商業(yè)零售業(yè)態(tài)與購物中心08214

1、商業(yè)零售業(yè)態(tài)與購物中心2008年2月2021/9/122（一）概念一、商業(yè)零售業(yè)態(tài)歷史演變美國日本臺灣2021/9/123美國零售業(yè)態(tài)的演化 1850 1900 1950 1980 1990 2000百貨店超級市場便利店專業(yè)店折扣店郵購倉儲商店購物中心雜貨店創(chuàng)業(yè) 急速成長創(chuàng)業(yè) 連鎖 自助式 多店鋪化 迎接信息挑戰(zhàn)創(chuàng)業(yè) 大型化 面臨新挑戰(zhàn) 創(chuàng)業(yè) 創(chuàng)業(yè) 提升規(guī)模 擴大商品收集能力創(chuàng)業(yè) 引進直銷 成立資料庫 飽和創(chuàng)業(yè) 摸索 革新創(chuàng)業(yè)（郊外型） 都市再開發(fā)型 娛樂性加強平緩發(fā)展 折扣店 便利商店 面臨威脅 改善經(jīng)營2021/9/124 1950 1960 1970 1980 1990 2000百貨店超

2、級市場食品超市便利商店專業(yè)店訪問銷售郵購電視購物購物中心倉儲店大超市全盛期 往郊外發(fā)展 集團化 革新 迎向新挑戰(zhàn)創(chuàng)業(yè) 急速成長 大型化 GMS化 向高附加值轉(zhuǎn)換 創(chuàng)業(yè) 添加情報裝備、服務機能 創(chuàng)業(yè) 折扣專業(yè)店 都市型專業(yè)店 革新創(chuàng)業(yè) 急速成長創(chuàng)業(yè) 成長 建立資料庫 高成長創(chuàng)業(yè) 急速成長創(chuàng)業(yè)（郊外型） 市中心大樓 郊外型大樓日本零售業(yè)態(tài)的演化創(chuàng)業(yè) 快速成長 高制度化 創(chuàng)業(yè) 調(diào)整方針 成長2021/9/125 1950 1960 1970 1980 1990 2000百貨公司百貨 店超級市場雜貨店便利商店專賣店郵購 購物中心倉儲商店大型超市創(chuàng)業(yè) 摸索期 經(jīng)營革新 快速成長期 多樣化 繁榮期 新挑戰(zhàn)

3、 轉(zhuǎn)型創(chuàng)業(yè) 試探期 成長期 低成長期 革新創(chuàng)業(yè) 發(fā)展期 面臨新挑戰(zhàn) 衰退期 創(chuàng)業(yè) 探索期 成熟 高速成長創(chuàng)業(yè) 探索緩慢成長創(chuàng)業(yè) 探索中緩慢成長創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè) 成長中臺灣零售業(yè)態(tài)的演化創(chuàng)業(yè) 探索中創(chuàng)業(yè) 萌芽期 組織化 成長期2021/9/126二、商業(yè)零售業(yè)態(tài)分類2021/9/127業(yè) 態(tài)基 本 特 點選址商圈與目標顧客規(guī)模商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)商品售賣方式服務功能管理信息系統(tǒng)1.食雜店位于居民區(qū)內(nèi)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)輻射半徑0.3公里，目標顧客以相對固定的居民為主營業(yè)面積一般在100平方米以內(nèi)以香煙、飲料、酒、休閑食品為主柜臺式和自選式相結(jié)合營業(yè)時間12小時以上初級或不設(shè)立2.便利店商業(yè)中心區(qū)，交通要道以及車站

4、、醫(yī)院、學校、娛樂場所、辦公樓、加油站等公共活動區(qū)商圈范圍小，顧客步行5分鐘內(nèi)到達，目標顧客主要為單身者、年輕人。顧客多為有目的購買。營業(yè)面積100平方米左右，利用率高即時食品、日用小百貨為主、有即時消費性、小容量、應急性等特點，商品品種在3000種左右，售價高于市場平均水平以開架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進行營業(yè)時間16小時以上，提供即使性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項服務項目程度較高3.折扣店居民區(qū)、交通要道等租金相對便宜的地區(qū)輻射半徑2公里左右，目標顧客主要為商圈內(nèi)的居民營業(yè)面積300500平方米商品平均價格低于市場平均水平，自有品牌占有較大的比例開架自選，統(tǒng)一結(jié)算用工精簡，為顧客提供有限的服

5、務一般4.超市市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)輻射半徑2公里左右，目標顧客以居民為主營業(yè)面積在6000平方米以下經(jīng)營包裝食品、生鮮食品和日用品。食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算營業(yè)時間12小時以上程度較高5.大型超市市、區(qū)商業(yè)中心，城郊結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)輻射半徑2公里以上，目標顧客以居民、流動顧客為主實際營業(yè)面積6000平方米以上大眾化衣、食、日用品齊全，一次性購齊，注重自有品牌開發(fā)自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算設(shè)不低于營業(yè)面積40的停車場程度較高6.倉儲式會員店城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道輻射半徑5公里以上，目標顧客以中小零售店、餐飲店、集團購買和流動顧

6、客為主營業(yè)面積6000平方米以上以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當部分，商品在4000種左右，實行低價、批量銷售自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算設(shè)相當于營業(yè)面積的停車場程度較高并對顧客實行會員制管理7.百貨店市、區(qū)商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地目標顧客以追求時尚和品位的流動顧客為主營業(yè)面積600020000平方米綜合性，門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化妝品、家庭用品、家用電器為主采取柜臺銷售和開架面售相結(jié)合方式注重服務，設(shè)餐飲、娛樂等服務項目和設(shè)施程度較高表1：有店鋪零售業(yè)態(tài)分類和基本特點2021/9/128表1（續(xù)）8.專業(yè)店市、區(qū)級商業(yè)中心以及百貨店、購物中心內(nèi)目標顧客以有目的

7、選購某類商品的流動顧客為主根據(jù)商品特點而定以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大采取柜臺銷售或開架面售方式從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識程度較高9.專賣店市、區(qū)級商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi)目標顧客以中高檔消費者和追求時尚的年輕人為主根據(jù)商品特點而定以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利采取柜臺銷售或開架面售方式、商品陳列、照明、包裝、廣告講究注重品牌聲譽，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，提供專業(yè)性服務一般10.家居建材商店城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比較高的地區(qū)目標顧客以擁有自由房產(chǎn)的顧客為主營業(yè)面積6000平方米以上商品以改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有

8、關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務為主采取開架自選方式提供一站式購足和一條龍服務，停車位300個以上較高11.購物中心社區(qū)購物中心市、區(qū)級商業(yè)中心商圈半徑為5-10公里建筑面積為5萬平方米以內(nèi)20-40個租賃店，包括大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務及其他店各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位300-500個各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)市區(qū)購物中心市級商業(yè)中心商圈半徑為10-20公里建筑面積10萬平方米以內(nèi)40-100個租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務設(shè)施等各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位500個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)城郊購物中

9、心城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商圈半徑為30-50公里建筑面積10萬平方米以上200個租賃店以上，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店及娛樂服務設(shè)施等各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位1000個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)12.工廠直銷中心一般遠離市區(qū)目標顧客多為重視品牌的有目的的購買單個建筑面積100-200平方米為品牌商品生產(chǎn)商直接設(shè)立，商品均為本企業(yè)的品牌采取自選式售貨方式多家店共有500個以上停車位各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)2021/9/129業(yè) 態(tài)基 本 特 點目標顧客商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)商品售賣方式服務功能1.電視購物以電視觀眾為主商品具有某種特點，與市場上同類商品

10、相比，同質(zhì)性不強以電視作為向消費者進行商品宣傳展示的渠道送貨到指定地點或自提2.郵購以地理上相隔較遠的消費者為主商品包裝具有規(guī)則性，適宜儲存和運輸以郵寄商品目錄為主向消費者進行商品宣傳展示的渠道，并取得定單送貨到指定地點3.網(wǎng)上商店有上網(wǎng)能力，追求捷性的消費者與市場上同類商品相比，同質(zhì)性強通過互聯(lián)網(wǎng)進行買賣活動送貨到指定地點4.自動售貨亭以流動顧客為主以香煙和碳酸飲料為主，商品品種在30種以內(nèi)由自動售貨機器完成售賣活動沒有服務5.電話購物根據(jù)不同的產(chǎn)品特點，目標顧客不同商品單一，以某類品種為主主要通過電話完成銷售或購買活動送貨到指定地點或自提無店鋪零售業(yè)態(tài)分類和基本特點 2021/9/1210

11、三、購物中心產(chǎn)生背景城市建設(shè)需要消費變化需要商業(yè)經(jīng)營需要地產(chǎn)發(fā)展需要2021/9/1211四、購物中心分類ICSC購物中心分類日本購物中心分類中國購物中心分類2021/9/1212ICSC購物中心的分類序號類型概念面積（SQFT）“錨定”客戶數(shù)量“錨定”者的類型輻射的商圈（英里）1鄰里型（Neighborhood）方便30000150000一個或多個超市32社區(qū)型Community百貨、方便1000003500002個或以上折扣型百貨店、大型超市、大型專賣店373力量型Power商品門類專賣2500006000003個或以上“門類殺手”，家居用品，折扣百貨，會員制賣場，折價店5104地區(qū)型Re

12、gional綜合百貨，時裝（封閉型Malls）4000008000002個或以上綜合百貨，折扣店，時裝，大賣場5155超地區(qū)型Super-regional與地區(qū)型相同，但商品種類和品牌更多 800000+3個或以上綜合百貨，集中采購商場服裝5256服飾/專賣店Fashion/Specialty服飾為導向80000250000無服飾5157直銷店（Outlet）生產(chǎn)商的直銷店50000400000無各類生產(chǎn)商的產(chǎn)品25758主題/節(jié)日（Theme/Festival）休閑、旅游為導向80000250000無餐飲、娛樂N/A2021/9/1213日本購物中心分類序號形態(tài)商圈人口業(yè)態(tài)1社區(qū)購物中心CS

13、C10萬20萬以GMS為核心店（General Merchandise store）及各類專門店2區(qū)域型購物中心RSC40萬以上二家以上GMS或百貨公司為主力店（Regional Shopping Center），100家以上專門店另具各類娛樂設(shè)施3鄰里型NSC5萬提供日常生活必需品及洗衣店等社區(qū)服務功能，成為社區(qū)日常生活的好幫手4與大型商圈相對應購物中心PC30萬以上特定商品之大型專門店，通過降低成本，集團共同采購優(yōu)勢，以低價吸引消費者2021/9/1214中國對購物中心之分類（2004GB/T18106-2004）序號形態(tài)選址商業(yè)與目標顧客規(guī)模商品（經(jīng)營）結(jié)構(gòu)商品售賣方式服務功能管理信息系

14、統(tǒng)1社區(qū)購物中心community shopping center市、區(qū)級商業(yè)中心商圈半徑為2-5建筑面積為5萬以內(nèi)20-40個租賃店，包括大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務及其他店各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位150-250個各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)2市區(qū)購物中心Regional shopping center市級商業(yè)中心商圈半徑為10-20建筑面積10萬以內(nèi)40-100個租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務設(shè)施等各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位500個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)3城郊購物中心Factory outlets cent

15、er城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商圈半徑為30-50建筑面積10萬以上200個租賃店以上，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店及娛樂服務設(shè)施等各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動停車位1000個以上各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)2021/9/12154、分類的區(qū)別 1）地址 2）商圈范圍 3）目標顧客 4）規(guī)模 5）業(yè)態(tài)、業(yè)種結(jié)構(gòu)及比重 6）主力店業(yè)態(tài)及比率 7）服務功能營業(yè)時間、停車場2021/9/1216五、購物中心和其他業(yè)態(tài)區(qū)別綜合體是各種功能平臺購物中心的定義產(chǎn)權(quán)所有統(tǒng)一計劃、開發(fā)、運營管理提供完整的物業(yè)平臺2021/9/1217購物中心和各業(yè)態(tài)區(qū)別 購物中心 百貨 經(jīng)營對象 物業(yè)

16、 商品服務對象 2個上帝 顧客追求 人流最大化，銷售額、利潤最大化工作內(nèi)容 營運、營銷、物業(yè)，購銷服務關(guān)注點 物業(yè)最佳租賃 商品最佳銷售消費構(gòu)成 全家結(jié)伴 年青人逗留時間 2小時以上 10分1小時2021/9/1218消費動機 逛街、全功能 目標購物專業(yè)復合 高度復雜 一般化復制程度 不可能 可以錯位程度 極易錯位 很難錯位組合配置、招商 難度大 較容易經(jīng)營定位 極難 容易職業(yè)經(jīng)理人業(yè)務知識 綜合 較單一購物中心 百貨2021/9/1219三權(quán)分離所有權(quán)經(jīng)營權(quán)管理權(quán)2021/9/1220不同點產(chǎn)業(yè)不同目地不同作用不同成果不同2021/9/1221（二）購物中心特點一、購物中心開發(fā)三要素資金實力

17、 團隊運作科學定位2021/9/1222二、開發(fā)購物中心目地物業(yè)經(jīng)營擴大零售市場份額融資平臺物業(yè)持有升值進入資本市場2021/9/1223三、開發(fā)購物中心重要環(huán)節(jié)前期總體商業(yè)策劃概念設(shè)計招商運營管理失敗案例2021/9/1224四、購物中心成功條件成功三要素地點人流競爭對手2021/9/1225購物中心達標要求琳瑯滿目的商品應有盡有的功能舒適的消費環(huán)境引人注目的造勢活動滿意最佳的物業(yè)條件2021/9/1226購物中心關(guān)鍵環(huán)節(jié)準確的經(jīng)營定位合理的組合配置科學的動線落位完整的招商實施鮮明的特色營銷到位的運營管理周到的物業(yè)服務豐富的造勢活動2021/9/1227注意事項以消費需求為中心把握變化永遠在

18、變的規(guī)律時刻創(chuàng)新服務于兩個上帝轉(zhuǎn)變角色調(diào)整貫穿購物中心項目全程永恒任務購物中心自造商圈能力2021/9/1228職業(yè)經(jīng)理人一般規(guī)律三老作怪，經(jīng)常碰壁，開始成功少實線中付學費，邊干邊學比外行有基礎(chǔ)，悟性快，時間短一段時間可以勝任運營在物業(yè)、開發(fā)環(huán)節(jié)需要磨煉再進入圈內(nèi)2021/9/1229（三）購物中心動態(tài)與趨勢一、全球美國歐洲亞洲2021/9/1230二、國內(nèi)區(qū)域規(guī)模類型成功率共性問題2021/9/1231三、市內(nèi)（三個表）沈陽已有購物中心在建一覽表金廊綜合體項目一覽表2021/9/1232沈陽已有購物中心一覽表序號購物中心名稱開業(yè)時間建筑面積（萬）經(jīng)營面積（萬）類型地點主力店1沈陽興隆大家庭2

19、003年19.712超區(qū)域中街百貨、超市、休閑廣場2五州購物廣場2005年1812超區(qū)域太原街百貨、超市、影院3大商新瑪特購物廣場2002年9.85區(qū)域中街百貨、超市4萬達購物廣場2003年129超區(qū)域太原街百貨、超市5沈陽友誼購物中心2002年2.52社區(qū)鐵西區(qū)百貨、超市合計62402021/9/1233沈陽市購物中心在建項目一覽表（表1）序號購物中心名稱開業(yè)時間建筑面積（萬）經(jīng)營面積（萬）類型地點主力店備注1華府天地購物中心07.122420超區(qū)域北站商圈百貨、超市、影院、娛樂金廊工程2香港恒隆廣場2010年1512區(qū)域市政府廣場精品專業(yè)店、餐飲金廊工程3領(lǐng)先國際城2008年96區(qū)域市委對

20、門百貨、超市金廊工程4沈陽華潤萬象城2010年2016超區(qū)域原體育館百貨、影院、娛樂、餐飲金廊工程5世茂五里河2009年2016超區(qū)域原體育場百貨、超市、娛樂、餐飲金廊工程6新世界國際會展中心2009年1411會展配套渾河北岸專業(yè)店、餐飲金廊工程7億豐廣場2009年96區(qū)域會展中心南娛樂城、專業(yè)店金廊工程8鵬利商業(yè)廣場2009年107區(qū)域中街百貨、餐飲、休閑中街2021/9/12349香港恒隆中街店2008年139區(qū)域中街精品專業(yè)店、餐飲中街10天潤商城20區(qū)域大東區(qū)大東區(qū)11盾安天一廣場15區(qū)域大東區(qū)大東區(qū)12沈陽（新上海廣場）中匯廣場2008年4區(qū)域皇姑北陵大街百貨、樂園、電影金廊工程13

21、保利達商業(yè)廣場2012年15區(qū)域奧體中心附近金廊工程14保利商業(yè)中心10區(qū)域二十一世紀廣場金廊工程15裕景商業(yè)廣場10區(qū)域展覽館對面金廊工程16茂業(yè)城10區(qū)域河畔花園金廊工程17龍之夢亞太中心20區(qū)域260億，540萬，6個酒店，客運總站、會展、娛樂、購物中心、步行街、商務中心大東區(qū)中捷18新瑪特鐵西店4社區(qū)鐵西廣場鐵西區(qū)合計242續(xù)表12021/9/1235沈陽金廊城市綜合體項目一覽表序號項目名稱項目規(guī)模項目內(nèi)容進度開發(fā)商地點1沈陽華府天地占地17萬，建筑面積190萬，其中商業(yè)45萬商業(yè)、會展、酒店、寫字樓、公寓一期07年末開業(yè)二期2011年竣工上海置業(yè)沈陽華銳惠工廣場2斗姆宮建筑面積90萬

22、，商業(yè)15萬商業(yè)、寫字樓、公寓2010年竣工香港恒隆市政府廣場3領(lǐng)先國際城建筑面積60萬，商業(yè)9萬商業(yè)、寫字樓、公寓2008年開業(yè)新拓上海百聯(lián)市委對門4沈陽華潤萬象城占地面積8萬，建筑面積64萬，投資50億，商業(yè)20萬商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅、服務型公寓一期2010年二期2012年香港華潤集團原省體育館5世茂五里河占地18萬，建筑面積160萬，總投資150億，商業(yè)20萬商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、教育分三期開發(fā)2011年竣工世茂集團原五里河體育場6新世界國際會展中心占地22.8萬，建筑面積公建70萬，總投資100億，商業(yè)14萬商業(yè)、會展、酒店、寫字樓、公寓2009年竣工香港新世界集團萬豪酒店、二

23、環(huán)路南原新世界花園7億豐廣場建筑面積60萬，總投資25億，商業(yè)9萬商業(yè)、寫字樓、公寓2009年竣工上海億豐奧體中心西南8保利達商業(yè)廣場占地17萬，建筑面積100萬，總投資70億商業(yè)、寫字樓、會展、酒店、公寓2012年竣工香港保利達集團奧體中心附近9保利達國際商業(yè)中心投資100億，建筑面積150萬商業(yè)、商務、公寓07年開工香港保利達集團21世紀廣場北側(cè)10沈陽裕景商業(yè)廣場投資90億元，占地9.4萬，建筑面積120萬商業(yè)、酒店、寫字樓08年開工菲律賓陳永栽財團金廊沈河區(qū)沿線11深圳茂業(yè)城占地2.5萬，投資30億，建筑面積50萬商業(yè)、酒店、寫字樓茂業(yè)集團河畔花園12沈陽中匯廣場占地2.9萬，建筑面積

24、29萬，投資13億商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓05年開工08年竣工香港瑞安集團北金廊北陵大街岐山路合計：1143萬，商業(yè)面積181萬2021/9/1236四、國內(nèi)案例分析成功案例大連勝利廣場大連青泥洼橋大連安盛購物廣場深圳萬象城上海港匯廣場2021/9/1237上海南方友誼商城上海百聯(lián)西郊購物中心上海新天地上海正大廣場廣州天河城沈陽興隆大家庭2021/9/1238失敗案例沈陽五洲沈陽萬達及其他萬達大連天津街上海龍之夢東莞華南MALL2021/9/1239（四）沈陽華府天地項目分析一、項目基本情況美式購物中心城市綜合體（HOPSCA ）流行模式非購物比重大，和美國流行購物中心相似概念設(shè)計、商業(yè)設(shè)計、

25、裝修設(shè)計均系美國企業(yè)商業(yè)經(jīng)營定位采用美國標準（軟硬件）2021/9/1240技術(shù)指標 一期購物中心占地面積5萬，建筑面積40萬 ，(裙樓商業(yè)部分25萬，塔樓公寓、寫字樓部分15萬)停車位1200個。2021/9/1241商業(yè)指標主力店：百貨、大型超市、電影院、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)組成：百貨、超市、旗艦店、專業(yè)店、專賣店、折扣店功能組成：購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、體育、健身、 服務2021/9/1242業(yè)態(tài)、業(yè)種比重：購物5 1.94、餐飲1 8.21、休閑文化娛樂服務29.85目標客戶：以中檔收入、白領(lǐng)、經(jīng)貿(mào)人 員、外來流動人員為主，全客層輻射范圍： 第一商圈2公里80萬人 第二商圈13公里40

26、0萬人 第三商圈1 50公里2500萬人2021/9/1243開發(fā)經(jīng)營理念開發(fā)原則：完善城市功能、適度超前、填補空白、引 導潮流形象目標：新型的建筑形 新型的功能組成 新型的消費環(huán)境2021/9/1244經(jīng)營目標：與沈陽現(xiàn)有的商業(yè)做到：零售業(yè)態(tài)上錯位功能組合上錯位消費對象上錯位堅持幾條原則（1）統(tǒng)一資產(chǎn)，統(tǒng)一組織體系運作、只租不賣（2）全國范圍內(nèi)招商（3）最大限度吸引人流為主、提升物業(yè)價值為主2021/9/12454目標以三個新型的形象目標位居沈陽商業(yè)首位成為沈陽亮麗的名片成為北站新商圈的骨干企業(yè)成為人們?nèi)罕娐糜?、逛街、休閑、社交等最佳場所和集聚地2021/9/1246項目作用 沈陽華府天地生

27、活購物中心是目前東北最大，在全國也名列前茅的大型購物中心，也是沈陽標志性建筑、骨干企業(yè)，更是沈陽的一張靚麗的名片。該項目要成為沈陽及周邊城市廣大人民群眾休閑、游玩、社交、購物的好去處，成為流動人員觀光、逛街參入、游覽的最場所，使該項目真正成為消費者公認的購物中心、美食中心、文化娛樂中心、康體運動中心、社交中心、生活中心、該項目將為沈陽市帶來眾多的益處：2021/9/1247改善城市功能配套，增強城市吸引力；提高城市商業(yè)、旅游業(yè)檔次，增強群眾參入體驗性消費；引進國內(nèi)外新業(yè)態(tài)，新業(yè)種、新品牌、現(xiàn)代服務項目繁榮當?shù)厥袌觯旄Ｉ蜿柸嗣?；提供現(xiàn)代最新服務，引領(lǐng)消費潮流，提升人民群眾生活質(zhì)量；引進國內(nèi)外連

28、鎖企業(yè)，和國際接軌，溶于國內(nèi)大流通，為沈陽市產(chǎn)品進入國內(nèi)外市場提供最佳渠道和載體；開拓新的市場、增加就業(yè)機會、擴大再就業(yè)；擴大地方稅收、增加當?shù)刎斦杖搿?021/9/1248三、項目優(yōu)勢地點好配套條件優(yōu)越區(qū)域環(huán)境好定位準確提升整個項目2021/9/1249地點好 項目位于沈陽市中心，在金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)核心地帶，處于沈陽六個行政區(qū)的交匯處，和市級另外兩個商圈形成金三角態(tài)勢，是沈陽市2000年以后新形成市級商圈，和傳統(tǒng)兩個商圈相比(中街、太原街)具有不可比擬的優(yōu)勢。 2021/9/1250周邊配套條件優(yōu)越 項目距東北最大火車站600米，長途客運400米，地鐵2號線惠工廣場站和項目近在咫尺，市內(nèi)公交

29、客運線路有2/3在項目周邊，處于市內(nèi)東西南北中軸主要交通干線交匯點上，流動人員多，人口密度大，項目可視性、交通可達性均非常強。2021/9/12513、區(qū)域環(huán)境好 項目位于省級金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)內(nèi)(正在報批國家級金融 商貿(mào)開發(fā)區(qū))周邊高檔酒店、寫字樓、政府機關(guān)大廈高樓林立，若干外資銀行、國內(nèi)人民銀行、建行、中國銀行等均在附近，沈陽國際機場民航陸地港亦在項目內(nèi)辦公，是白領(lǐng)人群的集中地，周邊已有高檔百貨商店，大型超市和項目形成互補、互動之勢，業(yè)已具備濃厚的商業(yè)氛圍。 2021/9/1252定位準確 整個項目具有規(guī)模大、功能全、檔次高、能滿足消費、商貿(mào)、服務、商務等不同功能、不同檔次一站式服務需要。 一

30、期商業(yè)零售購物中心，在商業(yè)零售業(yè)態(tài)新穎，功能多樣化、購物環(huán)境好、消費對象新、可逛性強、一站式消費等方面填補沈陽空白，加之科學組合、全國招商、錯位經(jīng)營、團隊參入等優(yōu)勢，項目投產(chǎn)后會真正成為人民群眾休閑、游玩、社交、購物的好去處；成為流動人員觀光、逛街、游覽的最佳場所；成為消費者公認的購物中心，美食中心、文化娛樂中心、康體運動中心、商務社交中心、社會生活中心，是沈陽一張靚麗的名片。2021/9/1253商業(yè)零售拉動提升整個項目 商業(yè)零售地產(chǎn)尤其是購物中心具有自造商圈能力，能遠距離吸引人流，形成人潮，造成旺盛的人氣，形成商圈，不僅提高項目本身物業(yè)升值，還會帶動周邊的土地，物業(yè)升值，就是要用最能吸引人氣的行業(yè)，最少的投資，最短的周期來提升整個地塊的物業(yè)升值，以利今后項目的運營和物業(yè)開發(fā)，爭取社會、經(jīng)濟效益雙豐收。2021/9/1254三、金廊項目比較規(guī)模大功能全區(qū)位優(yōu)越交通環(huán)境好業(yè)態(tài)配套完整2021/9/1255四、項目競爭策略 抓住幾個重要環(huán)節(jié)不放松消費對象幅射范圍項目優(yōu)勢緊跟潮流把準定位造勢活動功能全方位，消費全客層，造勢吸人流，鎖定回頭客。2021/9/1256（五）、開業(yè)后管理工作重點開業(yè)就是暴露矛盾的開始，也是調(diào)整的開始一、開