8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、個(gè)人專業(yè)實(shí)踐總結(jié)本人讀的是土地資源管理專業(yè)，自大三學(xué)習(xí)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估這門課程后，就對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生了濃厚的，定下了畢業(yè)后從事房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的職業(yè)規(guī)劃，故畢業(yè)至今一直從事評(píng)估行業(yè)。經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)對(duì)近幾年的土地評(píng)估工作經(jīng)驗(yàn)及體會(huì)做如下總結(jié)：一、土地評(píng)估工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 、要認(rèn)真核對(duì)資料拿到一個(gè)項(xiàng)目后，首先要認(rèn)真核對(duì)資料，對(duì)土地評(píng)估而言，最重要的資料就是土地證及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，資料雖然簡(jiǎn)單，但是也會(huì)出現(xiàn)很多問題，我把它歸納為 類：（ ）登記錯(cuò)誤例如我碰到過(guò)的，證載用途是商業(yè)的，但土地出讓年限竟然是 年的，根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，商業(yè)用地最高出讓年限為 年，在這種情況下，

2、如果土地證不更正，這個(gè)評(píng)估就無(wú)法繼續(xù)下去。（ ）有關(guān)土地的使用限制很多土地證附記上都會(huì)記載一些信息 對(duì)這類信息要特別加以注意，例些土地是出讓滿三年要驗(yàn)證的，如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，過(guò)了驗(yàn)證時(shí)間但土地證沒有驗(yàn)證的，也要提醒土地使用權(quán)人去驗(yàn)證；有些到某個(gè)時(shí)間要辦理變更登記的，有的寫著只用于融資抵押的等等；另外對(duì)于土地評(píng)估而言，規(guī)劃條件是很重要的，一般土地評(píng)估都是在具體規(guī)劃的基礎(chǔ)上計(jì)算出來(lái)的，如果沒有規(guī)劃，則土地價(jià)值就很難把握，目前土地規(guī)劃條件有些寫在土地出讓合同上，有些規(guī)劃條件直接寫在附記上，已經(jīng)在開發(fā)的土地，則有用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等等，評(píng)估要用到的規(guī)劃條件一定要是的規(guī)劃資料。（ ）要從整體考

3、慮資料的完整性一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃條件是整體的，但項(xiàng)目用地是由多宗土地組成的，當(dāng)委托方拿出部分宗地做評(píng)估時(shí)，不僅要提供評(píng)估宗地的信息，有關(guān)整個(gè)項(xiàng)目的資料也要提供，便于準(zhǔn)確的確定土地價(jià)格。例個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分三期建設(shè)（每期一本土地證），整體容積率規(guī)劃為 ，但一期、二期容積率各不相同，從整體開發(fā)角度看，這三宗地價(jià)值相差不大，但因?qū)嶋H容積率各不相同，故單獨(dú)考慮，這三宗地價(jià)值差距較大。這種情況主要是因?yàn)槿莘e率不用造成土地價(jià)值不同，還有種情況則因臨路狀況、臨路深度不同，造成分割后的土地價(jià)值相差較大，特別是商業(yè)用地。甚至還有些開發(fā)項(xiàng)目把綠化及道路做在一個(gè)證上，在這種情況下，整體開發(fā)前提就至關(guān)重要

4、。 、做好勘查之前的準(zhǔn)備工作，使現(xiàn)場(chǎng)勘察具有針對(duì)性一般現(xiàn)場(chǎng)勘察的時(shí)間比較緊湊，故在勘察之前，一定要先做好勘察之前的準(zhǔn)備工作，明確需要在現(xiàn)場(chǎng)收集的信息。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)具有很強(qiáng)的地域性，每個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同，的東西也不同。在勘察之前要對(duì)這個(gè)項(xiàng)目有個(gè)基本的了解，例如位于大城市（像、杭州等）的土地，其網(wǎng)上信息較多，資料收集相對(duì)比較容易，現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)主要對(duì)這個(gè)項(xiàng)目本身要了解清楚；但如果是小城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地，其網(wǎng)上信息較少，主要靠現(xiàn)場(chǎng)收集，在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，除了對(duì)項(xiàng)目本身了解外，還要去該地方的有關(guān)機(jī)構(gòu)（例如資源局、中介公司咨招投標(biāo)中心等）收集基準(zhǔn)地價(jià)、招拍掛信息，以及去詢?cè)摰胤降姆績(jī)r(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等方面的

5、信息。 、現(xiàn)場(chǎng)勘查要全面現(xiàn)場(chǎng)勘察要投入一定的人力、財(cái)力，且因評(píng)估公司的業(yè)務(wù)不一定都在本地，外地項(xiàng)目也很多，如果現(xiàn)場(chǎng)勘察不夠全面，反復(fù)來(lái)回，則不僅浪費(fèi)時(shí)間，也浪費(fèi)人力財(cái)力資源，故現(xiàn)場(chǎng)勘察一定要全面，爭(zhēng)取一次完成。一般現(xiàn)場(chǎng)勘察，主要對(duì)評(píng)估宗地的現(xiàn)狀、四至、周邊環(huán)境等做一個(gè)詳細(xì)的了解，但不同用途的土地，現(xiàn)場(chǎng)勘察的重點(diǎn)也不完全一樣。對(duì)工業(yè)用地來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)在交通、工業(yè)氛圍、產(chǎn)業(yè)度等方面；對(duì)住宅用地來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)在居住環(huán)境、配套設(shè)施、以及周邊樓盤情況等方面；對(duì)辦公及商業(yè)用地來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)在配套設(shè)施、商業(yè)度等方面。 、收料要多管齊下，并建立一個(gè)自己的資料庫(kù)俗話說(shuō)：“巧婦難為無(wú)米之炊”， 再好的估價(jià)師，如果資料不齊或不

6、完整，都無(wú)法做出一個(gè)好的，可見，資料的全面及針對(duì)性對(duì)評(píng)估的重要，故作為一個(gè)土地估價(jià)師要有較強(qiáng)的收料的能力。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是隨時(shí)間變化和波動(dòng)的，很多情況下，房地產(chǎn)的價(jià)格是根據(jù)過(guò)去的信息推算出來(lái)的，故房地產(chǎn)評(píng)估要建立自己的資料庫(kù)，在日積月累中不斷完善及更新資料。收料的途徑主要有：（ ）網(wǎng)絡(luò)收集：包括資源、招投標(biāo)、土地市場(chǎng)以及中介機(jī)構(gòu)等；（ ）報(bào)刊雜志：例如報(bào)刊的房地產(chǎn)板塊以及樓市等雜志；（ ）；（ ）現(xiàn)場(chǎng)詢問與交流：通過(guò)與中介、當(dāng)?shù)厝?、甚至與出租車 、選擇合適的估價(jià)方法交流獲取信息；（ ）委托方提供。估價(jià)常用方法有市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、成本法、收益法、剩余法、路線價(jià)法等，評(píng)估要對(duì)各種評(píng)估方法

7、詳細(xì)了解，同時(shí)要結(jié)合每個(gè)城市、每個(gè)地區(qū)的特點(diǎn)以及不同的土地用途選擇合適的方法。例如對(duì)大城市而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，市場(chǎng)成交活躍，且房地產(chǎn)市場(chǎng)變化較大，基準(zhǔn)地價(jià)往往 年就跟不上變化了，故在大城市，土地評(píng)估主要采用市場(chǎng)比較法以及剩余法；而在小城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)的地方，基準(zhǔn)地價(jià)的作用時(shí)間較長(zhǎng)，土地評(píng)估主要采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修及成本法。對(duì)不同用途的土地而言，一般工業(yè)用要采用市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、成本法；住宅；商業(yè)用地用要采用市場(chǎng)比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修主要采用市場(chǎng)比較法、剩余法、路線價(jià)法等。 、容積率問題容積率對(duì)土地價(jià)值的影響很大，且每宗地的容積率往往不盡相同，但目前又很少有地方公開

8、容積率修正系數(shù)表的，故在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，容積率如何修正成了一個(gè)較難。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，同時(shí)受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用，總體說(shuō)來(lái)，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。容積率遵循“遞增遞減規(guī)律”，對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系，城市規(guī)模愈大，容積率對(duì)地價(jià)的影響愈明顯，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大，對(duì)同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向逐漸減弱。根據(jù)容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，同時(shí)結(jié)合實(shí)際情況，有些情況下可直接用土地單價(jià) 容積率計(jì)算出的樓面地價(jià)做比較，有些情況則只能用土地單價(jià)做比較，同時(shí)對(duì)

9、容積率進(jìn)行修正。 、完成后要仔細(xì)檢查完成一個(gè)后，除自己要仔細(xì)檢查外，還要請(qǐng)他人檢查一遍，因?yàn)樽约簷z查會(huì)有盲點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)不了一些錯(cuò)誤，例如多一個(gè)零或少了一個(gè)零、錯(cuò)別字、計(jì)算錯(cuò)誤等，針對(duì)常見的錯(cuò)誤做一個(gè)詳細(xì)的檢查。二、土地評(píng)估工作中的體會(huì)及想法做了評(píng)估這個(gè)行業(yè)后，才發(fā)現(xiàn)原來(lái)在學(xué)校里學(xué)到的知識(shí)跟實(shí)際運(yùn)用很不一樣，學(xué)校學(xué)到的只基礎(chǔ)，要在實(shí)踐當(dāng)中運(yùn)用，還有許多東西要學(xué)習(xí)，并且要在實(shí)踐中邊做邊學(xué)。同時(shí)，土地評(píng)估是一個(gè)地區(qū)性極強(qiáng)的行業(yè)，一個(gè)土地估價(jià)師往往要對(duì)這個(gè)城市有一定的了解才能做好這個(gè)評(píng)估。例如書本中常見的土地還原利率、投資回報(bào)率等等，在書本中都是定下來(lái)的，不需要自己判斷，但在實(shí)際工作中不是這樣，這些系數(shù)都是需要計(jì)算、評(píng)經(jīng)驗(yàn)判斷得出來(lái)的，且每個(gè)時(shí)期都是變化的。例如投資回報(bào)率，住宅、商鋪、工業(yè)等回報(bào)率都是不一樣的，且地方不一樣、回報(bào)也不一樣。例如，一般用收益法得到的價(jià)格相對(duì)要較高，但在杭州卻想法，往往收益法得到的價(jià)格要比市場(chǎng)比較法得到的價(jià)格低。還有同樣是 9 店用地，有些地方為商業(yè)用地，地價(jià)較高，有點(diǎn)地方確定為工業(yè)用地，價(jià)格較低。針對(duì)目前土地評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀，我認(rèn)為土地