行業(yè)變革的驅(qū)動因素和行業(yè)關(guān)鍵的成功因素

1、房地產(chǎn)行業(yè)變革驅(qū)動因素分析行業(yè)變革驅(qū)動因素是指那些改變整個行業(yè)及競爭環(huán)境的主要原 因及因素。敏銳地判斷行業(yè)驅(qū)動因素是為了在制定戰(zhàn)略時充分考慮幾年后 行業(yè)將發(fā)生的變化對公司經(jīng)營可能產(chǎn)生的影響。行業(yè)中的許多事件都 可能會對行業(yè)產(chǎn)生重要的影響，這些都可能成為行業(yè)變革的驅(qū)動因 素。驅(qū)動因素分析分為兩步：辨認(rèn)各種驅(qū)動因素，估量出驅(qū)動因素將 會對行業(yè)產(chǎn)生的影響。不過，雖然在某一行業(yè)中有許多變革因素在起 作用，但是真正能夠算得上驅(qū)動因素的一般只有34種，因為驅(qū)動因 素是行業(yè)變革原因和方式的主要決定因素。面前的房地長行業(yè)，主要的行業(yè)變革的驅(qū)動因素有以下幾點：一、行業(yè)長期增長率的變化。行業(yè)增長率的上升或下降是行

2、業(yè)變革的一個因素，因為它會影響 行業(yè)供應(yīng)和購買需求方面的平衡，進入和退出方面的平衡，影響競爭 廠商增加銷售量的難度。長期需求的攀升會吸引新進入者進入市場， 鼓勵既有廠商增加生產(chǎn)能力。市場的收縮則會導(dǎo)致行業(yè)的某些公司退 出該行業(yè)，誘使剩下的廠商關(guān)閉最低的生產(chǎn)工廠收縮業(yè)務(wù)量。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，支撐行業(yè)需求增長的三個因素不變：城市 化帶來的新增需求、改善性需求和人民幣升值導(dǎo)致的投資需求。持續(xù)的城市化進程是房地產(chǎn)市場需求最堅定的基石。我國的城市 化率1996年為30.48%, 2006年達到43.90%,以平均每年1.34個 百分點的速度上升。相對美歐等發(fā)達國家75%88%的城市化率， 我國的城市化

3、進程還將持續(xù)20年，每年帶來的城市新增人口在1700 萬左右。改善性需求是房地產(chǎn)市場需求的重要部分。隨著我國城鎮(zhèn)居民可 支配收入的持續(xù)高速增長，城鎮(zhèn)居民的居住條件不斷改善，城市人均 居住面積超過了 26平方米，在10年時間里增長了 50%以上。據(jù)建 設(shè)部政策研究中心發(fā)布的報告預(yù)測，到2020年城鎮(zhèn)人均居住面積將 達到35平方米。城市化帶來的新增人口需求和城市原有居民的改善性需求將長 期存在，根據(jù)以上數(shù)據(jù)估算，截至2020年，我國城鎮(zhèn)居民住房需要 126.44億平方米的新增供應(yīng)量，平均每年約9.73億平方米。二、營銷革新。如果競爭廠商能夠成功的引入產(chǎn)品銷售的新方式，那么，他們就 可以激起購買者的

4、興趣，擴大行業(yè)需求，提高產(chǎn)品競爭度的差別，降 低單位成本。這其中的每一點都可以改變競爭者的競爭地位，迫使競 爭對手修訂戰(zhàn)略。目前的房地產(chǎn)行業(yè)的利潤量還是很大，很多商家為 了將自己的商品房賣出高價格，不惜用各種營銷手段吸引顧客。三、政府政策的變化進入2010年后，政府反復(fù)對房價的快速上漲表示關(guān)注，也出臺 了一系列措施為樓市降溫。這些措施的影響如何及將來是否可能采取其他措施有很大的不確定性，打壓了上市開發(fā)商的股值，但房地產(chǎn)行 業(yè)活動仍相當(dāng)強勁。雖然增長勢頭放緩，但新建商品房的銷量和新開 工面積仍處于歷史高位。除了收入的增長提高了正常的住房需求外，房地產(chǎn)需求還受到其 他幾個因素的有力支撐，包括（i）

5、較低的利率，低利率意味著融資 成本低，并且由于其他資產(chǎn)的回報率較低使得投資房地產(chǎn)的機會成本 減??；（ii）地方政府加速推進城鎮(zhèn)化帶來的舊房改造或農(nóng)村住房拆 遷，這在增加供給的過程中同時創(chuàng)造了需求；（iii）房價不斷上漲 的預(yù)期，再加上持有成本幾乎為零，也助長了投資需求。供給方面，由于地方政府希望維持高地價和高房價，增加用于普 通商品房建設(shè)的土地有效供給的努力大打折扣。增加大城市郊區(qū)和內(nèi) 陸地區(qū)住房供給的措施已經(jīng)啟動，但要轉(zhuǎn)化為供給仍需時日。房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩但仍然強勁此據(jù)柘晚;因卞米hr, cac-型崇估口房價快速攀升7。個大中城市捋忻同比噌長率(%)2002 2003 2004 2005 2

6、00S 2007 20)8 200S 2010散據(jù)來源：國富統(tǒng)計局，CEIC-瑞糧估算因此，雖然有一系列的打壓房地產(chǎn)政策的出臺，但是房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間巨大，競爭依舊激烈。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵的成功因素一、必要的土地資源儲備土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的核心生產(chǎn)資料，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命 脈，同時，地價也是房地產(chǎn)成本的主要組成部分約占全部成本的三分 之一。獲得位置、環(huán)境優(yōu)越、價格便宜的土地對房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)而 言非常關(guān)鍵。二、雄厚的資金實力房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，投資金額大，回收期限長，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)發(fā)展需要有雄厚的資金實力做后盾。雄厚的資金實力包括兩個 方面：一是要有充足的自有資金；二是要有良好的融資能力。三、豐富的人力資源房地產(chǎn)業(yè)具有知識密集型、業(yè)務(wù)門類廣、專業(yè)性強的特點，世紀(jì) 投資分析、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、企業(yè)管理、成本核算、建筑施工、 法律等諸多專業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在市場競爭中立于不敗之地，就 必須擁有大量高素質(zhì)的復(fù)合型人才。四、誠實可信的品牌國內(nèi)的一些企業(yè)，如萬科、中海、金地以及遠洋等在公眾中樹立 了良好的品牌形象，因此其產(chǎn)品在市場上也是極受歡迎的，保證了公 司的成長環(huán)境。五、準(zhǔn)確的市場把握能力房地產(chǎn)可開發(fā)企業(yè)的市場把握能力是指企業(yè)準(zhǔn)確的把握市場運行規(guī) 律和運行過程，掌握房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市