8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms實踐總結

1、第8頁 共8頁個人專業(yè)實踐總結姓 名：楊敘軍 資格證書號：2007320103實踐單位：蘇州欣達土地評估有限公司經(jīng)過近幾年的實踐，感覺估價師是一個需要豐富的理論和實踐經(jīng)驗做基礎的知識密集型行業(yè)，即估價師在掌握了扎實的理論知識的同時，還要有豐富的實踐經(jīng)驗，才能保證估價成果的客觀、真實、合法、合理等特性，保證委托方及估價方本身的利益不受損失，使估價行業(yè)通過具體的估計行為得到社會更廣泛的認可。本人通過實際工作的歷練，從個人實踐情況、實踐中對估價實物的認識以及對估價實踐中的風險認識三個方面做簡要的總結陳述。第一部分 個人實踐的基本情況1、專業(yè)實踐單位基本情況蘇州欣達土地評估有限公司成立于2002年3月

2、，原稱江蘇金寧達不動產評估咨詢有限公司蘇州分公司，2006年經(jīng)批準變更為獨立法人企業(yè)，即蘇州欣達土地評估有限公司；注冊資金100萬元，現(xiàn)為土地評估三級資質，有注冊土地估價師6人。2、專業(yè)實踐中主要參與的工作土地抵押貸款評估；涉及取得土地后進行融資需要進行的抵押貸款評估，以估價值確定貸款金額，主要由當事人或銀行委托。土地二級市場產權轉讓評估工作；涉及土地產權轉讓中確定計算稅費的額度工作；主要由交易方委托。土地儲備收購評估，主要由收購儲備機構委托。通過近幾年的工作實踐，本人共參與完成各類土地評估項目60多個，熟悉了土地估價程序，能靈活運用各種土地估價方法，恪守土地估價職業(yè)道德，嚴格遵守技術規(guī)范要求

3、，評估結果能做到客觀、公正。第二部分 實踐中對估價實物的認識1、對土地估價行業(yè)的了解隨著土地使用制度改革的不斷深化，我國土地評估機構已經(jīng)成為土地市場正常運行不可缺少的“媒介”。土地市場活動的日益頻繁和活躍以及房地產業(yè)的發(fā)展，也將為土地評估業(yè)提供更多的市場機會，帶來新的發(fā)展機遇。但是也存在一些問題，比如脫鉤改制不徹底、地方壁壘依然存在、外國評估機構的介入加劇競爭、存在為業(yè)務量而產生的惡性競爭、市場接受度較差以及風險意識不夠等。2、對估價方法的實踐認識 土地估價的方法通常被分為基本估價方法和應用估價方法。基本估價方法適合宗地價格評估，取得一定時點的宗地評估價格，包括市場比較法、收益法、成本法、剩余

4、法等。應用估價法是政府為管理地產市場和土地價格的需要所采用的快速、經(jīng)濟的區(qū)域估價方法，即在基本估價方法的基礎上，對整個城市或某一區(qū)域的地價、地價影響因素、地價變化規(guī)律進行分析，建立起的一套地塊價格評估標準，從而在需要時可以快速、經(jīng)濟地評估出城市或區(qū)域內的地塊價格。此類方法多適用于政府政策性的大量估價，屬于此類的方法有：路線價法、標準宗地估價法、模型（數(shù)理統(tǒng)計）估價法等，在我國主要是應用基準地價修正法。下面著重總結一下自己對幾種主要估價方法的認識。（一）、市場比較法市場比較法是在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條件類型或使用價值相同的士地交易實例與待估宗地加以對照比較，在兩者之間就影響該土地的交

5、易情況、期日、區(qū)域及個別因素等進行修正，求取待估宗地在評估基準日地價的方法。這種方法體現(xiàn)了市場的供求關系，具有現(xiàn)實性，說服力很強。運用市場比較法，一般需要做因素修正，因而難度較大，要求估價者有豐富的估價知識和經(jīng)驗。適用于地產市場發(fā)育較好、有許多交易實例的地區(qū)。 用市場比較法評估土地價格，除對可比實例進行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正外，還應根據(jù)使用年期、容積率等因素進行修正。（1）使用年期修正。土地使用年期是指土地交易中契約約定的土地使用年限。我國實行土地有償、有期限、有流動使用制度，土地使用年期直接影響到土地使用效用和獲取土地收益的年限，進而影響地價。（2）容積率修正

6、。容積率是建筑面積與占地面積之比。一般城市規(guī)劃對城市不同地區(qū)的建筑容積率有一定的規(guī)定限制。容積率越大，單位土地面積上的建筑面積越大，土地利用的效率就越高，從而影響地價。關于容積率的修正目前有兩種方法：一種是把容積率作為個別因素的一個子因素，只進行個別因素修正；另一種方法是把容積率修正從個別因素修正中分離出來，分別對容積率和個別因素進行修正。這兩種方法本質上是一致的。市場比較法是土地估價中最常用的基本方法之一，用此方法評估出的土地價格，直觀形象，容易理解，相對于其他方法，市場比較法更直接地依靠現(xiàn)實的市場價格資料，更符合當時的現(xiàn)實經(jīng)濟行為，是一種使用范圍廣、可靠性好、說服力強的基本估價方法。（二）

7、、收益法 收益法，也叫地租資本化法，是以土地還原率將土地在將來所能產生之期待純收益折算現(xiàn)值的總和，求取待估土地價格的方法。由于土地的固定性、永續(xù)性，使得土地的所有者能期待在未來年間持續(xù)取得純收益，所以純收益的資本化可以作為土地價格。適用干有收益（如出租、商業(yè)、工業(yè)用地）或潛在收益的土地的估價。 利用收益法得到的估價結果的可信度與準確度取決于土地純收益、還原率的準確程度。收益法的本質是以土地的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。收益法估價雖然計算簡單，但實際運用起來并不容易，凈收益和資本還原利率的確定是一件很復雜的工作，涉及的主觀因素很多，很容易出錯。能否科學合理的確定凈收益和資本還原利率，將

8、對評估結果造成很大的影響。（三）、剩余法 剩余法又稱假設開發(fā)法，是將某一待估土地上全部建筑物的銷售價格減去正常建造成本、正常利潤、稅金、利息，從而求得該地塊價格的一種土地估價方法。利用剩余法估價應遵循土地最有效利用原則，正確確定土地最佳利用方式。在具體應用中，應正確確定房地總價值或土地開發(fā)完成后的總價和房產價值或土地開發(fā)費用。就實際操作中的情況來看，當土地具有開發(fā)或潛在開發(fā)價值時，剩余法不失為一種可靠、實用的估價方法，其優(yōu)點在于：價格(成本)、稅費、利潤三方構成的模式有其理論基礎和現(xiàn)實背景；以倒算求地價的方式符合人們的思維習慣，便于實踐中的操作；剩余法原理簡單清晰，應用范圍較廣。但是這種方法也

9、有不足之處：（1）計算過程復雜。剩余法計算中有大量數(shù)據(jù)是建立在預測的基礎上，這些數(shù)據(jù)涉及很多領域，如利潤率、利息率、建筑費用及勞動成本等，對這些變動因素進行準確估計是比較復雜的。 （2）不確定性較大。在土地開發(fā)期間，許多成本費用、收益等都可能變化，剩余法的計算正是建立在這種多變因素的基礎上，當市場波動較大時，評估的結果往往含有很大的不確定性。同時，因為剩余法以估價人員的主觀經(jīng)驗去預測未來房地產客觀市場的變化，即使估價師能對土地市場中與價格相關的諸多變量有較清晰的把握，擁有足夠的分析經(jīng)驗和充分的資料數(shù)據(jù)積累，估價結果也會常常由于上述因素的微小變動而脫離實際。 總之，采用剩余法計算地價時，只有將不

10、動產開發(fā)看作一個完整的動態(tài)過程，認真取值，科學估測，才能最終得出客觀、合理的土地價格。 （四）、成本逼近法 成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。成本法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費和基礎設施開發(fā)費兩大部分，作為“基本成本”，加上基本投資所應產生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分。并同時根據(jù)國家對土地所有權在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權應得收益（即土地出讓金），從而求得土地價格。即：土地價格=土地取得費十土地開發(fā)費十稅費十利息十利潤十土地所有權收益（即土地出讓金）。 由于土

11、地的價格大部分取決于效用，而非取決于成本，故采用成本逼近法有時有可能會與市場長生偏差。（五）、基準地價系數(shù)修正法 基準地價系數(shù)修正法是在基準地價的基礎上，根據(jù)影響各種類型用地的宗地地價的區(qū)域因素和個別因素，建立宗地地價修正系數(shù)表，并利用宗地地價修正系數(shù)表評估宗地地價的一種應用估價法?；鶞实貎r修正法的實質是比較法，在基準地價評估基礎上編制的各因素修正系數(shù)表和因素條件說明表，是比較的標準。在宗地發(fā)生出讓、轉讓、出租、抵押時，評估者對土地使用年期、地產市場供求狀況、土地收益、用途、區(qū)域影響因素、個別因素進行調查和具體分析，對照因素修正系數(shù)表對基準地價進行系數(shù)修正，從而快速方便地得到宗地價格。具體評估

12、程序如下： （1）確定宗地的位置及用途，以確定進行修正的基準地價和影響因素項目。（2）調查影響宗地地價因素的宗地指標。按照宗地所在區(qū)域和用途對應的修正系數(shù)表內容，充分利用已收集的資料和土地登記資料，并進行實地調查，整理宗地地價因素指標數(shù)據(jù)。（3）確定宗地地價因素修正系數(shù)。按照宗地用途和所處區(qū)域，以及與修正系數(shù)表內容相對應的各項因素指標數(shù)據(jù)，確定各因素對應的修正系數(shù)，計算宗地地價影響因素的總修正值。 （4）對出讓或使用年期不一致的宗地，要進行年期修正。（5）對宗地估價期日與基準地價估價期日之間地價水平有變動的，還應進行期日修正。 （6）對評估目的不同，如稅收、股份制改組、清產核資、抵押和拍賣等可

13、進行評估目的修正。 （7）對于其他影響地價的因素，如容積率，如果在系數(shù)修正時未被考慮，也應進行修正。 （8）確定宗地地價。 基準地價系數(shù)修正法適用于完成基準地價評估城鎮(zhèn)中的土地評估，即具備基準地價和相應修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價，基本原理為替代原理，實踐中的工作操作重點在于系數(shù)修正。評估過程中一定要采用當?shù)毓蓟驊玫幕鶞实貎r對應的修正體系。（六）、各種估價方法的比較與綜合運用 估價人員在估價過程中應根據(jù)估價目的、估價對象的特點、所收集到的資料狀況，選擇土地基本方法與應用方法中的一種或幾種并用，評估土地價格。各種方法有不同的適用范圍、不同的特點。 在上述多種方法中，市場比較法、收益法、成本

14、法是三大基本方法，其他方法可以看作是這三種方法的派生。 實踐中，是由估價技術路線決定了選擇哪一種估價方法的，即每一種估價方法均反映了估計技術路線及低價的形成過程。3、對土地估價中估價時點的認識估價時點是評估宗地價格的時間界限，由于宗地價格受多種因素影響，是不斷變化的。對于同一宗地來說，在不同的時點上，其價格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗土地的價格都是指該宗地在某個特定時點上的時價，我們所要評估的也正是這種時價。非時價的評估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進行的，因此，在進行宗地估價時，必須首先要確定估價時點。估價時點也是土地估價的一項重要原則，估價時點原則要求估價結果應是估價對象在估價

15、時點的客觀合理價格或價值。估價時點一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由土地市場的穩(wěn)定程度及評估的價格種類所決定的?？傊?，估價時點即是土地評估中的一個原則性問題，又是土地評估中的一個技術性問題。它在土地評估中具有特殊重要的意義，對于保障抵押貸款當事人的合法權益，防范金融風險，都具有十分重要的作用，因此在土地抵押評估中應尤為重視。4、對估價原則的認識土地估價中，應遵循的估價原則，尤其是在確定估價方法之前，首先要依據(jù)土地的各項估價原則，以此為指引，認真分析影響土地價格的因素，靈活使用各種土地估價方法，這樣才能對土地價格作出最準確的判斷。5、對估價結果確定的實踐認識估價師必須檢查整個估價過程，保

16、證各個估價方法得出的試算價格準確且唯一，進而對不同的試算價格進行分析、調整，以確定最后的評估價格。具體程序有（1）復審，對估價過程的復審內容包括：分析方法和技巧是否適當，估價方法選擇是否合理、各類資料的分析與應用是否一致。（2）調整，試算價格調整是估價程序的重要一環(huán)。估價師必須衡量各試算價格的相對重要性、可用程度及可靠性，進而確定最后的評估價格。（3）適宜性，估價師要根據(jù)適宜性來判斷每一種估價方法是否與其估價目的、用途相配合。估價方法的適宜性與地產的類型和市場狀況息息相關。（4）準確性，估價的準確性由估價師本身對資料、各種估價方法的估計、交易案例價格調整準確程度確定。（5）確定最后評估價格，估

17、價師根據(jù)估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結合估價者的知識經(jīng)驗和智慧加以判斷，對各試算價格進行調整，進而確定最后評估價格。第三部分 土地估價實踐中的風險認識 土地估價是一個朝陽行業(yè)，隨著我國土地市場的建立和快速發(fā)展，以土地價格評估、土地登記代理和土地咨詢?yōu)橹饕諆热莸耐恋刂薪闄C構獲得了長足的發(fā)展。然而隨著土地市場的不斷規(guī)范，市場競爭越來越激烈，對土地中介機構的要求也越來越高，中介機構承擔的責任也就越來越大。由于市場不確定因素的存在，中介機構在提高專業(yè)化服務的同時，也面臨著各種各樣的風險，因此對風險的防范不容忽視。隨著人們對房屋、土地的認識不斷的深入和提高，評估領域

18、也隨之不斷壯大和擴展。估價機構和估價人員承擔著越來越多的責任，因為專業(yè)的評估結果很可能左右委托方的成本支出和利潤收入。土地估價工作的成果是以估價報告的形式體現(xiàn)的，土地估價報告是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，是給委托方的書面答復，是關于估價對象的客觀合理價值或價格的研究報告。因此，估價報告所給出的是待估宗地在某一時點的符合客觀的合理的價格，而不是一個實際的成交價，更不是待估宗地的實際取得成本。因此，估價報告結果的確定性和估價對象市場價格的不確定性存在著矛盾，這就決定了估價工作的風險性。下面，結合評估實踐中碰到的一些風險進行簡要的總結：（一）、政策、制度變遷風險 目前我國的土地中介普遍處在初始發(fā)展階段，土地中介領域的法律、法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、市場經(jīng)驗都相對缺乏。國家和主管部門會隨著市場發(fā)展而不斷調整或制定新的相關政策、法律法規(guī)。這種不斷調整和出臺的新政策必然使土地估價機構在一段較長的時間處在一個不確定的環(huán)境中，這種不確定就是土地估價機構面臨的政策、法律風險，由于行業(yè)管理體制的變革，行業(yè)政策的變化及相關領域的政策變化(如土地開發(fā)政策、金融貸款政策)等所帶來的行業(yè)整體風險。這種風險一般是全行業(yè)性的。 （二）、社會誠信風險社會誠信不僅是一種理念，也是一種規(guī)則。土