合肥星光天地業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商策略96p精選課件

1、合肥星光天地業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商策略96p精選合肥星光天地業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商策略96p精選One 合肥宏觀概要城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況未來(lái)發(fā)展概況Two 合肥商業(yè)分析商業(yè)概況主要商圈布局分析未來(lái)商業(yè)概況 Three 區(qū)域分析區(qū)域商圈分析區(qū)域未來(lái)規(guī)劃 零售業(yè)態(tài)及酒店概況Four 項(xiàng)目本體研究周邊商業(yè)研究本體分析 SWOT分析Five 項(xiàng)目定位分析城市主要消費(fèi)人群分析城市消費(fèi)行為模式分析城市消費(fèi)潛力分析項(xiàng)目定位分析Six 業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商策略業(yè)態(tài)規(guī)劃建議招商策略商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式全國(guó)連鎖商場(chǎng)信息附：公司介紹目 錄One 合肥宏觀概要Five 項(xiàng)目定位分析目 錄One 合肥宏觀概要城市經(jīng)濟(jì)及未來(lái)發(fā)展對(duì)商業(yè)意味什么？城市概

2、況經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況未來(lái)發(fā)展概況強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)將推動(dòng)商業(yè)快速發(fā)展，同時(shí)商業(yè)的繁榮也孕育城市繁華One 合肥宏觀概要城市經(jīng)濟(jì)及未來(lái)發(fā)展對(duì)商業(yè)意味什么？強(qiáng)城市概況合肥北京南京上海合肥市合肥市合肥在安徽省區(qū)位圖長(zhǎng)豐縣肥東縣肥西縣廬陽(yáng)區(qū)蜀山區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)合肥市區(qū)縣圖合肥是安徽省省會(huì)，位于安徽中部，長(zhǎng)江淮河之間、巢湖之濱，通過(guò)南淝河通江達(dá)海，承東啟西、接連中原、貫通南北；全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、金融和商貿(mào)中心，全國(guó)重要科研教育基地，國(guó)家級(jí)皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)核心城市；2019年年末常住人口 610萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率64.1%；全市行政轄區(qū)總面積為 7,029.48平方公里，市區(qū)總面積 838.52平方公里

3、。合肥市轄瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、包河四個(gè)區(qū)和肥東、肥西、長(zhǎng)豐、廬江四個(gè)縣及縣級(jí)巢湖縣，擁有合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗(yàn)區(qū)市級(jí)管理權(quán)限；城市概況合肥北京南京合肥市合肥在安徽省區(qū)位圖長(zhǎng)豐縣肥東縣經(jīng)濟(jì)概況指標(biāo)常住人口戶籍人口國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值第三產(chǎn)業(yè)比重人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值住宅開(kāi)發(fā)投資寫(xiě)字樓投資商業(yè)用房投資社會(huì)消費(fèi)品零售總額城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出2019 年指標(biāo)752706.133636.6139.248563636.4445.06119.421111.122245915697單位萬(wàn)人萬(wàn)人億元%元億元億元億元億元元元同比（%）15.411.414.5-8.44

4、8.019.017.912.0 2019年合肥居民可支配收入為2萬(wàn)多元，消費(fèi)性支出占到1萬(wàn)5千元，說(shuō)明當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求強(qiáng)勁，居民消費(fèi)意愿強(qiáng)，屬于開(kāi)放性消費(fèi)。 從2019年到2019年社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長(zhǎng)，證明合肥市的消費(fèi)需求和消費(fèi)力旺盛，也體現(xiàn)合肥市商業(yè)快速發(fā)展的巨大潛力。經(jīng)濟(jì)概況指標(biāo)2019 年指標(biāo)單位同比（%） 合肥市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要中提出 “141”城市發(fā)展框架 中心城區(qū)：濱湖新區(qū)、老城區(qū)和政務(wù)文化新區(qū)構(gòu)成。打造豐富多樣的城市特質(zhì)文化空間，提升城市品位，形成高端服務(wù)集聚、綜合承載能力強(qiáng)的現(xiàn)代化城區(qū)。 老城區(qū)：將建設(shè)一批特色街區(qū)，打造國(guó)內(nèi)知名的商貿(mào)、商務(wù)、金融、文化

5、中心。 政務(wù)文化新區(qū)：將打造功能先進(jìn)的行政商務(wù)、文化體育和休閑居住中心。 濱湖新區(qū)：位于合肥主城區(qū)東南部，南依巢湖，規(guī)劃總用地面積約 190 平方公里，是行政中心、金融商務(wù)、商務(wù)文化會(huì)展中心、省級(jí)休閑旅游基地、綜合居住新區(qū)。 城市副中心：范圍區(qū)劃：由東部、北部、西部、西南部四大組團(tuán)構(gòu)成。 東部城市副中心：以肥東縣店埠鎮(zhèn)為核心，涵蓋合肥循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園、肥東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)、橋頭集鎮(zhèn)等區(qū)域。 北部城市副中心：以北部新城為核心，涵蓋雙墩鎮(zhèn)、雙鳳經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)域。 西部城市副中心：以國(guó)家創(chuàng)新型試點(diǎn)市示范區(qū)為核心，涵蓋蜀山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、南崗科技園、柏堰科技園、小廟鎮(zhèn)等區(qū)域。 西南部城市副中心：以肥西縣上

6、派鎮(zhèn)為核心，涵蓋桃花工業(yè)園、新港工業(yè)園、桃花鎮(zhèn)、嚴(yán)店鄉(xiāng)等區(qū)域。未來(lái)發(fā)展城市規(guī)劃 合肥市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要 至2020年，合肥市規(guī)劃形成以軌道交通、快速公交為主骨架，常規(guī)公交、出租車等方式為補(bǔ)充的城市公共交通系統(tǒng)； 快速公交：至2020年，合肥市預(yù)計(jì)建設(shè)快速公交線路總長(zhǎng)度 180公里，形成“三橫三縱 ”共10條快速公交線路 ，預(yù)計(jì)其中 4條線路為南北走向， 6條為東西走向。 大力發(fā)展公共交通，將極大方便市民出行，軌道交通等公共交通站點(diǎn)有聚集人流的特性，受其影響，未來(lái)對(duì)合肥商業(yè)市場(chǎng)將有積極的影響力，但是短期內(nèi)對(duì)商業(yè)市場(chǎng)影響有限。交通規(guī)劃公共交通 第一階段：20092019年，建

7、設(shè)1號(hào)線、2號(hào)線，形“十”字形基本骨架； 第二階段：20192020年，建設(shè)3、4號(hào)線，與1、2號(hào)線形成以主城區(qū)為中心向外圍組團(tuán)放射的基本骨架網(wǎng)絡(luò)，基本覆蓋中心城區(qū)主要客流走廊； 第三階段：20202025年，建設(shè)5、6號(hào)線和遠(yuǎn)景7號(hào)線，在中心城區(qū)范圍內(nèi)形成完善城市軌道交通線網(wǎng)； 第四階段：2025年后，建設(shè)遠(yuǎn)景8號(hào)線及擴(kuò)展延伸線，實(shí)現(xiàn)線網(wǎng)規(guī)劃遠(yuǎn)景軌道交通表：合肥快速公交規(guī)劃方案軌道交通規(guī)劃示意圖 遠(yuǎn)期規(guī)劃方案：至2025年，中心城區(qū)城市軌道交通由6條線路組成，共設(shè)置了15個(gè)軌道交通樞紐，全長(zhǎng)181.1公里 遠(yuǎn)景規(guī)劃方案：2025年后的軌道交通遠(yuǎn)景線網(wǎng)總長(zhǎng)322.5公里，其中市區(qū)線路7條，全長(zhǎng)

8、215.3公里，市域線5條 至2020年，合肥市規(guī)劃形成以軌道交通、快 合肥地理位置優(yōu)越，是安徽省省會(huì)城市 ，也是安徽省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、金融和商貿(mào)的中心， 2019年城鎮(zhèn)化率達(dá) 64.1%。內(nèi)陸省會(huì)城市整體經(jīng)濟(jì)能力落后于東部沿海城市，但是合肥已被接納為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)城市。得益于中央優(yōu)惠的政策及自身良好的科技實(shí)力，合肥已成為全國(guó)發(fā)展速度最快的省會(huì)城市之一。社會(huì)消費(fèi)品零售總額水平遠(yuǎn)落后于江浙滬等發(fā)達(dá)地區(qū)，與中部城市鄭州和南昌相當(dāng)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，合肥商業(yè)市場(chǎng)也將得到較快速的發(fā)展。原有經(jīng)濟(jì)較為薄弱，但近年由于政策導(dǎo)向及長(zhǎng)三角大量工業(yè)、企業(yè)內(nèi)遷使合肥成為中國(guó)內(nèi)地發(fā)展最快的省

9、會(huì)城市之一，居民收入及支出增速明顯，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定了合肥商業(yè)也將進(jìn)入傳統(tǒng)商業(yè)向多元商業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型期?？?結(jié) 合肥地理位置優(yōu)越，是安徽省省會(huì)城市 ，也是安徽省政治、經(jīng)濟(jì)Two 合肥商業(yè)分析商業(yè)環(huán)境對(duì)我們的影響？ 商業(yè)概況 主要商圈分析 未來(lái)商業(yè)規(guī)劃 零售業(yè)態(tài)及酒店概況整體與個(gè)體的關(guān)系Two 合肥商業(yè)分析整體與個(gè)體的關(guān)系80年代商業(yè)概況90年代2019年2009年現(xiàn)狀以紅旗百貨大樓、龍圖商廈、匯通商廈為代表的三孝口商圈崛起。三孝口商圈崛起以鼓樓商廈、商之都、百貨大樓、樂(lè)普生為代表的四牌樓商圈取而代之。四牌樓商圈崛起以國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)、元一時(shí)代廣場(chǎng)為代表商業(yè)副中心形成并不斷成熟。區(qū)級(jí)商圈形成以政務(wù)區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)

10、、濱湖區(qū)商業(yè)逐步形成并發(fā)展，標(biāo)志城市商業(yè)向外圍發(fā)展布局。新區(qū)商圈初步形成舊城改造帶來(lái)老城區(qū)商業(yè)新的春天，新區(qū)商業(yè)布局網(wǎng)點(diǎn)更加密集。新、老商圈并舉發(fā)展淮河路步行街自90年代后期人氣旺盛，經(jīng)久不衰商業(yè)發(fā)展歷程80年代商業(yè)概況90年代2019年2009年現(xiàn)狀以紅旗百貨商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展、需求的差異化，帶動(dòng)業(yè)態(tài)的不斷升級(jí)；目前合肥市場(chǎng)多種業(yè)態(tài)并存發(fā)展。傳統(tǒng)單一百貨模式Shopping mall模式城市綜合體模式合肥商業(yè)發(fā)展各階段出現(xiàn)的典型業(yè)態(tài)：網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物連鎖便利店購(gòu)物中心大賣(mài)場(chǎng)中小型超市中小型百貨公司電視購(gòu)物主題型百貨公司大型連鎖百貨公司市場(chǎng)占有率獲利能力初始期發(fā)展期成熟期衰退期逐步為市場(chǎng)認(rèn)識(shí)、接納，市場(chǎng)份

11、額不斷增加高速發(fā)展，不斷成熟完全成熟，增長(zhǎng)變緩市場(chǎng)萎縮，逐步退出市場(chǎng)（80年代2019年前后）（2019年前后2009年前后）（2009年前后至今）商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展、需求的差異化，帶動(dòng)業(yè)態(tài)的不斷升級(jí)；目前合肥市主要商圈分析區(qū)級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心正在形成的區(qū)級(jí)商業(yè)中心本地塊非常靠近馬鞍山路商圈，位于該商圈輻射范圍內(nèi)。正在形成的市級(jí)商業(yè)中心老城區(qū)商圈三里庵商圈南七商圈新站商圈黃潛望商圈政務(wù)區(qū)商圈經(jīng)開(kāi)區(qū)商圈濱湖區(qū)商圈馬鞍山路商圈主要商圈分布主要商圈分析區(qū)級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心正在形成的區(qū)本地塊非常個(gè)體商圈分析老城區(qū)商圈位置：三孝口至大東門(mén)沿長(zhǎng)江路及附近區(qū)域；現(xiàn)狀：以三孝口、四牌樓、市府廣

12、場(chǎng)、淮河路步行街、城隍廟、壽春路為支撐；以大型業(yè)態(tài)：以大型百貨、商業(yè)街、主題性商場(chǎng)為主；特點(diǎn)：傳統(tǒng)商業(yè)中心地位難于動(dòng)搖，商業(yè)集中程度高，發(fā)展成熟。百大電器女人街五星電器邵氏電腦城國(guó)美電器城隍廟百大電器五星電器國(guó)美電器百貨大樓（合家福）商之都蘇寧電器華僑廣場(chǎng)（銀泰百貨）鼓樓商廈五星電器淮河路步行街金鷹名品店金鷹購(gòu)物中心金鷹國(guó)際服飾廣場(chǎng)店百盛世紀(jì)華聯(lián)個(gè)體商圈分析老城區(qū)商圈百大電器女人街五星電器邵氏三里庵商圈分析位置：長(zhǎng)江路五里墩至梅山路及附近；現(xiàn)狀：依托城市主干道交匯處有利位置，周圍居住人口提供巨大的消費(fèi)；業(yè)態(tài)：購(gòu)物中心、專業(yè)店為典型；特點(diǎn)：臨三孝口，周邊高校、醫(yī)院較多，具備其他區(qū)級(jí)商圈所不具備的

13、商業(yè)環(huán)境。國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)（家樂(lè)福、家福特、國(guó)美電器）之心城蘇寧電器安徽飯店梅山飯店喜客多超市三里庵商圈分析國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)（家樂(lè)福、家福特、國(guó)美電器）之心城蘇新站商圈分析位置：勝利路大東門(mén)至火車站及附近區(qū)域；現(xiàn)狀：依托火車站、汽車站等交通配套，成為合肥市主要物流集散地；業(yè)態(tài)：專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、購(gòu)物中心為主；特點(diǎn)：早期專業(yè)市場(chǎng)影響力雖然還在，但是已經(jīng)處于衰退期，另外新站商圈周邊商業(yè)較落后。白馬商貿(mào)城（1-3期）九龍珠中綠廣場(chǎng)信地城市廣場(chǎng)安徽大市場(chǎng)溫莎國(guó)際廣場(chǎng)（沃爾瑪）元一購(gòu)物廣場(chǎng)（百盛、國(guó)美電器）家樂(lè)福國(guó)生電器歡樂(lè)城蘇果超市新站商圈分析白馬商貿(mào)城（1-3期）九龍珠中綠廣場(chǎng)信地城市廣馬鞍山路商圈分析位置：馬鞍

14、山路望江路至蕪湖路段及附近；現(xiàn)狀：沿馬鞍山路聚集大量居住小區(qū)及大體量寫(xiě)字樓，為該商圈的發(fā)展提供巨大的消費(fèi)力；業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)較均衡，大型超市、批發(fā)市場(chǎng)、特色商業(yè)街等都有典型項(xiàng)目；特點(diǎn)：主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較分散，缺乏集群效應(yīng)；寧國(guó)路以及九華山路餐飲集中，商業(yè)知名度較高。蘇寧電器新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)（家樂(lè)福）周谷堆批發(fā)市場(chǎng)（計(jì)劃搬遷）裕豐花市酒吧街（規(guī)劃）龍蝦一條街金地88街合家福購(gòu)物中心海頓國(guó)際廣場(chǎng)（饕界）創(chuàng)智廣場(chǎng)本案萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)馬鞍山路商圈分析蘇寧電器新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)（家樂(lè)福）周谷堆批發(fā)南七商圈分析位置：金寨路太湖路至南二環(huán)段及附近區(qū)域；現(xiàn)狀：老城區(qū)與政務(wù)、經(jīng)開(kāi)等新區(qū)結(jié)合部，為早起自發(fā)性形成的商圈；業(yè)態(tài)：以超市、購(gòu)物

15、中心等為主；特點(diǎn)：目前該商圈的范圍和輻射范圍都相對(duì)較弱，但未來(lái)該區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。商業(yè)大廈（合家福超市）好又多超市北京華聯(lián)（國(guó)美電器）安糧城市廣場(chǎng)（在建）琴港不夜城江南春酒店南七商圈分析商業(yè)大廈好又多超市北京華聯(lián)安糧城市廣場(chǎng)（在建）黃潛望商圈分析 現(xiàn)狀：聚集了大量中高端住宅社區(qū)，華潤(rùn)、萬(wàn)科等一線品牌，華地、新華等本土一線品牌，構(gòu)筑此版塊強(qiáng)大的消費(fèi)潛力； 代表：經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，該區(qū)域商業(yè)基本成型，安高城市天地（沃爾瑪）、華潤(rùn)五彩城、大唐國(guó)際（樂(lè)購(gòu)）、港匯廣場(chǎng)（百大百貨）、新華國(guó)際廣場(chǎng)（商之都）、華地香頌道、西環(huán)城市廣場(chǎng)、金大地1912等中高端商業(yè)密集分布 ； 特點(diǎn)：周邊高端社區(qū)，消費(fèi)能力較強(qiáng)

16、，商業(yè)較高端。政務(wù)區(qū)商圈分析 現(xiàn)狀：中高端定位為主，業(yè)態(tài)以大型購(gòu)物中心、大型超市、高端百貨為主； 代表：早期綠地花花市街（永輝超市），東部的天徽商業(yè)廣場(chǎng)（紅星美凱龍、歐尚超市）、華邦世貿(mào)城，西北部的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，中部的新地中心（永輝超市）、華潤(rùn)萬(wàn)象城、置地廣場(chǎng)、天鵝湖購(gòu)物廣場(chǎng)、蘇果超市等，未來(lái)商業(yè)體量巨大； 特點(diǎn)：依托政府引導(dǎo)，商業(yè)規(guī)模和檔次高，居住人群購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，客群定位面向全市。經(jīng)開(kāi)區(qū)商圈分析 現(xiàn)狀：圍繞明珠廣場(chǎng)和中環(huán)城兩個(gè)區(qū)域發(fā)展； 代表：桐山購(gòu)物中心（易初蓮花） 、港澳廣場(chǎng)（沃爾瑪）、中州家具城、東方家園、歐風(fēng)街、中環(huán)城購(gòu)物中心（大潤(rùn)發(fā)），大學(xué)城配套商業(yè)目前在建商業(yè)項(xiàng)目百樂(lè)門(mén)廣場(chǎng)、藍(lán)鼎新世

17、紀(jì)中心、鳳凰國(guó)際、澳洲財(cái)富中心、溫州商城； 特點(diǎn)：東部工業(yè)區(qū)，西部居住區(qū)，也是商業(yè)聚集區(qū)，居住人群以年輕群體和大學(xué)生為主。濱湖區(qū)商圈分析 現(xiàn)狀：商業(yè)還處于起步階段； 代表：世紀(jì)金源購(gòu)物中心（萬(wàn)尚百貨）萬(wàn)國(guó)農(nóng)貿(mào)、居然之家等；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)； 特點(diǎn)：區(qū)域酒店和休閑商業(yè)較多，定位市級(jí)商圈，政府引導(dǎo)起到確定性作用，未來(lái)潛力巨大。新城區(qū)商圈分析黃潛望商圈分析新城區(qū)商圈分析未來(lái)商業(yè)規(guī)劃 按照合肥市大型零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃(2019-2020) 2個(gè)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)-老城區(qū)和濱湖新區(qū)；-服務(wù)人口在100萬(wàn)以上，商業(yè)面積在80萬(wàn)平方米以上8個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)-分別是：東區(qū)商業(yè)中心、新站商業(yè)中心、東南商業(yè)中心、經(jīng)開(kāi)區(qū)

18、商業(yè)中心、政務(wù)區(qū)商業(yè)中心、西南區(qū)商業(yè)中心、西區(qū)商業(yè)中心、北區(qū)商業(yè)中心；-服務(wù)人口在20萬(wàn)以上，基本商業(yè)面積20萬(wàn)平方米以上未來(lái)商業(yè)規(guī)劃基本以現(xiàn)有商業(yè)中心為基礎(chǔ)，以城市規(guī)劃發(fā)展方向?yàn)閷?dǎo)向，形成未來(lái)商業(yè)中心規(guī)劃布局！未來(lái)商業(yè)規(guī)劃 按照合肥市大型零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃( 近年來(lái)合肥商業(yè)發(fā)展迅速，正在進(jìn)入由傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)（百貨/大賣(mài)場(chǎng)）向現(xiàn)代商業(yè)形式（購(gòu)物中心/主題百貨）轉(zhuǎn)變的變革時(shí)期。元一及國(guó)購(gòu)的“大賣(mài)場(chǎng)+零售+餐飲+娛樂(lè)” 原始購(gòu)物中心形態(tài)，受到合肥市場(chǎng)歡迎，包河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)開(kāi)啟了合肥超大體量一站式購(gòu)物中心的先河?，F(xiàn)有大型商業(yè)主要集中于傳統(tǒng)市中心、馬鞍山和濱湖商圈，總計(jì)供應(yīng)超170萬(wàn)平米；而未來(lái)

19、合肥市中心及新興區(qū)域有超過(guò)40個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)建，新增供應(yīng)量超過(guò)400萬(wàn)平方米，鑒于合肥經(jīng)濟(jì)水平和居民消費(fèi)能力因素，眾多大體量商業(yè)入市將 給合肥商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)巨大壓力。馬鞍山路是連接老城區(qū)與濱湖區(qū)主要的交通通道，承接老城商圈和濱湖商圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?；本商圈商業(yè)業(yè)態(tài)均衡，又以寫(xiě)字樓和餐飲業(yè)兩種商業(yè)形態(tài)為特點(diǎn)，但目前由于商業(yè)集中度較低，商圈輻射力相對(duì)較弱?？?結(jié) 近年來(lái)合肥商業(yè)發(fā)展迅速，正在進(jìn)入由傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)（百貨/大賣(mài)零售業(yè)態(tài)概況購(gòu)物中心情況 由統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看到，合肥商業(yè)業(yè)態(tài)中購(gòu)物中心已經(jīng)占據(jù)相當(dāng)大的市場(chǎng)比例，可以說(shuō)這種業(yè)態(tài)已趨于成熟、飽和。距離本項(xiàng)目較近的購(gòu)物中心為：海頓廣場(chǎng)、

20、星隆購(gòu)物廣場(chǎng)、新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)零售業(yè)態(tài)概況購(gòu)物中心情況 由統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看綜合百貨商場(chǎng)情況 綜合性的百貨商場(chǎng)15家，且規(guī)模較大，產(chǎn)品檔次較高，種類較齊全，并且購(gòu)物環(huán)境舒適，很多均屬大型品牌商家。綜合百貨商場(chǎng)情況 綜合性的百貨商場(chǎng)15家，且中大型超市情況從目前市場(chǎng)來(lái)看，大型超市大部分市場(chǎng)為洋品牌壟斷，中型超市以全國(guó)連鎖超市為主。 合肥家樂(lè)福4家：三里庵店、新都會(huì)店、恒豐店、潛山路店；沃爾瑪7家：黃山路店、萬(wàn)達(dá)店、溫莎店、安高店、長(zhǎng)江東路店、港澳廣場(chǎng)、松芝萬(wàn)象城（即將開(kāi)業(yè)）；樂(lè)購(gòu)2個(gè)店；大潤(rùn)發(fā)3個(gè)店（不含星隆廣場(chǎng)）；中大型超市情況從目前市場(chǎng)來(lái)看，大型超市大部分市場(chǎng)為酒店的發(fā)展是城市現(xiàn)代化發(fā)展的集中體現(xiàn)

21、，與城市經(jīng)濟(jì)與商業(yè)的發(fā)展有密切關(guān)系90年代以前稻香樓（始建于1956年，主要用于接待國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人及外賓）05年后90年代早期90年代中后期2000年早期安徽飯店（92年開(kāi)業(yè)，偏重商務(wù)人士）海匯假日（08年開(kāi)業(yè)，準(zhǔn)五星）元一希爾頓（07年開(kāi)業(yè)，五星級(jí)天鵝湖大酒店（08年開(kāi)業(yè)，五星級(jí)，定位旅游）安港大酒店（主要針對(duì)商務(wù)人群）和平大酒店齊云山莊古井假日酒店明珠大酒店（2000年開(kāi)業(yè)，針對(duì)外賓）經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較慢酒店概況酒店發(fā)展酒店的發(fā)展是城市現(xiàn)代化發(fā)展的集中體現(xiàn)，與城市經(jīng)濟(jì)與商業(yè)的發(fā)展酒店分布康源大酒店浙商瑞雅齊云山莊良苑商務(wù)會(huì)館金環(huán)大酒店萬(wàn)達(dá)威斯?。ㄎ逍牵┰幌栴D（五星）望江賓館天鵝湖大

22、酒店（五星）外商俱樂(lè)部桐江大酒店安港大酒店亢龍皇朝酒店伯爵商務(wù)酒店蜀山國(guó)際大酒店新文采國(guó)際酒店萬(wàn)豪花園酒店源牌國(guó)際酒店翡翠湖迎賓館（五星）古井假日酒店（五星）明珠國(guó)際大酒店（五星）鴻瑞金陵大酒店（五星）兩淮豪生（五星）世紀(jì)金源（五星）（合肥喜樂(lè)登假日酒店 四星級(jí)；合肥尚都酒店 四星級(jí)；安徽栢景假日酒店 準(zhǔn)四星；合肥雅豪格萊德酒店四星級(jí)）酒店分布康源大酒店浙商瑞雅齊云山莊良苑商務(wù)會(huì)館金環(huán)購(gòu)物中心大量出現(xiàn)成為近幾年商業(yè)業(yè)態(tài)最為突出的特點(diǎn)，出現(xiàn)同質(zhì)化、重復(fù)性問(wèn)題，對(duì)于后期經(jīng)營(yíng)帶來(lái)挑戰(zhàn)；百貨商場(chǎng)不斷受到新型業(yè)態(tài)的挑戰(zhàn)，金鷹、銀泰、萬(wàn)達(dá)的進(jìn)駐，帶來(lái)了更大競(jìng)爭(zhēng)，也帶來(lái)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)的不斷創(chuàng)新； 國(guó)際一線超市品

23、牌的進(jìn)駐，帶給客戶新的購(gòu)物體驗(yàn)，大型超市的進(jìn)駐往往成為商業(yè)項(xiàng)目存活的生命線，目前城區(qū)大部分區(qū)域已經(jīng)被大型超市布局；隨著合肥經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市人口及流動(dòng)人口的不斷增加，酒店業(yè)發(fā)展迅猛，未來(lái)5星級(jí)酒店出現(xiàn)井噴局面，高端酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；只有更加細(xì)分市場(chǎng)、準(zhǔn)確定位，才能贏得挑戰(zhàn)?？?結(jié)購(gòu)物中心大量出現(xiàn)成為近幾年商業(yè)業(yè)態(tài)最為突出的特點(diǎn)，出現(xiàn)同質(zhì)化Three 區(qū)域分析區(qū)域會(huì)為項(xiàng)目帶來(lái)什么？區(qū)域商圈分析區(qū)域未來(lái)規(guī)劃區(qū)域的發(fā)展關(guān)乎項(xiàng)目投資的價(jià)值點(diǎn)Three 區(qū)域分析區(qū)域會(huì)為項(xiàng)目帶來(lái)什么？區(qū)域的發(fā)展關(guān)乎區(qū)域商圈分析馬鞍山路商圈 馬鞍山路是合肥貫通南北的交通大動(dòng)脈：高架、地面道路、地下輕軌，立體三層交通體系。

24、 廣泛意義的馬鞍山路商圈，是指沿馬鞍山路望江路段至蕪湖路段，其間以海頓廣場(chǎng)、新都會(huì)廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為三個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。三個(gè)節(jié)點(diǎn)由馬鞍山路串聯(lián)； 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輻射全市區(qū)域；新都會(huì)輻射范圍受萬(wàn)達(dá)影響，輻射范圍降低，主要針對(duì)包河區(qū)周邊范圍；海頓廣場(chǎng)輻射范圍也主要是包河區(qū)周邊區(qū)域；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)綠地海頓廣場(chǎng)項(xiàng)目位于馬鞍山路商圈的輻射范圍內(nèi)區(qū)域商圈概況區(qū)域商圈分析馬鞍山路商圈 馬鞍山路是合肥貫通南北天上人間澳門(mén)豆撈阿胖龍蝦重天迷蹤蟹國(guó)貿(mào)公寓人民公社大別山生態(tài)魚(yú)金百合會(huì)所和興園酒樓老謝龍蝦小尾羊時(shí)代小雅龍蝦著名龍蝦區(qū)域主要商業(yè)分布 合肥美食名片寧國(guó)路，基本以餐飲業(yè)為主，又以龍蝦聞名，但是龍蝦店并不是很多，目

25、前政府正在積極打造升級(jí)寧國(guó)路，前期重點(diǎn)是往蕪湖路方向發(fā)展。 另外九華山路以及太湖路位于寧國(guó)路交叉口，餐飲業(yè)也比較集中，項(xiàng)目周邊餐飲氛圍濃厚。天上人間澳門(mén)豆撈阿胖龍蝦重天迷蹤蟹國(guó)貿(mào)公寓人民公社大別山生態(tài)30望江路商業(yè)分布徽州大道E寧國(guó)路省立兒童醫(yī)院安徽行政學(xué)院福順樓衛(wèi)崗小學(xué)太陽(yáng)島小區(qū)桐江大酒店食為先酒店水泥研究院日之惠金三角建材城合家福桐城路宿松路E桐城路手表廠生活區(qū) 餐飲一條街好又多超市中鐵四局大酒店市三院康南小區(qū)鐵四局醫(yī)院鐵四局集團(tuán)金寨路三河酒家香樟花園咖啡毛家飯店、粵海、蜀渝山寨、傣妹商業(yè)大廈金江小商品市場(chǎng)32望江路商業(yè)分布徽州大道E寧國(guó)路省立兒童醫(yī)院安徽行政學(xué)院福31銷售情況:一層 ：3

26、萬(wàn)-4萬(wàn)/ 二層: 40-120 2萬(wàn)-3萬(wàn)/ 返租方式：前三年每年8%返租，在總房?jī)r(jià)扣減；4-6年每年8%返租；7-9年每年9%返租；10-12年每年10%優(yōu)惠：一次性付款98折，按揭99折項(xiàng)目概況：項(xiàng)目定位打造安徽省首席城市親情購(gòu)物中心，總建筑面積10萬(wàn)平方米，包含快樂(lè)兒童、都市女性、幸福之家三大主題，世界500強(qiáng)大潤(rùn)發(fā)、香港星美影院以及君涵集團(tuán)等知名企業(yè)集團(tuán)已經(jīng)加盟。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)：星隆購(gòu)物廣場(chǎng)（馬鞍山路商圈）33銷售情況:項(xiàng)目概況：項(xiàng)目定位打造安徽省首席城市親情購(gòu)物中32星隆購(gòu)物廣場(chǎng)樓層規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目打造了一個(gè)規(guī)模巨大、定位前衛(wèi)的兒童活動(dòng)中心和規(guī)模較大的大潤(rùn)發(fā)超市；劣勢(shì)：項(xiàng)目位

27、于望江路與東二環(huán)交叉口，東二環(huán)以東基本沒(méi)有開(kāi)發(fā)，超市主要以周邊幾個(gè)大型小區(qū)客群為支撐。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析34星隆購(gòu)物廣場(chǎng)樓層規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目打造了一個(gè)規(guī)模巨大、定位前 未來(lái)的寧國(guó)路將成為一個(gè)以餐飲休閑為主，集“包公文化園”、“酒吧休閑巷”、“演藝娛樂(lè)坊”和“特色美食街”于一體的合肥夜旅游特色街區(qū)。 規(guī)劃中的寧國(guó)路北起蕪湖路，南至南二環(huán)。未來(lái)的寧國(guó)路在建設(shè)上，將打造“1234”工程，即塑造“合肥之夜”這一主題，對(duì)寧國(guó)路東西兩個(gè)立面進(jìn)行再造，重點(diǎn)打造蕪湖路、屯溪路和九華山路三個(gè)節(jié)點(diǎn)。 根據(jù)寧國(guó)路未來(lái)規(guī)劃，項(xiàng)目位于核心位置。區(qū)域未來(lái)發(fā)展寧國(guó)路未來(lái)規(guī)劃包公文化園 酒吧休閑巷 演繹娛樂(lè)坊 特色美食街 未來(lái)的

28、寧國(guó)路將成為一個(gè)以餐飲休閑為主，集“包公馬鞍山路商圈主要以購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓和特色餐飲街組成；購(gòu)物中心及寫(xiě)字樓周邊檔次較高，其余環(huán)境較差。寧國(guó)路段主要是單一分散性商業(yè)，但隨著政府規(guī)劃的項(xiàng)目出現(xiàn)，未來(lái)此區(qū)域主題性商場(chǎng)將會(huì)大幅增加，能提升地段內(nèi)整體商業(yè)氛圍，但同時(shí)也會(huì)帶來(lái)更多競(jìng)爭(zhēng)。馬鞍山路周邊初步形成商務(wù)辦公集群，能為以后地段帶來(lái)人氣，增加消費(fèi)可能性?？?結(jié)馬鞍山路商圈主要以購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓和特色餐飲街組成；購(gòu)物中心Four 項(xiàng)目本體研究為什么需要自我剖析？周邊商業(yè)分析本體分析SWOT分析知己知彼才有希望勝利Four 項(xiàng)目本體研究為什么需要自我剖析？知己知彼才有希萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)入馬 鞍 山 路 綜合了寫(xiě)字

29、樓、住宅、商業(yè)、酒店物業(yè)與一體的合肥真正意義上的第一個(gè)綜合體項(xiàng)目;萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)引進(jìn)了中國(guó)第五家、安徽第一家六星級(jí)酒店威斯汀酒店；萬(wàn) 千 百 貨 吸 引 了240 余 家 品 牌 入 駐 ， 其 中Gucci 、Cerruti1881 、Gieves&Hawkes等一線精品均是首次進(jìn)駐安徽市場(chǎng)；室內(nèi)步行街是合肥首個(gè)室內(nèi)步行街概念，對(duì)消費(fèi)者吸引力較大。蕪湖路室內(nèi)步行街主力租戶區(qū)公寓威斯汀酒店辦公主口辦公萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)入馬 鞍 山 路蕪室內(nèi)步行街公寓辦公辦公萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)以零售、娛樂(lè)、餐飲為主，與 合肥目前商業(yè)項(xiàng)目相比，增大了娛樂(lè)以及餐飲比例；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)部分基本以主力店為主，主力店面積占商業(yè)面積的70%左右

30、，剩余面積業(yè)態(tài)基本為零售和餐飲，其中B1樓引進(jìn)沃爾瑪超市，4層引進(jìn)了萬(wàn)達(dá)電影院，是合肥首家IMAX影院。百貨, 31.63%超市, 13.51%零售, 26.12%餐飲, 9.99%電器, 4.16%單元商鋪按業(yè)態(tài)面積比例按主力店及單元商鋪面積比例30%主力店70%*該面積比例未考慮酒店餐飲以及健身部分、室外商業(yè)街商業(yè)面積，也未考慮商業(yè)配套用房等商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施面積，特此說(shuō)明。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)以零售、娛樂(lè)、餐飲為主，與 合肥目前商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目本體分析望江東路太湖路徽州大道寧國(guó)路（美食餐飲街）合巢路本案馬鞍山路濱湖方向省行政服務(wù)中心政務(wù)區(qū)方向高鐵站方向項(xiàng)目位于美食街寧國(guó)路，周邊高等學(xué)院較多；本案距離

31、馬鞍山路較近，屬馬鞍山商圈輻射范圍；周邊小區(qū)較多，有固定消費(fèi)群體。項(xiàng)目位置項(xiàng)目本體分析望江東路太湖路徽州大道寧國(guó)路（美食餐飲街）合巢項(xiàng)目規(guī)劃星光天地項(xiàng)目規(guī)劃為地上15層地下3層的大型美食休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)，總建面9萬(wàn)平方；計(jì)劃引入一線國(guó)際美食、時(shí)尚、主題餐廳及商務(wù)、大型餐飲品牌，匯聚中西方各式餐飲，打造安徽最具規(guī)模、最有特色，集餐飲、娛樂(lè)、休閑、酒店、購(gòu)物五大業(yè)態(tài)為一體的體驗(yàn)式餐飲娛樂(lè)休閑歡樂(lè)MALL。 本案位于寧國(guó)路龍蝦美食一條街內(nèi)，目前政府將寧國(guó)路作為合肥市的餐飲娛樂(lè)休閑名街來(lái)規(guī)劃定位；本案將充分利用這一規(guī)劃作為項(xiàng)目的產(chǎn)品形象定位，塑造寧國(guó)路商業(yè)的標(biāo)桿！項(xiàng)目規(guī)劃星光天地項(xiàng)目規(guī)劃為地上15層地下3

32、層的大型項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)41望江路：計(jì)劃于2019年年底進(jìn)行改造，規(guī)劃道路紅線寬度為55米，改造后的望江路中段寬度可以達(dá)到雙向6到8車道；馬鞍山路：高架到達(dá)火車站、濱湖區(qū)，交通十分便利；軌道1號(hào)線：二期規(guī)劃獲批，計(jì)劃今年6月動(dòng)工；徽州大道：在建與南二環(huán)和高鐵站銜接的高架，未來(lái)從徽州大道可方便到達(dá)高鐵南站；公交線路：寧國(guó)路公交線有11路、17路、109路3條公交線路到達(dá)本項(xiàng)目。項(xiàng)目周邊交通43望江路：計(jì)劃于2019年年底進(jìn)行改造，規(guī)劃道路紅線寬度為SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：1、緊鄰馬鞍山商圈，受區(qū)域輻射，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)十分明顯。2、位于美食街核心位置。3、項(xiàng)目周邊和小區(qū)較多，提供了基礎(chǔ)

33、的消費(fèi)群。4、項(xiàng)目地塊較為方正，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)。5、本案資金鏈充足，為招商品牌的樹(shù)立及甄選提供了保障。劣勢(shì)（W）：1、周邊商業(yè)整體檔次不高，影響項(xiàng)目品質(zhì)。2、整體商業(yè)環(huán)境不成熟，人氣較差。3、東面及南面為小區(qū)住宅，影響本案?jìng)€(gè)別業(yè)態(tài)的招商布置。4、項(xiàng)目單層面積較大，不利于招商項(xiàng)目的快速引進(jìn)；局限于大財(cái)團(tuán)招商，招商受眾范圍小。機(jī)會(huì)（O）：1、寧國(guó)路的改造升級(jí)，促進(jìn)整個(gè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。2、馬鞍山路輕軌即將全面開(kāi)工，交通將更便利。3、寧國(guó)路缺乏一個(gè)商業(yè)的標(biāo)桿項(xiàng)目，為本案品牌的樹(shù)立提供了一個(gè)有利的機(jī)會(huì)。威脅（T）：1、受全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的影響，個(gè)別一二線連鎖店擴(kuò)張分店的腳步放緩。2、合肥現(xiàn)有大型綜合體

34、將分流部分商家。3、項(xiàng)目附近在建商業(yè)項(xiàng)目多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。4、未來(lái)合肥推出的商業(yè)用地多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。5、項(xiàng)目對(duì)面將營(yíng)建服裝批發(fā)大市場(chǎng)，對(duì)本項(xiàng)目相關(guān)業(yè)態(tài)規(guī)劃造成極大影響。SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：機(jī)會(huì)（O）：劣勢(shì)及威脅的對(duì)策“S+W”-用自身的優(yōu)勢(shì)彌補(bǔ)劣勢(shì) “O+P”-用存在的機(jī)會(huì)解決威脅的問(wèn)題劣勢(shì)及威脅的對(duì)策“S+W”-用自身的優(yōu)勢(shì)彌補(bǔ)劣Five 項(xiàng)目定位分析有效定位對(duì)招商的影響？城市主要消費(fèi)人群分析城市消費(fèi)行為模式分析城市消費(fèi)潛力分析項(xiàng)目定位分析代表性商家分析準(zhǔn)確的消費(fèi)及商家分析，可以為項(xiàng)目提供可靠的定位基點(diǎn)Five 項(xiàng)目定位分析有效定位對(duì)招商的影響？準(zhǔn)確的消費(fèi)及主要消費(fèi)人群分析 通過(guò)對(duì)合肥市

35、調(diào)發(fā)現(xiàn)，目前合肥市薪資主要集中在2000-4000元，消費(fèi)群體也以年輕人和年輕家庭為主，其中家庭式消費(fèi)比較突出。主要消費(fèi)人群特征主要消費(fèi)人群分析 通過(guò)對(duì)合肥市調(diào)發(fā)現(xiàn)，目前合消費(fèi)行為模式分析商業(yè)場(chǎng)所類型： “綜合型一站式購(gòu)物中心”、“大型超市 /賣(mài)場(chǎng)”和 “商業(yè)步行街”是最經(jīng)常光顧的商業(yè)類型。經(jīng)常光顧的商業(yè)場(chǎng)所：淮河路步行街、百盛百貨、百貨大樓、商之都和鼓樓商廈，尤其是外地客戶光顧淮河路步行街的比例非常高。選擇購(gòu)物場(chǎng)所的原因：購(gòu)物環(huán)境和配套設(shè)施，其次關(guān)注原因?yàn)樵搱?chǎng)所商品和商場(chǎng)地點(diǎn)。購(gòu)物行為分析18-25歲更喜歡步行街類商業(yè)，時(shí)尚潮流型26-35歲看著品牌、價(jià)格，追求購(gòu)物帶來(lái)的高品質(zhì)生活36-45

36、歲家庭型，喜歡一站式購(gòu)物、交通、產(chǎn)品品質(zhì)等45歲以上注重性價(jià)比，更喜歡去大型超市、賣(mài)場(chǎng)，喜歡交通便利的場(chǎng)所合肥居民購(gòu)物特點(diǎn)年齡與購(gòu)物特點(diǎn)消費(fèi)行為模式分析商業(yè)場(chǎng)所類型： “綜合型一站式購(gòu)物中菜系的喜好通常會(huì)選擇的餐飲場(chǎng)所為美食一條街 和特色餐飲/主題餐廳；徽菜、川菜、火鍋、燒烤是普遍最受歡迎的菜系或餐飲形式；周邊居民對(duì)湘菜和日本料理更為青睞。就餐習(xí)慣：外出就餐最多的情況為“朋友聚會(huì) ”和“家庭消費(fèi)”；周邊居民的家庭消費(fèi)情況更高，外出人群就餐較多合肥居民餐飲特點(diǎn)餐飲行為分析18-25歲朋友聚會(huì)，喜歡美食街，追求娛樂(lè)性與性價(jià)比26-35歲美食街、高檔餐廳、各種料理、自助餐，追求時(shí)尚與檔次36-45歲

37、家庭與朋友聚會(huì)，住重健康、口味、檔次45歲以上更喜歡地方口味年齡與餐飲特點(diǎn)菜系的喜好通常會(huì)選擇的餐飲場(chǎng)所為美食一條街 和特色餐飲/休閑娛樂(lè)行為分析休閑娛樂(lè)習(xí)慣去KTV唱歌、逛公園、去電影院看電影是合肥居民最經(jīng)常進(jìn)行的休閑娛樂(lè)活動(dòng)；其中，目前主要的合肥商業(yè)消費(fèi)者較喜愛(ài)酒吧 、茶館 、 游樂(lè)場(chǎng)這些休閑娛樂(lè)活動(dòng)；18-25歲網(wǎng)吧、KTV、電影院、酒吧26-35歲娛樂(lè)會(huì)所、KTV、電影院、酒吧、茶館、咖啡廳、健身等36-45歲茶館、健身、電影院、酒吧、逛公園等45歲以上逛公園、茶館等年齡與娛樂(lè)習(xí)慣合肥居民休閑娛樂(lè)習(xí)慣休閑娛樂(lè)行為分析休閑娛樂(lè)習(xí)慣去KTV唱歌、逛公潛在消費(fèi)人群分析 未來(lái)主要客群集中在項(xiàng)目

38、周邊，包括馬鞍山路覆蓋范圍。將此部分人群與項(xiàng)目自身特色相結(jié)合，盡可能的從合肥商業(yè)林立的項(xiàng)目中脫穎而出。潛在消費(fèi)人群分析 未來(lái)主要客群集中在項(xiàng)目周大多數(shù)商家都在加大擴(kuò)店步伐，將目光從一、二線城市轉(zhuǎn)移到三線城市，但是比較謹(jǐn)慎，大多數(shù)都是與品牌商城合作。在滿足周邊市場(chǎng)消費(fèi)為主的基礎(chǔ)上，輻射合肥其他區(qū)域檔次以中檔為主，餐飲、娛樂(lè)是他們希望項(xiàng)目必備的業(yè)態(tài)。同時(shí)為合肥增加旅游特色，成為旅游消費(fèi)必到地。合肥作為中部城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)落后于東部沿海城市，但是得益于中央政策及自身科技實(shí)力，近年來(lái)發(fā)展迅速，已成為全國(guó)增速最快的省會(huì)城市合肥商業(yè)正由百貨等單一商業(yè)向購(gòu)物中心綜合商業(yè)轉(zhuǎn)變，大體量商業(yè)體帶動(dòng)了多個(gè)區(qū)域商圈的形成

39、，未來(lái)合肥商業(yè)供應(yīng)巨大，將給整個(gè)商業(yè)環(huán)境帶來(lái)嚴(yán)峻壓力政府未來(lái)規(guī)劃，周邊商業(yè)項(xiàng)目供給量將大幅增加，一旦入市，區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈。本項(xiàng)目面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)主要是眾多商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生的分流，應(yīng)選擇合適的定位來(lái)進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，并且通過(guò)良好的招商及運(yùn)營(yíng)來(lái)維持長(zhǎng)期良好發(fā)展宏觀發(fā)展概要商業(yè)發(fā)展概要商戶分析區(qū)域商業(yè)研究目標(biāo)消費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目者研究分析項(xiàng)目定位分析星光天地合肥作為中部城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)落合肥商業(yè)正由百貨等單一商政府未來(lái)星光天地購(gòu)閑食樂(lè)游美食街第1多維生活廣場(chǎng) 釋義：清晰的向商戶及受眾傳達(dá)項(xiàng)目“是什么”，同時(shí)傳達(dá)規(guī)模優(yōu)勢(shì)和地段優(yōu)勢(shì)。強(qiáng)化項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值，突出項(xiàng)目是寸土寸金之地，有極高的投資價(jià)值。突出業(yè)態(tài)的功能性：國(guó)際化

40、、一站式，集購(gòu)物、休閑、美食、娛樂(lè)、旅游功能的地標(biāo)性購(gòu)物中心項(xiàng)目定位星光天地項(xiàng)目定位Six 業(yè)態(tài)建議及招商策略怎樣才能贏得商戶的認(rèn)可？業(yè)態(tài)分布建議招商策略商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式全國(guó)連鎖商場(chǎng)信息招商成功是商業(yè)成功的前提條件，只有充分認(rèn)識(shí)商戶的需求，才能在博弈中實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)與商戶的多贏局面Six 業(yè)態(tài)建議及招商策略怎樣才能贏得商戶的認(rèn)可？招商成項(xiàng)目初步招商定位業(yè)態(tài)分布建議夜總會(huì)、KTV迪吧、電玩項(xiàng)目初步招商定位業(yè)態(tài)分布建議夜總會(huì)、KTV迪吧、電玩百貨公司中高檔中高檔高檔中高檔中檔環(huán)球電影城社區(qū)生活配套娛樂(lè)中心時(shí)尚主題店星光天地業(yè)態(tài)規(guī)劃建議業(yè)態(tài)定位百貨公司中高檔中高檔高檔中高檔中檔環(huán)球電影城社區(qū)生活配套娛樂(lè)時(shí)尚主

41、題店 夏奈爾(Chanel) 路易威登Louis Vuitton 迪奧Dior 、范思哲Versace 、古奇歐古孜Gucci 、巴寶莉(Burberry) 、紀(jì)梵希、喬治阿瑪尼(Giorgio armani) 品牌服飾休閑餐飲兒童天地咖啡： 星巴克、上島等茶樓：避風(fēng)塘、仙蹤林等中餐：沈記靚湯、譚火鍋等西餐：麥當(dāng)勞、肯德基等健將游樂(lè)場(chǎng)、電玩城、網(wǎng)吧等時(shí)尚主題店業(yè)態(tài)細(xì)分時(shí)尚主題店 夏奈爾(Chanel) 路易威登Loui嘉禾影城永樂(lè)影城設(shè)置4-5個(gè)可以容納百人左右的小型多廳電影城；可以引進(jìn)諸如嘉禾、永樂(lè)、環(huán)藝、金逸等滬上知名小廳電影城；環(huán)球影城嘉禾影城永樂(lè)影城設(shè)置4-5個(gè)可以容納百人左右的小型多

42、廳電影城娛樂(lè)中心羅杰、真愛(ài)、MAYA等錢(qián)柜、好樂(lè)迪等大型歌舞廳大型夜總會(huì)KTV歡樂(lè)城特色酒吧PARK97、官邸、東魅等天上人間、金色大帝等浴場(chǎng)九鼎，水晶之戀等娛樂(lè)中心業(yè)態(tài)細(xì)分娛樂(lè)中心羅杰、真愛(ài)、MAYA等錢(qián)柜、好樂(lè)迪等大型歌舞廳大型夜生活配套王壘形象設(shè)計(jì)中心、自然美護(hù)膚美發(fā)中心等藥 店美容、美發(fā)干 洗 店郵局、銀行柯達(dá)、富士、快圖美等沖 印 店。錦江大藥房、雷允上國(guó)藥公司等正章干洗、福奈特干洗等中國(guó)郵政、中國(guó)銀行等社區(qū)生活配套業(yè)態(tài)細(xì)分生活配套王壘形象設(shè)計(jì)中心、藥 店美容、美發(fā)干 洗 大賣(mài)場(chǎng)環(huán)球電影城社區(qū)生活配套娛樂(lè)中心時(shí)尚主題店獨(dú)立設(shè)置日常購(gòu)物區(qū)獨(dú)立設(shè)置娛樂(lè)特區(qū)集中設(shè)置時(shí)尚休閑區(qū)形成四大功能分

43、區(qū)酒店服務(wù)獨(dú)立設(shè)置酒店特區(qū)業(yè)態(tài)分布大賣(mài)場(chǎng)環(huán)球電影城社區(qū)生活配套娛樂(lè)中心時(shí)尚主題店獨(dú)立設(shè)置獨(dú)立設(shè)代表性商家分析公司簡(jiǎn)介 PAPA JOHNS國(guó)際公司是全球三大比薩連鎖企業(yè)之一。PAPAJOHNS公司連續(xù)9年在美國(guó)快餐行業(yè)客戶滿意指數(shù)（ACSI）評(píng)比中榮獲第一名。截至2019年，PAPA JOHNS全球共擁有餐廳3,500多家，遍布美國(guó)各州和30個(gè)國(guó)際市場(chǎng)。 中國(guó)發(fā)展背景及運(yùn)營(yíng)情況 棒約翰自2019年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以來(lái)，在中國(guó)的餐廳總數(shù)已達(dá)到150多家。并計(jì)劃未來(lái)5年以100%的增長(zhǎng)速度發(fā)展。棒約翰選址情況 棒約翰一般選在人流量較大、周邊商業(yè)檔次較好的地段。店鋪面積也較大。消費(fèi)人群為城市中產(chǎn)階級(jí)。目

44、前合肥市場(chǎng)只有一家店。代表性商家分析公司簡(jiǎn)介中國(guó)發(fā)展背景及運(yùn)營(yíng)情況棒約翰選址情況公司簡(jiǎn)介 味千（中國(guó)）控股有限公司是中國(guó)快速休閑餐廳最大的連鎖經(jīng)營(yíng)商之一，日本“味千拉面”連鎖店的中國(guó)與香港總代理，業(yè)務(wù)覆蓋中國(guó)、香港及澳門(mén)地區(qū)。中國(guó)發(fā)展背景及運(yùn)營(yíng)情況 已在香港、深圳、廣州、上海、福州、大連、杭州、南京等地區(qū)設(shè)有300多家分店，目前在合肥有5家店。選址情況 與大型商超一起，或位于人流量較多路段。消費(fèi)人群廣泛。味千拉面公司簡(jiǎn)介中國(guó)發(fā)展背景及運(yùn)營(yíng)情況味千拉面公司簡(jiǎn)介 pankoo釜山料理” 韓式餐廳由上海盤(pán)古餐飲管理有限公司于2019年投資設(shè)立。釜山料理(Pankoo)主營(yíng)韓國(guó)特色美食,以燒烤為主要經(jīng)

45、營(yíng)特色。中國(guó)發(fā)展背景及運(yùn)營(yíng)情況 釜山料理(Pankoo)目前是上海韓餐市場(chǎng)內(nèi)門(mén)店最多 ,規(guī)模最大的連鎖餐飲店。品牌創(chuàng)建以來(lái)，因其時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)的餐飲文化特色，深得都市人的喜愛(ài)，成為上?！叭藲狻鳖H高的韓餐料理。選址情況 人流量大、周邊環(huán)境較好地段。目前合肥一家店。主要消費(fèi)群體為城市年輕群體，新富家庭。釜山料理公司簡(jiǎn)介中國(guó)發(fā)展背景及運(yùn)營(yíng)情況釜山料理公司簡(jiǎn)介 采用超市型的自助購(gòu)物方式，以合理可信的價(jià)格提供顧客希望的商品。自1984年成立至今，在令全世界擁有超過(guò)700家大型專賣(mài)店，2019年全球休閑服飾排名第七。中國(guó)發(fā)展背景及運(yùn)營(yíng)情況 優(yōu)衣庫(kù)計(jì)劃未來(lái)十年在中國(guó)開(kāi)設(shè)1000家店鋪，實(shí)現(xiàn)每年1萬(wàn)億日元（

46、合109億美元）的營(yíng)收，從2019年起，優(yōu)衣庫(kù)將以每年開(kāi)100多家店的速度在中國(guó)擴(kuò)張 。選址情況 選在品牌商家內(nèi)，與其定位相一致。目前合肥有一家，在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。優(yōu)衣庫(kù)公司簡(jiǎn)介中國(guó)發(fā)展背景及運(yùn)營(yíng)情況優(yōu)衣庫(kù) 大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大產(chǎn)業(yè)。已在全國(guó)開(kāi)業(yè)49座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、26家五星級(jí)酒店、730塊電影銀幕、40家百貨店、45家量販KTV。2019年目標(biāo)：資產(chǎn)3000億元，年收入2000億元，年納稅300億元，成為世界一流企業(yè)。起步：奠定基礎(chǔ)1988-1991立足:雄踞濱城1992-20192019-2000 大連市西崗住宅開(kāi)發(fā)總公司成立 200

47、0年5月，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為支柱產(chǎn)業(yè)，南下 萬(wàn)達(dá)訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式誕生，積極與沃爾瑪、時(shí)代華納等企業(yè)合作，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)駐各地黃金地段 商業(yè)地產(chǎn)成為第一支柱產(chǎn)業(yè) 1992年8月改制， 成都、北上長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立 1994年成立足球俱樂(lè)部，當(dāng)年奪甲A冠軍國(guó)際化：文化產(chǎn)業(yè)2019年起跨越：商業(yè)地產(chǎn)2019-2019擴(kuò)張：跨區(qū)域發(fā)展 2019年5月并購(gòu)美國(guó)CTM院線 文化產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)在集團(tuán)5大支柱產(chǎn)業(yè)中地位提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式及全國(guó)連鎖商場(chǎng)信息商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分析 大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)地產(chǎn)、高萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)特點(diǎn)：資源 訂單模式整合土地資源、商戶資源 效果 1：招商前置，不僅解決了開(kāi)業(yè)壓力，同時(shí)將招商

48、成效轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)鏈上游競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 效果 2：“訂單模式”的“做對(duì)程序”，成為萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式的核心之一。 招商 “國(guó)際商業(yè)品牌戰(zhàn)略合作伙伴”+“國(guó)內(nèi)一線品牌”+“萬(wàn)達(dá)自主商業(yè)產(chǎn)業(yè)” 效果1：對(duì)地方政府、小商戶、置業(yè)投資者產(chǎn)生較強(qiáng)吸引力 效果 2：有效支持開(kāi)業(yè)，縮短商業(yè)孵化期銷售 只租不售購(gòu)物中心 必須銷售住宅、部分寫(xiě)字樓、社區(qū)商鋪 效果 1：只租不售部分，整體經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)商業(yè)的吸引力 效果 2：第三代產(chǎn)品的銷售部分相對(duì)前兩代顯著增加，解決資金鏈問(wèn)題 效果 3：核心位置、城市綜合體，銷售部分成本低、利潤(rùn)高商業(yè)運(yùn)營(yíng)自主招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，對(duì)后期業(yè)態(tài)調(diào)整形成較大支持萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)特點(diǎn)：訂單模式解析 萬(wàn)達(dá)“訂單模式

49、” 對(duì)其商業(yè)資源平臺(tái)發(fā)揮著核心的作用。 聯(lián)合發(fā)展：也叫共同選址。即萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利和義務(wù)。與萬(wàn)達(dá)簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無(wú)論萬(wàn)達(dá)到什么地方開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這些合作伙伴都要跟隨開(kāi)店。 平均租金：不再就單個(gè)項(xiàng)目的租金水平進(jìn)行談判，節(jié)約談判時(shí)間，從而保證了快速擴(kuò)張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。將全國(guó)的城市分三等租金：一等是北京、上海、廣州；二等是省會(huì)城市；三等是其他城市。 先租后建：招商在前，建設(shè)在后，或者叫“做對(duì)程序”。招商在前的原因是： 招商絕非招一個(gè)主力店的問(wèn)題。做一個(gè)購(gòu)物中心一般有七、八家主力店

50、，而且是不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一起，才能滿足一站式購(gòu)物的需求，同時(shí)提高所有商家的效益。主力店簽約時(shí)都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，可以降低風(fēng)險(xiǎn)。由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在開(kāi)工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，且約定商業(yè)廣場(chǎng)從建成后的第91 天起開(kāi)始計(jì)租，因此租戶不管進(jìn)沒(méi)進(jìn)場(chǎng)，購(gòu)物中心只要開(kāi)業(yè)，一兩個(gè)月就能收到租金。 技術(shù)對(duì)接：也叫共同設(shè)計(jì)。首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求要多大的面積、高度、出入口、交通體系等，再由萬(wàn)達(dá)做出方案來(lái)認(rèn)證，是否合適，提出意見(jiàn)，等設(shè)計(jì)圖紙確定之后，雙方正式簽訂一個(gè)具有法律效力的確認(rèn)書(shū)，然后要合作伙伴馬上打一筆保證金。保證主力店商家的需求在開(kāi)工前就能得到確定，避免商家進(jìn)場(chǎng)后的改建，

51、減少浪費(fèi)，因此租賃面積完全被租金所覆蓋，沒(méi)有無(wú)效面積。 訂單模式解析 金鷹商貿(mào)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的高級(jí)時(shí)尚百貨連鎖品牌，現(xiàn)已成為在國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)最大的百貨公司之一。經(jīng)過(guò)15年發(fā)展已形成立足江蘇、輻射華東、積極拓展內(nèi)地二線城市市場(chǎng)格局。百貨三種經(jīng)營(yíng)模式比較管理服務(wù),0.10 , 0%租金收入,0.39 , 1%直銷,7.91 , 7%聯(lián)銷,101.09 ,92%銷售所得款項(xiàng)總額（億元）管理服務(wù),0.09 , 0%租金收入,0.37 , 1%直銷, 6.76 ,28%聯(lián)銷, 17.29 ,71%經(jīng)營(yíng)收入(億元）扣點(diǎn)率（傭金率）為20.0% 經(jīng)營(yíng)模式：采取聯(lián)營(yíng)、直營(yíng)、租賃三者方式結(jié)合進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，其中聯(lián)營(yíng)是收入主要

52、來(lái)源，占總經(jīng)營(yíng)收入的71%。2019年金鷹百貨聯(lián)營(yíng)、直營(yíng)、租賃及管理服務(wù)銷售額及營(yíng)業(yè)收入分布情況 金鷹商貿(mào)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的高級(jí)時(shí)尚百貨連鎖品牌，現(xiàn) 消費(fèi)者定位：金鷹百貨與銀行聯(lián)合以白金、金、銀卡，將城市中高端消費(fèi)者實(shí)施分級(jí)會(huì)員管理，截至2019年低，會(huì)員達(dá)到82.6萬(wàn)，會(huì)員銷售額占據(jù)了總銷售額癿62.8%28.5835.7748.5862.4981.92109.560%60%64%65%63%63%56%60%58%62%66%64%040206080120100201920192019201920092019銷售額會(huì)員銷售額占比研究發(fā)現(xiàn)：金鷹百貨會(huì)員達(dá)到82.6萬(wàn)人；會(huì)員銷售占總銷售額的60%以上

53、；會(huì)員卡分為白金卡、金卡、銀卡三等，對(duì)消費(fèi)者實(shí)施分級(jí)會(huì)員管理金鷹百貨歷年會(huì)員銷售額占比，總銷售額（億元）目標(biāo)消費(fèi)人群組成：白金卡主要針對(duì)城市高端消費(fèi)者、政府及事業(yè)單位人群；金卡主要針對(duì)城市精英白領(lǐng)、中端消費(fèi)者；銀卡主要針對(duì)城市大眾消費(fèi)群體，以城市中端收入及中低端消費(fèi)者為主 消費(fèi)者定位：金鷹百貨與銀行聯(lián)合以白金、金、銀卡全國(guó)連鎖商場(chǎng) 銀泰百貨集團(tuán)是以百貨零售業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的百貨零售集團(tuán)。集團(tuán)以實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化、集約化為目標(biāo)，結(jié)合銀泰百貨的優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新、業(yè)態(tài)創(chuàng)新，實(shí)施品牌 戰(zhàn)略，形成具備銀泰商業(yè)文化特色的大型零售企業(yè)品牌。公司是一家外資企業(yè)，總部位于北京市建國(guó)門(mén)外大街2號(hào)北京銀泰中心，公司董

54、事長(zhǎng)沈國(guó)軍，為北京浙商協(xié) 會(huì)會(huì)長(zhǎng)?？偛弥苊骱?，管理學(xué)博士。公司于2019年3月20日在香港聯(lián)交所掛牌上市。全國(guó)連鎖商場(chǎng) 銀泰百貨 北京王府井百貨（集團(tuán)）股份有限公司，簡(jiǎn)稱“王府井百貨”，前身是享譽(yù)中外的新中國(guó)第一店-北京市百貨大樓，創(chuàng)立于1955年。公司經(jīng)過(guò)五十年的創(chuàng)業(yè)、發(fā)展，現(xiàn)已成為國(guó)內(nèi)專注于百貨業(yè)態(tài)發(fā)展的最大零售集團(tuán)之一，也是在上海證券交易所掛牌的上市公司。公司1991年組建集團(tuán)，1993年改組股份制，1994年完成社會(huì)公募后在上海證券交易所上市，2019年加盟北京控股有限公司成為紅 籌股的一員。2000年9月與東安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性資產(chǎn)重組，成為北京最大的零售集團(tuán)。2019年，公司入選國(guó)家商

55、務(wù)部重點(diǎn)扶植的全國(guó)20家大型流通企業(yè)行 列。 北京王府井百貨（集團(tuán)）股份有限公司，簡(jiǎn) 中航技深圳公司是中國(guó)航空技術(shù)進(jìn)出口總公司的分支機(jī)構(gòu)。目前已發(fā)展成為集高科技工業(yè)制造、地產(chǎn)物業(yè)酒店、進(jìn)出口貿(mào)易、百貨零售和金融證券為一體的綜合性企業(yè)集團(tuán)深圳中航集團(tuán)集團(tuán)擁有中航實(shí)業(yè)、深天馬、飛亞達(dá)、深南光等四家境內(nèi)外上市公司；擁有深南電路、江南信托、江南證券、中航地產(chǎn)、天虹商場(chǎng)、中航商貿(mào)、中航物業(yè)、格蘭 云天、上海賓館等一批在行業(yè)和地方具有影響力的骨干企業(yè)。 深南天虹商場(chǎng) 南山常興天虹商場(chǎng) 天虹購(gòu)物廣場(chǎng) 寶安創(chuàng)業(yè)天虹商場(chǎng) 東莞天虹商場(chǎng) 南昌中山路天虹保利天虹嘉興天虹百貨 鼎誠(chéng)天虹東門(mén)天虹商場(chǎng) 福民天虹商場(chǎng) 龍華

56、天虹商場(chǎng) 南昌江大天虹商場(chǎng) 廈門(mén)匯騰天虹商場(chǎng) 龍崗雙龍?zhí)旌缟虉?chǎng) 沙井天虹商場(chǎng) 梅林天虹商場(chǎng) 龍崗新城天虹商場(chǎng) 布吉天虹商場(chǎng) 寶安前進(jìn)天虹商場(chǎng) 西麗天虹商場(chǎng) 惠州天虹商場(chǎng) 常平天虹商場(chǎng) 松崗天虹商場(chǎng) 福州萬(wàn)象天虹百貨 廈門(mén)大西洋天虹百貨 民治天虹全國(guó)網(wǎng)絡(luò) 中航技深圳公司是中國(guó)航空技術(shù)進(jìn)出口深南天虹商 茂業(yè)國(guó)際控股有限公司主營(yíng)百貨零售業(yè)務(wù)，于2019年3月開(kāi)設(shè)了首家百貨店深圳東門(mén)店，經(jīng)過(guò)十余年的長(zhǎng)足發(fā)展，公司在珠三角、長(zhǎng)三角、西南區(qū)共擁有15家百貨門(mén)店，處于區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)地位，并快速成為中國(guó)百貨業(yè)的龍頭。全國(guó)網(wǎng)絡(luò)茂業(yè)百貨東門(mén)店茂業(yè)百貨華強(qiáng)北店茂業(yè)百貨深南店茂業(yè)百貨會(huì)員店茂業(yè)百貨珠海店茂業(yè)百貨重慶江北店茂

57、業(yè)百貨重慶解放碑店茂業(yè)百貨無(wú)錫店控股成商集團(tuán)(成都人民商場(chǎng)7間店鋪) 茂業(yè)國(guó)際控股有限公司主營(yíng)百貨零售業(yè)務(wù)，于201 巴黎春天集團(tuán)(全稱Pinault Printemps-Redoute,即碧諾-春天-雷都集團(tuán),簡(jiǎn)稱PPR)是世界第三大奢侈品和零售業(yè)巨頭。 1865年春天百貨在流行時(shí)尚的發(fā)源地-法國(guó)巴黎開(kāi)始了她的事業(yè)生命， 至今已擁有百余年的經(jīng)營(yíng)歷史 。2019年組建巴黎春天百貨（中國(guó)）有限公司，當(dāng)時(shí)的發(fā)起人包括上海巴黎春天百貨、法國(guó)巴黎春天百貨、寶姿（國(guó)際）集團(tuán)。巴黎春天百貨（中國(guó)）有限公司現(xiàn)發(fā)展為具有國(guó)際資本背景的大型百貨集團(tuán)，主要股東有寶姿（國(guó)際）集團(tuán)、花旗銀行、英國(guó)3i公司 巴黎春天集

58、團(tuán)(全稱Pinault Printem根據(jù)輻射商圈的消費(fèi)力水平?jīng)Q定各業(yè)態(tài)組合的比重，商品的檔次等；根據(jù)各業(yè)態(tài)和品牌商家的契合度與布局習(xí)慣性來(lái)考慮目標(biāo)商家的組合。最佳商品結(jié)構(gòu)組合與目標(biāo)商家組合根據(jù)輻射商圈的消費(fèi)力水平?jīng)Q定各業(yè)態(tài)組合的比重，商品的檔次等；結(jié)合項(xiàng)目的功能定位與業(yè)態(tài)定位，分區(qū)域與樓層進(jìn)行業(yè)態(tài)細(xì)分，最終明確項(xiàng)目業(yè)態(tài)的分布。 樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃：九層平面 八層平面 七層平面 六層平面 五層平面 四層平面 三層平面 會(huì)所 貴族電影院 KTV娛樂(lè)中心迪吧、電玩 綜合餐飲、游藝 兒童、運(yùn)動(dòng)服飾男裝 二層平面 地下一層平面 一層平面 十層平面 會(huì)所 女裝 世界名品街，珠寶妝品、銀行等 超級(jí)市場(chǎng)十一層平面

59、 會(huì)所 業(yè)態(tài)組合與分布結(jié)合項(xiàng)目的功能定位與業(yè)態(tài)定位，分區(qū)域與樓層進(jìn)行業(yè)態(tài)細(xì)分，最終招商策略免租裝修期租金支付方式物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠條件物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司對(duì)于入駐企業(yè)對(duì)外宣傳的支持和合作方式車位的合理化管理招商策略免租裝修期租金方案分租租金方案注：此租金方案各樓層面積為可分割；各樓層的面積按設(shè)計(jì)圖紙計(jì)容建筑面積初步計(jì)算，具體每一層精確面積可稍作調(diào)整。租金方案分租租金方案注：此租金方案各樓層面積為可分割；各其它工程條件及配套要求等其它工程條件及配套要求等項(xiàng)目規(guī)劃方案建議項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)物業(yè)形態(tài)定位來(lái)確定各功能組團(tuán)的具體分布。重點(diǎn)考慮以下幾方面要求 ：商業(yè)主要與次要入口的位置與數(shù)量；建筑覆蓋

60、率是否用足，即底層商業(yè)面積最大化，盡量對(duì)樓層數(shù)有所控制；根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)置的要求是否有足夠的室內(nèi)與室外停車位；（包括大中型車輛）消防通道與整體交通組織；戶外廣場(chǎng)的設(shè)置；項(xiàng)目規(guī)劃方案建議項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)物業(yè)形態(tài)定各功能分區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 對(duì)不同功能分區(qū)或業(yè)態(tài)分類的產(chǎn)品，考慮其業(yè)態(tài)種類、組合、動(dòng)靜的原則，提出相關(guān)的建議。各功能分區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 對(duì)不同功能分區(qū)商場(chǎng)布局的原則 內(nèi)部空間圍合； 根據(jù)項(xiàng)目情況與業(yè)態(tài)的要求設(shè)置中庭來(lái)改善商場(chǎng)空間和購(gòu)物環(huán)境，并在局部設(shè)置小中廳，提升局部商鋪的價(jià)值。交通組織設(shè)計(jì)；（含垂直、水平的三維設(shè)計(jì)） 根據(jù)業(yè)態(tài)的要求考慮是否需設(shè)置卸貨平臺(tái)；同時(shí)根據(jù)商場(chǎng)的規(guī)模、檔次