綜合商業(yè)項目市場調(diào)研報告課件

1、廣州，2010年11月嶺南新世界家園五區(qū)綜合商業(yè)項目市場調(diào)研報告廣州，2010年11月嶺南新世界家園五區(qū)綜合商業(yè)項目市場調(diào)研項目地塊分析及區(qū)域規(guī)劃前景各功能物業(yè)市場研判零售商業(yè)市場酒店市場公寓市場辦公市場項目發(fā)展方向初探目錄項目地塊分析及區(qū)域規(guī)劃前景目錄項目用地分析及區(qū)域規(guī)劃前景項目用地分析及區(qū)域規(guī)劃前景項目規(guī)劃指標(biāo)體育館、活動中心 (5層)用地面積建筑面積 18943基底面積 3908商業(yè)設(shè)施 (2層) 用地面積 建筑面積 6089基底面積 4525旅業(yè)、寫字樓 (12層) 用地面積 16855建筑面積 60725基底面積 6000綜合樓 (4層) 用地面積 5178建筑面積 4352基底面

2、積 1807公交站 用地面積 5000項目總規(guī)劃建筑面積90,109平方米，分四個地塊開發(fā)項目規(guī)劃指標(biāo)商業(yè)設(shè)施 (2層) 綜合樓 (4層) 項目總規(guī)劃項目規(guī)劃功能為項目整體功能組合和商業(yè)布局帶來一定限制地塊編號基地面積（平方米）建筑面積（平方米）層數(shù)(層) 規(guī)劃功能及限育館、活動中心規(guī)劃為體育館、活動中心用地，可以布局體育運動設(shè)施或與體育、運動相關(guān)的業(yè)態(tài)，如運動服飾零售等；建成后無需移交，可持有經(jīng)營2452560892商業(yè)設(shè)施（其中肉菜市場2千平米）規(guī)劃有肉菜市場2千平米，可布局與肉菜市場相關(guān)的業(yè)態(tài)，如生鮮超市等；肉菜市場無需移交360006072512旅業(yè)、寫字樓（

3、其中市話機樓7000平米）規(guī)劃為酒店、辦公用地，用地性質(zhì)不可改變，但可變通為相關(guān)衍生產(chǎn)品，如服務(wù)式公寓等；市話機樓較大程度上將可能持有經(jīng)營并且無需布局相關(guān)業(yè)態(tài)4180751784綜合樓可布局任何商業(yè)業(yè)態(tài)，無明顯規(guī)劃限制1234依據(jù)目前方案，各地塊的用地性質(zhì)和功能方面存在諸多限制，具體如下：項目規(guī)劃功能為項目整體功能組合和商業(yè)布局帶來一定限制地塊編號6嘉禾規(guī)劃為白云區(qū)內(nèi)三個區(qū)級公共服務(wù)中心之一；建設(shè)大規(guī)模的居住功能區(qū)；建設(shè)嘉禾商業(yè)中心，圍繞地鐵站點及沿商業(yè)綜合發(fā)展軸布置商業(yè)服務(wù)設(shè)施、商務(wù)辦公設(shè)施；中心城區(qū)密集發(fā)展區(qū)本項目嘉禾白云新城白云機場 廣 從 快 速 路 發(fā) 展帶 空 間 發(fā) 展 主軸項目

4、所在的嘉禾片區(qū)規(guī)劃為白云區(qū)的區(qū)域級中心，以居住功能為主，同時圍繞地鐵站點將布置商業(yè)及商務(wù)設(shè)施從規(guī)劃前景方面，區(qū)域具備開發(fā)商業(yè)及商務(wù)設(shè)施的規(guī)劃功能，為項目開發(fā)商業(yè)、商務(wù)設(shè)施提供規(guī)劃利好。6嘉禾規(guī)劃為白云區(qū)內(nèi)三個區(qū)級公共服務(wù)中心之一；建設(shè)大規(guī)模的居飛翔公園白云公園白云文化廣場江夏黃邊嘉禾望崗蕭崗梅花園南方醫(yī)院同和永泰三元里盡管現(xiàn)時項目周邊以居住氛圍為主，但與白云新城的便利交通連接也為商業(yè)、商務(wù)市場提供發(fā)展空間目前現(xiàn)狀而言，項目周邊以大型住宅社區(qū)為主，居住氛圍濃厚；憑借便利的軌道交通，本項目可方便到達(dá)白云新城，作為廣州城市副中心、白云區(qū)中心，白云新城未來將形成較為濃厚的商務(wù)氛圍，受其輻射和帶動，項目

5、所在的嘉禾片區(qū)也將具備一定的商務(wù)市場發(fā)展空間。時代玫瑰園金碧雅苑云山詩意白云尚城白云高爾夫竹韻山莊白云堡豪苑地鐵2號線地鐵3號線白云新城商業(yè)、商務(wù)是白云新城的重點職能之一，未來將形成濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍飛翔公園白云公園白云文化廣場江夏黃邊嘉禾望崗蕭崗梅花園南方醫(yī)各功能物業(yè)市場研判零售商業(yè)市場酒店市場公寓市場辦公市場各功能物業(yè)市場研判零售商業(yè)市場從建筑形態(tài)和商業(yè)規(guī)模來看，五區(qū)商業(yè)自身的競爭力較弱，必須與三區(qū)商業(yè)結(jié)合考慮，才能最大化挖掘其商業(yè)價值五區(qū)商業(yè)三區(qū)商業(yè)五區(qū)商業(yè)自身不具備較強的市場競爭力，但若能與三區(qū)商業(yè)互為補充，協(xié)調(diào)發(fā)展，則能產(chǎn)生“1+12”的功能效應(yīng)可用于零售商業(yè)的面積僅2.9萬平米；

6、分散于三個地塊；被酒店、辦公用地阻隔。從建筑形態(tài)和商業(yè)規(guī)模來看，五區(qū)商業(yè)自身的競爭力較弱，必須與三由于白云新城和同和-京溪商圈發(fā)展速度的加快，本項目面臨的競爭形式更加明朗和嚴(yán)峻白云新城由于萬達(dá)廣場的進(jìn)駐，白云新城的商業(yè)市場得到跨越式的發(fā)展，發(fā)展速度大幅提升同和-京溪商業(yè)供應(yīng)的增加和品牌主力店的進(jìn)駐使其商業(yè)規(guī)模和購物環(huán)境都得到較大改善，已基本具備區(qū)域商業(yè)中心的要求，并且將與本項目爭奪地鐵3號線沿線客源嘉禾近年的發(fā)展近乎停滯不前，作為規(guī)劃中的區(qū)域商業(yè)中心，目前的商業(yè)形態(tài)、規(guī)模、業(yè)態(tài)、品牌、購物環(huán)境等方面均無法承擔(dān)該職能在嚴(yán)峻的競爭形勢下，五區(qū)商業(yè)必須與三區(qū)商業(yè)有機結(jié)合，不僅在商業(yè)規(guī)模上，更要在業(yè)態(tài)

7、和品牌組合上實現(xiàn)差異化競爭，才能保證項目的市場競爭力由于白云新城和同和-京溪商圈發(fā)展速度的加快，本項目面臨的競爭三區(qū)商業(yè)定位回顧永泰項目地塊嘉禾核心商圈地鐵站點地鐵通行10分鐘內(nèi)車行15分鐘內(nèi)步行20分鐘內(nèi)約4千米約 6千米黃邊江夏白云新城依托高起點的規(guī)劃、核心的地理位置和便利的交通網(wǎng)絡(luò)，對本項目威脅最大新市商圈的現(xiàn)有優(yōu)勢將隨區(qū)域交通體系的革新而迅速衰減，商圈發(fā)展后繼乏力項目核心輻射商圈范圍為周邊4公里范圍內(nèi)的大型中高檔社區(qū)居民項目的競爭商圈主要為白云新城商圈，重點競爭項目為萬達(dá)廣場及五號停機坪項目整體定位于區(qū)域型購物中心，以家庭式消費為主，并引導(dǎo)時尚生活方式和消費潮流Life Style R

8、egional Center地區(qū)時尚中心“時尚、具有國際品味、個性化的，提供舒適環(huán)境、精致產(chǎn)品和貼心服務(wù)的地區(qū)時尚中心”三區(qū)商業(yè)定位回顧永泰項目地塊嘉禾核心商圈地鐵站點地鐵通行10從業(yè)態(tài)組合來看，五區(qū)商業(yè)應(yīng)在餐飲、休閑娛樂及特色購物業(yè)態(tài)上提升三區(qū)商業(yè)的價值與吸引力 購物類業(yè)態(tài)舉例店鋪類型建筑面積（平方米）百分比（%）娛樂3F游藝中心次主力店2,500 2.9%KTV次主力店2,500 2.9%電影院次主力店5,000 5.9%小計10,00011.7%餐飲B1休閑餐飲/快餐專賣店3,0003.5%1F休閑餐飲/快餐專賣店5,4506.4%2F休閑餐飲（異國料理）專賣店3,0003.5%3F美食

9、廣場次主力店4,0004.7%4F休閑餐飲（中國特色）專賣店5,0005.9%大型中餐次主力店2,0002.4%小計22,45026.4%三區(qū)商業(yè)的娛樂業(yè)態(tài)主要集中于3樓，業(yè)態(tài)類型包括游藝中心、KTV、電影院，從建筑規(guī)模和業(yè)態(tài)類型上都稍顯不足，從目前的競爭局勢來看，業(yè)態(tài)與萬達(dá)及5號停機坪重復(fù)性高，難以具備較強的市場競爭力；三區(qū)商業(yè)中的餐飲面積雖然較大，但具有較強聚客能力的大型餐飲僅1家，約2000平方米，數(shù)量及面積均不足夠從業(yè)態(tài)組合來看，五區(qū)商業(yè)應(yīng)在餐飲、休閑娛樂及特色購物業(yè)態(tài)上提零售商業(yè)市場酒店市場公寓市場辦公市場各功能物業(yè)市場研判零售商業(yè)市場各功能物業(yè)市場研判酒店品牌：到2010年上半年為

10、止，以中檔本土品牌酒店構(gòu)成為主，國際品牌高星級酒店*較缺乏，白云區(qū)酒店市場主要以本土酒店為主，國際連鎖品牌酒店只有五星級品牌廣州珀爾曼大酒店，以及國際三星級品牌戴斯酒店，預(yù)計2011年還將會有白云萬達(dá)廣場的五星級希爾頓酒店開業(yè)。經(jīng)營狀況：白云區(qū)五星級酒店平均房價在600元左右，比全市平均水平低約30%，入住率與全市水平相仿在50%左右；白云區(qū)四星級酒店平均房價在400元左右，與全市平均水平相當(dāng)，入住率與全市水平相仿在60%左右。客源構(gòu)成：市區(qū)溢出的中檔會議客源、本地企業(yè)會議客源以及廣交會溢出客源為白云區(qū)高星級酒店的主要客源；由于臨近機場的地緣優(yōu)勢，以及相對經(jīng)濟(jì)的酒店價格，旅游客源也成為區(qū)域高星

11、級酒店的輔助客源。白云區(qū)星級酒店數(shù)量五星級2四星級6三星級及以下25酒店總數(shù)33白云區(qū)四星級以上酒店約8家，高星級酒店房價略低于廣州全市水平，入住率約為50%60%*根據(jù)具體項目硬件設(shè)施，裝修標(biāo)準(zhǔn)以及定位判斷得出白云區(qū)五星全市五星白云區(qū)四星全市四星平均房價620900440460入住率約50%50-60%60-65%60-65%酒店品牌：到2010年上半年為止，以中檔本土品牌酒店構(gòu)成為主憑借發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，本項目車行約30分鐘即可到達(dá)機場、火車站、天河、琶洲等主要交通樞紐和商務(wù)區(qū)從交通方面講，項目臨近白云大道，華南快速干線，由此地到達(dá)廣州白云國際機場，琶洲廣州市國際會展中心，以及天河區(qū)CBD以

12、及廣州東站都在30分鐘以內(nèi)，交通覆蓋較為理想，為項目提供了較佳的交通可達(dá)性。以項目為中心30分鐘車行范圍本項目環(huán)城高速機場高速京珠高速華南快速干線廣清高速北二環(huán)高速華南快速干線白云大道123645目的地距離（公里）時間（分鐘）1廣州白云國際機場25252白云新城/白云國際會展中心9103廣州站/流花展館14204廣州火車東站17205天河北/珠江新城CBD19256廣州國際會議展覽中心2530憑借發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，本項目車行約30分鐘即可到達(dá)機場、火車站便捷的外部交通為本項目吸引機場客源、主要會展區(qū)域客源提供了市場機會，同時白云區(qū)自身的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)也可對酒店市場起到一定支撐Factor 3根據(jù)白云區(qū)

13、主導(dǎo)功能區(qū)規(guī)劃，本項目所在地被定位為都會服務(wù)區(qū)，預(yù)計未來仍有一定的潛在商務(wù)客源。項目便捷的交通使得本項目有可能吸收來自廣交會，以及白云國際會議中心的展會客源。項目與白云國際機場相對較近的距離，以及優(yōu)良的社區(qū)生活環(huán)境使得酒店具有吸引機場客源的潛力，如航空公司機組人員和過境旅客。市場客源支撐白云區(qū)是廣州市重要的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，全區(qū)4000多家的工業(yè)企業(yè)為酒店提供潛在商務(wù)會議與展覽客源。社區(qū)居民關(guān)聯(lián)客源以及旅游團(tuán)隊也會成為項目的補充客源。便捷的外部交通為本項目吸引機場客源、主要會展區(qū)域客源提供了市本項目具備開發(fā)酒店物業(yè)的可行性，并且酒店物業(yè)能夠豐富項目的整體物業(yè)功能，對社區(qū)起到一定的配套作用，具有戰(zhàn)略開

14、發(fā)意義酒店物業(yè)能夠為住宅提供配套以及作為優(yōu)良固定資產(chǎn)沉淀，就本項目而言，酒店還能為商業(yè)提供穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源，能夠與各功能物業(yè)形成良性互動，具有戰(zhàn)略開發(fā)意義優(yōu)良固定資產(chǎn)提升住宅溢價重要配套設(shè)施本項目具備開發(fā)酒店物業(yè)的可行性，并且酒店物業(yè)能夠豐富項目的整由于市場供應(yīng)的激增，廣州包括白云區(qū)在內(nèi)的五星級酒店市場入住率呈明顯的下降趨勢廣州高星級酒店市場需求較為不足，而市場供應(yīng)卻持續(xù)增長，供需之間存在較為明顯的不匹配狀態(tài)； 2002年到2009年廣州市五星級酒店客房從4,364間上升到9,063間,預(yù)計到2013年為止該數(shù)字將上升到14,150間，其中60%是國際連鎖品牌。2002年到2009年廣州市五星級

15、酒店客房年均增長率為11%，而同期到達(dá)廣州的過夜旅游人數(shù)的年均增長率僅為5.6%。由于市場供大于求，廣州五星級市場入住率從2007年以來一直呈下降趨勢。相應(yīng)地，由于市場競爭日趨激烈，廣州市五星級酒店房價也呈逐年走低的趨勢。相對而言，四星級酒店市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定。廣州市五星級酒店市場表現(xiàn) 2002 - 2009廣州市四星級酒店市場表現(xiàn) 2002 - 2009數(shù)據(jù)來源: 廣州市旅游局?jǐn)?shù)據(jù)來源: 廣州市旅游局由于市場供應(yīng)的激增，廣州包括白云區(qū)在內(nèi)的五星級酒店市場入住率從成本控制和風(fēng)險控制的角度考慮，建議適當(dāng)控制酒店的檔次與規(guī)模項目具備一定的外部交通條件，具備吸引各類會議會展、旅游及中高端商務(wù)人士的市場

16、機會，但從成本控制和風(fēng)險控制的角度考慮，建議適當(dāng)控制酒店檔次和規(guī)模從成本控制和風(fēng)險控制的角度考慮，建議適當(dāng)控制酒店的檔次與規(guī)模各功能物業(yè)市場研判零售商業(yè)市場酒店市場公寓市場辦公市場各功能物業(yè)市場研判零售商業(yè)市場考慮到白云區(qū)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐，以及潛在的中高端商務(wù)人士居住需求，中至中高檔服務(wù)式公寓存在一定市場需求白云區(qū)為廣州市重要的工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)的批發(fā)、物流及制造業(yè)較為發(fā)達(dá)，受到產(chǎn)業(yè)的支撐，區(qū)域內(nèi)可能有來自企業(yè)中、高層，外籍技術(shù)人員等中高端商務(wù)人士的居住需求；白云新城定位為城市副中心，隨著區(qū)域的發(fā)展和商業(yè)中心的開發(fā)，未來可能存在中高端商務(wù)人士的居住需求。受到區(qū)域產(chǎn)業(yè)的支撐，以及考慮到潛在的中高端商務(wù)人

17、士的居住需求，中高端服務(wù)式公寓可能存在市場需求；但由于白云區(qū)甚至廣州市的服務(wù)式公寓市場需求普遍不足，出于風(fēng)險控制的角度考慮，本項目即使開發(fā)中高端服務(wù)式公寓，也需注意控制開發(fā)規(guī)?？紤]到白云區(qū)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐，以及潛在的中高端商務(wù)人士居住需求各功能物業(yè)市場研判零售商業(yè)市場酒店市場公寓市場辦公市場各功能物業(yè)市場研判零售商業(yè)市場白云區(qū)辦公物業(yè)主要集中在三元里區(qū)域及機場路沿線；由于位于城市非核心商務(wù)區(qū)，高端辦公市場需求不足，但中低檔辦公物業(yè)市場需求較為活躍8123456791312151711141016181920222124232225白云區(qū)辦公物業(yè)主要集中在三元里區(qū)域及機場路沿線辦公物業(yè)類型區(qū)域租金

18、水平（元/平方米/月）平均入駐率代表物業(yè)甲級寫字樓廣州主要商務(wù)區(qū)*100-18093%粵海天河城大廈、合景國際金融廣場白云區(qū)-無乙級寫字樓廣州主要商務(wù)區(qū)60-9085%新保利大廈、達(dá)寶廣場白云區(qū)50-80三元里及機場路沿線：約80%金茂大廈丙級寫字樓廣州主要商務(wù)區(qū)40-6090%百匯廣場白云區(qū)30-40三元里及機場路沿線：約90%齊富商貿(mào)大廈、金來大廈高端辦公物業(yè)市場需求不足，中低端市場相對較為活躍白云區(qū)辦公物業(yè)主要集中在三元里區(qū)域及機場路沿線；由于位于城市受到白云區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐以及白云新城的輻射和帶動，項目具備開發(fā)辦公物業(yè)的需求支撐，但預(yù)計租金水平空間有限本項目嘉禾均禾組團(tuán)白云新城白云機場白云新

19、城規(guī)劃為廣州城市副中心，商業(yè)是區(qū)域發(fā)展的重點職能之一，預(yù)計未來區(qū)域辦公氛圍相對較為濃厚白云區(qū)為廣州傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在制造業(yè)的帶動下，以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)也獲得了較好發(fā)展；2009年，白云區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到71%，甚至略高于廣州市同期的70.1%；蓬勃發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)為白云區(qū)辦公物業(yè)發(fā)展提供了市場支撐。醫(yī)藥制造業(yè)交通運輸設(shè)備制造業(yè)電氣機械制造業(yè)通用設(shè)備制品業(yè)化學(xué)原料制品制造業(yè)白云區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)白云區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重，2009年白云區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)預(yù)計白云新城未來商務(wù)分為較為濃厚，受其輻射和帶動，本項目也將具備開發(fā)辦公物業(yè)的市場機會。受到白云區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐以及白云新城的輻射和帶動，項目具備開發(fā)辦公從項目整體物業(yè)

20、功能組合的角度出發(fā)，辦公物業(yè)對零售、酒店等都有消費支撐，但預(yù)計其自身盈利能力較低，應(yīng)適當(dāng)控制開發(fā)規(guī)模預(yù)計本項目辦公產(chǎn)品的租戶以中小型企業(yè)居多，承租面積多在300平米以下從經(jīng)濟(jì)利益的角度考慮，此類物業(yè)不適宜作為本項目重點發(fā)展方向中小型企業(yè)選址時對于成本性因素（如租金）敏感度最高，價格承受能力較低白云區(qū)工業(yè)產(chǎn)值構(gòu)成辦公物業(yè)對零售商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓均能提供消費人群支撐從項目整體物業(yè)功能組合的角度出發(fā)，辦公物業(yè)對零售、酒店等都有項目發(fā)展方向初探項目發(fā)展方向初探物業(yè)功能組合方案：既控制了風(fēng)險性物業(yè)的開發(fā)規(guī)模，同時又實現(xiàn)各物業(yè)之間的良性互動，增強項目的整體競爭力優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)寫字樓高星級酒店服務(wù)式公寓為

21、零售商業(yè)提供穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源 完善酒店的配套，提升酒店吸引力 為商業(yè)提供穩(wěn)定的商務(wù)客源 服務(wù)于寫字樓商務(wù)人群，完善寫字樓配套 作為商務(wù)辦公人群的住宅配套 提升公寓品質(zhì)形象 為商業(yè)提供穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源 服務(wù)于公寓住戶，并可借助酒店管理品牌提升公寓管理質(zhì)量 完善配套，提升寫字樓品質(zhì)形象 為酒店提供一定的商務(wù)客源 提供客源 完善配套，提高溢價水平綜上所述：零售商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓、寫字樓均具有開發(fā)可行性；零售商業(yè)市場風(fēng)險小、盈利能力強，可進(jìn)行重點開發(fā)；酒店、服務(wù)式公寓、寫字樓可豐富整體物業(yè)功能組合，并形成良性互動，但存在一定的市場風(fēng)險，應(yīng)控制開發(fā)規(guī)模物業(yè)功能組合方案：既控制了風(fēng)險性物業(yè)的開發(fā)規(guī)模，同時

22、又實現(xiàn)各在上述物業(yè)功能組合建議下，各地塊均具備微環(huán)境上的可行性，規(guī)劃調(diào)整的必要性較低體育館、活動中心 (5層)用地面積建筑面積 18943基底面積 3908商業(yè)設(shè)施 (2層) 用地面積 建筑面積 6089基底面積 4525旅業(yè)、寫字樓 (12層) 用地面積 16855建筑面積 60725基底面積 6000綜合樓 (4層) 用地面積 5178建筑面積 4352基底面積 18071234地塊編號各地塊適宜的發(fā)展方向地塊位置對其發(fā)展方向的限制規(guī)劃調(diào)整的必要性1建筑規(guī)模最大，最適宜開發(fā)零售商業(yè)與三區(qū)商業(yè)最近，利于其發(fā)展零售商業(yè)低2從地塊規(guī)模和形狀而言，適宜布局次主力店，以目的性業(yè)態(tài)為主對于開發(fā)目的性業(yè)

23、態(tài)無實質(zhì)性的阻礙作用較低3優(yōu)質(zhì)的景觀資源有利于開發(fā)酒店、服務(wù)式公寓、辦公物業(yè)與地鐵站點的距離在可承受的步行范圍內(nèi)，對酒店、辦公客源無明顯的削弱效果低4從建筑規(guī)模和單層面積而言，均適合布局餐飲業(yè)態(tài)地塊位置不會產(chǎn)生限制性作用低在上述物業(yè)功能組合建議下，各地塊均具備微環(huán)境上的可行性，規(guī)劃建議方案：零售商業(yè)+酒店+服務(wù)式公寓+辦公1234開發(fā) 地塊物業(yè)類型占地面積（平方米）建筑面積（平方米）層數(shù)（層）面積比例備注地塊1體育/娛樂/購物390818943520%地塊2購物/餐飲4525608927%地塊3辦公1500180001220%服務(wù)式公寓1500180001220%面向中高端商務(wù)人士酒店3000

24、24725927%約250間客房地塊4餐飲1807517846%總計90935100%零售商業(yè)：酒店（含服務(wù)式公寓）：辦公=33：27：40建議方案：零售商業(yè)+酒店+服務(wù)式公寓+辦公1234開發(fā) 地塊地塊1發(fā)展意向：體育運動主題類購物/娛樂（含少量體育運動場館）1234體育館、活動中心 (5層)總建筑面積18,943 醫(yī)療衛(wèi)生面積 3,500 體育館面積 10,000 文化活動面積 5,000品牌建議地塊1距離三區(qū)商業(yè)最近，商業(yè)價值最高，適宜布局與三區(qū)零售商業(yè)關(guān)系最為密切的業(yè)態(tài)；建議結(jié)合該地塊的體育館用地性質(zhì)，以體育運動主題類購物為主要發(fā)展方向，既富有特色，同時又能最大化發(fā)揮該地塊的商業(yè)價值。

25、業(yè)態(tài)意向面積體育運動場館2,000-3,000平米運動主題類購物/娛樂13,000-15,000平米其他休閑娛樂（如SPA、足療、兒童培訓(xùn)等）2,000-3,000平米地塊1規(guī)劃意向地塊1發(fā)展意向：體育運動主題類購物/娛樂（含少量體育運動場館體育館、活動中心改商業(yè)案例盈彩美居項目：盈彩美居開發(fā)商：廣州市合景美富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：廣州市天河區(qū)盈溪路2003-2007年： 盈彩美居售樓部2005-2009 年：盈彩美居會所2010年：由廣州市奧龍堡體育發(fā)展有限公司承租商業(yè)化運營前商業(yè)化運營后定位小區(qū)會所兒童成長會所，原籃球場及羽毛球場改建為大型兒童游樂設(shè)施。服務(wù)/設(shè)施為業(yè)主提供游泳池、籃球場

26、、羽毛球場以及健身房等運動設(shè)施以及一個放映廳。新增服務(wù)包括兒童樂園、游泳池、武術(shù)、舞蹈、跆拳道、美工、游泳、兒童表演、詠春拳等各種培訓(xùn)班。管理由小區(qū)物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，會所內(nèi)所有設(shè)施均為有償使用，按次收費。由奧龍堡專業(yè)團(tuán)隊進(jìn)行商業(yè)化管理，采用包括會員制及按期按次等收費形式。狀態(tài)運動設(shè)施種類比較單一，設(shè)施維護(hù)狀況較差，提供服務(wù)內(nèi)容較少。對會所進(jìn)行重新裝修并聘請專人對設(shè)施進(jìn)行維護(hù)。體育館、活動中心改商業(yè)案例盈彩美居項目：盈彩美居商業(yè)化運地塊2發(fā)展意向：A方案家居概念店、體驗館家居主題類次主力店與嶺南新世界的大型居住社區(qū)的氛圍較為契合，并且該類業(yè)態(tài)的聚客能力較強，對三區(qū)商業(yè)有較強的促進(jìn)作用。123

27、4商業(yè)設(shè)施 (2層)總建筑面積6089 其中肉菜市場2000 品牌建議說明：肉菜市場部分可引入1-2家品牌連鎖快餐店威法西門子整體廚房體驗館西門子與櫥柜生產(chǎn)商威法合作的整體廚房體驗館，目前已在北京、上海、南京、杭州等地?fù)碛蟹值辏壳皬V州市已擁有5家威法西門子整體廚房體驗館HOLA大型家居生活館，致力于成為生活趨勢的引導(dǎo)者地塊2發(fā)展意向：A方案家居概念店、體驗館家居主題類次主力地塊2發(fā)展意向：B方案特色餐飲+SPA會館1234商業(yè)設(shè)施 (2層)總建筑面積6089 其中肉菜市場2000 作為以家庭式消費為主的區(qū)域性購物中心而言，三區(qū)商業(yè)的餐飲面積稍顯不足；地塊2引入大型正餐，不僅彌補了三區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)

28、比例的不足，同時由于大型正餐具有較強的聚客能力，能夠?qū)θ齾^(qū)商業(yè)有明顯的促進(jìn)作用;SPA會館與餐飲業(yè)能形成良好互動，并且充分利用地塊2的景觀優(yōu)勢。品牌建議業(yè)態(tài)建筑面積大型特色餐飲3,000平米SPA會館3,000平米地塊2發(fā)展意向：B方案特色餐飲+SPA會館1234作為以大型知名品牌正餐具有較強的輻射力，能夠帶來大量的潛在消費人群稻香酒家（珠江帝景店）位于廣州中高檔大型住宅社區(qū)珠江帝景苑的珠江帝景酒店內(nèi)；由于稻香酒家的知名度較高，相較普通餐飲而言具有較強的輻射力，能夠吸引到大量的中高檔消費者前來就餐；本項目如能引入檔次適宜的大型知名品牌正餐，將有利于提升項目的競爭力和輻射能力。稻香酒家（珠江帝景

29、店）位于大型住宅社區(qū)珠江帝景苑內(nèi)稻香酒家（珠江帝景店）步行距離約0.8公里稻香酒家珠江帝景苑大型知名品牌正餐具有較強的輻射力，能夠帶來大量的潛在消費人群地塊3發(fā)展意向：酒店+服務(wù)式公寓+辦公1234旅業(yè)、寫字樓(12層)總建筑面積60725 其中市話機樓7000 物業(yè)功能占地面積（平方米）建筑面積（平方米）層數(shù)（層）房間數(shù)量/規(guī)格辦務(wù)式公寓150018000121房2房為主酒店3000247259約250間客房酒店、服務(wù)式公寓、辦公產(chǎn)品的盈利能力均較差，并且存在一定的市場風(fēng)險，建議適當(dāng)控制上述三類產(chǎn)品的規(guī)模，并注意分散風(fēng)險；各功能物業(yè)的初步意向如下：酒店：中小型社區(qū)酒店，初步意向為四星級標(biāo)準(zhǔn)，五星級宣傳，由新世界酒店集團(tuán)管理或業(yè)主自行管理；服務(wù)式公寓：依托于酒店，面向白云區(qū)內(nèi)的中高端商務(wù)人士，提供簡單的酒店服務(wù)或菜單式服務(wù)；辦公：以區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐的中小型企業(yè)為主要客戶地塊3規(guī)劃指標(biāo)建議地塊3發(fā)展意向：酒店+服務(wù)式公寓+辦公1234物業(yè)功能占地面地塊4發(fā)展意向：大型正餐/特色餐飲1234綜合樓(4層)建筑面積4352 基底面積1807 地塊4基底面積不足2千平方米，并且遠(yuǎn)離三區(qū)商業(yè)和地鐵站，從建筑規(guī)模和位置而言，均不適宜發(fā)展購物類業(yè)態(tài)；餐飲為典型的目的性業(yè)態(tài)，并且能夠作為酒店、公寓和辦公物業(yè)的優(yōu)質(zhì)配套，是地塊4最適宜的發(fā)展方