資產(chǎn)評估實務(wù)課件1-14認識資產(chǎn)評估教學

1、項目一認識資產(chǎn)評估項目一認識資產(chǎn)評估任務(wù)安排任務(wù)1 認識資產(chǎn)評估任務(wù)2 資產(chǎn)評估的方法任務(wù)3 資產(chǎn)評估的程序任務(wù)4 資產(chǎn)評估的報告任務(wù)安排任務(wù)1 認識資產(chǎn)評估任務(wù)2 資產(chǎn)評估任務(wù)一認識資產(chǎn)評估一、資產(chǎn)評估的概念二、資產(chǎn)評估的作用三、資產(chǎn)評估的基本理論四、 資產(chǎn)評估的基本事項任務(wù)一認識資產(chǎn)評估一、資產(chǎn)評估的概念一、資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估法對資產(chǎn)評估做出如下定義：資產(chǎn)評估是指評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權(quán)益進行評定、估算，并出具評估報告的專業(yè)服務(wù)行為。本教材延用資產(chǎn)評估法對資產(chǎn)評估的概念鑒定。一、資產(chǎn)評估的概念一、資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估評

2、估主體評估客體：資產(chǎn)評估法規(guī)定評估客體包括不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資 產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權(quán)益。評估內(nèi)容及成果：資產(chǎn)評估法規(guī)定資產(chǎn)評估是對評估對象進行評定、估算的專業(yè)服務(wù)；評估的成果是資產(chǎn)評估機構(gòu)及其評估人員出具的評估報告。評估機構(gòu)資產(chǎn)評估專業(yè)人員一、資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估評估主體評估客體：資產(chǎn)評估法規(guī)二、資產(chǎn)評估的作用1.資產(chǎn)評估引導市場優(yōu)化資源配置2.資產(chǎn)評估保障資本市場發(fā)展3.資產(chǎn)評估促進經(jīng)濟秩序規(guī)范發(fā)展4.資產(chǎn)評估保護各類資產(chǎn)主體的合法權(quán)益二、資產(chǎn)評估的作用1.資產(chǎn)評估引導三、資產(chǎn)評估的基本理論資產(chǎn)評估勞動價值論效用價值論供求理論市場結(jié)構(gòu)（略）有效市場理論(略)三、資產(chǎn)評估的基

3、本理論資產(chǎn)評估勞動價值論效用價值論供求理論市三、資產(chǎn)評估的基本理論（一）勞動價值論勞動價值論認為商品與物品，勞動產(chǎn)品不同。物品是最大范疇的概念；勞動產(chǎn)品是存在勞動的物品；商品是存在勞動并且可以交換的勞動產(chǎn)品。因此，概括而言商品是存在交換價值的勞動產(chǎn)品。商品具有交換價值的前提條件是商品具有使用價值。兩種使用價值完全不同的商品，之所以能按照一定的比例相交換，說明這兩種商品存在著一種可以相互比較的共同屬性。商品之間存在的共同屬性就是無差別的人類勞動。三、資產(chǎn)評估的基本理論（一）勞動價值論三、資產(chǎn)評估的基本理論（一）勞動價值論商品的使用價值和價值，一方面，二者是統(tǒng)一的，是互相依存、互為條件的。作為商品

4、，必須同時具有使用價值和價值兩個因素。另一方面，二者又是對立的，是相互排斥、互相矛盾的。生產(chǎn)者生產(chǎn)商品是為了取得價值，而購買者則是為了取得使用價值。賣者必須讓渡使用價值，買者必須支付價值。二者不能兼得，要得到一方，必須以放棄另一方為前提，這是商品的內(nèi)在矛盾，只有通過交換，才能解決。三、資產(chǎn)評估的基本理論（一）勞動價值論三、資產(chǎn)評估的基本理論（一）勞動價值論商品是由勞動創(chuàng)造的，勞動可以分為具體勞動和抽象勞動。具體勞動是從勞動的具體形態(tài)考察的勞動。具體勞動包括勞動目的、勞動對象、勞動工具、操作方法、勞動成果等。抽象勞動是從勞動的抽象形態(tài)考察的勞動。也就是說把生產(chǎn)商品的所有勞動抽象化，那么生產(chǎn)商品的

5、所有勞動都可以看成是人們的腦力和體力的支出，這就是無差別的一般人類勞動。正是由于商品中所凝結(jié)的都是無差別的一般人類勞動，才使各種不同使用價值的商品在價值上可以比較，并能按一定比例相互交換。所以，抽象勞動創(chuàng)造了商品的價值，是價值的實體或價值的唯一源泉，反映著商品生產(chǎn)者之間的經(jīng)濟關(guān)系三、資產(chǎn)評估的基本理論（一）勞動價值論三、資產(chǎn)評估的基本理論（一）勞動價值論抽象勞動創(chuàng)造了商品的價值，商品價值量的多少由社會必要勞動時間決定，二者成正比關(guān)系。制造某種商品的社會必要勞動時間越長，商品的價值量越大。反之，制造某種商品的社會必要勞動時間越短，商品的價值量越小。商品的價值規(guī)律：商品的價值量由生產(chǎn)商品的社會必要

6、勞動時間決定，并以此為基礎(chǔ)進行商品等價交換。價值規(guī)律既是價值量如何確定的規(guī)律，也是價值量如何實現(xiàn)的規(guī)律。價值規(guī)律是商品生產(chǎn)和交換的基本經(jīng)濟規(guī)律，是人類從事一切經(jīng)濟活動都必須遵守的客觀規(guī)律。三、資產(chǎn)評估的基本理論（一）勞動價值論三、資產(chǎn)評估的基本理論（二）效用價值論效用是指商品或勞務(wù)滿足人的欲望的能力或者是指消費者在消費商品后所感受到的滿足程度。一種商品或勞務(wù)對消費者是否有效用取決于消費者是否有消費欲望，商品或勞務(wù)是否有滿足欲望的能力。效用不具有客觀性，不是商品或勞務(wù)固有的性質(zhì)，而是只有在與人的需要發(fā)生關(guān)系時才會產(chǎn)生。三、資產(chǎn)評估的基本理論（二）效用價值論三、資產(chǎn)評估的基本理論（二）效用價值論邊

7、際效用是指在一定時間內(nèi)消費者增加一個單位商品或者勞務(wù)的消費所得到的增加的效用量或增加的滿足，也就是每增加一個單位商品或勞務(wù)的消費所得到的總效用增量。效用價值論認為商品的價值量大小不是取決于單位物品提供的主觀效用，也不是取決于人對單位物品的主觀評價，而是由我們對最后單位物品的主觀評價決定的。效用價值論認為商品價值量是由最后單位物品能滿足人的最不重要的欲望即邊際欲望的大小決定的。商品的價格是由人們對于商品的主觀價值和市場供求關(guān)系決定的。這種邊際對偶價格實際上接近于馬歇爾的均衡價格論，表明了價格是由市場中無數(shù)的買者和賣者的競爭形成的。三、資產(chǎn)評估的基本理論（二）效用價值論三、資產(chǎn)評估的基本理論（三）

8、供求理論供求理論認為商品的價格是由供應(yīng)和需求共同決定的。需求是指在一定時期內(nèi)，在每一價格水平下消費者愿意并且有支付能力購買某種商品的數(shù)量。消費者對某一商品的需求量由多種因素決定，包括商品的自身價格，消費者的收入水平，消費者的選擇偏好等等。一般而言，商品價格越高，需求量越小。所以商品的需求曲線是一條自左上向右下傾斜的曲線三、資產(chǎn)評估的基本理論（三）供求理論三、資產(chǎn)評估的基本理論（三）供求理論供給指生產(chǎn)者在一定時期內(nèi)，在各種可能的價格水平下愿意并且能夠生產(chǎn)銷售的某種商品的數(shù)量。生產(chǎn)者對某一商品的供給量由多種因素決定，包括商品的自身價格，生產(chǎn)的成本，生產(chǎn)的技術(shù)水平等等。一般而言，商品價格越低，供給量

9、越小。所以商品的供給曲線是一條自左下向右上傾斜的曲線。三、資產(chǎn)評估的基本理論（三）供求理論三、資產(chǎn)評估的基本理論（三）供求理論當需求和供給兩種力量相互博弈時，這時出現(xiàn)了需求曲線和供給曲線的交匯點，這一交匯點被稱為均衡點E。如圖所示。這一均衡點對應(yīng)的價格和數(shù)量分別就是均衡價格和均衡數(shù)量。三、資產(chǎn)評估的基本理論（三）供求理論四、資產(chǎn)評估的基本事項資產(chǎn)評估基本事項資產(chǎn)評估相關(guān)當事人資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估對象資產(chǎn)評估范圍評估基準日和報告日價值類型資產(chǎn)評估假設(shè)四、資產(chǎn)評估的基本事項資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估相關(guān)當事人資產(chǎn)評估目的四、資產(chǎn)評估的基本事項（一）資產(chǎn)評估相關(guān)當事人根據(jù)資產(chǎn)評估法的規(guī)定資產(chǎn)評估的相關(guān)當事人包

10、括委托人和其他資產(chǎn)評估報告使用人，資產(chǎn)評估機構(gòu)，資產(chǎn)評估專業(yè)人員，產(chǎn)權(quán)持有人等。評估委托人是與資產(chǎn)評估機構(gòu)簽訂評估合同的當事人。產(chǎn)權(quán)持有人是持有資產(chǎn)評估產(chǎn)權(quán)的人。資產(chǎn)評估報告使用人是指法律、行政法規(guī)明確規(guī)定的，或者資產(chǎn)評估合同中約定的有權(quán)使用資產(chǎn)評估報告或評估結(jié)論的當事人。四、資產(chǎn)評估的基本事項（一）資產(chǎn)評估相關(guān)當事人四、資產(chǎn)評估的基本事項（二）資產(chǎn)評估目的 資產(chǎn)評估是以某種特定經(jīng)濟行為為目的而展開的。企業(yè)改制，資產(chǎn)買賣，債轉(zhuǎn)股，擔保融資，稅收，司法訴訟，會計計量等眾多鄰域需要專業(yè)的資產(chǎn)評估服務(wù)。評估目的實際是確定資產(chǎn)評估結(jié)果的使用要求，或者是評估結(jié)論的具體用途。評估目的的確定有助于確定評估對

11、象，界定評估范圍，選擇價值類型等。評估目的在整個資產(chǎn)評估中具有重要作用，應(yīng)當在資產(chǎn)評估合同中明確。四、資產(chǎn)評估的基本事項（二）資產(chǎn)評估目的四、資產(chǎn)評估的基本事項（三）資產(chǎn)評估對象 在資產(chǎn)評估的定義中，我們認為資產(chǎn)評估是指評估機構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權(quán)益進行評定、估算，并出具評估報告的專業(yè)服務(wù)行為。根據(jù)這個定義，資產(chǎn)評估的對象包括不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟權(quán)益等資產(chǎn)。具體評估對象的確定是由委托人根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和經(jīng)濟行為的要求提出，評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員必要時提供專業(yè)建議，在評估合同中明確約定。在不同的評估

12、業(yè)務(wù)中，資產(chǎn)評估對象的組成是不同的。四、資產(chǎn)評估的基本事項（三）資產(chǎn)評估對象四、資產(chǎn)評估的基本事項（四）資產(chǎn)評估范圍 資產(chǎn)評估范圍是對評估對象的詳細描述，具體包括評估對象的構(gòu)成，物理及經(jīng)濟權(quán)益邊界，約束條件等內(nèi)容。資產(chǎn)評估范圍的確定是評估專業(yè)人員根據(jù)法律的規(guī)定，評估目的的要求，評估對象的特點確定，并在資產(chǎn)評估合同中明確界定。比如，當評估對象是企業(yè)股權(quán)時，評估范圍包括企業(yè)的全部資產(chǎn)和負債；當評估對象是企業(yè)可用于出資的資產(chǎn)時，評估范圍包括企業(yè)可用于出資的資產(chǎn)，但不包括法律不允許出資的資產(chǎn)。四、資產(chǎn)評估的基本事項（四）資產(chǎn)評估范圍 四、資產(chǎn)評估的基本事項（五）評估基準日和報告日 資產(chǎn)評估委托人需要根

13、據(jù)評估目的及相關(guān)經(jīng)濟行為的需要確定一個恰當?shù)馁Y產(chǎn)時點價值。資產(chǎn)評估機構(gòu)接受客戶的評估任務(wù)委托后，確定評估對象在該日的價值。這個時點就是評估基準日。 委托人在選擇評估基準日時需要考慮以下因素：是否有利于評估結(jié)論有效服務(wù)于評估目的；是否有利于現(xiàn)場調(diào)查，評估資料收集等工作的展開；是否能有效利用會計資料；法律法規(guī)等。 四、資產(chǎn)評估的基本事項（五）評估基準日和報告日 四、資產(chǎn)評估的基本事項（五）評估基準日和報告日 評估報告日是形成評估結(jié)論的日期。評估基準日到評估報告日這一時段，資產(chǎn)的所有重大變化，評估機構(gòu)都需要了解，有必要時需要披露。評估報告日后，評估機構(gòu)不再負有對這些重大變化的了解和披露義務(wù)。 四、資

14、產(chǎn)評估的基本事項（五）評估基準日和報告日 四、資產(chǎn)評估的基本事項（六）價值類型 價值類型是資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式，是評估價值的具體標準。價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素；不同的價值類型影響評估方法的選擇；在表達評估結(jié)論時需要明確價值類型，避免評估委托人和其他報告使用人誤用評估結(jié)論。主要的價值類型包括市場價值，投資價值，在用價值，清算價值，殘余價值等。 四、資產(chǎn)評估的基本事項（六）價值類型 四、資產(chǎn)評估的基本事項（七）資產(chǎn)評估假設(shè) 任何一門學科的建立都離不開假設(shè)。相應(yīng)的理論體系和方法體系也都建立在一系列假設(shè)前提基礎(chǔ)之上。和其他學科一樣，資產(chǎn)評估作為一門獨立的學科也有自己的假

15、設(shè)。資產(chǎn)評估假設(shè)是指對資產(chǎn)評估過程中某些未被確切認識的事物，根據(jù)客觀的正常情況或發(fā)展趨勢所作的合乎情理的推斷。資產(chǎn)評估假設(shè)是資產(chǎn)評估結(jié)論成立的前提條件。 四、資產(chǎn)評估的基本事項（七）資產(chǎn)評估假設(shè) 任務(wù)一小結(jié)：一、資產(chǎn)評估的定義是什么？二、資產(chǎn)評估的作用有哪些？三、簡單闡述資產(chǎn)評估的基本理論 四、資產(chǎn)評估的基本事項包括哪些？任務(wù)一小結(jié)：任務(wù)二資產(chǎn)評估的方法（ ）一、市場法二、收益法三、成本法任務(wù)二資產(chǎn)評估的方法（ ）一、市場法 一、市場法市場法：基于市場上同類或類似產(chǎn)品的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析達到估算資產(chǎn)價值的評估目的。資產(chǎn)法應(yīng)用的前提包括：一是具有活躍的公開市場；二是公開市場上具

16、有可比的資產(chǎn)或交易活動。 一、市場法市場法：基于市場上同類或類似產(chǎn)品的近期交易價 一、市場法基本步驟： 一、市場法基本步驟： 一、市場法第一步：選擇參照物。市場法基于市場上同類或類似產(chǎn)品的近期交易價格估算資產(chǎn)價值，運用市場法評估資產(chǎn)價值時首先要確定參照物。運用市場法進行資產(chǎn)評估時，參照物的選擇對評估結(jié)果有著重要影響。事實上，參照物的成交價格不僅僅是參照物自身價值的體現(xiàn)，還會受到買賣雙方交易地位，交易動機，交易時限等因素的影響。因此，運用市場法評估資產(chǎn)價值時盡可能選擇多個參照物以減少交易中的特殊因素和偶然因素對成交價格以及評估值的影響。 一、市場法第一步：選擇參照物。市場法基于市場上同類或類 一

17、、市場法第二步：在評估資產(chǎn)與參照物之間選擇比較因素。影響資產(chǎn)價值的因素包括資產(chǎn)性質(zhì)、功能、規(guī)模、市場條件等。不同資產(chǎn)的價值對于這些影響因素的敏感度不一樣。比如食品的價格受到口味，營養(yǎng)等因素的影響；手機的價格受到功能，外觀等因素的影響。所以，用市場法評估資產(chǎn)價值時，我們需要選擇那些對資產(chǎn)價值有重要影響的因素作為對比指標。 一、市場法第二步：在評估資產(chǎn)與參照物之間選擇比較因素。 一、市場法第三步：指標對比和量化差異。根據(jù)第二步確定的對比指標，評估專業(yè)人員將參照物和被評估資產(chǎn)的指標進行比較，并量化兩者的差異。例如，影響不動產(chǎn)價值的指標包括地理位置，交易時間，建筑特征，交易情形等。參照物和被評估資產(chǎn)處

18、于同一地理位置，但是交易時間，建筑特征，交易情形不同。此時，評估專業(yè)人員需要將參照物和被評估資產(chǎn)在交易時間，建筑特征，交易情形上的不同進行數(shù)量化和貨幣化。 一、市場法第三步：指標對比和量化差異。根據(jù)第二步確定的 一、市場法第四步：分析確定已經(jīng)量化的對比指標之間的差異。市場法基于市場上同類或類似產(chǎn)品的近期交易價格估算資產(chǎn)價值。資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)第三步中數(shù)量化和貨幣化的指標差異對參照物的價格進行調(diào)整，得到被評估資產(chǎn)的初步評估結(jié)果。 一、市場法第四步：分析確定已經(jīng)量化的對比指標之間的差異 一、市場法第五步：綜合分析確定評估結(jié)果。如前文所述，運用市場法評估資產(chǎn)價值時盡可能選擇多個參照物以減少交易中的

19、特殊因素和偶然因素對成交價格以及評估值的影響。在運用市場法進行評估時，評估專業(yè)人員會選擇多個參照物，對各個參照物進行指標對比和量化差異后，會形成多個初步評估結(jié)果。接下來評估專業(yè)人員根據(jù)對參照物的把握和被評估資產(chǎn)的認識，確定最后的評估值。 一、市場法第五步：綜合分析確定評估結(jié)果。如前文所述，運一、市場法市場法現(xiàn)行市價法市價折扣法功能價值類比法價格指數(shù)法成新率價格調(diào)整法一、市場法市場法現(xiàn)行市價法市價折扣法功能價值類比法價格指數(shù)法 一、市場法（一）現(xiàn)行市價法當被評估資產(chǎn)本身具有現(xiàn)行市場價格或者參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，此時，可以用被評估資產(chǎn)和參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為被評估資產(chǎn)的評估價

20、值。比如，黃金、白銀等貴金屬具有公開市場價格，所以可以用評估基準日的收盤價作為評估價值。 一、市場法（一）現(xiàn)行市價法 一、市場法（二）市價折扣法市價折扣法以參照物成交價格為基礎(chǔ)，結(jié)合被評估資產(chǎn)與參照物在銷售條件，銷售時間，銷售數(shù)量等方面的差異后，按照評估專業(yè)人員的經(jīng)驗，設(shè)定一個價格折扣率來估算被評估資產(chǎn)的價值。按照市場折扣法，被評估資產(chǎn)價值的計算公式如下：評估資產(chǎn)價值=參照物成交價格（1-折扣率） 一、市場法（二）市價折扣法 一、市場法（三）功能價值類比法功能價值類比法以參照物成交價格為基礎(chǔ)，結(jié)合被評估資產(chǎn)與參照物在使用功能上的差異后估算被評估資產(chǎn)的價值。資產(chǎn)的價值與其功能之間的關(guān)系可以分為線

21、性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系。 一、市場法（三）功能價值類比法 一、市場法（三）功能價值類比法資產(chǎn)的價值與其功能呈線性關(guān)系通常是由于兩者生產(chǎn)能力不同，因此在這種情況下，被評估資產(chǎn)的價值計算公式如下：評估資產(chǎn)價值=參照物成交價格評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力參照物在評估基準日的市場價格是100萬，年生產(chǎn)能力是100噸。評估對象的年生產(chǎn)能力是120噸。在不考慮其他因素的情況下，此時評估資產(chǎn)的價值=100120/100 =120萬。 一、市場法（三）功能價值類比法 一、市場法（三）功能價值類比法資產(chǎn)的價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系通常是因為規(guī)模經(jīng)濟效益的原因，因此在這種情況下，被評估資產(chǎn)的價值計算公式如下：評估資產(chǎn)價

22、值=參照物成交價格（評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力）X，在本公式中，X是功能價格指數(shù)。比如，參照物在評估基準日的市場價格是100萬，年生產(chǎn)能力是100噸。評估對象的年生產(chǎn)能力是120噸。該類資產(chǎn)的功能價格指數(shù)是0.7。在不考慮其他因素的情況下，此時評估資產(chǎn)的價值=100（120100）0.7=113.61萬。 一、市場法（三）功能價值類比法 一、市場法（四）價格指數(shù)法價格指數(shù)法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，基于參照物的成交時間和被評估資產(chǎn)的評估基準日的時間間隔引起的價格變化對資產(chǎn)價值的影響，利用價格變動指數(shù)或價格指數(shù)調(diào)整參照物成交價格，從而確定被評估資產(chǎn)的價值。按照價格指數(shù)法，評估資產(chǎn)的價值計算公

23、式如下所示。被評估資產(chǎn)價值=參照物交易價格（1+價格變動指數(shù)）被評估資產(chǎn)價值=參照物交易價格價格指數(shù) 一、市場法（四）價格指數(shù)法 一、市場法（四）價格指數(shù)法例如，某資產(chǎn)在2020年6月底進行評估，該類資產(chǎn)在2020年1月份的正常成交價格是100萬元，2020年上半年該類資產(chǎn)價格上漲了10%。被評估資產(chǎn)價值=參照物交易價格（1+價格變動指數(shù)）=100（1+10%）=110比如，某資產(chǎn)在2020年6月底進行評估，該類資產(chǎn)在2020年1月份的正常成交價格是100萬元，2020年上半年1-6月份，該類資產(chǎn)的環(huán)比價格指數(shù)分別是101%，103%，104%，102%，99%。被評估資產(chǎn)價值=參照物交易價格

24、價格指數(shù)=100101%103%104%102%99%=109.25 一、市場法（四）價格指數(shù)法 一、市場法（五）成新率價格調(diào)整法成新率價格調(diào)整法以參照物成交價格為基礎(chǔ)，結(jié)合被評估資產(chǎn)與參照物在新舊程度上的差異后估算被評估資產(chǎn)的價值。評估資產(chǎn)價值=參照物成交價格評估對象成新率/參照物成新率其中，資產(chǎn)的成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限/(資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限)比如，參照物在評估基準日的市場價格是100萬，成新率是9成。評估對象的成新率是8成。在不考慮其他因素的情況下，此時評估資產(chǎn)的價值=100(80%)/(90%) =88.89萬。 一、市場法（五）成新率價格調(diào)整法 一、市場法（六）市

25、場售價類比法市場售價類比法以參照物成交價格為基礎(chǔ)，結(jié)合被評估資產(chǎn)與參照物在功能、市場條件和銷售時間上的差異后估算被評估資產(chǎn)的價值。當被評估資產(chǎn)與參照物的差異不僅僅體現(xiàn)在一個方面時，我們可以用市場售價類比法。評估資產(chǎn)價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+交易情形差異值 一、市場法（六）市場售價類比法 二、收益法收益法通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值估算資產(chǎn)價值。前提條件包括：1.合理預測被評估資產(chǎn)的收益； 2.估計折現(xiàn)率； 3.確定資產(chǎn)取得收益的時限。 二、收益法收益法通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值估算 二、收益法基本步驟： 二、收益法基本步驟： 二、收益法收益法通過估測被評估資產(chǎn)

26、未來預期收益的現(xiàn)值估算資產(chǎn)價值。前提條件包括：1.合理預測被評估資產(chǎn)的收益； 2.估計折現(xiàn)率； 3.確定資產(chǎn)取得收益的時限。 二、收益法收益法通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值估算 二、收益法（一）收益額資產(chǎn)評估中的收益額有兩個比較明確的特點：1.收益額不是資產(chǎn)的歷史收益或現(xiàn)時收益而是資產(chǎn)的未來預期收益。2.收益額是未來收益，不一定是資產(chǎn)的實際收益，而是一種客觀收益。 二、收益法（一）收益額 二、收益法（一）收益額一般來說，資產(chǎn)的預期收益額有三種類型：凈利潤，凈現(xiàn)金流量和利潤總額。凈利潤是指企業(yè)一段時間的利潤總額減去所得稅后的余額，也就是企業(yè)的稅后利潤。凈現(xiàn)金流量指企業(yè)一定時期內(nèi)，現(xiàn)金及現(xiàn)金

27、等價物的流入減去流出后的余額，反映了企業(yè)本期內(nèi)凈增加或凈減少的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價數(shù)額。利潤總額指企業(yè)在一定時期內(nèi)通過生產(chǎn)經(jīng)營活動所實現(xiàn)的最終財務(wù)成果。 二、收益法（一）收益額 二、收益法（二）折現(xiàn)率通俗的講，折現(xiàn)率是將資產(chǎn)預期未來收益額折算成現(xiàn)值的比例。從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是在投資風險一定的情況下，投資者對投資所期望的回報率，折現(xiàn)率是一種期望投資回報率。折現(xiàn)率是由無風險報酬率和風險報酬率組成的。無風險報酬率是任何投資者都可以投資并且都能夠獲得的投資報酬率。風險報酬率是對風險投資的一種補償，指超過無風險報酬率的投資回報率。 二、收益法（二）折現(xiàn)率二、收益法折現(xiàn)率加和法資本資產(chǎn)定價模型資本成本加權(quán)法市場

28、法二、收益法折現(xiàn)率加和法資本資產(chǎn)定價模型資本成本加權(quán)法市場法 二、收益法（二）折現(xiàn)率1.加和法加和法：因為折現(xiàn)率是由無風險報酬率和風險報酬率組成的，所以可以分別求得無風險報酬率和風險報酬率的數(shù)值，然后將兩者相加計算折現(xiàn)率。實務(wù)中，我們以政府債券收益率作為無風險收益率的替代值。風險報酬率包含兩部分風險：市場風險和被評估資產(chǎn)的特定風險。在實務(wù)中， 量化被評估資產(chǎn)的風險報酬率非常困難，需要評估專業(yè)人員根據(jù)資產(chǎn)的具體情況確定。 二、收益法（二）折現(xiàn)率 二、收益法（二）折現(xiàn)率2.資本資產(chǎn)定價模型資本資產(chǎn)定價模型通過系數(shù)量化風險報酬率。其計算公式是：R=RF+（RM-RF）R被評估對象所在行業(yè)的風險報酬率

29、也就是折現(xiàn)率RF無風險報酬率RM市場平均收益率風險系數(shù)RM-RF系統(tǒng)性市場風險報酬率 二、收益法（二）折現(xiàn)率 二、收益法（二）折現(xiàn)率3.資本成本加權(quán)法資本成本加權(quán)法以企業(yè)的各種資本在企業(yè)全部資本中所占的比重為權(quán)數(shù)，對各種長期資金的資本成本加權(quán)平均計算出資本總成本。折現(xiàn)率=長期負債占資產(chǎn)總額的比重長期負債利息率（1-所得稅稅率）+所有者權(quán)益占資產(chǎn)總額的比重投資報酬率 二、收益法（二）折現(xiàn)率 二、收益法（二）折現(xiàn)率4.市場法市場法通過尋找與被評估資產(chǎn)相類似的資產(chǎn)的市場價格，用該資產(chǎn)的收益率倒求出被評估資產(chǎn)的折現(xiàn)率。被評估資產(chǎn)的折現(xiàn)率=（_(i=1)n樣本資產(chǎn)的收益率/樣本資產(chǎn)價格）n 二、收益法（

30、二）折現(xiàn)率 二、收益法（三）收益期限收益期限是資產(chǎn)具有獲利能力并能夠產(chǎn)生凈收益的持續(xù)時間，通常以年為時間單位。收益期限由評估專業(yè)人員根據(jù)資產(chǎn)效能，獲利能力，損耗情形，以及其他條件加以確定。收益期限可以分為有限期和無限期兩類。通常情況下，資產(chǎn)使用較正常，沒有對資產(chǎn)的使用年限進行限定，并且資產(chǎn)可以通過延續(xù)方式永續(xù)使用，此時可以假定收益期限為無限期。如果資產(chǎn)的收益期限受到法律、合同等規(guī)定的限制，則應(yīng)以法律、合同規(guī)定的年限為收益期限。 二、收益法（三）收益期限 三、成本法成本法是通過估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)已經(jīng)存在的各種貶值，并將各種貶值從重置成本中扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的方法。

31、評估資產(chǎn)的價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值 三、成本法成本法是通過估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被 三、成本法使用成本法的前提條件包括三個：1.被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)；2.被評估資產(chǎn)必須是可再生，可復制的資產(chǎn)；3.具備可利用的歷史資料。 三、成本法使用成本法的前提條件包括三個： 三、成本法具體步驟： 三、成本法具體步驟： 三、成本法（一）重置成本重置成本重置核算法價格指數(shù)法功能價值類比法 三、成本法（一）重置成本重置成本重置核算法價格指數(shù)法功能價 三、成本法1重置核算法 重置核算法也稱為細節(jié)分析法、核算法，是按照資產(chǎn)成本的構(gòu)成，重新計算取得資產(chǎn)所需的各項成本費用，累加

32、這些成本費用，最后得到資產(chǎn)價值的方法。（一）重置成本 三、成本法1重置核算法（一）重置成本 三、成本法2價格指數(shù)法價格指數(shù)法是將被評估資產(chǎn)的歷史成本利用價格變動指數(shù)調(diào)整為重置成本的一種方法。重置成本=資產(chǎn)的歷史成本價格指數(shù)或者重置成本=資產(chǎn)的歷史成本（1+價格變動指數(shù)）價格指數(shù)法適用于無法獲得被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價或者參照物的現(xiàn)行市價的情形。（一）重置成本 三、成本法2價格指數(shù)法（一）重置成本 三、成本法3功能價值類比法功能價值類比法通過估測資產(chǎn)的功能與價格之間的線性關(guān)系或指數(shù)關(guān)系，利用這種關(guān)系，基于被評估資產(chǎn)的功能從而確定被評估資產(chǎn)的價值。（一）重置成本 三、成本法3功能價值類比法（一）重置成

33、本 三、成本法3功能價值類比法資產(chǎn)的價值與其功能呈線性關(guān)系通常是由于兩者生產(chǎn)能力不同，因此在這種情況下，被評估資產(chǎn)的價值計算公式如下：評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力比如，重新購買一臺機器設(shè)備其市場價格是100萬，年生產(chǎn)能力是100噸。評估對象的年生產(chǎn)能力是120噸。在不考慮其他因素的情況下，此時評估資產(chǎn)的重置成本=100120/100 =120萬。（一）重置成本 三、成本法3功能價值類比法（一）重置成本 三、成本法3功能價值類比法資產(chǎn)的價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系通常是因為規(guī)模經(jīng)濟效益的原因，因此在這種情況下，被評估資產(chǎn)的價值計算公式如下：評估資產(chǎn)重置成本=參照物重

34、置成本（評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力）X，在本公式中，X是功能價格指數(shù)。比如，重新購買一臺機器設(shè)備其市場價格是100萬，年生產(chǎn)能力是100噸。評估對象的年生產(chǎn)能力是120噸。該類資產(chǎn)的功能價格指數(shù)是0.7。在不考慮其他因素的情況下，此時評估資產(chǎn)的重置成本=100（120100）0.7=113.61萬。（一）重置成本 三、成本法3功能價值類比法（一）重置成本 三、成本法（二）實體性貶值實體性貶值，也被稱為有形損耗貶值，指資產(chǎn)由于運行中的磨損和暴露在自然環(huán)境中，造成資產(chǎn)實體形態(tài)發(fā)生損耗，引起貶值。實體性貶值的計算方法主要包括觀察法、使用年限法、修復費用法。 三、成本法（二）實體性貶值 三、成本法

35、（二）實體性貶值1.觀察法觀察法是由工程技術(shù)人員對資產(chǎn)進行現(xiàn)場勘察，結(jié)合工程技術(shù)人員的實踐經(jīng)驗和專業(yè)知識，確定資產(chǎn)的成新率從而估計資產(chǎn)的實體性貶值的方法。實體性貶值=重置成本實體性貶值率例，某被評估資產(chǎn)于2018年1月1號購入，購置成本為10萬元。2020年1月1號，同型號的資產(chǎn)全新購置價格為14萬。經(jīng)過工程技術(shù)人員鑒定，被評估資產(chǎn)由于磨損造成的貶值率是10%。在不考慮其他因素的條件下，該資產(chǎn)的實體性貶值計算如下：實體性貶值=重置成本實體性貶值率=1410%=1.4萬元 三、成本法（二）實體性貶值 三、成本法（二）實體性貶值2.使用年限法使用年限法是通過計算被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用

36、年限的比值確定實體貶值率，從而估測資產(chǎn)的實體性貶值。實體性貶值率=實際已使用年限總使用年限實體性貶值=重置成本實體性貶值率例，某被評估資產(chǎn)已使用2年，預計尚可使用8年。目前，該型號的資產(chǎn)全新的市場價值是100萬。在不考慮其他因素的條件下，該資產(chǎn)的實體性貶值計算如下：實體性貶值率=實際已使用年限總使用年限=210=20%實體性貶值=重置成本實體性貶值率=10020%=20萬 三、成本法（二）實體性貶值 三、成本法（二）實體性貶值3.修復費用法費用修復法通過確定恢復資產(chǎn)功能所需要的修理費用金額估測資產(chǎn)的實體性貶值。 三、成本法（二）實體性貶值 三、成本法（二）實體性貶值3.修復費用法費用修復法通過

37、確定恢復資產(chǎn)功能所需要的修理費用金額估測資產(chǎn)的實體性貶值。 三、成本法（二）實體性貶值 三、成本法（三）功能性貶值功能性貶值指由于技術(shù)進步而引起原有資產(chǎn)的功能相對落后造成的資產(chǎn)價值損失。資產(chǎn)功能性貶值的計算步驟如下所示：第一步：比較被評估資產(chǎn)和功能相同的新資產(chǎn)的年運營成本；第二步：計算被評估資產(chǎn)和新資產(chǎn)的年運營成本差額，確定凈超額運營成本；第三步：估計被評估資產(chǎn)的剩余使用壽命；第四步：以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余使用年限中的凈超額運營成本折現(xiàn)。被評估資產(chǎn)功能性貶值額=（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本折現(xiàn)系數(shù)） 三、成本法（三）功能性貶值 三、成本法（四）經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值是設(shè)備外部因素引起的

38、設(shè)備價值貶值，如設(shè)備所生產(chǎn)的產(chǎn)品滯銷、原材料價格上升、競爭加劇等，其最終表現(xiàn)為設(shè)備的利用率下降、收益額減少。經(jīng)濟性貶值的估算方法包括直接計算法和間接計算法。 三、成本法（四）經(jīng)濟性貶值 三、成本法（四）經(jīng)濟性貶值1.直接計算法直接計算法計算因收益額減少所導致的經(jīng)濟性貶值。直接計算法下，我們需要估算在資產(chǎn)預計使用年限內(nèi)各年度的經(jīng)濟性貶值，并將其按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)。 三、成本法（四）經(jīng)濟性貶值 三、成本法（四）經(jīng)濟性貶值2.間接計算法間接計算法計算因資產(chǎn)利用率下降所導致的經(jīng)濟性貶值。經(jīng)濟性貶值率=【1-（資產(chǎn)預計可被利用的生產(chǎn)能力資產(chǎn)原設(shè)計生產(chǎn)能力）X】X規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)，實踐中一般采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，

39、數(shù)值選取在0.6-0.7之間。成本法是資產(chǎn)評估的基本方法，充分考慮了資產(chǎn)的損耗，使得評估結(jié)果能更客觀的反映出投資者愿意為其付出的平均價格。但是使用成本法需要估算三種貶值，有一定的主觀性，并且成本法不能從未來的角度反應(yīng)資產(chǎn)能夠為企業(yè)帶來的收益。 三、成本法（四）經(jīng)濟性貶值任務(wù)二小結(jié)任務(wù)二小結(jié)任務(wù)三資產(chǎn)評估的程序一、明確業(yè)務(wù)基本事項二、訂立業(yè)務(wù)委托合同三、編制資產(chǎn)評估計劃四、進行評估現(xiàn)場調(diào)查五、收集整理評估資料六、評定估算形成結(jié)論七、編制出具評估報告八、整理歸集評估檔案任務(wù)三資產(chǎn)評估的程序一、明確業(yè)務(wù)基本事項五、收集整理評估一、明確業(yè)務(wù)基本事項明確業(yè)務(wù)基本事項明確業(yè)務(wù)基本事項分析和評價評估機構(gòu)承接

40、業(yè)務(wù)的專業(yè)能力、獨立性和業(yè)務(wù)風險一、明確業(yè)務(wù)基本事項明確業(yè)務(wù)基本事項明確業(yè)務(wù)基本事項分析和一、明確業(yè)務(wù)基本事項明確業(yè)務(wù)基本事項明確業(yè)務(wù)基本事項分析和評價評估機構(gòu)承接業(yè)務(wù)的專業(yè)能力、獨立性和業(yè)務(wù)風險（1）委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和委托人以外的其他評估報告產(chǎn)權(quán)持有人；（2）評估目的； (3）評估對象和評估范圍；（4）價值類型；（5）評估基準日；（6）評估報告使用范圍；（7）評估報告提交期限和方式；（8）評估服務(wù)費及支付方式；（9）其他需要明確的事項一、明確業(yè)務(wù)基本事項明確業(yè)務(wù)基本事項明確業(yè)務(wù)基本事項分析和一、明確業(yè)務(wù)基本事項明確業(yè)務(wù)基本事項明確業(yè)務(wù)基本事項分析和評價評估機構(gòu)承接業(yè)務(wù)的專業(yè)能力、獨立性和業(yè)

41、務(wù)風險（1）專業(yè)能力；（2）獨立性； (3）業(yè)務(wù)風險；一、明確業(yè)務(wù)基本事項明確業(yè)務(wù)基本事項明確業(yè)務(wù)基本事項分析和二、訂立業(yè)務(wù)委托合同資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托合同是資產(chǎn)評估機構(gòu)與委托人訂立的，明確評估業(yè)務(wù)的基本事項，約定雙方的權(quán)力、義務(wù)、違約責任和爭議解決方式等內(nèi)容的合同。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托合同一般采用書面形式。資產(chǎn)評估機構(gòu)在確定受理評估業(yè)務(wù)之后與委托人訂立評估委托合同。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托合同由資產(chǎn)評估機構(gòu)的法定代表人簽字并加蓋資產(chǎn)評估機構(gòu)印章。簽訂資產(chǎn)評估委托合同后，發(fā)現(xiàn)合同事項存在異議或者合同中約定的條款發(fā)生變化時，在法律允許的范圍內(nèi)，資產(chǎn)評估機構(gòu)可以與委托人簽訂補充合同或者變更合同或者重新簽訂合同。二

42、、訂立業(yè)務(wù)委托合同資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托合同是資產(chǎn)評估機構(gòu)與委二、訂立業(yè)務(wù)委托合同合同內(nèi)容：1.資產(chǎn)評估機構(gòu)和委托人的名稱、住所、聯(lián)系人及聯(lián)系方式；2.評估目的；3.評估對象和范圍；4.評估基準日；5.資產(chǎn)評估報告使用范圍；6.資產(chǎn)評估報告提交期限和方式；7.評估服務(wù)費相關(guān)的內(nèi)容，包括金額，支付方式，支付時間等；8.資產(chǎn)評估機構(gòu)和委托人的權(quán)力和義務(wù)；9.簽約各方的違約責任、爭議解決方式等；10.合同當事人簽字或蓋章的時間；11.合同當事人簽字或蓋章的地點。二、訂立業(yè)務(wù)委托合同合同內(nèi)容：三、編制資產(chǎn)評估計劃資產(chǎn)評估計劃編制的總體要求包括兩個方面：1.根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的具體情況如評估目的、評估基準日等編

43、制資產(chǎn)評估計劃；2.根據(jù)資產(chǎn)評估項目的內(nèi)容確定資產(chǎn)評估計劃的繁簡程度，大型的資產(chǎn)評估項目涉及的工作量大，人員多，所以需要編制詳盡的資產(chǎn)評估計劃，簡單的資產(chǎn)評估項目也應(yīng)簡化資產(chǎn)評估計劃。三、編制資產(chǎn)評估計劃資產(chǎn)評估計劃編制的總體要求包括兩個方面：三、編制資產(chǎn)評估計劃一般情況下，資產(chǎn)評估計劃包括評估業(yè)務(wù)實施的主要過程，時間進度和人員安排等內(nèi)容。實施過程包括現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算、編制和提交資產(chǎn)評估報告等。時間進度安排需要考慮評估業(yè)務(wù)實施過程，評估業(yè)務(wù)的難易程度，以及評估報告的提交期限等因素。人員安排需要考慮評估項目的資產(chǎn)狀況，評估業(yè)務(wù)的實施步驟，評估人員的技能水平等因素確定。三、編制資產(chǎn)

44、評估計劃一般情況下，資產(chǎn)評估計劃包括評估業(yè)務(wù)實施四、進行評估現(xiàn)場調(diào)查現(xiàn)場調(diào)查是在法律允許的范圍內(nèi)，由評估專業(yè)人員通過勘察、詢問、核對等手段，收集資產(chǎn)狀況信息，對資產(chǎn)進行全面了解，客觀評價?，F(xiàn)場調(diào)查是了解資產(chǎn)狀況的重要方法，不能由其他方法替代。四、進行評估現(xiàn)場調(diào)查現(xiàn)場調(diào)查是在法律允許的范圍內(nèi)，由評估專四、進行評估現(xiàn)場調(diào)查現(xiàn)場調(diào)查的方法包括逐項調(diào)查和抽樣調(diào)查兩種。逐項調(diào)查是逐項核實、勘查資產(chǎn)評估范圍內(nèi)的所有資產(chǎn)和負債的方法。逐項調(diào)查這種方法適用于資產(chǎn)數(shù)量少，單項資產(chǎn)價值大，存在管理不善風險，并且無法從其他途徑獲得評估證據(jù)的情形。抽樣調(diào)查是按照一定的程序，從全體研究對象中選取一部分進行調(diào)查獲取數(shù)據(jù)，

45、并以此對全體研究對象做出推斷的方法。對于無條件采用逐項調(diào)查的資產(chǎn)和負債，可以采用抽樣調(diào)查。四、進行評估現(xiàn)場調(diào)查現(xiàn)場調(diào)查的方法包括逐項調(diào)查和抽樣調(diào)查兩五、收集整理評估資料 為了從眾多的資料中篩選出合格的資料，保證評估結(jié)果的合理性，資產(chǎn)評估專業(yè)人員需要查驗評估過程中獲得的資料的真實性、準確性和完整性。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當根據(jù)評估 資料的特點選擇合適的方法對評估資料進行核查驗證。對評估資料進行核查驗資的方法包括觀察、詢問、書面審查、實地調(diào)查、查詢、函證、復核等。 對于超出資產(chǎn)評估專業(yè)人員能力范疇的事項，評估專業(yè)人員應(yīng)當委托或要求委托人委托其他專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜页鼍咭庖?；對于其他客觀原因?qū)е聼o法核實和查驗

46、的事項，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當在工作底稿中說明，并且分析該事項對評估結(jié)果的影響程度。五、收集整理評估資料 為了從眾多的資料中篩選六、評定估算形成結(jié)論 資產(chǎn)評估專業(yè)人員在明確業(yè)務(wù)基本事項，訂立業(yè)務(wù)委托合同，編制資產(chǎn)評估計劃，進行評估現(xiàn)場調(diào)查，收集整理評估資料之后，需要對評估對象進行評定估算并形成結(jié)論。本程序包括選擇評估方法和形成評估結(jié)論等具體工作。 資產(chǎn)評估的方法包括收益法、市場法和成本法及衍生方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)評估對象的特點選擇適合的評估方法。 資產(chǎn)評估專業(yè)人員在運用合適的評估方法評估資產(chǎn)形成初步評估結(jié)論之后，需要對初步評估結(jié)論進行分析，確定評估結(jié)論的合理性。綜合考慮評估目的、價值類型、評估對象等因素，確定最終的評估結(jié)論。 六、評定估算形成結(jié)論 資產(chǎn)評估專業(yè)人員在明確業(yè)七、編制出具評估報告編制評估報告內(nèi)部審核評估報告與委托人或相關(guān)當事人溝通提交評估報告七、編制出具評估報告編制評估報告內(nèi)部審核評估報告與委托人或八、整理歸集評估檔案 整理歸集評估檔案是資產(chǎn)評估程序的重要組成部分，是評估工作中不可忽視的環(huán)節(jié)。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)在資產(chǎn)評估報告日后90天內(nèi)整理工作底稿，并與其他相關(guān)資料形成評估工作檔