8203估價師協(xié)會網站cms案例分析

1、安徽省恒泰房地產開發(fā)有限責任公司土地使用權抵押價格評估案例分析報告姓名 盧耀球 安徽金地源不動產評估有限責任公司摘要：房地產抵押貸款評估是土地估價業(yè)務的主要來源之一，本文就日前業(yè)務中遇到的開發(fā)企業(yè)用在建商住土地進行抵押貸款估價中的背景、技術難點以及處理這些難點問題的方法和思路做簡單闡述。關鍵詞： 抵押貸款 保守原則 市場比較法 假設開發(fā)法正文：第一部分 評估項目的背景一、估價目的委托方以估價對象設定土地抵押權向銀行貸款，我公司接受委托，對估價對象的使用權進行評估，為抵押人和抵押權人提供合理的土地使用權抵押價格參考依據(jù)。二、宗地概況據(jù)評估人員實地查勘，參考委托方提供的有關資料，待估宗地為在建開發(fā)

2、項目，區(qū)內土地平整，正進行樁基礎施工，紅線外達到“五通”（通路、供電、供水、排水、通訊）。土地證登記面積為33333.3平方米。土地登記用途為住宅，紅線內“五通一平”（通路、供電、供水、排水、通訊及場地平整）。估價設定開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”，紅線內“場地平整”。評估地價是指在估價基準日為二零零七年十二月五日，設定土地開發(fā)程度與用途條件下，土地剩余使用年限為66該宗地形狀為較規(guī)則矩形，臨路寬度理想，進深較深；四至界線為：南鄰安徽工商職業(yè)學院，其余均為梅沖村。土地證號：長豐縣國用（2004）字第3592號，地號為08-03-358。三、地價定義本報告所評估的待估宗地地價是指在估價基準日為二零

3、零七年十二第二部分 評估項目估價方法的技術難點及解決方案一、估價方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18358-2001），通行的宗地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、基準地價系數(shù)修正法、假設開發(fā)法、成本逼近法等。估價方法的選擇應按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，根據(jù)當?shù)氐禺a市場發(fā)育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。鑒于本次估價項目性質，決定采用市場比較法和假設開發(fā)法（現(xiàn)本地銀行也要求開發(fā)用地評估必用該種方法）對該宗土地使用權進行評估測算。二、本項目實際開發(fā)狀況及難點項目背景：該項目為本市城中村改造項目，毛地出讓。根據(jù)委托方提供的項目總平面圖、建設工程規(guī)劃許可證記載，規(guī)

4、劃涉及容積率為1.2，綠化率40.25%。擬建多層住宅小區(qū)，少量小高層。項目難點：（1）如何測算開發(fā)成本，對于委托方的拆遷成本的確定。（2）市場比較法的案例選擇，現(xiàn)階段土地市場交易案例多為凈地，無法選取足夠的同等毛地市場交易案例。（3）開發(fā)總價值的確定，其中涉及開發(fā)商可售各部分面積和價格的確定。三、本項目難點解決方案1、對于開發(fā)成本中涉及的拆遷成本：本人首先參考當時土地出讓協(xié)議中對拆遷面積的描述，咨詢委托方對拆遷成本的計算和支付情況，經了解得知，由區(qū)政府按重點工程出面拆遷，所需拆遷安置資金由委托方直接支付政府，由政府解決拆遷中涉及的費用和安置房問題。通過對委托方財務資料收集整理，得知該費用開發(fā)

5、商已付給政府，土地估價測算時，該塊拆遷成本不再重復計算。2、通過上述市場調研，在用市場比較法計算時，可假設其土地均為凈地進行比較修正，計算得出土地總價后，確定該宗地比準價格。3、開發(fā)總價值的確定：首先應確定委托方開發(fā)可售部分房產的范圍和面積，根據(jù)本次開發(fā)項目，委托方可售房產為：多層及小高層住宅；對于社區(qū)服務用房不再計算可售價值，但該部分建筑物開發(fā)成本應在成本費用中扣除。其次，利用市場比較法，根據(jù)估價時點房地產成交價格案例，分別對多層及小高層住宅房等進行修正比較，得出各部分價格后，通過累加確定開發(fā)項目總價值。第三部分 評估項目的啟示一、在進行房地產抵押貸款項目時，估價參考資料的調查應客觀，對于待估對象的現(xiàn)場勘察和背景資料的收集和了解應全面、公正。估價人員應做到以保守和審慎的原則為出發(fā)點，評估數(shù)據(jù)的選用應保守和客觀。在本項目的評估過程中，我是在全面的了解項目前期和未來開發(fā)規(guī)劃后，根據(jù)項目實際情況，進行有針對性的市場調研。如對項目狀況了解不多，難以在市場調查階段，獲得正確資料，無法客觀、全面的反映估價對象合理價格，更談不上給銀行提供抵押價值參考。二、作為土地評估機構在現(xiàn)在的市場背景中，處于非常重要的地位，如能做好客觀公正的第三方，就能為銀行防范信貸風險起到了應有作用。作為從