房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告2

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告一、說明1、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查分析，在該地塊興建。2、報(bào)告中中有關(guān)成成本的明明細(xì)換算算科目基基本參考考*市市場(chǎng)場(chǎng)行情及及有關(guān)國國家地方方收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)結(jié)合實(shí)際際經(jīng)驗(yàn)確確定。項(xiàng)目面積參參數(shù)表項(xiàng)目總占地地（m2）建筑總面積積（m2）沿街商業(yè)建建筑（m2）住宅面積（m2）配套設(shè)施面面積（m2）地下停車場(chǎng)場(chǎng)（m2）二、項(xiàng)目成成本開發(fā)發(fā)成本估估算： 本項(xiàng)目開開發(fā)由土土地成本本，前期期開發(fā)費(fèi)費(fèi)，建安安工程成成本費(fèi)，基基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)，房房地產(chǎn)各各種稅費(fèi)費(fèi)，管理理銷售及及財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用，不不可預(yù)見見費(fèi)構(gòu)成成。鑒于于工程建建設(shè)周期期不長(zhǎng)，本本案采取取靜態(tài)分分析法進(jìn)進(jìn)行估算算，各項(xiàng)項(xiàng)

2、費(fèi)用詳詳見下表表。序號(hào)項(xiàng)目（萬元元）金額（萬元元）備注1土地使用權(quán)權(quán)出讓金金2征地費(fèi)3拆遷安置補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)（一）土地地費(fèi)用（二）前期期工程費(fèi)費(fèi)估算表表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元元）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）1規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)、可研研費(fèi)1.1規(guī)劃費(fèi)1.2設(shè)計(jì)費(fèi)1.3可研費(fèi)2水文、地質(zhì)質(zhì)勘查費(fèi)費(fèi)2.1測(cè)繪費(fèi)2.2勘探費(fèi)3策劃費(fèi)合計(jì)（三）建安安工程費(fèi)費(fèi)序號(hào)建安項(xiàng)目總造價(jià)（萬萬元）單位地價(jià)（元元m）1沿街建筑土土建2農(nóng)用市販土土建3兩側(cè)二層門門面土建建4地下車庫5水電設(shè)備6內(nèi)部裝修合計(jì)（四）基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi) 表 4-5序號(hào)項(xiàng)目單方造價(jià)（元元m）總造價(jià)（萬萬元）基礎(chǔ)設(shè)施（含含道路、綠綠化、配電，化糞糞池，室室外管網(wǎng)網(wǎng)（五）

3、開發(fā)發(fā)期稅費(fèi)費(fèi)估算表表 表4-66序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元元）估算說明（元元m）1固定資產(chǎn)投投資方向向調(diào)節(jié)稅稅2配套費(fèi)3質(zhì)檢費(fèi)4建筑管理費(fèi)費(fèi)5衛(wèi)評(píng)費(fèi)6環(huán)保費(fèi)7墻改基金8綠化費(fèi)9白蟻防治費(fèi)費(fèi)10土地使用費(fèi)費(fèi)11再就業(yè)基金金12教育專項(xiàng)基基金13標(biāo)編費(fèi)14超標(biāo)費(fèi)15規(guī)劃許可工工本費(fèi)16土地證工本本費(fèi)17施工許可證證合計(jì)（六）、不不可預(yù)見見費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元元）說明1土地費(fèi)2建安工程費(fèi)費(fèi)3前期工程費(fèi)費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)合計(jì)（七）、管管理消費(fèi)費(fèi)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元元）估算說明1廣告2售樓處3售樓許可6整理費(fèi)7物業(yè)管理基基金8公共設(shè)施管管理基金金9管理費(fèi)合計(jì)（八）、投投資與成成本費(fèi)用用估算匯匯總表項(xiàng)目金額（萬

4、元元）單方成本（元/m2）占總投資比比例（%）土地費(fèi)用前期費(fèi)用建安費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)開發(fā)間稅費(fèi)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)管理消費(fèi)費(fèi)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)合計(jì)三、投資計(jì)計(jì)劃與資資金籌措：本項(xiàng)目開發(fā)發(fā)資金來來源有三三個(gè)渠道道，一是是企業(yè)自自有資金金，而是是銀行貸貸款，三三是預(yù)售售收入用用于投資資部分。本本案開發(fā)發(fā)商自用用資金*作為啟啟動(dòng)資金金，需要要貸款*萬元，總總投資*萬元，將將項(xiàng)目投投資分為為前期、中中期、和和后期。投投資計(jì)劃劃與資金金籌措見下表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬元元）前中后1開發(fā)投資2資金籌措3已有資金4借貸資金預(yù)售資金再再投入投資計(jì)劃與與資金籌籌措四、項(xiàng)目銷銷售收入入預(yù)算項(xiàng)目面積（ mm2）建議單位平平方售價(jià)價(jià)（元/

5、mm2）銷售收入（萬萬元）沿街商鋪?zhàn)≌＼噲?chǎng)、車車位合計(jì) 本項(xiàng)目目以*市同類*房可比比案例，參參考*市房地地產(chǎn)物業(yè)業(yè)平均水水平，運(yùn)運(yùn)用市場(chǎng)場(chǎng)比較分分析法，并并經(jīng)實(shí)地地調(diào)查分分析確定定。沿街街商業(yè)建建筑1-3層連賣賣，其中中1-2層建議議銷售價(jià)價(jià)為*三層建建議銷售售價(jià)為#說明：以上上銷售收收入都是是在項(xiàng)目目進(jìn)展順順利，營營銷也同同時(shí)取得得成功，房房屋全部部取得租租售的情情況下取取得。但但實(shí)際的的銷售速速度，樓樓盤的銷銷售率及及出租率率存在不不確定因因素。特特別是在在目前市市場(chǎng)條件件下，沿沿街樓盤盤的的出出售，地地下車位位的出售售有一定定的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，難以以達(dá)到預(yù)預(yù)期目標(biāo)標(biāo)，所以以在營銷銷時(shí)應(yīng)給給以足

6、夠夠的重視視。五、項(xiàng)目投投資收益益分析根據(jù)估算的的開發(fā)成成本費(fèi)用用及銷售售收入，本本案投資資收益及及靜態(tài)投投資分析析利潤(rùn)率率的分析析計(jì)算如如下：序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)金額（萬元元）1營業(yè)稅銷售總收入入*5.68%2教育費(fèi)附加加營業(yè)稅額*11%3城建稅4印花稅銷售總收入入*0.05%5交易管理稅稅銷售收入*0.55%合計(jì)（一）、銷銷售稅金金及附加加估算序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1銷售收入2扣除項(xiàng)目金金額2.1開發(fā)費(fèi)用2.2開發(fā)成本2.3銷售及附加加2.4其他3增值額4增值率5增值稅率6土地增值稅稅（二）土地地增值稅稅計(jì)算表表（三）損益益表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算金額（萬元元）1銷售收入2總成本費(fèi)用用3銷售稅及附附加4土

7、地增值稅稅5利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)8公積金9可分配利潤(rùn)潤(rùn) （四）全全部投資資的投資資利潤(rùn)率率=利潤(rùn)總總額/投資總總額*1000%=自有資金的的投資利利潤(rùn)率=利潤(rùn)總總額/自有資資金總額額*1000%=六、不確定定因素分分析有重點(diǎn)的加加強(qiáng)對(duì)投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的防范范與控制制，保證證項(xiàng)目的的決策時(shí)時(shí)開發(fā)商商的追求求的目標(biāo)標(biāo)。房地地產(chǎn)不確確定因素素很多，本本方案從從成本、收收入、單單價(jià)幾個(gè)個(gè)方面，應(yīng)應(yīng)用平衡衡分析法法和敏感感分析法法進(jìn)行了了不確定定因素的的分析。序號(hào)項(xiàng)目面積成本收入平均銷售面面積經(jīng)營安全率率（%）1沿街商業(yè)建建筑2住宅3地下停車場(chǎng)場(chǎng)（一）盈虧虧平衡分分析安全率30%25-300%15-2

8、55%10-155%10%安全狀態(tài)安全較安全有危險(xiǎn)較危險(xiǎn)危險(xiǎn)（二）安全全性判別別標(biāo)準(zhǔn)說明：地下下停車場(chǎng)場(chǎng)由于存存在人防防工程的的要求，所所以財(cái)務(wù)務(wù)上看成成本高于于收入，但但進(jìn)鄰的的*節(jié)約了*元/m2人防配配套費(fèi)，并并產(chǎn)生了了一定的的社會(huì)收收益。項(xiàng)目變幅敏感度-10%-5%05%10%單價(jià)投資額（三）投資資利潤(rùn)率率敏感性性分析表表單價(jià)變動(dòng)投資利潤(rùn)率率單價(jià)變動(dòng)目標(biāo)利潤(rùn)率目標(biāo)利潤(rùn)率投資變動(dòng)投資變動(dòng)10%5%-5%0-10%因素變化率10%5%-5%0-10%因素變化率說明：從敏敏感性分分析表中中看出，當(dāng)當(dāng)銷售單單價(jià)提高高5%時(shí)，投投資利潤(rùn)潤(rùn)率增長(zhǎng)長(zhǎng)*%，即*X*%=*%，當(dāng)投投資成本本降低5%，投資資利潤(rùn)率率提高*%，即*X*%=*%，可見見投資單單價(jià)與投投資金額額在本案案中對(duì)投投資效益益的影響響還是比比較明顯顯的，在在本項(xiàng)目目的實(shí)施施中，控控制成本本和制定定適宜的的價(jià)格策策略較為為關(guān)鍵。七、結(jié)論與與建議1.本項(xiàng)目目是*，按本本項(xiàng)目的的測(cè)算依依據(jù)和方方法，靜靜態(tài)投資資利潤(rùn)還還是客觀觀的，特特別是在在投資前前景中場(chǎng)場(chǎng)看好，但但必須要要注意近近期風(fēng)