2013年土地估價(jià)師案例與報(bào)告考試試題匯總

1、2013 年土地估價(jià)師案例與報(bào)告考試試題匯總一、單選題：1、以下土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系中哪項(xiàng)（）屬國家標(biāo)準(zhǔn)。城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程農(nóng)用地分等規(guī)程農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)答案：A 解析：國家標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)：城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程。2、以下土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系中哪項(xiàng)（）屬行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程農(nóng)用地分等規(guī)程土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范 標(biāo)準(zhǔn)答案： B 解析：行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有三個(gè)：農(nóng)用地分等規(guī)程、農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程、農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程。3、以下土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系中哪項(xiàng)（）屬技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。城鎮(zhèn)土地分等

2、定級(jí)規(guī)程農(nóng)用地分等規(guī)程土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程 標(biāo)準(zhǔn)答案： C 解析：土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式為技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。二、多選題：4、受理估價(jià)委托時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)明確的估價(jià)基本事項(xiàng)有（）。估價(jià)原則估價(jià)目的估價(jià)對象估價(jià)期日估價(jià)方法標(biāo)準(zhǔn)答案： B，C，D 解析：根據(jù)土地估價(jià)委托協(xié)議（合同）的主要內(nèi)容：估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)期日，等等。5、下列說法錯(cuò)誤的是（）。只有經(jīng)土地所有權(quán)人要求，才能對該土地估價(jià)只有經(jīng)土地使用權(quán)人要求，才能對該土地估價(jià)只有經(jīng)土地抵押權(quán)人要求，才能對該土地估價(jià)只有經(jīng)土地抵押權(quán)人要求，就可以對該土地估價(jià)只有經(jīng)房地產(chǎn)主管部門要求，才能對該土地估價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)答案： A， B， C， E解析：答案

3、 ABCE 都排除了其他進(jìn)行土地估價(jià)的條件，所以是錯(cuò)誤的。6、為保證估價(jià)結(jié)果的科學(xué)、客觀、公正，以下哪項(xiàng)（）是接受委托估價(jià)必須遵循的原則簽訂估價(jià)合同坐等委托爭取時(shí)效提高估價(jià)質(zhì)量適應(yīng)國際化的要求標(biāo)準(zhǔn)答案：A, C，D，E解析：答案B坐等委托與保證估價(jià)結(jié)果的科學(xué)、客觀、公正沒有關(guān)系，為錯(cuò)誤答案，其他為 正確答案。7、簽訂土地估價(jià)委托協(xié)議的重要性（）。估價(jià)委托的法律依據(jù)明確土地估價(jià)雙方權(quán)利與義務(wù)降低估價(jià)收益風(fēng)險(xiǎn)爭取更多業(yè)務(wù)明確估價(jià)方法標(biāo)準(zhǔn)答案： A， B， C解析：簽訂土地估價(jià)委托協(xié)議的重要性有三項(xiàng)：估價(jià)委托的法律依據(jù)、明確土地估價(jià)雙方權(quán) 利與義務(wù)、降低估價(jià)收益風(fēng)險(xiǎn)。8、估價(jià)委托合同的內(nèi)容包括以下哪

4、項(xiàng)（）。委托人的名稱或者姓名和住所估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱和住所估價(jià)對象估價(jià)方法估價(jià)時(shí)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)答案： A， B， C， E解析：估價(jià)委托合同的內(nèi)容包括委托人的名稱或者姓名和住所、估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱和住所、估 價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)，等等，但是不包含估價(jià)方法。9、以下土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系中哪項(xiàng)（）不屬于國家標(biāo)準(zhǔn)。城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程農(nóng)用地分等規(guī)程農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)答案： B， C， D， E解析：國家標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)：城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程。10、以下土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系中哪項(xiàng)（）屬行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程農(nóng)用地分等規(guī)程

5、農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)答案： B， C， D解析：行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有三個(gè)：農(nóng)用地分等規(guī)程、農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程、農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程。11、我國的地價(jià)體系是以（）為基礎(chǔ)的?；鶞?zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)宗地地價(jià)路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)答案： A， B， C 解析：我國建立了基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、宗地地價(jià)；城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)等地價(jià)體系。計(jì)算題一、某企業(yè)于2000 年 12月 31 日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50 年期的國有工 業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30 元/平方米，該宗地土地開發(fā) 程度已達(dá)到 “五通一平” (通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整)。2001 年 12

6、 月 31 日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi) (含稅費(fèi))平均為 10 萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費(fèi)為 8 萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期 為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%， 50 年期出讓金 水平仍保持不變，請測算該宗地于2001 年 12 月 31日的單位地價(jià)和總地價(jià)。簡單計(jì)算題 簡單計(jì)算題旨在考察應(yīng)試者對幾種主要估價(jià)方法的掌握和應(yīng)用情況，每道試題著重考察某一 種估價(jià)方法的具體運(yùn)用，有一定深度，但不強(qiáng)調(diào)綜合分析。解答該類試題除需掌握答題技巧外，還要注意以下問題：數(shù)據(jù)選用。有時(shí)題目中給出的已知條件較多，應(yīng)試

7、者需從中選取合理的數(shù)據(jù)用于計(jì)算， 如收益還原法中，無論收益還是費(fèi)用均應(yīng)采用客觀值;成本逼近法中的成本亦應(yīng)采用客觀成 本，除非實(shí)際情況與客觀標(biāo)準(zhǔn)一致或是評估帶租約的房地產(chǎn)。應(yīng)試者在審題過程中要能夠做出判斷，清楚什么情況下可以采用實(shí)際值，什么情況下不能采 用。參數(shù)選用。利息率、利潤率、還原率、稅率等取值也要合理。計(jì)息期、收益年期取值等。如在收益還原法中確定收益年限時(shí)，需將土地的尚可(剩余) 使用年限考慮進(jìn)去。(一)審題明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的單位地價(jià)和總地價(jià)，即要求計(jì)算出 兩種形式的土地價(jià)格。梳理有關(guān)資料?？蓪㈩}目提供資料分為兩類：一是有關(guān)估價(jià)對象資料。審查時(shí)需留意估 價(jià)時(shí)點(diǎn)

8、、土地取得時(shí)間及使用年期，估價(jià)時(shí)點(diǎn)與土地取得時(shí)間是否一致等;二是市場調(diào)查資 料。該類資料是解題的基礎(chǔ)，也是選擇方法的主要依據(jù)，審查時(shí)要留意所給資料與估價(jià)對象 情況是否一致，如土地使用年期等。考慮資料取舍，找出隱含條件。對題目中所提供的市場調(diào)查資料要仔細(xì)審查，看缺少什 么條件，是否有隱含內(nèi)容。如本題未給出土地增值收益率，但若仔細(xì)審查便不難發(fā)現(xiàn)，土地 增值收益可依據(jù)土地出讓金確定。(二)解題思路與方法選擇方法選擇本題主要提供了有關(guān)土地取得與開發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法評 估。解題思路由于題目所給條件比較間接，解題思路亦應(yīng)與常規(guī)做法略有不同，主要體現(xiàn)在年 期修正上，首先需明確待估宗地的剩

9、余使用年期，因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至 估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用年期應(yīng)為49 年?；舅悸罚合雀鶕?jù)題目所給條件確定評估方法;然后分步計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利 息和利潤;將以上各項(xiàng)相加得到無限年期土地成本價(jià)格;將無限年期土地成本價(jià)格和 50 年期 土地出讓金分別進(jìn)行年期修正，均修正為49 年期價(jià)格;將修正后價(jià)格加總得到所求地價(jià)。 (三)公式與計(jì)算步驟1適用于該宗地的計(jì)算公式土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤)X年期修正系數(shù)+土地出讓金X年期修正系數(shù)：2.計(jì)算步驟選擇計(jì)算方法根據(jù)題意，本題適用于成本逼近法企業(yè)甲擁有一宗土地面積為20 畝的國有 出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4萬平方

10、米綜合大樓和2萬平方米公寓，預(yù)計(jì)2年建成后即全部售出。 企業(yè)甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相 同功能的綜合樓售價(jià)為6000 元/平方米，公寓售價(jià)為4500元/平方米，同類結(jié)構(gòu)的綜合樓工 程建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)為2100 元/平方米，公寓為1800 元/平方米，在建筑期間，建筑費(fèi)及專業(yè) 費(fèi)第1年投入40%,第二年投入60%,銀行貸款年利率為5.5%,開發(fā)利潤為總售價(jià)的15%, 銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%。根據(jù)以上條件，試計(jì)算：該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價(jià)格;經(jīng)甲乙雙方協(xié)商,房地產(chǎn)開發(fā)商乙準(zhǔn)備以開發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價(jià)的 90%給甲作 為地價(jià)的補(bǔ)償,開發(fā)

11、后的房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付,如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓 稅費(fèi),試問甲除可得到14000平方米綜合樓外,還可分得多少平方米的公寓。(一)審題(1)明確題目要求。本題設(shè)有兩問,即求取宗地在規(guī)劃條件下價(jià)格和甲方應(yīng)得公寓面積。其 中求取宗地價(jià)格是問題的關(guān)鍵,也是下一步計(jì)算的基礎(chǔ)。了解有關(guān)資料。要弄清哪些屬于估價(jià)對象資料,哪些屬于市場調(diào)查資料。關(guān)于市場調(diào)查 資料,本題主要給出了房地產(chǎn)售價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其投入情況,利息率、利潤率、 銷售稅費(fèi)率等有關(guān)參數(shù)值,對這些內(nèi)容的了解有助于構(gòu)思解題方法。審查關(guān)鍵內(nèi)容,謹(jǐn)防誤用。對所提供資料要仔細(xì)審查,弄清關(guān)鍵數(shù)據(jù)的真實(shí)內(nèi)涵。如本 題中的利潤率,要明確是

12、投資利潤率,還是銷售利潤率,否則很容易造成誤用。同時(shí),由于 第二問涉及甲乙房地實(shí)物交換的問題,還要明晰雙方認(rèn)同的交換條件。(二)解題思路與方法選擇方法 選擇本題主要提供了有關(guān)房地產(chǎn)售價(jià)和開發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù),不難想可采用剩余法倒算 地價(jià)?解題思路宗地地價(jià)求取思路。先計(jì)算項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值;然后分步計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、 稅費(fèi)等;從總開發(fā)價(jià)值中將以上各項(xiàng)成本 (包括利息、利潤)一一扣除,即可得到待估宗地總 價(jià);宗地總價(jià)除以土地總面積得到單位地價(jià)。甲方應(yīng)得公寓面積求取思路。首先要明確以地?fù)Q房、等價(jià)交換的思路,即：總地價(jià)：部 分綜合樓價(jià)格部分公寓價(jià)格,價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)采用雙方約定價(jià)格。具體求取思

13、路是：先按約定 價(jià)格計(jì)算甲方所得 14000 平方米綜合樓價(jià)格;然后在總地價(jià)中將其扣除,即可得到甲方應(yīng)得 公寓總價(jià);再用甲方應(yīng)得公寓總價(jià)除以公寓的約定單價(jià),計(jì)算結(jié)果即為甲方應(yīng)得公寓面積。(三)公式與計(jì)算步驟適用公式地價(jià)：房地產(chǎn)售價(jià)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)投資利息開發(fā)利潤銷售稅費(fèi)計(jì)算步驟題解一：(1)選擇計(jì)算方法根據(jù)題意,宗地地價(jià)求取適用于剩余法。計(jì)算房地產(chǎn)總售價(jià)6000X4+4500X 2=33000(萬元)計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) 2100X 4+1800X 2=12000(萬元)計(jì)算投資利息地價(jià) X (1+5.5%)2-1+12000 X 40% X (1+5.5%)1.5-1+12000 X 60% X

14、 (1+5.5%)-1=596.75+0.113X 地價(jià)開發(fā)利潤33000 X15%=4950(萬元)銷售稅費(fèi)33000 X5.5%=1815(萬元)計(jì)算 土地總價(jià)地價(jià)=33000 12000 596.75 0.1130 X 地價(jià)一4950 1815 地價(jià)=12253.59(萬元)(8)計(jì)算單位地價(jià)單位地價(jià)=12253.59寧20 =612.68(萬元/畝)=9190.20(元/平方米)計(jì)算甲方應(yīng)得公寓面積14000平方米綜合樓價(jià)格=14000X 6000 X90%=7560.0(萬元)某企業(yè)擁有A宗地的劃撥土地使用權(quán)，并于2002年9月1日與當(dāng)?shù)卣炗喠嗽撟诘氐膰?有土地租賃協(xié)議，租期20

15、年，實(shí)際支付的年租金為10元/平方米。A宗地土地面積為30000 平方米，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達(dá)到五通一平的開發(fā)程度。經(jīng)調(diào)查， A 宗地周邊有三宗條件相 似的工業(yè)用地，具體情況如下：(1)B宗地：占地45畝，于1998年9月1日通過征地方式取得，當(dāng)時(shí)根據(jù)所在區(qū)域的市場行 情，共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費(fèi)，經(jīng)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達(dá)到七通一平的開發(fā)程度，共 花費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)540萬元。據(jù)調(diào)查，從1998年9月 1日到2002年9月1日期間，征地費(fèi)用和達(dá)到七通一平的土地開發(fā)費(fèi)用分別上漲了20%和30%。(2)C宗地占地25000平方米，于1998年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達(dá)到三通一平的開發(fā)程度。按

16、照2002年9月的市場行情，該宗地若出租經(jīng)營，每年土地凈收益可達(dá)55萬元。D宗地：占地3.5公頃，于2002年9 月以國家作價(jià)人股方式取得40年期、“七通一平”條件下作價(jià)425元/平方米。宗地交易情況區(qū)域因素個(gè)別因素B宗地4%2% 5%C宗地0 5%1%D宗地2%7%5%表中數(shù)值表示BD各宗地與A宗地的比較，負(fù)值表示案例宗地比A宗地的對應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。根據(jù)當(dāng)?shù)?002年9月的土地市場狀況，從征地到完成七通一平的土地開發(fā)需要年的時(shí)間， 土地開發(fā)費(fèi)分季度投入，每季度投資額相等， 在季內(nèi)均勻投入;設(shè)定土地開發(fā)資金的貸款季利率為1.5%，需按季度按復(fù)利計(jì)算利息;土地開發(fā)的投

17、資回報(bào)率為10%;土地增值收益率為20%;土地還原率取6%相對A宗地而言，其50平時(shí)地價(jià)比年土地使用權(quán)價(jià)格因開發(fā)程度不同而有差異：達(dá)到七通 五通一平高平時(shí)地價(jià)比100元/平方米，達(dá)到五通一平時(shí)地價(jià)比三通一平高60元/平方米。根據(jù)以上條件，試回答以下問題：(1)以B、C、D作為比較案例，利用市場比較法測算宗地于2002年9月1日的土地價(jià)格;(2)測算宗地A于2002年9月1日的市場年租金;(3)測算宗地于2002年9月1日的承租土地使用權(quán)價(jià)格。綜合計(jì)算題該題型主要考察應(yīng)試者對幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力，每道小題的解答通常貫穿一種 主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計(jì)算得到。如以剩余法為主線， 其中預(yù)期開發(fā)價(jià)值需借助市場比較法或收益還原法求得;再如以收益還原法為主線，房屋現(xiàn)值需借助重置成本法得到;或以市場比較法為主線，其各比較案例地價(jià)需借助其他方法(如成本逼近法、收益還原法等)得到。解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應(yīng)以哪種方法為主，還有哪些 條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會(huì)給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件， 解題時(shí)不能采用，如實(shí)際租金、實(shí)際建安造價(jià)、實(shí)際土地