別墅設計解讀課件

1、2011.10.24別墅項目解讀2011.10.24別墅項目解讀任務解讀1.如何做出更多高附加值的物業(yè)類型2.如何讓高附加值物業(yè)附加值更高任務解讀按形式可分為以下三類：雙拼別墅：雙拼別墅是由兩個單元的別墅拼接而成的，其形式與獨棟別墅一樣都是一個單體別墅；聯(lián)體別墅：聯(lián)排別墅與類獨棟在形式上都是有多個單元的別墅拼接而成的，其不同點在于類獨棟是有了間距的超級聯(lián)排或者是距離縮小了的獨棟別墅，比聯(lián)排更具有私密性和獨立性；多層類別墅：疊拼與花園洋房在真正意義上已經不同于一般意義上的別墅，是基于多層住宅的特點的基礎上產生的，使用空中花園等處理手法，使之具有一般住宅無法具備的優(yōu)勢；在本案,什么是高附加值物業(yè)按

2、形式可分為以下三類：雙拼別墅：雙拼別墅是由兩個單元的別墅拼目標人群分析：單棟別墅:即獨棟別墅與雙拼別墅，屬于度假型別墅的高端消費，一般作為第二居所，在周末或假日使用，購買者一般為城市精英或有隱形收入的政界人員。聯(lián)體別墅:即聯(lián)排別墅或類獨棟別墅，既可以作為度假型別墅也可以作為居住性別墅，適宜的消費人群相對較多，其購買者一般為不滿足與城市鋼筋混凝土環(huán)境的并且有錢的中產以上階段人士，其購買力又不足以支撐獨立別墅的。多層類別墅:介于別墅與板樓之間的疊拼別墅與花園洋房，一般為對大戶型，其購買者有別墅類產品的需求，但受交通、時間等其他方面限制的客戶；一般在城市中心或較近的城市周邊出現(xiàn)；目標人群分析：單棟別

3、墅:即獨棟別墅與雙拼別墅，屬于度假型別墅針對以上消費群體的分析，建議更多采用獨棟類的產品，提升本案的整體檔次，可融入一些聯(lián)排類別墅，增加產品類型，提高本案的靈活性；不宜采用疊拼與花園洋房類產品；針對以上消費群體的分析，建議更多采用獨棟類的產品，提升本案的雙拼+類獨+疊拼=0.6？+？+？=0.6獨棟+類獨+花園洋房=0.6雙拼+類獨+疊拼=0.6？+？+？=0.6獨棟+類獨+花園洋綠地騰退的五種方式：低密度規(guī)劃中綠地騰退方式的不同，會影響規(guī)劃結構以及產品比例。綠地騰退方式示意綠地騰退的五種方式：低密度規(guī)劃中綠地騰退方式的不同，會影響規(guī)好！但審批難度大一二三四好！但審批難度大一二三四帶狀騰退綠地

4、：利用綠化隔離帶增加住戶的私密性；將綠地“分田到戶”，降低物業(yè)維護成本；騰退綠地騰退綠地帶狀騰退綠地：騰退綠地騰退綠地潛在購買人群心目中的理想產品分析：產品定價：1800萬-3000萬產品規(guī)模：300 -500 潛在購買人群心目中的理想產品分析：最大化私家院落： 最小化道路及公共面積最大化私密性： 分開的主入口 最大化利用退讓綠化帶最大化私家院落：利用帶狀騰退綠地設置主要道路，使私家院落最大化。各家有專門通路通往院子，互不干擾，保證私密性，有深宅大 院的尊貴感。最大限度利用騰退綠化帶。利用帶狀騰退綠地設置主要道路，使私家院落最大化。車行路從地下通過，不占用地面面 積。兩側利用下沉院落采光。車從

5、地下直接進入各家地下車庫。地面為人行道路，人車徹底分流。最大限度利用騰退綠化帶。車行路從地下通過，不占用地面面13x120=1560 26x60=1560 38x38=1444 52x27=140413x120=1560 26x60=1560 分組布置建筑物滿足建筑物使用功能、采光、通風等要求合理劃分院落分組布置建筑物地塊劃分為兩排建筑集中在南北兩端，爭取最大的內院空間。利用 帶狀騰退的大片綠化帶作為外院。每戶都能享受到寬闊的綠化帶，均好性好。利用帶狀騰退綠地隔絕主干道對住戶的影響。建筑利用內庭院滿足采光要求。聯(lián)排地塊劃分為兩排建筑集中在南北兩端，爭取最大的內院空間。利用聯(lián)聯(lián)排聯(lián)排獨棟獨棟獨棟

6、+聯(lián)排=0.6獨棟+聯(lián)排=0.6節(jié)點透視圖：節(jié)點透視圖：節(jié)點透視圖：節(jié)點透視圖：節(jié)點透視圖：節(jié)點透視圖：節(jié)點透視圖：節(jié)點透視圖：節(jié)點透視圖：節(jié)點透視圖：節(jié)點透視圖：節(jié)點透視圖：節(jié)點透視圖：節(jié)點透視圖：節(jié)點透視圖：節(jié)點透視圖：節(jié)點透視圖：節(jié)點透視圖：200防火間距衛(wèi)生間距6M側院10M后院3M前院單棟占地面積666平方米公攤用地666 477 =31.76 萬（單棟用地積）（棟數(shù)）（住宅用地面積）200防火間距衛(wèi)生間距6M側院10M后院3M前院單棟占地面31.76 萬28.35萬（要求住宅用地）NO31.76 萬28.35萬（要求住宅用地）NO后院后院騰退綠地騰退綠地后院后院騰退綠地騰退綠地單棟占地面積486平方米200防火間距衛(wèi)生間距6M側院3M前院公攤用地486 x 477 =23.18 萬（單棟用地面積）（棟數(shù)）（住宅用地面積）單棟占地面積486平方米200防火間距衛(wèi)生間距6M側院3MYE