租轉(zhuǎn)商鋪要注意

1、租轉(zhuǎn)商鋪要注意租轉(zhuǎn)商鋪要注意2008年10月17日 評論(1)|瀏覽(29)點擊查看 原文租鋪要謹(jǐn)慎接手轉(zhuǎn)租店要謹(jǐn)慎我們經(jīng)常在一些小報中，或者商店外面， 見到各類商店轉(zhuǎn)租的信息。他們大都打著旺鋪轉(zhuǎn) 租的旗號。在選擇轉(zhuǎn)租店時，一定不要被這些吸 引人的文字迷惑，仔細(xì)想想，就不難發(fā)現(xiàn)：這家 商店的生意不好做，經(jīng)營者急于脫手。小故事：有一位想開店的年輕人，經(jīng)不住廣 告的誘惑，受讓了一家書店。事先幾位朋友都勸 他要慎重，他卻孤注一擲。結(jié)果一敗涂地，后來 才猛然醒悟，悔不該當(dāng)初。有的商店轉(zhuǎn)讓時看上去生意紅火，其實是 虛火。有一老板在某小區(qū)門口開辦了一家建材 店，他預(yù)測該小區(qū)居民裝修已接近尾聲時，就打 出了

2、低價轉(zhuǎn)讓的招牌?？吹剿饽敲醇t火，一 時間許多人紛紛求讓。幾位老板甚至為這個店面 爭得不可開交。經(jīng)過激烈角逐，最終名花有主，低價轉(zhuǎn)讓實際上成了高價賣出，僅轉(zhuǎn)讓費的利 益，就相當(dāng)于平時開店好幾個月的利潤。毋庸置 疑，吃大虧的當(dāng)然是那些受讓者。當(dāng)然，也有一部分店面，確實是店主迫于 客觀原因才轉(zhuǎn)讓的。但到底是虛火還是紅火，就 需要用你的火眼金睛去洞察了。如果你深諳這一 行，有自己獨到的經(jīng)營思路，并有一定的經(jīng)濟實 力為后盾，那么不妨受讓商店，使瀕臨倒閉的商 店起死回生，說不定還真能抱個金娃娃呢。接手轉(zhuǎn)租店的注意事項：在和轉(zhuǎn)租人談判時，不要輕易相信轉(zhuǎn)租 人生意之外的理由，貿(mào)然接手轉(zhuǎn)租店是極危險的。不管

3、轉(zhuǎn)租人所說的轉(zhuǎn)租理由是什么，你都應(yīng) 設(shè)想他們是因為經(jīng)營失敗而轉(zhuǎn)讓的。找出導(dǎo)致他們經(jīng)營失敗的原因，是行業(yè) 原因，還是經(jīng)營失策等等。如果你對接手這家商店有興趣，就要通過 實際調(diào)查分析，從中找出到底是什么因素對經(jīng)營 起了抑制作用。原因肯定是存在的，通過自己的 觀察，走訪他原來的員工、附近居民及同行，不 難得到實質(zhì)性的答案。不查明真正導(dǎo)致轉(zhuǎn)租的因 素，不加以任何改進，以為接手就可經(jīng)營，就指 望商店帶來利潤，多半會重蹈別人的覆轍。如果 真的找不到什么原因，不如放棄。如果你要整體接手積壓貨物較多的店， 最好核實一下存貨的具體價值。這些存貨肯定已 不具有原來的價值，甚至可能是一文不值的死 貨，不要以為轉(zhuǎn)租方

4、大降價你就占了便宜。存貨 太多，既使流動資金減少，還有可能全部砸在你 的手里。至嚇寸候極有可能因貪圖小便宜而吃大 虧。如果你確定已經(jīng)找到原因，不管你改不 改變原有的經(jīng)營行業(yè)，你都必須在經(jīng)營上重新定 位。當(dāng)然，我們不能說某一行業(yè)是虧損行業(yè)， 某一行業(yè)是賺錢行業(yè)。接手轉(zhuǎn)租店也不是一定會 虧，只要你善于經(jīng)營，在某種程度上，還是能夠 成功的。租鋪談判的注意事項在初步選定開店的地點后，還應(yīng)作進一步 的全面考察，對相關(guān)的情況做一定的調(diào)查分析 后，方能決定是否最后定點在這里。這時，你可 以從以下幾個方面進行考察：1、店面情況調(diào)查小故事：小李子想開一家書店，從別人手里 買下了一個店面。這個面積達 30平方米的

5、店面 在一所高校附近，每天的客流量相當(dāng)可觀，價錢 相對來說還比較便宜，一共 3萬元。小李子以為 撿到了便宜，有點得意忘形。他又花了二萬多元 裝修，不久就隆重開張了。一個月后，政府一紙 拆違通知書讓他半天沒有回過神來。原來， 上家通過內(nèi)部關(guān)系得知店面遲早要拆，便來了個 金蟬脫殼所以，在租買店面之前，一定要對店面的 大背景情況作一番仔細(xì)的調(diào)查了解，以免上當(dāng)受 騙。2、房東背景調(diào)查劉仲文在廣州打了五年工，有了一點積蓄， 很想開家店為自己打工。他叫上幾個朋友，滿大 街尋找店面，后來還真的讓他們找到幾家掛著轉(zhuǎn) 讓字樣的店面，便迫不及待地與之談判、交付定 金甚至租金。其實他的這種做法是極其草率的， 很容易

6、帶來一系列的后遺癥。為了開店成功，他 們最好先從側(cè)面打聽到真正的房東（即產(chǎn)權(quán)所有 者），對其背景情況基本了解，覺得可靠后再和 他談判。一般最好直接與真正的房東談，如果房 東表示已將承包權(quán)出租，不愿再插手時，那你再 和現(xiàn)在的店主談判也不遲。還有一點很重要，你 一旦談判成功，要注意讓房東把以前的租賃人姓 名改成你的姓名。3、房租價位談判房租對每一個開店的人來說，是最敏感而 又最現(xiàn)實的內(nèi)容。說它敏感，是因為它和錢掛鉤, 租金太高會讓你負(fù)擔(dān)不起，一分錢一分貨，太低 又找不到好店面。說它現(xiàn)實，是因為這是我們不 得不面對的問題，除非你不開店，或者自己有店 面。而大多數(shù)情況下，我們都得租用店面，那么 和房東

7、討價還價就不得不擺上開店的議事日程。 在與房東侃價前，你自己心里首先要有一個譜， 也就是先自定一個能夠接受的最高價，這個價位 必須是：你覺得自己有實力負(fù)擔(dān)得起；在這個價 位下，估計有錢可賺；向附近類似的門面打探一 下，價位是否基本一致。在和房東談判時，根據(jù) 你設(shè)定的最高房租，比較房東紿出的房租，權(quán)衡 后進行討價還價，這樣才可以得到合理的價位。4、在談判中，繳付房租的方式也是一個很 重要的方面。通常情況下，繳付房租有按月結(jié)算、定期 繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了 要支付固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況 分享一定的利潤。如果房東提到這一點，而你也 愿意，雙方要把它作為重點來談判。因

8、為這其中 有許多不確定的因素，處理不當(dāng)，會引起爭議。 付款的方式可以按月結(jié)算，這樣能及時結(jié)算，以 免拖久了增加計算難度，而且雙方都會滿意。有 的店面定下的是一年或兩年的租金，如果你要續(xù) 租，往往要按一定的比率逐年遞增。這種情況下 最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。如 果你有了新的店面或想停租時，就不會損失保證 金。還有的店面是長期租的，一租就是十年二十 年。對于這種店面，你要看清楚了，不僅要調(diào)查 好政府規(guī)劃與政策，還要預(yù)計這個店面以后的發(fā) 展?jié)摿?。因為從長遠(yuǎn)看，門面的房租總體是呈上 升趨勢的。如果你有足夠的資金，同時也看好這 個店面，你可以一次性將房租付清。5、其他條件與房東談判，除了談

9、租金外，還要注意附 加條件，這可以使你節(jié)省不少開支。有很多店面 出租，都要求支付押金，你在談判時應(yīng)盡量說服 房東免付押金。一些黃金地段的店面押金通常很 高，雖然這錢最終還是你的，但如果你一直經(jīng)營 下去，這筆錢也就等于擱死在那兒，對于一個資 金緊張的創(chuàng)業(yè)者來說，這也是一個不小的包袱， 如果談得好，完全是有可能卸掉的。另外，你在租房前對店面現(xiàn)有情況應(yīng)該了 解清楚，如裝修狀況、設(shè)備狀況等，然后通過談 判，最好要求房東在出租前對門面進行基本的整 修，拆除原有已經(jīng)報廢無法使用的設(shè)備，對店面 的房頂、地板、墻壁盡量作一些維修，添置水電 設(shè)施等。別讓租金成心病員工開銷、水電費、電話費、稅收都是小 開銷，惟獨

10、房租占了大頭，讓開店創(chuàng)業(yè)者頭痛。 租金往往會占去月開銷一半，所以，租金貴賤直 接導(dǎo)致生意成敗。商鋪租金在一個老板心中地位特殊，幾乎 已成為創(chuàng)業(yè)者考慮的最重要的因素，但也絕非是 租金貴，生意就一定會做砸。也就是說，只要租 金方面的開銷不等同于整個生意的全部支出，那 么，這生意還未蓋棺定論，仍舊存在咸魚翻身的 可能。市場永遠(yuǎn)在變化，中國人盡皆知這句話，足球是 圓的，所以，租金的多少也只是一個相對的概念 有人每月開銷幾萬元，但卻大把大把地賺錢；有 人每月只需開銷2000元的鋪面租金，卻步履維 艱。生意的成敗絕非租金多少說了算，創(chuàng)業(yè)者要 看的是性能價值比。同樣面積的鋪面，淮海路上 2萬元是不是要比上海

11、某個不起眼的地方的 2000 元合算？都說聞香識女人，好的商鋪卻不一定要通 過租金的貴賤來衡量。那么，什么樣的商鋪才稱 得上極品店鋪呢？這雖然是相對的，但也可以絕 對地講：能讓老板賺錢的商鋪就是好商鋪。好商 鋪往往躲在租金后面，商鋪好與不好不只是由租 金說了算。一般來講，租金越高就代表該商鋪的經(jīng)營 價值越高，如果創(chuàng)業(yè)者實力非凡，自然應(yīng)該以高 標(biāo)準(zhǔn)來要求自己。那些能喊得起價的商鋪當(dāng)然不 是等閑之輩，要么坐擁繁華鬧市口，要么周邊有 著川流不息的消費群。北京服飾市場的一個小攤 位可以幾易其手租金卻不斷上升，有人甚至愿意 每月出幾萬元來爭取一個幾平方米的小攤。這樣 的高價并非事出無因：淮海路給了它氛圍

12、，華亭 服飾市場給了它口碑，即使是再小的一個攤位， 它也沒有不貴的道理。但也不是說鋪面租金越高就越值得租用， 租金上也可能被人做足了文章，到底這家鋪面值 不值得投資，創(chuàng)業(yè)者必須睜大眼睛看清才行。有 些商鋪已經(jīng)被投資者們爆炒了一遍，一些鋪面的 租金價格已經(jīng)相當(dāng)離譜，就像股價浮在天上的股 票，誰碰都等于抱個炸彈在懷里。其實，衡量一家鋪面值不值主要看其性能 價值比，除此之外就需要看經(jīng)營者自身是否夠聰 明了。有一位老板將品牌內(nèi)衣店開在五角場，每 月1. 35萬元的鋪面租金絕非當(dāng)?shù)仄渌伱婵梢?望其項背，但周老板卻仍能從中狠狠賺了一把。避免租賃合同陷阱在承租鋪面時可能面臨許多不可預(yù)測的因 素，假如出現(xiàn)這

13、些因素而導(dǎo)致鋪面無法經(jīng)營下去 時，如果租戶未在合同中約定此時的合同解除 權(quán)，就得繼續(xù)支付租金，承受損失。為避免這類 陷阱，鋪面租戶應(yīng)爭取在鋪面租賃合同中載人下 列條款：承租方在出現(xiàn)下列情形之一，無法繼續(xù) 經(jīng)營時，有權(quán)通知出租方終止鋪面租賃合同，并 不賠償出租方的損失：出現(xiàn)戰(zhàn)爭、地震、臺風(fēng)、 雷暴、城市暴動等情形；政府決定拆遷鋪面；政 府在鋪面前50米內(nèi)、左右兩邊各200米內(nèi)修路、 改路、擴路、建橋、整治市容或其他政府行為； 承租方因經(jīng)營不善嚴(yán)重虧損達三個月以上。當(dāng) 然，要進一步避免因上述情形造成的鋪面裝修費 用的損失，還必須預(yù)先調(diào)查清楚。訂立商鋪租賃合同還須特別注意以下幾點 法律問題：承租人的

14、主體資格。商鋪作為不動產(chǎn)， 其出租人必須是商鋪的所有權(quán)或者使用權(quán)人，若 是所有權(quán)人，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)權(quán)證；若是使用權(quán)人，應(yīng)有合法租賃憑證及允許轉(zhuǎn)租的書面證 明。另外，房屋有共有人的，還須經(jīng)過共有人書 面同意。租賃物的用途。租賃商鋪必須確認(rèn)房 ) 租賃物的用途。租賃商屋用途為商業(yè)用房。否則, 無法辦理營業(yè)執(zhí)照。租賃期限。根據(jù)合同法214條的規(guī) 定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超 過部分無效。轉(zhuǎn)租。因商鋪經(jīng)營風(fēng)險較大，故在經(jīng)營 狀況不佳時，可能會涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問題。出 租人是否允許承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)在租賃合同中予以 明確。若承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人 可以解除合同。裝修補償。首先，

15、出租人與承租人應(yīng)在 租賃合同中明確出租房屋能否裝修；其次，雙方 應(yīng)約定，在租賃期結(jié)束或因其他原因解除租賃合 同后，對裝修如何進行處理。在對裝修處理方式未作約定的情況下，若出租方違約，致使租賃合 同解除，出租方應(yīng)賠償承租方裝修損失；若承租 方違約，但裝修對承租方確有用處的，出租方亦 應(yīng)對承租方適當(dāng)補償。租賃合同登記。在租賃合同成立后，合 同當(dāng)事人應(yīng)將租賃合同送至房管部門登記備案。 未經(jīng)登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具 有對抗第三人的法律效力。第四節(jié)友情指點這些地方慎開店開店選址，應(yīng)對不宜開店的區(qū)域心中有數(shù)。 最常見的有下面幾種：1、在坡路上在正常情況下，商店場所地面應(yīng)與道路路面 基本處在一

16、個水平面上，這樣比較有利于顧客人 店，被認(rèn)為是理想的地理位置。商店設(shè)在坡路上, 一般認(rèn)為是不可取的。然而，有一些商店會遇到 此種情況，如位于山城的商店。因此，如果商店 不得不設(shè)在坡路上的話，就必須考慮在商店與路 面間的適當(dāng)位置設(shè)置入口，以方便顧客進出。另 外，在櫥窗的位置、通道的安排、商品的陳列等 方面，都應(yīng)當(dāng)有適當(dāng)?shù)脑O(shè)計。2、路面與商店地面高低懸殊這種地方不宜開設(shè)商店。但是，在寸土寸 金的都市中，在地下、樓上的樓層或在有幾級臺 階的房屋開設(shè)商店，卻是常有的事情。遇到這種 情形時，對于商店的門面、人口、天花板和招牌 等設(shè)計安排便應(yīng)特別注意，既要有利于吸引顧客 進入店內(nèi)，又要方便出入，樓梯、階梯

17、門的寬度 尤應(yīng)仔細(xì)推敲一番。3、快速車道邊隨著城市建設(shè)的發(fā)展，高速公路越來越多。 由于快速通車的要求，高速公路一般有隔離設(shè) 施，兩邊無法穿越。公路旁也較少有停車設(shè)施 因此盡管公路邊有單邊的固定與流動顧客群，也 不宜作為開店選址的區(qū)域。人們往往不會為一項 消費而在高速公路旁違章停車。4、居民少或人口增長慢的地方這種地區(qū)不宜作為商店的新店址，這是因 為在缺乏流動人口的情況下，有限的固定消費總 量不會因新開商店而增加。選址經(jīng)驗談下面幾個地方是我們開店所積累起來的經(jīng) 驗，作為一個剛剛踏人這個行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者來說， 如果沒有什么特別的絕招，選址最好選在下面這 些地方，然后再做一個調(diào)查。交通便利的地區(qū)，或者在幾個主要車站 的附近?？梢栽诓叫胁怀^ 20分鐘的路程內(nèi)的 街道設(shè)店。街道兩側(cè)，以行人多的一邊開店為好。接近人們聚集的場所。如劇院、電影院、 公園等娛樂場所附近，或者大工廠、機關(guān)附近， 一方面可吸引出入行人經(jīng)過，另一方面易于顧客 記住商店的地點，來過的客人向別人宣傳介紹， 會比較容易指引人光顧。選擇人口有增加趨勢的地方。企業(yè)、居 民區(qū)和市政的發(fā)展，會給商店增添