高層及聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議

1、PAGE PAGE 75產(chǎn)品建議書一、產(chǎn)品定位從2011下半年-2012年待售項目調(diào)研情況來看，XX的主力產(chǎn)品主要以小高層、高層為主，社區(qū)產(chǎn)品組合模式主要以小高層、高層與別墅（聯(lián)排、獨棟、雙拼）混搭的模式進行開發(fā)，從近期開盤項目產(chǎn)品去化情況來看，80-130平米的高層小高層產(chǎn)品以及250-300平米的聯(lián)排別墅去化速度最快，150平米以上的小高層、高層產(chǎn)品及300平米以上的獨棟、雙拼產(chǎn)品去化速度相對較慢。1、產(chǎn)品類類型本項目建議議采取聯(lián)聯(lián)排別墅墅+高層的組組合模式式。2、產(chǎn)品配配比物業(yè)形式戶型配比戶數(shù)比例戶數(shù)聯(lián)排別墅（280-3400平米）三層設(shè)計，三三聯(lián)排以以上，下下沉式庭庭院，陽陽光地下下室

2、，電電梯入戶戶280-3340平平米（55-6居居室）高層（85-1130平米米）85-955平米85-955平米（二二居室）100-1130平米100平米米（三居居室）116平米米（三居居室）120平米米（三居居室）130平米米（三居居室）二、建筑風(fēng)風(fēng)格建議議建議采用現(xiàn)現(xiàn)代歐陸陸風(fēng)格（新新古典風(fēng)風(fēng)格）新古典主義義風(fēng)格的的建筑外外觀吸取取了類似似“歐陸陸風(fēng)格”的的一些元元素處理理手法，但但加以簡簡化或局局部適用用，配以以大面積積墻及玻玻璃或簡簡單線腳腳構(gòu)架，在在色彩上上以大面面積線色色為主，裝裝飾味相相對簡化化，追求求一種輕輕松、清清新、典典雅的氣氣氛，可可算是“后后歐陸式式”較之之前者則則又

3、進一一步理性性。三段段式色彩彩，以深深色天然然巖板材材為基座座，中段段以暖色色調(diào)小規(guī)規(guī)格較高高檔外墻墻筑磚貼貼面，上上段為淺淺色調(diào)，頂頂部以小小坡頂現(xiàn)現(xiàn)代歐式式屋頂，大大量運用用現(xiàn)代簡簡約裝飾飾，如：玻璃幕幕墻、鐵鐵花欄桿桿、寶瓶瓶狀女兒兒墻。 三、高層產(chǎn)產(chǎn)品建議議1、寬大方方正、使使用率高高、去化化速度快快的中小小戶型（880-1130平米米）；2、南北通通透，采采光、通通風(fēng)良好好，室內(nèi)內(nèi)可見部部位盡量量無梁無無柱；3、大客廳廳、大陽陽臺、落落地觀景景窗，戶戶型適度度創(chuàng)新。在戶型設(shè)計計中用一一些創(chuàng)新新的手法法，增加加額外使使用面積積，進一一步增加加舒適性性，例如如運用步步入式飄飄窗、入入戶花

4、園園、露臺臺等。提提供超值值感，面面積的贈贈送應(yīng)符符合東營營當(dāng)?shù)匾?guī)規(guī)劃部門門相關(guān)規(guī)規(guī)定，規(guī)規(guī)避政策策風(fēng)險；同時還還應(yīng)符合合建筑外外立面的的整體風(fēng)風(fēng)格。第三部分 聯(lián)排排別墅產(chǎn)產(chǎn)品建議議一、聯(lián)排別別墅主要要特點聯(lián)排別墅建建筑特征征概括為為：“三聯(lián)以以上、獨獨門獨戶戶、有天天有地” 其大致致特征如如下： 1、三聯(lián)以以上，三三個以上上獨立戶戶型拼接接毗連。 2、獨門獨獨戶，在在一個垂垂直立面面上只有有一套戶戶型。 3、有天有有地，每每層有頂頂層露臺臺和底層層庭院。 4、聯(lián)排別別墅空間間可能包包括以下下空間，不不同面積積系列的的套型有有不同的的取舍：1） 起居居空間，包包括客廳廳、餐廳廳、家庭庭室、書書

5、房、陽陽光房。 2） 交通通空間，包包括門廳廳、走道道、樓梯梯。 3） 臥室室空間，包包括主臥臥室、次次臥室。 4）后勤空空間，包包括廚房房、衛(wèi)生生間、車車庫、儲儲藏室。 5）花園、庭庭院、陽陽臺和露露臺、游游泳池、健健身房、家家庭影院院。 5、聯(lián)排別別墅只有有邊戶為為三個采采光面，當(dāng)當(dāng)中的戶戶型只有有兩個采采光面，所所以在采采光性上上不如獨獨棟和雙雙拼。二、聯(lián)排別別墅戶型型定位（一）聯(lián)排排別墅的的發(fā)展趨趨勢聯(lián)排別別墅趨向向獨棟聯(lián)排別墅主主要建筑筑形式如如下：1、“側(cè)花花園”式別墅墅，拉遠遠聯(lián)排距距離，層層數(shù)降低低 北京龍龍湖香醍醍漫步 2、“L”形院墅墅聯(lián)排上海海新浦江江城 3、“凹”形內(nèi)庭

6、庭聯(lián)排，二二層完全全分離南京京仙林翠翠谷 4、地下空空間放大大，面寬寬擴大上海海大華圣圣地維拉拉5、大面積積聯(lián)排，總總體布局局與獨棟棟別墅相相似成都置置信芙蓉蓉青城（二）單體體方案推薦薦類獨獨棟聯(lián)排排1、類獨棟棟產(chǎn)品特特點“類獨棟”產(chǎn)品中中高端定定位，面面積大，面面寬大，起起居室活活動室等等活動區(qū)區(qū)域面積積大，地地下空間間利用，視視聽室功功能的增增加，兩兩層，注注重社區(qū)區(qū)內(nèi)部景景觀環(huán)境境營造。1）注重室室內(nèi)的采采光和景景觀品質(zhì)質(zhì)，內(nèi)部部布局的的不斷升升級，提提高室內(nèi)內(nèi)采光的的同時，考考慮節(jié)地地原則。2）地下空空間的利利用，根根據(jù)產(chǎn)品品定位設(shè)設(shè)置地下下室或半半地下室室，挖掘掘地下空空間的附附加價

7、值值。3）花園入入戶、頂頂層大面面積觀景景露臺，提提供與周周邊環(huán)境境融合的的載體。4）提高聯(lián)聯(lián)排密度度和容積積率，通通過室內(nèi)內(nèi)空間附附加值和和舒適性性的提高高彌補高高密度排排布所降降低的適適居性。2、“凹”型兩層，總建建筑面積積約2660平方方米， “凹”型布局局，中間間圍和556平方方米庭院院； 大大進深內(nèi)內(nèi)庭，兩兩個南向向采光面面；一層層僅一個個衛(wèi)生間間相連，二二層完全全獨立，更更有獨棟棟的感覺覺。 3、L型案例例成都置置信芙蓉蓉青城形態(tài)：面積積大，建建筑面積積4644平方米米，兩層層； 一一層客廳廳雙向流流線設(shè)計計；“L”形布局局，南北北獨享私私家花園園，南向向采光面面大，客客廳餐廳廳，

8、主臥臥客廳均均朝南。舒適度：二二層設(shè)采采天棚，一一層室內(nèi)內(nèi)采光更更充足； 雙車位；陽陽光地下下室（活活動房、工工人房、儲儲藏室、洗洗衣房）；所有臥臥室?guī)l(wèi)衛(wèi)生間帶帶花園； 景觀性：地地下室下下沉花園園、一層層南北私私家花園園、二層層每個臥臥室?guī)б灰粋€觀景景露臺。 2、“L”上海海新浦江江城L形院墅，圍圍和更大大的庭院院空間兩層，建筑筑面積2204平平方米； L形形住宅布布局內(nèi)部部獨享私私家花園園，兩戶戶對拼，凹凹形建筑筑圍和形形成更大大的庭院院空間;L形建建筑布局局增大南南向臨街街面，利利于日照照通風(fēng)，更更多空間間享受庭庭院風(fēng)景景；兩戶戶間僅車車庫相連連。在傳統(tǒng)帶有有單獨庭庭院的雙雙拼以庭庭院

9、相連連，打通通庭院隔隔墻即可可形成一一個具有有較大庭庭院的類類獨棟別別墅。3、側(cè)花園園型聯(lián)排排別墅北京龍龍湖香醍醍漫步側(cè)花園拉遠遠聯(lián)排距距離，類類獨棟聯(lián)聯(lián)排面積：建筑筑面積2290平平方米，與與獨棟類類似；形態(tài)：兩層層，兩戶戶之間布布置“側(cè)花園園”，減少戶戶與戶之之間干擾擾，三面面采光通通風(fēng)，向向獨棟靠靠攏；品質(zhì)：地面面抬高，陽陽光地下下室，下下沉花園園，形成成獨棟的的花園式式風(fēng)格；舒適度：四四臥朝南南，頂層層主臥，功功能布局局合理；龍湖香醍漫漫步為凝凝聚了龍龍湖地產(chǎn)產(chǎn)實力的的標桿性性產(chǎn)品：類獨立立別墅，產(chǎn)產(chǎn)品實際際享受面面積約在在3200-3880平米米，每一一戶均享享有陽光光地下室室、下沉

10、沉式休閑閑庭院及及觀景露露臺。 龍湖疊疊加別墅墅為美宅宅大師、別別墅專家家-龍湖湖地產(chǎn)原原創(chuàng)準別別墅產(chǎn)品品，疊加加總建筑筑面積約約6.22萬平米米，約2264戶戶；疊加加別墅分分為疊上上戶型和和疊下戶戶型，戶戶型均為為經(jīng)典三三層式設(shè)設(shè)計，通通過龍湖湖經(jīng)典式式地形抬抬高處理理，疊下下戶型尊尊享5.5米奢奢華陽光光地下室室，私家家花園；疊上戶戶型私家家電梯直直接入戶戶，且享享有閣樓樓層、空空中花園園（露臺臺）贈送送，其中中閣樓層層贈送面面積達660平米米左右；其中疊疊下邊戶戶型建筑筑面積約約2722-2775平米米，疊下下中戶型型建筑約約2566-2559平米米，疊上上邊戶型型建筑面面積約2208

11、-2122平米，疊疊上中戶戶型建筑筑面積約約1900-2008平米米；地中中海風(fēng)格格的疊加加建筑以以其強烈烈的地域域符號,集古典典與浪漫漫于一身身，是骨骨子里的的陽光、高高貴與人人文，因因此深得得廣大中中高層階階層人士士的喜愛愛與認可可。2、采用圍圍合式聯(lián)聯(lián)排類獨棟棟方式聯(lián)排住宅通通過圍合合形式實實現(xiàn)特定定的環(huán)境境心理空空間，如如安全性性、交往往性、領(lǐng)領(lǐng)域感等等。 我國現(xiàn)階段段的地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中中，這種種形式的的組合方方式也十十分常見見。這種種組合方方式利于于大規(guī)模模的土地地開發(fā)，并并且可以以充分利利用土地地。但是是過度的的重復(fù)這這種組合合方式容容易產(chǎn)生生乏味的的立面形形式，單單調(diào)的空空間組合合。

12、它在解決高高密度居居住形式式及特殊殊地形具具有一定定的優(yōu)勢勢。（三）其他他細節(jié)建建議1、面寬擴擴大，陽陽光地下下室建筑面積2250平平方米左左右，總總體布局局與獨棟棟別墅相相似；拉拉大總面面寬，總總面寬115米以以上，減減少進深深，改變變傳統(tǒng)聯(lián)聯(lián)排縱深深長的形形態(tài)；陽陽光地下下室，布布局起居居室、活活動室、視視聽室、工工人房等等；南向向采光面面大，客客廳、起起居室、主主臥、客客臥、活活動室均均南向；南露臺臺面積大大，布置置活動場場地；頂頂層僅露露臺，活活動空間間。2、內(nèi)庭院院布局，頂頂層設(shè)置置活動空空間 建筑面積2250平平方米左左右；主要居住功功能布置置于二層層，三層層僅為露露臺和活活動室；

13、傳統(tǒng)的內(nèi)庭庭院后置置或前移移，避免免了圍和和的“筒狀空空間”，呈半半開放式式，節(jié)省省交通空空間，餐餐廳、客客廳、臥臥室等主主要功能能房均圍圍繞庭院院布局，增增加景觀觀性；北面入戶花花園和下下沉庭院院、南面面私家花花園、戶戶內(nèi)內(nèi)庭庭院，二二層三層層觀景露露臺，立立體景觀觀。3、豎向處處理研究究別墅墅停車設(shè)設(shè)計1、別墅做做半地下下車庫，高高層做全全地下車車庫考慮到開發(fā)發(fā)成本，不不建議整整個地塊塊挖空。2、每棟別別墅下面面為別墅墅業(yè)主的的私家停停車位，停停車位設(shè)設(shè)有電梯梯直接入入戶。3、下沉式式庭院，設(shè)設(shè)北側(cè)或或南側(cè)均均可。要考慮慮與停車車位在豎豎向空間間的結(jié)合合。4、下沉式式庭院設(shè)設(shè)計，陽陽光地下

14、下室設(shè)計計地面抬高，陽陽光地下下室，下下沉花園園，形成成獨棟的的花園式式風(fēng)格。北面入入戶花園園和下沉沉庭院、南南面私家家花園、二二層三層層觀景露露臺，立立體景觀觀。1）強強調(diào)大面面積地下下活動室室，滿足足客戶設(shè)設(shè)置影音音室、臺臺球桌、酒酒窖和雪雪茄吧等等享樂空空間的要要求?！跋鲁潦酵ネピ骸庇钟址Q“花花園層，在在美國已已經(jīng)是一一個成熟熟的設(shè)計計方案，一一般運用用在前后后有高差差的地方方，通過過人工方方式處理理高差和和造景，使使原本是是地下室室的部分分擁有面面向花園園的敞開開空間。它它充分利利用地形形特點，給給建筑帶帶來了全全新的景景觀空間間、充足足的采光光、通風(fēng)風(fēng)和更加加豐富的的使用功功能.使使

15、別墅居居住品質(zhì)質(zhì)和生活活方式都都有了質(zhì)質(zhì)的飛躍躍。“下沉式式庭院”的的經(jīng)典設(shè)設(shè)計就是是將地下下室一面面墻打開開，與下下沉式庭庭院連接接。這一一設(shè)計，不不僅有效效地將陽陽光和新新鮮空氣氣引入地地下室，而而且為地地下室創(chuàng)創(chuàng)造了一一個良好好的庭院院景觀，使使庭院的的舒適性性和功能能性都得得到了全全面提升升。首先，空空間質(zhì)量量完全改改觀。在在面向景景觀（庭庭院）的的部分采采用大面面積開窗窗、開門門、達到到內(nèi)外通通透，實實現(xiàn)自然然采光；其次，景景觀更好好，窗外外就是花花園，可可以輕松松步出庭庭院；第第三，功功能性更更強。這這是一個個真正既既舒適又又實用的的空間，它它不僅使使傳統(tǒng)地地下室的的設(shè)備間間、傭人

16、人房等輔輔助區(qū)域域功能得得到釋放放，同時時更為地地下室增增加了家家庭娛樂樂、室外外活動休休閑等功功能區(qū)。下沉式庭院院與別墅墅底層綠綠地的坡坡差，形形成特有有的視覺覺差異，通通過臺階階、回廊廊、植物物遮屏，花花架草坪坪等布局局，使別別墅頗具具中國園園林設(shè)計計中曲徑徑通幽的的風(fēng)格。2）下沉式式庭院的的三大特特點：其一一，空間間質(zhì)量完完全改觀觀。在面面向景觀觀（庭院院）的部部分采用用大面積積開窗、開開門、達達到內(nèi)外外通透，實實現(xiàn)自然然采光；其其二，景景觀更好好，窗外外就是花花園，可可以輕松松步出庭庭院；第三三，功能能性更強強，真正正打造既既舒適又又實用的的空間，它它不僅使使傳統(tǒng)地地下室的的設(shè)備間間等

17、輔助助區(qū)域功功能得到到釋放，同同時更為為地下室室增加了了家庭娛娛樂、室室外活動動休閑等等功能區(qū)區(qū)。豐富富庭院空空間層次次。跟一覽覽無余的的平層庭庭院設(shè)計計相比，這這種隱于于內(nèi)的庭庭院含而而不露，別別有一番番韻味。同同時，它它雖然處處于室外外，但因因為“沉沉”入房房屋下方方，又可可以跟入入戶花園園一樣帶帶給人濃濃郁的歸歸屬感。一一頭連接接的是自自然，另另一頭就就是溫情情的家居居生活。這這個庭院院通過高高低層次次的打造造，給空空間帶來來更加豐豐富的視視覺感、充充足的采采光和使使用的可可能性，真真正將陽陽光進行行到底。 3）下沉式式庭院的的注意的的關(guān)鍵問問題關(guān)鍵一：注注意排水水、防潮潮問題下沉式庭院

18、院在采光光和通風(fēng)風(fēng)方面可可以說是是俱佳的的，但由由于處于于地下，相相關(guān)的排排水系統(tǒng)統(tǒng)要非常常出色才才能保障障庭院的的排水問問題。排水一般采采用的是是每幢樓樓房設(shè)一一個積水水井集中中排放相相鄰兩戶戶設(shè)一個個集水井井，這種種集水坑坑有緩沖沖容量，井井在戶外外，這樣樣集中設(shè)設(shè)置，管管理上很很方便，效效果也不不錯。因因而購房房者在選選購下沉沉式庭院院的時候候應(yīng)問清清排水、防防潮的問問題，以以免在入入住后帶帶來很多多麻煩。關(guān)鍵二：頂頂部處理理下沉式庭院院頂部處處理一般般需要非非常的牢牢固，因因為其頂頂部需要要供人行行走。圖中這個庭庭院的主主空間一一般是44.84.88米規(guī)格格的露臺臺，搭建建在車庫庫的頂

19、上上，與住住宅的起起居室、廚廚房相連連接。螺螺旋形的的樓梯，將將它與約約4.887.6米的的下沉花花園相連連接，從從那里可可以方便便地進出出書房。而而最上層層的陽臺臺正好利利用了下下面露臺臺的頂棚棚，與臥臥室相連連，形成成了私密密的休閑閑空間。因因而頂部部的處理理也是相相當(dāng)關(guān)鍵鍵的。以以往由于于考慮到到采光目目前市場場上多以以玻璃為為主。但但玻璃型型的屋頂頂很難在在質(zhì)量上上得到保保證，一一旦出現(xiàn)現(xiàn)撞擊就就會發(fā)生生相當(dāng)嚴嚴重的后后果。一一些大城城市的市市場上推推出的混混凝土現(xiàn)現(xiàn)澆頂部部與鋼混混頂部與與天窗的的合理搭搭配日益益興起不不僅很好好的解決決了下沉沉式庭院院的采光光問題，同同時天窗窗的開啟

20、啟使下沉沉式庭院院也達到到了最好好的通風(fēng)風(fēng)效果。故故此，購購房者在在選購的的時候一一定要注注意到項項目頂部部的處理理問題。如如用玻璃璃做頂部部的要保保證其質(zhì)質(zhì)量。 5、電梯入入戶1）以人性性化體現(xiàn)現(xiàn)檔次以往的經(jīng)濟濟型別墅墅普遍采采用縮減減樓梯寬寬度、壓壓縮交通通空間的的做法。而而丌少別別墅家庭庭結(jié)構(gòu)為為“三代同同堂”甚至“四代同同堂”。由于于別墅樓樓梯比較較窄，老老人和兒兒童每天天上下的的次數(shù)較較多，丌丌但生活活丌便，而而且摔倒倒跌傷的的幾率很很高。因因此，配配置電梯梯變成為為人性化化和產(chǎn)品品差異化化的體現(xiàn)現(xiàn)。私家家入戶電電梯，電電梯設(shè)在在入戶層層首層，并并接駁陽陽光車庫庫入戶。一一方面凸凸顯

21、尊貴貴，另一一方面也也表現(xiàn)出出對人性性化和舒舒適度的的更高追追求。 2）電梯樓樓梯合二二為一 此種產(chǎn)品的的特點即即為將電電梯置于于旋轉(zhuǎn)樓樓梯中間間，空間間利用率率較高。然然而對戶戶型的影影響較小小，主要要在于兩兩個方面面：對樓梯間的的面積有有所要求求，中間間預(yù)留 2-3 左右右作為電電梯筒空空間；常規(guī)旋轉(zhuǎn)樓樓梯以大大型吊燈燈和挑高高的空間間感突出出別墅的的氣勢和和富貴感感，在配配置電梯梯以后，空空間感會會有所損損失。（四）（四）聯(lián)排排別墅社社區(qū)空間間和文化化環(huán)境營營造1、從規(guī)劃劃形態(tài)上上提高聯(lián)聯(lián)排別墅墅的人居居質(zhì)量1）規(guī)劃形形態(tài)應(yīng)避避免城里里大規(guī)模模開發(fā)的的集合住住宅的批批量化、工工業(yè)化生生產(chǎn)

22、所慣慣有的那那種呆板板的行列列式、兵兵營式格格局。2）在規(guī)劃劃形態(tài)上上應(yīng)營造造自然豐豐富的規(guī)規(guī)劃格局局，道路路與室外外空間形形態(tài)也盡盡量彎曲曲自然。3）注意形形成不同同層次、不不同規(guī)模模的室外外綠化和和景觀空空間，特特別要重重視中央央綠化和和組團綠綠化。4）盡量做做到人車車分流，形形成一條條無障礙礙的盡量量少與車車行交叉叉的步行行系統(tǒng)。有有可能的的話，借借助人工工或自然然的地形形高差，把把人行路路線和車車行路線線用不同同的標高高加以分分流。這這種室外外高差的的處理也也能豐富富建筑南南北口和和室內(nèi)空空間。2、室內(nèi)空空間的動動感性與與靈活性性聯(lián)排別墅產(chǎn)產(chǎn)品的戶戶型面積積指標通通常介于于普通多多層及

23、高高層公寓寓住宅和和獨立別別墅之間間，既沒沒有前者者的緊張張局促，也也沒有后后者的大大氣軒敞敞，如何何在有限限的天地地中創(chuàng)造造出精巧巧宜人的的室內(nèi)效效果，并并形成自自己獨特特的經(jīng)濟濟型別墅墅空間氛氛圍，是是提升其其居住舒舒適度的的關(guān)鍵因因素之一一。高質(zhì)質(zhì)量室內(nèi)內(nèi)空間的的營造，需需要戶型型布局、形形體塑造造、功能能分配等等多方面面環(huán)節(jié)的的緊密結(jié)結(jié)合，并并在細微微之處精精雕細琢琢。1）室內(nèi)空空間效果果的趣味味性和豐豐富性：功能細細分（起起居室/家庭室室，中廚廚/西廚廚房,活活動室/陽光房房等）；個性空空間增加加（和室室、收藏藏室、視視聽室等等）空間的動感感流暢、交交通空間間的重新新定位（主主客交通通流線、主主人工人人交流流流線分離離）空間的靈活活可變（陽陽光房、書書房、臥臥室、雙雙主臥等等）以及室內(nèi)自自然光照照環(huán)境設(shè)設(shè)計等方方面多下下工夫，做做足文章章（內(nèi)庭庭院、采采光井、下下沉庭院院等） 3、室內(nèi)外外結(jié)合聯(lián)排別墅業(yè)業(yè)主會把把在花園園里的活活動和小小區(qū)內(nèi)的的戶外活活看作是是自己生生活的一一