萬科物業(yè)裝修管理舉措

1、萬科物裝管理舉 , 給裝修 , : 宣傳 ,房任何的空 , , 免本著 ,防 重點(diǎn) , 大部 ,我理次加強(qiáng), 1 / 10 , 一 章把違 監(jiān)督 包 ), 要求 , 并 才室以有 一 , 求 , ,如 ,一 便 .因此在2 / 10 則,將一,規(guī) , 立即整改 , 避 不容 , 不 , 以 , 對(duì)也要對(duì) ,以 八小時(shí)外 , ,性 , 立3 / 10 過以 , , 保安監(jiān)管是否違章制止停工次日知曉裝修聯(lián)系裝修管理管理員員到現(xiàn)場(chǎng)處理聯(lián)系裝修管理 員到現(xiàn)場(chǎng)處理次日知曉裝修 管理員六、形成有效的監(jiān)控制度在裝修管理員日常巡視中 修主管也每星期巡視不少每組三戶的裝修現(xiàn) 以此來評(píng)估裝修管理員的管理程度 發(fā)現(xiàn)

2、問題也能有的放矢的培訓(xùn)、指導(dǎo)。幫助 裝修管理員解決裝修管理中的疑難問題 嚴(yán)重違 管必須親自協(xié)助裝修管 理員解決處理。七、加強(qiáng)裝修管理員專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)重視對(duì)裝修管理人員專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。1.要求裝修管理員學(xué)習(xí)悉并掌握作業(yè)指導(dǎo)書中的操作流程修管理須 知、公共契約與相關(guān)物業(yè)管理法規(guī) 有計(jì)劃地通過房屋維修工程師講解房屋結(jié)構(gòu) 知識(shí),以此來充實(shí)完善裝修管理員所掌握的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)后則以詢問答 形式來核查管理員對(duì)專業(yè)知識(shí)掌握的程度。2.定期進(jìn)行一案一例的培訓(xùn) 以提高員工專業(yè)技能、職業(yè)敏感度即善于發(fā)現(xiàn) 問題與解決問題的能力中出現(xiàn)的新問題,開部探討和相關(guān)部門的咨詢, 以提高解決新問題的能力。4 / 10八、存在的問

3、題與采取的管理措施1. 老的管理區(qū)域較 , 正值業(yè)主二次裝修的高峰時(shí)期 而動(dòng)開發(fā)新接 收的樓盤業(yè)主入住裝修也較為集中 管理架構(gòu) , 修管理人員同時(shí)又要監(jiān)管 商鋪的管 , 按區(qū)域劃分職責(zé) , 某區(qū)域裝修管理員不在現(xiàn)場(chǎng)的情況下發(fā)生 違章,易延誤處理時(shí)機(jī)又大部分違章戶現(xiàn)都采取隱蔽手段給裝修管理帶來難度。 針對(duì)上述裝修管理方面存在的薄弱環(huán) ,我們?cè)谝笱b修管理員加強(qiáng)日常巡視力 度外,同時(shí)要求保安潔人員積極配合,發(fā)現(xiàn)異常情況與時(shí)通知裝修管理員 何確保保安潔人員有效配合,有能力配合為此管理部即向保安各區(qū)中隊(duì) 潔小組下發(fā)了裝修管理小常識(shí)并組織系列培訓(xùn) 求人人牢記裝修小常 , 違章苗頭早知曉。提高了保安、保潔

4、人員正確了解違章的技 把認(rèn)識(shí)提高到一 定的高度使各層面的員工把裝修管理工作當(dāng)作管理部全體員工的共同責(zé)任。同 時(shí)也不斷向裝修管理員灌輸分工不分家業(yè)管理是整體的理念里有問題就 到哪 對(duì)服 合調(diào) , 允許存在各自清掃門前 , 管他人瓦上霜的現(xiàn) 象。通過以上的措施來增強(qiáng)管理上的有效性。保安、保潔人員監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)圖2.因物業(yè)管理在裝修過程中起到的僅是宣傳、指導(dǎo)、監(jiān)督作 物業(yè)缺乏一定的5 / 10執(zhí)法權(quán),一旦發(fā)生違章,單靠物業(yè)與業(yè)主溝通解決效果有限問題,我們將 如何處 與時(shí)上報(bào)政府相關(guān)部門的同時(shí) ,積極保持與政府相關(guān)部門的渠道暢 通,充分利用政府的力量來幫助我們工作,最大程度的制止違章現(xiàn)象對(duì)性 的運(yùn)用法律手段

5、恢復(fù)違章 通過法律手段有效地遏制違章現(xiàn)象的蔓延。如西臨莘 奉金高架 , 臨春申路的春申萬科城假日風(fēng)景小區(qū) 理部將一違章封閉陽臺(tái) 的業(yè)主進(jìn)行了民事訴訟 并取得了勝訴。在裝修管理方面成功有效制止了違章行 為的蔓延,目前小區(qū)無一例違章搭建存在。裝修違章處理流程圖6 / 10九、回訪的重要性違章裝修管理完畢后的最后一個(gè)環(huán)節(jié)既要求主管與裝修管理員主動(dòng)回訪業(yè) 主 次與業(yè)主進(jìn)行心與心的情感交流 , 知業(yè)主雖然從法律上看我們是矛盾的 對(duì)立 但們對(duì)待業(yè)主的心是最真誠的 后也一 , 定會(huì)更好的為業(yè)主服 務(wù)。這樣做的目的一是讓業(yè)主明白不會(huì)因走向法庭而疏遠(yuǎn)了和我們的關(guān) 消除 業(yè)主心中的顧慮。二是使業(yè)主不會(huì)因此而拒絕交

6、納物業(yè)管理費(fèi)。十、明確管理目標(biāo)裝修管理的目的是使物業(yè)能夠保值、升 我們的目標(biāo)是將老的遺留違章通 過物業(yè)的后續(xù)管理 逐步整改減少 ,杜絕產(chǎn)生一例物業(yè)責(zé)任的新的違 ,將新小區(qū) 違章現(xiàn)象降低到零點(diǎn)。在業(yè)主的需 社會(huì)對(duì)物業(yè)行業(yè)的要求不斷提高的今天 何做好裝修管理 工作是我們面對(duì)的新挑戰(zhàn) 只有通過不斷的學(xué)習(xí)、積累經(jīng)驗(yàn)、強(qiáng)化管理、增強(qiáng)創(chuàng) 新意識(shí)用法律的武器,才能不斷適應(yīng)行業(yè)和公司的要求雖目前裝修管理 中還存在著很多不足之處,但相信通過努力,們定有信心將裝修管理工作做好。以上是裝修管理工作的一些體會(huì)如有不妥之處,敬請(qǐng)指正。7 / 10附民事訴訟成功案例一、淺析違章處理過程拆除擅自違章封閉陽臺(tái)玻璃1、該業(yè)主購

7、房入住時(shí)已簽定前期物業(yè)管理合同 修申請(qǐng)手續(xù) 管理員如何操 ?理員向該戶業(yè)主與施工隊(duì)負(fù)責(zé)人詳細(xì)詢問了 具體的裝修容,并告知須知,同時(shí)與業(yè)主與施工隊(duì)簽定萬科城住宅裝修須 知面形式確定了業(yè)主在裝修過程中應(yīng)遵守的規(guī)定同時(shí)交由業(yè)主簽字確認(rèn) 并承諾已充分知曉住宅裝修須知中的權(quán)利與責(zé)任等全部容和含 愿意在裝 修過程中遵守承受萬科物業(yè)管理春申萬科城物業(yè)管理部對(duì)其裝修行為的監(jiān)督和 管理,并愿意承當(dāng)由于違反上述規(guī)定所造成的后果。2理員在日常巡視中發(fā)現(xiàn)該戶正擅自封閉陽臺(tái)而且所用的是非正規(guī) 材料璃安裝成的,極其簡(jiǎn)陋理員立即勒令施工隊(duì)停工,并請(qǐng)來業(yè)主進(jìn)行溝 通,告知業(yè)主此行為影響了小區(qū)外墻立面的統(tǒng)一和美觀、屬違章行為。

8、既違反了 市居住物業(yè)管理?xiàng)l例八條第 1 款,又違背了裝修承諾,違反了入住時(shí)簽 定約24 第 4 款的約定:業(yè)主和使用人不得以任何形式封閉陽臺(tái)。 并要求立即停止違章行為,同時(shí)向業(yè)主發(fā)放違章裝修停止施工通知 理員與業(yè)主溝通時(shí),業(yè)主認(rèn)為第一,所簽定公共契約不平等的契約;二, 所購房屋是沿馬 ,輛較 音較 封陽臺(tái)是為了居家安全和減少噪聲 三,陽臺(tái)是自用部位,且以透明的玻璃為主要原料封閉陽臺(tái)也不影響小區(qū)的外觀。 業(yè)主以這三方面的理由,拒絕簽收停止違章的整改通知單。3、在雙方對(duì)立的情況下 物業(yè)只能先行采取感情投資 先禮后兵的方法化解 彼此關(guān)系。裝修管理員采取以情感人的方 用晚上時(shí)間以個(gè)人的身份手提水 果登

9、門拜 , 圖以個(gè)人的工作壓力與家庭責(zé)任等方面與業(yè)主進(jìn)行交流 , 化業(yè) 主。通過交流事實(shí)上該業(yè)主也確與管理員成了朋友。此階段正值假日風(fēng)景集中入住的裝修高峰期近馬路的數(shù)家業(yè)主都想 封閉陽臺(tái)都在觀察著該戶違章的最終處理結(jié)果了盡快有效地遏制違章現(xiàn) 象的蔓延們的總助再次宴請(qǐng)了該戶業(yè)主樣曉之以理之以情說明物業(yè) 與業(yè)主的關(guān)系、權(quán)利與義務(wù)。再此基礎(chǔ)上，朋友歸朋友，制止違章的立場(chǎng)、原則 和決心不因朋友而改變正因此我們又一次與業(yè)主心與心的溝通業(yè)主配合8 / 10我們的管理們已投入相當(dāng)一部分人力力的是為了使小區(qū)環(huán)境獨(dú)具風(fēng) 格能有效的保障房產(chǎn)保值與增值的實(shí)效利益相關(guān)到每位業(yè)主每個(gè)業(yè) 主都不遵守規(guī)定行我素么良好的小區(qū)環(huán)

10、境與特色將蕩然無存終受害 的是業(yè)主次懇請(qǐng)業(yè)主您能積極配合要違背簽字確認(rèn)的莊重承諾業(yè)主 卻始終堅(jiān)持封閉了陽臺(tái)玻璃，造成事實(shí)違章。4、在管理員、主管、經(jīng)理、總助數(shù)次與業(yè)主溝通無效的情況下，管理部向 業(yè)主發(fā)放了違章裝修第二次整改通知主在一周拆除違章封閉的陽 臺(tái)并恢復(fù)原狀同時(shí)上報(bào)當(dāng)?shù)亻h行房產(chǎn)管理局莘莊辦事處聯(lián)系辦事處人員 來“春申萬科城”處理此次違章事件，辦事處接報(bào)和在物業(yè)的要求下，辦事處相 關(guān)人員來到管理部和物業(yè)與業(yè)主進(jìn)行了面對(duì)面的溝通烈要求業(yè)主恢復(fù)違 章，但業(yè)主頑固堅(jiān)持原有觀點(diǎn)，明確表示不會(huì)恢復(fù)違章。5、在溝通再次無果的情況下，管理部要求辦事處行政執(zhí)法，但辦事處人員 稱：行政執(zhí)法周期較長(zhǎng)，且手續(xù)繁

11、多，不是解決問題的最好方法。在政府相關(guān)部 門未能有效解決的情況下理部為了盡快有效制止違章和恢復(fù)違章定向區(qū) 人民法院提起訴訟院裁決拆除業(yè)主封閉的陽臺(tái)玻璃并予以恢復(fù)原狀區(qū)人 民法院于受理了此案并判決該戶業(yè)主十天拆除封閉的陽臺(tái)玻璃并支付 元的案 件受理費(fèi)業(yè)主對(duì)判決無異議從判決理部通過法律途徑終使該戶業(yè)主 拆除了違章的陽臺(tái)并恢復(fù)了原狀。6、在執(zhí)行判決后的第二天，管理員既主動(dòng)上門與業(yè)主聯(lián)系再次與業(yè)主進(jìn)行 心與心的情感交流 知業(yè)主雖然從法律上看我們是矛盾的對(duì)立面我們對(duì) 待業(yè)主的心是最真誠的后也一樣定會(huì)更好的為業(yè)主服務(wù)樣做的目的 一是讓業(yè)主明白不會(huì)因走向法庭而疏遠(yuǎn)了和我們的關(guān)系，消除業(yè)主心中的顧慮。 二是使

12、業(yè)主不會(huì)因此而拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。二、訴訟事實(shí)與理由被告于 2002 10 購春申萬科城假日風(fēng)景房一套，于當(dāng)年 月 31 辦理入住手續(xù)，并于原告（我方：萬科物業(yè)管理）簽定公共契約。公共契約第二 十四條第 4 款明確約定，業(yè)主和使用人不得以任何形式封閉陽臺(tái)或在陽臺(tái)引入 上、下水管線和龍頭，安裝防盜窗（欄桿）用室外衣架。當(dāng)9 月 5 ，被告之 母代被告前來管理部辦理裝修登記手續(xù)時(shí)，我方向其遞交了一份住宅裝修須知，9 / 10其中第三條第 11 款也明確規(guī)定不得以任何方式封閉陽臺(tái)。當(dāng)年 11 月 29 日理員發(fā)現(xiàn)被告擅自在封閉陽臺(tái)即口頭通知被告停止 封閉，并于第二天發(fā)出書面整改通知，要求被告立即拆除，恢