物業(yè)管理是怎樣煉成的-前期介入管理

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理是怎樣煉成的前言 由住宅與房地產(chǎn)雜志社聯(lián)合中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)、深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院及深圳市福田、蓮花、華佳宏、開(kāi)元國(guó)際、龍城等物業(yè)管理公司共同投資拍攝的國(guó)內(nèi)第一部物業(yè)管理全電視情景劇式教學(xué)系列片物業(yè)管理是怎樣煉成的經(jīng)過(guò)近兩年的醞釀、創(chuàng)作及拍攝，終于面世了。作為該系列片配套教材的編寫(xiě)工作也如期圓滿完成。 本教材在內(nèi)容安排上，盡量注重傳授基礎(chǔ)知識(shí)與培養(yǎng)崗位技能相結(jié)合，理論知識(shí)與一線案例分析相結(jié)合，旨在提高物業(yè)管理從業(yè)人員的全面素質(zhì)及綜合執(zhí)業(yè)能力。 本教材根據(jù)物業(yè)管理是怎樣煉成的系列片的安排，共分八章，分別系統(tǒng)介紹了物業(yè)管理企業(yè)在招標(biāo)、前期介入、裝修

2、管理、規(guī)范服務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)防范、投訴處理、與業(yè)委會(huì)打交道等多個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)知識(shí)。物業(yè)管理從業(yè)人員可以從中了解到物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)知識(shí)和操作技能，從而達(dá)到提高自身素質(zhì)的目的。 本教材力求突出四個(gè)特點(diǎn)：一是理論簡(jiǎn)明扼要； 二是重“實(shí)用”和“實(shí)踐”；三是方法先進(jìn)具體；四是資料全面翔實(shí)，較好體現(xiàn)科學(xué)性、先進(jìn)性、適用性和可操作性。 本教材比較適宜作為物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部培訓(xùn)以及企業(yè)員工自學(xué)用書(shū)，也適合作大、中專院校相關(guān)專業(yè)的參考書(shū)。 本教材在編寫(xiě)過(guò)程中參與者之眾為業(yè)內(nèi)編撰書(shū)籍所罕見(jiàn)。這其中既有物業(yè)管理業(yè)內(nèi)的專家、學(xué)者，亦有物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人及一線工作人員，這是集體智慧的結(jié)晶，亦是當(dāng)前國(guó)內(nèi)先進(jìn)物業(yè)管理操作經(jīng)驗(yàn)的一

3、次大匯總。在此，對(duì)于所有參與編寫(xiě)及給予過(guò)我們幫助的人們表示衷心的感謝。 本教材有個(gè)別章節(jié)的部分內(nèi)容參考了業(yè)內(nèi)出版的一些專業(yè)書(shū)籍及個(gè)別專業(yè)網(wǎng)站上的內(nèi)容，在此一并表示感謝。 編者 20041015第二章如何進(jìn)行早期介入和前期管理 44 第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入 44 第二節(jié)前期物業(yè)管理 49 第三節(jié)物業(yè)接管驗(yàn)收 52 第四節(jié)早期介入和前期物業(yè)管理案例分析 67如何進(jìn)行早期介入和前期管理 我國(guó)物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工階段，這種脫節(jié)現(xiàn)象導(dǎo)致建設(shè)單位在規(guī)劃設(shè)計(jì)中往往只考慮房屋和配套設(shè)施，而忽略房屋建成以后管理方面的因素，如沒(méi)有管理用房、泊車位不夠、住房使用功能不全、空調(diào)位置未考慮、建筑物內(nèi)的管線

4、布局不利于日后的維修養(yǎng)護(hù)，以及水、電和保安等配套方面存在的問(wèn)題等。這種整體布局上的問(wèn)題，既使業(yè)主和使用者時(shí)有抱怨，又增加了物業(yè)管理工作的難度，致使很多問(wèn)題難以解決和彌補(bǔ)。在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇物業(yè)管理企業(yè)介入，充分利用物業(yè)管理企業(yè)使用和管理的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，對(duì)于發(fā)揮物業(yè)的最大價(jià)值具有重要意義。物業(yè)管理的早期介入 一、物業(yè)管理早期介入的涵義 所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管。 二、物業(yè)管理早期介入的作用 (一) 完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和使用功能 即

5、在物業(yè)布局、配套，建筑造型，房型設(shè)計(jì)，電力負(fù)荷設(shè)計(jì)，垃圾站點(diǎn)布設(shè)，建材選用，供電供水、污水處理、電話、有線電視等的管線鋪設(shè)，空調(diào)排煙孔位預(yù)留等方面根據(jù)經(jīng)驗(yàn)提出建設(shè)性意見(jiàn)。充分考慮住戶生活的安全、舒適與便利。 (二)更好地監(jiān)理施工質(zhì)量 消除施工質(zhì)量的隱患，保證后期用戶的可靠使用和物業(yè)管理的方便。 (三)為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ) 由于對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌利于縮短驗(yàn)收時(shí)間、提高驗(yàn)收質(zhì)量，便于對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的交接處理。 (四)便于日后對(duì)物業(yè)的管理 1方便日后維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定； 2方便日后檢修，縮短檢修時(shí)間； 3易保證維修質(zhì)量；4方便后期改建改造。三、早期介入的形式與工作

6、內(nèi)容物業(yè)管理在物業(yè)建設(shè)與使用中按時(shí)間順序如下：房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)階段（可行性研究階段）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段業(yè)主委員會(huì)成立竣工驗(yàn)收階段 段建設(shè)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)階段（可行性研究階段）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段業(yè)主委員會(huì)成立竣工驗(yàn)收階段 段建設(shè)階段物業(yè)接管驗(yàn)收階段銷售階 段 銷售階 段早期介入 前期管理從上圖可以看出，物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)建設(shè)單位在前期活動(dòng)中分為兩階段，一是物業(yè)管理的早期介入階段，二是自接管驗(yàn)收開(kāi)始的前期管理階段，本節(jié)所講的早期介入主要是講物業(yè)管理驗(yàn)收之前的物業(yè)管理活動(dòng)。 以下是物業(yè)管理在各個(gè)階段介入的形式和工作內(nèi)容及注意事項(xiàng)： (一)項(xiàng)目可行性研究階段 1介入形式 向物業(yè)建設(shè)單位及其聘請(qǐng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供專

7、業(yè)咨詢意見(jiàn)，同時(shí)對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。 2主要工作內(nèi)容 (1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)成本及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式； (2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容； (3)根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； (4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； (5)從物業(yè)建設(shè)單位的角度出發(fā)，設(shè)計(jì)出與客戶目標(biāo)相一致的建立在合理性能價(jià)格比之上的物業(yè)管理框架性方案。 3注意事項(xiàng) (1)在此階段除對(duì)物業(yè)檔次定位外，還要考慮物業(yè)的使用成本； (2)物業(yè)管理的模式要和業(yè)主的生活水準(zhǔn)、文化需求相一致； (3)要完成此階段物業(yè)管理的工作需要對(duì)市場(chǎng)準(zhǔn)確把握和深刻認(rèn)識(shí)，同時(shí)具備知識(shí)面

8、廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的高級(jí)人才。 (二)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 1介入形式 參與各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論會(huì)，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營(yíng)以及未來(lái)功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見(jiàn)或建議，此時(shí)介入的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)站在潛在業(yè)主的角度上看待和分析問(wèn)題，這樣做并不與物業(yè)建設(shè)單位的利益相沖突，相反在以下幾方面會(huì)使物業(yè)建設(shè)單位受益：一是通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)或在使用維護(hù)等角度上對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，使物業(yè)建設(shè)單位項(xiàng)目在總體上更能滿足購(gòu)房者的需求，從而對(duì)促進(jìn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作有利，降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；二是設(shè)計(jì)上的預(yù)見(jiàn)性可以減少后續(xù)的更改和調(diào)整，從而為物業(yè)建設(shè)單位節(jié)約資金；三是分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)公用配套設(shè)施、設(shè)備和環(huán)境能更

9、好地協(xié)調(diào)，可以使各分期之間順利過(guò)渡。 2主要工作內(nèi)容 (1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議； (2)就物業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)，配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性及細(xì)節(jié)提出意見(jiàn)或建議； (3)提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)； (4)就物業(yè)管理用房等公共配套建筑、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。 3注意事項(xiàng) (1)在此階段提出的意見(jiàn)或建議要貫徹可行性階段所確定的物業(yè)管理總體設(shè)計(jì)規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性； (2)一定站在已確定的目標(biāo)客戶的角度上來(lái)看待和考慮問(wèn)題，尤其要將設(shè)計(jì)與將來(lái)的使用維護(hù)與建設(shè)和使用成本及目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力相結(jié)合，這樣才能將業(yè)主、物業(yè)建設(shè)單位與

10、物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益統(tǒng)一起來(lái)； (3)所提的意見(jiàn)及建議應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)規(guī)范的要求。 (三)建設(shè)階段 1介入形式 此階段主要是派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐到現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)建設(shè)中的物業(yè)進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議。 2主要工作內(nèi)容 (1)就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案： (2)配合設(shè)備安裝，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量； (3)對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)； (4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)走向，特別是設(shè)計(jì)中及今后竣工資料里沒(méi)有反映的內(nèi)容，從而為以后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。 3注意事項(xiàng) (1)在此階

11、段介入的物業(yè)管理企業(yè)是站在發(fā)展商和潛在業(yè)主的角度，對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)理，但此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)并不是建設(shè)監(jiān)理的主體或主要授權(quán)人及責(zé)任人，因此既要對(duì)質(zhì)量持有認(rèn)真的態(tài)度，又要注意方式和方法； (2)要特別強(qiáng)調(diào)記錄的作用，這種記錄一方面為今后的物業(yè)管理提供了寶貴的資料，另一方面的重要作用是：當(dāng)有些施工中的問(wèn)題或隱患經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)提出整改建議，但由于某些原因沒(méi)方進(jìn)廳改進(jìn)，此曰烷蒡的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在將來(lái)這樣的隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。(四)銷售階段1介入形式此階段物業(yè)管理企業(yè)介入的形式多種多樣，物業(yè)管理企業(yè)派出的人員及投入的力度都較大。2主要工作內(nèi)容 (1)銷售前物業(yè)管理整

12、體策劃落實(shí)成完整、詳細(xì)的物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；確定物業(yè)管理的外部制度，如各類公共管理規(guī)定、房屋公共場(chǎng)地及場(chǎng)所的管理規(guī)定； 明確各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)； 起草并確定前期物業(yè)管理協(xié)議；對(duì)物業(yè)管理在銷售中的活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃與安排； 根據(jù)實(shí)際情況采取公開(kāi)招標(biāo)的方式確定前期物業(yè)管理企業(yè)。 (2)銷售中 派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供咨詢服務(wù)，一方面使購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理有較具體的了解，另一面也可以了解并統(tǒng)計(jì)分析潛在業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求、意見(jiàn)等； 可以印發(fā)有關(guān)資料和制度，以加深業(yè)主對(duì)未來(lái)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)并明了物業(yè)管理的消費(fèi)內(nèi)容和金額，將各項(xiàng)收費(fèi)的用途和管理辦法公開(kāi)化、透明化

13、； 已確定的前期物業(yè)管理企業(yè)可以采取各種方法宣傳并展示未來(lái)物業(yè)管理的狀況； 督促物業(yè)建設(shè)單位與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議； (3)銷售后 將前期全部物業(yè)管理早期介入的資料、記錄、方案等，連同在銷售中收集的情況和分析結(jié)論，整理后移交給前期物業(yè)管理企業(yè)，如果早期介入與前期管理是一家企業(yè)，也應(yīng)整理資料后準(zhǔn)備成立管理處，并進(jìn)行接管驗(yàn)收的前期準(zhǔn)備工作。在此期間的竣工驗(yàn)收、早期介入及前期管理企業(yè)都應(yīng)參加。 3注意事項(xiàng) (1)有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度和公共場(chǎng)地的使用規(guī)定，一定要合法，同時(shí)要實(shí)事求是、根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案來(lái)進(jìn)行，不應(yīng)為了銷售而夸大其辭，亂承諾無(wú)論對(duì)物業(yè)管理企業(yè)還是物

14、業(yè)建設(shè)單位都是不智之舉。 (2)售樓階段對(duì)物業(yè)管理所作的承諾以及咨詢期間大多數(shù)業(yè)主反映和關(guān)注的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)作為對(duì)前期物業(yè)管理的基本要求，一定要達(dá)到。另外還應(yīng)注意，對(duì)公共制度和公共秩序的規(guī)定也應(yīng)建立在以現(xiàn)實(shí)的收費(fèi)情況下物業(yè)管理所能達(dá)到的服務(wù)水準(zhǔn)的基礎(chǔ)之上。避免由于對(duì)業(yè)主要求過(guò)高，而產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和管理措施跟不上的情況。 (3)在銷售過(guò)程中對(duì)未來(lái)物業(yè)管理企業(yè)的宣傳以及未來(lái)物業(yè)管理所帶來(lái)的生活方式，具有很多的表現(xiàn)手段和操作手法。尺度把握準(zhǔn)確，方法適用得當(dāng)，會(huì)給銷售工作以很大的促進(jìn)，給物業(yè)建設(shè)單位帶來(lái)豐厚的回報(bào)。 (4)銷售工作中物業(yè)管理的介入，既是前期物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理理念的延伸，也

15、正式確定了以后物業(yè)管理的主要內(nèi)容和要求，起到了承前啟后的作用，在此階段之后，物業(yè)管理的早期介入將逐漸向前期物業(yè)管理過(guò)渡。因此，該階段的工作效果既是對(duì)前期工作(特別是物業(yè)管理總體策劃)效果的驗(yàn)證，也會(huì)對(duì)今后的物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生深刻的影響，故應(yīng)認(rèn)真對(duì)待，足夠重視。 物業(yè)管理在早期介入時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目還處于可行性研究階段，此時(shí)物業(yè)建設(shè)單位根本無(wú)法對(duì)早期介入的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，實(shí)際上早期介入的形式和內(nèi)容與前期物業(yè)管理和日常物業(yè)管理相比，更多是策劃、定位和制定方案的內(nèi)容，因此對(duì)這一時(shí)期介入物業(yè)管理的人員要求較高，要求他們了解市場(chǎng)，了解業(yè)主及潛在業(yè)主的要求，對(duì)物業(yè)建設(shè)單位的前期開(kāi)發(fā)在物業(yè)管理方面起到指

16、導(dǎo)和幫助作用。 鑒于這一特殊的作用和成本費(fèi)用的考慮、物業(yè)建設(shè)單位在選擇早期介入的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)可以考慮和前期物業(yè)管理企業(yè)不是一家，或者早期介入的就是某些物業(yè)管理的專家。如果發(fā)生這種情況就出現(xiàn)了早期介入和前期管理兩者不是同一物業(yè)管理的現(xiàn)象(實(shí)際運(yùn)作時(shí)最好是同一企業(yè)，這便于管理和了解物業(yè)的情況)，面對(duì)這種結(jié)果，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)(或個(gè)人)還要協(xié)助物業(yè)建設(shè)單位進(jìn)行選聘前期物業(yè)管理企業(yè)。 在選擇前期物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，由于物業(yè)規(guī)劃已完成，物業(yè)已建成或即將建成，物業(yè)的現(xiàn)狀已基本確定，這時(shí)可通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的形式來(lái)選定物業(yè)管理企業(yè)。在招標(biāo)時(shí)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的現(xiàn)狀、物業(yè)建設(shè)單位的規(guī)劃及對(duì)業(yè)主的許諾制訂出詳細(xì)的物業(yè)管理

17、招標(biāo)方案，進(jìn)行社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)。第二節(jié) 前期物業(yè)管理一、前期物業(yè)管理的涵義 前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。 前期物業(yè)管理的必要性： (一)民事法律關(guān)系主體資格的需要 (二)物業(yè)管理不可間斷性的需要 前期物業(yè)管理的責(zé)任人是該物業(yè)的開(kāi)發(fā)商。前期物業(yè)管理合同的有效期一般與政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)物業(yè)的保修期限相一致。前期物業(yè)管理合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同生效時(shí)終止。二、前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系 前期物業(yè)管理階段，形成了開(kāi)發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三個(gè)權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成的前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管

18、部門備案。 開(kāi)發(fā)商與業(yè)主：買賣關(guān)系 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司：合同聘用關(guān)系 物業(yè)公司與業(yè)主：服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系 買受人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業(yè)買賣無(wú)法成交，這是對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)最有效的制約。反之，業(yè)主一旦接受了這份合同的規(guī)定內(nèi)容，也就必須在前期物業(yè)管理階段服從物業(yè)管理企業(yè)依法依約進(jìn)行的管理。三、前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別 (一)早期介入的物業(yè)管理企業(yè)不一定與開(kāi)發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)； (二)早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對(duì)象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對(duì)象： (三)在早期介入工作中，物業(yè)管理企

19、業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起主導(dǎo)作用。四、前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容 (一)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓(xùn) 機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)委托物業(yè)的用途、面積、管理深度、管理方式等確定；人員的配備除考慮管理人員的選派外，還要考慮操作層(維修養(yǎng)護(hù)、保安、清潔、綠化等人員)的招聘。依據(jù)職責(zé)分別進(jìn)行培訓(xùn)。 (二)規(guī)章制度的制定 必要的規(guī)章制度：管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍；各類人員的崗位責(zé)任制；物業(yè)各區(qū)域內(nèi)管理規(guī)定；用戶(住戶)手冊(cè)等。 (三)物業(yè)的驗(yàn)收與接管 物業(yè)的驗(yàn)收是依照國(guó)家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已建成的物業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。物

20、業(yè)接管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交物業(yè)的過(guò)程，移交應(yīng)辦理書(shū)面移交手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)。在物業(yè)保修其間，接受委托的物業(yè)管理公司還應(yīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任與方式。 (四)進(jìn)戶管理 進(jìn)戶，是指業(yè)主、使用人正式進(jìn)住使用物業(yè)，俗稱“入伙”。商品房購(gòu)房業(yè)主或承租使用人的進(jìn)戶程序一般為： 1發(fā)入伙通知書(shū) 在物業(yè)正式使用條件全部具備后向業(yè)主或使用人發(fā)出入住書(shū)面通知書(shū)。 2帶業(yè)主或使用人實(shí)地驗(yàn)收物業(yè)，著重勘驗(yàn) (1)房建質(zhì)量； (2)設(shè)備質(zhì)量，運(yùn)轉(zhuǎn)情況； (3)房型、裝修、設(shè)施配備等是否與合同

21、相符； (4)外部環(huán)境狀況及影響。 3約定代為裝修、添置或更換自用設(shè)備或設(shè)施等事宜即各種代辦事宜 4簽訂物業(yè)使用公約 主要內(nèi)容包括：在分清自用與公用部位、設(shè)備、設(shè)施的前提下確定雙方享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)，物業(yè)正常使用的行為規(guī)范及相應(yīng)的違約責(zé)任。 5要求業(yè)主或使用人如實(shí)填寫(xiě)登記卡 內(nèi)容包括：業(yè)主或使用人的名稱、通訊聯(lián)絡(luò)方式、所占用物業(yè)的編號(hào)、設(shè)備、設(shè)施及泊車位分配等內(nèi)容。屬于非居住性質(zhì)的物業(yè)還需登記營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)范圍、職工人數(shù)、出行、用餐等相關(guān)情況，便于物業(yè)管理與服務(wù)。 6向業(yè)主或使用人發(fā)放用戶手冊(cè) 使他們了解物業(yè)概況，各項(xiàng)管理制度，如車輛停放管理，裝修搬遷管理，物業(yè)保修的責(zé)任范圍、標(biāo)準(zhǔn)、期限等

22、等方面的規(guī)定，以及樓層權(quán)力歸屬、公用設(shè)施設(shè)備的合理使用等，以便正確把握自己的行為。 7預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)或租金 物業(yè)管理公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定或雙方約定向業(yè)主或使用人預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)或租金。 8向業(yè)主或使用人提供辦事指引 即向業(yè)主、使用人全面介紹物業(yè)管理區(qū)域和社區(qū)相關(guān)部門的辦事指南，使他們能及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。 9業(yè)主、使用人簽約領(lǐng)匙，完成進(jìn)戶程序 (五)裝修搬遷管理 為了搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點(diǎn)工作： 1 .大力宣傳裝修規(guī)定 規(guī)定主要包括以下幾方面：裝修不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞建筑物外墻面貌； 不得擅自占用公用部位、移動(dòng)或損壞公用設(shè)施和設(shè)備； (3)不得排放有毒、有害物質(zhì)和噪聲超標(biāo)； (4)不

23、得隨地亂扔建筑垃圾； (5)遵守用火用電規(guī)定，履行防火職責(zé)； (6)因裝修而造成他人或公用部位、設(shè)備或設(shè)施損壞的，責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。 2加強(qiáng)裝修監(jiān)督管理 審核裝修設(shè)計(jì)圖紙，派人巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違約行為及時(shí)勸阻并督促其改正。 3積極參與室內(nèi)裝修 4合理安排搬遷時(shí)間 (六)檔案資料的建立 檔案資料包括兩種：業(yè)主或使用人的資料和物業(yè)資料。 業(yè)主或使用人資料：業(yè)主使用人姓名、進(jìn)戶人員情況、聯(lián)系電話或地址、各項(xiàng)費(fèi)用的繳交情況、房屋的裝修等情況。 物業(yè)資料：主要包括物業(yè)的各種設(shè)計(jì)和竣工圖紙，位置、編號(hào)等。 檔案資料的建立主要應(yīng)抓收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整。整理的重點(diǎn)是去偽

24、存真，留下物業(yè)管理有用的資料。歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)的分類與保存。第三節(jié) 物業(yè)接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)業(yè)主和自身的利益，在正式接管物業(yè)之前代表業(yè)主對(duì)即將交付使用物業(yè)的建造質(zhì)量、管理資料等進(jìn)行的綜合性驗(yàn)收。它先于業(yè)主入住(使用)之前進(jìn)行，是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，奠定管理基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理前期工作。接管驗(yàn)收合格也是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提條件之一。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)前期介入充分、準(zhǔn)備充足時(shí)，接管驗(yàn)收也可以和建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行。 物業(yè)的驗(yàn)收是依據(jù)國(guó)家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已建成的物業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)

25、管理工作能否正常開(kāi)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)明確記錄在案，及時(shí)反饋給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以便開(kāi)發(fā)企業(yè)督促施工單位修整。物業(yè)接管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交的過(guò)程，移交應(yīng)辦理書(shū)面移交手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)。在物業(yè)保修期間，接受委托的物業(yè)管理公司還應(yīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任和方式。 一、接管前的準(zhǔn)備工作 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理公司應(yīng)在物業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就建立合作關(guān)系。但在一些地區(qū)，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)尚未健全，常常由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自設(shè)機(jī)構(gòu)來(lái)管理物業(yè)。一般來(lái)講，由專業(yè)化的物業(yè)管理公司參與物業(yè)

26、的開(kāi)發(fā)全過(guò)程，將更利于物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。目前，對(duì)物業(yè)管理公司的選聘大多采取議標(biāo)的方法，少數(shù)采用公開(kāi)招標(biāo)，無(wú)論通過(guò)哪一種方式，物業(yè)管理公司都要從開(kāi)發(fā)企業(yè)或管委會(huì)手接管物業(yè)。 從理論上講，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)并不一定就是前期物業(yè)的當(dāng)然管理者，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定招標(biāo)選聘時(shí)。反之，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)是否愿意承接該物業(yè)的管理也需經(jīng)過(guò)科學(xué)的測(cè)算和對(duì)該物業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)效的評(píng)估和權(quán)衡后方可作出明智的抉擇。具體步驟如下： 1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項(xiàng)。主要是管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限；保修責(zé)任的委托與實(shí)施；諸如遺留掃尾工程、空置房出租或看管等代為辦理事項(xiàng)；管理服務(wù)費(fèi)構(gòu)成及籌

27、集；管理用房、經(jīng)營(yíng)用房的提供使用及收益分配；物業(yè)及相關(guān)資料的驗(yàn)收接管。 2.在洽談的過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)人力、物力等自身?xiàng)l件和接盤(pán)運(yùn)作、盈虧風(fēng)險(xiǎn)作出測(cè)算，據(jù)此制定接管方案作為依據(jù)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步協(xié)商或競(jìng)標(biāo)。如達(dá)成一致或中標(biāo)即可簽訂前期物業(yè)管理委托合同。 3.一旦簽約，物業(yè)管理企業(yè)就要實(shí)施驗(yàn)收接管。依照的有關(guān)規(guī)定主要有1991年2月4日 4.根據(jù)前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責(zé)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。這些制度主要有停車場(chǎng)管理辦法，電梯使用規(guī)定，物業(yè)的報(bào)修與維修規(guī)定等。 5.為了迎接即將到來(lái)的業(yè)主入伙，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著手組成該物業(yè)的常設(shè)管理機(jī)構(gòu)，配備管理人

28、員。人員不足時(shí)要著手進(jìn)行社會(huì)招聘和上崗培訓(xùn)等準(zhǔn)備工作。 6.建立與社會(huì)協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。前者是指物業(yè)正式啟動(dòng)運(yùn)作后，勢(shì)必要與社區(qū)主管部門和市政及公用事業(yè)單位取得聯(lián)系，獲得他們的支持與配合。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)也不是萬(wàn)能企業(yè)，有一些業(yè)務(wù)(尤其是業(yè)主的特約服務(wù))還需選定專業(yè)服務(wù)公司代理。惟此，才能使業(yè)主入伙后各種需求得到充分滿足。 7.物業(yè)正式出售又稱“開(kāi)盤(pán)”，這也是前期物業(yè)管理開(kāi)始之日，物業(yè)管理企業(yè)可以和開(kāi)發(fā)商一起參與樓盤(pán)營(yíng)銷。首先可以就營(yíng)銷策略提出自己的見(jiàn)解，促進(jìn)銷售順利進(jìn)行。從根本上來(lái)講，促銷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)共同利益所在。樓盤(pán)滯銷開(kāi)發(fā)企業(yè)投資得不到完全回報(bào)，而物業(yè)

29、管理也因滯銷造成的空置物業(yè)和人氣欠旺給管理與服務(wù)帶來(lái)困難。物業(yè)管理對(duì)提高物業(yè)附加值的作用日見(jiàn)明顯，在具體策劃上也有大力宣傳該物業(yè)的管理水準(zhǔn)和合理的收費(fèi)以吸引更多的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買等功效。其次，參與營(yíng)銷(包括預(yù)售)是物業(yè)管理企業(yè)與消費(fèi)者(即未來(lái)的業(yè)主)直接見(jiàn)面的最好機(jī)會(huì)。了解他們對(duì)物業(yè)管理的具體要求將對(duì)今后業(yè)務(wù)的開(kāi)展大有裨益。最后，現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定，在開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)必須附上有關(guān)前期物業(yè)管理合同及物業(yè)使用公約、 住戶手冊(cè)等附件，即“應(yīng)在買賣合同中對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定”(見(jiàn)國(guó)家建設(shè)部城市住宅小區(qū)管理辦法)。二、接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 接管驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收。接管驗(yàn)

30、收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，接管開(kāi)發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗(yàn)收。接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別在于： (一)驗(yàn)收的目的不同 接管驗(yàn)收是在驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)；竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求。 (二)驗(yàn)收條件不同 接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等。 (三)交接對(duì)象不同 接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理公司接管開(kāi)發(fā)商移交的物業(yè)；竣工驗(yàn)收是由

31、開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收建筑商移交的物業(yè)。 三、接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng) 物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)接管驗(yàn)收，即由對(duì)物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對(duì)物業(yè)的實(shí)體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面： 1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作。 2.物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 3.接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直到完全合格。

32、 4.落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開(kāi)發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。 5.開(kāi)發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。 6.物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。 7.接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。 四、接管驗(yàn)收的內(nèi)容 接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容是： (一)主體結(jié)構(gòu)。地基沉降不得超過(guò)規(guī)定要求允許的變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)開(kāi)裂或毗鄰房的損壞。其中，房屋的主

33、體構(gòu)件無(wú)論是鋼筋混凝土還是磚石、木結(jié)構(gòu)，變形、裂縫都不能超過(guò)國(guó)標(biāo)規(guī)定，外墻不得滲水。 (二)屋面與樓地面。各類屋面必須符合國(guó)家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲漏。地面的面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平整，沒(méi)有裂縫、脫皮、起砂等現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、廚房的地面相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不允許倒流水和滲漏。 (三)裝修。鋼木門窗均應(yīng)安裝平正牢固，開(kāi)關(guān)靈活；進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿、粘貼牢固；油漆色澤一致，不脫皮、漏刷。 (四)電氣。線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過(guò)墻有導(dǎo)管，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。每一回路導(dǎo)線間及對(duì)地絕緣電阻值不得小于規(guī)定

34、要求。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。避雷裝置必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，電梯應(yīng)能準(zhǔn)確、正常運(yùn)轉(zhuǎn)，噪聲震動(dòng)不得超過(guò)規(guī)定，記錄、圖紙資料齊全。 (五)水、衛(wèi)、消防、采暖。管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不超過(guò)8米，并不可使用陶管、塑料管：地漏、排水管接口、檢查口不滲漏，管邊排水流暢。消防設(shè)施應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并有消防部門檢驗(yàn)合格證。采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正，配件齊全，沒(méi)有缺陷，并有專門檢驗(yàn)合格證。各種儀表、儀器、輔機(jī)應(yīng)齊全、安全、靈敏、靈活、精確，安裝符合規(guī)定，運(yùn)轉(zhuǎn)準(zhǔn)確正常。 (六)附屬工程及其他。如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)

35、高，窖井的設(shè)置，管道坡度、管位、化糞池等都必須符合規(guī)定要求。信報(bào)箱、掛物鉤、曬衣架應(yīng)按規(guī)定安裝。另外，還包括場(chǎng)地清除、臨時(shí)設(shè)施與過(guò)渡房拆除清理完畢，相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。 五、接管驗(yàn)收的作用 按管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)。對(duì)新建房屋，接管驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。在完成接管驗(yàn)收后，整體物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)的接管驗(yàn)收，是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗(yàn)收，不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠

36、化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。物業(yè)的接管驗(yàn)收，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗(yàn)收小組進(jìn)行。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在： (一)明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 通過(guò)接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。 (二)確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益 通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的接管驗(yàn)收，能進(jìn)一步促使開(kāi)發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開(kāi)支。同時(shí)，能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不足，從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。 (三)為日后管理創(chuàng)造條件 通過(guò)接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面，根據(jù)接

37、管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，發(fā)揮社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。 六、接管驗(yàn)收的有關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)的接管驗(yàn)收，分為新建物業(yè)的接管驗(yàn)收和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。其具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)可參照建設(shè)部1991年頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，主要內(nèi)容有：（一）接管驗(yàn)收提交資料1.新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料 (1)產(chǎn)權(quán)資料： 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； 用地批準(zhǔn)文件： 建筑執(zhí)照； 拆遷資料。 (2)技術(shù)資料： 竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙； 地質(zhì)勘察報(bào)告； 工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告； 工程預(yù)決算： 圖紙會(huì)審記錄； 工程設(shè)計(jì)變

38、更通知及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄)； 隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀測(cè)記錄； 竣工驗(yàn)收證明書(shū)； 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)； 新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書(shū)； 水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)； 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告； 供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告。 2.原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料 (1)產(chǎn)權(quán)資料： 房屋所有權(quán)證； 土地使用權(quán)證； 有關(guān)司法、公證文書(shū)和協(xié)議； 房屋分戶使用清冊(cè)： 房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)。 (2)技術(shù)資料： 房地產(chǎn)平面圖； 房屋分間平面圖； 房屋及設(shè)備技術(shù)資料。 (二)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 1.主體結(jié)構(gòu) (1)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)

39、規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。 (2)鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。 (3)木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。 (4)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。 (5)凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。 2外墻不得滲水 3屋面 (1)各類屋面必須符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲漏。 (2)平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。 (3)陽(yáng)臺(tái)和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，

40、接口嚴(yán)密，不滲漏。 4樓地面 (1)面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直、無(wú)缺棱掉角。 。 (2)衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面及相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。 (3)木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。 5裝修 (1)鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。 (2)進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。 (3)木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘

41、牢。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 (4)抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 (5)飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角順直，無(wú)缺棱掉角。 (6)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。 (三)水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收 1.供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容： (1)檢查高低壓配電柜、高壓器有無(wú)正式供電，是否滿足設(shè)計(jì)功能，是否按國(guó)家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無(wú)事故及安全隱患(如電纜溝有無(wú)蓋板；有無(wú)懸掛安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無(wú)隔離設(shè)施等)；接地網(wǎng)有無(wú)可靠接地；設(shè)備房有無(wú)做好“三防”措施(如有無(wú)防鼠板、電纜溝、門窗、墻洞有無(wú)封網(wǎng))。 4.運(yùn)輸設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)

42、驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容： (1)直升電梯應(yīng)能準(zhǔn)備的啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備。 (2)自動(dòng)扶梯應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)振動(dòng)，無(wú)雜音，扶手帶應(yīng)無(wú)鋼刺，松緊程度應(yīng)保持全水平時(shí)下垂不大，放松壓帶輪后應(yīng)可以甩手拖動(dòng)扶手帶。應(yīng)運(yùn)作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程、運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。電梯的應(yīng)急對(duì)講應(yīng)能可靠對(duì)講，發(fā)生消防火警時(shí)應(yīng)能按要求升到頂層，安全鉗就能安全運(yùn)作。 5管道煤氣系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要檢查管道煤氣是否按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)規(guī)范安裝，管道安裝是否良好，有無(wú)漏氣現(xiàn)象，煤氣表安裝的高度是否符合要求等。 6電信系統(tǒng)的現(xiàn)

43、場(chǎng)驗(yàn)收。要求電信系統(tǒng)線路安裝整齊，電話無(wú)雜音，接線盒、分線盒安裝牢固、電纜鋪設(shè)應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 7有線電視網(wǎng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。要求有線電視線路鋪設(shè)整齊，放大器安裝穩(wěn)固，進(jìn)戶線穿墻部分應(yīng)穿管鋪設(shè)，電視信號(hào)圖像清晰、聲音清楚。 8閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容：(1)閉路監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)圖像清晰、穩(wěn)定、無(wú)變形失真；(2)防盜對(duì)講設(shè)備應(yīng)對(duì)講良好，聲音清晰，無(wú)雜音，呼叫反應(yīng)靈敏，開(kāi)鎖功能迅速、有效。 9給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容： (1)檢查自來(lái)水公司進(jìn)水表閥是否好、啟閉靈活，高、低蓄水池是否潔凈衛(wèi)生，同時(shí)是否采取封閉措施，是否便于檢修、清洗，進(jìn)水管是否有安全保障措施，水泵電機(jī)是否安裝穩(wěn)固，運(yùn)

44、行時(shí)應(yīng)無(wú)振動(dòng)。壓力表等是否指示正常，自動(dòng)控制系統(tǒng)是否運(yùn)行正常，有無(wú)必要的缺水、溢水故障，管路是否安裝牢固，無(wú)路冒滴漏現(xiàn)象。 (2)壓力供水設(shè)備安裝、使用是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，壓力是否在正?？刂品秶鷥?nèi)，安全保護(hù)是否完善，能否及時(shí)動(dòng)作。 (3)排水管道不應(yīng)采用陶瓷管、塑料管，應(yīng)無(wú)路冒滴漏現(xiàn)象，防腐措施應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應(yīng)便于維修，管道排水應(yīng)流暢，集水井、沙井、化糞池應(yīng)暢通，潛水泵應(yīng)無(wú)堵塞，自動(dòng)控制正常。 (四)小區(qū)市政驗(yàn)收 小區(qū)的市政包括小區(qū)內(nèi)的道路、排水管道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等各方面的措施，其中以下項(xiàng)目驗(yàn)收

45、時(shí)，除檢驗(yàn)質(zhì)量外，應(yīng)注意： 1道路：有否積水(路面排水反坡)； 2砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾； 3供水管道有否滲漏，有條件的在一段時(shí)間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符； 4化糞池有無(wú)透氣管(不能完全密閉)； 5小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠；6小區(qū)內(nèi)路燈開(kāi)關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。附錄：物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 一、目的 規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。 二、適用范圍 適用于物業(yè)管理公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 三、職責(zé) (一)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。 (二)接管小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。 (三)接

46、管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 四、程序要點(diǎn) (一)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 1新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。 2成立物業(yè)接管小組： (1)在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組； (2)接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成： 公司執(zhí)行部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作； 管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作； 管理處機(jī)電維修部抽調(diào)

47、業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。 3接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備： 接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作： (1)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等： (2)派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃； (3)提前參與發(fā)展準(zhǔn)則申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； (4)準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格： 房屋本體接管驗(yàn)收表； 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表； 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表； 接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表。 (二)接管驗(yàn)收的工作程序 1總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令。 2公司組建接管驗(yàn)收小組。 3作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備。 4進(jìn)行資料驗(yàn)收移交。 5驗(yàn)收是否合格

48、。 (1)是否要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料； (2)是否進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收。 6是否合格 (1)是否要求發(fā)展商限時(shí)整改； (2)是否記錄歸檔。 (三)資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料 1物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： (1)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告； (2)規(guī)劃許可證； (3)投資許可證； (4)土地使用合同； (5)建筑開(kāi)工許可證； (6)用地紅線圖。 2綜合竣工驗(yàn)收資料： 竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)： (1)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)； (2)公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)； (3)供水合同； (4)供電協(xié)議書(shū)、許可

49、證； (5)供氣協(xié)議書(shū)、許可證； (6)有線電視合格證； (7)通信設(shè)施合格證； (8)電梯準(zhǔn)用證。 3施工設(shè)計(jì)資料： (1)地質(zhì)報(bào)告書(shū)； (2)全套設(shè)計(jì)圖紙； (3)圖紙會(huì)審?fù)ㄖ獑危?(4)設(shè)計(jì)變更通知單； (5)工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)； (6)重要的施工會(huì)議紀(jì)要； (7)隱蔽工程驗(yàn)收記錄； (8)沉降觀測(cè)記錄； (9)其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。 4機(jī)電設(shè)備資料： (1)機(jī)電設(shè)備出廠合格證； (2)機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)(要求中文)； (3)機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告； (4)設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 5業(yè)主資料： (1)已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； (2)己購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方

50、式。 (四)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別 1接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。 2接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力評(píng)價(jià)行為。 (五)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法 l驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主生活的合理要求。 2驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。 (六)樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 1主體結(jié)構(gòu)： (1)外墻不得滲水：(2)屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。 2樓地面面層與

51、基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，無(wú)起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。 3內(nèi)墻面： (1)抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷。無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬； (2)塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋損傷，色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。 4頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)脫皮，無(wú)裂縫，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)澤水痕跡，無(wú)污漬。 5衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。 6木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。 7門、窗： (1)門開(kāi)啟自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確

52、，無(wú)翹曲變形； (2)門鎖、窗銷連接牢固，開(kāi)啟靈活； (3)玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷； (4)油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； (5)電子防盜門通話清晰、完好、無(wú)銹跡； (6)不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固； (7)高檔裝飾閡裝飾完整。 8樓梯、扶手： (1)鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； (2)樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。 9木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。 10飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。 11油漆、刷漿色澤一致，無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。 12電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源己接通正常。

53、 13有線電視已開(kāi)通，收視良好。 14開(kāi)關(guān)安裝牢固，開(kāi)關(guān)靈活，接觸良好。 15燈個(gè)安裝牢固，完好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。 16水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。 17衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢。 18給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無(wú)滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。 19地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損。 20門鈴、對(duì)講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。 21防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無(wú)脫皮、銹跡，無(wú)裂紋、折損。 22其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符

54、，工作正常。 (七)公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 1天臺(tái)：天溝、落水口暢通完好：隔熱層、防水層完好。 2散水坡無(wú)下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。 3屋面避雷設(shè)施連接牢固。 4路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。 5綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 6道路： (1)路面平整，無(wú)水泥塊，無(wú)起砂、斷裂； (2)路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無(wú)缺角損傷； (3)塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角； (4)交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。 7室外消防栓： (1)消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好； (2)消防設(shè)施舀己件

55、齊全； (3)消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，水壓充足。 8樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。 9垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。 10保安崗?fù)ぐ惭b，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。 11保安道閘安裝牢固，開(kāi)啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。 12停車場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。 13單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。 14明溝、暗溝排水暢通，不積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。 15沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)芬物。 16護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。 17臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，

56、無(wú)裂縫。 18水池、水箱衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏。 19信報(bào)箱安裝牢固，完好無(wú)損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。 (八)機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收 1電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證：機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。 2變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。 3中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。 4發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完

57、好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。 5消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。 6給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。 7保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。 (九)接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理 1遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)： (1)對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； (2)對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管

58、驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將 問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 2對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 3對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 4對(duì)于長(zhǎng)期解決不了，勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問(wèn)題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。 (十)接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。 五、記錄 (一)接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題登記表(二)接管驗(yàn)收設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題登記表第四節(jié)

59、早期介入和前期物業(yè)管理案例分析 案例一：物業(yè)管理早期介入實(shí)例 在物業(yè)管理的早期介入工作中，物業(yè)建設(shè)單位的理解和支持是非常重要的，但物業(yè)管理企業(yè)能否在早期介入中提供有價(jià)值的意見(jiàn)和建議也是早期介入能否落實(shí)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。只有當(dāng)物業(yè)建設(shè)單位變被動(dòng)的強(qiáng)迫接受為強(qiáng)烈的要求物業(yè)管理企業(yè)參與，只有當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)把以前的“售后服務(wù)”思想變?yōu)樵缙诮槿氲挠行?shí)踐，物業(yè)管理早期介入才能得以有效落實(shí)，長(zhǎng)期以來(lái)建管脫接的問(wèn)題才能得以解決。 下面就某一典型案例作簡(jiǎn)要分析： 一、項(xiàng)目背景該物業(yè)項(xiàng)目位于粵西的一個(gè)沿海城市，開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，總建筑面積達(dá)40余萬(wàn)平方米，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目，因此倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。整個(gè)項(xiàng)目分

60、三期建設(shè)，第一期為經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)被列為該市重點(diǎn)工作，整個(gè)小區(qū)建設(shè)申報(bào)國(guó)家康居示范工程小區(qū)。 該物業(yè)建設(shè)單位前期已開(kāi)發(fā)過(guò)多項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目，自己組建了物業(yè)管理企業(yè)，為把這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)好、經(jīng)營(yíng)好，該物業(yè)建設(shè)單位擬聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理企業(yè)擔(dān)任項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問(wèn)，幫助解決前期的物業(yè)管理問(wèn)題。 由于該地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理水平在廣東地區(qū)相對(duì)落后，消費(fèi)者的置業(yè)觀念和物業(yè)管理意識(shí)和其他地區(qū)比較還有差異，房地產(chǎn)售價(jià)和物業(yè)管理收費(fèi)都處于較低的水平，因此以下的分析都是基于這種現(xiàn)狀來(lái)展開(kāi)。 二、項(xiàng)目論證階段物業(yè)管理介入的內(nèi)容和效果 在該項(xiàng)目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作并就該物業(yè)的市場(chǎng)定位、物業(yè)管理的基本思路和框