房地產(chǎn)投資分析

1、房地產(chǎn)投資分析第1章 緒論PAGE 40PAGE 41第1章 緒 論學習目標通過對本章的學習，學生應(yīng)掌握如下內(nèi)容：1房地產(chǎn)產(chǎn)價值、價價格的含含義及其其相互關(guān)關(guān)系；2房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的內(nèi)涵、分分類、影影響因素素；3房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析的概概念、目目標；4房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析的任任務(wù)、方方法、內(nèi)內(nèi)容。導言房地產(chǎn)投資資是國民民經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的重重要推動動力，是是人類財財富的核核心所在在。何為為房地產(chǎn)產(chǎn)投資？房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析為房房地產(chǎn)投投資提供供哪些幫幫助？在在房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析中經(jīng)經(jīng)常所用用到的價價值與價價格有什什么關(guān)系系？這些些構(gòu)成了了房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析的基基礎(chǔ)知識識，也是是本章將將為你闡闡述的。1.1

2、房地產(chǎn)產(chǎn)的價值值與價格格1.1.11 投資價價值投資者在進進行投資資前，都都會仔細細研究投投資對象象，判斷斷其是否否會給投投資者帶帶來收益益，評估估其所具具有的投投資價值值。投資資價值就就是投資資對象預(yù)預(yù)期的未未來收益益的價值值。房地地產(chǎn)投資資價值則則是指某某一物業(yè)業(yè)預(yù)期未未來收益益的價值值。在具具體評估估房地產(chǎn)產(chǎn)投資價價值時，它它可以理理解為權(quán)權(quán)益現(xiàn)值值加上債債務(wù)現(xiàn)值值的總現(xiàn)現(xiàn)值，其其中債務(wù)務(wù)現(xiàn)值是是抵押融融資總額額，權(quán)益益現(xiàn)值包包括項目目持有期期內(nèi)的預(yù)預(yù)期稅后后現(xiàn)金流流量的現(xiàn)現(xiàn)值和持持有期末末處置物物業(yè)所得得收益的的現(xiàn)值；也可以以理解為為潛在購購買者愿愿意為某某一物業(yè)業(yè)支付的的最高價價格，

3、或或者是潛潛在賣方方愿意接接受的最最低價格格，其計計算結(jié)果果是根據(jù)據(jù)項目所所能產(chǎn)生生的稅后后現(xiàn)金流流量和投投資者所所能接受受的最低低收益而而得到的的投資者者購置該該資產(chǎn)所所支付的的最大款款額。房房地產(chǎn)投投資價值值反映了了投資者者對某一一房地產(chǎn)產(chǎn)未來產(chǎn)產(chǎn)生收益益的能力力的預(yù)測測和判斷斷，同時時還反映映投資者者對房地地產(chǎn)可能能的持有有期、銷銷售價格格、經(jīng)營營成本、稅稅收情況況、融資資狀況以以及影響響房地產(chǎn)產(chǎn)投資項項目凈利利潤的所所有其他他因素的的推測與與判斷。投資價值不不是一個個現(xiàn)實而而是一種種預(yù)測，也也不是一一個唯一一值。對對于投資資價值的的判斷，主主要基于于投資者者對投資資對象自自身及未未來市

4、場場的認知知、預(yù)測測，投資資價值的的確定更更多地受受制于投投資者的的個人因因素，這這些個人人因素包包括：投投資者對對投資對對象未來來產(chǎn)生利利潤或收收益能力力的預(yù)期期；投資資者對投投資對象象可能持持有期的的假定；投資者者對投資資對象銷銷售價格格的判斷斷；投資資者在個個人所得得稅方面面的不同同；投資資者融資資前景的的差異；投資者者對市場場其他投投資機會會的考慮慮；投資資者對于于風險的的態(tài)度等等。不同同的投資資者對未未來經(jīng)營營收益的的預(yù)期不不同，所所得稅狀狀況不同同，對推推遲消費費意愿和和承擔風風險的態(tài)態(tài)度也不不同。因因此，就就房地產(chǎn)產(chǎn)而言，這這進一步步說明了了不同的的投資者者對同一一個房地地產(chǎn)投資

5、資價值的的判斷是是不一樣樣的。1.1.22 市場價價值市場價值是是指在完完全競爭爭開放的的市場中中，買賣賣雙方對對市場熟熟悉并且且都處于于理智狀狀態(tài)下的的最可能能交易價價格。市市場價值值的假設(shè)設(shè)前提是是買賣雙雙方對市市場的認認知程度度、交易易時的議議價能力力和交易易時雙方方的地位位都是相相等的。市市場價值值是客觀觀的、非非個人的的價值。國國際評估估準則中中對市場場價值定定義如下下：“自愿買買方與自自愿賣方方在評估估基準日日進行正正常的市市場營銷銷之后，所所達成的的公平交交易中某某項資產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)當進進行交易易的價值值的估計計數(shù)額，當當事人雙雙方應(yīng)當當各自精精明、謹謹慎行事事，不受受任何強強迫壓制制。

6、”市場價值是是房地產(chǎn)產(chǎn)估價中中常用的的術(shù)語，一一般認為為是待估估房地產(chǎn)產(chǎn)在某一一個時點點眾多市市場交易易主體各各自認同同的最可可能交易易價格的的平均值值。根據(jù)市場價價值的定定義，市市場價值值應(yīng)具有有以下要要素。第一，買方方自愿。買買方自愿愿包括兩兩個含義義：一方方面不是是強迫的的，即具具有購買買動機，沒沒有被強強迫進行行購買；另一方方面沒有有特殊情情況，即即該購買買者會根根據(jù)現(xiàn)行行市場的的真實狀狀況和現(xiàn)現(xiàn)行市場場的期望望值進行行購買。第二，賣方方自愿。賣賣方自愿愿指賣方方一方面面不能急急于出售售，另一一方面是是不以投投機為目目的。賣賣方應(yīng)當當在進行行必要的的市場營營銷之后后，根據(jù)據(jù)市場條條件以

7、公公開市場場所能達達到的最最佳價格格出售資資產(chǎn)。第三，公平平交易。公公平交易易即買賣賣雙方是是對等的的、平等等的，是是在沒有有特定或或特殊關(guān)關(guān)系的當當事人之之間的交交易。第四，資產(chǎn)產(chǎn)在市場場上有足足夠的展展示時間間。這是是指資產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)當以以恰當?shù)牡姆绞皆谠谑袌錾仙嫌枰哉拐故荆砸员阕屬I買賣雙方方能夠充充分地了了解，把把握資產(chǎn)產(chǎn)的相關(guān)關(guān)情況。第五，當事事人雙方方各自精精明，謹謹慎行事事。這是是指雙方方都應(yīng)把把握市場場，了解解市場，合合理地知知道資產(chǎn)產(chǎn)的性質(zhì)質(zhì)和特點點、實際際用途、潛潛在用途途以及評評估基準準日的市市場狀況況，謹慎慎行事以以爭取在在交易日日為自己己獲得最最佳利益益。市場價值反反映了組

8、組成市場場的市場場主體對對被評估估房地產(chǎn)產(chǎn)效用和和價值的的綜合判判斷，不不同于特特定市場場主體的的判斷。1.1.33 投資價價值與市市場價值值的關(guān)系系某一物業(yè)的的投資價價值，是是該物業(yè)業(yè)某個具具體的投投資者（這這里的投投資者是是廣義的的，包括括消費者者）基于于個人需需要或意意愿，對對該物業(yè)業(yè)所估計計或評價價的經(jīng)濟濟價值。而而該物業(yè)業(yè)的市場場價值，是是該物業(yè)業(yè)對于一一個典型型的投資資者（他他代表了了市場上上大多數(shù)數(shù)人的觀觀點）所所認同的的經(jīng)濟價價值。市市場價值值是客觀觀的、非非個人的的價值，而而投資價價值是建建立在主主觀的、個個人的因因素基礎(chǔ)礎(chǔ)上的價價值。在在某一時時點，市市場價值值是唯一一的，

9、而而投資價價值因投投資者不不同而不不同。投資價值與與市場價價值可采采用相同同的評估估方法，但但其中所所選取的的參數(shù)含含義不盡盡相同。例例如，投投資價值值與市場場價值的的評估都都可采用用收益法法價值是是未來凈凈收益的的現(xiàn)值之之和，但但在評估估市場價價值時，收收益法中中的還原原率是與與該物業(yè)業(yè)的風險險程度相相對應(yīng)的的社會一一般收益益率（通通常稱為為最低期期望收益益率），而而在評估估投資價價值時，投投資者所所要求的的最低點點收益率率可能高高于也可可能低于于與該物物業(yè)的風風險程度度相對應(yīng)應(yīng)的社會會一般收收益率。投資者評估估的物業(yè)業(yè)的投資資價值，或或者說消消費者對對物業(yè)的的評價，大大于或等等于該物物業(yè)的

10、市市場價格格，是其其投資行行為或交交易能夠夠?qū)崿F(xiàn)的的基本條條件。當當投資價價值大于于市場價價格，說說明值得得購買；反之，說說明不值值得投資資購買。換換一個角角度講，每每個房地地產(chǎn)投資資者都有有一個心心理價位位，投資資價值可可以被看看成是這這個心理理價位。當當市場價價格低于于心理價價位時，投投資者趨趨向于增增加投資資；相反反，他們們將向市市場出售售過去所所投資的的房地產(chǎn)產(chǎn)。就投資價值值與市場場價值而而言，投投資價值值常為房房地產(chǎn)投投資分析析人員使使用；市市場價值值（或市市場價格格）常為為房地產(chǎn)產(chǎn)評估人人員使用用。不過過，現(xiàn)實實生活中中，房地地產(chǎn)估價價人員為為開發(fā)項項目或置置業(yè)項目目進行投投資價值

11、值的分析析，提供供房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析報告告、房地地產(chǎn)項目目的可行行性研究究報告，也也是常見見的事。例例如，政政府舉行行土地使使用權(quán)拍拍賣、招招標出讓讓，有意意購買者者可以委委托房地地產(chǎn)評估估人員為為其評估估能夠承承受的最最高購買買價格，這這也是一一種投資資價值評評估。1.1.44 交易價價格交易價格是是指在房房地產(chǎn)市市場中買買賣雙方方通過交交易行為為所形成成的價格格。交易易價格是是實際發(fā)發(fā)生過的的數(shù)值，一一般認為為是歷史史價格。交交易價格格是由買買賣雙方方通過議議價過程程決定的的，與買買賣雙方方對房地地產(chǎn)市場場的熟悉悉程度、對對購買物物的偏好好以及購購買時的的心態(tài)、情情緒和動動機等都都有密切切

12、關(guān)系。實實際交易易價格常常常是人人們預(yù)測測未來交交易價格格的基礎(chǔ)礎(chǔ)，但隨隨著兩次次交易時時間間隔隔的延長長，交易易價格的的重要參參考作用用便會下下降。交易價格實實質(zhì)上是是一個價價格交易易區(qū)間中中的某一一點。賣賣方在出出售房地地產(chǎn)時會會設(shè)置一一個賣價價最低限限，而買買方在購購買房地地產(chǎn)時會會設(shè)置一一個買價價最高限限，最終終的交易易價格是是賣價最最低限與與買價最最高限之之間的某某一價格格，低于于賣價最最低限或或高于買買價最高高限都無無法成交交。由賣賣方最低低價和買買方最高高價構(gòu)成成的區(qū)間間就是價價格交易易區(qū)間。在房地產(chǎn)交交易過程程中，買買賣雙方方具有如如下特點點。第一，買賣賣雙方對對房地產(chǎn)產(chǎn)銷售價

13、價格的看看法可能能不一致致。第二，買賣賣雙方對對房地產(chǎn)產(chǎn)投資價價值的看看法可能能不一致致。第三，從賣賣方的角角度看，投投資價值值是其所所愿意接接受的最最低價格格；從買買方的角角度看，投投資價值值是其所所愿意支支付的最最高價格格。在實際操作作中，從從賣方來來說，只只有當未未來的交交易價格格大于投投資價值值時才會會考慮出出售；而而對買方方來說，只只有當投投資價值值大于未未來的交交易價格格時才會會有意愿愿購買。因因此，只只有當買買方所認認為的投投資價值值大于賣賣方所認認為的投投資價值值時，交交易才會會成功。由由買方所所認為的的投資價價值和賣賣方所認認為的投投資價值值構(gòu)成的的區(qū)間就就是交易易區(qū)間。交易

14、區(qū)間是是由買賣賣雙方共共同決定定的。從從業(yè)主（即即未來的的賣方）角角度考慮慮，根據(jù)據(jù)剩余未未來收益益的假設(shè)設(shè)計算得得出的投投資價值值（Vs），是是賣方在在物業(yè)交交易過程程所愿意意接受的的最低出出售價格格。低于于這一下下限，業(yè)業(yè)主將拒拒絕出售售。只有有當業(yè)主主認為最最可能銷銷售價格格（Vp）大于于其物業(yè)業(yè)的投資資價值（Vs）的情況下，交易才有可能發(fā)生；從潛在買方考慮，根據(jù)未來收益的假設(shè)計算得出的投資價值（Vs）是他所愿意支付的最高購買價格，而高于這一上限，買方將拒絕成交，只有在買方認為投資價值（Vs）大于最可能銷售價格（Vp）時，交易才有可能發(fā)生，如圖1-1所示。 圖1-1 價值關(guān)關(guān)系：交交易區(qū)

15、間間但是，賣方方和買方方對該物物業(yè)的投投資價值值的看法法并不一一致，在在圖1-1中，賣賣方認為為該物業(yè)業(yè)的投資資價值為為5755 0000元，而而買方認認為該物物業(yè)的投投資價值值為6100 0000元。而而且雙方方對最可可能銷售售價格的的看法也也不一致致，賣方方可能認認為最可可能銷售售價格可可以達到到5900 0000元，而而潛在買買方則可可能認為為這一價價格為5800 0000元。如果一個交交易要成成功，買買方所認認為的投投資價值值（Vs）必須須大于賣賣方。買買方所考考慮的重重點是他他將要支支付的最最高價格格，而賣賣方所考考慮的重重點是他他可以接接受的最最低點價價格。這這二者的的結(jié)合，構(gòu)構(gòu)成

16、了交交易價格格的可能能區(qū)間。每每一方都都只知道道價格間間的一端端，并且且也都試試圖了解解對方的的另一端端。如圖圖1-1所示，實實際成交交價格將將總是落落在這兩兩個極限限之間（5755 00006100 0000元）的的某一位位置。只只有當買買方所愿愿意支付付的最高高價格高高于或等等于賣方方所愿意意接受的的最低價價格時，交交易才可可能成功功。至于于到底在在這一區(qū)區(qū)間的哪哪一位置置，將取取決于交交易雙方方的議價價能力和和技巧，以以及該種種房地產(chǎn)產(chǎn)是處于于賣方還還是買方方市場。在在賣方市市場下，交交易價格格往往是是偏高的的；在買買方市場場下，交交易價格格往往是是偏低的的。1.2 房地產(chǎn)產(chǎn)投資概概述1

17、.2.11 投資概概述1投資及及投資要要素投資是經(jīng)濟濟主體（國國家、企企業(yè)、個個人）以以獲得未未來貨幣幣增值或或收益為為目的，預(yù)預(yù)先墊付付一定量量的貨幣幣與實物物，經(jīng)營營某項資資產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)濟行為為。從廣廣義上來來講，用用于投資資的資源源可以是是各種生生產(chǎn)要素素，如資資金、土土地、人人力、技技術(shù)、管管理、智智力等；從狹義義上來講講，用于于投資的的資源特特指資金金。投資行為的的四項基基本要素素包括投投資主體體、投資資客體、投投資目標標和投資資方式。（1）投資資主體即即投資者者，是指指組織投投資活動動、籌集集和提供供投資資資金、進進行投資資決策并并實施投投資的行行為主體體。（2）投資資客體即即投資對對

18、象或標標的物，如如房地產(chǎn)產(chǎn)、設(shè)備備、技術(shù)術(shù)、股票票等。（3）投資資目標是是指投資資活動要要達到的的目的和和投資者者的投資資動機，一一般而言言，投資資目標按按其所反反映利益益的性質(zhì)質(zhì)不同分分為三類類：反映映經(jīng)濟利利益的盈盈利性目目標，是是以資本本的回收收和增值值為表象象的；反反映社會會效益的的社會性性目標，是是以社會會綜合效效益為表表象的；反映環(huán)環(huán)境效益益的環(huán)境境性目標標，是以以投資環(huán)環(huán)境的改改善為表表象的。其其中，盈盈利性目目標是投投資的動動力源。（4）投資資方式是是指投資資過程或或投資活活動的運運行方式式，通常?？煞譃闉橹苯油锻顿Y和間間接投資資兩類。直直接投資資是指把把資金直直接投入入建設(shè)項

19、項目，形形成實物物資產(chǎn)（房房屋、設(shè)設(shè)備、建建筑地塊塊等）或或投入社社會生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營活活動（商商業(yè)、開開發(fā)等）的的投資；間接投投資是指指通過購購置有價價證券（期期貨、債債券、股股票等）進進行的投投資。2投資的的分類投資的分類類有多種種方式，一一般按照照投資與與獲得收收益的方方式、投投資期的的長短進進行分類類。（1）按投投資與獲獲得收益益的方式式不同，投投資可分分為直接接投資和和間接投投資。直接投資是是將資金金投入到到實業(yè)中中，通過過購買、生生產(chǎn)、銷銷售實物物產(chǎn)品或或商品而而獲得投投資收益益。例如如投資建建廠、投投資開發(fā)發(fā)商品房房。間接投資是是將資金金投放到到金融市市場上，通通過收取取股票股股利、債

20、債券利息息或獲得得資本利利得而獲獲得投資資收益。在在間接投投資中，投投資者得得到的是是利息或或股利，經(jīng)經(jīng)營者得得到的是是經(jīng)營利利潤。投投資者通通過購買買證券（如如政府和和公司的的債券、公公司股票票等），轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移了貨貨幣資本本的使用用權(quán)，將將貨幣資資本轉(zhuǎn)化化為證券券所有權(quán)權(quán)。投資資人不直直接運用用這些資資本從事事生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營。直接投資所所取得的的資產(chǎn)一一般為實實物資產(chǎn)產(chǎn)，而間間接投資資則取得得金融資資產(chǎn)。（2）按照照投資期期的長短短不同，投投資可分分為固定定資產(chǎn)投投資和流流動資金金投資。固定資產(chǎn)投投資是指指形成企企業(yè)固定定資產(chǎn)、無無形資產(chǎn)產(chǎn)和遞延延資產(chǎn)的的投資。所所謂固定定資產(chǎn)是是指使用用年限超超過

21、一年年、單位位在規(guī)定定標準以以上，且且在使用用中保持持其物質(zhì)質(zhì)形態(tài)不不變的資資產(chǎn)，包包括房屋屋、建筑筑物、機機器設(shè)備備、電子子設(shè)備、運運輸及其其他設(shè)備備。無形形資產(chǎn)是是指可以以為企業(yè)業(yè)長期帶帶來效益益，卻沒沒有實物物形態(tài)的的資產(chǎn)，包包括商標標權(quán)、商商譽、專專利權(quán)、非非技術(shù)權(quán)權(quán)、著作作權(quán)、土土地使用用權(quán)等。遞遞延資產(chǎn)產(chǎn)是不能能全部計計入當年年損益，而而應(yīng)在以以后若干干年度內(nèi)內(nèi)分期攤攤銷的有有關(guān)資本本性支出出，包括括開辦費費、租入入固定資資產(chǎn)的改改良支出出、固定定資產(chǎn)的的大修理理支出等等。流動資金投投資是指指為了維維持企業(yè)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營而投投入的必必要周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)資金。所所謂流動動資金是是指流動動資產(chǎn)與與

22、流動負負債的差差額。應(yīng)應(yīng)當指出出，這里里所講的的流動資資產(chǎn)是指指為了維維持企業(yè)業(yè)正常經(jīng)經(jīng)營所需需要的周周轉(zhuǎn)資金金和存貨貨，包括括各種必必要的現(xiàn)現(xiàn)金、存存款、應(yīng)應(yīng)收款及及預(yù)付款款和存貨貨。1.2.22 房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的內(nèi)涵1房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的概念房地產(chǎn)投資資是指國國家、集集體或個個人等投投資主體體，將一一定的資資金直接接或間接接地投入入到房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)營營、管理理、服務(wù)務(wù)和消費費等活動動中，期期望獲得得未來房房地產(chǎn)資資產(chǎn)增值值或收益益的經(jīng)濟濟行為。從從某種意意義上講講，房地地產(chǎn)投資資是為了了獲得房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（置置業(yè)投資資），或或者是在在進行房房地產(chǎn)開開發(fā)后，利利用房地地產(chǎn)（產(chǎn)產(chǎn)權(quán)）交交易來實

23、實現(xiàn)資本本增值（開開發(fā)投資資）的行行為。房地產(chǎn)投資資的對象象，從廣廣義上來來說，包包括房地地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)和房地地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)益。前前者擁有有的是實實物資產(chǎn)產(chǎn)，屬于于直接投投資（如如房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資和房房地產(chǎn)置置業(yè)投資資等）；后者擁擁有的是是權(quán)益資資產(chǎn)，屬屬于間接接投資（如如購買房房地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)行行的股票票、債券券，以及及購買房房地產(chǎn)支支持的證證券或債債券等）。2房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的三要素素房地產(chǎn)投資資的三要要素指的的是時機機、區(qū)位位和質(zhì)量量。（1）時機機。在房房地產(chǎn)投投資中，對對時機的的把握很很重要。選選擇適當當?shù)臅r機機和房地地產(chǎn)類型型進行投投資，是是投資成成敗的關(guān)關(guān)鍵。例例如，當當市場上上崇尚小小戶

24、型而而小戶型型房地產(chǎn)產(chǎn)又相對對缺乏時時，就可可以對小小戶型房房地產(chǎn)進進行投資資機會研研究；當當區(qū)域內(nèi)內(nèi)低密度度別墅稀稀少，而而經(jīng)濟水水平較高高且具有有良好的的交通條條件時，就就可以考考慮投資資該種房房地產(chǎn)。對對時機的的把握事事實上是是對房地地產(chǎn)市場場上各種種信息的的綜合考考慮，是是將房地地產(chǎn)市場場上供需需狀況、區(qū)區(qū)位條件件、消費費者偏好好和經(jīng)濟濟發(fā)展趨趨勢作為為一個有有機整體體的系統(tǒng)統(tǒng)研究。（2）區(qū)位位。區(qū)位位是決定定房地產(chǎn)產(chǎn)價值高高低的關(guān)關(guān)鍵，對對于房地地產(chǎn)的重重要性不不言而喻喻。好的的區(qū)位，增增值潛力力大，對對于房地地產(chǎn)投資資者來說說是商家家必爭之之處。區(qū)區(qū)位不僅僅僅是一一個自然然地理位位

25、置的概概念，還還應(yīng)包括括經(jīng)濟地地理狀況況和交通通地理狀狀況。不不同的區(qū)區(qū)位適于于建造不不同類型型的房地地產(chǎn)，購購物中心心和商場場之類的的商業(yè)房房地產(chǎn)應(yīng)應(yīng)建在繁繁華的商商業(yè)中心心，在那那里，顧顧客集中中，流量量大；建建造別墅墅應(yīng)選擇擇風景優(yōu)優(yōu)美、環(huán)環(huán)境幽靜靜、氣候候宜人的的郊區(qū)，以以滿足別別墅使用用者尋求求寧靜與與休閑的的愿望；住宅應(yīng)應(yīng)建在交交通方便便、購物物便利、服服務(wù)設(shè)施施齊全的的場所，以以便于居居民的工工作和生生活。房房地產(chǎn)投投資區(qū)位位的選擇擇對房地地產(chǎn)投資資的成敗敗有著至至關(guān)重要要的作用用。但是是，區(qū)位位的優(yōu)劣劣是與開開發(fā)商的的自身經(jīng)經(jīng)營狀況況緊緊聯(lián)聯(lián)系在一一起的，在在一個普普通的自自然

26、地理理位置上上也一樣樣能創(chuàng)造造房地產(chǎn)產(chǎn)投資奇奇跡。例例如，有有的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商專門門在遠郊郊區(qū)開發(fā)發(fā)高檔住住宅，并并且銷售售業(yè)績非非常好。因因此，區(qū)區(qū)位價值值是投資資商的主主觀反映映，而非非地點本本身所固固有的。（3）質(zhì)量量。質(zhì)量量是房地地產(chǎn)投資資開發(fā)的的生命線線。這里里所說的的質(zhì)量包包括兩個個方面，一一方面是是房地產(chǎn)產(chǎn)物質(zhì)實實體質(zhì)量量，例如如，建材材質(zhì)量是是否達標標、環(huán)保保，施工工質(zhì)量是是否合格格，裝修修質(zhì)量是是否令人人滿意等等；另一一方面是是服務(wù)質(zhì)質(zhì)量，如如物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)等。這這兩者都都很重要要。隨著著經(jīng)濟的的發(fā)展，人人們對房房屋質(zhì)量量和工作作環(huán)境質(zhì)質(zhì)量的要要求越來來越高。目目前有些些

27、城市的的消費者者在購房房時，已已經(jīng)將質(zhì)質(zhì)量看得得比價格格和位置置還要重重要。3房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的特點隨著市場經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，在在眾多的的投資領(lǐng)領(lǐng)域中，房房地產(chǎn)投投資吸引引著越來來越多的的投資者者。由于于房地產(chǎn)產(chǎn)投資受受到房地地產(chǎn)和房房地產(chǎn)市市場特性性的影響響，同其其他類型型投資（如如儲蓄、黃黃金、股股票等）相相比較，房房地產(chǎn)投投資具有有其自身身的特點點。房地地產(chǎn)投資資與其他他類型投投資的區(qū)區(qū)別如 表1-1所示。表1-1 房地產(chǎn)產(chǎn)投資和和其他類類型投資資特征比比較投資工具獲利性風險性變現(xiàn)性便利性專業(yè)性評 價房地產(chǎn)中中低低中對抗物件上上漲能力力強，變變現(xiàn)較差差，適合合長期投投資股票投資高高高高中投資

28、金額無無限制，適適宜各類類投資者者外匯高高高低高投資金額較較大，需需要專門門知識，適適宜對象象有限續(xù)表 投資工具獲利性風險性變現(xiàn)性便利性專業(yè)性評 價黃金中中高高高保值不升息息，物價價穩(wěn)定時時吃虧期貨高高高中高以小博大，投投機性強強銀行存款低低高高低利率低，投投資收益益少短期債券低低高高低利率高于儲儲蓄，收收益仍然然低于一一般投資資（1）投資資金額巨巨大，回回收期長長。房地地產(chǎn)投資資需要大大量的資資金，少少則需幾幾百萬元元，多則則幾千萬萬元，甚甚至數(shù)十十億元。并并且房地地產(chǎn)投資資具有較較長的回回收期，根根據(jù)項目目性質(zhì)的的不同少少則數(shù)年年，多則則幾十年年，對于于出租型型房地產(chǎn)產(chǎn)項目來來說，投投資回

29、收收期則需需要更長長的時間間。（2）投資資不確定定因素多多，風險險較大。房房地產(chǎn)投投資是國國民經(jīng)濟濟基礎(chǔ)投投資活動動，受國國家和地地區(qū)的社社會經(jīng)濟濟環(huán)境因因素影響響大。加加上需用用資金量量大，投投資回收收期長，資資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)慢，因因眾多不不確定因因素使得得房地產(chǎn)產(chǎn)投資風風險大。房房地產(chǎn)投投資風險險可以概概括為政政策風險險、社會會風險、經(jīng)經(jīng)濟風險險、技術(shù)術(shù)風險、自自然風險險和國際際風險等等。（3）依賴賴金融部部門的支支持。巨巨額的投投資，使使房地產(chǎn)產(chǎn)投資者者在很大大程度上上依賴金金融部門門的支持持。由于于房地產(chǎn)產(chǎn)是不動動產(chǎn)，不不會丟失失，一般般又具有有保值增增值性，所所以商業(yè)業(yè)銀行、保保險公司司、

30、抵押押公司等等金融機機構(gòu)都愿愿意給房房地產(chǎn)投投資者提提供較高高數(shù)額的的貸款。房房地產(chǎn)投投資者通通常可以以獲得70左右右的抵押押貸款，甚甚至更高高，而且且還常常?？梢韵硐硎芙鹑谌跈C構(gòu)利利率方面面的優(yōu)惠惠。這使使得許多多自有資資金不足足的投資資者能夠夠通過金金融機構(gòu)構(gòu)的支持持滿足其其投資房房地產(chǎn)的的愿望。因因此，金金融機構(gòu)構(gòu)的參與與幾乎成成了房地地產(chǎn)業(yè)持持續(xù)發(fā)展展的關(guān)鍵鍵。（4）具有有專業(yè)性性。房地地產(chǎn)投資資需要具具備諸如如法律、經(jīng)經(jīng)濟、管管理、建建筑、城城市規(guī)劃劃等方面面的專業(yè)業(yè)知識和和相應(yīng)的的經(jīng)營管管理經(jīng)驗驗。因此此，房地地產(chǎn)投資資一般會會聘請規(guī)規(guī)劃設(shè)計計師、房房地產(chǎn)估估價師、造造價工程程師、

31、房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀人等等專業(yè)人人士作咨咨詢顧問問。（5）具有有相互影影響性。房房地產(chǎn)投投資的相相互影響響性是指指在一個個區(qū)域范范圍內(nèi)，房房地產(chǎn)的的投資價價值往往往與周邊邊情況的的好壞有有關(guān)。如如果政府府在道路路、公園園、學校校等公共共設(shè)施方方面加大大投資，往往往能顯顯著提高高附近房房地產(chǎn)的的價值。如如果投資資者通過過市場調(diào)調(diào)查，準準確預(yù)測測到政府府在某區(qū)區(qū)域?qū)⑦M進行大型型公共設(shè)設(shè)施的投投資建設(shè)設(shè)，那么么在附近近預(yù)先投投資，將將會得到到很大的的收益。另另外，有有些相鄰鄰房地產(chǎn)產(chǎn)項目投投資的成成功，也也會影響響到其他他房地產(chǎn)產(chǎn)投資者者的決策策。（6）具有有保值、增增值性。房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)久耐用用，不易易損

32、壞，能能夠產(chǎn)生生較穩(wěn)定定的現(xiàn)金金流，同同時房地地產(chǎn)投資資通常被被看做是是一種應(yīng)應(yīng)對通貨貨膨脹的的保值手手段。當當物價上上漲、貨貨幣貶值值時，由由于房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)行業(yè)（如如建材、裝裝潢、建建筑、電電器等行行業(yè)）的的產(chǎn)品價價格上漲漲，會帶帶動不動動產(chǎn)價格格的上漲漲。同時時，通貨貨膨脹通通常會刺刺激人們們的消費費，包括括購買房房地產(chǎn)，致致使房地地產(chǎn)價格格進一步步上升，因因而起到到投資保保值作用用。隨著著經(jīng)濟的的發(fā)展和和人民生生活水平平的提高高，人們們對房地地產(chǎn)的需需求也會會日益增增長，但但是土地地資源具具有不可可再生性性和稀缺缺性，使使得房地地產(chǎn)在相相當長的的時間內(nèi)內(nèi)成為供供不應(yīng)求求的商品品，房地地

33、產(chǎn)價格格在一般般情況下下會不斷斷上升。因因此，從從長遠來來看，投投資房地地產(chǎn)是一一種比較較可靠的的增值手手段。當當然，有有時房地地產(chǎn)市場場上也會會出現(xiàn)短短期的價價格下降降的情況況，但一一般來說說，這并并不影響響其長期期的增值值特性。長長期來看看，房地地產(chǎn)價格格的上漲漲率不會會落后于于總體物物價水平平的上漲漲率。美美國、英英國的研研究資料料表明，房房地產(chǎn)價價格的年年平均上上漲率均均高于同同期年通通貨膨脹脹率，從從我國過過去十幾幾年住宅宅市場價價格變化化情況來來看，其其年均增增長幅度度也超過過同期通通貨膨脹脹的平均均水平。1.2.33 房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的分類房地產(chǎn)投資資多種多多樣，依依據(jù)不同同的劃分

34、分標準，可可以劃分分為不同同的類型型。1按房地地產(chǎn)投資資形式劃劃分按房地產(chǎn)投投資形式式，可以以將其劃劃分為直直接投資資和間接接投資兩兩大類。二二者的主主要區(qū)別別在于投投資者是是否直接接參與房房地產(chǎn)有有關(guān)投資資管理工工作。（1）房地地產(chǎn)直接接投資。房房地產(chǎn)直直接投資資是指投投資者直直接參與與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)或或購買房房地產(chǎn)的的過程并并參與有有關(guān)的管管理工作作，包括括從購地地開始的的開發(fā)投投資和物物業(yè)建成成后的置置業(yè)投資資兩種形形式。房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資是指投投資者從從購買土土地使用用權(quán)開始始，經(jīng)過過項目策策劃、規(guī)規(guī)劃設(shè)計計和施工工建設(shè)等等過程獲獲得房地地產(chǎn)商品品，然后后將其推推向市場場，轉(zhuǎn)讓讓給新的

35、的投資使使用者，并并通過轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過程程收回投投資、實實現(xiàn)開發(fā)發(fā)商收益益目標的的投資活活動。房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資包括商商品房開開發(fā)和土土地開發(fā)發(fā)投資。房房地產(chǎn)置置業(yè)投資資是指投投資者購購買開發(fā)發(fā)商新建建成的房房地產(chǎn)（市市場上的的增量房房地產(chǎn)）或或市場上上的二手手房（市市場上的的存量房房地產(chǎn)），以以滿足自自身生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營需需要或出出租經(jīng)營營需要，并并在不愿愿意持有有該物業(yè)業(yè)時可以以將其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售給他他人以獲獲取轉(zhuǎn)售售收益的的一種投投資活動動。這類類投資的的目的一一般有兩兩個：一一是滿足足自身生生活居住住或生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營的的需要；二是作作為投資資將購入入的物業(yè)業(yè)出租給給最終的的使用者者，獲取取較為穩(wěn)穩(wěn)定的經(jīng)經(jīng)常

36、性收收入。置置業(yè)投資資一般從從長期投投資的角角度出發(fā)發(fā)，可獲獲得保值值、增值值、收益益和消費費四個方方面的利利益。（2）房地地產(chǎn)間接接投資。房房地產(chǎn)間間接投資資是指投投資者投投資于與與房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)的的證券市市場的行行為，間間接投資資者不需需要直接接參與房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營管理理活動。其其具體形形式包括括購買房房地產(chǎn)開開發(fā)、投投資企業(yè)業(yè)的股票票或債券券，投資資于房地地產(chǎn)投資資信托基基金或房房地產(chǎn)抵抵押貸款款證券等等。2按房地地產(chǎn)投資資的用途途劃分按房地產(chǎn)投投資的用用途，可可以將其其劃分為為住宅房房地產(chǎn)投投資、商商業(yè)房地地產(chǎn)投資資、工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資和和特殊用用途房地地產(chǎn)投資資。（1）住宅宅房地產(chǎn)產(chǎn)投資

37、。住住宅房地地產(chǎn)為人人們提供供生活居居住的場場所，包包括普通通商品住住宅、高高檔公寓寓和別墅墅等多種種類型。住住宅是人人類最基基本的生生存條件件之一，因因此，在在房地產(chǎn)產(chǎn)投資中中，住宅宅房地產(chǎn)產(chǎn)投資市市場潛力力最大，投投資風險險也相對對較小。（2）商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資。商商業(yè)房地地產(chǎn)有時時也稱為為經(jīng)營性性房地產(chǎn)產(chǎn)，包括括寫字樓樓、商場場、酒店店和旅館館等，這這類房地地產(chǎn)主要要以出租租經(jīng)營為為主，收收益較高高，但同同時承擔擔的風險險也較大大。（3）工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資。工工業(yè)房地地產(chǎn)通常常為人們們的生產(chǎn)產(chǎn)活動提提供空間間，包括括輕工業(yè)業(yè)廠房、重重工業(yè)廠廠房、高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)用用房等。由由于受到到工業(yè)

38、生生產(chǎn)工藝藝及要素素的限制制，工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的變現(xiàn)現(xiàn)性較難難，其投投資風險險較大。（4）特殊殊用途房房地產(chǎn)投投資。特特殊用途途房地產(chǎn)產(chǎn)是除去去住宅、商商業(yè)、工工業(yè)等典典型房地地產(chǎn)類型型后剩下下來的非非典型的的、不具具有代表表性的各各種房地地產(chǎn)的統(tǒng)統(tǒng)稱，主主要包括括加油站站、停車車場、高高爾夫球球場、休休閑旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)、溫泉泉、碼頭頭車站、高高速公路路等。這這類房地地產(chǎn)交易易量小，同同時其經(jīng)經(jīng)營的內(nèi)內(nèi)容通常常要得到到政府的的特許，因因此這類類房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資多屬于于長期投投資，投投資者靠靠日常經(jīng)經(jīng)營活動動的收益益來回收收投資，取取得投資資收益。一一般來說說，特殊殊用途房房地產(chǎn)適適用性較較差，因

39、因此投資資風險也也較大。3按房地地產(chǎn)投資資經(jīng)營方方式劃分分按房地產(chǎn)投投資經(jīng)營營方式，可可將其劃劃分為出出售型房房地產(chǎn)投投資、出出租型房房地產(chǎn)投投資和混混合型房房地產(chǎn)投投資。（1）出售售型房地地產(chǎn)投資資。這是是指房地地產(chǎn)投資資以預(yù)售售或開發(fā)發(fā)完成后后出售的的方式得得到收入入、回收收開發(fā)資資金、獲獲取開發(fā)發(fā)收益，以以達到預(yù)預(yù)期投資資目標。（2）出租租型房地地產(chǎn)投資資。這是是指房地地產(chǎn)投資資以預(yù)租租或開發(fā)發(fā)完成后后出租的的方式得得到收入入、回收收開發(fā)資資金、獲獲取開發(fā)發(fā)收益，以以達到預(yù)預(yù)期投資資目標。（3）混合合型房地地產(chǎn)投資資?；旌虾闲头康氐禺a(chǎn)投資資是出售售型和出出租型的的綜合，是是指房地地產(chǎn)投資

40、資以預(yù)售售、預(yù)租租或開發(fā)發(fā)完成后后出售、出出租、自自營的各各種組合合方式得得到收入入、回收收開發(fā)資資金、獲獲取開發(fā)發(fā)收益，以以達到預(yù)預(yù)期投資資目標。1.2.44 房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的作用房地產(chǎn)投資資是房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的重重要動力力，也是是促進國國民經(jīng)濟濟振興與與繁榮、提提高人民民生活水水平的基基礎(chǔ)。房房地產(chǎn)投投資的作作用可以以從宏觀觀作用與與微觀作作用兩個個方面來來分析。1房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的宏觀作作用 （1）房地地產(chǎn)投資資有利于于國民經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)品品作為國國民經(jīng)濟濟各行各各業(yè)各部部門進行行經(jīng)濟和和社會活活動的物物質(zhì)載體體、社會會發(fā)展的的基本物物質(zhì)條件件，是國國民經(jīng)濟濟的基礎(chǔ)礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)部部門，有

41、有著十分分重要的的地位。在在發(fā)達國國家，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的產(chǎn)值值均占其其國民經(jīng)經(jīng)濟總值值的10%40%。19776年以來來，世界界各國用用于建造造房屋的的投資占占其國民民生產(chǎn)總總值的8%12%。通過過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而形形成固定定資產(chǎn)一一般要占占其國民民生產(chǎn)總總值的50%以上。房房地產(chǎn)投投資還能能夠促進進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展。在我我國，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展不僅能能帶來巨巨額收入入，形成成巨大財財富，也也利于推推進我國國土地使使用制度度和住房房制度的的改革。對對于國家家而言，除除了可以以從房地地產(chǎn)業(yè)獲獲得大量量稅收外外，還可可以利用用土地所所有權(quán)地地位，通通過有償償出讓土土地使用用權(quán)取得得土地出出讓金收收益。

42、增加房地產(chǎn)產(chǎn)投資，不不僅可以以直接提提高房地地產(chǎn)業(yè)的的經(jīng)濟產(chǎn)產(chǎn)出，而而且也為為建筑、建建材、冶冶金、化化工、通通信、機機械等相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)品提提供了巨巨大的市市場。同同時，它它也會刺刺激金融融、商業(yè)業(yè)、旅游游業(yè)等部部門的發(fā)發(fā)展。據(jù)據(jù)相關(guān)資資料顯示示，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)可以帶帶動建筑筑材料等等23大類，1 5558個品種種，共50多個生生產(chǎn)部門門的產(chǎn)品品消費。房房地產(chǎn)消消費也可可以帶動動物業(yè)服服務(wù)等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)部門門的發(fā)展展，并對對家具、家家電、廚廚衛(wèi)、中中介、金金融等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展起很很大的推推動作用用。有資資料表明明，房地地產(chǎn)產(chǎn)值值增加能能夠使相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的產(chǎn)值值增加24倍。（2）房地地產(chǎn)投資資能夠協(xié)

43、協(xié)調(diào)優(yōu)化化社會資資源配置置房地產(chǎn)投資資對社會會資源配配置的協(xié)協(xié)調(diào)優(yōu)化化主要表表現(xiàn)在房房地產(chǎn)實實物資產(chǎn)產(chǎn)配置和和社會資資金配置置的優(yōu)化化兩個方方面。房房地產(chǎn)實實物資產(chǎn)產(chǎn)配置主主要是指指將社會會上的存存量房地地產(chǎn)從經(jīng)經(jīng)營能力力弱者手手中向經(jīng)經(jīng)營能力力強者手手中集聚聚，通過過市場的的競爭，使使經(jīng)營能能力強者者擁有大大量的可可經(jīng)營資資源，并并將經(jīng)營營收益通通過房地地產(chǎn)傳遞遞給房地地產(chǎn)所有有人及相相關(guān)人，使使房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)發(fā)發(fā)揮最大大的經(jīng)濟濟效益。例例如，房房地產(chǎn)投投資者將將房地產(chǎn)產(chǎn)出租給給金融機機構(gòu)使用用并獲取取租金，退退休人員員將房地地產(chǎn)“倒按揭”給銀行行以獲取取養(yǎng)老金金。社會會資金配配置是指指通過房

44、房地產(chǎn)市市場（包包括房地地產(chǎn)實物物資產(chǎn)市市場和資資本市場場），將將資金從從資金運運用能力力較弱者者手中向向資金運運用能力力較強者者手中集集聚，以以較強的的投資能能力實現(xiàn)現(xiàn)社會資資金的價價值最大大化。例例如，房房地產(chǎn)信信托基金金，普通通公民將將資金投投資于房房地產(chǎn)信信托基金金，由房房地產(chǎn)信信托基金金進行大大規(guī)模的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資以以獲取房房地產(chǎn)投投資利潤潤，并將將利潤在在投資人人之間進進行分配配。（3）房地地產(chǎn)投資資可以有有效地改改善城市市投資環(huán)環(huán)境增加房地產(chǎn)產(chǎn)投資，可可以增加加政府部部門的財財政收入入，加大大政府對對城市基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)的的投入。通通過房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，相當當一部分分城市基基礎(chǔ)設(shè)施

45、施的建設(shè)設(shè)由房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)承擔，這這直接改改善了城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)落后后的局面面。房地地產(chǎn)投資資的增加加和基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施條條件的改改善，有有利于城城市用地地規(guī)劃，促促進舊城城改造，使使得投資資環(huán)境得得以改善善，進一一步促進進了城市市協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展。優(yōu)優(yōu)越的城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施條條件和良良好的生生態(tài)環(huán)境境，也給給投資者者創(chuàng)業(yè)提提供了極極大的便便利，提提高了建建設(shè)效率率，從而而吸引越越來越多多的投資資者前來來投資，促促進城市市建設(shè)的的可持續(xù)續(xù)發(fā)展。2房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的微觀作作用（1）房地地產(chǎn)投資資是一種種增值手手段從房地產(chǎn)供供給來看看，土地地具有位位置的固固定性和和面積的的有限性性，其供供給不能能隨意增增加

46、；房房屋建筑筑面積雖雖然可以以通過提提高容積積率得到到增加，但但也受到到城市規(guī)規(guī)劃、建建筑成本本和人們們消費習習慣的限限制，其其增加幅幅度不可可能很大大。房地地產(chǎn)不同同于股票票、黃金金等只有有投資屬屬性，它它具有投投資與消消費的雙雙重屬性性，即投投資者購購買房地地產(chǎn)后也也可以用用來居住住，這也也使得房房地產(chǎn)投投資受到到投資者者歡迎。這這樣，在在正常發(fā)發(fā)展條件件下，房房地產(chǎn)常常常呈現(xiàn)現(xiàn)需求大大于供給給的現(xiàn)象象，從而而使房地地產(chǎn)價格格存在不不斷上升升的潛力力。投資資房地產(chǎn)產(chǎn)就可以以獲得這這種增值值潛力，是是一種使使投資者者資產(chǎn)增增值的手手段。（2）房地地產(chǎn)投資資的風險險與收益益適當房地產(chǎn)投資資具有

47、一一定的風風險，但但是同其其他投資資方式比比較，其其風險不不是最大大的。因因此，追追求高收收益又不不愿意承承擔太高高的風險險，房地地產(chǎn)投資資是較好好的選擇擇。所以以大多數(shù)數(shù)國家的的社會保保障基金金，例如如養(yǎng)老保保險基金金，往往往是房地地產(chǎn)市場場的重要要投資者者。（3）房地地產(chǎn)投資資可以獲獲得避稅稅收入房地產(chǎn)投資資的避稅稅收入是是指因提提取房地地產(chǎn)折舊舊而降低低納稅基基數(shù)，給給投資者者帶來收收益。房房地產(chǎn)投投資的所所得稅是是以實際際經(jīng)營收收入扣除除經(jīng)營成成本、貸貸款利息息、建筑筑物折舊舊等后的的凈經(jīng)營營收入為為基數(shù)乘乘以稅率率征收的的。在實實際經(jīng)營營收入相相同的情情況下，提提取的折折舊越多多，所

48、要要繳納的的所得稅稅就越少少，從而而起到了了避稅的的作用。從從會計的的角度來來說，建建筑物隨隨著其建建成年限限的增加加，每年年的收益益能力都都在下降降，稅法法中規(guī)定定的建筑筑物折舊舊年限一一般相對對建筑物物的自然然壽命（物物理壽命命）和經(jīng)經(jīng)濟壽命命（建成成后到其其使用成成本超過過其產(chǎn)生生的收益益時刻的的時間）要要短一些些。這就就使建筑筑物每年年折舊額額要比它它每年發(fā)發(fā)生的實實際損失失要大一一些，使使房地產(chǎn)產(chǎn)投資者者賬面上上的凈經(jīng)經(jīng)營收益益減少，相相應(yīng)的也也就減少少了稅收收支出。房房地產(chǎn)投投資經(jīng)常常會運用用大量的的財務(wù)杠杠桿，不不論個人人還是企企業(yè)每年年償付的的利息可可以沖減減所得稅稅。由于于房

49、地產(chǎn)產(chǎn)投資占占用資金金多、價價值高、貸貸款多，折折舊以及及利息費費用等帶帶來的節(jié)節(jié)稅效果果相當可可觀，這這對于提提高房地地產(chǎn)投資資者的實實際收益益非常有有利。（4）房地地產(chǎn)投資資可以提提升投資資者資信信等級由于擁有房房地產(chǎn)并并不是每每個人或或企業(yè)容容易做到到的事情情，投資資房地產(chǎn)產(chǎn)是擁有有資產(chǎn)、具具有資金金實力的的最好證證明。因因此，房房地產(chǎn)投投資可以以提高投投資者的的資信等等級，可可以幫助助投資者者更容易易獲得金金融機構(gòu)構(gòu)的支持持，同時時也可以以幫助投投資者獲獲得更多多更好的的投資交交易機會會。1.2.55 房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的影響因因素影響房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的因素較較多，其其中主要要因素有有經(jīng)濟因

50、因素、社社會因素素、政治治和行政政因素、政政策法規(guī)規(guī)因素和和技術(shù)因因素等。1經(jīng)濟因因素影響房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的經(jīng)濟因因素主要要有經(jīng)濟濟發(fā)展狀狀況、居居民儲蓄蓄、消費費水平，財財政收支支及金融融狀況、居居民收入入水平等等。2社會因因素影響房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的社會因因素主要要有社會會秩序、城城市化水水平、人人口水平平等。社社會秩序序包括當當?shù)厣鐣姆€(wěn)定定性、安安全性，當當?shù)鼐用衩駥Ρ镜氐亟?jīng)濟發(fā)發(fā)展的參參與感，對對外來經(jīng)經(jīng)濟實力力的認同同感等。一一個地區(qū)區(qū)社會秩秩序好，就就會優(yōu)化化投資環(huán)環(huán)境，尤尤其是房房地產(chǎn)的的投資環(huán)環(huán)境。城城市化意意味著人人口向城城市地區(qū)區(qū)集中，造造成城市市房地產(chǎn)產(chǎn)的需求求不斷增增加，

51、從從而帶動動房地產(chǎn)產(chǎn)投資增增加。人人口的不不斷增長長，每個個人都需需要一定定的生活活空間，從從而會增增加對房房地產(chǎn)的的需求，使使得房地地產(chǎn)價格格上揚，進進而刺激激房地產(chǎn)產(chǎn)投資。3政治和和行政因因素影響房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的政治和和行政因因素主要要有政治治局勢、行行政隸屬屬變更、城城市發(fā)展展戰(zhàn)略和和城市規(guī)規(guī)劃等。一一個國家家或者某某一地區(qū)區(qū)政局穩(wěn)穩(wěn)定，奉奉行連續(xù)續(xù)的有利利于經(jīng)濟濟發(fā)展的的政策，就就會吸引引很多國國內(nèi)外投投資者投投資于房房地產(chǎn)，促促進房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。由由于行政政隸屬變變更，如如將某個個非建制制鎮(zhèn)升格格為建制制鎮(zhèn)，或或?qū)⒛硞€個市由原原來的較較低級別別升為較較高級別別，無疑疑會促使使該地

52、區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)價格格上漲，從從而促進進房地產(chǎn)產(chǎn)投資。城城市發(fā)展展戰(zhàn)略、城城市規(guī)劃劃、土地地利用規(guī)規(guī)劃等對對房地產(chǎn)產(chǎn)投資都都有很大大的影響響，特別別是城市市規(guī)劃對對房地產(chǎn)產(chǎn)用途、建建筑高度度、容積積率等的的規(guī)定對對投資的的影響非非常大。4政策法法規(guī)因素素影響房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的政策因因素主要要有房地地產(chǎn)政策策、金融融政策、稅稅收政策策；法規(guī)規(guī)因素主主要是指指房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)法法律法規(guī)規(guī)。房地產(chǎn)政策策的變化化直接影影響到房房地產(chǎn)投投資的政政策保障障度、市市場變化化、運作作模式等等。金融融政策方方面，因因為房地地產(chǎn)投資資很大一一部分來來自貸款款，金融融政策對對房地產(chǎn)產(chǎn)投資收收益有非非常重要要的影響響。有關(guān)關(guān)

53、房地產(chǎn)產(chǎn)的稅收收政策是是否合理理，直接接關(guān)系到到房地產(chǎn)產(chǎn)投資收收益的高高低。法規(guī)方面，影影響因素素主要是是土地和和房地產(chǎn)產(chǎn)以及投投資的相相關(guān)法律律的完整整性、法法制的穩(wěn)穩(wěn)定性和和執(zhí)法的的公正性性。完整整性是指指投資項項目所依依賴的法法律條文文的覆蓋蓋面，穩(wěn)穩(wěn)定性是是指法規(guī)規(guī)是否變變動頻繁繁，公正正性是指指法律糾糾紛爭議議仲裁過過程中的的客觀性性。相關(guān)關(guān)的法律律越完整整，法制制越穩(wěn)定定，執(zhí)法法越公正正，對房房地產(chǎn)投投資的促促進作用用也就越越大。5技術(shù)因因素影響房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的技術(shù)因因素主要要包括施施工技術(shù)術(shù)、房屋屋裝修技技術(shù)等。良良好的施施工技術(shù)術(shù)能夠保保證房地地產(chǎn)物質(zhì)質(zhì)實體的的高質(zhì)量量，對房房

54、地產(chǎn)投投資是非非常有利利的。此此外，房房屋的裝裝修技術(shù)術(shù)也是房房地產(chǎn)價價值增值值的有效效影響因因素。1.3 房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析概述述房地產(chǎn)投資資分析主主要是指指房地產(chǎn)產(chǎn)投資機機會的選選擇和項項目投資資方案決決策，是是房地產(chǎn)產(chǎn)項目投投資活動動進行之之前的分分析論證證過程，其其核心問問題是研研究投資資項目的的可行性性以及選選擇最佳佳投資方方案。1.3.11 房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析的任任務(wù)房地產(chǎn)投資資分析是是一項高高知識含含量的工工作，需需要分析析人員為為投資者者提供解解決諸如如投資方方向、運運作方式式、投資資收益、投投資風險險等問題題的方法法。這是是房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析要完完成的基基本任務(wù)務(wù)。1為投資資

55、者提供供投資方方向投資者在準準備投資資前，往往往面臨臨投資方方向的問問題，諸諸如地域域、地址址選擇、物物業(yè)種類類選擇、規(guī)規(guī)模、期期限選擇擇、合作作伙伴選選擇等。投投資者有有可能是是最初進進入該市市場或是是投資新新手，對對投資環(huán)環(huán)境一無無所知，需需要房地地產(chǎn)投資資分析人人員做全全面的指指導，為為投資者者提供一一個可行行的解決決方案，使使投資者者可以依依據(jù)方案案進行投投資活動動，并取取得較好好的收益益。 2為投資資者提供供運作方方式一項投資活活動的運運作包括括許多方方面，例例如如何何獲取土土地使用用權(quán)、如如何取得得建筑開開工許可可證、如如何籌集集資金、如如何保證證開發(fā)建建設(shè)工期期、如何何選擇合合作

56、伙伴伴、如何何營銷等等問題，而而這其中中許多問問題都是是專業(yè)性性極強的的技術(shù)問問題，僅僅靠投資資者個人人的力量量是無法法完成的的。這就就需要分分析人員員針對每每個項目目的具體體情況提提出可行行的運作作方式建建議。3為投資資者預(yù)測測投資收收益投資收益是是投資者者關(guān)心的的根本問問題，是是進行投投資活動動的根本本目的。收收益水平平的高低低是投資資者決定定是否投投資的重重要因素素。投資資者需要要詳細了了解全部部投資額額、自有有資金及及貸款額額、資金金分期投投入額、貸貸款償還還期限及及利率、投投資回收收期及內(nèi)內(nèi)部收益益率、利利潤率等等。其中中投資者者最關(guān)心心的是稅稅后純利利潤與投投資的比比例。也也有一些

57、些投資者者更關(guān)心心投資的的社會效效益問題題，如企企業(yè)形象象、人際際關(guān)系等等，這些些專業(yè)的的指標需需要房地地產(chǎn)投資資分析人人員進行行專業(yè)的的統(tǒng)計、測測算，為為投資者者提供可可靠的投投資收益益預(yù)測。4為投資資者分析析風險并并提供避避險策略略風險與收益益是共存存的，每每一個項項目都存存在一定定的風險險，分析析人員要要在幫助助投資者者計算投投資收益益的同時時，讓他他們了解解到所要要承擔的的風險，并并針對項項目風險險提供規(guī)規(guī)避、防防范風險險的方法法、策略略，以使使投資者者能及時時調(diào)整投投資方案案，免除除或減少少由風險險造成的的損失。如如果分析析人員懶懶于分析析風險或或只報喜喜不報憂憂，則是是嚴重有有悖職

58、業(yè)業(yè)道德或或失職的的行為。除上述任務(wù)務(wù)外，分分析人員員還需就就投資項項目可能能引發(fā)的的社會問問題、環(huán)環(huán)境問題題加以闡闡述和分分析。房房地產(chǎn)投投資的主主要目標標是獲取取高額利利潤，但但并不意意味著不不考慮投投資的社社會效益益和環(huán)境境效益。因因為一項項社會效效益和環(huán)環(huán)境效益益不好的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資項項目，不不可能獲獲得政府府的批準準，或者者會因社社會、生生態(tài)問題題被強行行中斷，從從而造成成巨大損損失。1.3.22 房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析的內(nèi)內(nèi)容根據(jù)投資分分析的任任務(wù)，房房地產(chǎn)投投資分析析的內(nèi)容容一般包包括以下下幾個方方面。1房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的環(huán)境與與市場分分析在投資前期期，充分分了解和和把握投投資環(huán)境境，

59、對于于制定正正確的房房地產(chǎn)投投資方案案、做出出正確的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資決決策是非非常重要要的。房房地產(chǎn)投投資環(huán)境境分析主主要關(guān)注注的是與與房地產(chǎn)產(chǎn)的建設(shè)設(shè)、銷售售等相關(guān)關(guān)的制度度、政策策法規(guī)的的穩(wěn)定性性，管理理方法的的合理性性以及基基礎(chǔ)設(shè)施施的完備備狀況等等。同時時，政治治、經(jīng)濟濟、法律律、社會會文化、基基礎(chǔ)設(shè)施施和配套套設(shè)施、自自然地理理六大因因素的共共同作用用又在不不同程度度上影響響著房地地產(chǎn)投資資環(huán)境。市場狀態(tài)直直接決定定著投資資項目未未來的收收益水平平。因此此，房地地產(chǎn)投資資項目在在投資決決策確定定之前，需需要調(diào)查查房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求情況況，辨識識把握房房地產(chǎn)市市場動態(tài)態(tài)。2房地產(chǎn)產(chǎn)項目成

60、成本估算算與融資資方案擇擇優(yōu)以盡可能少少的投入入，獲取取盡可能能多的收收益，是是理性房房地產(chǎn)投投資者的的必然要要求和選選擇?？涂陀^而準準確地估估算項目目投資額額，科學學地制定定資金籌籌集方案案，對于于降低項項目投資資額、減減少建設(shè)設(shè)期利息息等項目目支出、實實現(xiàn)利潤潤最大化化目標具具有重要要的意義義。融資資方式多多種多樣樣，投資資分析人人員需要要根據(jù)投投資者自自身狀況況制定各各種融資資方案，并并根據(jù)融融資方式式的可能能性及成成本率選選擇最優(yōu)優(yōu)融資方方案，以以保證投投資所需需資金能能夠按計計劃獲取取并將資資金成本本控制在在最低，以以增強投投資項目目的可行行性和利利潤率。3房地產(chǎn)產(chǎn)項目投投資的財財務(wù)