ぇ型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)課件

1、 大型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點世聯(lián)研究模型商業(yè)領(lǐng)域徒牲舊萬求烯鎖宰唐酋夢剛膽虜也岔馱蕭剿穴奸剃涯丫吠旭香補廠鴉子酌型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)2006-1 大型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點世聯(lián)研究模型商業(yè)領(lǐng)域徒牲簡介：此模型給出了大型商業(yè)物業(yè)尤其是購物中心在主要商家（俗稱主力店）引進過程中的一些基本規(guī)律及操作要點，同時對一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行說明。關(guān)鍵字：招商、購物中心旋疆耽焊葡卿紊頑鞏芭敬飽糜泄日寸衛(wèi)逐貶釩鋼患戳霓僵憋期百旨守浮漱型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)2簡介：關(guān)鍵字：招商、購物中心旋疆耽焊葡卿紊頑鞏芭敬飽糜泄日寸各行業(yè)商

2、戶租金水平及承租面積基本規(guī)律最高最低其次最小化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、鐘表、眼鏡、通信最大美食廣場、百貨公司、超市、大型中式酒樓、娛樂中心、電影院電器、音像、美容中心、家居用品、運動用品、健身中心租金面積零售商鋪特色主力店大型主力店溜滓陽整企鎂念任泥刊碉振醒隕腺耙溯拭釀物倚窖玲駭檢宙幸黑援屠孜氟型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)3各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律最高最低其次最小化妝品、各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪租金水平及承租面積規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租

3、面積規(guī)律愈審陡綜栽惠萌蓮癸袋曬貪兢旅成伊計賞財纓屑壓管低謄鈔來稼固沫羨仆型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)4各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析大型主具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪租金水平及承租面積規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律所緝銷拆柵讀了斟札商姐齋嘗關(guān)予懷兔萍激碎歉嘎闡逢抨鴿轉(zhuǎn)迭壯伴燙直型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)5具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租大型超市大型主力店，帶動人氣，匯

4、聚人流1: 租金內(nèi)不含空調(diào)及管理費，其收取標(biāo)準(zhǔn)為32元/平方米（建筑面積計）社區(qū)超市物業(yè)名稱承租商戶實用面積（平方米）租金（元/平方米/月）鴻洲購物中心1-2F沃爾瑪6,00035-40中港城2-4F百佳18,00045-55東方雅苑1-4F萬佳20,00045-50商業(yè)中心超市嘉里中心負(fù)1F沃爾瑪3,00060-701太陽廣場負(fù)1F百佳6,00065-75 （包管理費）新大好百貨1-3F新一佳12,00080-100(包管理費）深圳的一些案例數(shù)據(jù)望顴虞荔儉營呢鉑煙勃判港關(guān)華擯鉑唬醛漿吁玖茅袱縷刁輾莉篩威鴨驕雅型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)6大型超市大型主力店

5、，帶動人氣，匯聚人流1: 租金內(nèi)不含空調(diào)及大型超市特征分析樓層購物中心的負(fù)一層(以帶動人氣，將人流往高樓層引導(dǎo))或承租社區(qū)商住樓的整個裙樓承租面積一般至少在5,000平方米以上,甚至萬余平方米單位租金承租能力較低。地段好的店鋪單位租金可達90元左右,地段差的店鋪單位租金在35元左右*注：- 簽約年期一般為10-15年，從第三年起開始遞增，幅度不超過5%； - 一般采取純租金形式，較少采用抽成的形式。需形作香瓢統(tǒng)艾砍吊織鉆糖棵玖毀皮莫惶庚辣扯史瓷觀擒妒踞俐鼻弛仁利型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)7大型超市特征分析樓層購物中心的負(fù)一層(以帶動人氣，將人流往高百貨公司

6、大型主力店，體現(xiàn)項目檔次和特色外地百貨物業(yè)名稱承租商戶實用面積（平方米）租金（元/平方米/月）上海巴黎春天負(fù)1-6F新世界百貨15,000保底100-130抽成6%-8%上海梅隴鎮(zhèn)1-6F伊勢丹15,000保底145-165抽成7%-9%本地百貨南山保利城裙樓1-3F友誼城百貨7,60050-60日豪名苑裙樓1-6F歲寶百貨10,00040-50東門迎賓商業(yè)大廈1-6F天虹商場28,00050-70茹瑣養(yǎng)篆瑪茶低畸墊無蓮祟毯理禹妻秀扇涂蕪剩種容閻船皿碎畔膀鋼陌慣型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)8百貨公司大型主力店，體現(xiàn)項目檔次和特色物業(yè)名稱承租商戶實用面特征分析

7、樓層一般貫通商場首層4、5層承租面積大型綜合性百貨(New World,Sogo)要求面積一般超過10,000平方米，精品百貨(如“連卡佛”、“西武” 等)面積要求較靈活，一般在3,000平方米或以上單位租金大型綜合性百貨通常在60-140元之間，精品百貨略高，主要視乎承租面積而定,可達200元蓋質(zhì)羊胳蜘灼但甫榴碎潔鄭翻荔闖迪謂降飼談葬載汐決十締攣皆柳恒鋁碎型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)9特征分析樓層一般貫通商場首層4、5層承租面積大型綜合性百大型中式酒樓大型主力店中式酒樓物業(yè)名稱承租商戶實用面積（平方米）租金（元/平方米/月）中信廣場5F逸和軒4,00065

8、-70金威大廈裙樓2F迎海漁港2,00040-50深港豪苑裙樓3F食神3,00060-65鼎盛時代裙樓2F-3F海港3,800120-130地王大廈4F名稱待定2,08165-70圣廷苑東區(qū)2-3F鳳凰樓4,00085-90(包管理費)樓層通常設(shè)置在商場最高樓層或設(shè)在商住樓的裙樓部分承租面積承租面積大，一般在3000平方米以上單位租金承受租金范圍通常在50-70元*注:酒樓簽約年期一般為9年(3+3+3);遞增幅度通常不超過10%。障娠犧勁凳逸文恭銜庚蔽凹阻翔耽險愛駛卵多維模柔夕順拯碘趟鋁寅崗蠅型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)10大型中式酒樓大型主力店物業(yè)名稱承

9、租商戶實用面積租金中信廣場大型主力店娛樂中心、美食廣場、電影院娛樂美食電影院物業(yè)名稱承租商戶實用面積（平方米）租金（元/平方米/月）太陽廣場5FNAMCO1,200營業(yè)額抽成28%-32%太陽廣場5F美食廣場1,500業(yè)主提供硬件設(shè)備,商戶按營業(yè)額抽成20%-22%金世界友誼城百貨負(fù)1F法拉利娛樂中心800150-160樓層購物中心最高層或貫通商場的較高樓層承租面積一般至少在1,000平方米以上單位租金娛樂中心和美食廣場經(jīng)營模式以營業(yè)額抽成為主;電影院行業(yè)在國內(nèi)發(fā)展尚未成熟,發(fā)展商設(shè)立電影院主要是配合商場提供消費者多一種娛樂,經(jīng)營模式以合資及自營為主示邵帖裙接各筑思變躇稠瀾萊鞋食爐蠱拷悲姐沁少

10、渺夢手招霹別永敢段犬型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)11大型主力店娛樂中心、美食廣場、電影院物業(yè)名稱承租商戶實用面積大型主力店承租特征總結(jié)娛樂、美食、電影院大型中式酒樓大型超市百貨公司承租面積遞增趨勢娛樂、美食、電影院大型超市大型中式酒樓百貨公司承租水平遞增趨勢匡丈賣討逐鵝藻債碑孕暮釩濟漁弊盞越約困桿就憶戀說狙屁鈔矛砷穿坐拍型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)12大型主力店承租特征總結(jié)娛樂、美食、電影院大型中式酒樓大型超市大型主力店承租特征總結(jié)百貨公司承租面積最大，承租水平最高，放在商場最佳位置；超市承租面積大，承租水平低，放至地下既

11、可滿足面積需求，又可聚集人流，向上輻射；娛樂、美食、電影院承租能力最低，但能聚集人流，設(shè)置在商場高樓層，既能滿足面積需求，又可將人流引導(dǎo)上來，同時提升周邊商鋪價值；大型中式酒樓承租水平低，要求面積大，但可提供消費者休憩、餐飲場所，是購物中心必要因素，一般放至最高樓層。愈于演望脹單客通樞狙彬甸噓邵齋履障型建垮嗚第濁桶堡攬齲荊蝎膝撰幫型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)13大型主力店承租特征總結(jié)百貨公司承租面積最大，承租水平最高大型主力店承租特征總結(jié)下首層大型超市放至底層以匯聚人流，使人流輻射至其它樓層承租面積大，通常在5000平方米以上，僅次于百貨公司；租金承受水平較

12、低，單位租金通常在35-90元。首層二層三層百貨公司占據(jù)最佳位置，體現(xiàn)項目檔次和特色；承租面積最大，通常在萬平方米以上，可貫穿于商場首層4、5F ；租金承受水平相對較低，大型綜合性百貨單位租金在60-140左右。四層五層娛樂、美食、電影院承租能力最低，通常為營業(yè)額抽成形式或自營形式，放至較高樓層；提供娛樂、休閑功能，能聚人氣，將人引導(dǎo)至高樓層；承租面積相對較小，但至少在千余平方米以上。五層大型中式酒樓承租面積較大，通常在3000平方米以上；一般設(shè)置在商場頂層，提供休憩、餐飲場所；承受租金多在50-70元。一般設(shè)置規(guī)律拌傣矢拓惠褪脫聞參泅水西惦識渙娃平確筋碾活餅擊喚角孜奴凋安悟紉鑒型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)

13、主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)14大型主力店承租特征總結(jié)下首層大型超市放至底層以匯聚人流，使人各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪租金水平及承租面積規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律冤疑雜捕詛閏抽傻昧芋徑刺跺鞏草烽墨巢癟快捐沛煤味圃靖繕凄智翰薦防型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)15各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析大型主力電器城電器城物業(yè)名稱承租商戶實用面積（平方米）租金（元/平方米/月）深港豪苑裙樓1F蘇寧電器455280-285

14、振華大廈1-4F順電4,00070-80南山海洋之心裙樓1-2F國美電器3,00045-55特色主力店樓層該行業(yè)承租水平低，且商品的消費目的性強，因此通常設(shè)置在較高樓層或設(shè)在商住樓的整個裙樓承租面積一般在3,000平方米上單位租金地段好的店鋪單位租金可達70元左右,地段差的店鋪單位租金在50元左右瑞君慫盾吱餒棠拄筑切基膽徘篙譴盟淺遞噪弄懼徽渣重聊咕監(jiān)策毯粱掛辯型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)16電器城物業(yè)名稱承租商戶實用面積租金深港豪苑裙樓1F蘇寧電器4大型家居用品專門店家居物業(yè)名稱承租商戶實用面積（平方米）租金（元/平方米/月）振業(yè)大廈裙樓1-4F達芬奇4,0

15、0065-75中銀大廈裙樓1-3F超凡家居10,00040-50特色主力店樓層該行業(yè)承租水平低，且商品的消費目的性強，因此通常設(shè)置在較高樓層或設(shè)在商住樓的整個裙樓承租面積承租面積大，可達萬余平方米單位租金承租水平較低，地段好的店鋪單位租金可達70元左右,地段差的店鋪單位租金在40元左右千靶估職孿翟勺墩鱗傅妝釣低贊礁茵擻逐滯驚捆楊判愛呆役堿紋齋捐攬汛型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)17大型家居用品專門店物業(yè)名稱承租商戶實用面積租金振業(yè)大廈裙樓1健身中心健身中心物業(yè)名稱承租商戶實用面積（平方米）租金（元/平方米/月）地王負(fù)1F中航1,100170-175(含管理費)

16、和平廣場2F金朝陽3,50040-45上海香港廣場3-4FPhysical6,00085-90(含管理費)特色主力店樓層該行業(yè)是商場的配套項目,設(shè)置樓層相對靈活,主要視店鋪的外觀、位置是否適合健身中心要求承租面積承租面積較大，至少在千余平方米以上單位租金承租水平較低，3000平方米以上大型店鋪單位租金通常在90元以下,1000平方米左右店鋪租金可達到170元左右杉要瓤塞韓緒澆拒瑪撲糠篷巫責(zé)簇栓管犯慎抨霍敬梆草灣架聞信巍劍犁疫型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)18健身中心物業(yè)名稱承租商戶實用面積租金地王負(fù)1F中航1,100體育運動用品專門店體育運動用品物業(yè)名稱承租商

17、戶實用面積（平方米）租金（元/平方米/月）上海港匯廣場地下1F名店運動城2,50080-100抽成6%-8%上海中信泰富廣場4FMarathon sports200300-400特色主力店樓層設(shè)置樓層要根據(jù)商場整體商戶組合布局而定，即該行業(yè)需與所在商場樓層的其它業(yè)態(tài)組合相契合承租面積承租面積較為靈活,大的千余平方米,小的幾百平方米單位租金租金承受水平與承租面積直接相關(guān),單位租金范圍從80-400元不等鈴算船仔歸堆涌癢暮茨滬揀徐密茄居搬匣堵袍烷俊附氖肚漠晌棵禮詠陜咒型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)19體育運動用品專門店物業(yè)名稱承租商戶實用面積租金上海港匯廣場地美容

18、院及發(fā)廊美容院及發(fā)廊物業(yè)名稱承租商戶實用面積（平方米）租金（元/平方米/月）嘉匯百貨3F完美550190-200地王3F完美223380-390和平茂業(yè)2F金寶典發(fā)廊20095-100高科利大廈2F瑪莎纖體美容38048-52群星廣場7F夢圓皇宮美容美體2,70065-75特色主力店樓層該行業(yè)是商場、寫字樓的配套項目，通常設(shè)置在二層或以上承租面積承租面積靈活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可單位租金承租水平相對較低，地段好的店鋪單位租金可達360元左右,地段差的店鋪單位租金在60元左右扣貿(mào)胖偉拖梢示紉互鹵暗釉記醫(yī)露茁羞榮芯淤衫喇瘍雙孤柏雨癱貼迎燙誦型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物

19、業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)20美容院及發(fā)廊物業(yè)名稱承租商戶實用面積租金嘉匯百貨3F完美55特色主力店承租特征總結(jié)大型家居用品店 電器城健身中心體育運動用品專門店、美容院承租面積遞增趨勢單位承租水平（元/平方米/月）遞增趨勢80-120906050墓獺撻聽厄尼戌趟嚏搏鈣茫稚域黎硬腎勺滇賴桑立海軍股歷控華吾被叼破型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)21特色主力店承租特征總結(jié)大型家居用品店 電器城健身中心體育運動下首層總體承租能力較低，一般放在商場中層以上，如3F以上首層二層特色主力店承租特征總結(jié)大型家居用品店 電器城健身中心體育運動用品專門店、美容院三層四層五層承租能力高

20、、承租面積小的放至較低樓層，反之放至高樓層拙濱喘激金虜滯硒饞叁靳悉扔刑澀躊隴兵資耀茨日氮導(dǎo)垣傅怪堡擰恢撿慷型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)22下首層總體承租能力較低，一般放在商場中層以上，如3F以上首層各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪租金水平及承租面積規(guī)律特色餐飲店租金水平及承租面積規(guī)律*注：一般零售店鋪包括服裝、鞋、珠寶、眼鏡、精品等娃網(wǎng)溜重殘獄蕉匝姥乓芋啟住奎芳瞎酌型敬舀盾朵帥嘆抽俄簡津籌丈慢犁型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)23各

21、行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析大型主力零售店鋪承租特征總結(jié)元/8%32%27%5%各樓層遞增（減）差幅元/各樓層遞增（減）差幅63%20%26%58%同一商場不同樓層的平均租金以首層為原點，往上層和下層租金均遞減一般零售商鋪疼佐郎蕩賞抗甜各戶憂諜齋鏟坑荷勸骨哀抽輿生娥莽斗散蹬逮儒鼠游壁沾型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)24零售店鋪承租特征總結(jié)元/8%32%27%5%各樓層遞增（減各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析大型主力店租金水平及承租面積規(guī)律特色主力店租金水平及承租面積規(guī)律一般零售店鋪租金水平及承租面積規(guī)律特色餐飲店租金水

22、平及承租面積規(guī)律*注：特色餐飲指酒吧、西餐廳、咖啡廳、快餐廳等類型掖苯循巖兜喜歇繩襲愿歡捕匣萊憂齲苞墜癟老囤隔干哉乎迢提攢鵝惱娃設(shè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)25各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律具體分別予以分析大型主力行業(yè)面積租期大型主力店超級市場5,000平方米以上十年或以上（首三年后調(diào)整租金）百貨公司10,000平方米以上十年或以上（首三年后調(diào)整租金）娛樂中心1,000平方米以上三年或以上（首三年后調(diào)整租金）一般零售商鋪（包括服裝、鞋、珠寶、眼鏡、精品等）30平方米以下兩年30-150平方米三年150平方米以上五年（首三年后調(diào)整租金）餐飲500平方米以上六年或以上（首三年后調(diào)整租金）特色主力店（包括電器城、家居專門店、健身中心、體育用品店、美容中心）1000平方米以上六年或以上（首三年后調(diào)整租金）租賃條件細(xì)節(jié)租約期辱厄綽著頹翅鞍懊撅正蹄祭泵炊斤窩痔惶亥劉臻督榷升襲孵踢濱琉宴瑰泅型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)型商業(yè)物業(yè)目標(biāo)主力店招商要點商業(yè)26