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1、富民縣國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司土地使用權(quán)價值評估案例分析報告田沛 昆明云潤土地評估有限公司 資格證書號：2007530025摘要：本文就日常業(yè)務中遇到的一個為委托方完善國有土地使用權(quán)手續(xù)提供價值參考依據(jù)的土地估價項目的背景、技術(shù)難點以及處理這些難點問題的方法做了簡單闡述，并結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)對類似估價項目提出自己的一些看法。關(guān)鍵詞： 劃撥 出讓 正文： 根據(jù)委托方的委托，我公司為富民縣國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限責任公司完善國有土地使用權(quán)手續(xù)提供價值參考依據(jù)進行土地評估服務，我作為土地估價師助理參與了此次評估工作。第一部分 評估項目的背景一、估價目的委托估價方為完善國有土地使用權(quán)手續(xù)，擬對富民縣消防隊地

2、塊進行估價，以作為參考依據(jù)，公司受委托對上述估價對象的土地使用權(quán)進行評估，提供客觀、公正、合理的出讓土地使用權(quán)價格參考依據(jù)。二、宗地概況估價對象土地所有權(quán)屬國家，富民縣消防隊于1993年取得50年土地使用權(quán)，根據(jù)國（土）字第1993年第009號國有土地使用權(quán)證，地塊面積615.70平方米（約4.95畝），用途為綜合土地。根據(jù)富政復20071號文件產(chǎn)權(quán)劃撥富民縣國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限責任公司。至評估基準日2007年10月31日，未設定他項權(quán)利。據(jù)評估人員實地踏勘，參考委托方提供的有關(guān)資料，待估地塊位于富民縣環(huán)城南路，宗地北面為環(huán)城南路大街，南面消防大隊，東面永定鎮(zhèn)加油站。地質(zhì)條件一般，形狀較規(guī)則。

3、周圍土地利用類型為商業(yè)、綜合、居民住宅。待估地塊地上建筑物主要為一幢三層磚房，1層為臨街商鋪13個、2-3層每層有24個房間，建筑面積1715.25。宗地紅線外的市政基礎(chǔ)設施開發(fā)程度達到“三、地價定義 此次評估的土地價格是指估價對象在2007年10月31日，宗地用途設定為綜合用地，土地開發(fā)程度設定為宗地紅線外大市政配套達到“五通”（通水、排水、通電、通路、通訊）和宗地內(nèi)場地平整。評估設定土地使用年限為50年、規(guī)劃利用條件下的土地使用權(quán)市場價值。第二部分 工作難點及解決方案一、工作難點此次評估中委托方是作為土地權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的繼受方出現(xiàn)，卻又是在取得土地使用證之前，被估對象原來是出讓土地，且尚未到

4、期，根據(jù)批文（富政復20071號文件）現(xiàn)要轉(zhuǎn)為劃撥土地，既涉及到“出讓”，又涉及到“劃撥”，所以此次評估面臨的最大難點就是地價定義和評估技術(shù)路線選擇的問題。另外在現(xiàn)行法律法規(guī)中，對劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地有較為詳盡的規(guī)定，對出讓土地轉(zhuǎn)為劃撥土地則較少，委托方作為國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司，又有其特殊性，這些，都成為本次評估工作的難點。二、解決方案在對相關(guān)政策法規(guī)進行研究，與委托方多次溝通后，地價定義制定為：估價基準日期為委托估價日，宗地用途和土地使用年限與原富民縣消防隊于1993年取得該土地使用權(quán)時設定的一致，分別為綜合和50年，土地開發(fā)程度和容積率為現(xiàn)狀條件，分別為：宗地紅線外市政配套達到“五通一

5、平”（通給水、排水、通電、通路、通訊和宗地內(nèi)場地平整），現(xiàn)狀容積率。這樣作為委托方后續(xù)工作的參考就比較明晰直觀，同時也恰當?shù)囊?guī)避了估價風險。經(jīng)過實地調(diào)查，認真分析調(diào)查收集到的有關(guān)資料，根據(jù)地塊現(xiàn)狀等諸多因素，認為近幾年該區(qū)域地價上漲較快，土地市場比較活躍，同時土地取得成本和相關(guān)資料較易收集，再結(jié)合估價目的，考慮到被估對象未來用途的不確定性，在此次評估中決定采用市場比較法和成本逼近法兩種方法對估價對象的價值進行評估比較恰當。第三部分 評估項目的啟示一、相關(guān)政策的重要性此次評估涉及到劃撥、出讓、國有資產(chǎn)管理等方面的諸多政策法規(guī)，有些是平時很少接觸到的，如果對這些規(guī)定了解不夠，會給本次估價帶來一定困

6、難和風險，所以平時一定要注意相關(guān)政策法規(guī)的學習和研究，在真正遇到時才能做到臨陣不亂、信手拈來。對自己不熟悉的，也要反復咨詢查閱相關(guān)資料，切不可貪一時之便，疏忽大意。土地估價報告是提供給委托方的產(chǎn)品，但同時也會涉及到多方利益，為別人負責的同時，也決定了自己是否能夠長久立足于土地估價這方天地。二、估價目的是土地估價的龍頭設定土地估價目的的意義在于：一旦設定了估價的目的，也就確定了土地價格的內(nèi)涵，即明確了通過本次估價作業(yè)或估價行為需要估算什么樣的土地價格，從而整個估價作業(yè)過程中的各種要素也就都可以確定下來了。從這個意義上來說，估價目的起到了統(tǒng)領(lǐng)估價全局的作用。估價目的從本質(zhì)上講是由委托人提出并決定的，但在實際中，委托人往往不懂得要提出估價目的，也可能不懂得如何表達其估價目的，估價人員可以與委托方進行溝通協(xié)調(diào)，以得出一個既滿足委托方估價用途，又不超越自身估價能力范圍的估價目的。三、估價方法的選擇不能因繁就簡在研究估價技術(shù)路線時，考慮過采用基準地價系數(shù)修正法，但富民縣的基準地價公布日期是1998年，據(jù)評估基準日時間太長，在這幾年時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，考慮到其滯后性，最終沒有采用該方法。四、重視與委托人的溝通因為每個估價對象都有自己的特點，在估價時要找出估價對象特殊的地方，