經(jīng)濟(jì)分析V現(xiàn)狀分析我國(guó)廉租房政策分析與建議

1、經(jīng)濟(jì)分析Vs現(xiàn)現(xiàn)狀分析我國(guó)廉租房房政策分析及及建議摘要：本文以最最低收入人群群的住房需求求問題為研究究對(duì)象，通過過過濾模型、實(shí)實(shí)物補(bǔ)貼與現(xiàn)現(xiàn)金補(bǔ)貼的經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析與現(xiàn)現(xiàn)狀對(duì)比，分分析我國(guó)現(xiàn)有有的廉租房政政策為解決最最低收入人群群的住房問題題起到的作用用，提出要搞搞好廉租房建建設(shè)，需要涉涉及到整個(gè)住住房保障體系系的建立和完完善，如二手手房市場(chǎng)、住住房租賃市場(chǎng)場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)規(guī)范，個(gè)人財(cái)財(cái)產(chǎn)收入審核核體系的建立立等，與廉租租房政策相銜銜接，為最低低收入人群提提供更多的選選擇。關(guān)鍵字：廉租房房、最低收入入人群、住房房保障、經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析Economiic Vs Realiistic AnalyysisAnall

2、yses and AAdvicee for Low-RRent HHouse in Chhina Li Na , Lv PiingAbstracct: Inn thiss papeer, thhe houuse neeed off the lowesst inccome ppeoplee was studiied. BBy commparinng thee econnomic analyyses aand reealisttic siituatiions wwith tthe fiilter modell and the hhouse/cash allowwance, the influuen

3、cess of tthe loow-rennt houuse poolicy on thhe lowwest iincomee peopple waas quiite obbviouss. Morreoverr, sugggestiions tthat tthe whhole hhouse securrity ppolicyy shouuld bee estaablishhed annd impprovedd in oorder to geet a ggood cconnecction with low-rrent hhouse policcy werre proovidedd, incclu

4、dinng furrther standdardizzationn of tthe seecondhhand hhouse and hhouse rentiing maarket, and the eestabllishmeent off the persoonal iincomee audiiting systeem, whhich wwill pprovidde morre chooices for tthe loowest incomme peoople.Key worrds: llow-reent hoouse, the llowestt incoome peeople, housse

5、 seccurityy, ecoonomicc anallysis著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬馬斯洛的需求理論將人人的需求分為五個(gè)層次，由由低到高依次次為生理需求求、安全需求求、社交需求求、尊重需求求和自我實(shí)現(xiàn)現(xiàn)需求。其中中，對(duì)住房的的需求與對(duì)食食物、水、空氣的需求同同屬于最低層層次的生理需需求，人們?cè)谵D(zhuǎn)向向較高層次的的需求之前，總總是先盡力滿足這這類需求。但但是，處于社社會(huì)最低收入入階層的人群群往往在快速速城市化進(jìn)程程中無法通過過自身的力量量改變無房、危危房、擁擠、共共用等住房弱弱勢(shì)狀況，只只能依靠政府府救助。如何何解決這類弱弱勢(shì)群體的住住房需求問題題，歷來屬于于各國(guó)政府認(rèn)認(rèn)真探索、著著力解決的問問題。據(jù)

6、我國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局20044年年底在全全國(guó)抽樣調(diào)查查數(shù)據(jù)顯示，中中國(guó)每年新增增1的城市市人口，大約約為18000萬20000萬，新增增城市人口的的住房需求，按按城市人均住住房22平方方米計(jì)算，每每年將需要44.4億平方米米的住房。面對(duì)對(duì)如此巨大的的住房需求壓壓力，我國(guó)政政府更應(yīng)該加加大力度健全全住房保障體體系，使政府府“有形之手”顯示作用，為為住房弱勢(shì)群群體提供最基基本的生存空空間。1998年國(guó)務(wù)務(wù)院關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步深化城城鎮(zhèn)住房制度度改革、加快快住房建設(shè)的的通知中針針對(duì)“最低收入家家庭”提出了“廉租房”政策，下面面將針對(duì)這一一政策進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析及現(xiàn)現(xiàn)狀對(duì)比分析析，提出完善善我國(guó)住房保保障體系的建建

7、議。一、住宅過濾模模型的經(jīng)濟(jì)分分析與現(xiàn)狀對(duì)對(duì)比 過濾模模型描述了不不同住宅子市市場(chǎng)之間的相相互作用，以以及住宅從一一種用途轉(zhuǎn)移移到另一種用用途的過程。其其假設(shè)條件如如下：1.三種收入群群體：富人、中中等收入、窮窮人。2.實(shí)際收入隨隨時(shí)間推移而而增加，因此此三種收入群群體對(duì)住宅服服務(wù)的需求量量都會(huì)增加。3.改良住宅的的成本相對(duì)較較高，即住宅宅質(zhì)量提高、面面積增加的成成本相對(duì)較高高。4.每10年都都會(huì)有新住宅宅建造出來，同同時(shí)住宅服務(wù)務(wù)存在折舊。如圖1。 圖11 過濾模型型：19800年和19990年的住宅宅配置在1980年，窮窮人處于點(diǎn)bb的位置，中中等收入家庭庭處于點(diǎn)d，富富人處于點(diǎn)ff。收入

8、上升升導(dǎo)致富人對(duì)對(duì)住宅的消費(fèi)費(fèi)增加，鑒于于住宅的改良良成本高，為為富人建造新新住宅更有效效率，他們搬搬到19900年新建房中中（點(diǎn)g）。由由于一套舊住住宅的市場(chǎng)價(jià)價(jià)值低于建造造同樣單位服服務(wù)的新住宅宅的成本，因因此中等收入入家庭選擇居居住富人騰出出的19800年建的房子子，減去折舊舊，從點(diǎn)d移移動(dòng)到點(diǎn)e。同同樣，窮人搬搬進(jìn)中等收入入家庭騰出的的1970年年建成的住宅宅里，減去折折舊，從點(diǎn)bb到點(diǎn)c。這這就是著名的的“過濾模型”1。過濾模型的實(shí)質(zhì)質(zhì)是高質(zhì)量住住宅向低質(zhì)量量住宅的層層層向下過濾，處處于最底層的的住宅最終要要從市場(chǎng)上退退出。我國(guó)針針對(duì)最低收入入家庭建造的的進(jìn)行實(shí)物配配租的廉租房房即處

9、于最低低層級(jí)，控制制好廉租房的的供給數(shù)量和和質(zhì)量是關(guān)鍵鍵。我國(guó)目前最低收收入人群住房房需求大大超超過供應(yīng)數(shù)量量，廉租房建建設(shè)數(shù)量尚存存在巨大落差差。以北京市市為例，僅建建成一個(gè)廣渠渠門北里廉租租房小區(qū)，共共400戶，配配租對(duì)象為住住房困難的烈烈屬、傷殘軍軍人為主的優(yōu)優(yōu)撫對(duì)象、特特困家庭，資資金來源主要要是住房公積積金的增值收收益。可見，無無論是照顧對(duì)對(duì)象覆蓋面還還是資金來源源，范圍都還還很狹窄?？煽上驳氖?，北北京市于20005年初及及時(shí)調(diào)整了廉廉租房政策，將增加廉租房的數(shù)量，把照顧對(duì)象擴(kuò)大到拆遷戶、勞模以及目前租用農(nóng)民房的國(guó)企員工，租賃房源也將多樣化。對(duì)于廉租房的質(zhì)質(zhì)量，有人曾曾提出為避免類似

10、于有錢人人入住經(jīng)濟(jì)適適用房的現(xiàn)象，廉租房房小區(qū)應(yīng)當(dāng)不設(shè)常規(guī)規(guī)的汽車停車車位、小戶型型設(shè)計(jì)、低綠綠化率、高密密度開發(fā)、建設(shè)中低檔次的商業(yè)配配套等，讓高高收入群體不不愿意主動(dòng)進(jìn)進(jìn)入，一方面面可以降低成成本，另一方方面減少政府府把關(guān)的難度度。這種做法法是不符合過過濾模型的。從從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度度出發(fā)，建設(shè)設(shè)廉租房時(shí)除除了要考慮行行動(dòng)不便的殘殘疾人及老年年人較多的實(shí)實(shí)際情況，設(shè)設(shè)計(jì)無障礙通通道，老年活活動(dòng)中心、醫(yī)醫(yī)療保健室等等配套用房外外，更應(yīng)該符符合未來發(fā)展展對(duì)建筑的要要求，如綠化化、建筑密度度、戶型通透透、配套完善善等，降低過過濾速度。二、實(shí)物補(bǔ)貼與與現(xiàn)金補(bǔ)貼的的經(jīng)濟(jì)分析與與現(xiàn)狀對(duì)比 實(shí)物補(bǔ)補(bǔ)貼與現(xiàn)金補(bǔ)

11、補(bǔ)貼是兩種保保障方式，從從消費(fèi)者效用用角度講，實(shí)實(shí)物補(bǔ)貼的效效用要低于現(xiàn)現(xiàn)金補(bǔ)貼的效效用。如圖22。 圖圖2 實(shí)物補(bǔ)補(bǔ)貼與現(xiàn)金補(bǔ)補(bǔ)貼的效用比比較實(shí)物補(bǔ)貼政策下下，消費(fèi)者選選擇C點(diǎn)，CC點(diǎn)與F點(diǎn)（無無差異曲線與與效用曲線的的切點(diǎn)）的效效用相同。相相等的補(bǔ)貼額額度，現(xiàn)金補(bǔ)補(bǔ)貼使預(yù)算線線向上移動(dòng)，消消費(fèi)者選擇EE點(diǎn)，E點(diǎn)效效用高于F點(diǎn)點(diǎn)。這個(gè)結(jié)論論并不是隨意意定位無差異異曲線的結(jié)果果，而是體現(xiàn)現(xiàn)了微觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的基本原理理。消費(fèi)者更更傾向于選擇擇現(xiàn)金，是因因?yàn)楝F(xiàn)金提供供了更多的消消費(fèi)選擇。現(xiàn)現(xiàn)金補(bǔ)貼允許許消費(fèi)者選擇擇點(diǎn)E或新預(yù)預(yù)算線上的其其他任意點(diǎn)，除除C點(diǎn)之外的的任意點(diǎn)的效效用都高于實(shí)實(shí)物補(bǔ)貼的效效用

12、1。 既然實(shí)實(shí)物補(bǔ)貼理論論上不如現(xiàn)金金補(bǔ)貼，為什什么仍要通過過各種融資渠渠道籌資建設(shè)設(shè)廉租房呢？經(jīng)濟(jì)學(xué)上把把居民用于食食品的支出在在總支出中所所占的比例叫叫做“恩格爾爾系數(shù)”，一個(gè)國(guó)家或或家庭生活越越貧困，恩格爾系數(shù)數(shù)就越大；反之，生活越富裕裕，恩格爾系數(shù)數(shù)就越小。由由此看來最低低收入家庭收收入微薄且用用于食品的支支出比重非常常大。如果對(duì)對(duì)最低收入家家庭直接給予予現(xiàn)金補(bǔ)貼，他他們的理性選選擇很可能是是先購(gòu)買食品品等必需品以以滿足最基本本的生活需求求，其次才會(huì)會(huì)考慮改善住住房條件。即即使他們想用用現(xiàn)金補(bǔ)貼去去租房，在我我國(guó)現(xiàn)今的市市場(chǎng)上也很難難找到相應(yīng)低低租金的住房房。 因此，如如果想要現(xiàn)金金補(bǔ)

13、貼與實(shí)物物補(bǔ)貼達(dá)到同同樣或更有效效用的住房福福利增加效果果，需要有三三個(gè)前提條件件3：第一一，消費(fèi)者獲獲得補(bǔ)貼后要要有足夠的自自覺性到市場(chǎng)場(chǎng)上去租房而而不是完全用用于購(gòu)買其它它必需品上；第二，消費(fèi)費(fèi)者能在市場(chǎng)場(chǎng)上找得到相相應(yīng)低租金的的住房；第三三，市場(chǎng)上低低標(biāo)準(zhǔn)住房的的房源供給充充分，不致因因競(jìng)爭(zhēng)激烈而而推動(dòng)房租上上漲超過消費(fèi)費(fèi)者支付能力力。換句話說說，只有在房房源充足、現(xiàn)現(xiàn)金補(bǔ)貼量到到位、具有強(qiáng)強(qiáng)制用于租房房支出的相關(guān)關(guān)措施以及政政府能有效控控制供給壟斷斷的情況下，現(xiàn)現(xiàn)金補(bǔ)貼才能能表現(xiàn)出更大大的優(yōu)越性。另外，現(xiàn)金補(bǔ)貼貼發(fā)放形式靈靈活，政府一一次性支出壓壓力??；實(shí)物物配租政府負(fù)負(fù)擔(dān)成本過重重，

14、干預(yù)過多多，但由于我我國(guó)最低收入入人群和市場(chǎng)場(chǎng)尚不具備自自由配置的要要求，政府實(shí)實(shí)物補(bǔ)貼又不不宜完全撤出出。20044年3月1日日起實(shí)施的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)最低收入家家庭廉租住房房管理辦法2，在廉租住房的保障方式上，明確建立了以住房租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔的多種保障方式。這種方式的確定既符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，又為未來發(fā)展留有余地。今后，在不斷完善社會(huì)各項(xiàng)保障制度的同時(shí)，各級(jí)住宅市場(chǎng)也會(huì)隨著“住房過濾”效應(yīng)，逐漸增加廉租房可供房源，如二手房、部分經(jīng)濟(jì)適用房及合作建房等，使得最低收入家庭獲得現(xiàn)金補(bǔ)貼后可以在市場(chǎng)上找到合適的房子，供需矛盾會(huì)逐步得到緩解。三、完善我國(guó)住住房保障體系系的建議通過分析過濾模模型

15、和兩種補(bǔ)補(bǔ)貼政策的優(yōu)優(yōu)劣，可以看看出要解決最最低收入家庭庭的住房問題題，搞好廉租租房制度的建建設(shè)，涉及到到整個(gè)住房保保障體系的建建立和完善。依依據(jù)住房消費(fèi)費(fèi)梯次理論，高高收入人群購(gòu)購(gòu)買高端住宅宅，中等收入入人群購(gòu)買一一般性住宅，中中低收入人群群購(gòu)買低端住住房如經(jīng)濟(jì)適適用房、二手手房等，而最最低收入人群群沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力購(gòu)房，需需要租借政府府提供的社會(huì)會(huì)保障用房廉租房房。要建立這這樣一個(gè)流暢暢的住房梯度度市場(chǎng)，需要要各種價(jià)位的的新建商品住住房與存量住住房并存，住住房銷售與租租賃并舉，使使絕大部分家家庭能夠找到到適合自身經(jīng)經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)的住住房消費(fèi)定位位。 目前我我國(guó)各級(jí)住宅宅子市場(chǎng)都不不盡完善，尤尤其是

16、可以和和廉租房存在在承接關(guān)系的的二手房市場(chǎng)場(chǎng)、住房租賃賃市場(chǎng)等低端端住宅子市場(chǎng)場(chǎng)，各項(xiàng)制度度不健全，造造成最低收入入人群沒有選選擇余地，需需求與供給之之間存在很大大空檔。下面面針對(duì)我國(guó)廉廉租房政策和和住宅保障體體系的完善，提提出幾點(diǎn)建議議。 1.充充分挖掘二手手房市場(chǎng)潛力力 二手房房市場(chǎng)上包括括二手公房、二二手經(jīng)濟(jì)適用用房和二手商商品房，其中中二手公房所所占比例最大大。我國(guó)二手手房市場(chǎng)交易易正處于上升升期，充分挖挖掘其市場(chǎng)潛潛力，有利于于真正解決部部分中低收入入人群的住房房問題，減輕輕對(duì)最低收入入人群的住房房需求壓力。以北京市二手房房市場(chǎng)為例，如如圖3，自11999年底底開放以來，北北京二手房

17、市市場(chǎng)一直在以以高速度在發(fā)發(fā)展。由于11999至22000年，北北京的二手房房市場(chǎng)剛開放放，成交量過過低，不妨以以2001年年的成交量為為基數(shù)，到20044年，北京二二手房的成交交量達(dá)到4萬套，可見北京用33年的時(shí)間就就增長(zhǎng)了近113倍。但我們也也應(yīng)看到，二二手房交易每每年迅猛增長(zhǎng)長(zhǎng)的同時(shí)，同同比增長(zhǎng)率是是在逐年下跌跌的，反映出出由開放二手手房市場(chǎng)帶來來的供需熱度度正在逐漸降降溫，供求雙雙方都趨向于于更理性化的的選擇。此時(shí)時(shí)更需要北京京市通過各種手段段積極推動(dòng)二二手房市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展，力爭(zhēng)在在最短的時(shí)間間內(nèi)，強(qiáng)化一一二級(jí)市場(chǎng)之之間的聯(lián)動(dòng)功功能，通過二二手房市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展，完成穩(wěn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保保證中低收

18、入入人群購(gòu)房需求求的中心任務(wù)務(wù)。圖3 20000-20005年北京市市二手房成交交量趨勢(shì)數(shù)據(jù)來源：鏈家家房網(wǎng) 2.進(jìn)一步規(guī)范范住房租賃市市場(chǎng)發(fā)展 住房是是價(jià)值最大的超耐用用消費(fèi)品，一一套住宅少則則幾十萬，多多則上百萬，受受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和和收入水平限限制，不可能能人人都買得得起，即使在發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家，居民民住房自有率率也僅為500左右。如如美國(guó)住房自自有率為655.5，瑞瑞典住房自有有率為42。對(duì)于最低低收入家庭以以及外來人口口等高流動(dòng)性性人群，租房房是他們的首首選。目前我國(guó)住房租租賃市場(chǎng)的參參與者即房主主、房客和房房地產(chǎn)中介，三三方在經(jīng)營(yíng)與與消費(fèi)行為上上都存在不規(guī)規(guī)范之處，租租賃需求旺盛盛而合法供給給不足且市場(chǎng)場(chǎng)管理滯后，造造成租賃市場(chǎng)場(chǎng)的惡性循環(huán)環(huán)。進(jìn)一步規(guī)規(guī)范住房租賃賃市場(chǎng)發(fā)展，為為低收入人群群提供更多的的房源，擴(kuò)大大廉租房供應(yīng)應(yīng)渠道，既增增加了獲得現(xiàn)現(xiàn)金補(bǔ)貼的最最低收入人群群的選擇，又又減少了政府府投資建房的的壓力，有利利于人們更廣廣泛、更公平平地享有社會(huì)會(huì)的福利資源源。例如進(jìn)一一步健全住房房租賃管理的的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。充充分利用已建建的二手房網(wǎng)網(wǎng)上平臺(tái)，實(shí)實(shí)現(xiàn)住房租賃信息息共享，使住房租賃與外外來人口管理理等系統(tǒng)相連連，規(guī)范住房房租賃行為。在在此基礎(chǔ)上，還還應(yīng)盡快建立立住房租賃價(jià)格格指導(dǎo)制度。通通過指導(dǎo)租金金加強(qiáng)市場(chǎng)的的預(yù)警預(yù)報(bào)功功能，確