房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)流程

1、PAGE PAGE 17房屋開發(fā)建設(shè)流程1中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法2008年1月1日開始實(shí)施，在這里講一講報(bào)建的先后順序來說。 1土地證證、建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證、規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)批復(fù)階階段 土地證證和建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證這兩兩個(gè)證，加加上規(guī)劃劃要點(diǎn)批批復(fù)，是是進(jìn)行房房地產(chǎn)開開發(fā)的前前提.但是,這幾樣樣?xùn)|西領(lǐng)領(lǐng)取的先先后順序序，非常常的有學(xué)學(xué)問。有有經(jīng)驗(yàn)的的同志，一一看這幾幾樣?xùn)|西西的發(fā)出出時(shí)間，基基本上就就可以判判斷出地地塊背后后的故事事。這三三樣?xùn)|西西涉及到到國(guó)土部部門和規(guī)規(guī)劃部門門曠日持持久的權(quán)權(quán)力斗爭(zhēng)爭(zhēng)。目前前我國(guó)法法律也沒沒有很好好的規(guī)范范這個(gè)問問題。 簡(jiǎn)單的的說一下下，土地地證由

2、國(guó)土部部門頒發(fā)發(fā)，是土土地權(quán)屬屬證明，載載明了土土地用途途及使用用期限（只只是載明明）；建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證由由規(guī)劃部部門頒發(fā)發(fā)，是核核定土地地用途及及用地界界線的法法律依據(jù)據(jù)；規(guī)劃劃要點(diǎn)批批復(fù)由規(guī)規(guī)劃部門門頒發(fā)，是是確定土土地使用用強(qiáng)度指指標(biāo)的法法律依據(jù)據(jù)，如容容積率啊啊建筑密密度啊停停車位配配置要求求啊這些些指標(biāo)都都在這個(gè)個(gè)批復(fù)里里體現(xiàn)出出來，包包括現(xiàn)在在的那個(gè)個(gè)小戶型型比例限限制要求求，也會(huì)會(huì)在這個(gè)個(gè)文件里里體現(xiàn)出出來。 一般來來說，一一塊地，必必須要由由規(guī)劃部部門核定定規(guī)劃要要點(diǎn)，頒頒發(fā)了建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證（以以下簡(jiǎn)稱稱地規(guī)證證）之后后，才能能領(lǐng)取土土地使用用權(quán)證。這這絕對(duì)應(yīng)

3、應(yīng)該是必必須的程程序。因因?yàn)閲?guó)土土部門必必須依據(jù)據(jù)規(guī)劃部部門核定定的土地地功能及及土地使使用強(qiáng)度度，才能能計(jì)算出出土地出出讓金，才才能在土土地證上上載明土土地用途途及年限限。 但是呢呢，在現(xiàn)現(xiàn)實(shí)中呢呢，這個(gè)個(gè)想法只只能是理理想狀態(tài)態(tài)。因?yàn)闉槭紫?，很很多地方方的?guó)土土部門在在出讓土土地的時(shí)時(shí)候，根根本不考考慮規(guī)劃劃，直接接就整塊塊出讓了了。然后后給人家家辦出商商住用地地土地使使用權(quán)證證。這種種讓人無無法理解解的土地地出讓模模式一度度非常盛盛行。然然后受讓讓了土地地的開發(fā)發(fā)商，再再去規(guī)劃劃部門軟軟磨硬泡泡，無論論是修改改規(guī)劃也也好，還還是根本本沒有規(guī)規(guī)劃都好好，反正正，我的的土地出出讓金是是已經(jīng)交

4、交了，剩剩下的事事情你規(guī)規(guī)劃部門門得給我我搞定。 新城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃法法第三十十八條：在城市市、鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)以出讓讓方式提提供國(guó)有有土地使使用權(quán)的的，在國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)出讓前前，城市市、縣人人民政府府城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃主管管部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)依據(jù)據(jù)控制性性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃，提提出出讓讓地塊的的位置、使使用性質(zhì)質(zhì)、開發(fā)發(fā)強(qiáng)度等等規(guī)劃條條件，作作為國(guó)有有土地使使用權(quán)出出讓合同同的組成成部分。未未確定規(guī)規(guī)劃條件件的地塊塊，不得得出讓國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)。 以出讓讓方式取取得國(guó)有有土地使使用權(quán)的的建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目，在簽訂訂國(guó)有土土地使用用權(quán)出讓讓合同后后，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)持建建設(shè)項(xiàng)目目的批準(zhǔn)準(zhǔn)、核準(zhǔn)準(zhǔn)、備案案文件和和國(guó)有土土地使

5、用用權(quán)出讓讓合同，向向城市、縣縣人民政政府城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃主主管部門門領(lǐng)取建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證。 城市、縣縣人民政政府城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃主主管部門門不得在在建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證中，擅擅自改變變作為國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同組成成部分的的規(guī)劃條條件。 2、項(xiàng)目公公司設(shè)立立、立項(xiàng)項(xiàng)、環(huán)境境評(píng)估、房房地產(chǎn)開開發(fā)資質(zhì)質(zhì) 這四項(xiàng)項(xiàng)幾乎是是每一個(gè)個(gè)項(xiàng)目要要開始的的時(shí)候必必須要搞搞的東西西。非常常的社會(huì)會(huì)主義特特色。不不過這里里也有些些東西很很有趣，與與法律的的關(guān)系也也比較大大，比如如設(shè)立項(xiàng)項(xiàng)目公司司。這里里要注意意一下，母母公司拍拍到的土土地，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到其全全資設(shè)立立的項(xiàng)目目公司名名下，按按我國(guó)法法律，不不屬于

6、交交易。我我再次強(qiáng)強(qiáng)調(diào)一下下：母公公司與其其全資子子公司之之間的土土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，不屬屬于交易易。再次次強(qiáng)調(diào)：不屬于于交易。因因此，房房地產(chǎn)公公司可以以任意設(shè)設(shè)置項(xiàng)目目子公司司，在房房子賣完完后再把把它在實(shí)實(shí)體上消消滅，只只留下一一個(gè)殼。這這種操作作模式?jīng)]沒什么法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)可言，非非常的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用用，因此此現(xiàn)在我我國(guó)稍微微有點(diǎn)規(guī)規(guī)模的房房地產(chǎn)公公司都這這么干。 再說立立項(xiàng)，這這個(gè)東西西純粹是是計(jì)劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代代留下的的產(chǎn)物，非非常的煩煩，也不不知道這這個(gè)東西西應(yīng)該算算什么。立立項(xiàng)主要要考察的的是項(xiàng)目目的投資資額及可可行性。我我不知道道在目前前的市場(chǎng)場(chǎng)里，可可行性這這個(gè)東西西，政府府是從什什么角度度來

7、管理理的。反反正現(xiàn)在在各地由由于市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的的深度不不同，所所以在這這個(gè)事情情的管理理上也不不同。有有些地方方基本上上不太管管，有些些地方就就管得非非常嚴(yán)。而而且立項(xiàng)項(xiàng)到底需需要什么么材料那那也是誰誰都說不不清楚的的事情。立立項(xiàng)與其其他程序序的先后后關(guān)系那那更是異異常隨便便的事情情。譬如如最近國(guó)國(guó)家的政政策，要要求先把把環(huán)境評(píng)評(píng)估搞了了，再回回頭來立立項(xiàng)。這這是基于于加強(qiáng)環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)促進(jìn)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的考考慮。但但在很多多地方，環(huán)環(huán)評(píng)的一一項(xiàng)主要要前提材材料就是是立項(xiàng)批批文。立立不了項(xiàng)項(xiàng)根本做做不了環(huán)環(huán)評(píng)。不不過上有有政策下下有對(duì)策策，事情情都是人人辦出來來的。反反正到目目前為止止，建設(shè)設(shè)項(xiàng)目

8、都都在紛紛紛的上馬馬中，我我也不知知道大家家都是怎怎么在這這些莫名名其妙的的政策中中穿過來來的。反反正我自自己如果果操辦這這些事情情，基本本上都是是直接去去這些部部門，譬譬如去計(jì)計(jì)劃部門門，就讓讓他們給給我推薦薦可行性性研究報(bào)報(bào)告的編編制公司司，去環(huán)環(huán)保局，就就讓他們們給我推推薦環(huán)境境評(píng)估報(bào)報(bào)告的編編制公司司，然后后讓這些些公司負(fù)負(fù)責(zé)把這這些手續(xù)續(xù)辦出來來。編制制費(fèi)用稍稍微給多多點(diǎn)都沒沒關(guān)系?？偪傊易宰约阂豢纯吹竭@些些手續(xù)，頭頭就痛得得厲害。 房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資資質(zhì)就比比較有技技術(shù)含量量一點(diǎn)，關(guān)關(guān)鍵是專專業(yè)技術(shù)術(shù)人員難難找?，F(xiàn)現(xiàn)在這些些專業(yè)技技術(shù)人員員資料都都是省內(nèi)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了了，想搞搞幾個(gè)球球人糊

9、弄弄建設(shè)部部門基本本上做不不到，建建設(shè)部門門也不敢敢在這個(gè)個(gè)事情上上亂來，因因?yàn)槿魏魏稳硕伎煽梢陨暇W(wǎng)網(wǎng)查到，某某某是什什么專業(yè)業(yè)資質(zhì)任任職什么么公司?，F(xiàn)現(xiàn)在結(jié)構(gòu)構(gòu)類的工工程師難難找啊，感感慨一個(gè)個(gè)。嘿嘿嘿。 下一篇開始始講正式式的規(guī)劃劃報(bào)建：總平面面審查階階段。 3、總平面面審查階階段 這個(gè)階階段各地地的叫法法不一樣樣，我聽聽得比較較多的叫叫“修建性性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃審查查”。這個(gè)個(gè)階段就就是審查查小區(qū)的的總平面面規(guī)劃圖圖紙，也也就是審審一個(gè)小小區(qū)的建建筑物都都是怎么么排的，每每棟單體體建筑有有多高，有有多大，各各棟單體體建筑之之間怎么么間隔，間間距是多多少，日日照夠不不夠，總總?cè)莘e率率是多大大，有

10、沒沒有超過過規(guī)定的的容積率率，建筑筑密度是是多少，進(jìn)進(jìn)出小區(qū)區(qū)的道路路怎么安安排，是是不是符符合消防防規(guī)范，等等等等等等，這些些東西都都是非常常的專業(yè)業(yè)。 在這里里我要舉舉例說明明一下，比比如建筑筑密度，這這個(gè)東西西看起來來很簡(jiǎn)單單是吧，就就是建筑筑物基底底（樓層層與地面面接觸的的面積）面積占整個(gè)小區(qū)（總用地面積）面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋磉@個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來了，我這個(gè)200

11、0平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營(yíng)。 再舉個(gè)個(gè)例子，容容積率，總總建筑面面積除以以凈用地地面積。也也是看起起來很簡(jiǎn)簡(jiǎn)單。但但是放到到實(shí)踐中中一看，啥啥是凈用用地面積積?。繌膹哪睦锲鹌鹚惆?？是純粹粹的土地地使用權(quán)權(quán)證載的的面積呢呢，還是是比這個(gè)個(gè)面積大大那么一一點(diǎn)，一一直到周周邊道路路的道

12、路路中線去去呢？這這個(gè)東西西根本說說不清楚楚，怎么么算都行行。把凈凈用地面面積一加加大，總總建筑面面積自然然就水漲漲船高。這這都是可可以鉆營(yíng)營(yíng)的地方方。 其他的的地方，譬譬如消防防通道的的設(shè)置，高高層建筑筑四周必必須設(shè)立立環(huán)形消消防車道道。但是是這么一一搞，小小區(qū)的綠綠化基本本上就毀毀掉了。怎怎么辦？設(shè)置那那種隱形形消防車車道，上上面種草草保持綠綠化，就就指著圖圖紙說這這就是一一條消防防道路。這這么搞行行不行？反正我我個(gè)人不不知道行行不行。消消防車道道的載重重量那是是有非常常嚴(yán)格滴滴設(shè)計(jì)要要求滴，反反正我個(gè)個(gè)人不知知道這種種草地能能不能承承載得起起消防車車。 審總平平面是整整個(gè)開發(fā)發(fā)報(bào)建過過程

13、中最最有技術(shù)術(shù)含量的的活，這這個(gè)過程程一般都都要2到3個(gè)月，往往往都要要和規(guī)劃劃部門反反復(fù)修改改扯皮，來來回磨，磨磨到雙方方都沒了了脾氣，才才能通得得過。我我反正幾幾乎沒有有見過能能順順當(dāng)當(dāng)當(dāng)啥工工作不做做，干等等著就能能通過總總平面審審查的。我我也沒見見過那種種零缺陷陷的總平平面設(shè)計(jì)計(jì)，只要要有心，無無論什么么公司的的總平面面，無論論是你萬萬科還是是富力還還是雅居居樂，那那只要一一挑起來來，問題題都是一一筐筐的的。不是是消防間間距不夠夠，就是是在不能能開窗的的地方開開了窗，要要么就是是車道轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)彎半徑徑太小，等等等等等等。（在在這自夸夸一個(gè)：本人不不才，曾曾經(jīng)試過過在100天內(nèi)完完成這個(gè)個(gè)工作

14、，至至今被引引為傳奇奇故事。嘿嘿嘿） 4、管線綜綜合審查查、排水水許可證證 管線綜綜合審查查是規(guī)劃劃部門的的專業(yè)審審查內(nèi)容容之一，我我現(xiàn)在專專門拿出出來講，因因?yàn)檫@個(gè)個(gè)東西實(shí)實(shí)在是非非常，非非常的專專業(yè)啊。搞搞得不好好的話，實(shí)實(shí)在是害害死人啊啊。而且且，被這這個(gè)東西西害死的的公司比比比皆是是。各位位千萬別別以為那那些什么么保利啊啊合生啊啊之類的的大公司司就不會(huì)會(huì)在這個(gè)個(gè)問題上上犯重大大原則性性的錯(cuò)誤誤，事實(shí)實(shí)上，無無論什么么房地產(chǎn)產(chǎn)公司，在在這個(gè)問問題上栽栽跟頭的的的幾率率，是一一樣的，這這個(gè)東西西就跟擊擊鼓傳花花似的，一一輪到就就死。 說了半半天，管管線綜合合是啥？包括三三大項(xiàng)：小區(qū)給給排水

15、管管線、強(qiáng)電線線路、弱電線線路，這這三項(xiàng)綜綜合起來來考慮，根根據(jù)各項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范科學(xué)學(xué)統(tǒng)籌安安排，放放到同一一張圖紙紙上。給給排水不不用多解解釋了，就就是怎么么引自來來水進(jìn)小小區(qū)，然然后怎么么把生活活污水和和雨水排排出小區(qū)區(qū)；強(qiáng)電電就是生生活用電電，線路路從哪里里進(jìn)，怎怎么上樓樓，怎么么進(jìn)門；弱電的的內(nèi)容就就多了，什什么有線線電視線線、各類類通訊線線路、網(wǎng)網(wǎng)線、內(nèi)內(nèi)部監(jiān)控控線路，等等等等等等，多得得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。 這些線線路啊什什么的，必必須要合合理的安安排好，不不能到處處亂走。作作為非專專業(yè)人士士，要判判斷一個(gè)個(gè)小區(qū)的

16、的官線綜綜合設(shè)計(jì)計(jì)好不好好，只需需要看兩兩個(gè)東西西：1、你就就這么走走進(jìn)一個(gè)個(gè)小區(qū)，看看它里面面是不是是有電線線搭在樓樓和樓之之間。只只要有這這個(gè)，基基本上這這個(gè)小區(qū)區(qū)你就不不用多考考慮了。 2、沙沙井蓋是是不是基基本沿著著小區(qū)道道路排布布，不是是搞到到到處都是是。如果果什么沙沙井蓋搞搞得滿地地都是，簡(jiǎn)簡(jiǎn)直看不不出走向向來的，基基本上這這個(gè)小區(qū)區(qū)你就可可以考慮慮放棄了了。 為什什么我要要這么強(qiáng)強(qiáng)調(diào)這個(gè)個(gè)管線綜綜合呢？如果它它設(shè)計(jì)不不好有什什么后果果呢？首首先，就就是給排排水會(huì)整整天出問問題。一一下雨小小區(qū)就變變池塘的的事情，我我實(shí)在是是見得太太多了；然后，對(duì)對(duì)于年輕輕的我來來說，就就是網(wǎng)絡(luò)絡(luò)整

17、天出出問題，小小區(qū)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商商根本沒沒得選，因因?yàn)橹宦衤窳艘粭l條管，別別的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商商想進(jìn)來來提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)都不行行，而現(xiàn)現(xiàn)在的這這家，不不是這里里的線路路壞就是是那里壞壞，整天天修，我我這正打打怪呢，嘣嘣的一下下，斷網(wǎng)網(wǎng)了。再再然后，夏夏天千萬萬別開空空調(diào)，一一開就斷斷電跳閘閘。家里里的電器器得輪著著用，千千萬別一一起開?？纯措娨暤牡臅r(shí)候千千萬別開開電腦，不不然就得得在黑暗暗之中耗耗一晚上上。這都都是管線線綜合沒沒搞好的的標(biāo)志啊啊。你說說，這樣樣的小區(qū)區(qū)，能住住嗎？ 管線線綜合既既然如此此重要，那那么我們們說，我我們?cè)O(shè)計(jì)計(jì)的時(shí)候候好好的的考慮，好好好的研研究，不不就行了了嗎？事事實(shí)上，

18、是是不行。為為什么？因?yàn)樗械木€線，你都都得從外外面引進(jìn)進(jìn)來，都都得跟外外面有個(gè)個(gè)接口。但但是接口口在哪里里呢？我我現(xiàn)在告告訴你們們，無論論開發(fā)商商們?cè)谑率孪茸龆喽嗌贉?zhǔn)備備工作，做做多少調(diào)調(diào)查工作作，都無無法保證證預(yù)留的的接口不不發(fā)生變變化。最最常見的的是市政政排污管管線突然然就重新新施工，換換地方了了，哪怕怕它不換換地方，就就是水平平抬高個(gè)個(gè)幾公分分，這個(gè)個(gè)小區(qū)的的排水因因?yàn)閮A斜斜度不夠夠，那也也完蛋了了。這種種事情太太常見了了。大家家肯定經(jīng)經(jīng)常看到到市政管管線施工工，把路路挖開，今今天搞搞搞這里，明明天搞搞搞哪里。我我反正是是被這個(gè)個(gè)東西搞搞怕了。這這種情況況那是想想賠錢都都搞不定定的。

19、然然后，高高壓電線線的接入入口，一一開始說說得好好好的，從從某某變變電站接接，等到到施工完完畢，要要正式接接的時(shí)候候，突然然發(fā)現(xiàn)那那個(gè)變電電站已經(jīng)經(jīng)搬走了了，又或或者它的的容量已已經(jīng)超了了，不能能再讓你你接，你你得從其其他地方方接，這這個(gè)時(shí)候候只能花花冤枉錢錢，亂引引。引到到多少電電算多少少電。至至于，呃呃，會(huì)引引起什么么生活上上的麻煩煩，我也也不知道道。 再說到到這個(gè)排排水許可可證。這這個(gè)東西西是市政政部門發(fā)發(fā)的，專專門針對(duì)對(duì)小區(qū)的的排水?，F(xiàn)現(xiàn)在都是是要求雨雨污分流流了。就就是雨水水和生活活污水要要分兩條條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜

20、合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說了。 5、單體審審查、建建筑工程程規(guī)劃許許可證 規(guī)劃部部門對(duì)單單體設(shè)計(jì)計(jì)的審查查那也是是非常嚴(yán)嚴(yán)格的，但但是總體體來說，相相對(duì)于總總平面規(guī)規(guī)劃，就就比較容容易通過過一點(diǎn)。 單體設(shè)設(shè)計(jì)是啥啥呢？就就是在總總平面規(guī)規(guī)劃的基基礎(chǔ)上，落落實(shí)單體體建筑的的設(shè)計(jì)方方案。單單體方案案主要是是些啥內(nèi)內(nèi)容呢？我個(gè)人人是這么么總結(jié)的的：關(guān)鍵鍵就是落落實(shí)各空空間的大大小尺寸寸。這個(gè)個(gè)階段有有些東西西也很麻麻煩，最最煩的是是車位。目目前來說說，我國(guó)國(guó)各大城城市在車車位問題題上管得得那都是是非常嚴(yán)嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本

21、上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。 當(dāng)然，總總平面審審查期間間一般來來說，也也會(huì)審車車位，不不過那個(gè)個(gè)階段主主要是經(jīng)經(jīng)驗(yàn)值，按按35平方方米到445平方方米平方方米一個(gè)個(gè)車位這這樣的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)值，來來評(píng)估地地下室面面積夠不不夠，一一般來說說規(guī)劃部部門不會(huì)會(huì)很在意意車位夠夠不夠，不不會(huì)認(rèn)真真的在圖圖紙上數(shù)數(shù)。但是是單體階階段就不不一樣了了，就開開始數(shù)了了。這個(gè)個(gè)時(shí)候什什么毛招招都會(huì)用用上。比比如所謂謂的子母母車位啦啦，根本本停不進(jìn)進(jìn)去車的的轉(zhuǎn)角位位也放個(gè)個(gè)車位啦啦，等等等等等，不不一而足足。但是是有些時(shí)時(shí)候，無無論怎么么擺都擺擺不夠，那那也有辦辦法，就就是宣稱稱我這里里

22、要做立立體機(jī)械械停車位位。立體體機(jī)械停停車位我我相信很很多人都都見過，那那玩意非非常的不不好使喚喚，進(jìn)出出一次花花上半個(gè)個(gè)小時(shí)那那是非常常正常的的事情。不不過無數(shù)數(shù)開發(fā)商商都只是是停留在在口頭上上，只要要通過單單體審查查了，這這個(gè)機(jī)械械停車裝裝置那是是絕對(duì)不不會(huì)安裝裝的。 那么，為為什么開開發(fā)商那那么不愿愿意建大大點(diǎn)地下下室？因因?yàn)榻ǖ氐叵率沂鞘翘澅镜牡?。買的的人也少少。我知知道這個(gè)個(gè)話一說說出來糞糞青們就就會(huì)向我我開炮，說說什么110幾20萬買買一巴掌掌大的停停車位，開開發(fā)商還還虧本？事實(shí)是是，停下下一臺(tái)車車，的確確只需要要10個(gè)平平方米不不到的空空間。但但是，你你要把這這部車停停進(jìn)去，你你

23、另外還還需要330平方方米的進(jìn)進(jìn)車道。所所以按經(jīng)經(jīng)驗(yàn)值，每每個(gè)停車車位所須須分擔(dān)的的面積，基基本上都都是355到45平方方米。規(guī)規(guī)劃部門門都這么么掌握。你你這個(gè)車車是不能能垂直起起降的。這這就是客客觀規(guī)律律。 當(dāng)然我我這個(gè)是是大概經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，在在有些城城市，停停車位還還是能賺賺錢的，比比如廣州州、深圳圳和上海海的一些些黃金地地段的樓樓盤，據(jù)據(jù)說停車車位都能能買到440萬一一個(gè)。不不過這個(gè)個(gè)不代表表一般規(guī)規(guī)律。嘿嘿嘿。 審?fù)陠螁误w設(shè)計(jì)計(jì)，設(shè)計(jì)計(jì)公司再再細(xì)化一一下出建建筑施工工圖，就可以以申領(lǐng)建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證。這個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了。 不過這這個(gè)建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃

24、許可可證，在在新的城城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法中中被提到到非常高高的位置置，反復(fù)復(fù)的強(qiáng)調(diào)調(diào)。我個(gè)個(gè)人還沒沒鉆詳明明白，不不知道這這個(gè)法是是什么意意思，在在搞什么么玄虛。 6、消防和和人防專專項(xiàng)審查查 （重要要）這兩樣樣?xùn)|西搞搞死人。我我直接這這么下兩兩個(gè)結(jié)論論：沒有有哪個(gè)小小區(qū)的消消防和人人防設(shè)計(jì)計(jì)是達(dá)標(biāo)標(biāo)的。沒沒有哪個(gè)個(gè)小區(qū)的的消防和和人防設(shè)設(shè)備是合合格。我我就這么么直接一一點(diǎn)：消消防報(bào)建建，要說說難，是是所有專專業(yè)報(bào)建建中最艱艱難的，但但是如果果說簡(jiǎn)單單，也可可以很簡(jiǎn)簡(jiǎn)單。至至于人防防報(bào)建，這這個(gè)東西西莫名其其妙，我我不知道道這個(gè)算算什么，我我對(duì)任何何備戰(zhàn)的的東西，都都心存惡惡感。 先從從消防說說起。消

25、消防部門門是武警警官兵，不不是政府府機(jī)構(gòu)，這這個(gè)大家家心里要要有數(shù)。我我國(guó)的消消防審查查，在很很多時(shí)候候都是非非常扯淡淡的，非非常官僚僚的。另另外呢，我我們的開開發(fā)商，也也的確是是非常的的不象話話，要滿滿足消防防規(guī)范的的話，這這個(gè)投入入太大了了。另外外我們的的消費(fèi)者者也沒這這種意識(shí)識(shí)。因?yàn)闉楹芏嘞郎系牡囊笫鞘欠浅Ｓ坝绊懯褂糜玫模缺热珉娞萏蓍g和樓樓梯間之之間設(shè)置置個(gè)1級(jí)防火火門，那那對(duì)業(yè)主主進(jìn)進(jìn)出出出來講講，是非非常不方方便的?；旧蟻韥碇v，消消防設(shè)計(jì)計(jì)絕對(duì)不不可能嚴(yán)嚴(yán)格按規(guī)規(guī)范做夠夠做足。在在這個(gè)方方面，審審查那也也是越來來越嚴(yán)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢

26、？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。 人防工工程是非非常神經(jīng)經(jīng)的一樣樣中國(guó)特特色的東東西。我我不知道道這個(gè)東東西算啥啥。真要要有空襲襲了我絕絕對(duì)不會(huì)會(huì)呆在高高層建筑筑的地下下室里，911的

27、那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。 人防部部門屬于于政府部部門，不不是軍隊(duì)隊(duì)編制。用用于人防防用途的的那部分分地下室室也可以以搞停車車位，但但是這部部分要被被劃出來來，不能能發(fā)產(chǎn)權(quán)權(quán)證。這這部分停停車位只只有使用用權(quán)。關(guān)關(guān)于人防防停車位位的使用用權(quán)問題題，現(xiàn)在在的爭(zhēng)議議非常大大。社會(huì)會(huì)上各種種聲音都都有，尤尤其是自自以為看看通了物物權(quán)法的的神經(jīng)們們。我現(xiàn)現(xiàn)在告訴訴你們，所所有的人人防用途途的東西西，產(chǎn)權(quán)權(quán)都是國(guó)國(guó)家所有有。國(guó)家家為了鼓鼓勵(lì)大家家搞人防防工程，就就允許你你暫時(shí)用用著。但但是這個(gè)個(gè)產(chǎn)權(quán)，無無論如何何，都不不可能歸歸屬于

28、什什么全體體業(yè)主。 因?yàn)槿巳朔烙猛就静糠值牡能囄恢恢徊贿^是是一種暫暫用的性性質(zhì)，不不能賣，所所以開發(fā)發(fā)商絕對(duì)對(duì)會(huì)想辦辦法減少少人防面面積。另另外，人人防設(shè)備備那也是是非常瘋瘋狂的東東西，比比如人防防那個(gè)安安全門，那那都不知知道算啥啥，那個(gè)個(gè)東西要要真放進(jìn)進(jìn)地下室室，還真真是搞碉碉堡了。也也不知道道能防什什么。 7、節(jié)能審審查、施施工圖審審查 在領(lǐng)取取建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證之后，設(shè)設(shè)計(jì)公司司在建筑筑施工圖圖的基礎(chǔ)礎(chǔ)上再次次細(xì)化，完完成結(jié)構(gòu)構(gòu)施工圖圖、水電電施工圖圖等等全全部施工工圖及結(jié)結(jié)構(gòu)計(jì)算算書等，完完成節(jié)能能設(shè)計(jì)，做做一個(gè)節(jié)節(jié)能計(jì)算算書，就就可以開開始這兩兩項(xiàng)審查查了。 節(jié)能審審查，在在我

29、的個(gè)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)里面，是是怎么審審都行的的事情。我我國(guó)現(xiàn)在在越來越越強(qiáng)調(diào)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展，建建筑節(jié)能能擺上的的位置也也越來越越高。這這么說吧吧：什么么3600度大落落地窗、全全敞開式式陽臺(tái)、無無封閉式式中庭這這些東西西，在節(jié)節(jié)能方面面肯定是是不達(dá)標(biāo)標(biāo)的。搞搞了這些些東西，夏夏天空調(diào)調(diào)得開到到瘋狂掉掉。不過過老百姓姓都喜歡歡這種新新鮮東西西。恩，在在這里南南北差異異非常明明顯：北北方一般般在節(jié)能能審查上上都比較較能達(dá)標(biāo)標(biāo)，老百百姓在觀觀念上也也比較能能接受這這個(gè)，因因?yàn)楸狈椒接幸粋€(gè)個(gè)取暖的的問題，節(jié)節(jié)能不能能達(dá)標(biāo)的的房子，在在冬天那那可是要要白白的的花出取取暖費(fèi)的的。但是是南方人人對(duì)這種種東西就就比

30、較不不待見。 說到這這里不由由得想對(duì)對(duì)那個(gè)套套型建筑筑面積990平方方米以下下占700%以上上的90070政政策說兩兩句。建建設(shè)部的的官員們們?cè)谡卟咧贫ㄉ仙?，必定定帶有?qiáng)強(qiáng)烈的北北方特征征。北方方人在考考慮在冬冬天取暖暖的要求求之后，的的確不習(xí)習(xí)慣居住住大面積積。開間間超過66米的客客廳，在在取暖上上就肯定定不達(dá)標(biāo)標(biāo)了。同同時(shí)，在在完全不不考慮洗洗手間的的采光和和通風(fēng)要要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅

31、僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。現(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。客觀規(guī)律就是如此。 現(xiàn)在有有些公司司為了規(guī)規(guī)避這個(gè)個(gè)90770，還還想了些些花招，比比如設(shè)計(jì)計(jì)兩套房房子，再再打通它它一起賣賣。在某某些

32、不良良媒體的的宣傳口口徑上，將將這個(gè)做做法稱為為不良開開發(fā)商昧昧著良心心做事。我我個(gè)人無無言以對(duì)對(duì)。 恩，說說個(gè)節(jié)能能審查，一一說開去去就說了了這么多多，不好好意思不不好意思思?，F(xiàn)在在開始說說施工圖圖審查。施施工圖審審查現(xiàn)在在都已經(jīng)經(jīng)在表面面上市場(chǎng)場(chǎng)化了，允允許開發(fā)發(fā)商自己己找資質(zhì)質(zhì)的施工工圖審查查單位做做審查。施施工圖審審查單位位還必須須對(duì)審查查結(jié)果負(fù)負(fù)責(zé)。但但是，基基于我國(guó)國(guó)的審查查技術(shù)非非常的落落后，恩恩，怎么么說呢，連連設(shè)計(jì)、施施工技術(shù)術(shù)都非常常落后，因因此這個(gè)個(gè)審查實(shí)實(shí)在是見見仁見智智，根本本沒法子子審。在在這里講講一個(gè)本本人曾經(jīng)經(jīng)親歷的的事情。那那一年在在珠三角角一個(gè)三三線城市市，

33、在一一個(gè)別墅墅項(xiàng)目門門口建一一座景觀觀塔。那那個(gè)塔呢呢，形狀狀就像個(gè)個(gè)紡錘，中中間粗兩兩頭細(xì)。該該地建設(shè)設(shè)局檢查查組帶人人檢查施施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，上了了這塔的的工架，突突然這塔塔就塌了了，整個(gè)個(gè)檢查組組全部死死光。這這是個(gè)大大事啊，政政府因此此組成了了浩大的的調(diào)查，來來查這個(gè)個(gè)事故的的原因。首首先當(dāng)然然是從源源頭設(shè)計(jì)計(jì)查起。結(jié)結(jié)果一查查，設(shè)計(jì)計(jì)堅(jiān)稱沒沒有任何何設(shè)計(jì)上上的問題題。于是是把那圖圖紙送去去重新做做審查，一一查的話話，審查查人員說說，不行行，這個(gè)個(gè)圖紙有有問題。兩兩邊就吵吵了起來來。最后后兩邊都都說服不不了對(duì)方方。要說說這個(gè)圖圖紙違反反強(qiáng)制性性規(guī)范吧吧，它也也不違反反。但是是不違反反強(qiáng)制性性規(guī)范就就表示安安全合格格嗎？我我看誰也也不敢說說這個(gè)話話。最后后只能把把施工單單位拉出出來，判判了幾個(gè)個(gè)罰了些些錢，了了事。現(xiàn)現(xiàn)在合生生在廣州州的某樓樓盤前面面，也打打算樹這這么一個(gè)個(gè)塔，做做審查的的時(shí)候也也是吵得得不可開開交。最最后也是是不了了了之，因因?yàn)檫@根根本說不不清楚，到到底安不不安全反反正我個(gè)個(gè)人不知知道。