凱德置地 杭州錢江新城56#地塊市場研究報告190p課件

1、凱德置地錢江新城56#地塊市場研究報告1目錄 Contents1 宏觀市場研究2 供應(yīng)市場研究3 項目定位宏觀經(jīng)濟分析高檔住宅類產(chǎn)品消費意愿分析城市規(guī)劃研究區(qū)域規(guī)劃及地鐵規(guī)劃研究杭城酒店式公寓市場杭城高檔公寓市場錢江新城供應(yīng)市場客戶定位產(chǎn)品定位價格定位形象定位4 附件補充研究內(nèi)容錢江新城土地資料錢江新城項目資料客戶訪談紀要2中國小商品城中國五金城中國水晶之鄉(xiāng)中國珍珠之鄉(xiāng)中國襪業(yè)之鄉(xiāng)中國襯衫之鄉(xiāng)中國領(lǐng)帶之鄉(xiāng)中國制筆之鄉(xiāng)中國輕紡城中國花木之鄉(xiāng)小家電低壓電器浙江省塊狀經(jīng)經(jīng)濟特點明顯，2001年時全省超億元產(chǎn)值的區(qū)塊有519個，1050億元的118個，50-100億元的有26個，100億元以上的有3個

2、，民間資本雄厚。2007年浙江省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20574元，農(nóng)村居民人均純收入8265元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入連續(xù)7年、農(nóng)村居民人均純收入連續(xù)23年列全國各省區(qū)第一位。 2007年中國五百強企業(yè)中杭州企業(yè)有59家，同時眾多浙江私企老板正把家或事業(yè)搬至杭州。觀點：浙江民間資本充裕，浙江人經(jīng)營意識強，本項目位于杭州未來CBD核心位置，地塊稀缺性不言而喻，投資潛力巨大。對于眾多精通生意的浙江人來說具有很大的吸引力。宏觀市場研究 MacroeconomicsMSDC宏觀經(jīng)濟分析32005年杭州中小企業(yè)發(fā)展情況2007年末，浙江全省人口為5060萬；當年城鄉(xiāng)居民人均存款2.25萬元，家庭戶均存

3、款為6.75萬元。以目前中國財富分布特點測算：全省約有2.7萬戶家庭存款達到1727萬元。注：中型企業(yè)是指企業(yè)人數(shù)為500人以上，年銷售額為300030000萬的企業(yè)。數(shù)據(jù)來源:2006年浙江省中小企業(yè)發(fā)展報告數(shù)據(jù)來源：2007浙江省統(tǒng)計年鑒杭州中小企業(yè)99.9%為民營、私營企業(yè)。省會的資源優(yōu)勢，較為寬松的政策優(yōu)勢，民營企業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。IT等新興行業(yè)正不斷的創(chuàng)造著財富的神話。宏觀市場研究 MacroeconomicsMSDC宏觀經(jīng)濟分析42007年受牛市及地鐵開工等因素影響，成交量達到58013套，較2006年增加一倍（一部分原因是小戶型放量增加），成交均價達到10949元/平方米（含余杭區(qū)

4、）創(chuàng)歷史之最。從季度看起伏較大，但價格持續(xù)上揚，體現(xiàn)了市場投資和投機成份比較多的特點。2008年1月3月，已成交套6057套，成交均價持續(xù)上漲達到11515元/平方米，消費需求依然旺盛。宏觀市場研究 MacroeconomicsMSDC高檔住宅類產(chǎn)品消費意愿分析6城市發(fā)展：從西湖時代跨向錢塘江時代。在新一輪城市規(guī)劃中，杭州的城市發(fā)展將由圍繞西湖建設(shè)發(fā)展的“西湖時代”跨入以錢塘江為依托，跨江、沿江發(fā)展的“錢塘江時代”網(wǎng)格化組團式布局 。形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團、六條生態(tài)帶” 的開放式空間結(jié)構(gòu)。一主三副：主城、江南城、臨平城和下沙城組成。雙心：湖濱、武林廣場地區(qū)的旅游商業(yè)文化服務(wù)中心；臨

5、江地區(qū)的錢江北岸城市新中心、錢江南岸遠景城市商務(wù)中心。雙軸：東西向以錢塘江為軸線的城市生態(tài)軸南北向以主城與江南城為軸線的城市發(fā)展軸。城市規(guī)劃觀點：錢江新城定位于為未來城市新中心，政策支持、資金投入、公建設(shè)施投入是杭州所有區(qū)域中最大的，未來510年新城面貌將發(fā)生極大變化。本項目核心價值將進一步顯現(xiàn)。宏觀市場研究 MacroeconomicsMSDC7錢江新城核心區(qū)塊即中央商務(wù)區(qū)占地面積3.29平方公里, 可建建筑面積約為650萬平方米。核心區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)：雙軸、雙核、兩帶、七片 。主軸線：以中央公園、市民中心、杭州大劇院和國際會議中心等文化建筑構(gòu)成核心區(qū)的主軸線。次軸線：沿富春江路構(gòu)成核心區(qū)以商

6、務(wù)、濱河休閑活動功能為主的發(fā)展次軸線。七片區(qū)：結(jié)合城市主次干道將規(guī)劃區(qū)劃分成相對獨立的七個片區(qū)，包括四個商務(wù)辦公片區(qū)、兩個居住片區(qū)和一個會展片區(qū)。兩帶：兩條楔型綠帶穿插入各片區(qū)，成為市中心高密度建筑開發(fā)的緩沖帶，在空間上又起到界定、虛實對比的作用。 本項目緊挨中心景觀帶，西南面為文化中心和城市陽臺，建筑物較低，整體視線較好，局部角度具有與一線江景房相比美的江景資源。宏觀市場研究 MacroeconomicsMSDC區(qū)域規(guī)劃92050年杭州軌道交通線網(wǎng)將由8條軌道線路構(gòu)成，總長度278公里，設(shè)154座車站。建設(shè)進程：2007年3月28日,杭州地鐵一期工程正式開工,首批開工工點6個，即九堡東站、濱

7、江站、文澤路、錢江新城地下空間連接工程3個站點。2007年6月、8月、10月分批開工建設(shè)其他各站點，計劃2010年2月全線隧道貫通，2011年12月建成通車 。中遠期規(guī)劃：到2020年，將建成軌道交通3、4、5號線。其中，軌道交通4號線將沿富春江路到錢江新城城市中心與2號線形成單向同站臺換乘。軌道交通5號線西起余杭組團，經(jīng)建國路和錢江四橋到蕭山。遠期規(guī)劃：到2032年，軌道交通3號線和5號線將延長，并增建6、7、8號線，線網(wǎng)總長度達到278公里。地鐵基本是圍繞著武林商圈和錢江新城而通至東南西北的，有助于錢江新城人氣的形成。宏觀市場研究 MacroeconomicsMSDC地鐵規(guī)劃10地鐵一期工

8、程建設(shè)規(guī)模為68.79公里，由地鐵1號線、地鐵2號線和地鐵4號線部分線路組成。線路呈雙Y形。地鐵一期工程中地鐵1號線長度為47.97公里、地鐵2號線長度為16.6公里，地鐵4號線錢江新城地下空間連接工程4.22公里。一期工程將于2011年底建成通車，整個工程將分成兩個階段實施，第一階段將先期開工建設(shè)地鐵1號線和地鐵4號線錢江新城地下空間連接工程，第二階段待地鐵2號線工可報告及初步設(shè)計批準后組織實施。本項目宏觀市場研究 MacroeconomicsMSDC地鐵規(guī)劃11錢江新城住宅用地樓面價持續(xù)走高，預(yù)示著未來產(chǎn)品的高檔次和價格的提升空間。2003年為錢江新城住宅供地高峰期，目前大部分項目已進入銷

9、售末期。2006年住宅類用地供應(yīng)較少，目前市場層面存在著空檔期.而同時商業(yè)類項目則大部分進入銷售期，競爭會比較激烈.本項目面市時將面臨區(qū)域內(nèi)住宅和商業(yè)項目的雙重競爭。宏觀市場研究 MacroeconomicsMSDC區(qū)域競爭12本項目位于錢江新城核心位置，是集來福士廣場、高檔寫字樓、星級酒店、高檔服務(wù)式公寓于一體的大型城市綜合體。住宅類產(chǎn)品檔次也應(yīng)確保高檔。以目前3600的樓面價，具有一定的成本優(yōu)勢，可以考慮精裝上市。宏觀市場研究 MacroeconomicsMSDC區(qū)域競爭13供應(yīng)市場研究 Supplies1 宏觀市場研究2 供應(yīng)市場研究3 項目定位宏觀經(jīng)濟分析高檔住宅類產(chǎn)品消費意愿分析城市

10、規(guī)劃研究區(qū)域規(guī)劃及地鐵規(guī)劃研究杭城酒店式公寓市場杭城高檔公寓市場錢江新城供應(yīng)市場客戶定位產(chǎn)品定位價格定位形象定位4 附件MSDC補充研究內(nèi)容錢江新城土地資料錢江新城項目資料客戶訪談紀要14供應(yīng)市場研究 Supplies物業(yè)位置：西湖區(qū)黃龍體育中心北側(cè)物業(yè)類型：1幢精裝修單身公寓項目規(guī)模：占地面積6040平方米，總建筑面積30000余平方米，共有住宅270余套。地上十七層，其中一、二層為會所、商鋪及配套用房。三層以上為公寓，3-13層為中廊式布局，南北雙向；14層以上為躍層單元式布局，退臺式設(shè)計得房率：73%物管費：4元/平方米月綠化率：25%戶型面積：以60平方米左右小戶型為主物業(yè)公司：浙江綠

11、城物業(yè)管理有限公司二手價格：25000元/平方米租賃價格：45005500元/月MSDC綠城.丁香公寓住16供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC推盤次序開盤時間開盤物業(yè)開盤均價成交均價開盤總套數(shù)已售套數(shù)銷售率2004-4-29丁香公寓1500015604.52275275100.00%戶型面積段總套數(shù)總面積已售套數(shù)套數(shù)比面積比銷售率407519712618.2519771.64%55.09%100.00%80130666430.516624.00%28.07%100.00%頂樓躍層275450123857.16124.36%16.84%100.00%27522905.92275100.00%

12、100.00%100.00%戶型配比17供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC推盤次序戶型配比開盤時間開盤物業(yè)開盤均價成交均價開盤總套數(shù)已售套數(shù)銷售率2004-8-51#18133.2645040289.33%2004-8-52#23377.3122317076.23%戶型面積段總套數(shù)總面積已售套數(shù)套數(shù)比面積比銷售率一房406548422994.1742571.92%58.56%87.81%7083826221.256612.18%15.84%80.49%兩房851051019219.098115.01%23.48%80.20%1131876831.1400.89%2.12%0.00%6733

13、9265.65572100.00%100.00%84.99%19供應(yīng)市場研究 Supplies物業(yè)位置：位于下城區(qū)朝暉路，濱臨京杭大運河物業(yè)類型：2幢精裝修公寓、1幢寫字樓項目規(guī)模：總建筑面積13.4萬余平方米，其中公寓樓建筑面積約為6.1萬余平方米，寫字樓建筑面積約3.5萬平方米物管費：5.80元/平方米月綠化率：25%戶型面積：3080平方米單身公寓，160平方米左右三房車位配比：1：1物業(yè)公司：物業(yè)管理顧問為杭州國大雷迪森廣場酒店配套服務(wù)：五星級酒店服務(wù)，服務(wù)和家政人員配有專門的服務(wù)通道和電梯；垃圾收集和處理有專門的通道和場所；大戶型住宅都有單獨供保姆使用的房間和設(shè)施二手價格：33000

14、元/平方米租賃價格：31平方米一室戶35005500元/月MSDC綠城.深藍廣場住20供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC推盤次序戶型配比開盤時間開盤物業(yè)開盤均價成交均價開盤總套數(shù)已售套數(shù)銷售率2005-9-21A#20265.54192192100.00%2005-9-21B#20000.62233233100.00%戶型面積段總套數(shù)總面積已售套數(shù)套數(shù)比面積比銷售率單身公寓31851024686.7510224.0%7.7%100.0%二房二廳一衛(wèi)118242807.64245.6%4.6%100.0%三房二廳二衛(wèi)1634471724410.4%11.8%100.0%三房二廳二衛(wèi)16013

15、82208013832.5%36.4%100.0%三房二廳二衛(wèi)躍層177470840.9%1.2%100.0%四房二廳二衛(wèi)1735289965212.2%14.8%100.0%四房二廳三衛(wèi)207428694429.9%14.3%100.0%四房三廳三衛(wèi)250285102570102.4%4.2%100.0%四房二廳三衛(wèi)1831967164471.6%2.7%100.0%空中別墅6172123420.5%2.0%100.0%42560592.39425100.0%100.0%100.0%21供應(yīng)市場研究 Supplies物業(yè)位置：上城區(qū)老浙大橫路9號物業(yè)類型：四幢多層住宅和一幢商務(wù)式酒店項目規(guī)模

16、：占地面積約1萬平方米，總建筑面積3萬余平方米得房率：86%綠化率：25%戶型面積：120150平方米三房物業(yè)公司：前期物業(yè)顧問為第一太平戴維斯配套服務(wù)：上門清潔、換洗、送餐及商務(wù)輔助二手價格：22000元/平方米租賃價格：5500元/月左右MSDC瑞豐格林苑住22供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC推盤次序戶型配比開盤時間開盤物業(yè)開盤均價成交均價開盤總套數(shù)已售套數(shù)銷售率2004-7-161#16071.942424100.00%2004-7-162#16276.572424100.00%2004-7-163#13522.771212100.00%2004-11-224#1400016941

17、.57242395.83%戶型面積段總套數(shù)總面積已售套數(shù)套數(shù)比面積比銷售率頂樓躍層2402480.7322.38%3.88%100.00%3室2廳2衛(wèi)1201537410559.167388.10%85.20%98.65%4室2廳169.1781353.3689.52%10.92%100.00%8412393.2583100.00%100.00%98.81%23供應(yīng)市場研究 Supplies物業(yè)位置：上城區(qū)西湖大道、佑圣觀路交叉口物業(yè)類型：高層loft項目規(guī)模：總建筑面積:18552平方米 總戶數(shù):205容積率：4綠化率：20%戶型面積：戶型采用LOFT式結(jié)構(gòu)設(shè)計，標準層層高為4.75米，主力

18、戶型是3050。物業(yè)公司：杭州萬科物業(yè)服務(wù)有限公司MSDC商萬科金色城品24供應(yīng)市場研究 Supplies物業(yè)位置：上城區(qū)解放路131號物業(yè)類型：產(chǎn)權(quán)式酒店項目規(guī)模：占地面積:3500平方米，總建筑面積:25870平方，購買者擁有獨立產(chǎn)權(quán)，1-18層委托奧賽國際酒店投資管理（上海）公司進行售后返租式管理，十年 7.8 % 固定回報，每年 15 天可以在國內(nèi)旅游城市產(chǎn)權(quán)酒店實現(xiàn)交換式免費入住的權(quán)益。容積率：6.0物管費：6元/平方米月綠化率：20%戶型面積：3860平方米車位配比：4：1二手價格：30000元/平方米租賃價格：4500元/月左右MSDC凱恩.西湖金座商26供應(yīng)市場研究 Suppl

19、iesMSDC推盤次序戶型配比開盤時間開盤物業(yè)開盤均價成交均價開盤總套數(shù)已售套數(shù)銷售率2005-12-22凱恩西湖金座1780018085.5335330586.40%戶型面積段總套數(shù)總面積已售套數(shù)套數(shù)比面積比銷售率一室戶386035316188305100.00%100.00%86.40%27供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC推盤次序戶型配比開盤時間開盤物業(yè)開盤均價成交均價開盤總套數(shù)已售套數(shù)銷售率2007-7-14A#70008826.3434825472.99%2007-7-14B#70007610.0320415174.02%戶型面積段總套數(shù)總面積已售套數(shù)套數(shù)比面積比銷售率一室一衛(wèi)3

20、039136452210324.64%15.56%75.74%一室兩廳一衛(wèi)4047206874215737.32%30.08%76.21%一室兩廳一衛(wèi)5067352194246.34%7.55%68.57%兩室兩廳一衛(wèi)69901751360312131.70%46.81%69.14%55229061405100.00%100.00%73.37%29供應(yīng)市場研究 Supplies物業(yè)位置：下城區(qū)環(huán)城北路物業(yè)類型：寫字樓、酒店式公寓、商鋪、住宅項目規(guī)模：占地面積:20000平方米 總建筑面積:80000平方米，其中寫字樓5.4萬平方米，東西側(cè)樓中設(shè)置19個空中花園，兩個屋頂花園，面積達4500m，

21、酒店式公寓共213套物管費：5元/平方米月綠化率：15%車位配比：共300多車位物業(yè)公司：香港怡高物業(yè)管理公司，酒店式公寓管理顧問為杭州假日酒店管理公司二手價格：22000元/平方米租賃價格：40平方米，4000元/月左右MSDC云天.財富中心商30供應(yīng)市場研究 Supplies物業(yè)位置：江干區(qū)秋濤北路，鳳起東路南物業(yè)類型：一幢28層精裝修酒店式公寓、一幢18層寫字樓項目規(guī)模：占地面積:12200平方米 總建筑面積:66000平方米容積率：4.20物管費：3.50元/平方米月綠化率：30.20%戶型面積：酒店式公寓主力戶型在4060平方米車位配比：1：0.62物業(yè)公司：杭州卓盛物業(yè)管理有限公司

22、二手價格：12000元/平方米租賃價格：60平方米約2600元/月MSDC新城市廣場商31供應(yīng)市場研究 Supplies物業(yè)位置：西湖區(qū)天目山路和教工路交界處物業(yè)類型：景觀公寓、寫字樓、酒店式公寓、酒店項目規(guī)模：占地面積: 80000平方米，總建筑面積:220000平方米，EACOakwood國際公寓建筑面積6.28萬平方米（含商業(yè)配套），經(jīng)營管理EAC酒店式行政公寓的412層。1224層可進行出售。物管費：5.8元/平方米月綠化率：35%戶型面積：40150平方米車位配比：800個車位物業(yè)公司：上海高力國際物業(yè)管理有限公司，酒店管理Oakwood配套服務(wù)：私人管家服務(wù)；商務(wù)禮儀服務(wù)；餐飲服務(wù)

23、；房屋維修服務(wù)；投資服務(wù)；智能保安服務(wù)MSDC世貿(mào)麗晶城EAC 商32供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC推盤次序戶型配比開盤時間開盤物業(yè)開盤均價成交均價開盤總套數(shù)已售套數(shù)銷售率2006-12-15歐美中心1880020737.2543637185%戶型面積段總套數(shù)總面積已售套數(shù)套數(shù)比面積比銷售率一室兩廳一衛(wèi)44854232241936097%94%85%兩室兩廳一衛(wèi)114131482113%6%85%43623901371100%100%85%33供應(yīng)市場研究 Supplies物業(yè)位置：下城區(qū)體育場路260號物業(yè)類型：酒店服務(wù)式（單身）公寓 項目規(guī)模：占地面積:5000平方米，總建筑面積:

24、29000平方米，一層和二層為酒店服務(wù)用房，三層以上為酒店服務(wù)式公寓，總戶數(shù)430戶。物管費：5.5元/平方米月戶型面積：主力戶型為46平方米和52平方米，15至24樓還有96平方米豪華套型 車位配比：4.3：1物業(yè)公司：浙江世貿(mào)酒店管理有限公司 配套服務(wù)：24小時VIP服務(wù)熱線；喚醒服務(wù)、留言服務(wù)； 送餐服務(wù)；洗燙及干洗服務(wù)；的士叫車服務(wù)；業(yè)主健美、健身服務(wù)；電召保健服務(wù)； 外幣兌換服務(wù)；票務(wù)服務(wù)；機場接送服務(wù)； 汽車租賃服務(wù)；商務(wù)秘書服務(wù) 二手價格：30000元/平方米MSDC華潤西子中心商34供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC推盤次序戶型配比開盤時間開盤物業(yè)開盤均價成交均價開盤總套數(shù)

25、已售套數(shù)銷售率2004-8-51#18133.2645040289.33%2004-8-52#23377.3122317076.23%戶型面積段總套數(shù)總面積已售套數(shù)套數(shù)比面積比銷售率一室戶41544201969838997.90%95.80%92.62%一室一廳一衛(wèi)96986482.10%4.20%88.89%42920562397100.00%100.00%92.54%35供應(yīng)市場研究 Supplies物業(yè)位置：上城區(qū)慶春路東段物業(yè)類型：產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店、服務(wù)式公寓、酒店公寓項目規(guī)模：占地面積: 12337平方米，總建筑面積:59946平方米 ，A號樓為二十層的產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，總建筑面積為23

26、340平方米，單層面積為898平方米，單層為20戶，設(shè)有4部電梯。14層為酒店配套設(shè)施，五至二十層為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店客房，戶型面積為30-57.4平方米，共320間。B號樓為十二層的精裝修服務(wù)式公寓，總建筑面積9463平方米，13層為沿慶春路的商務(wù)排屋，412層為公寓房，面積以4050平方米為主，共216戶。C號樓為酒店公寓，每層22戶，戶型面積約28.470平方米，共176戶物管費：4.00元/平方米 月物業(yè)公司：浙江奧賽酒店管理公司配套服務(wù)：衣物洗滌、代訂快遞、代訂票務(wù)、訂房服務(wù)等代理服務(wù)和健身房、美容美發(fā)、室內(nèi)清潔、室內(nèi)綠化、代訂搬遷等專向服務(wù)MSDC紫晶商務(wù)城商36供應(yīng)市場研究 Supp

27、liesMSDC推盤次序戶型配比開盤時間開盤物業(yè)開盤均價成交均價開盤總套數(shù)已售套數(shù)銷售率2007-1-122#1375014787.221621399%2007-1-121#1375015588.2635330185%2007-1-123#1375014445.7219018296%戶型面積段總套數(shù)總面積已售套數(shù)套數(shù)比面積比銷售率一室一廳一衛(wèi)27-567162858966394%84%93%兩室一廳一衛(wèi)56-75241584213%5%88%商業(yè)排屋107-726193802123%11%63%75933975696100%100%92%37供應(yīng)市場研究 Supplies物業(yè)位置：下城區(qū)上塘路

28、與朝暉路交叉口物業(yè)類型：一幢27層甲級寫字樓、一幢18層酒店式服務(wù)公寓及3層商業(yè)廣場項目規(guī)模：占地面積:9386平方米，總建筑面積:46000平方米 。鈦合麗府是18層精裝修酒店式服務(wù)公館，總建筑面積約15000，主力面積在40余平米左右，其中18層為4.6米層高的精裝修LOFT物業(yè)。 容積率：4.99物管費：4元/平方米月綠化率：25%戶型面積：40平方米左右車位配比：2：1物業(yè)公司：浙江南都物業(yè)管理有限公司，雷迪森酒店管理擔當物管顧問MSDC元豐鈦合國際 商38供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC推盤次序戶型配比開盤時間開盤物業(yè)開盤均價成交均價開盤總套數(shù)已售套數(shù)銷售率2007-6-12號

29、樓1500016655.5635132994%戶型面積段總套數(shù)總面積已售套數(shù)套數(shù)比面積比銷售率一室一廳一衛(wèi)40-5135114603329100%100%94%39供應(yīng)市場研究 Supplies物業(yè)位置：東臨東坡路，南接平海路，西連湖濱路，北靠學士路物業(yè)類型：酒店式公寓項目規(guī)模：占地面積:21005平方米，總建筑面積:21000平方米 容積率：3.99物管費：12元/平方米月綠化率：20% 戶型面積：50200平方米車位配比：1：1.6物業(yè)公司：香港新世界集團旗下僑樂物業(yè)服務(wù)有限公司與杭州新基業(yè)物業(yè)管理公司 配套服務(wù)：禮賓服務(wù)；會客廳；商務(wù)中心；家政中心； 健身中心；訂送餐服務(wù)；洗衣服務(wù)；交通

30、票務(wù)預(yù)定服務(wù) 二手價格：48000元/平方米（60平方米左右）租賃價格：600030000元/月MSDC名玨商務(wù)公寓商40供應(yīng)市場研究 Supplies物業(yè)位置：江干區(qū)機場路以北，董家橋以南物業(yè)類型：小高層住宅、酒店式公寓項目規(guī)模：占地面積:35351平方米，總建筑面積:90000平方米 ，沁園酒店SOHO18層為藝術(shù)主題酒店，914層的酒店SOHO業(yè)主可享受酒店式服務(wù)。容積率：1.90 物管費：3元/平方米月（酒店式公寓）綠化率：40%戶型面積：40-50平方米 車位配比：1：1物業(yè)公司：浙江新宇之星酒店有限公司和浙江綠城物業(yè)管理有限公司 配套服務(wù)：鐘點清潔；水電設(shè)施維修；洗衣服務(wù)；車輛清潔

31、；票務(wù)服務(wù)；秘書服務(wù)；代租房屋；酒店物品租用；租車服務(wù)；會議室租用；禮儀服務(wù)；禮品速遞二手價格：15500元/平方米租賃價格：25003000元/月MSDC錢塘沁園商41供應(yīng)市場研究 Supplies物業(yè)位置：上城區(qū)聞濤路5003號物業(yè)類型：高層酒店式郡亭公寓項目規(guī)模：占地面積:10579平方米，建筑面積約57000平方米，其中公寓建筑面積約30000平方米，商務(wù)辦公用房建筑面積約12000平方米容積率：4.09物管費：22.5元/平方米月綠化率：31.30%戶型面積：50300平方米車位配比：1：1.1物業(yè)公司：浙江信安物業(yè)管理有限公司MSDC觀讕臨江行政官邸商42供應(yīng)市場研究 Suppli

32、esMSDC推盤次序戶型配比開盤時間開盤物業(yè)開盤均價成交均價開盤總套數(shù)已售套數(shù)銷售率2007-2-521200014485.38787596%2007-4-2011200012275.45888597%戶型面積段總套數(shù)總面積已售套數(shù)套數(shù)比面積比銷售率一室一廳一衛(wèi)53.42221175.242013%5%91%兩室兩廳一衛(wèi)100-124526092.95132%27%98%三室兩廳二衛(wèi)143-1656510193.456339%46%97%四室兩廳二衛(wèi)172.42203448.42012%15%100%頂樓躍層19630161467.6364%7%100%16522377.62160100%10

33、0%97%43供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC萬科 逸天廣場物業(yè)位置：濱江區(qū)錢江一橋西南側(cè)東信大道與振浦路的交叉口東南物業(yè)類型：公寓、寫字樓、全裝小戶型項目規(guī)模：占地面積100000平方米，總建筑面積170000平方米。整體規(guī)劃包含了六幢全裝修公寓、一幢精品寫字樓以及一幢全裝小戶型。容積率：1.73綠化率：40%戶型面積：全裝大戶型190-220、全裝小戶型4090車位配比：1:1二手售價：公寓均價11827元/。123456789101112131415161718192021商44供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC推盤次序戶型配比開盤時間開盤物業(yè)開盤均價成交均價開盤總套數(shù)已售套數(shù)

34、銷售率2007-12-232#110009633.7531920764.89%戶型面積段總套數(shù)總面積已售套數(shù)套數(shù)比面積比銷售率一室戶347025913380.4517981.19%71.78%69.11%兩房兩廳一衛(wèi)8096564716.262717.55%25.30%48.21%三房兩廳兩衛(wèi)1331384543.0211.25%2.91%25.00%31918639.73207100.00%100.00%64.89%45供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC通策廣場物業(yè)位置：濱江區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)之江區(qū)塊江南大道錢江一橋1900米處物業(yè)類型：寫字樓、小高層、高層住宅、酒店式公寓、商場項目規(guī)模：

35、占地面積90余畝，總建筑面積近14萬平方米，由寫字樓、SOHO、酒店式公寓、商場以及7幢小高層、高層住宅組成。容積率：2.40綠化率：40%二手售價：公寓均價10299元/，寫字樓單價15000元/，酒店式公寓均價10591元/。租賃價格：38平方米1300元/月，60平方米2000元/月商46供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC星光大道物業(yè)位置：濱江聞濤路以南，江南大道以北，江暉路以東，泰安路以西物業(yè)類型：酒店式公寓、五星酒店、商業(yè)步行街項目規(guī)模：項目占地面積約5萬平方米，總建筑面積近30萬平方米，其中地上建筑面積近23萬平方米，地下建筑面積7萬平方米，區(qū)域規(guī)劃車位逾1500多個，南北全長

36、近千米，分A、B、C、D四個組團，商業(yè)業(yè)裙房3-5層。容積率：4.30 綠化率：15%戶型面積：可售為兩幢星光國際公館，主力戶型50一室戶精裝小戶型，家電全配，另有70兩房（精裝全配）及125兩房（硬裝）。預(yù)計售價：均價16000元/。預(yù)計開盤：2008-04商47供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC現(xiàn)代印象廣場物業(yè)位置：濱江區(qū)江南大道3399號物業(yè)類型：高層公寓項目規(guī)模：占地面積20879平方米，總建筑面積97906平方米，由一棟28層的精裝修物業(yè)和兩棟30層的簡裝修物業(yè)組成。容積率：3.50 綠化率：35% 戶型面積：小面積酒店式公寓車位配比：1：0.25二手售價：公寓均價11670元/

37、。租賃價格：40平方米約1300元/月48供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC推盤次序戶型配比開盤時間開盤物業(yè)開盤均價成交均價開盤總套數(shù)已售套數(shù)銷售率2006-5-81#、2#75008325.22537537100.00%2006-5-83#85008132.36267267100.00%2007-10-221# 2#149509761.4922218081.08%2007-10-223#1495002000.00%戶型面積段總套數(shù)總面積已售套數(shù)套數(shù)比面積比銷售率一室戶344036614558.434234.99%38.14%93.44%一房一廳一衛(wèi)496753417424.2450251

38、.05%45.65%94.01%兩房一廳一衛(wèi)73931456039.7714013.86%15.82%96.55%三房兩廳兩衛(wèi)147.891147.8900.10%0.39%0.00%104638170.3984100.00%100.00%94.07%49供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC物業(yè)銷售價格租金/面積回報率深藍廣場2000035005000/316.8%9.7%云天財富中心160004000/407.50%錢塘沁園1000025003000/40507.2%7.5%華潤西子中心23000帶租約7.10%新城市廣場80002600/606.50%丁香公寓1580045005000/

39、605.7%6.3%西湖金座180004500/506%東方金座230004000/405.22%現(xiàn)代印象廣場83001300/404.70%名玨商務(wù)公寓45000600030000/502003.2%4%瑞豐格林苑160005000/1302.88%類酒店式公寓回報率比較物業(yè)二手售價租金/面積回報率華潤西子中心30000帶租約7.10%深藍廣場3300035005000/315.87%云天財富中心220004000/405.45%錢塘沁園1550025003000/40504.7%4.8%東方金座270004000/404.44%新城市廣場120002600/604.33%丁香公寓25000

40、45005000/603.6%4%西湖金座300004500/503.60%現(xiàn)代印象廣場116701300/403.34%名玨商務(wù)公寓48000600030000/502003%3.75%瑞豐格林苑220005000/1302.10%50供應(yīng)市場研究 Supplies1 宏觀市場研究2 供應(yīng)市場研究3 項目定位宏觀經(jīng)濟分析高檔住宅類產(chǎn)品消費意愿分析城市規(guī)劃研究區(qū)域規(guī)劃及地鐵規(guī)劃研究杭城酒店式公寓市場杭城高檔公寓市場錢江新城供應(yīng)市場客戶定位產(chǎn)品定位價格定位形象定位4 附件MSDC補充研究內(nèi)容錢江新城土地資料錢江新城項目資料客戶訪談紀要51濱江 . 金色海岸供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC5

41、2供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC欣盛 . 東方潤園53綠城 . 新綠園供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC54綠城 . 新綠園供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC55發(fā)展綠城 . 留莊供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC56發(fā)展綠城 . 留莊供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC客廳餐廳臥室臥室臥室主臥室書房廚房57九樹公寓供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC58供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC坤和 . 和家園2007-12-01開盤191套公寓，目前已銷售92套，銷售率為48%，成交均價在1800026000元/平方米不等。 2008-03-02開盤排屋64套，目前已銷

42、售29套，銷售率45%，銷售均價36000元/平方米。同期推出山景公寓236套，目前已銷售61套，銷售率26%，銷售均價18500元/平方米。排屋戶型面積250-280平方米，公寓戶型面積137-187平方米。細節(jié)：當客戶在和家園銷售中心門前泊車的時候，服務(wù)生會用印著“和家園”圖案的布套，蓋住車輛的牌照。置業(yè)經(jīng)理章衛(wèi)清：購買和家園不少1000多萬的房子的客戶都是商界名人、政府高官、部隊首長等，當然要保護其隱私，隱去車牌；客戶付款方式跟總價上漲趨勢相反，購買總價越高的房子的客戶采取一次性付款方式的比例越高，按揭的客戶都是購買三四百萬房子的小業(yè)主59小結(jié)浙江民間資本充裕，富人有很強的理財意識，為規(guī)

43、避持續(xù)上漲的CPI 和較低的銀行利率所帶來的資產(chǎn)負增長，越來越多的人選擇購買黃金和投資房產(chǎn)來保值增值，而CBD核心地段的物業(yè)必然成為他們置業(yè)的良好標的。從市場高檔公寓去化情況來看，富人的置業(yè)愿望依舊旺盛，高檔盤去化平穩(wěn)。高端客戶對于產(chǎn)品的鑒別能力較以前更強，同時對看中物業(yè)的總價相對不敏感，且隨著總價的提升，一次性付款的可能性更大。60供應(yīng)市場研究 Supplies1 宏觀市場研究2 供應(yīng)市場研究3 項目定位宏觀經(jīng)濟分析高檔住宅類產(chǎn)品消費意愿分析城市規(guī)劃研究區(qū)域規(guī)劃及地鐵規(guī)劃研究杭城酒店式公寓市場杭城高檔公寓市場錢江新城供應(yīng)市場客戶定位產(chǎn)品定位價格定位形象定位4 附件補充研究內(nèi)容錢江新城土地資料

44、錢江新城項目資料MSDC客戶訪談紀要61酒店式公寓分布萬象城光彩國際中心錢江商務(wù)廣場華聯(lián) UDC時代本案供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC萬銀置業(yè) 樓盤名稱總建筑面積萬象城250000（包括酒店式寫字樓）迪凱國際公館90000平方米 UDC時代65000平方米光彩國際中心44000平方米萬銀項目133614（包括酒店）總計582614平方米迪凱國際公館 62寫字樓分布圖萬象城高德置地 光彩國際中心錢江商務(wù)廣場錢江國際時代廣場華聯(lián) UDC時代華峰、迪凱中天東杭榮安一統(tǒng)圣奧華成集美財富金融中心尊寶萬銀國際大廈藍鯨國際迪凱國際中心宏程國際大廈亞包迪尚投資大廈華科房產(chǎn)迪凱、橫店東磁力達房產(chǎn)大有實業(yè)

45、浙江移動金基金瑞 、宏潤萬好萬家杭州電信D-09未知項目寫字樓本案供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC63供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC樓盤名稱總建筑面積開盤時間開盤均價銷售均價開盤套數(shù)銷售套數(shù)銷售率國際時代廣場161904平方米尊寶大廈165900平方米 2007-12-2215500元/平方米 20000元/平方米 66849273.65%浙江財富金融中心 210000平方米 2007-12-2618000元/平方米17960元/平方米11100.00%中天大廈62631平方米 東杭大廈47046.5平方米迪凱國際中心80000余平方米 錢江商務(wù)廣場（金基）集美國際大廈 7000

46、0平方米 榮安集團總部大廈 5231平方米浙江光彩國際中心170000平方米錢江時代廣場 122000平方米藍鯨國際 37599.5平方米2007-7-1318000元/平方米15000元/平方米5353100%宏程國際大廈71797平方米 萬象城110000平方米總計13141009平方米64本案萬象城.悅府住宅分布圖供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC樓盤名稱總建筑面積萬象城140000平方米濱江城市之星(50年)迪凱國際公館（50年產(chǎn)權(quán)，定位“企業(yè)家豪華私邸”）有清華總裁班背景方能購買，套均面積300400，共130余套，目前尚未動工，已預(yù)定60多套。萬銀置業(yè) 65星級酒店分布萬象城高

47、德置地 光彩國際中心錢江商務(wù)廣場錢江國際時代廣場華聯(lián) UDC時代華峰、迪凱樓盤名稱總建筑面積萬象城250000平方米迪凱47089平方米國際時代廣場36906平方米光彩國際中心60000平方米錢江時代廣場65000平方米總計458995平方米供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC萬銀置業(yè) 一統(tǒng)本案66供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC67供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC68供應(yīng)市場研究 SuppliesMSDC小結(jié)錢江新城區(qū)域內(nèi)，純粹的70年產(chǎn)權(quán)住宅用地僅有萬象城一幅，長期來看，想享受CBD中心生活的購房者轉(zhuǎn)向購買商業(yè)性質(zhì)的住宅物業(yè)已成必然。從高檔公寓成交情況來看，購買力沒有萎縮的跡

48、象，去化正常。以迪凱國際公館為代表的商業(yè)性質(zhì)住宅已經(jīng)在錢江新城CBD區(qū)域內(nèi)悄然面市，雖多為內(nèi)部去化，但能夠折射出浙江民企業(yè)主對于擁有CBD中心居住物業(yè)，感受CBD中心生活的渴望，他們對于價格的承受能力也是不容忽視的。本項目擁有比其他同用途地塊更好的區(qū)位、配套及景觀優(yōu)勢，具備發(fā)展高質(zhì)素居住物業(yè)的前提條件，應(yīng)專注于產(chǎn)品細節(jié)打造和服務(wù)提升，為高端人士提供最舒適的居所。691 宏觀市場研究2 供應(yīng)市場研究3 項目定位宏觀經(jīng)濟分析高檔住宅類產(chǎn)品消費意愿分析城市規(guī)劃研究區(qū)域規(guī)劃及地鐵規(guī)劃研究杭城酒店式公寓市場杭城高檔公寓市場錢江新城供應(yīng)市場客戶定位產(chǎn)品定位價格定位形象定位4 附件補充研究內(nèi)容錢江新城土地資

49、料錢江新城項目資料客戶訪談紀要項目定位70住宅定位Residence客戶定位Customer產(chǎn)品定位Product價格定位Price1. 面積定位1.1 高利潤策略宏觀市場調(diào)研Macro Economics供應(yīng)市場調(diào)研Supplies需求市場調(diào)研Demands住宅市場調(diào)研Marketing Research形象定位Project Image1.2 快速去化策略71CommercialCentral Business DistrictCollection“C” apartment藏 品地段：錢江新城CBD核心地段配套：來福士廣場、雅詩閣服務(wù)式公寓、五星級酒店、萬象城、杭州大劇院、城市陽臺、地鐵4

50、號線形態(tài)：超高層公寓產(chǎn)權(quán)：40年，商業(yè)性質(zhì)絕版地段、小眾產(chǎn)品、值得收藏品鑒生活，感受不同的居住體驗給懂得鑒賞的少數(shù)派精英客戶定位72少數(shù)派 Minority物業(yè)特征 城市CBD最中心地段錢江新城CBD以市民中心為核心東西展開，本項目宗地緊臨市民中心，中心位置毋庸置疑 CBD核心區(qū)最高住品4#地塊限高250米，保守估計，頂部70米可以享受完全無遮攔的江景及都市景觀 城市中心最佳配套來福士廣場、雅詩閣服務(wù)式公寓、五星級酒店、萬象城、杭州大劇院、城市陽臺、地鐵4號線 習慣以自己為中心的人（浙江籍上市公司總裁、民營企業(yè)的企業(yè)主、跨國公司駐杭高管、政府機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)等，在各自的領(lǐng)域他們都是眾人的中心，在購置不

51、動產(chǎn)的過程中，他們的潛意識里也希望自己的物業(yè)地處城市的最中心地帶） 處于事業(yè)巔峰，多次置業(yè)者，追求不同的居住體驗（他們的人生格言是最求極致，這種性格上的偏執(zhí)成為他們成功路上不可或缺的動因，事業(yè)達到頂峰讓他們有比常人更多的機會接觸不同的居住體驗，在選擇不動產(chǎn)的時候也異常挑剔，金色海岸、東方潤園、和家園所有的稀缺產(chǎn)品他們都想擁有，現(xiàn)在獨缺占據(jù)城市制高點的高尚物業(yè)。） 喜歡市中心時尚生活（他們中的部分人有海外生活的背景，熱衷于花費幾百萬上千萬享受CBD中心時尚的生活方式；部分人已經(jīng)擁有郊區(qū)別墅居住體驗，但最終還是渴望回歸都市生活，享受CBD區(qū)域的便利生活。） 40年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)性質(zhì)CBD核心區(qū)域住宅用

52、地本就不多，渴望擁有CBD核心區(qū)域物業(yè)的買家逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)性質(zhì)公寓將會成為趨勢。認同CBD中心地段價值（隨著通貨膨脹的愈演愈烈，亦有越來越多的富人們愿意將財富轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)固化下來，CBD中心物業(yè)，而不單單是住宅物業(yè)，都是這種行為的良好載體）客戶定位73客戶定位目標客戶定位： 浙江籍的事業(yè)成功人士，習慣以自己為中心，追求不同的生活體驗，喜歡市中心的時尚生活，認可CBD中心地段價值，渴望擁有市中心罕有物業(yè)。目標客戶特征分析： 年齡：3550歲之間職業(yè)：上市公司總裁、民營企業(yè)主、跨國公司駐杭高管、浙江籍歸國華僑、高級公務(wù)員等；收入水平：家庭年收入500萬以上熱愛都市生活，追求高品質(zhì)物業(yè)，有藝術(shù)品味；對

53、生活質(zhì)量有很高的要求，部分曾有海外生活經(jīng)歷，部分為近郊別墅區(qū)回遷者；工作忙碌，無暇打理日常家務(wù)；對CBD區(qū)域的升值潛力有充足信心；對產(chǎn)品高度認可，具有較強的投資意識，對固化財富的渴望強烈，曾多次置業(yè)，有購置豪宅的經(jīng)歷，部分已持有金色海岸、東方潤園、和家園等高尚物業(yè)。74產(chǎn)品定位面積建議面積定位方法我司將從以下兩種途徑建議本項目物業(yè)面積段購買力分析法：通過比較分析浙江買家購買力，結(jié)合本項目可能的銷售單價，選擇面積區(qū)間；市場案例比較法：分析市場接受度較高的高檔物業(yè)案例，總結(jié)功能區(qū)間元素，推導(dǎo)面積區(qū)間。75產(chǎn)品定位面積建議買家實力分析自2005年8月金色海岸開盤以來，杭州出現(xiàn)了真正意義上的高檔公寓，

54、到2008年4月，兩年半中已先后有金色海岸、東方潤園、九樹公寓、新綠園、和家園紫園組團、發(fā)展綠城留莊等多個高檔公寓項目面世，并快速去化，深受市場認可。我司將上述高檔公寓按總價段分類統(tǒng)計，成交的量價關(guān)系如下：套數(shù)比較看出，財富分配的不均，導(dǎo)致需求曲線不連貫，在1000萬總價附近出現(xiàn)拐點；以1000萬總價為分解線，對上下兩個總價段進行深度分析，發(fā)現(xiàn)兩個熱銷面積段：即12011300萬（高利潤）段和401500萬、701900萬（快速去化）段。76產(chǎn)品定位面積建議單價比較尊寶大廈金尊整層銷售，成交均價12000元/銀尊分割銷售，成交均價15000元/迪凱國際中心（未開盤，大部分已內(nèi)部消化）銷售均價2

55、6000元/宏程國際大廈（未開盤）預(yù)計銷售均價20000元/財富金融中心（一幢建行整體收購）成交均價17900元/藍鯨國際（交行整體收購）成交均價15000元/77產(chǎn)品定位面積建議單價比較萬象城.悅府（精裝修）預(yù)計開盤價格25000元/左右，預(yù)計整體成交均價30000元/以上東方潤園（毛坯）最近一期7#樓成交均價24000元/，望族一號成交均價37000元/金基.曉廬（毛坯）最近一期成交均價22000元/78產(chǎn)品定位面積建議單價比較 觀點：本項目宗地從地段、配套、景觀都優(yōu)于新城內(nèi)在售或即將在售寫字樓項目，即便以寫字樓形態(tài)出售，售價也應(yīng)高于迪凱國際中心，保守估計單價應(yīng)超過26000元/；與同類地

56、段住宅相比，金基曉廬、東方潤園毛坯均價已突破22000元/，萬象城悅府精裝修物業(yè)預(yù)計整體成交均價亦將突破30000元/，考慮到本項目公寓產(chǎn)品優(yōu)勢的獨特性，保守估計公寓單價應(yīng)在30000元/甚至更高。79競爭策略一：高利潤策略（100%大戶型）深入分析12001300萬總價段，發(fā)現(xiàn)熱銷主要源于兩個案例的貢獻：發(fā)展綠城留莊和九樹公寓。熱銷共性：一梯一戶或一層一戶，營造獨門獨戶的尊貴感覺。小眾、稀缺，留莊（97戶），九樹公寓（60戶）。好處產(chǎn)品純粹性有加分，有利于樹立項目整體高端形象；增大面積降低套數(shù)，人為的增強物業(yè)的稀缺性，有利于價格的提升?？腿狠^為純粹，為后續(xù)營銷帶來便利。風險門檻太高，可能會降

57、低消化速度，一旦后續(xù)行情有變，恐受影響；40年產(chǎn)權(quán)的抗性究竟有多大，很難估計，在這種情況下全部打造高總價物業(yè)，容易放大抗性。產(chǎn)品定位80競爭策略二：快速去化策略（大戶型+中套戶）項目總體量中保留小部分發(fā)展大戶型物業(yè)，樹立項目高端形象；同時將大部分體量用于發(fā)展中套型物業(yè)，帶動項目快速去化。1000萬以下總價段中，401500萬去化比較迅速。深度分析發(fā)現(xiàn)，401500萬的貢獻來源于金色海岸和東方潤園的小套型物業(yè)。觀點：401500萬的貢獻來源于金色海岸和東方潤園的小套型物業(yè)，結(jié)合當時的銷售單價約20000元/平米，該總價段對應(yīng)的面積段應(yīng)在200250之間；以本項目可能的銷售單價推算，同等面積段對于

58、本項目意味著600750萬的總價。統(tǒng)計顯示，701800萬總價的去化速度亦較快，故建議中套的總價控制在700750萬之間，面積控制在233250之間。好處保留了大戶型物業(yè)，項目的高端形象得以維護；豐富了產(chǎn)品類型，壓縮面積意味著降低準入門檻，有利于降低40年產(chǎn)權(quán)的抗性影響。加快去化速度，有利于資金回收。風險產(chǎn)品不夠純粹，客群會參差不齊，不夠絕對高端；有可能因物業(yè)的不夠純粹，降低單位面積的利潤率。產(chǎn)品定位81產(chǎn)品定位 面積定位競爭策略：從市場成功案例中尋找合理的豪宅面積定位82產(chǎn)品定位 面積定位借鑒案例：濱江 . 金色海岸83產(chǎn)品定位 面積定位借鑒案例：濱江 . 金色海岸84產(chǎn)品定位 面積定位借鑒

59、案例：欣盛 . 東方潤園85產(chǎn)品定位 面積定位借鑒案例：欣盛 . 東方潤園東方潤園“望族”一號戶型 四房三廳四衛(wèi)兩廚帶工人房 36386產(chǎn)品定位 面積定位完整的主臥空間（含臥室、豪華主衛(wèi)、步入式衣帽間、書房等）；臥室衛(wèi)生間比為1：1或超過1：1，即每個臥室都配備獨立衛(wèi)生間；工人房設(shè)計；豪華客廳設(shè)計；建筑面積按照250米得房率75%計以上資料來自對金色海岸、東方潤園等豪宅戶型深度分析結(jié)合前述購買力分析，建議本項目大套型公寓面積段控制在410430之間。豪宅元素室內(nèi)觀景區(qū)87產(chǎn)品定位豪宅城區(qū)豪宅郊區(qū)豪宅別墅物業(yè)高樓物業(yè)區(qū)域分類物業(yè)形態(tài)罕見的黃金地段稀缺的自然景觀俯瞰天下的高居氣概修身養(yǎng)性的世外桃源

60、本案具備做城區(qū)高樓豪宅的基礎(chǔ)，另有杭城日益稀缺的錢塘江江景資源。我司建議將豪宅全部排放在250米限高地塊，突出高空優(yōu)勢，達到一覽眾山小的效果。88200m以上151200m100150m產(chǎn)品定位 建筑高度建議89項目樓面價樓高財富金融中心901258m目前定位集團總部造至200250m競爭案例造至200m以下競爭案例項目樓面價建筑面積備注萬銀酒店式公寓58561336142008年年底開工，2011年交付萬象城1981城市之星67532250802007年3月27日拿地迪凱國際公館4530900002007年11月29日拿地高德置地5631預(yù)計2011年完工光彩國際中心160344000200