某寫字樓招商方案范本

1、武漢浦江筑城房地產(chǎn)顧問有限公司 武漢浦江筑城房地產(chǎn)顧問有限公司電 話：86-27-82666336 地 址：武漢市漢口解放大道634號新世界中心寫字樓A座708室海山金谷寫字樓租賃政策武漢寫字樓租售案例參考漢口寫字樓：建設(shè)大道沿線的寫字樓多為200平米起租，部分為半層起租，少數(shù)優(yōu)質(zhì)地段的高檔寫字樓為整層甚至多層起租。例如：雷王金融中心。而新推出的寫字樓也多為半層起售。漢陽寫字樓：100平米起租寫字樓，檔次較低。入市的寫字樓是零散銷售。項目位置現(xiàn)狀每層面積層數(shù)外立面材質(zhì)質(zhì)停車位電梯數(shù)量中央空調(diào)租金物業(yè)管理費費民生銀行大大廈建設(shè)大道與與新華路路交匯處處租賃2000平平米左右右68層玻璃幕墻128個

2、無60-800元/月月22元/月月瑞通廣場建設(shè)大道金金融中心心區(qū)租滿1163平平米28層雙層峰巢呂呂板與中中空玻璃璃170個15臺三菱電梯有68元/月月14元/月月建銀大廈建設(shè)大道7709號號租滿1500左左右平米米 50 層層高檔石材+綠色玻玻璃地下1000余個17部有65元/月月20元/月月雷王金融中中心建設(shè)大道鄂鄂城敦租滿每層約4880平米米20層石材有48元/月月18元/月月新世界國貿(mào)貿(mào)建設(shè)大道5568號號租滿2,3000-2,5377m257層深藍全玻璃幕墻墻16臺電梯梯有68元/月月23元/月月平安大廈中山大道8818號號租賃59層高檔石材+綠色玻玻璃360個17部美國國奧迪斯斯電

3、梯有30元/平平米14元/平平米世貿(mào)大廈江漢解放大大道6886號租售約15000平米61層大型鋁板、玻玻璃帷幕幕墻、花花崗巖和和鋁合金金100余個個13部有40元左右右/平米米14.500元/平平米漢口銀行大大廈建設(shè)大道和和香港路路交匯處處租滿-有武商大廈建設(shè)大道租滿有65元/月月20.000元/月武昌寫字樓樓：10002000平米起起租的寫寫字樓都都有，但但即將推推出的大大量寫字字樓為零零散銷售售，意味味著未來來2年內(nèi)內(nèi)武昌將將有大體體量散租租的寫字字樓入市市。鑒于于寫字樓樓地緣性性客戶的的傾向，重重點選取取武昌（中中南-中中北）片片區(qū)的寫寫字樓租租賃案例例作為參參考。寫字樓名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積積

4、（平方方米）租金（元/平米米）租賃模式起租年限押金方式物管費（元/平/月）入駐企業(yè)新時代商務(wù)中心1800低層45元元/平，高高層為550元/平米，8層以下最最多分為為14戶戶出租， 1937層層最多88戶出租租2年起租。20天免租租裝修期期。押三付三，季付。18（含中中央空調(diào)調(diào)）38455樓為中中建三局局辦公區(qū)區(qū)，918樓樓為中煤煤武漢設(shè)設(shè)計院辦辦公區(qū)。 中建三三局、中中國平安安保險、中中煤集團團、安利利日化、武武漢紐賓賓凱國際際酒店有有限公司司等中南商業(yè)大大廈100046最多分為225戶自自由組合合。簡裝裝，2年起押一付一、季季付或月月付13.8（含含中央空空調(diào)）951層層為寫字字樓，上上海

5、德力力西集團團有限公公司湖北北辦事處處、中鐵鐵信息工工程有限限公司辦辦事處、湖湖北廣播播電視臺臺都市男男女欄目目組，OOBO武武漢培訓(xùn)訓(xùn)中心國際金融大大廈武昌區(qū)中南南路特一一號 60（含物物管費）每層最多分分為8戶戶出租，一一般為44戶武漢金匯源源典當(dāng)有有限公司司、美國國懷德證證券中國國培訓(xùn)機機構(gòu)、中中際會計計事務(wù)所所中建廣場200055寫字樓為廊廊形結(jié)構(gòu)構(gòu)，可組組合。每每層最多多分為112戶物業(yè)可代租租，業(yè)主主也可自自行出租租6.6都市傳媒武武漢辦事事處、湖湖北偉業(yè)業(yè)會計事事務(wù)所、武武漢星宇宇文化有有限公司司華銀大廈150045每層最多為為8戶季付，最短短租期11-2年年押一付三，3.8部分

6、樓層為為華夏銀銀行辦公公，武漢漢華龍生生物制藥藥有限公公司、金金模石實實業(yè)、湖湖北海華華企業(yè)會會計事務(wù)務(wù)所楚天都市花花園100030B座每層為為最多為為4戶，多多為2或或1戶。大大多數(shù)為為整層租租賃最短租期為為一年，押二，季付付或半年年付武漢雪正投投資有限限公司、湖湖北楚天天視訊網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)有限限公司、深深圳市房房物業(yè)管管理有限限公司、湖湖北廣電電投資有有限公司司金穗大廈80030每層最多分分為4戶戶。業(yè)主自行出出租，年年限自定定3.5A座農(nóng)行使使用，BB座已租租滿，湖湖北省總總會計事事務(wù)所、中中興華恒恒工程造造價咨詢詢公司、泰泰誠電氣氣公司、證證券時報報湖北記記者站、湖湖北省質(zhì)質(zhì)量協(xié)會會東沙大廈1

7、00040500每層一般為為3-44戶，最最多為44戶。業(yè)主自行出出租，年年限自定定3已租滿，湖湖北昆侖侖集團、南南益置業(yè)業(yè)有限公公司、華華聯(lián)電力力工程有有限公司司、湖北北鑫和礦礦業(yè)投資資公司、湖湖北中基基建設(shè)有有限公司司等等。平安國際大大廈126070元起租租整層租賃，半半層暫不不考慮未定6限定金融類類和大型型企業(yè)總總部小結(jié)：武昌寫字樓樓現(xiàn)狀：通過對對比漢口口和武昌昌寫字樓樓的硬軟軟件配置置，分析析可知目目前武昌昌稀缺已已交房使使用的高高檔次寫寫字樓。武昌已使用的寫字樓基于入駐企業(yè)的檔次和行業(yè)性質(zhì)多為創(chuàng)意性服務(wù)企業(yè)/IT/媒體企業(yè)，因此每層劃分較多檔，出租的靈活性也強于漢口。而且，武昌寫字樓

8、多為業(yè)主自行出租，產(chǎn)權(quán)面積較為分散，影響進駐大企業(yè)的實際使用，也增加了溝通成本。武昌寫字樓樓發(fā)展趨趨勢：租租金和銷銷售價格格遠遠高高于現(xiàn)有有其它寫寫字樓水水平，分分割方式式也是以以整層和和半層租租賃和銷銷售。如如保利文文化廣場場和平安安國際大大廈等即即將推出出的高檔檔寫字樓樓都是這這樣的模模式。因此為吸引引金融、證證券、上上市企業(yè)業(yè)總部入入駐海山山金谷，建建議：為保持海山山金谷寫寫字樓的的高端形形象，建建議海山山金谷寫寫字樓中中高區(qū)（99-211F）整整層和半半層租賃賃。低區(qū)區(qū)（7-8F）做做出售，暫暫不做劃劃分。為提高入駐駐檔次，建建議入駐駐年限33年起，押押三付三三，季付付。寫字樓租賃賃面

9、積劃劃分海山金谷寫寫字樓訪訪客意向向面積區(qū)區(qū)間分析析（針對對自用客客戶）鑒于面積區(qū)區(qū)間劃分分的客觀觀性，現(xiàn)現(xiàn)針對海海山金谷谷20110年33月至112月552組自自用客戶戶的意向向面積區(qū)區(qū)間，進進行統(tǒng)計計分析：表一：海山山金谷寫寫字樓自自用客戶戶面積需需求表表二：海山山金谷寫寫字樓訪訪客辦公公用途分分析海山金谷寫寫字樓辦辦公用途途分析面積區(qū)間意向入駐行行業(yè)150平米米以下soho辦辦公一族族150-2200平平米律師事務(wù)所所、建材材、貿(mào)易易、工程程報價、廣廣告公司司、報社社、ITT、研究究201-3300平平米裝修、拍賣賣、電力力工程301-4400平平米工程、設(shè)計計公司、家家居、石石油、裝裝

10、飾、建建筑401-5500平平米裝飾、建筑筑501-7700平平米藝術(shù)培訓(xùn)、期期貨、建建筑700平米米以上銀行、證券券等通過以上分分析，可可知：400平米米以上需需求客戶戶的來訪訪量為222%,多為銀銀行、證證券和建建筑類的的企業(yè)。有少量客戶戶需求較較大面積積，希望望辦公環(huán)環(huán)境較好好，且明明確表示示不想和和小公司司同用一一層；有部分客戶戶是在龍龍源國際際或平安安置業(yè)等等附近辦辦公，考考察海山山金谷意意在換取取良好的的辦公身身份和體體面感。海山金谷寫寫字樓租租賃面積積區(qū)間劃劃分通過以上分分析，結(jié)結(jié)合海山山金谷寫寫字樓自自身的高高端定位位，建議議在維持持項目高高檔形象象，強力力吸引金金融、建建筑等

11、大大型企業(yè)業(yè)入駐的的同時，考考慮武昌昌片區(qū)中中北路中南路路沿線未未來寫字字樓供應(yīng)應(yīng)模式，建建議本寫寫字樓采采用整層層或半層層起租的的租賃方方式。2.1 中中高區(qū)樓樓層租賃賃面積劃劃分如下下:921層層：半層層或整層層租賃，即即5300平米起起租9樓劃分為2檔檔：1-2-33-4-5組合合為一檔檔；7-8-99-100組合為為一檔。66可以和和任一組組合。1-2-33-4-5組合合面積為為：6226.112；7-88-9-10組組合面積積為4663.22；66面積為為59.51即：6+（11-2-3-44-5）組組合租賃賃面積為為6855.633；66+（77-8-9-110）組組合租賃賃面積為

12、為5222.71110-211樓即劃分成最最多2檔檔組合租租賃（33自由選選擇和11-2或或5-44捆綁租租賃）1-2捆綁綁租賃面面積4666平米米、4-5捆綁綁租賃面面積5337平米米、3租租賃面積積2666平米即：3+（11-2）租租賃面積積7322；33+（44-5）租租賃面積積8033各檔寫字樓樓租金評評分因素素評分因素分分為垂直直層差和和平行單單位差。具具體如下下：垂直層差制制定樓層面積平均租金（元元/）垂直差租金收入（元元/層）備注91149.2351-586100-101241.5532658000每層層差22元111241.5552682822每層層差22元121241.557

13、2707655每層層差22元131241.5603744900每層層差33元141241.5633782144.5每層層差33元151241.5663819399每層層差33元161241.5693856633.5每層層差33元171241.5723893888每層層差33元181289.69753967266.755每層層差33元191289.697831005995.88每層層差33元201241.58131005661.55每層層差33元211241.58431042886每層層差33元合計161433.61166.466-10753322-平行單位差差根據(jù)以下因因素對平平行單位位打分評

14、評定，得得出加權(quán)權(quán)分數(shù)，以以此確定定各平行行單位的的差距。評分因素說明所占比例景觀/60%間隔間隔及柱位位對適用用性影響響10%面積/20%位置影響因因素離電梯位置置10%通過以上各各檔寫字字樓單位位的適當(dāng)當(dāng)自由組組合，再再按照各各檔寫字字樓的租租金價格格，來計計算組合合后的租租金。具具體各檔檔寫字樓樓的租金金價格請請參考附附件一寫寫字樓平平層租金金價格表表租賃期限及及租金遞遞增租賃期限： 3年年起租免租裝修期期：5000以以下300天,5500以上445天押金支付：押三付付三，季季付租金遞增：前三年年租金不不遞增，從從第三年年起，每每二年遞遞增5%。優(yōu)惠政策：針對入駐三三年以上上（含三三年）

15、的的半層或或整層寫寫字樓企企業(yè)用戶戶，給予予一定的的租金返返稅優(yōu)惠惠。（因武昌區(qū)區(qū)人民政政府曾出出臺武漢漢“公司總總部區(qū)”寫字樓樓優(yōu)惠政政策，并并承諾給給予以下下優(yōu)惠政政策：涉涉及區(qū)人人民政府府權(quán)限內(nèi)內(nèi)的收費費，原則則上予以以免收。對對于符合合以上前前置條件件的開發(fā)發(fā)建設(shè)項項目所形形成稅收收的區(qū)級級所得部部分，在在兩年內(nèi)內(nèi)按300%給予予獎勵。）如入駐企業(yè)業(yè)品牌卓卓越，租租賃面積積大，可可適當(dāng)針針對以上上條件進進行協(xié)商商。同時時可送寫寫字樓前前廣場企企業(yè)標(biāo)識識立柱，廣廣告位尺尺寸參考考如下：裝修時間：針對入入駐三年年以上（含含三年）的的整層寫寫字樓企企業(yè)用戶戶，建議議裝修期期延長至至60天天。

16、其他各項費用及及收取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理費：116元/,包包括中央央空調(diào)及及公共水電電分攤租賃押金：三個月月的租金金裝修事宜：提前進進場裝修修需報開開發(fā)商工工程部特特批，同同時簽訂訂提前進進場裝修修的免責(zé)責(zé)條約。裝裝修時需需裝修方方案報物物業(yè)備案案。裝修水電安安排：工工程驗收收前由發(fā)發(fā)展商工工程部提提供臨時時水電，費費用自理理。交付時間： 20012年年8月停車位使用用及其收收費：按按物業(yè)公公司相關(guān)關(guān)文件執(zhí)執(zhí)行寫字樓租賃賃價格 因?qū)懽肿謽敲繖n檔租金價價格已定定，同時時考慮自自由組合合的靈活活性，根根據(jù)現(xiàn)有有組合方方式和客客戶實際際租賃情情況計算算寫字樓樓實際租租金。 寫字樓樓每檔租租金收費費見附件件。附

17、 件海山金谷寫寫字樓租租金表附 件二十一層21012102210321042105分散租賃后后的整層層實收租租金均價價整層租賃建建議租金金均價建筑面積（）258.441178.554266.441226.447311.6671241.5租金85868485838684二十層20012002200320042005分散租賃后后的整層層實收租租金均價價整層租賃建建議租金金均價建筑面積（）258.441178.554266.441226.447311.6671241.5租金83848283818481十九層19011902190319041905分散租賃后后的整層層實收租租金均價價整層租賃建建議租金

18、金均價建筑面積（）258.441178.554314.66226.447311.6671289.69租金81828081798278十八層18011802180318041805分散租賃后后的整層層實收租租金均價價整層租賃建建議租金金均價建筑面積（）258.441178.554314.66226.447311.6671289.69租金79807879778075十七層17011702170317041705分散租賃后后的整層層實收租租金均價價整層租賃建建議租金金均價建筑面積（）258.441178.554266.441226.447311.6671241.5租金78797778767872十六

19、層 16011602160316041605分散租賃后后的整層層實收租租金均價價整層租賃建建議租金金均價建筑面積（）258.441178.554266.441226.447311.6671241.5租金77787677757869十五層15011502150315041505分散租賃后后的整層層實收租租金均價價整層租賃建建議租金金均價建筑面積（）258.441178.554266.441226.447311.6671241.5租金76777576747666十四層14011402140314041405分散租賃后后的整層層實收租租金均價價整層租賃建建議租金金均價建筑面積（）258.441178.554266.441226.447311.6671241.5租金75767475737663十三層13011302130313041305分散租賃后后的整層層實收租租金均價價整層租賃建建議租金金均價建筑面積（