衡陽蓮湖路老年公寓項(xiàng)目開發(fā)可行性報(bào)告

1、衡陽蓮湖路老年公寓工程開發(fā)可行性報(bào)告 開辟湖湘孝文化產(chǎn)業(yè)先河在開篇之前，我們分享一封感人的信。這是一位老人在生前寫給自己的子女的，在老人過世后，被老人的兒子在抽屜里找出來我的兒子：哪天當(dāng)你看到我日漸老去，身體也漸漸不行， 請耐著性子，試著了解我； 如果我吃的臟兮兮，甚至已不會穿衣服。 請你耐心一點(diǎn)兒，你記得我曾經(jīng)花了多少時間教你這些事嗎？ 當(dāng)我一再重復(fù)，說著同樣的事情，請你不要打斷我，聽我說。 你小時候，我必須一遍又一遍地讀著同樣的故事， 直到你靜靜睡著！當(dāng)我不想洗澡，不要羞辱我，也不要責(zé)罵我。你記得小時候 我曾經(jīng)編出多少理由，只為了哄你洗澡； 當(dāng)你看到我對新科技一無所知，給我一點(diǎn)時間，不要嘲

2、笑我 ，我曾經(jīng)教會了你多少事情。教你如何好好地吃，好好的穿，如何面對你的生命原文如下：如果交談中，我突然失憶，不知道該說什么了。 給我一些時間想想， 如果我還是無能為力，不要緊張，對我而言，重要的不是說話， 而是能跟你在一起； 當(dāng)我的腿不聽使喚，請扶我一把， 就像我當(dāng)初扶著你，踏出你人生的第一步；當(dāng)哪天我告訴你，我不想再活下去了， 不要生氣?？傆幸惶?，你會了解 了解我，已風(fēng)燭殘年，來日可數(shù)。 有一天你會發(fā)現(xiàn)，即使我有許多過錯，我總是盡我所能，給你最好的。 當(dāng)我靠近你時，不要覺得感傷、生氣、或埋怨。 你要緊挨著我，如同當(dāng)初我?guī)椭阏归_人生一樣的了解我、幫我、扶我一把。用愛和耐心幫我走完人生。 我

3、將用微笑，和我始終不變的愛來回報(bào)你！ 我愛你 我的孩子！原文如下：說起老人，我們不得不提一個“孝字！子游問孝。子曰：今之孝者，是謂能養(yǎng)。至于犬馬，皆能有養(yǎng)；不敬，何以別乎？子夏問孝。子曰：色難。有事，弟子服其勞；有酒食，先生饌；曾是以為孝乎？ 小孝治家，中孝治企，大孝治天下！孝道是中華民族的兩大根本傳統(tǒng)道德行為準(zhǔn)那么之一，另一個根本傳統(tǒng)道德行為準(zhǔn)那么是忠。幾千年來，人們把忠孝視為天性，它是我國古代長期社會實(shí)踐的歷史產(chǎn)物。 ?十三經(jīng)?中的?孝經(jīng)?把孝當(dāng)作天經(jīng)地義的最高準(zhǔn)那么。后來北宋的張載作?西銘?，在?孝經(jīng)?的根底上，融忠孝為一體，從哲學(xué)本體論的高度，把倫理學(xué)、政治學(xué)、心性論、本體論組成一個完

4、整的孝的體系。對中華民族的開展，增強(qiáng)民族凝聚力，形成民族價值觀的共識，起了積極作用，功不可沒。 在世俗的眼里老人就是受子女的供養(yǎng)、陪孫女、守家業(yè)打發(fā)寂寞無聊的夕陽時光。難道這是真正的孝道？進(jìn)入新時代，物質(zhì)生活的提升，精神文明日益開展的今天，我們需要重新審視老年人。老有所為，老有所樂，才是真正的大孝之道！泱泱大國，華夏5000年讓我們共同升華屬于新時代的孝文化！讓我們共同期待湖湘孝文化的產(chǎn)業(yè)崛起！在有生之年為后代建一座尋找歷史的坐標(biāo)！在有生之年我們少留些許遺憾，以天下為己任！設(shè)想藍(lán)圖市場格局工程定位開展趨勢報(bào)告結(jié)構(gòu)中國老人狀態(tài)國際發(fā)展態(tài)勢發(fā) 展 趨 勢要世界各國老年人的生活狀態(tài)如何？點(diǎn)湖南老年人

5、晚年生活處在何種階段？湖湘探索歷程WHO提出“積極老齡化在開展中國家，預(yù)期壽命已從50年代初的41歲增至1990年的62歲；到2021年，預(yù)計(jì)將到達(dá)70歲。在開展中國家，包括阿根廷、中國、馬來西亞、墨西哥和泰國預(yù)期壽命已經(jīng)超過了70歲；在全球預(yù)期壽命大幅度上升的同時，出生率出現(xiàn)明顯下降，例如在中國，每個家庭的兒童人數(shù)從1970年的55個降至今天的18個，巴西的出生率在此階段從51降到2。2，在印度從59降至31。國際發(fā)展態(tài)勢WHO曾于去年10月為老年人發(fā)起的歷史上最大規(guī)模的競賽，在86個國家1500多個城市進(jìn)行，有200多萬各年齡組參與的全球步行馬拉松，以支持健康而富有活力的“積極老齡化，并反

6、對“對老齡化的歧視，“積極老齡化是WHO對世界60歲以上人口快速增長作出的反響；當(dāng)今約有59億老年人，而再過25年此數(shù)目將增加一倍，達(dá)12億。WHO發(fā)起全球積極老齡運(yùn)動的意圖是通過“擁抱世界，在興旺和開展中國家建立起合作伙伴網(wǎng)絡(luò)；WHO提出的“積極老齡化是指在整個一生中抓住時機(jī)和合理利用身體、社會和精神幸福的各種時機(jī)，以延長健康的預(yù)期壽命。國際發(fā)展態(tài)勢美國：家庭關(guān)系寬松，滿意度高。 老人公寓是介於老人住宅與養(yǎng)老院之間、由政府或社區(qū)出資為退休老人提供的低廉住所，風(fēng)行全美國。它既可使老人有獨(dú)立的居住空間，保持家庭氣氛，又可獲得各種較好的社會效勞，入住者一般是年逾65歲的長者，大多身體健康、生活自理

7、，無需他人照顧。各個州的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也都各具特色。 老人公寓大多由私人或教會經(jīng)辦，政府給予局部補(bǔ)貼。入住者有獨(dú)立套間，包括臥室、起居室、儲藏室、洗浴設(shè)備和小廚房等。老人可添置自己喜愛的家具、洗衣機(jī)及烘乾機(jī)。每戶設(shè)緊急呼救系統(tǒng)，公寓內(nèi)有老人活動室、娛樂室、健身房、閱覽室及會客室等，有的還設(shè)醫(yī)務(wù)室、護(hù)理室及客房等。公寓效勞人員負(fù)責(zé)清掃衛(wèi)生、維修設(shè)備，并提供送餐到戶效勞。 國際發(fā)展態(tài)勢日本：推進(jìn)老年人積極參與社會活動國際發(fā)展態(tài)勢新加坡：老人被稱為“樂齡人士 新加坡政府為了讓這些老人得到妥善的照顧，安度晚年，新加坡建屋開展局在1998年3月首次推出了“樂齡公寓方案，讓老人在購置住房上又多了一種選擇。新加坡

8、共有六大樂齡公寓區(qū)，分別命名為金松、金柳、金棕、金櫟、金香和金蓮。它們一般都建在成熟社區(qū)內(nèi)，各種設(shè)施齊全完善，公共交通便利。樂齡公寓一般為12層到14層的精裝修板式高層。 政府鼓勵私人經(jīng)營日托托老所，提供各種家政效勞。從事這類效勞性行業(yè)的個人和公司可以免交公司稅，而且其土地和建設(shè)本錢的50%由政府承擔(dān)。在一些新建組屋區(qū)，老人居住的單元內(nèi)還安上了警鈴系統(tǒng)。系統(tǒng)與社區(qū)樂齡活動中心連接，老人萬一遇到問題，只要拉動家中的警報(bào)器，活動中心的職員就會根據(jù)顯示器所顯示的門牌號碼上門查看。樂齡公寓不僅如酒店套房般舒適，更有家的溫馨感覺。 中國養(yǎng)老狀態(tài)中國老齡化現(xiàn)狀：2021年2月全國老齡委辦公室公告顯示，目前

9、我國60歲以上的人口已經(jīng)到達(dá)了1.49億，占總?cè)丝诘?1%，21個省區(qū)、市成為人口老年型地區(qū)。 老齡化水平超過全國平均值的地區(qū) 四川11.59% 湖南11.59% 江蘇11.59% 安徽11.59% 山東11.59% 浙江11.59% 遼寧11.59% 重慶11.59% 北京13.66% 天津13.75% 上海18.48% 中國老齡化趨勢嚴(yán)峻第一階段：2001-2021年，快速老齡化階段。中國平均每年新增596萬老年人口，年均增長速度到達(dá)3.28%；到2021年，老年人口將到達(dá)2.48億，老齡化水平將到達(dá)17.17%，其中，80歲及以上老年人口將到達(dá)3067萬人，占老年人口的12.37%。第一

10、次“中國嬰兒潮人群老齡化 第二階段：2021-2050年，加速老齡化階段。中國20世紀(jì)60-70年代中期第二次生育頂峰人群進(jìn)入老年，老年人口數(shù)量開始加速增長，平均每年增加620萬人；到2023年，老年人口數(shù)量將增加到2.7億，與0-14歲少兒人口數(shù)量相等。到2050年，老年人口總量將超過4億，老齡化水平推進(jìn)到30%以上，其中，80歲及以上老年人口將到達(dá)9448萬，占老年人口的21.78%。第二次“中國嬰兒潮人群老齡化第三階段：2051-2100年，穩(wěn)定的重度老齡化階段。2051年，中國老年人口規(guī)模將到達(dá)峰值4.37億，約為少兒人口數(shù)量的2倍。該階段，老年人口規(guī)模將穩(wěn)定在3-4億，老齡化水平根本

11、穩(wěn)定在31%左右，80歲及以上高齡老人占老年總?cè)丝诘谋戎貙⒈３衷?5-30%，進(jìn)入一個高度老齡化的平臺期。中國人口老齡化三個階段中國養(yǎng)老狀態(tài)中國養(yǎng)老狀態(tài)隨著經(jīng)濟(jì)的開展和社會的進(jìn)步，人們的生活方式的多樣化，單純的國家福利已經(jīng)很難以滿足來年人生活多樣化的需求，面對老年人的現(xiàn)狀，中國未來還有可能通過財(cái)政補(bǔ)貼、減免稅收、購置效勞甚至養(yǎng)老專項(xiàng)按揭貸款等手段加快解決老齡問題。養(yǎng)老正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，形成家庭、社區(qū)、市場化養(yǎng)老并存的局面，出現(xiàn)異地養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、“留鳥式養(yǎng)老以及生態(tài)養(yǎng)老等新模式，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始走出一條與國際經(jīng)驗(yàn)接軌的社會化、市場化的道路。家庭、社區(qū)、市場化養(yǎng)老并存2021年，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

12、規(guī)模將超過1萬億元，這對于我國拉動內(nèi)需、化解當(dāng)前國際金融危機(jī)影響具有重要意義。從長遠(yuǎn)看，促進(jìn)我國第三產(chǎn)業(yè)特別是老年效勞業(yè)的現(xiàn)代化，還將有力助推我國“綠色GDP的增長，再造我國經(jīng)濟(jì)開展的“黃金期。中國養(yǎng)老狀態(tài)老年住宅市場2021年前后進(jìn)入黃金增長期湖湘探索歷程2021湖南省首個示范性老年公寓落戶星城 10月21日，備受社會各界關(guān)注的我省首個示范性老年公寓長沙太陽城老年公寓建設(shè)方案敲定，今年年底將在長沙第三社會福利院旁破土開工。老年公寓分兩期建設(shè)，首期年秋季竣工并投入使用，全面建成后可同時供余名老年人居住。公寓里有老年圖書室、老年茶吧、老年健身房、老年游泳池，還有展示老年人各種才能和技藝的作品展覽

13、室湖湘探索歷程2021年湖南省老年人口將超1000萬從省老齡委了解到，目前我省老年人已有780萬左右，約占全省總?cè)丝诘?17，預(yù)計(jì)到2021年，我省老年人口將超過1000萬，老年人已經(jīng)成為我省不容無視的群體。 按照國際標(biāo)準(zhǔn)，60歲及以上人口占總?cè)丝诘?0或65歲及以上人口占總?cè)丝诘?就是進(jìn)入老齡化階段，成為老年型社會。我省已于1996年進(jìn)入人口老齡化階段，是我國第6個進(jìn)入人口老齡化的省份。 積極探索政府引導(dǎo)、社會參與、多元投入、市場運(yùn)作的養(yǎng)老效勞模式，逐步形成居家養(yǎng)老社會化、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老規(guī)?；?、社區(qū)養(yǎng)老專業(yè)化的新格局。 湖南省老齡事業(yè)開展“十一五規(guī)劃:進(jìn)一步營造敬老愛老助老和代際和諧的良好社會氣氛

14、。完善優(yōu)待老年人的政策，確保老年人共享改革開放和社會開展成果，推動“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂的落實(shí)。加大財(cái)政對老年福利效勞設(shè)施建設(shè)的投入，鼓勵和支持社會資本進(jìn)入老年福利效勞設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，積極開展養(yǎng)老效勞業(yè)。到2021年全省非國有投資養(yǎng)老效勞機(jī)構(gòu)占養(yǎng)老效勞機(jī)構(gòu)總數(shù)的50以上，培育形成20個以上養(yǎng)老效勞產(chǎn)業(yè)連鎖經(jīng)營品牌，開展一批養(yǎng)老效勞產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。 湖湘探索歷程開展趨勢總結(jié)世界各國空前重視老年人生活狀態(tài)；為老年人的未來生活采取各種措施；老年公寓在2021前進(jìn)入黃金時期；湖南老年人口將突破1000萬大關(guān)；政府吸引社會資金投身老年人事業(yè)；老年公寓在湖南開展趨勢走向高端；

15、老年事業(yè)從功能性向文化性轉(zhuǎn)變。生活方式研究養(yǎng)老需求研究市 場 格 局要老年人對晚年生活有何期待？點(diǎn)衡陽老年公寓開展格局如何？市場競爭概況養(yǎng)老需求研究附圖 其他房產(chǎn)的使用附圖 擁有的房產(chǎn)數(shù)量總體上看，老年人大多擁有一套以上房產(chǎn)多套房產(chǎn)的家庭另外的房產(chǎn)主要用于出租得到收益子女居住父母住房也是老年人另一套房產(chǎn)的主要使用方式。經(jīng)常進(jìn)行的休閑活動內(nèi)容總體最看重的休閑活動內(nèi)容總體看電視/聽廣播82%晨練，散步等運(yùn)動54%晨練，散步等運(yùn)動80%看電視/聽廣播50%和朋友聚會、聊天69%和朋友聚會、聊天40%讀書/看報(bào)64%讀書/看報(bào)37%逛公園61%逛公園30%做家務(wù)56%做家務(wù)26%逛商場，超市47%逛商

16、場，超市15%養(yǎng)花草31%玩棋牌/麻將游戲13%玩棋牌/麻將游戲25%養(yǎng)花草11%參加社會公益活動23%娛樂休閑活動（跳舞、唱歌等）10%附表 經(jīng)常進(jìn)行的休閑活動內(nèi)容及最看重的休閑活動TOP 10晨練，散步等運(yùn)動看電視/聽播送和朋友聚會、聊天讀書/看報(bào)逛公園做家務(wù)逛商場，超市玩棋牌/麻將游戲養(yǎng)花草參加娛樂休閑活動跳舞、唱歌等最主要的休閑活動內(nèi)容前五項(xiàng)次主要的休閑活動內(nèi)容后五項(xiàng)養(yǎng)老需求研究退休休閑生活協(xié)助照料專業(yè)護(hù)理活躍生活面向客戶：一般多為剛剛進(jìn)入退休生活的老人，身體健康狀況良好，生活態(tài)度積極向上，個人社會價值仍然進(jìn)一步延續(xù)，具備進(jìn)入全新生活得新鮮感，失落感及孤獨(dú)感較低的健康活躍老人。 建筑形

17、式： 公寓現(xiàn)代風(fēng)格與中國元素相結(jié)合的，適合老年人居住，具有一定舒適度及完善的無障礙設(shè)施、多交互空間及配套設(shè)施等服務(wù)功能的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。服務(wù)體系：綜合生活服務(wù) - 家政服務(wù)、餐飲服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)娛樂康體服務(wù) 休閑運(yùn)動、保健養(yǎng)生、文娛活動、康體健身；醫(yī)療護(hù)理服務(wù) 醫(yī)療急診救護(hù) 、健康咨詢、健康管理、定期上門巡檢。短期護(hù)理市場占比85%養(yǎng)老需求研究四種產(chǎn)品效勞類型及各自占比 養(yǎng)老需求研究四種產(chǎn)品效勞類型及各自占比 活潑生活專業(yè)護(hù)理協(xié)助照料服務(wù)體系：綜合生活服務(wù) 起居照料、日常照護(hù)、營養(yǎng)特餐；康體養(yǎng)生服務(wù) 生理機(jī)能恢復(fù)、保健養(yǎng)生、心理輔導(dǎo)、康體健身；醫(yī)療護(hù)理服務(wù) 醫(yī)療急診救護(hù) 、健康護(hù)理、健康管理

18、、定期上門巡檢。面向客戶：隨著年齡的加大，身體各項(xiàng)機(jī)能嚴(yán)重下降，基本生活技能逐漸喪失，需要他人付出大量的精力進(jìn)行照顧，子女及老人都存在入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)/設(shè)施的意愿。建筑形式： 集中式護(hù)理公寓采取集中式照護(hù)、適合需要照護(hù)老人居住的具有一定舒適度及完善照護(hù)設(shè)施和配套等服務(wù)功能的住宅產(chǎn)品。短期護(hù)理市場占比11%養(yǎng)老需求研究四種產(chǎn)品效勞類型及各自占比 短期護(hù)理活潑生活協(xié)助照料專業(yè)護(hù)理服務(wù)體系：綜合生活服務(wù) 起居照料、日常照護(hù)、營養(yǎng)特餐；康體養(yǎng)生服務(wù) 生理機(jī)能恢復(fù)、保健養(yǎng)生、心理輔導(dǎo)、康體健身；醫(yī)療護(hù)理服務(wù) 醫(yī)療急診救護(hù) 、健康護(hù)理、健康管理、定期上門巡檢。面向客戶：主要向大手術(shù)后的老人，提供短期的醫(yī)療護(hù)理

19、照料服務(wù)和康復(fù)服務(wù)。建筑形式： 集中式護(hù)理公寓采取集中式照護(hù)、適合需要康復(fù)照料老人居住的具有一定舒適度及完善照護(hù)設(shè)施和配套等服務(wù)功能的住宅產(chǎn)品。市場占比1%專業(yè)護(hù)理活潑生活協(xié)助照料服務(wù)體系：綜合生活服務(wù) 行為監(jiān)護(hù)、起居照料、日常照護(hù)、營養(yǎng)特餐；康體養(yǎng)生服務(wù) 記憶力輔助恢復(fù)、生理機(jī)能恢復(fù)、保健養(yǎng)生、心理輔導(dǎo)、康體健身；醫(yī)療護(hù)理服務(wù) 醫(yī)療急診救護(hù) 、預(yù)防保健服務(wù)、慢病管理指導(dǎo)、健康護(hù)理、健康管理、定期上門巡檢、日常用藥管理服務(wù) 。建筑形式： 集中式護(hù)理公寓采取集中式照護(hù)，適合需要照護(hù)老人居住的具有一定舒適度及完善照護(hù)設(shè)施和配套等服務(wù)功能的住宅產(chǎn)品。面向客戶：健康情況嚴(yán)重惡化，基本生活技能完全喪失，

20、不僅需要他人的照顧，而且對照顧者的專業(yè)技能也有較高的要求，入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)成為多數(shù)人的選擇。短期護(hù)理市場占比3%養(yǎng)老需求研究四種產(chǎn)品效勞類型及各自占比 養(yǎng)老需求研究通過對衡陽老年人需求分析，很明顯可以看出，以生活活潑族為主，其他形態(tài)兼顧的開展模式是市場反響下的開展趨勢，我司認(rèn)為可作為現(xiàn)代老年公寓運(yùn)作思路的最正確選擇。生活方式研究附圖 參加的社會活動組織類型附圖 是否參加社會活動組織總的來看，26老年人在近一年內(nèi)參加了老年活動組織，老年人參加的老年活動組織以公園自發(fā)組織，原單位及社區(qū)組織的活動為主。生活方式研究附圖 老年人對健康養(yǎng)生的關(guān)注度總體來看，有八成的老年人對健康養(yǎng)生比較關(guān)注附圖 老年人經(jīng)常的

21、健康養(yǎng)生的方式總體來看，規(guī)律起居、戶外運(yùn)動，食療等自然養(yǎng)生方式受到更多老年人的推崇；保健品已慢慢走進(jìn)老年人的生活生活方式研究生活方式研究附表 對當(dāng)前生活狀態(tài)的滿意的方面對當(dāng)前生活滿意的方面（%）總體生活優(yōu)越，衣食無憂，有保障42.5生活悠閑，自由，沒有壓力26.4子女孝順，平安25.9身體健康狀況良好16.1家庭和睦，生活幸福13.7生活充實(shí)12.9生活規(guī)律，穩(wěn)定12.5生活環(huán)境好11.8單位，國家政策好，養(yǎng)老有保障9.5社會和諧，安定0.5附圖 對當(dāng)前生活狀態(tài)的滿意程度總體上看，近九成的老年人對當(dāng)前的生活表示是滿意的生活優(yōu)越，悠閑，子女孝順，身體健康是當(dāng)前生活狀態(tài)滿意的主要方面生活方式研究附

22、圖 退休對您來說意味著總體上看，對于退休生活，有近七成的老年人積極享受退休生活。同時也有8%老年人對于退休生活有失落感，不適應(yīng)。安全的物質(zhì)滿足的健康的家庭和睦的快樂的TOP FIVE理想生活的關(guān)鍵詞（%）總體健康的77.6家庭和睦的49.4快樂的37.0物質(zhì)滿足的33.4安全的31.2充實(shí)的24.8平穩(wěn)的23.9自己做主的20.7人與人之間互相關(guān)愛的19.7自由自在的18.4總體上看，健康，和睦，快樂、富足、平安的生活是理想的老年生活生活方式研究代表建議：讓民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)搭上政策扶持的快車 劉詩德代表認(rèn)為：長期以來，公立養(yǎng)老院一直占據(jù)著衡陽養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的大半天空，民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在我市可謂燭火星光。今后

23、民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將是彌補(bǔ)單一傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的必然途徑和開展方向。 市場競爭概況政籌劃向點(diǎn)擊市場競爭概況競品格局案例位置面積床位開發(fā)單位夕陽紅老年公寓雁峰區(qū)岳屏鎮(zhèn)文昌村94畝2000衡陽市夕陽紅旅游業(yè)發(fā)展有限公司蒸湘區(qū)福利院蒸湘區(qū)明政局楊柳老年公寓楊柳村4隊(duì)100畝楊柳村鄧書記岳屏托老所岳屏廣場體育館后門旁私人承辦蓮湖老年活動中心西湖一村私人承辦目前衡陽老年公寓或托老所大局部分布在城市邊緣，公、私投資中，以私營性質(zhì)比例占絕大多數(shù)，真正意義上的老年公寓工程少之又少。市場競爭概況案例點(diǎn)擊夕陽紅公寓雁峰區(qū)岳屏敬老院夕陽紅公寓座落于雁峰區(qū)岳屏鎮(zhèn)文昌村地段衡棗高速收費(fèi)站旁，總投資1.2億，占地面積60多畝，其中

24、一期設(shè)有床位960張，已于2007年8月28日正式營業(yè)。二期占地34畝，建筑面積約18000平方米，床位1000多張。夕陽紅公司將廣告語“替天下兒女行孝，為社會家庭分憂，讓老人滿意如意的效勞理念，以“愛心、耐心、貼心、細(xì)心、知心的效勞標(biāo)準(zhǔn)，將建設(shè)成和諧社會的溫馨家園 市場競爭概況案例點(diǎn)擊蒸湘區(qū)明政局老公寓福利院 蒸湘區(qū)明政局老公寓是一所國家辦的福利院。里面主要針對于當(dāng)?shù)貨]有子女孤寡老人。享受國家補(bǔ)貼。不用提供費(fèi)用。持卡類別市場價 居住優(yōu)惠權(quán)福利補(bǔ)貼權(quán)（五年可退回預(yù)訂金）貴賓卡 3.5萬 8折前5年： 前三年（固定）：每年2400元：后2年：每年按卡上余額的4.8%領(lǐng)?。ㄇ颐磕旮＠活I(lǐng)取可轉(zhuǎn)卡上

25、）后5年：（可以隨意存放或退還預(yù)訂金）按每年卡上4.8%領(lǐng)取 鉑金卡 5.5萬 7.5折前5年： 前三年（固定）：每年4500元：后2年：每年按卡上余額的5.4%領(lǐng)?。ㄇ颐磕旮＠活I(lǐng)取可轉(zhuǎn)卡上）后5年：（可以隨意存放或退還預(yù)訂金）按每年卡上5.4%領(lǐng)取 至尊卡 8.8萬 7折前5年： 前三年（固定）：每年8000元：后2年：每年按卡上余額的6.0領(lǐng)取（且每年福利不領(lǐng)取可轉(zhuǎn)卡上）后5年：（可以隨意存放或退還預(yù)訂金）按每年卡上6.0領(lǐng)取市場競爭概況案例點(diǎn)擊柳老年公寓柳老年公寓位于楊柳村4隊(duì)。是由楊柳村現(xiàn)書記開辦。目前工程里面場所很少，僅一層平房、10個床位、已入住8人。沒什么配套和活動場所。據(jù)鄧書

26、記介紹，目前已經(jīng)在楊柳2隊(duì)拿地100畝，規(guī)劃建一所規(guī)?；夏旯ⅰ７?wù)級別服務(wù)項(xiàng)目生活及服務(wù)費(fèi)用村內(nèi)村外四級服務(wù)打開水、洗衣服、被套、床單、整理房間衛(wèi)生400元/月600元/月三級服務(wù)四級服務(wù)增加端飯菜、打洗澡水、洗腳水500元/月700元/月二級服務(wù)三級服務(wù)增加洗頭、洗腳、洗內(nèi)衣、內(nèi)褲600元/月800元/月一級服務(wù)二級服務(wù)增加洗臉、洗腳、例大、小便700元/月900元/月特級服務(wù)一級服務(wù)增加喂飯、洗大、小便及特殊護(hù)理8001100元/月10001300元/月市場競爭概況案例點(diǎn)擊岳屏托老所和蓮湖老年活動中心 這2所實(shí)質(zhì)上屬于托老所。由私人承辦、都設(shè)在小區(qū)里面居民樓一樓。面積都不大。200-3

27、00平收費(fèi)根據(jù)老年人的病情來定價格： 身有病情能自理 800-1000月/床 身有疾病完全不能自理 1000-1400月/床1.以上費(fèi)用不含伙食。只包括住宿費(fèi)和24小時有人陪護(hù)，及時護(hù)理。2.像這種托老所配套設(shè)施簡單，環(huán)境比較差。主要針對年紀(jì)比較大身有病痛不能自理的老年人所開辦。3.現(xiàn)場觀察：此類工程配套設(shè)施是在大客廳擺放一臺電視機(jī)集體觀看，同時，大廳配有一臺空調(diào)。養(yǎng)老所名稱優(yōu)勢劣勢夕陽紅老年公寓在郊區(qū)，空氣好、安靜。場外綠化大、活動地方多；配套齊全：（超市、發(fā)廊、老年大學(xué)、舞廳、門球場、觀音廟、健身器材、醫(yī)療護(hù)理）;年滿80周歲辦至尊卡免費(fèi)入住，并且享受每年福利。具有投資性質(zhì)。位子太偏了，交

28、通不方便；伙食不好不好，食物硬咬不動（食堂私人承包的）；住宿費(fèi)確實(shí)便宜，在其他開支貴。洗一件衣服1元錢，一床被單2元錢。護(hù)理也很貴蒸湘區(qū)民政局老年公寓 國家開辦、針對這個區(qū)孤寡老人開辦的福利院。 楊柳老年公寓楊柳村屬于衡陽市開發(fā)區(qū)的一部分。隨著城市開發(fā)，征收土體楊柳村里大部份分了一部份錢。村里老人居多且有錢。楊柳老年公寓主要是針對楊柳村開放的，所以在價格上分了村里和村外。這樣村外的老年人會感到價格上的區(qū)別。岳屏托老所里市中心近，兒女看望方便。緊急事故發(fā)生能及時送醫(yī)院環(huán)境差。根本沒什么活動地方。配套也不多蓮湖老年活動中心里市中心近，兒女看望方便。緊急事故發(fā)生能及時送醫(yī)院環(huán)境差。根本沒什么活動地方

29、。配套也不多市場競爭概況竟品總結(jié)分析 通過比照分析，目前衡陽老年公寓市場僅以夕陽紅老年公寓為代表，且為私辦工程，并且經(jīng)營狀況良好。大局部老年公寓辦在城市的邊緣地段，價格廉價，均走中低端運(yùn)作路線，市場亟待升級。市場格局總結(jié)退休生活以運(yùn)動、文化、聚會為主；產(chǎn)品需求以活潑生活為主，其他為輔；80%的老年人開始享受老年生活；目前市場產(chǎn)品低端，市場亟待升級；運(yùn)營模式單一，政策支持缺乏力度。工程市場定位戰(zhàn)略發(fā)展定位項(xiàng) 目 定 位要利用市場空白點(diǎn)進(jìn)行定位思考！點(diǎn)走文化與商業(yè)經(jīng)營的嫁接之路！經(jīng)營管理定位 工程根本情況：開發(fā)商：龍泉集團(tuán)旗下衡陽市瑞豐房地產(chǎn)開發(fā)，工程占地約17畝，為衡陽市老干所，交通便利，西臨蓮

30、湖路，與南華附一醫(yī)院隔街相望，南臨衡陽市老年大學(xué)、衡陽市二中，北邊是船山路，東邊是衡陽市少年宮，周邊學(xué)校、醫(yī)院、商場、銀行、郵局、公園等一應(yīng)俱全，鬧中取靜。戰(zhàn)略發(fā)展定位本案北工程根本概況蒸香區(qū)城市中心老干所戰(zhàn)略發(fā)展定位地塊分析SWOT地塊SWOT分析形態(tài)：地塊周正； 位置：城市中心； 交通：多路公交； 配套：市政齊全。政策：政府支持；環(huán)境：趨勢向上；市場：亟待升級；客戶：趨老年化。安置：拆遷復(fù)雜；行業(yè)：不夠成熟；意識：傳統(tǒng)觀念；平安：臨路隱患；規(guī)模：小型空間；環(huán)境：片區(qū)嘈雜；競爭：市場加劇就工程本身內(nèi)部資源來講，除地塊面積較小以外，其他方面條件比較理想；戰(zhàn)略發(fā)展定位從國家戰(zhàn)略角度看，加強(qiáng)社會資

31、金參與公益事業(yè)是一項(xiàng)國策；從老年公寓開展看，在產(chǎn)品低端效勞稀缺亟待產(chǎn)品向高端升級；從老年人口數(shù)據(jù)看，老年人口積聚上升推進(jìn)產(chǎn)品開發(fā)進(jìn)入黃金期；從競爭市場產(chǎn)品看，有號召性的標(biāo)桿老年公寓產(chǎn)品嚴(yán)重匱乏；從精神文明開展看，建立一座傳統(tǒng)文化精神堡壘遠(yuǎn)比公寓產(chǎn)品重要。戰(zhàn)略定位我們要成為全國的社會資金辦老年公寓的典范。所以我們認(rèn)為：工程戰(zhàn)略定位只有兩個字！戰(zhàn)略發(fā)展定位責(zé) 任公益大于利益 責(zé)任重于泰山樹欲靜而風(fēng)不止 子欲孝而親不待精神堡壘中心地段孝道文化活躍生活改變觀念政府支持核心價值點(diǎn)老人激增開發(fā)責(zé)任產(chǎn)品升級項(xiàng)目市場定位核心價值點(diǎn)項(xiàng)目市場定位湖湘首座孝文化生活城百行萬善孝為首，當(dāng)知孝字是根源。如此定位語言精練

32、的指出了工程核心價值，應(yīng)外部開展趨勢，應(yīng)中國文化的傳統(tǒng)，應(yīng)衡陽千千萬萬老年人的呼喚，建一座精神堡壘、一個文化家園。屬性定位項(xiàng)目市場定位形象定位寬達(dá)生命大孝天下我們不能增加生命的長度，但我們可以拓展生命的寬度。在道德觀念模糊的今天，我們更需要傳統(tǒng)文化的加持。道可道，非常道。深陷快節(jié)奏的工作、各種接待應(yīng)酬，把我們敬孝老人的那一點(diǎn)點(diǎn)時間都被擠兌得無影無蹤。大孝天下可以從根本上解決矛與盾的糾結(jié)。項(xiàng)目市場定位案名建議一瑞豐隨樂居釋義：隨，代表隨心而為，無拘無束，率性。樂，子曰：“知者樂水，仁者樂山；知者動，仁者靜；知者樂，仁者壽 ，高境界的樂天派，其樂融融，深入突出了工程養(yǎng)老的本質(zhì)。項(xiàng)目市場定位案名建議

33、二瑞豐養(yǎng)心殿釋義：案名取自北京故宮兩翼之首養(yǎng)心殿，存其心養(yǎng)其性以事天，與歷史文化進(jìn)行跨越時空的連接，通達(dá)天地，超越三維空間，吸收歷史能量，放大文化價值，發(fā)揮工程核心點(diǎn)孝道。同時，寓意靜心、舒心、養(yǎng)心似老非老精神境界。項(xiàng)目市場定位案名建議三瑞豐期頤園釋義：?禮記曲禮上?：“百年曰期頤。孫希旦集解：“?論語?：期謂百年已周，頤謂當(dāng)養(yǎng)而已。指百歲老人應(yīng)當(dāng)有人照料護(hù)理。直指工程老年公寓的特性，寓意老人能在此生活無憂無慮，頤養(yǎng)天年。 項(xiàng)目市場定位目標(biāo)客戶定位鎖定三大類目標(biāo)客戶本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。這類顧客較高的文化素質(zhì)，決定了他們對于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己

34、的老年生活擁有較好的醫(yī)療、家政等效勞保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質(zhì)和精神的雙重要求。同時，這類顧客本身經(jīng)濟(jì)根底豐厚，可以獨(dú)立負(fù)擔(dān)起在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)購房的經(jīng)濟(jì)開支，一般不需要子女的經(jīng)濟(jì)支持，故他們在購置上具有更大的自主決定權(quán)。項(xiàng)目市場定位目標(biāo)客戶定位鎖定三大類目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)收入、文化素質(zhì)較高的中年子女。這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時間，但他們非常孝敬父母，關(guān)心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一個適宜的居住環(huán)境中安度晚年。這類目標(biāo)顧客群既有購置專業(yè)養(yǎng)老效勞社區(qū)住房的支付能力，又極其希望可以為父母購置這類住房作為養(yǎng)老之用。項(xiàng)目市場定位目標(biāo)客戶定位鎖定三大類目標(biāo)客戶有一定收入、有一技之長、追求樂齡的老年生活的退休老人。這類老人收入也許一般，但他們對于養(yǎng)老生活有著自己的追求，發(fā)揮自己的特長為社會留下些精神財(cái)富，這是他們的人生追求。開發(fā)的小戶型住宅樓適合這類顧客群。經(jīng)營管理定位開發(fā)經(jīng)營定位：公益性工程，微利開發(fā)，將一期商品房所獲取利潤全部投入到老年公寓的建設(shè)、運(yùn)營、維護(hù)當(dāng)中。運(yùn)營管理定位：引進(jìn)品牌經(jīng)營管理公司，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化流程運(yùn)作，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、持續(xù)經(jīng)營。老年文化藍(lán)本物業(yè)形態(tài)規(guī)劃規(guī) 劃 藍(lán) 圖要未