俊城國(guó)際產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書(shū)

1、 PAGE PAGE 16煙臺(tái)俊城國(guó)國(guó)際項(xiàng)目目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書(shū)書(shū)2008年年1月目 錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc13149 一、市場(chǎng)調(diào)調(diào)研情況況初步分分析 PAGEREF _Toc13149 2 HYPERLINK l _Toc2170 二、客群定定位 PAGEREF _Toc2170 3 HYPERLINK l _Toc31319 三、項(xiàng)目整整體設(shè)計(jì)計(jì)建議 PAGEREF _Toc31319 3 HYPERLINK l _Toc2453 1、各分區(qū)區(qū)整體定定位 PAGEREF _Toc2453 3 HYPERLINK l _Toc17419 1.1項(xiàng)目目整體分

2、分區(qū)： PAGEREF _Toc17419 3 HYPERLINK l _Toc22542 1.2、各各地塊優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)分分析 PAGEREF _Toc22542 4 HYPERLINK l _Toc7685 1.3、分分區(qū)定位位 PAGEREF _Toc7685 6 HYPERLINK l _Toc8591 2、整體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建議 PAGEREF _Toc8591 6 HYPERLINK l _Toc17491 3、各分區(qū)區(qū)產(chǎn)品搭搭配建議議 PAGEREF _Toc17491 7 HYPERLINK l _Toc2771 4、立面風(fēng)風(fēng)格建議議 PAGEREF _Toc2771 7 HYPERL

3、INK l _Toc17948 四、A地塊塊設(shè)計(jì)建建議 PAGEREF _Toc17948 8 HYPERLINK l _Toc22103 1、產(chǎn)品配配比 PAGEREF _Toc22103 8 HYPERLINK l _Toc21525 1.1低層層 PAGEREF _Toc21525 8 HYPERLINK l _Toc12666 1.2多層層 PAGEREF _Toc12666 8 HYPERLINK l _Toc12186 1.3高層層 PAGEREF _Toc12186 8 HYPERLINK l _Toc25538 2、戶型設(shè)設(shè)計(jì)建議議 PAGEREF _Toc25538 9 HY

4、PERLINK l _Toc10084 2.1戶型型設(shè)計(jì)總總體原則則 PAGEREF _Toc10084 9 HYPERLINK l _Toc14621 2.2低層層戶型設(shè)設(shè)計(jì)原則則 PAGEREF _Toc14621 9 HYPERLINK l _Toc14146 2.3多層層戶型設(shè)設(shè)計(jì)原則則 PAGEREF _Toc14146 9 HYPERLINK l _Toc1880 2.4高層層戶型設(shè)設(shè)計(jì)原則則 PAGEREF _Toc1880 10 HYPERLINK l _Toc19000 3、細(xì)節(jié)處處理 PAGEREF _Toc19000 10 HYPERLINK l _Toc28706 4、

5、A區(qū)配配套 PAGEREF _Toc28706 11一、市場(chǎng)調(diào)調(diào)研情況況初步分分析經(jīng)過(guò)對(duì)周邊邊項(xiàng)目的的調(diào)研，我我們對(duì)本本區(qū)域市市場(chǎng)特點(diǎn)點(diǎn)有如下下幾點(diǎn)總總結(jié)：（1）、“南部新新城”區(qū)域市市場(chǎng)銷(xiāo)售售價(jià)格在在均價(jià)440000-50000元元/平米米不等；（2）、區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)主力戶戶型集中中在700-900平米左左右，以以二居室室為主；（3）、市市場(chǎng)主流流總價(jià)在在35-50萬(wàn)萬(wàn)元左右右；（4）、區(qū)區(qū)域內(nèi)戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)較為單單一，戶戶型創(chuàng)新新較少；（5）、區(qū)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)多較為為平庸，未未出現(xiàn)具具有引領(lǐng)領(lǐng)區(qū)域市市場(chǎng)能力力的項(xiàng)目目； 二、客群定定位項(xiàng)目整體形形象定位位于綜合合品質(zhì)高高的學(xué)院院派人文文社區(qū)

6、?？伎紤]到項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)周期期有可能能相對(duì)較較長(zhǎng)，應(yīng)應(yīng)通過(guò)區(qū)區(qū)分不同同物業(yè)類(lèi)類(lèi)型、物物業(yè)品質(zhì)質(zhì)、總價(jià)價(jià)范圍，以以滿足不不同檔次次的客戶戶需求。因因此項(xiàng)目目的客群群定位不不是一成成不變的的，應(yīng)該該結(jié)合開(kāi)開(kāi)發(fā)計(jì)劃劃進(jìn)行合合理調(diào)整整，逐步步走高。項(xiàng)目主要客客群定位位為：原當(dāng)?shù)鼐用衩?；（?xiàng)項(xiàng)目前期期及后期期的主要要構(gòu)成人人群）中高學(xué)歷青青年；（項(xiàng)項(xiàng)目熱銷(xiāo)銷(xiāo)期核心心客群）投資客戶；（項(xiàng)目目熱銷(xiāo)期期核心客客群）IT及娛樂(lè)樂(lè)從業(yè)者者；（中中后期隨隨商業(yè)的的衍生客客群）教師及二次次置業(yè)； （本本區(qū)高端端產(chǎn)品的的購(gòu)買(mǎi)者者，中期期主要客客群）（客群集中中于煙臺(tái)臺(tái)地區(qū)，外外地客戶戶購(gòu)買(mǎi)量量視未來(lái)來(lái)煙臺(tái)開(kāi)開(kāi)放程度度決

7、定）而在進(jìn)入成成熟期后后，項(xiàng)目目的吸引引力將輻輻射更大大范圍，項(xiàng)項(xiàng)目所針針對(duì)的目目標(biāo)客戶戶也將從從南城逐逐漸向芝芝罘區(qū)甚甚至整個(gè)個(gè)煙臺(tái)市市擴(kuò)展。三、項(xiàng)目整整體設(shè)計(jì)計(jì)建議1、各分區(qū)區(qū)整體定定位1.1項(xiàng)目目整體分分區(qū)：如下圖，項(xiàng)項(xiàng)目主要要由A、BB、C三三區(qū)及部部分公建建組成1.2、各各地塊優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)分分析A地塊：優(yōu)勢(shì)： 地地塊相對(duì)對(duì)比較完完整，臨臨主干路路部分較較少，擁?yè)碛休^好好的自然然條件，有有做高品品質(zhì)項(xiàng)目目的可能能性；而而在該區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)的面積積較少，同同時(shí)擁有有大面積積的多層層、低層層住宅，容容易形成成良好的的居住氛氛圍。劣勢(shì)：地塊形狀較較為狹長(zhǎng)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)由于地地勢(shì)整體體過(guò)低，容容易對(duì)規(guī)規(guī)

8、劃造成成一定的的影響。B地塊：優(yōu)勢(shì)： 地地塊相對(duì)對(duì)比較完完整，有有做組團(tuán)團(tuán)景觀的的可能性性，對(duì)于于提升項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值有很大大幫助，同同時(shí)該地地塊位于于交叉路路口處，商商業(yè)價(jià)值值較高。劣勢(shì)： 由由于位于于路口，對(duì)對(duì)居住品品質(zhì)會(huì)造造成一定定的影響響。C地塊優(yōu)勢(shì)： 臨臨青年南南路部分分較長(zhǎng)，有有很好的的商業(yè)價(jià)價(jià)值。劣勢(shì)： 地地塊狹長(zhǎng)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)有道路路穿過(guò)，很很大程度度上影響響了項(xiàng)目目的整體體性；同同時(shí)，東東側(cè)的現(xiàn)現(xiàn)狀樓對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的品質(zhì)將將造成一一定影響響。1.3、分分區(qū)定位位單純從居住住品質(zhì)方方面看，經(jīng)經(jīng)過(guò)以上上分析，我我們對(duì)三三個(gè)分區(qū)區(qū)可以得得出如下下結(jié)論：ABCC因此在住宅宅部分，建建議三個(gè)個(gè)分區(qū)

9、定定位如下下：A：中高檔檔住宅區(qū)區(qū)B：中高檔檔住宅區(qū)區(qū)C：中檔住住宅區(qū)（考考慮安置置部分回回遷戶）2、整體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建議今日的房地地產(chǎn)理念念已經(jīng)不不是十幾幾年前的的陳舊觀觀念，越越來(lái)越多多的引領(lǐng)領(lǐng)客戶需需求的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)新觀念念成為優(yōu)優(yōu)秀項(xiàng)目目的有力力支撐點(diǎn)點(diǎn)，不斷斷推陳出出新是取取勝的關(guān)關(guān)鍵，因因此在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中我們們應(yīng)強(qiáng)調(diào)調(diào)理念的的營(yíng)造。（1）、強(qiáng)強(qiáng)調(diào)“均好性性”理念 在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)上以以“均享”為原則則，讓每每個(gè)住戶戶都能盡盡可能平平等地享享受資源源，都能能獲得等等同的價(jià)價(jià)值回報(bào)報(bào)。要達(dá)達(dá)到“均享”的目的的，就要要“分散”到每幢幢住宅前前，每個(gè)個(gè)院落里里，甚至至每戶的的窗前。也也就確

10、定定了在社社區(qū)的規(guī)規(guī)劃框架架中要布布置出多多個(gè)景觀觀“亮點(diǎn)”，實(shí)施施均享理理念。a、強(qiáng)調(diào)景景觀的均均享，強(qiáng)強(qiáng)化窗前前的視覺(jué)覺(jué)效果。b、人車(chē)盡盡可能分分流，以以停車(chē)不不破壞景景觀為主主。c、強(qiáng)調(diào)日日照、朝朝向均好好。本項(xiàng)目既要要照顧煙煙臺(tái)地區(qū)區(qū)客戶對(duì)對(duì)日照、朝朝向的要要求，又又要兼顧顧戶戶看看景的需需要進(jìn)行行設(shè)計(jì)，盡盡量使每每戶窗前前有景，做做好社區(qū)區(qū)內(nèi)園林林建設(shè)，實(shí)實(shí)現(xiàn)全景景觀設(shè)計(jì)計(jì)。（2）、“價(jià)值定定位”理念a、在規(guī)劃劃的過(guò)程程中，不不是單純純追求平平面構(gòu)圖圖，重要要的是確確定價(jià)值值區(qū)域；b、依確定定的價(jià)值值區(qū)域，確確定每棟棟住宅中中每戶的的戶型，而而不是先先確定戶戶型比；c、反復(fù)調(diào)調(diào)整低價(jià)

11、價(jià)位區(qū)的的比例，消消除低價(jià)價(jià)位區(qū)，化化不利為為有利；（3）、重重視谷地地、草坪坪、樹(shù)林林、硬質(zhì)質(zhì)景觀的的價(jià)值 對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目建議加加強(qiáng)具有有特色的的綠化景景觀設(shè)計(jì)計(jì)，尤其其是可以以巧妙針針對(duì)A區(qū)區(qū)自然落落差形成成的山谷谷進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)。而B(niǎo)B、C區(qū)區(qū)域雖然然同樣擁?yè)碛械刂分纷匀宦渎洳?，但但是由于于拆遷等等不確定定因素的的影響，目目前規(guī)劃劃難以做做出很強(qiáng)強(qiáng)的針對(duì)對(duì)性。3、各分區(qū)區(qū)產(chǎn)品搭搭配建議議 根根據(jù)對(duì)AA、B、CC三個(gè)地地塊的價(jià)價(jià)值判斷斷，我們們得出了了如下理理解： 對(duì)對(duì)于價(jià)值值最高的的A地塊塊，應(yīng)以以價(jià)值的的培育作作為未來(lái)來(lái)操盤(pán)的的重點(diǎn)。因因此，在在此地塊塊應(yīng)盡可可能多的的保證低低層、多多

12、層產(chǎn)品品的出現(xiàn)現(xiàn)，以提提升項(xiàng)目目整體檔檔次，同同時(shí)，在在對(duì)該地地塊高層層建筑的的處理上上，也應(yīng)應(yīng)適當(dāng)?shù)牡牟扇〗M組團(tuán)化設(shè)設(shè)計(jì)，以以保證其其中心景景觀區(qū)的的形成。 對(duì)對(duì)于居住住價(jià)值相相對(duì)較低低的C地地塊，應(yīng)應(yīng)主要用用于解決決資金的的快速回回收和還還遷問(wèn)題題，因此此產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格控控制面積積，以保保證銷(xiāo)售售速度。 對(duì)對(duì)于B地地塊，則則應(yīng)以市市場(chǎng)主流流產(chǎn)品作作為產(chǎn)品品定位，保保證項(xiàng)目目品質(zhì)和和銷(xiāo)售速速度的平平衡?；谝陨侠砝斫?，我我們對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目各分分區(qū)產(chǎn)品品搭配做做出了如如下方向向性建議議：住宅部分：（1）、產(chǎn)產(chǎn)品建筑筑形式為為“低層+多層+高層”，其中中低層及及多層部部分主要要出現(xiàn)在在A區(qū)，即即A區(qū)為為

13、“低層+多層+高層”的組合合，而B(niǎo)B、C區(qū)區(qū)均為純純粹高層層產(chǎn)品。（2）、戶戶型面積積搭配應(yīng)應(yīng)整體滿滿足“70/90”政策要要求，根根據(jù)各區(qū)區(qū)定位不不同，設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)應(yīng)將超過(guò)過(guò)90平平米的大大戶型多多配置在在A區(qū)低低層及多多層部分分內(nèi)，BB區(qū)以市市場(chǎng)主流流的800-900平米左左右產(chǎn)品品為主，而而C區(qū)則則考慮以以市場(chǎng)主主流的880-990平米米產(chǎn)品與與滿足還還遷要求求的500-600平米產(chǎn)產(chǎn)品的結(jié)結(jié)合。由于拆遷等等客觀因因素的影影響，目目前B、CC區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)僅處于于初級(jí)階階段，未未來(lái)應(yīng)結(jié)結(jié)合市場(chǎng)場(chǎng)的實(shí)際際情況與與拆遷進(jìn)進(jìn)展情況況及拆遷遷實(shí)際要要求另行行設(shè)計(jì)。商業(yè)部分：根據(jù)對(duì)A、BB、C三三區(qū)居住住

14、及商業(yè)業(yè)價(jià)值的的分析，我我們建議議盡可能能的減少少A區(qū)內(nèi)內(nèi)的商業(yè)業(yè)面積，同同時(shí)將商商業(yè)主要要集中在在A、BB、C三三區(qū)臨青青年南路路或紅旗旗路的部部分。4、立面風(fēng)風(fēng)格建議議立面建議采采用簡(jiǎn)約約的現(xiàn)代代風(fēng)格，可可考慮在在A區(qū)塑塑造歐州州小鎮(zhèn)的的格調(diào)。材材料運(yùn)用用注重質(zhì)質(zhì)感體現(xiàn)現(xiàn)，反映映了俊城城國(guó)際明明顯的風(fēng)風(fēng)格。利用簡(jiǎn)潔的的現(xiàn)代建建筑語(yǔ)言言，加上上色彩、材材質(zhì)的處處理，配配以不同同的層數(shù)數(shù)組合，使使建筑群群體高低低有序，并并且產(chǎn)生生豐富的的天際輪輪廓線。單體設(shè)計(jì)除除考慮其其本身的的精致，亦亦兼顧到到整個(gè)群群體的風(fēng)風(fēng)格。在在墻身屋屋頂色彩彩及端部部造型都都從整體體效果把把握做相相應(yīng)處理理，使各各期

15、建筑筑風(fēng)格統(tǒng)統(tǒng)一富有有變化。建議利用窗窗戶及陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)做適適當(dāng)?shù)奶幪幚硪蕴崽峁┤の段缎缘牧⒘⒚嬖厮?。四、A地塊塊設(shè)計(jì)建建議1、產(chǎn)品配配比A區(qū)住宅產(chǎn)產(chǎn)品建筑筑形式應(yīng)應(yīng)為“低層+多層+高層”的組合合，以下下將分別別對(duì)這三三類(lèi)產(chǎn)品品的面積積配比進(jìn)進(jìn)行建議議說(shuō)明。 1.1低層層 在在低層類(lèi)類(lèi)產(chǎn)品中中，建議議考慮采采用疊拼拼別墅形形式的類(lèi)類(lèi)別墅產(chǎn)產(chǎn)品。由由于大面面積戶型型在市場(chǎng)場(chǎng)未來(lái)應(yīng)應(yīng)屬于稀稀缺產(chǎn)品品，因此此，低層層的產(chǎn)品品不宜設(shè)設(shè)計(jì)的過(guò)過(guò)分保守守，建議議此部分分產(chǎn)品面面積控制制在1880-2240平平米左右右。1.2多層層 多多層作為為拉升俊俊城國(guó)際際項(xiàng)目檔檔次的重重要支持持，在設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)應(yīng)更多的的針

16、對(duì)中中高端客客戶。建建議以面面積較為為適中的的三居室室（1220-1140平平米左右右）作為為此部分分的主力力戶型。此此部分產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)多多為花園園洋房類(lèi)類(lèi)產(chǎn)品。多層面積配配比如下下：二居室： 80-90平平米 155%-220%三居室： 1200-1440平米米 700%-775%躍層： 1660-2200平平米 5%-15% 1.3高層層在高層產(chǎn)品品中，由由于是作作為項(xiàng)目目初期面面市的產(chǎn)產(chǎn)品，建建議對(duì)高高層產(chǎn)品品的戶型型面積進(jìn)進(jìn)行一定定的控制制，此部部分產(chǎn)品品應(yīng)以功功能較為為全面的的二居室室為主，同同時(shí)考慮慮部分個(gè)個(gè)性化的的二居躍躍層。高層面積配配比如下下：一居室： 40-60平平米 5%-1

17、00%二居室： 70-90平平米 60%-655%三居室： 90-1200平米 15%-200%二居躍層： 990-1100平平米 110%-15% 2、戶型設(shè)設(shè)計(jì)建議議2.1戶型型設(shè)計(jì)總總體原則則考慮到煙臺(tái)臺(tái)的氣候候及居住住特點(diǎn)，朝朝向盡可可能以正正南向?yàn)闉橹鳎钭畲笙薅榷鹊貪M足足日照的的需要。注意把握房房間尺度度，適合合功能的的需要。注意娛樂(lè)會(huì)會(huì)客區(qū)和和生活休休憩區(qū)的的分離，在在功能上上互不干干擾，保保證了臥臥室的私私密性。戶型布置動(dòng)動(dòng)靜分區(qū)區(qū)，戶內(nèi)內(nèi)交通順順暢面積積緊湊。強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外外空間的的互動(dòng)。強(qiáng)調(diào)戶型設(shè)設(shè)計(jì)中引引入新理理念。2.2低層層戶型設(shè)設(shè)計(jì)原則則強(qiáng)調(diào)各個(gè)空空間的舒舒適度，尤尤其

18、應(yīng)注注重“大主臥臥空間”的設(shè)計(jì)計(jì)。室內(nèi)考慮部部分采用用共享空空間的處處理形式式。可以考慮除除客廳之之外再單單獨(dú)設(shè)立立一個(gè)家家庭廳。臥室不宜過(guò)過(guò)多，應(yīng)應(yīng)在增加加臥室面面積的同同時(shí)賦予予臥室更更多的功功能性。盡可能通過(guò)過(guò)增加面面寬來(lái)增增加室內(nèi)內(nèi)空間的的采光。2.3多層層戶型設(shè)設(shè)計(jì)原則則強(qiáng)調(diào)主臥空空間的舒舒適度?？梢钥紤]部部分“反煙臺(tái)臺(tái)常規(guī)”式的戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)，避免免“三臥室室均朝南南等”落后設(shè)設(shè)計(jì)。建議盡可能能增加面面寬?？梢钥紤]除除“橫廳”的設(shè)計(jì)計(jì)，在此此情況下下可以接接受三個(gè)個(gè)臥室中中只有主主臥朝南南?？梢钥紤]錯(cuò)錯(cuò)層式設(shè)設(shè)計(jì)。考慮還原洋洋房退臺(tái)臺(tái)式設(shè)計(jì)計(jì)。2.4高層層戶型設(shè)設(shè)計(jì)原則則以控制面積積為主要要出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)調(diào)戶型的的功能性性，對(duì)部部分空間間可以在在保證功功能性完完整的同同時(shí)對(duì)面面積進(jìn)行行合理壓壓縮。盡可能避免免兩居室室“客廳朝朝北，雙雙臥室朝朝南”式的傳傳統(tǒng)設(shè)計(jì)計(jì)。可