2015重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場年度總結(jié)

1、2015重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場年度總結(jié)20160121第一頁，共54頁。大 數(shù) 據(jù)第二頁，共54頁。供應(yīng)2688萬方第三頁，共54頁。歷史最高（年均100萬方增速）84萬243萬108萬156萬第四頁，共54頁。連續(xù)4年土地集中供應(yīng)（3500萬方/年）年均成交可建方量2310萬方年均成交可建方量3540萬方第五頁，共54頁。高周轉(zhuǎn)的開發(fā)環(huán)境（最快4個月，主力6-12個月）時間個數(shù)項目名稱4個月2魯能九龍花園、藍光5個月1 融創(chuàng)玫瑰園6-12個月30 融創(chuàng)白象街、龍湖拉特芳斯、龍湖佰樂街、金科中央華府、龍湖新壹城、廊橋水鄉(xiāng)、兩江新宸、紫云臺、香港置地&龍湖大竹林項目、融創(chuàng)嘉德莊園、融創(chuàng)歐麓花園城

2、、紫泉楓丹、萬科西城、花半里、愛尚里、林語溪、保利觀塘、龍湖新壹街、融創(chuàng)凡爾賽花園、融創(chuàng)國博城、照母山、恒大御景灣、恒大中央廣場、金域?qū)W府、萬科城、萬科西九、萬科金色悅城、金科時代中心、天宸、星瀾匯12個月以上11 保利觀瀾、公園大道、江上明珠、金科星辰、約克郡、星都會、金科空港城、保利茵夢湖、御瀾道、金科城、中央御院第六頁，共54頁。1.5億方 = 2467萬方 + 12700萬方（推出庫存）（未推庫存）供求關(guān)系失衡，2015年重慶樓市艱難前行。庫存大，直接導(dǎo)致兩輪降價（存銷比8-10、12、20，現(xiàn)在11）。1.5億平的中期庫存，可以“不吃不喝”7年的銷售第七頁，共54頁。大學(xué)城西永魚洞龍

3、洲灣李家沱灘子 口大堰石坪橋楊家坪商圈 二郎 雙山石橋鋪大公館高九路肖家灣大坪 沙 坪 壩 鳳 天 路江北農(nóng)場新牌坊冉家壩大石壩渝中半島江北嘴觀音橋北濱路大竹林 禮嘉人和-高新照母山 悅 來蔡家 雙 碑 井 口 中央 公園 園 博園 汽博 中心空港新城回興空港工業(yè)園兩路臺商工業(yè)園農(nóng)業(yè)園區(qū)鐵山坪 寸灘龍頭寺鹿角彈子石南濱路南坪商圈 新南湖釣魚嘴大渡口老城華巖北碚新城-歇馬北碚老城南山 沙濱路茶園龍興魚嘴1000萬方500-1000萬方300-500萬方200-300萬方100-200萬方100萬方主城區(qū)拿地未開發(fā)量盤點第八頁，共54頁。成交2337萬方第九頁，共54頁。成交量對比+15%+4%+

4、8%+26%-1%穩(wěn)定，全國第三（連續(xù)五年位居前三甲，成都、武漢也接近）。住宅1622萬方，穩(wěn)定，O首付，1-3年首付分期，20%透支需求。商鋪198萬方，+26%，朝天門華南城商業(yè)50萬，品牌房企5折大甩賣。商務(wù)172萬方，+15%，寫字樓團購60萬方，公寓超低價銷售。第十頁，共54頁。建面6975元/第十一頁，共54頁。均價對比-19%-17%-5%-2%-8%備案200元/，全線降價，企業(yè)保生存，高溢價物業(yè)降幅最大（商鋪別墅商務(wù)）。住宅同比下降5%，兩輪降價，年中及年終品牌企業(yè)帶動降價（500-1000不等）。商鋪13500元/ ，-17%，價值逐步回歸合理，住宅的2-3倍。商務(wù)9550

5、元/ ，-19%，大幅降低預(yù)期，商改住將成為趨勢。第十二頁，共54頁。74%主城19%區(qū)縣7%外地第十三頁，共54頁。大學(xué)城西永白市驛魚洞龍洲灣李家沱灘子 口大堰石坪橋楊家坪商圈 二郎 雙山石橋鋪大公館高九路肖家灣大坪 沙坪 壩 鳳 天 路江北農(nóng)場新牌坊冉家壩大石壩渝中半島江北嘴觀音橋北濱路大竹林 禮嘉人和-高新照母山 悅 來蔡家 雙 碑 井 口 中央 公園 汽博 中心空港新城回興空港工業(yè)園兩路臺商工業(yè)園農(nóng)業(yè)園區(qū)鐵山坪 寸灘龍頭寺 東港工業(yè)園鹿角彈子石南濱路南坪商圈 新南湖釣魚嘴大渡口老城華巖北碚新城-歇馬 澄江北碚老城 南山沙濱路茶園 龍復(fù)五大商圈（觀音橋-北濱路、沙坪壩老城、渝中半島、楊家

6、坪商圈、南坪商圈）城市傳統(tǒng)老區(qū)，人口聚集（李家沱、魚洞、雙碑井口、北碚老城）產(chǎn)業(yè)、教育遷移地（大學(xué)城、茶園）主城74%第十四頁，共54頁。城口巫溪巫山奉節(jié)云陽開縣萬州梁平忠縣豐都墊江石柱武隆彭水黔江酉陽秀山南川綦江江津永川榮昌大足銅梁璧山潼南合川長壽涪陵人口重鎮(zhèn)（百萬）（合川、江津、涪陵、開縣、萬州）距離、經(jīng)濟適中，地產(chǎn)開發(fā)相對滯后（潼南、綦江、墊江、豐都、奉節(jié)）經(jīng)濟強區(qū)縣（前十）（涪陵、萬州）區(qū)縣19%第十五頁，共54頁。四川四川福建貴州湖南湖北河南四川（廣安、南充、達州為主），64%周邊（貴州、湖南、湖北、河南），16%上海、浙江（經(jīng)濟環(huán)境影響，企業(yè)倒閉；已購房，投資需求小，購房熱點集中在

7、05-10年）外地7%第十六頁，共54頁。2. 風(fēng)云榜第十七頁，共54頁。第一軍團 100億元第十八頁，共54頁。龍湖TOP別墅 + 核心區(qū)商業(yè)商務(wù)支撐，65%補充核心區(qū)小型城市綜合體（石橋鋪、渝通） 全產(chǎn)品線覆蓋，重心北區(qū)，客戶與產(chǎn)品循環(huán)供給第十九頁，共54頁。第二軍團 50-70億元第二十頁，共54頁。融 創(chuàng)協(xié) 信香港置地融創(chuàng)，持續(xù)擴張、補充洋房、多大盤協(xié)信，寫字樓聯(lián)姻金融，平安香港置地，品牌、大盤、教育支撐，穩(wěn)扎穩(wěn)打第二十一頁，共54頁。第三軍團 30-50億元第二十二頁，共54頁。金科（大重慶）、保利（核心、價格調(diào)整） 、萬科（穩(wěn)定，有待發(fā)力）恒大（收購港資、核心、首付3年分期） 、東

8、原（深度耕耘、強強聯(lián)合） 華宇（核心、短平快）第二十三頁，共54頁。3. 高層第二十四頁，共54頁。01高層市場大學(xué)城西永前10項目10-20項目20-30項目30-40項目40-50項目1、地段至上，內(nèi)環(huán)內(nèi)6成，主流不能過照母山；2、品質(zhì)、資源、配套、規(guī)模，脫穎而出；3、西永-大學(xué)城，龍湖、金科、富力三家低價搶份額；4、蔡家、華巖、龍洲灣、鹿角、茶園，單大盤低價做王。排名樓盤名稱成交金額(億元)1金融街融景城16.22瑞安重慶天地16.033恒大照母山11.644紫御江山9.735寰宇天下9.286香港置地約克郡8.997融匯半島8.868金輝城8.859金科天宸8.6710宏帆鳳凰灣8.1

9、3備注：選取高層銷售金額排名TOP50項目分析。25第二十五頁，共54頁。高層市場區(qū)域占位01備注：選取高層銷售金額排名TOP50項目分析。1、北區(qū)作為城市發(fā)展大方向，產(chǎn)品最完善；2、品質(zhì)高層在中區(qū)、北區(qū)發(fā)展機會更好，西、南區(qū)對大面積及高總價產(chǎn)品支撐力度弱；3、教育已成為熱銷項目的必備因素。北區(qū)：80萬天花板，不超過120萬套數(shù)份額：36%主流產(chǎn)品：60-702、3房，70-1003房，80萬下占比72%，120萬下占比94%；代表項目：金融街融景城、香港置地約克郡熱銷原因：地段、大盤、教育西區(qū)：60萬為天花板，不超過80萬套數(shù)份額：40%主流產(chǎn)品：50-802房、3房，60萬下占比76%，8

10、0萬下占比95%代表項目：中國鐵建玖城壹號、保利愛尚里熱銷原因：地段、低價南區(qū)：70萬為天花板，不超過90萬套數(shù)份額：17%主流產(chǎn)品： 50-802房、3房，70萬下占比84%，90萬下占比97%代表項目：金輝城、融匯半島熱銷原因：大盤、教育、配套 中區(qū)：90萬為天花板，90-150萬相對均勻套數(shù)份額：7%主流產(chǎn)品：60-902房、3房，90萬下占比75%，150萬下占比95%代表項目：瑞安重慶天地、和泓江山國際熱銷原因：地段、教育、資源36%40%17%北區(qū)西區(qū)南區(qū)26第二十六頁，共54頁。一房（含單配）： 份額非常少，將持續(xù)少；僅能在江北渝中核心，沒事別碰。 政策打壓，去投資化 從居住講，

11、功能不滿足 二房（含一房半）：“雞肋”產(chǎn)品，只能做輔助，份額將持續(xù)降，套內(nèi)58左右。 與三房沒拉開（首付、按揭），特別是0首付、首付分期以后，基本無差距。 有一定市場份額，但15年以來溢價不行。 三房（含二房半）：主流產(chǎn)品，份額持續(xù)擴大，二胎放開更有利，去投資化后一步到位，首付分期或0首付后更有利。四房（含三房半） ：份額有限但穩(wěn)定、受到小戶型洋房競爭，總價天花板120萬。 功能改善需求愿望強烈，但高總價接受程度較弱 重慶客戶更認可“高業(yè)態(tài)”，低總價洋房競爭第二十七頁，共54頁。4. 洋房第二十八頁，共54頁。01洋房市場前10項目10-20項目20-30項目1、北區(qū)占七成，絕對主力，向北再向

12、北趨勢；2、照母山全項目熱銷；3、城市洋房追捧度不減；4、大學(xué)城/西永/華巖/蔡家，經(jīng)濟別墅搶份額且無品牌；5、新區(qū)洋房熱銷：品牌、低價；備注：選取洋房銷售金額排名TOP30項目分析。排名樓盤名稱成交金額(億元)1香港置地約克郡10.572龍湖兩江新宸6.323俊峰香格里拉4.944華宇天宮花城4.445匯祥林里30004.426龍湖紫云臺4.27保利江上明珠3.988中國鐵建山水時光3.819中華兩江春城3.6710洋豐圣喬維斯3.66大學(xué)城西永29第二十九頁，共54頁。洋房市場區(qū)域占位02備注：選取洋房銷售金額排名TOP30項目分析。1、北區(qū)主導(dǎo)，產(chǎn)品傾向更加舒適型發(fā)展，品牌、教育支撐；2

13、、西區(qū)容量有限，核心區(qū)舒適型主導(dǎo)，新區(qū)無品牌支撐；3、南區(qū)以茶園為主導(dǎo)，嚴控面積及總價，低價為核心。北區(qū)：全產(chǎn)品覆蓋，品牌支撐舒適型產(chǎn)品套數(shù)份額：66%主流產(chǎn)品：80以下，份額17%，80-90，份額19%，100-130份額41%，130-160，份額17%；70-160萬相對分散代表項目：香港置地約克郡、華宇天宮花城熱銷原因：地段、品質(zhì)、教育西區(qū)：核心區(qū)主導(dǎo)；新區(qū)空白，需品牌套數(shù)份額：12%主流產(chǎn)品：100以下，份額16%，100-150，份額66%，150以上，份額17%；80-150萬下占比65%，150以上占比27%代表項目：俊峰香格里拉、國瑞愛與山熱銷原因：區(qū)域稀缺、資源南區(qū)：嚴控

14、面積及總價， 110、130萬為天花板套數(shù)份額：23%主流產(chǎn)品：70-90，份額31%，90-110，份額38%，110-130，份額16%；130萬以下占比97%，50-80萬，占比61%，80-130萬占比27%代表項目：中國鐵建山水時光、奧園水云間熱銷原因：低單價，4房功能66%12%23%北區(qū)西區(qū)南區(qū)30第三十頁，共54頁。傳統(tǒng)洋房（10000套）創(chuàng)新洋樓（7000套）傳統(tǒng)一梯二戶 6-9層為主 套均面積110T3或T4錯躍產(chǎn)品11層為主套均面積80洋房回歸傳統(tǒng)，份額擴大至六成，是改善類產(chǎn)品首選。 面積段持續(xù)縮減（套均110），滿足四房功能；與高層天花板120萬基本重合，搶占改善類高層

15、市場份額。市場份額上漲20%，抗風(fēng)險能力強；越來越尷尬，交房后經(jīng)常出事，居住感差，特別是錯躍結(jié)構(gòu)，很多開發(fā)商都放棄開發(fā)此產(chǎn)品；面積一減再減（套均80），與高層三房面積基本持平。第三十一頁，共54頁。5. 別墅第三十二頁，共54頁。前10項目10-20項目1、別墅主戰(zhàn)場，照母山、禮嘉、汽博中心2、品牌聚集，前十龍湖三個，融創(chuàng)兩個，占據(jù)半壁江山；3、江與城依靠天鉅獨棟別墅，成交額及單價領(lǐng)跑市場；4、二環(huán)經(jīng)濟型別墅，控總價為前提，品牌為錦上添花（龍湖U城、金科天宸、融創(chuàng)歐麓花園城）。143萬方，6%11176元/，1000元/第三十三頁，共54頁。6400套14年：6500套8%獨棟/類獨立別墅（8

16、00萬以上）份額穩(wěn)定，龍湖、融創(chuàng)占七成62%聯(lián)排別墅（250萬左右）份額持續(xù)擴大，降價，干掉疊加30%疊加別墅（100萬150萬）份額持續(xù)萎縮，交房問題多，居住感差，新區(qū)可以打洋房。第三十四頁，共54頁。6. 商業(yè)商務(wù)第三十五頁，共54頁。存量非常高，降價、指向性定位未來關(guān)鍵：自持、運營（體驗、文化、餐飲、休閑）現(xiàn)庫存560萬方需去化35月年成交198萬方商業(yè)（再也不是救命稻草）第三十六頁，共54頁。27730元/商業(yè)街122500元/社區(qū)底商1第三十七頁，共54頁。團購成為主要銷售渠道（聯(lián)合基金和資金公司），庫存壓力大。未來關(guān)鍵：學(xué)會自持，租售并舉，運用模型，對接互聯(lián)網(wǎng)眾創(chuàng)?，F(xiàn)庫存210萬方

17、需去化27月年成交95萬方寫字樓市場第三十八頁，共54頁。商務(wù)主力軍，未來持續(xù)增長。年均增速10%成交75萬方公寓市場第三十九頁，共54頁。63781330市場競爭日益激烈，企業(yè)降低價差，以LOFT競爭SOHO。LOFTSOHO57%43%第四十頁，共54頁。7. 組團格局第四十一頁，共54頁。低庫存、低溢價高庫存、高溢價高庫存、低溢價房地價差中期存銷比低庫存、高溢價房地價差4200，中期存銷比4房地價差4200，中期存銷比4房地價差4房地價差4200，中期存銷比4老沙區(qū)、大石壩、龍頭寺、大坪、汽博中心、新牌坊彈子石、新南湖、雙山、石坪橋、石橋鋪、江北農(nóng)場蔡家、西永、鹿角、大學(xué)城、釣魚嘴、西彭

18、、兩路江北嘴、大竹林、龍洲灣、禮嘉、悅來次級進入優(yōu)先進駐謹慎進入暫緩進入第四十二頁，共54頁。大學(xué)城西永白市驛魚洞龍洲灣李家沱灘子 口大堰石坪橋楊家坪商圈 二郎 雙山石橋鋪大公館高九路肖家灣大坪 沙 坪 壩 鳳 天 路江北農(nóng)場新牌坊冉家壩大石壩渝中半島江北嘴觀音橋北濱路大竹林 禮嘉人和-高新照母山 悅 來蔡家 雙 碑 井 口 中央 公園 汽博 中心空港新城回興空港工業(yè)園兩路臺商工業(yè)園農(nóng)業(yè)園區(qū)鐵山坪 寸灘龍頭寺 東港工業(yè)園鹿角彈子石南濱路南坪商圈 新南湖釣魚嘴大渡口老城華巖北碚新城-歇馬 澄江北碚老城 南山沙濱路茶園 龍復(fù)優(yōu)先進入組團（有地就進）城市核心，低庫存，有一定溢價空間；土地稀缺，PPP

19、模式，城市舊改或棚戶區(qū)；快銷項目，剛需、剛改高層走量，可少量溢價，城市洋房大溢價；第四十三頁，共54頁。次級組團（綜合考慮）城市核心邊緣帶，溢價低，但庫存小，能跑量；未來競爭不大，長遠發(fā)展價格有空間；大學(xué)城西永白市驛魚洞龍洲灣李家沱灘子 口大堰石坪橋楊家坪商圈 二郎 雙山石橋鋪大公館高九路肖家灣大坪 沙 坪 壩 鳳 天 路江北農(nóng)場新牌坊冉家壩大石壩渝中半島江北嘴觀音橋北濱路大竹林 禮嘉人和-高新照母山 悅 來蔡家 雙 碑 井 口 中央 公園 汽博 中心空港新城回興空港工業(yè)園兩路臺商工業(yè)園農(nóng)業(yè)園區(qū)鐵山坪 寸灘龍頭寺 東港工業(yè)園鹿角彈子石南濱路南坪商圈 新南湖釣魚嘴大渡口老城華巖北碚新城-歇馬 澄

20、江北碚老城 南山沙濱路茶園 龍復(fù)第四十四頁，共54頁。謹慎進入組團（觀望，特殊條件進入）一環(huán)半為主，有一定溢價，但不好賣，庫存大；有好的產(chǎn)品或獨特稀缺資源可以考慮進入；大學(xué)城西永白市驛魚洞龍洲灣李家沱灘子 口大堰石坪橋楊家坪商圈 二郎 雙山石橋鋪大公館高九路肖家灣大坪 沙 坪 壩 鳳 天 路江北農(nóng)場新牌坊冉家壩大石壩渝中半島江北嘴觀音橋北濱路大竹林 禮嘉人和-高新照母山 悅 來蔡家 雙 碑 井 口 中央 公園 汽博 中心空港新城回興空港工業(yè)園兩路臺商工業(yè)園農(nóng)業(yè)園區(qū)鐵山坪 寸灘龍頭寺 東港工業(yè)園鹿角彈子石南濱路南坪商圈 新南湖釣魚嘴大渡口老城華巖北碚新城-歇馬 澄江北碚老城 南山沙濱路茶園 龍復(fù)

21、第四十五頁，共54頁。大學(xué)城西永白市驛魚洞龍洲灣李家沱灘子 口大堰石坪橋楊家坪商圈 二郎 雙山石橋鋪大公館高九路肖家灣大坪 沙 坪 壩 鳳 天 路江北農(nóng)場新牌坊冉家壩大石壩渝中半島江北嘴觀音橋北濱路大竹林 禮嘉人和-高新照母山 悅 來蔡家 雙 碑 井 口 中央 公園 汽博 中心空港新城回興空港工業(yè)園兩路臺商工業(yè)園農(nóng)業(yè)園區(qū)鐵山坪 寸灘龍頭寺 東港工業(yè)園鹿角彈子石南濱路南坪商圈 新南湖釣魚嘴大渡口老城華巖北碚新城-歇馬 澄江北碚老城 南山沙濱路茶園 龍復(fù)暫緩進入組團（兩年不考慮）二環(huán)組團，溢價低，庫存大，近兩年不考慮進入；全業(yè)態(tài)都有競爭，除非地價在組團內(nèi)優(yōu)勢明顯；第四十六頁，共54頁。8. 土地市場第四十七頁，共54頁。供銷雙降政策導(dǎo)向及二級市場低迷雙重作用，政府放緩供地節(jié)奏，成交下滑政策放松放緩?fù)恋胤帕抗?jié)奏；土地指標調(diào)整，居住兼容商業(yè)用地商業(yè)指標可調(diào)整為20%兜底4成以西永管委會為代表，為完成年度土地出讓指標，全年兜底1225萬方回歸核心龍湖+香港置地、金科、東原+旭輝聯(lián)手進駐大竹林；碧桂園戰(zhàn)略性進軍主城國進民退魯能、中