萬科創(chuàng)新的藝術標準化研發(fā)演示文稿

1、萬科創(chuàng)新的藝術標準化研發(fā)演示文稿第一頁，共一百二十八頁。優(yōu)選萬科創(chuàng)新的藝術標準化研發(fā)第二頁，共一百二十八頁。開篇 牙刷的故事IDEO為Oral-B設計兒童牙刷 常規(guī)思維成人牙刷的微縮版結果：兒童牙刷比成人的更肥大仔細觀察兒童如何使用牙刷用整個拳頭握住普通成人牙刷設計后的兒童牙刷觀察與創(chuàng)新善于觀察一般人習以為常之事，從細微處入手，才會擁有打破常規(guī)的能力；創(chuàng)新的最大障礙在于固定的意識傾向，當你偶爾脫離你的日常軌道時，可能離創(chuàng)新之路不遠了；第三頁，共一百二十八頁。觀察與創(chuàng)新標準化產(chǎn)品研發(fā)核心競爭力不是做好客戶已擁有的，而是為客戶創(chuàng)造沒有體驗過的新的生活，并通過一系列體驗讓客戶欣喜地接受。Lv的麻將

2、手動發(fā)電的LED燈 衣領上的反光 多用途旅行箱 第四頁，共一百二十八頁。思路理解當前的狀況理解市場技術條件趨勢局限我們可以經(jīng)常挑戰(zhàn)局限，但更重要的是理解當前狀況觀察 客戶真實的需求客戶行為模式虛假的需求沉睡的需求保持人們并不總是做“正確”的事情舍棄發(fā)現(xiàn)并創(chuàng)新模擬并建立模型為銷售準備觀察與創(chuàng)新新市場破壞策略，市場領先的關鍵創(chuàng)新和改進的最佳途徑就是觀察人們如何使用你的產(chǎn)品。三個關鍵詞： 觀察與創(chuàng)新 模擬與模型 專業(yè)融合不同專業(yè)背景：工業(yè)設計、空間設計、交互設計、結構制造、人因工程、材料工程、性能設計、環(huán)境設計第五頁，共一百二十八頁。重慶萬科標準化產(chǎn)品研發(fā)過程第六頁，共一百二十八頁。產(chǎn)品客戶重慶標準

3、化產(chǎn)品研發(fā)過程選擇客戶客戶行為研究產(chǎn)品模塊研究產(chǎn)品組合1234第七頁，共一百二十八頁。選擇客戶標準化目標是基于主流客戶，也就是一個城市未來發(fā)展的主流市場。從公司戰(zhàn)略角度出發(fā)，標準化產(chǎn)品是解決一個公司快速規(guī)模擴張的重要技術手段。選擇客戶的依據(jù)1、城市發(fā)展的方式和階段2、城市人口的結構及趨勢3、公司土地儲備的方向標準化產(chǎn)品的意義就是在公司快速擴張中快速解決產(chǎn)品方案，復制。所選擇的目標客的原型是主流客戶中的典型客戶。初步判斷，重慶和武漢首置為主流客戶，與城市發(fā)展趨勢吻合。成都、西安、昆明、貴陽的主流客戶需要進一步研究和論證。第八頁，共一百二十八頁。目標客戶重慶標準化產(chǎn)品的目標客戶首次置業(yè)客戶市場分析

4、競爭分析績效分析趨勢預測市場細分客戶細分首次置業(yè)客戶的特征購買產(chǎn)品的初步特征競爭者是誰競品情況如何品牌定位公司發(fā)展戰(zhàn)略公司未來拿地狀況分析結論重慶標準化產(chǎn)品的購買者和使用者是誰？及目標客戶是誰？注：以上內容與重慶公司營銷策劃部 市場與信息組 吳疑一起完成。第九頁，共一百二十八頁。 結論市場分析競爭分析績效分析目標客戶趨勢預測市場細分客戶細分0.550.45重慶人口紅利期黃金發(fā)展期1000萬農(nóng)民進城全國平均線未來五年，重慶市場將保持高需求：重慶在2010-2015年間處于人口紅利黃金期根據(jù)目前重慶銷量，預估未來五年重慶商品房成交量保持在2000萬方以上。未來十年1000萬農(nóng)民進城，預計將增加60

5、00萬平米住房需求，主要為首置需求。市場預測分析08年-14年重慶市場成交量走勢預測*單位：萬平201320142015年前重慶人口撫養(yǎng)比將持續(xù)下降，是重慶發(fā)展的黃金期。2020年后重慶將出現(xiàn)人口撫養(yǎng)上升通道，2030年左右將上升到0.5，脫離人口紅利區(qū)。第十頁，共一百二十八頁。 結論市場分析競爭分析績效分析目標客戶數(shù)據(jù)來源： 重慶市場以自住剛性需求為支撐，主力產(chǎn)品為兩房，主力購房客戶年齡為2330歲。 未來五年重慶成交結構不會出現(xiàn)明顯變化，在政策調控形式下，首置首改成交占比會出現(xiàn)上升 未來市場首置產(chǎn)品依然為核心，首置首改年均市場容量不低于800萬平方米市場預測分析10年1-10月重慶市場成交

6、面積及戶型分析（套內面積套數(shù)比）140平以上110-140平4室*70-90平3室50-70平2室*重慶市場成交結構方量比（面積比）第十一頁，共一百二十八頁。02目標客戶*4%*25%*31%*40%*(養(yǎng)老)* 首次置業(yè)客戶的換房周期（）首置置業(yè)客戶對房型、套內面積、總價的選擇（%）客戶細分 首次置業(yè)客戶購買力主要集中在兩房和小三房，面積在50-70平米之間，總價在80萬以內。重慶目前首置客戶換房主力時間處于3-5年，隨著二套房貸政策、加息、消費指數(shù)上漲，客戶購買力變下降化趨明顯，換房年限延長趨勢明顯。區(qū)域性養(yǎng)老需求根據(jù)項目所在地不同比例不同，約在10-20之間，需求以兩房為主，不作為主力客

7、戶，可以兼顧?？蛻纛A測分析結論市場分析競爭分析績效分析*第十二頁，共一百二十八頁。結論市場分析競爭分析績效分析目標客戶數(shù)據(jù)來源：目前重慶市場首置產(chǎn)品成交量占主要市場份額的排名前5位開發(fā)商項目名稱容積率單價精裝樓層面積段、房型一梯幾戶客戶評價康德國會山5.758200否33F33-88平，一、二、三房3T12/2T6、8地段好華宇金沙時代5.277800否33F30-70平、一、二、三房2T8/2T10高性價比大鼎第一時間6.157400否33F23-75平，一、二、三房2T6、83T12地段好東原D74.38800否33F/43F35-68平、一、二房3T8/4T14/3T6品質社區(qū)中交麗景4

8、.36900否33F59-113平，二、三房2T6/3T8低價、大社區(qū)金科西城大院4.167600否17/33F31-86，一房、二房、三房2T753T10高性價比企業(yè)名稱萬科融創(chuàng)華宇金科東原 成交金額 11.478.998.138.137.97（億元）市場份額3.84%3.01%2.72%2.72%2.67%成交套數(shù)24452419218619561815主力首置樓盤表競品：高容積率、高層為主、高梯戶比第十三頁，共一百二十八頁。結論市場分析競爭分析績效分析目標客戶2010年重慶公司成交結構 堅持以市場主流為主，逐步向高端發(fā)展； 首置首改產(chǎn)品作為持續(xù)基礎主力產(chǎn)品，預計在近3年占重慶公司產(chǎn)品結構

9、50以上；重慶公司發(fā)展戰(zhàn)略重慶公司戰(zhàn)略結構以主流市場為主，首置產(chǎn)品在近3年占公司產(chǎn)品結構50%。第十四頁，共一百二十八頁。0目標客戶首次置業(yè)（主流客戶中的典型客戶）結論市場分析競爭分析績效分析目標客戶根據(jù)對重慶住宅市場預測和分析，以及重慶公司未來產(chǎn)品需求分析，我們將重慶標準化產(chǎn)品目標客戶鎖定為首次置業(yè)客戶，特征描述如下：*2008年重慶市民結婚年齡統(tǒng)計數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來源：重慶商報-2009年06月26日，重慶民政局統(tǒng)計數(shù)據(jù)1、2012年左右首次置業(yè)2、屆時年齡22-29歲 3、剛畢業(yè)的大學生、年輕白領4、用作婚房，未來考慮要小孩5、購買力不高，考慮首套房居住年限延長因素2008年重慶市民平均結婚年

10、齡為28.99周歲，平均初婚年齡26.75歲 ， 2029歲結婚比例達65%。第十五頁，共一百二十八頁。結論市場分析競爭分析績效分析目標客戶根據(jù)對于重慶住宅產(chǎn)品市場的分析，重慶標準化目標產(chǎn)品的初步配置：1，單體：18-33層。2，標準層：一核多戶。3，戶型面積/居衛(wèi)數(shù)： 延長生命周期: 不建議做一房，建議做兩房和小三房 總價： 兩房，建議面積5565平米 小三房，建議面積70-75平米第十六頁，共一百二十八頁。客戶研究第十七頁，共一百二十八頁。客戶研究標準化產(chǎn)品的核心競爭力是什么？創(chuàng)新點是什么？創(chuàng)新始于觀察善于觀察一般習以為常之事，從細微處入手，才會擁有打破常規(guī)的能力；貼近實際行動無論是藝術、

11、科學、技術還是商業(yè)，靈感經(jīng)常來源于實際行動。這就是為什么即使在網(wǎng)絡時代，地理學仍然起作用的原因之一。許多高科技公司誕生于硅谷，而不是在康涅狄格州甚至紐約，原因也在于此，創(chuàng)意來源于看、聞、聽和親身實踐。摘自創(chuàng)新的藝術【美】湯姆凱利 喬納森利曼特 著第十八頁，共一百二十八頁?？蛻?4小時行為研究空間需求分析家庭生命周期分析首置產(chǎn)品生命周期延長生命周期運動方式休閑活動周末活動人群特性方法資源重慶公司營銷中心市場研究 吳疑上海建筑科學研究院EMSI 集成建筑 聯(lián)合技術研究中心 客戶研究通過對客戶生命周期、客戶行為、當?shù)貧夂?、習慣喜好幾方面的深入研究，綜合分析，找出矛盾點，挖掘客戶的潛在需求，也就是標準

12、化產(chǎn)品創(chuàng)新的發(fā)力點。家庭生命周期研究客戶行為研究習慣喜好研究重慶氣候條件研究溫度、濕度特征風環(huán)境日照時間第十九頁，共一百二十八頁。 氣候條件生命周期行為生活喜好習慣客戶研究家庭形成期（筑巢期）家庭成長期（滿巢期）家庭成熟區(qū)（離巢期）家庭生命周期4個階段結婚子女出生 2229歲增幅不大與父母同住或自住子女出生子女獨立3055歲逐年增長與父母同住或自住 子女獨立夫妻退休5565歲 最大值供養(yǎng)雙親或夫妻自住或與子女同住 夫妻退休一方身故6585歲 逐年降低夫妻二人居住、一人獨居或與子女同住 起點終點夫妻年齡凈資產(chǎn)居住家庭衰老期（空巢期）首次置業(yè)首次改善換房購房家庭生命周期支付能力購房、換房因素延長首

13、套房居住年限，主要是實現(xiàn)從家庭生命周期第一階段跨越過渡到第二階段。第二十頁，共一百二十八頁。 氣候條件生命周期行為生活喜好習慣客戶研究2年老人來家里照顧，早晚都在家吃飯，注重營養(yǎng)補充。2年老人幫忙在家常住帶小孩，家中以小孩和老人為主。3年小孩上幼兒園，老人不常住，可能會在寒暑假來照看小孩。小孩上學，可以獨立居住。老人離開，不會常住。1-3年不在家吃早飯，很少使用廚房。二人世界懷孕期和嬰兒期子女1-3歲子女3-6歲子女6歲以后青年之家小太陽后小太陽S1S2S3S4S5家庭形成期（筑巢期）家庭成長期（滿巢期）延長家庭生命周期的意義也就是首套房從青年之家（新婚家庭）延長到小太陽家庭 階段。S6第二十

14、一頁，共一百二十八頁。 氣候條件生命周期行為生活喜好習慣客戶研究2年老人來家里照顧，早晚都在家吃飯，注重營養(yǎng)補充。2年老人幫忙在家常住帶小孩，家中以小孩和老人為主。3年小孩上幼兒園，老人不常住，可能會在寒暑假來照看小孩。小孩上學，可以獨立居住。老人離開，不會常住。1-3年不在家吃早飯，很少使用廚房。二人世界懷孕期和嬰兒期子女1-3歲子女3-6歲子女6歲以后3年3年青年之家小太陽后小太陽S1S2S3S4S52年2年單身公寓一房1間臥室夫婦3年小兩房主臥室+小書房夫婦5年大兩房主臥室+次臥室夫婦+老人7年小三房主臥室+次臥室+小三房夫婦+老人+小孩10年以上S6大兩房、小三房 比 小兩房、一房 適

15、應家庭生命周期變化空間彈性大、延長換房年限可能性也大。重慶市場目前首置客戶首套房居住年限主力時間處于3-5年。重慶標準化產(chǎn)品的家庭生命周期至少要做到7-10年，建議選擇大二房和小三房。第二十二頁，共一百二十八頁。 氣候條件行為生活生命周期習慣喜好客戶研究*:00*:00*:00*:00*:00*:006:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00小區(qū)內跳舞散步早鍛煉買早點帶小孩外出散步、買菜帶小孩、準備午飯看電視讀報、或外出打牌，準備晚飯洗澡、睡覺看電視帶小孩吃晚飯老人午睡回家玩玩具、午飯洗澡、睡覺外出曬太陽、玩耍起床、吃早飯游戲活動吃晚飯玩耍

16、小孩起床洗漱化妝更衣工作下班回家看電視、上網(wǎng)洗澡、睡覺出門上班路上早飯加班、聚會在外吃飯飯后散步、健身夫婦起床洗漱化妝更衣工作下班回家吃晚飯看電視、看書洗澡、睡覺在家早飯出門上班飯后帶小孩在小區(qū)內散步、玩耍哄小孩睡覺夫婦*:00*:006:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00小太陽家庭階段，家庭行為生活最豐富，主要為老人和小孩，夫婦的行為活動變化不大。第二十三頁，共一百二十八頁。 行為生活生命周期客戶研究新婚、小太陽家庭1天室內外行為活動平均時間（工作日）不同人在室內平均時間 單位：小時新婚小太陽女主人13

17、13男主人1313老人19老人19小孩20加權值2684人均值1317新婚小太陽男主人女主人男主人女主人老人1老人2小孩室內主臥室9999000次臥室00008811衛(wèi)生間1111111客廳3222686餐廳0011222廚房0100200小區(qū)內公共活動場地2222554小區(qū)外（工作地）9999總計24242424242424在家時間：新婚家庭人均13小時，小太陽家庭約17小時，差值為4個小時。室內行為空間需求，新婚主要為主臥室、客廳。小太陽家庭主要為次臥室、客廳、主臥。習慣喜好氣候條件第二十四頁，共一百二十八頁。 氣候條件行為生活生命周期習慣喜好客戶研究新婚階段1房即可滿足需求，當有小孩后對

18、次臥室、客廳、小區(qū)的要求比較高。小太陽家庭階段，客廳使用最多的是老人和小孩。延長家庭生命周期需求：家庭從二人世界到有小孩時，主要是解決老人和小孩對次臥室、客廳、小區(qū)公共空間的居住、行為需求。第二十五頁，共一百二十八頁。 生命周期習慣喜好行為生活氣候條件客戶研究數(shù)據(jù)來源：重慶晨報 2010年3月24日 運動項目以散步、登山、羽毛球以及跑步為主。 傳統(tǒng)休息方式占主導：看電視、讀報和打麻將。 喜歡上網(wǎng)的人越來越多。 周末愛外出自助游。 “出去吃”已經(jīng)成為重慶居民的生活方式之一 。 每天在外就餐電影院是?？椭苣┝晳T出游愛花錢買健康,最喜歡體育運動大多數(shù)重慶人的飲食習慣： 早上，街邊吃碗麻辣小面； 中午

19、，勉強應付； 晚上，火鍋、麻辣魚等； 深夜，常常吃串串香喝夜啤酒。重慶人為什么喜歡吃辣？ 地處盆地，氣候潮濕，吃辣燙的東 西逼走體內寒氣、濕氣。第二十六頁，共一百二十八頁。1，中檔價格的家具2，宜家熱銷的家具3，尺寸為中等偏小的家具臥室客廳餐廳書房廚房衛(wèi)生間已做項目分析及結論家具選型 調研方法1，成都宜家家居實地調研2，家具生產(chǎn)廠家信息（百度搜索） 調研原則第二十七頁，共一百二十八頁。宜家常用家具尺寸（參考宜家最新報價)功能空間家具長（cm）寬（cm）高（cm）價格（元/個）主臥室雙人床207（床架）190（床架）121（床頭）2899床頭柜404855299床頭桌463570399梳妝臺12

20、041781000單門衣柜49.859.8236.41050雙門衣柜99.859.8236.41650四斗柜1204855999次臥室雙人床200（床架）160（床架）146（床頭）999雙門衣柜99.859.8236.41650兒童桌59505099兒童椅39396799小臥室（小三房）單人床206（床架）96（床架）120（床頭）499書桌1055075699書桌組合1157876400書架單元4439185499書架單元7939149599轉椅575742/54549客廳三人沙發(fā)（美人靠）25288/16388（坐高45）2999單人沙發(fā)1058888（坐高45）1099茶幾120584

21、0799視聽組合柜240402290兒童玩具收納柜1204064460邊桌50506899餐廳4人餐桌1207573399椅子4455100328已做項目分析及結論家具選型 調研成果1，宜家化妝臺尺寸比其他廠商的化妝臺尺寸大200左右。2，考慮延長生命周期，兒童用書桌尺寸應適當增加。第二十八頁，共一百二十八頁。朗潤園家具尺寸功能空間家具重慶朗潤園長（cm）寬（cm）主臥室雙人床200150床頭柜400490雙門衣柜20060次臥室雙人床200120兒童桌12060兒童椅4545小臥室（小三房/書房）單人床120200書桌15060轉椅4545客廳三人沙發(fā)（美人靠）24080單人沙發(fā)15080茶

22、幾11060視聽組合柜16030邊桌4040餐廳4人餐桌12080椅子4551分析及結論家具選型 已做項目家具選型特點1，主臥室配置了2米長的衣柜，但未配化妝臺。2，兩間次臥室均為1.2米寬的雙人床，均配置了書桌。第二十九頁，共一百二十八頁。家具尺寸對比功能空間家具宜家重慶朗潤園確定家具長（cm）寬（cm）長（cm）寬（cm）長（cm）寬（cm）主臥室雙人床207（床架）190（床架）200150210190床頭柜404840494050梳妝臺1204110040次臥室雙人床200（床架）160（床架）200120200160書桌105601506012060兒童椅393945455040小臥

23、室（小三房/書房）單人床206（床架）96（床架）120200200100書桌57501206010050轉椅575745455040客廳三人沙發(fā)（美人靠）25288/1632408025090單人沙發(fā)105881508010590茶幾120581106012060視聽組合柜240401603024040邊桌505040405050餐廳4人餐桌120751208012080椅子445545514555家具選型 強調客戶關注點 選擇市場主流 延長生命周期第三十頁，共一百二十八頁。人體尺度決定的空間最小值次要通道的最小尺寸：兩側都為家具時為550一側為墻一側為家具時為600主要通道的最小尺寸：房間

24、內的主要通道不小于1200桌子與阻礙物最小距離為800廚房通道的最小尺寸：通道一側為墻時，最小尺寸為1100兩側均為臺面時，最小尺寸為1000滿足兩人給小孩洗澡，衛(wèi)生間進深不小于1500馬桶間進深不小于1300淋浴間和馬桶間從側面進入時，凈寬最小為800 資料來源 建筑設計資料集、廚衛(wèi)空間人性化設計完全手冊、住宅及住區(qū)設計手冊第三十一頁，共一百二十八頁?？蛻?4小時行為研究空間需求分析家庭生命周期分析首置產(chǎn)品生命周期延長生命周期運動方式休閑活動周末活動人群特性家庭生命周期研究客戶行為研究習慣喜好研究重慶氣候條件研究溫度、濕度特征風環(huán)境日照時間客戶需求客戶需求產(chǎn)品需求需求分析用戶需求：用戶自以為

25、的需求，并且經(jīng)常表達為用戶的解決方案。產(chǎn)品需求：經(jīng)過我們的分析，找到的真實需求，并且表達為產(chǎn)品的解決方案。需求分析：從用戶提出的需求出發(fā)，找到用戶內心真正的渴望，再轉化為產(chǎn)品需求的過程。通過以下方面分析，發(fā)現(xiàn)、分解客戶需求。聽用戶的但不要照著做用戶跟福特要一匹更快的馬，福特卻給了用戶一輛車。這就是我們的價值存在第三十二頁，共一百二十八頁。需求分析需求分類層次：把需求分成“基礎、擴展（期望需求）、增值（興奮需求）”三層，理論依據(jù)參見KANO模型。KANO模型是一個典型的定性分析模型，一般不直接用來測量顧客的滿意度，它常用于對績效指標進行分類，幫助企業(yè)了解不同層次的顧客需求，找出顧客和企業(yè)的接觸點

26、，識別使顧客滿意的至關重要的因素。 需求轉化確定需求基本屬性分析商業(yè)價值初評實現(xiàn)難度計算性價比需求分析需求屬性屬性說明分類新增、改進、體驗提升等層次基礎、擴展、增值產(chǎn)品設計的最高境界創(chuàng)造需求！客戶需求產(chǎn)品需求第三十三頁，共一百二十八頁。 第一象限絕對首要因素對客戶滿意度的潛在影響與消費者意識層面的認識是一致的，是需要投入資源以改善或保持的價值定位。第二象限潛在杠桿因素對客戶滿意度的潛在影響不被客戶所意識，因而往往被忽視。在這方面的投入會帶來意想不到的效益和價值。第四象限縮減因素對客戶滿意度無甚影響，且不被客戶所重視。第三象限得不償失因素其重要性被客戶夸大，實際上對客戶滿意度影響相對甚小。潛在杠

27、桿因素矩陣重慶首置客戶最核心最基本的需求：1）基本功能滿足、2）采光通風好；3）低總價我們的價值在于發(fā)現(xiàn)客戶潛在需求，或為客戶創(chuàng)造需求?？蛻魸M意度CSR，也叫客戶滿意指數(shù)。是對顧客滿意度調查系統(tǒng)的簡稱，是一個相對的概念，是客戶期望值與客戶體驗的匹配程度?？蛻糇允鲋匾蛩貪M意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素得不償失因素縮減因素產(chǎn)品需求基礎（首要需求）增值（潛在、超出預期、興奮需求）擴展（期望需求）第三十四頁，共一百二十八頁?；丶页鲩T玄關訪客老人和小孩集團已有的成熟玄關研究成果解決收納問題男女主人我們的關注點老人和小孩回家玄關要關注老人和小孩回家的場景上班下班08:00出門18:00回家

28、上午遛彎09:30出門11:00回家下午活動16:00出門17:00回家飯后散步19:30出門20:30回家小孩成長需要每天曬太陽老人每天要去買菜、活動、鍛煉1.功能空間3.行為活動2.人群細分4.時間頻率5.行為拆分玄關場景第三十五頁，共一百二十八頁。發(fā)現(xiàn)問題：1、老人推著嬰兒車進門，手里提著蔬菜、水果、魚肉等，沒時間換鞋，需要先放菜再換鞋。2、嬰兒車沒有地方存放位置。開門推車放菜換鞋抱小孩5.行為拆分玄關老人推童車回家第三十六頁，共一百二十八頁。凈區(qū)廚房生活陽臺兩個老人推童車回家1、拎著菜進門2、把菜放進廚房3、推車進門4、換鞋5、抱小孩6、存放嬰兒車玄關臟區(qū)入戶各功能空間組織示意圖存放嬰

29、兒車入戶玄關雙流線第三十七頁，共一百二十八頁。3客廳并不是傳統(tǒng)觀念里通常意義上的“晚上坐在沙發(fā)上看電視”，而是更多的白天老人和小孩的活動空間。小區(qū)內跳舞散步早鍛煉買早點帶小孩外出散步、買菜帶小孩、準備午飯看電視讀報、或外出打牌，準備晚飯洗澡、睡覺看電視帶小孩吃晚飯老人午睡回家玩玩具、午飯洗澡、睡覺外出曬太陽、玩耍起床、吃早飯游戲活動吃晚飯玩耍小孩起床洗漱化妝更衣工作下班回家吃晚飯看電視、看書洗澡、睡覺在家早飯出門上班飯后帶小孩在小區(qū)內散步、玩耍哄小孩睡覺夫婦6:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*

30、:00主臥室次臥室起居室餐廳廚房衛(wèi)生間小區(qū)公共空間6:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00第三十八頁，共一百二十八頁?？蛷d里活動最多是老人和小孩的活動，我們要重點關注老人和小孩的需求。行為活動人群細分時間頻率平均6小時/天2-3小時/偶爾1-2小時/工作日6小時/周末客廳訪客夫婦老人和小孩客廳場景分解家庭生命周期人物使用時間行為、活動新婚期夫婦18:00-23:00吃飯、看電視、上網(wǎng)小小太陽（小孩0-3歲）老人、小孩08:00-09:00老人看報、小孩玩耍老人、小孩11:00-14:00小孩

31、玩耍，老人做家務、讀書老人14:00-16:00看電視、讀書夫婦、老人、小孩18:00-19:00吃飯、聊天、看小孩夫婦、老人、小孩20:00-21:00小孩玩耍、聊天、休息第三十九頁，共一百二十八頁。第四十頁，共一百二十八頁?？蛷d要解決小孩的安全性和老人使用便利性問題。發(fā)現(xiàn)問題：1、給小孩喝奶的奶瓶、消毒設備放在廚房，存在油煙污染問題。2、老人進出廚房拿取食物不方便，而且不能兼顧照看小孩。0-1歲每2個小時喝1次，白天平均喝5次2-3歲白天喝3次奶每次喝完必須消毒，奶瓶有5個第四十一頁，共一百二十八頁。解決方案：客廳設置一個副臺面/茶水間衛(wèi)生安全防污染小孩安全老人備奶時視線可監(jiān)控到小孩?？s短

32、老人活動操作流線?？蛷d兒童活動區(qū)視線茶水間/副臺面1、收納兒童奶瓶、消毒器2、收納茶杯3、兼?zhèn)洳瓦吂窆δ艿谒氖?，共一百二十八頁。發(fā)現(xiàn)問題：1、客廳里沒有供小孩活動的區(qū)域，玩具亂放。2、小孩玩耍時安全性存在問題?？蛷d要有小孩的活動區(qū)，并考慮安全性問題。第四十三頁，共一百二十八頁?？蛷d兒童活動區(qū)大人視線可達的兒童活動區(qū)第四十四頁，共一百二十八頁。 *1、客廳家庭生命周期使用時間人物行為、活動新婚期18:00-23:00夫婦吃飯、看電視、上網(wǎng)小小太陽（小孩0-3歲）08:00-09:00老人、小孩看報、小孩玩耍11:00-14:00老人、小孩小孩玩耍，老人做家務、讀書14:00-16:00老人看

33、電視、讀書18:00-19:00夫婦、老人、小孩吃飯、聊天、看小孩20:00-21:00夫婦、小孩小孩玩耍、聊天、休息看電視、休息、聊天 電視、沙發(fā)、茶幾，茶杯、水壺等收納小孩玩耍可活動的空間老人讀書、看報 需要客廳自然采光好做家務 熨衣服、整理小孩的玩具客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在需求：1、多功能復合型空間 客廳與餐廳連通、餐廳空間可以變小 有可供小孩（1-3歲）玩耍的空間 有位置收納兒童玩具2、注重小孩安全性。潛在杠桿因素絕對首要因素起居室行為活動、需求描述第四十五頁，共一百二十八頁。柜*客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素客廳基本尺度基本配置需求：

34、3+1沙發(fā)+茶幾+電視柜解決方案左圖紙是只解決了起居室的基本需求的最經(jīng)濟方案，12,73平米，不符合要求。第四十六頁，共一百二十八頁。 *客廳基本尺度在基本配置的基礎上增加：四人餐桌解決方案左圖為增加餐桌狀態(tài)時最經(jīng)濟的方案，21.36平米?？筛鶕?jù)需要選作。客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素第四十七頁，共一百二十八頁。 客廳基本尺度*客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素在基本配置的基礎上增加：兒童活動區(qū)解決方案左圖為增加兒童活動區(qū)時最經(jīng)濟的方案，14.51平米。可根據(jù)需要選作。第四十八頁，共一百二十八頁。 客廳基本尺度*客戶自述重要因素滿意度

35、驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素在基本配置的基礎上增加：兒童活動區(qū)+四人餐桌解決方案左圖為餐桌和兒童活動區(qū)時最經(jīng)濟的方案。23.15平米此為起居室配置的最佳狀態(tài)，爭取做到。第四十九頁，共一百二十八頁。主臥室問題：主臥室沒有女主人的化妝空間，化妝品存放在衛(wèi)生間。第五十頁，共一百二十八頁。 *2、主臥室主臥室行為活動、需求描述家庭生命周期主要使用人使用時間人物主要行為、活動全周期（在嬰兒期時，小孩從出生到1歲左右的時間，與媽媽一起住。）夫婦07:00-08:00夫婦化妝、換衣服21:00-23:00看書、看電視、上網(wǎng)23:00-07:00睡覺睡覺需要雙人床，春秋季喜歡開窗睡覺，夏季夜間需要

36、開空調。換衣服需要衣柜，容納兩個人當季、過季衣物、棉被看書、看電視、上網(wǎng)晚上睡前看書，需要讀書燈，或有獨立的讀書空間?；瘖y女主人化妝需要梳妝臺，光線好，收納化妝品和首飾品的。照顧嬰兒嬰兒期6-8個月左右，需要在主臥室放置嬰兒床、嬰兒用品 客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在需求：女主人的需求，主臥室強調更衣和化妝需求。潛在杠桿因素絕對首要因素第五十一頁，共一百二十八頁。柜*客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低基本配置需求：雙人床+雙床頭柜+衣柜+電視（壁掛）解決方案此為只解決了基本需求的最經(jīng)濟方案，9.75平米，不符合要求主臥室基本尺度潛在杠桿因素絕對首要因素第五十二頁，共一百二十八頁

37、。柜主臥室基本尺度在基本配置基礎上增加配置：化妝臺/嬰兒床解決方案左圖為增加化妝臺時最經(jīng)濟的方案，11.13平米?？筛鶕?jù)需要選作。*客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素第五十三頁，共一百二十八頁。 *客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素主臥室基本尺度在基本配置基礎上增加配置：化妝臺/嬰兒床+U型獨立衣帽間解決方案左圖為增加化妝臺和獨立衣帽間時最經(jīng)濟的方案。13.03平米此為主臥配置的最佳狀態(tài)，爭取做到。第五十四頁，共一百二十八頁。 *客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素在基本配置基礎上增加配置：化妝臺/嬰兒床+U型獨

38、立衣帽間解決方案左圖為增加化妝臺和獨立衣帽間時最經(jīng)濟的方案。13.03平米此為主臥配置的最佳狀態(tài)，爭取做到。主臥室基本尺度第五十五頁，共一百二十八頁。主臥室創(chuàng)新點分析家庭生命周期主要使用人使用時間人物主要行為、活動全周期（在嬰兒期時，小孩從出生到1歲左右的時間，與媽媽一起住。）夫婦07:00-08:00夫婦化妝、換衣服21:00-23:00看書、看電視、上網(wǎng)23:00-07:00睡覺潛在需求：女主人的需求，主臥室強調更衣和化妝需求。 獨立的衣帽間與分置衣柜比較傳統(tǒng)分置衣柜獨立衣帽間儲藏延展長度（mm）27003600收納容積（L)35.647.5占地面積(平米）1.622.8裝修成本90005

39、000房價成本1296022400總成本2196027400成本差5440 客戶花5440元可在主臥擁有獨立衣帽間第五十六頁，共一百二十八頁。 *3、次臥室家庭生命周期主要使用人使用時間人物主要行為、活動新婚期，1-2年書房兼客臥（周末）夫婦看書、上網(wǎng)孕期和嬰兒期，2年小孩1-3歲，2年老人07:00-08:00老人、小孩換衣服老人與小孩14:00-16:00小孩小孩午睡21:00-07:00老人、小孩睡覺小孩3-6歲，3年小孩21:00-07:00小孩學習、睡覺客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低二房的次臥室，需要容納書房和次臥的功能，同時考慮當孩子1-3歲時老人與小孩同住，所以需要能放置

40、雙人床。三房的第二間房作為次臥室，需要放置雙人床；潛在杠桿因素絕對首要因素主臥室行為活動、需求描述潛在需求：延長產(chǎn)品家庭生命周期需求，從二人世界的書房兼客臥到有小孩后的老人居室，再到將來的兒童房。所以，次臥要放置雙人床。第五十七頁，共一百二十八頁。 次臥室基本尺度*客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素在基礎配置上增加：五斗櫥當次臥室不布置衣柜但增加五斗櫥，左圖為滿足增加五斗櫥的最經(jīng)濟方案，9.72平米，達到此圖標準即可。解決方案第五十八頁，共一百二十八頁。 *4、第三間房客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低三房的第三間房主要作為書房，或娛樂空間，放置書桌、書柜、小型

41、沙發(fā)椅。未來可能將作為兒童房使用。潛在需求：1、采光好，空間明亮。潛在杠桿因素絕對首要因素第三間房行為活動、需求描述家庭生命周期主要使用人使用時間人物主要行為、活動新婚期，1-2年書房（周末）夫婦看書、上網(wǎng)、娛樂小孩3-6歲，3年小孩6歲小孩07：00-08：0021:00-07:00小孩學習、睡覺第五十九頁，共一百二十八頁。 *客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素第三間房基本尺度基本配置需求：單人床+兒童書桌書柜+五斗柜（玩具收納柜）解決方案兒童房功能單一，因此客戶只有基本需求，左圖為滿足基本需求的最經(jīng)濟方案，6平米，達到此圖標準即可。第六十頁，共一百二十八頁。 *

42、5、衛(wèi)生間家庭生命周期使用時間頻率人物行為、活動新婚家庭小太陽家庭06:00-08:00集中使用度高夫婦老人小孩洗漱、洗澡、如廁白天-如廁、洗手、做衛(wèi)生21:00-23:00集中使用度高洗澡、給小孩洗澡、洗衣服、做衛(wèi)生夜間-如廁、洗手客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素潛在需求：1、2-3人同時使用。2、淋浴間可以兩人給小孩洗澡3、衛(wèi)生間足夠的收納空間 有鏡柜、臺盆底柜衛(wèi)生間行為活動、需求描述有小孩后，衛(wèi)生間洗漱、洗澡、上次所的功能疊加，淋浴間需要能放得下兒童澡盆并可以容納兩個人同時給小孩洗澡。衛(wèi)生間會有洗小件衣物的需求。需要足夠的收納空間、洗漱用品、護膚品、毛巾、洗

43、滌備用品、臉盆、兒童澡盆等。第六十一頁，共一百二十八頁。好*客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素衛(wèi)生間基本尺度基本配置需求雙通風+兩個大人可以同時給兒童洗澡解決方案平行布置L型布置一字布置第六十二頁，共一百二十八頁。衛(wèi)生間基本尺度平行布置丁字布置左圖為滿足客戶需求的最經(jīng)濟方案，4.35平米，達到此圖標準即可。基本配置需求：雙通風+兩個大人可以同時給兒童洗澡解決方案第六十三頁，共一百二十八頁。衛(wèi)生間創(chuàng)新點分析家庭生命周期使用時間頻率人物行為、活動新婚家庭小太陽家庭06:00-08:00集中使用度高夫婦老人小孩洗漱、洗澡、如廁白天-如廁、洗手、做衛(wèi)生21:00-23:00

44、集中使用度高洗澡、給小孩洗澡、洗衣服、做衛(wèi)生夜間-如廁、洗手潛在需求：1、2-3人同時使用。2、淋浴間可以兩人給小孩洗澡3、衛(wèi)生間足夠的收納空間 有鏡柜、臺盆底柜 三分離衛(wèi)生間與已做項目衛(wèi)生間比較三分離衛(wèi)生間河運校衛(wèi)生間朗潤園衛(wèi)生間凈面積4.353.874.5房價成本348003096036000房價差3840-1200 客戶在河運校總價基礎上多花3840元可增加三分離衛(wèi)生間第六十四頁，共一百二十八頁。6、廚房廚房的門要做成玻璃門，方便老人做飯時視線能照看到小孩。發(fā)現(xiàn)問題：當家里只有一個老人帶小孩時，老人在廚房做飯，為了小孩安全會讓小孩坐在嬰兒車內，放在廚房門口。第六十五頁，共一百二十八頁。

45、*6、廚房客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低飲食特點：麻辣、味重、油多，炒菜時火大、油煙大、味道濃。所以廚房不適合做開敞式或餐廚合一空間，建議做封閉式廚房。潛在杠桿因素絕對首要因素潛在需求：1、廚房收納系統(tǒng)2、安全性措施，如櫥柜隱形拉手2、廚房油煙污染少家庭生命周期使用時間頻率人物行為、活動新婚小太陽家庭06:00-08:00新婚期少夫婦老人準備早餐12：00-13：00小太陽家庭高洗切炒、做飯、洗碗17:00-19:00小太陽家庭高洗切炒、做飯、洗碗主廚房行為活動、需求描述第六十六頁，共一百二十八頁。位廚房基本尺度*客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素基本配置需

46、求：冰箱位+灶具+臺盆+臺面+生活陽臺解決方案平行布置L型布置一字布置第六十七頁，共一百二十八頁。 廚房基本尺度L型布置U型布置下圖為滿足客戶需求的最經(jīng)濟方案，5.5平米，達到此圖標準即可。基本配置需求：冰箱位+灶具+臺盆+臺面+生活陽臺解決方案第六十八頁，共一百二十八頁。廚房基本尺度增加潛在需求配置：分離式廚房冰箱位+灶具+臺盆+臺面+生活陽臺解決方案上圖為滿足客戶潛在需求的最經(jīng)濟方案，5.95平米，爭取達到此標準。第六十九頁，共一百二十八頁。 *7、餐廳客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素潛在需求：1、收納餐邊柜2、有采光年輕白領夫婦，很少在家吃飯，在家吃飯時在客

47、廳吃飯的比例則大于在餐廳吃飯的比例。從懷孕期開始和有小孩后，老人來住每天幫忙照顧，在餐廳吃飯的頻率才會增加。所以我們認為餐廳不需要作為一個正式的獨立的吃飯空間，餐廳可以與客廳一起作為一個多功能復合型公共空間。二人世界時，可以考慮未來有小孩后老人在家吃飯，以及臨時來客變化，以46人餐桌為宜。餐廳行為活動、需求描述第七十頁，共一百二十八頁。 *8、景觀陽臺景觀陽臺行為活動、需求描述客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低晾曬在陽臺晾曬洗后的衣服，晾曬被褥升降曬衣架、折疊曬衣架、衣服掛鉤健身、鍛煉老人早起會在陽臺做一些如伸展、扭腰、拍腿等簡單的運動放置老年健身用品，如跳舞用的扇子、劍、鍛煉用的啞鈴等健

48、身器。閱讀休閑坐在陽臺的搖椅上讀書、看報，喝茶需要放置可以搬動的小桌子種植在陽臺上養(yǎng)花養(yǎng)花用的工具、小鏟子、水壺、花盆等放在陽臺上收納把、衣架、舊報紙、兒童玩具、兒童車等放在陽臺的雜物收納區(qū)潛在杠桿因素絕對首要因素潛在需求：有衣架、兒童玩具的收納柜第七十一頁，共一百二十八頁。 *9、生活陽臺生活陽臺行為活動、需求描述客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低洗衣服預留洗衣機位、出水龍頭放置拖把桶有收納空間抹布、洗滌用品、清潔工具的雜物收納區(qū)潛在杠桿因素絕對首要因素潛在需求：有洗滌用品、工具的收納柜、單獨出水龍頭。第七十二頁，共一百二十八頁。滿足潛在需求面積占比主臥：14.85平米次臥：11.02平

49、米客餐廳：25.22平米衛(wèi)生間：5.27平米廚房：7.03平米玄關：2.16平米陽臺：4.1平米交通及內墻面積：3.5平米合計：73.15平米主臥：20.3%次臥:15.1%客餐廳：34.5%衛(wèi)生間：7.2%廚房：9.6%玄關：3%陽臺：5.6%交通及內墻面積：4.8%滿足基本配置面積占比主臥：11.1平米次臥：10.39平米客餐廳：23.36平米衛(wèi)生間：5.28平米廚房：6.48平米玄關：2.16平米陽臺：4.1平米交通及內墻面積：3.5平米合計：66.37平米主臥：16.7%次臥：15.7%客餐廳：35.2%衛(wèi)生間：8%廚房：9.8%玄關：3.3%陽臺：6.2%交通及內墻面積：5.3%河運

50、校各功能占比計算主臥：10.85平米次臥：8.96平米客餐廳：17.56平米衛(wèi)生間：3.78平米廚房：7.92平米玄關：2.24平米陽臺：2.69平米交通及內墻面積：3.46平米合計：57.46平米主臥：18.9%次臥：15.6%客餐廳：30.6%衛(wèi)生間：6.6%廚房：13.8%玄關：3.9%陽臺：4.7%交通及內墻面積：6%各功能空間面積配比分析第七十三頁，共一百二十八頁。結論： 與河運校兩房產(chǎn)品相比 1，提升了主臥、客餐廳的面積配比 2，提升了陽臺的面積配比 3，降低了廚房的面積配比各功能空間面積配比分析第七十四頁，共一百二十八頁。老年人的行為拆分老年人家庭生活包括三類：1，家政勞動2，個

51、人生活3，照顧子女時間：時間：時間：第七十五頁，共一百二十八頁。個人生活滿足老年人豐富個人生活，有助于老年人身心健康受房間限制，個人生活邊緣化，問題：1，物品隨意放置2，無相關場所解決辦法：1，相關物品有專門的收納空間2，有專門場所第七十六頁，共一百二十八頁。體育鍛煉讀書看報上網(wǎng)看電視手工個人生活鍛煉時間：AM7:00-8:00鍛煉器械：扇子、劍、太極球、健身球、棋類一般存放在次臥室、陽臺問題：1，物品存放分散2，老年人拿取不便解決方案：專門的老年人運動器械收納位置第七十七頁，共一百二十八頁。體育鍛煉讀書看報上網(wǎng)看電視手工個人生活讀書寫字時間：一個老人：兒童午睡期間14:00-16:00兩個老

52、人：白天時間問題：1，不能兼顧看護兒童2，光線差3，藏書空間不足解決辦法：1，客廳里 的讀書空間2，靠窗3，書架第七十八頁，共一百二十八頁。體育鍛煉讀書看報上網(wǎng)看電視手工個人生活上網(wǎng)的時間：一個老人：兒童午睡期間14:00-16:00兩個老人：白天時間老年人的網(wǎng)絡需求：1，代替書報2，智力娛樂問題：1，不能兼顧看護兒童解決方案：1，在客廳上網(wǎng)一般家庭中電腦的放置位置第七十九頁，共一百二十八頁。體育鍛煉讀書看報上網(wǎng)看電視手工個人生活看電視時間：兒童午睡期間14:00-16:00問題1，電源過低，不安全解決辦法：電源高度900mm目前普通家庭中老年人看電視的場景第八十頁，共一百二十八頁。體育鍛煉讀

53、書看報上網(wǎng)看電視手工個人生活手工時間：兒童午睡期間14:00-16:00問題：1，工具危險2，光線差解決方案：1，專門的收納位2，靠窗目前一般家庭中老年人的手工活動主要有：折紙、十字繡、工藝編織等第八十一頁，共一百二十八頁。家政勞動所有家政用品均應考慮方便老人使用問題：1，用品隨意放置2，操作面狹窄3，流線交叉解決辦法：1，相關物品有專門的收納空間2，方便老人使用的尺度3，簡化流線第八十二頁，共一百二十八頁。洗衣服清潔做飯家政勞動重慶家庭目前各類人的待洗衣物衣物存放情況：1，兒童：直接洗滌2，夫妻：有專用臟衣籃，有時會分開3，老年人：有專用臟衣籃分類洗滌晾曬熨燙解決方案1，專門空間放置待洗衣物

54、2，放置隱蔽第八十三頁，共一百二十八頁。洗衣服清潔做飯家政勞動衣物分類待洗衣物放置位置的方案分類洗滌晾曬熨燙將老人用臟衣籃設置在臺面底部夫婦用臟衣籃設置在更衣間底部第八十四頁，共一百二十八頁。洗衣服清潔做飯家政勞動分類洗滌晾曬熨燙重慶家庭目前洗滌區(qū)設置情況常用洗滌用品：肥皂（1+2），洗衣粉（1+1），洗衣液（1+1），柔順劑（1），絲毛洗滌劑（1），衣領凈（1+1），消毒液（1）第八十五頁，共一百二十八頁。洗衣服清潔做飯家政勞動衣物洗滌解決方案：1，適合老人活動的尺度2，專用收納3，收納柜不易積灰4，手洗臺面收納方案洗衣區(qū)方案分類洗滌晾曬熨燙第八十六頁，共一百二十八頁。洗衣服清潔做飯家政勞動

55、分類晾曬熨燙洗滌重慶家庭目前晾曬區(qū)設置情況第八十七頁，共一百二十八頁。洗衣服清潔做飯家政勞動分類晾曬熨燙洗滌衣物晾曬解決方案：1，爭取有南向資源的戶型有一個東南或西南的陽臺2，生活陽臺與景觀陽臺聯(lián)通3，衣架的收納柜第八十八頁，共一百二十八頁。洗衣服清潔做飯家政勞動分類熨燙洗滌晾曬重慶家庭目前熨燙現(xiàn)狀熨燙工具的數(shù)量：電熨斗（1），熨衣架（1）第八十九頁，共一百二十八頁。洗衣服清潔做飯家政勞動分類熨燙洗滌晾曬衣物熨燙解決方案：1，客廳旁的熨燙區(qū)2，臨時掛衣架熨燙區(qū)方案用副臺面兼做熨衣區(qū)熨衣時，將物品暫時收起第九十頁，共一百二十八頁。洗衣服清潔做飯家政勞動清潔用具包括：重慶家庭清潔工具使用及收納情況

56、第九十一頁，共一百二十八頁。1、經(jīng)濟性重慶公司應用訴求第九十二頁，共一百二十八頁。公司成本投入低成本八大項客戶少花錢經(jīng)濟性1、土地價款2、開發(fā)前期準備費3、主體建筑工程費4、主體安裝工程費5、社區(qū)管網(wǎng)工程費6、園林環(huán)境費7、配套設施費8、開發(fā)間接費第九十三頁，共一百二十八頁。前期分析階段和規(guī)劃分析階段前期分析階段和規(guī)劃分析階段單體方案標準平面單體方案立面設計（未開始）裝修及精裝修設計規(guī)劃分析階段（未開始）規(guī)劃分析階段（未開始）第九十四頁，共一百二十八頁。經(jīng)濟性控制1、單體方案階段標準平面2、單體方案階段立面設計4、精裝修階段1、規(guī)劃分析階段得房率窗地比裝修成本分配容積率活動場地配置總圖管網(wǎng)結構

57、選型、結構體系地下室產(chǎn)品研發(fā)階段控制要點第九十五頁，共一百二十八頁。結論：因為一個項目的土地單方地價為定值，所以土地價款由單一產(chǎn)品容積率和可售比決定，且成反比產(chǎn)品總占地項目總占地產(chǎn)品分攤系數(shù)=產(chǎn)品總建面 = 單一產(chǎn)品容積率 X 產(chǎn)品總占地分攤總地價產(chǎn)品可售面積土地價款 =土地總價款 X 產(chǎn)品分攤系數(shù)產(chǎn)品總建面 X 可售比=土地總價款 X 產(chǎn)品總占地項目總占地 X 單一產(chǎn)品容積率 X 產(chǎn)品總占地 X 可售比=土地單方地價單一產(chǎn)品容積率 X 可售比成本八大項之土地價款第九十六頁，共一百二十八頁。單一產(chǎn)品容積率（理論值）方法：用具有代表性的實際用地進行強排，求容積率1T121T101T8結論：1、1

58、T10在各種用地上的單一容積率表現(xiàn)均衡且處于上游2、1T12不適合狹長的條形用地3、1T8適用于單一產(chǎn)品容積率4.5-5左右4、1T10適用于單一產(chǎn)品容積率于5-6.0左右5、1T12適用于單一產(chǎn)品容積率6.0以上單一容積率方形用地條形用地異形用地1T126.73 4.65 5.54 1T106.45 6.10 5.96 1T84.58 5.14 4.92 第九十七頁，共一百二十八頁。結論：提高可售比的主要在于：1、外墻周長最短 2、樓電梯組合面積最小 3、公共走道最短得房率外墻核心筒樓電梯組合公共走道產(chǎn)品可售面積產(chǎn)品可售面積 + 公共部位面積 + 產(chǎn)品分攤的配套產(chǎn)品可售比 =可售比公共部位面

59、積第九十八頁，共一百二十八頁。1T12戶 電梯交通流量計算評價標準計算結果5min輸送能力(%)3.5-7%6.16%平均運行間隔(秒)單臺90，雙臺以上6060.27平均乘梯時間(秒)9066.81結論：1T12采用三部電梯，每部電梯載重1050公斤（14人），可以滿足使用要求大樓參數(shù)使用性質住宅總層站數(shù)33服務層數(shù)33總提升高(m)100連續(xù)服務層距離(m)100急行區(qū)間距離(m)0使用人數(shù)(人)990出勤率80%電梯參數(shù)電梯速度(m/min)150電梯速度(m/s)2.5電梯載重(kg)1050轎廂定員(人)14開門寬度(mm)900開門方式中分雙扇是否提前開門是組內臺數(shù)(臺)3樓電梯組

60、合電梯數(shù)量計算1T12戶 4個電梯的經(jīng)驗是經(jīng)濟的嗎？第九十九頁，共一百二十八頁。樓電梯組合電梯的布置方式朗潤園河運校以上2種電梯均為對稱型，如果直接改為3個電梯后，在原有的組合形態(tài)下減電梯數(shù)，會造成不均衡所以需要調整樓電梯的組合方式目前的電梯組合形式反饋的客戶抗性：1、實際只有2梯服務于4戶或者6戶，4部電梯的共用性無法作用2、電梯均為載重11人，轎廂太小，客戶搬家出現(xiàn)困難常見的4個電梯經(jīng)濟的布置方式：第一百頁，共一百二十八頁。樓電梯的組合方式調整考慮3個電梯使用的均衡性、共用性，最大程度的提高電梯效率走道面積：13.9平米走道面積：35.6平米方案一方案二第一百零一頁，共一百二十八頁。公共走