聚寶山公園招商方案及商業(yè)定位核心要點(diǎn)概述

1、文檔編碼 : CA9P2P5Y4T10 HP7Q4M5Q1S5 ZL2F2S8B1M2聚寶山公園 招商方案及商業(yè)定位策劃2022 年 8 月目 錄聚寶山招商方案說(shuō)明 2 專家說(shuō)明,要點(diǎn)提領(lǐng) 3 聚寶山公園定位闡述 5 市場(chǎng)分析,財(cái)務(wù)推測(cè) 9 1 / 15 聚寶山招商方案說(shuō)明1、招商方式：通過(guò)我們對(duì)市場(chǎng)及周邊的深化調(diào)研,歸納出本項(xiàng)目目前的現(xiàn)狀如下：1）遠(yuǎn)離傳統(tǒng)區(qū)域,周邊新區(qū)未成熟,加之高鐵、繞城大路、老鐵路等的影響,商業(yè)價(jià)值需要培育,目前價(jià)值簡(jiǎn)潔被低估；2）依靠公園景觀的商業(yè)體需要依據(jù)各建筑體具體情形進(jìn)行深化,同時(shí)對(duì)商戶要求較高,主要傾向于有確定綜合實(shí)力的；3）由于公園規(guī)模較大,開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng),需

2、要加強(qiáng)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的理念,整體上要具有連貫性和關(guān)聯(lián)性；小結(jié)：項(xiàng)目本身模式已經(jīng)是創(chuàng)新,我們期望通過(guò)對(duì)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)的逐步實(shí)施達(dá)成項(xiàng)目的進(jìn)展,并通過(guò)良好的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)得到穩(wěn)固的投資回報(bào)；在目前市場(chǎng)對(duì)此類商業(yè)價(jià)值認(rèn)同存在差距的同時(shí),我們建議通過(guò)整體自身經(jīng)營(yíng)為主和專業(yè)團(tuán)隊(duì)的配和主導(dǎo)模式來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化；2、定位業(yè)態(tài)（參考業(yè)態(tài)分布圖）1）南門區(qū)域：接近奧特萊斯,建議作為其配套預(yù)留商業(yè)用房；2）北門區(qū)域：接近仙堯路,建議配套公園和堯化地區(qū)的商業(yè),以大型餐飲、特色餐飲、特色消遣、商務(wù)酒店、休閑等業(yè)態(tài)為主；3）山頂區(qū)域：高檔度假酒店及配套、企業(yè)會(huì)所、高端休閑會(huì)所,突出私密和閑適的業(yè)態(tài)；4）其他區(qū)域：多處于山勢(shì)平緩地區(qū)

3、和公園內(nèi)平原地帶,這幾處建筑建議以大型餐飲會(huì)所、企業(yè)會(huì) 所、酒店配套等業(yè)態(tài)為主；3、租金測(cè)算（見(jiàn)附件）成本測(cè)算和市場(chǎng)比較法已經(jīng)通過(guò)詳實(shí)的調(diào)研數(shù)據(jù)（另見(jiàn)附件）益最大化的表現(xiàn)；2 / 15 ,10 年不到的投資回報(bào)周期已經(jīng)是效專家說(shuō)明,要點(diǎn)提領(lǐng)聚寶山公園定位工作階段我們累計(jì)開(kāi)了 部分記錄如下：一、 2022 年 1 月初專家爭(zhēng)辯會(huì)2 次專家論證會(huì)、2 次公司匯報(bào)會(huì)和如干次部門爭(zhēng)辯會(huì)；參加人員：市城建集團(tuán)顧問(wèn)領(lǐng)導(dǎo)、市旅行局領(lǐng)導(dǎo)、市委宣揚(yáng)部領(lǐng)導(dǎo)、高校教授和媒體領(lǐng)導(dǎo)等；第一步：結(jié)合專家評(píng)審看法和本單位定為策劃提案進(jìn)行修正 1公園經(jīng)營(yíng)模式要以“ 低碳、環(huán)?！?理念為指導(dǎo)方針,建議配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以“ 村落”

4、模式分 布,并與園區(qū)內(nèi)自然環(huán)境緊密相結(jié)合；觀點(diǎn)：將我們建議的“ 基地谷” 概念從消費(fèi)延展性、投資先后性、效益最優(yōu)性等角度進(jìn)行考慮,以 落地的可行性為主要目標(biāo),充分考慮市場(chǎng)需求、基地務(wù)實(shí)問(wèn)題；2、依據(jù)目前南京旅行市場(chǎng)現(xiàn)狀,考慮增加演藝項(xiàng)目,加強(qiáng)與各宣揚(yáng)媒體的聯(lián)系,做好公園宣 傳工作；觀點(diǎn)：充分明白南京乃至長(zhǎng)三角周邊城市主題公園、休閑公園項(xiàng)目演出類投資收益及形式等,考察 上海為核心將來(lái) 5 年此類投資方向及趨勢(shì), 參考他們媒體互動(dòng)環(huán)節(jié)的設(shè)置和分析省內(nèi)主要可利用媒 體資源及形式；3、優(yōu)化“ 慢生活” 的概念,突出方案的核心項(xiàng)目,找準(zhǔn)、細(xì)分目標(biāo)消費(fèi)群體,建議結(jié)合自身 優(yōu)勢(shì)打造全國(guó)一流的自駕游集散中；觀

5、點(diǎn)：先要將自駕游這一形式進(jìn)行市場(chǎng)分析,充分考慮可以借鑒和結(jié)合投資的關(guān)聯(lián)配套業(yè)態(tài),參考 杭州休博會(huì)等形式,關(guān)鍵考慮慢生活業(yè)態(tài)包涵性和可連續(xù)性進(jìn)展的模式；4、針對(duì)“ 聚寶山” 挖掘文化淵源,打造精品城市公園,并對(duì)公園后期的治理模式進(jìn)行細(xì)化、深化；觀點(diǎn)：建立自身文化內(nèi)容的切入問(wèn)題（歷史、消費(fèi)觀、人造景觀等方向）,運(yùn)營(yíng)模式中經(jīng)營(yíng)模式的 細(xì)分；其次步：分析人群為核心,開(kāi)展業(yè)態(tài)和品牌可行性分析 以假定人群放置到業(yè)態(tài)上去,再由業(yè)態(tài)布局落點(diǎn)到品牌高度和維度；第三步：分析價(jià)格和服務(wù)可行性 由品牌高度和維度落點(diǎn)到價(jià)格,一方面為消費(fèi)價(jià)格,一方面為租賃價(jià)格,再由消費(fèi)和租賃價(jià)格 反推服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；3 / 15 二、 202

6、2 年 4 月 16 日專家爭(zhēng)辯會(huì) 參加人員：市城建集團(tuán)顧問(wèn)、市旅行局領(lǐng)導(dǎo)、媒體領(lǐng)導(dǎo)等針對(duì)專家看法的修整內(nèi)容 1、廣告語(yǔ)和 VI 系統(tǒng)進(jìn)行了深化推敲和完善, 并結(jié)合專家 提出的完善以“ 聚寶” 為文化核心的思路,突出主題特 色,明確 VI系統(tǒng)中直接叫“ 聚寶山” ；2、方案中進(jìn)一步將“ 體育休閑” 、“ 聚寶山城” 、“ 商 業(yè)休閑” 完善,并在運(yùn)營(yíng)策劃活動(dòng)中將“ 青奧” 元素融 合其中；3、完善“ 露天營(yíng)地” 運(yùn)營(yíng)模式, 結(jié)合汽車主題更好融入“ 活力聚寶山” ；4、以?shī)W特萊斯為一條消費(fèi)脈絡(luò), 增加內(nèi)部消費(fèi)的通達(dá)性三、綜合以上專家看法,結(jié)合策劃方案之精髓,我們提出：休閑慢生活是淡定應(yīng)對(duì)世界的方

7、式 1、商業(yè)層面 產(chǎn)品定語(yǔ)： 國(guó)際郊野休閑摩爾 策劃定語(yǔ)： 頂級(jí)自然休閑生活集合地；價(jià)值屬性： 占位及填補(bǔ)空白,差異化,引領(lǐng)更多人群 2、社會(huì)層面 產(chǎn)品定語(yǔ)： 國(guó)際郊野休閑摩爾 策劃定語(yǔ)： 魅力中山陵,活力聚寶山；價(jià)值屬性： 商業(yè)與社會(huì)價(jià)值的融合,提升項(xiàng)目政治高度和價(jià)值屬性4 / 15 聚寶山公園定位闡述 從 5 各方面進(jìn)行闡述1、人群定位我們的目標(biāo)消費(fèi)群是： 核心消費(fèi)群：南京市及周邊1-2 小時(shí)都市圈白領(lǐng)階層、成熟家庭簡(jiǎn)潔描述： 1845 歲；生活工作在本市；收入豐厚、穩(wěn)固；品牌認(rèn)知度強(qiáng)、消費(fèi)理性、對(duì)消 費(fèi)環(huán)境在意；理念時(shí)尚、新潮,易接受新的營(yíng)銷方式；有意愿、有交通工具,可頻繁光顧；其中青年

8、夫婦、情侶、三口之家為主力消費(fèi)群； 次級(jí)消費(fèi)群：企業(yè)老板及其親友簡(jiǎn)潔描述： 2055 歲；收入豐厚、生活條件優(yōu)越；應(yīng)酬多、好面子；品牌認(rèn)知度強(qiáng)、消費(fèi)欲 望強(qiáng)；對(duì)環(huán)境和服務(wù)檔次有較高要求； 輻射消費(fèi)群：泛南京地區(qū)中高檔消費(fèi)者 簡(jiǎn)潔描述：對(duì)潮流敏捷、追風(fēng)意識(shí)強(qiáng)；與南京存在學(xué)習(xí)、工作或生活上的聯(lián)系；有私家交通工具；對(duì)休閑消費(fèi)有猛烈需求；向往時(shí)尚品質(zhì)的生活水準(zhǔn)和品質(zhì)；5 / 15 2、功能品牌定位核心部分（私密空間）核心部分（休閑空間）達(dá)沃斯延長(zhǎng)部分（商務(wù)空間）聰慧山奧特萊斯核心部分（自由空間）活力聚寶山城CAR 體育樂(lè)活 城超級(jí)瑪麗輕盈城延長(zhǎng)空間（親子空間）6 / 15 3、業(yè)態(tài)定位新增加建筑天下美

9、食坊休閑空間已建建筑休閑生活坊E 超級(jí)瑪麗輕盈城 親子空間親子空間F G CAR B A D 項(xiàng)超 級(jí) 瑪 麗 歡 樂(lè) 城天 使 之 翼 情 人自由空間活力聚寶山城C D 商 務(wù) 空目B 聰慧山規(guī)C 劃C 私密空間達(dá)沃斯聚寶山城B A F 休閑空間A 奧特萊斯親子空間7 / 15 4、價(jià)格定位 消費(fèi)價(jià)格（一般客單價(jià) 50-100 元/ 人,增加消費(fèi)頻次；目標(biāo)客 200 元/ 人以上）租賃價(jià)格（建議 1-8 年為一檔, 9-12 年為二擋,具體參考財(cái)務(wù)測(cè)算）5、服務(wù)定位 對(duì)于聚寶山公園運(yùn)營(yíng)工作的開(kāi)展而言：將從公園建設(shè)過(guò)渡到公園運(yùn)營(yíng),為聚寶山公園的治理運(yùn)營(yíng)主體,對(duì)公園的房屋租賃、廣告位開(kāi)發(fā)、園事活

10、動(dòng)、管養(yǎng)工作進(jìn)行統(tǒng)籌；8 / 15 市場(chǎng)分析,財(cái)務(wù)推測(cè) 1、自身分析我們運(yùn)用 KPI 指標(biāo)將聚寶山公園的特色點(diǎn)匯到線再到面,供應(yīng)充實(shí)的指標(biāo)體系為聚寶山公園的主題定位建立依據(jù),打造聚寶山公園模式；Key Performance Indicators 關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)；建筑園林化、私密化、時(shí)尚化,內(nèi)部有用化硬性指標(biāo)公園建筑體系富于特色外立面視覺(jué)沖擊舒適 / 休閑空間特色群聚空間 公園功能體系 身臨其境的消費(fèi)體驗(yàn)空間KPI 體系公園人文體系Strength軟性指標(biāo)創(chuàng)新效應(yīng)：建立新型專屬消費(fèi)模式優(yōu)勢(shì)分析S1.資源唯獨(dú)性 S2.政策扶持,創(chuàng)新公園運(yùn)營(yíng)模式,持有型經(jīng)營(yíng) S3.規(guī)模效應(yīng) S4.建筑本身的特色和情

11、調(diào)9 / 15 S5.項(xiàng)目周邊可運(yùn)用資源：仙林高校、徐莊軟件園、高爾夫、馬會(huì)、堯化新城等 Weakness劣勢(shì)分析 W1.與市區(qū)距離較遠(yuǎn),公共交通不便利 W2.項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)龐大,成熟周期較長(zhǎng) W3.生活配套設(shè)施很不齊全,人居環(huán)境比較冷清 W4.大環(huán)境化工、交通污染等對(duì),特殊對(duì)于北門而且鐵路、繞城等影響較大 Opportunity 機(jī)會(huì)分析 O1.政府的進(jìn)展支持,強(qiáng)化區(qū)域功能 O2.進(jìn)展商態(tài)度利于經(jīng)營(yíng),屬于持有型 O3.商業(yè)街等配套建筑風(fēng)情特色與山水形成更多吸引 O4.在增加業(yè)態(tài)搭配的同時(shí),增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的穩(wěn)固度,增加了盈利機(jī)會(huì)點(diǎn) Threat 威逼分析 T1. 周邊主商圈有大面積進(jìn)展集中的商業(yè)

12、,如仙林等T2. 項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間流程的把握對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的成本壓力,招商進(jìn)度和項(xiàng)目整體氛圍營(yíng)造的時(shí)間差；T3. 主題業(yè)態(tài)對(duì)項(xiàng)目起主導(dǎo)作用,但是項(xiàng)目結(jié)構(gòu)可能不適應(yīng)2、市場(chǎng)情形結(jié)合市場(chǎng),尋求提升：數(shù)據(jù)來(lái)源2022 年 7 月最新更新 house365、搜房和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)等；根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊和借鑒項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值調(diào)研和爭(zhēng)辯,主要片區(qū)分為：徐莊片區(qū)、堯化片區(qū)、仙林片區(qū)等； 1000 平米以上的單位租金主要在0.8 元/ 天/ 平米至 1.5 元/ 天/ 平米不等, 1000 平米以內(nèi)的價(jià)格基本把握在 1.2-2 元/ 天/ 平米左右,面積越小相對(duì)租金越貴,大面積的價(jià)格相對(duì)較為廉價(jià),這其中以徐莊價(jià)格較高；我們建議

13、項(xiàng)目?jī)r(jià)值通過(guò) 并以 8 年為一大限；商鋪價(jià)格情形2-3 年的商業(yè)運(yùn)營(yíng)后大幅提升,前期賜予確定的支持,徐莊軟件園：目前除了辦公企業(yè)以外,商業(yè)主要如下,主要以園區(qū)簡(jiǎn)潔配套為主,蘇寧置業(yè)引進(jìn)的雅高系 5 星酒店正在籌建； 徐莊軟件軟件園內(nèi)的招商基本完工,產(chǎn)業(yè)部位置正在蓋 4 層樓的樓房,底下 1 層 1000-2022 的樣子可以做商鋪,大致年底完工；前期租賃價(jià)格小鋪在 1.5 元/ 天/ 平米左右,俺家小院在 0.7-0.8 元/ 天/ 平米左右；10 / 15 金門高粱酒南京旗艦店 煙酒專賣店俺家小院 徐莊店 淮揚(yáng)菜 / 江南菜 / 蘇杭菜索迪訓(xùn)練ATM 電腦培訓(xùn)中國(guó)民生銀行徐莊軟件園中國(guó)移動(dòng)通

14、信徐莊軟件園營(yíng)業(yè)廳堯化門片區(qū)：老居民區(qū)和大企業(yè)集合區(qū),進(jìn)展較慢,配套設(shè)施較差,商業(yè)主要以臨街門面房為 主,部分舊廠房改造作為賓館等商業(yè)配套,沒(méi)有專業(yè)百貨商場(chǎng),以蘇果和五星為基礎(chǔ)；堯佳路, 40 平毛坯房, 3.77 元/ 天/ 平米； 18 平毛坯房, 2.74 元/ 天/ 平米 堯化老街： 85 平毛坯價(jià)格 1.61 元/ 天/ 平米 新堯新城,估量 1000 平米左右 0.86 元/ 天/ 平米棲霞大道堯佳路交叉, 9000 平米四層,估量?jī)r(jià)格0.6-0.7元仙林片區(qū)：主要依靠高校和新興居住人口,商業(yè)氛圍淡旺季較重,局部氛圍較濃,但商業(yè)供應(yīng) 量明顯較大,如金鷹天地等；仙林南大地鐵站小鋪價(jià)格

15、：4.23 元/ 天/ 平米, 3.5 元/ 天/ 平米中心商業(yè)區(qū)：靠仙林金鷹騎車 10 分鐘左右, 1.58 元/ 天/ 平米 ,900 平；1.28 元/天/ 平米, 300 平；靠地鐵 2 線比較近的地段 3.07 元/ 天/ 平米, 80 平南京主要區(qū)域在招商鋪情形路段面積（平方米）元/ 天 平方管家橋1500 3 太平南路商業(yè)街2022 1.5 金絲利1200 1.8 江東中路地鐵二號(hào)線8500 4.8 新街口（ CBD）華新大廈1500 4.57 華利國(guó)際3800 6 江寧地鐵 2 號(hào)線小龍20220 1 秦淮區(qū)中山南路 1 號(hào)線4300 2.5 漢中門大街2700 2.44 鐵心

16、橋主干道1500 1.1 鳳臺(tái)南路潤(rùn)泰市場(chǎng)6000 1.2 11 / 15 河西黃金地段1100 1.65 麗景華庭7247 1.5 釣魚臺(tái)6000 1.1 珠江路2800 1 石鼓路2300 3.57 大橋南路雙門橋40000 1.3 周邊在售的商鋪情形樓盤地址商鋪類型價(jià)格裝修狀況租售情形上城風(fēng)景棲霞區(qū)堯佳路18 號(hào)住宅底商11500元/ 平方米毛坯待售東城匯仙林高校城文苑路購(gòu)物中心待定毛坯待售仙林仙林高校城312 國(guó)道以社區(qū)商鋪12022 元/ 平方米毛坯待售誠(chéng)品城南、學(xué)院路以西3、信息公開(kāi)為了促進(jìn)項(xiàng)目的公平、公平、公開(kāi),我們通過(guò)整理收集公開(kāi)對(duì)外發(fā)布的招商資訊進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)、分析,如下：（1）

17、南京聚寶山公園招商信息：南京政府網(wǎng)（2）東部園林（3）南京外資網(wǎng)：南京聚寶山公園經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓（4）2022 年重大項(xiàng)目（5）城建官網(wǎng)（6）2022 玄武重洽會(huì)暨臺(tái)灣企業(yè)家走進(jìn)玄武專場(chǎng)活動(dòng)正式舉辦資訊已經(jīng)達(dá)到公開(kāi)、公平的發(fā)布要求；就目前招商工作而言,我們建議要做的是對(duì)招商客戶業(yè)態(tài)的梳理和投資實(shí)力進(jìn)行考量的工作,并通過(guò)考量選擇較為可行的投資商戶進(jìn)入招商落位確立環(huán)節(jié) 12 / 15 4、價(jià)格測(cè)算平均值一期2 年建筑面積用地面積土地成本5 年開(kāi)辦及其他財(cái)務(wù)成本7 年8 年基礎(chǔ)價(jià)值租金推測(cè)起始折扣平均價(jià)格建筑3045 1300 750000 825000 254100 ￥4,565 1.25 90% 1.

18、17 設(shè)施3195 1700 ￥4,763 1.30 90% 2100 1300 ￥4,926 1.35 90% 2.27 250 500 165000 ￥8,276 2.27 100% 二期698 800 4 年371280 571771.2 ￥6,670 1.83 100% 1.83 3497 2022 ￥4,838 1.33 80% 1.03 建筑6899 2800 934800 ￥4,525 1.24 80% 設(shè)施2466 1300 ￥4,754 1.30 80% 1.26 1899 1100 734700 ￥4,852 1.33 80% 新增13833 7000 ￥4,714 1.2

19、9 80% 4447 2022 ￥4,608 1.26 100% 5000 3947 ￥5,247 1.44 100% 1.35 947550 建筑25000 11844 ￥4,653 1.27 100% 設(shè)施1600 2477 ￥7,426 2.03 100% 1.23 10000 8439 ￥5,349 1.47 100% 687000 1200 1700 ￥7,179 1.97 100% 85129 50207 ￥4,904 1.23 92% 6 年3 年10 年13 / 15 1,390,059 1,431,761 1,474,714 1,518,955 1,564,524 1,611

20、,459 1,659,803 1,864,955 1,521,729 1,567,381 1,614,402 1,662,834 1,712,719 1,764,101 1,817,024 2,041,608 1,034,550 1,065,587 1,097,554 1,130,481 1,164,395 1,199,327 1,235,307 1,387,991 206,910 213,117 219,511 226,096 232,879 239,865 247,061 277,598 465,585 479,553 493,939 508,757 524,020 539,741 555,933 624,646 1,353,417 1,394,020 1,435,840 1,478,915 1,523,283 1,568,981 1,616,051 1,815,795 2,497,667 2,572,597 2,649,775 2,729,268 2,811,146 2,895,481 2,982,345 3,350,963 937,791 965,925 994,903 1,024,750 1,055,492 1,087,157 1,119,772 1,258,176 737,051 759,163 781