(物業(yè)管理課件)物業(yè)日常管理與服務(wù)

1、第五章物業(yè)的日常管理和維修養(yǎng)護第五章物業(yè)的日常管理和維修養(yǎng)護物業(yè)管理日常運作階段的基本環(huán)節(jié)：日常的管理和維修養(yǎng)護綜合經(jīng)營服務(wù) 系統(tǒng)的協(xié)調(diào) (物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)公司更迭時的承接查驗即接管驗收)物業(yè)管理日常運作階段(物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)公司更迭時的承接查驗51 物業(yè)管理的日常管理和維修養(yǎng)護的基本內(nèi)容按服務(wù)性質(zhì)和提供的方式不同劃分 按管理、服務(wù)對象和目的的不同劃分 51 按服務(wù)性質(zhì)和提供的方式不同劃分 (物業(yè)管理課件)物業(yè)日常管理與服務(wù)(物業(yè)管理課件)物業(yè)日常管理與服務(wù)二、房屋的應(yīng)急管理 1.火災(zāi)2.地震3.臺風(fēng)4.其它二、房屋的應(yīng)急管理 1.火災(zāi)2.地震3.臺風(fēng)4.其它三、房屋維修1.房屋損壞的原因

2、:自然損壞：（氣候、生物、地理、災(zāi)害）人為損壞：（使用不當(dāng)、設(shè)計和施工質(zhì)量的低劣、預(yù)防保養(yǎng)不善）2.房屋的保修年限及養(yǎng)護三、房屋維修1.房屋損壞的原因:2.房屋的保修年限及養(yǎng)護3.房屋修繕工程的分類 一般根據(jù)房屋損壞的先后順序和損壞的輕重程度可分為小修、中修、大修、翻修、綜合維修五種方式。三、房屋維修3.房屋修繕工程的分類三、房屋維修4.房屋修繕的目的 -滿足人對房屋的需要。 包括： A、使用需要：安全性、適用性、耐久性、舒適性、私密性、藝術(shù)性等 B、投資需要：房屋的保值、增值、轉(zhuǎn)讓、租金回報等 三、房屋維修4.房屋修繕的目的三、房屋維修5、房屋完好率、危房率的計算 房屋完好率=（完好房建筑面

3、積+基本完好房建筑面積）總的房屋建筑面積100%危房率=整幢危險房屋的建筑面積總的房屋建筑面積100%6.房屋修繕管理的實施三、房屋維修5、房屋完好率、危房率的計算 房屋完好率=（完好房建筑面積+53 房屋設(shè)備管理53 一、房屋設(shè)備設(shè)施的作用1.滿足房屋安全方面的要求2.為樓宇的使用提供保障性的資源和環(huán)境3.為物業(yè)的使用提供輔助性的支持一、房屋設(shè)備設(shè)施的作用1.滿足房屋安全方面的要求 二、現(xiàn)代民用建筑常用設(shè)備分類 房屋建筑設(shè)備：給排水系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)、燃氣設(shè)備 房屋建筑電氣設(shè)備：供電及照明設(shè)備、電梯設(shè)備、弱電設(shè)備、防雷系統(tǒng) (物業(yè)管理課件)物業(yè)日常管理與服務(wù)各類物業(yè)可能涉及的設(shè)備可用下表反映

4、：（O：通常具備 S：有時具備 N：一般不具備） 物業(yè)類別 設(shè)備種類多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇 物業(yè)類別 設(shè)備種類多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇供配電變壓器OOOO給排水水泵SOSO配電柜OOOO水箱水池SOSO發(fā)電機NOSO閥門和管網(wǎng)OOOO公共照明OOOO沙井和化糞池OOOO各類物業(yè)可能涉及的設(shè)備可用下表反映： 物業(yè)類別多層住宅 物業(yè)類別 設(shè)備種類多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇 物業(yè)類別 設(shè)備種類多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇消聯(lián)煙感、手動報警NOSO電梯載人電梯SOSO消防控制中心NOSO載貨電梯NNOS消防水泵NOSO手扶電梯NSNS消火栓OOOO雜物電梯NSNS噴淋系統(tǒng)N

5、SSO電訊和智能化系統(tǒng)電話OOOO自動滅火系統(tǒng)NSSS有線衛(wèi)星電視OONO防排煙系統(tǒng)NOSO閉路電視監(jiān)控SSSO空調(diào)中央空調(diào)NSSO對講報警SONS局部空調(diào)SSSS公共信息服務(wù)SSNS混合空調(diào)NONO網(wǎng)絡(luò)專線接入SSSO采暖熱水供暖OOSS周界防越系統(tǒng)SSNS蒸汽供暖SSSO電子巡更系統(tǒng)SSSS熱風(fēng)供暖NSSS室內(nèi)報警系統(tǒng)SSNS管道煤氣OONS車場管理系統(tǒng)SSSS多層住宅高層住宅工業(yè)廠房商業(yè)樓宇 物業(yè)類別多層住宅高層三、房屋設(shè)備管理的特點 是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一是顧客評價的主要內(nèi)容之一是管理經(jīng)費使用的主要部分，且彈性成分大事故的后果非常嚴重三、房屋設(shè)備管理的特點 四、設(shè)備管理的內(nèi)容和方法

6、（一）設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容運行管理 維修養(yǎng)護管理及安全管理 技術(shù)檔案管理四、設(shè)備管理的內(nèi)容和方法 （二）設(shè)備設(shè)施管理的方法1.確定管理目標(biāo)2.建立實用高效的管理架構(gòu)3.配備符合要求的設(shè)備管理人員 4.管理制度、運行程序和工作指引5.檢查和考評 四、設(shè)備管理的內(nèi)容和方法（二）設(shè)備設(shè)施管理的方法1.確定管理目標(biāo)四、設(shè)備管理的內(nèi)容和（三）設(shè)備設(shè)施管理注意的事項1.物業(yè)接管時主要有以下幾點不能忽視的工作（1）設(shè)備資料和檔案的接收和建檔，主要包括：建筑設(shè)計圖和竣工圖；排水系統(tǒng)及管道布置圖；供水系統(tǒng)及管道布置圖；消防系統(tǒng)及管道布置圖；四、設(shè)備管理的內(nèi)容和方法（三）設(shè)備設(shè)施管理注意的事項1.物業(yè)接管時主要有以

7、下幾點不能供電系統(tǒng)及管線布置圖；煤氣供應(yīng)系統(tǒng)及管道布置圖；公共照明系統(tǒng)及管線布置圖；電訊系統(tǒng)（電話、有線電視、對講、閉路電視、公共廣播）系統(tǒng)及線路布置圖；各類設(shè)備（電梯、配電柜、水泵、中央空調(diào)、發(fā)電機等）的型號、技術(shù)指標(biāo)、使用手冊等。1.物業(yè)接管時主要有以下幾點不能忽視的工作（1）設(shè)備資料和檔案的接收和建檔，主要包括：（三）設(shè)備設(shè)施管理注意的事項供電系統(tǒng)及管線布置圖；1.物業(yè)接管時主要有以下幾點不能忽視（2）合同的接收和履行：許多設(shè)備，如空調(diào)系統(tǒng)、發(fā)電機、水泵等的供應(yīng)及安裝合同都附有一段時間的保修保換和零配件供應(yīng)的內(nèi)容。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好合同的接收和條款的履行工作。（3）參與物業(yè)的竣工驗

8、收：就發(fā)現(xiàn)的錯誤和必要的調(diào)整及改造與建設(shè)單位交涉，同時記錄存檔。1.物業(yè)接管時主要有以下幾點不能忽視的工作（三）設(shè)備設(shè)施管理注意的事項（2）合同的接收和履行：許多設(shè)備，如空調(diào)系統(tǒng)、發(fā)電機、水泵等（4）消除安全隱患：就檢查和驗收過程中發(fā)現(xiàn)的各類影響安全和運行的隱患進行整改。（5）設(shè)備編號和標(biāo)識：對設(shè)備進行編號，并設(shè)立各類安全、警示、指示標(biāo)識、標(biāo)牌。1.物業(yè)接管時主要有以下幾點不能忽視的工作（三）設(shè)備設(shè)施管理注意的事項（4）消除安全隱患：就檢查和驗收過程中發(fā)現(xiàn)的各類影響安全和運2.要有年度管理計劃3.要做好巡查和記錄4.應(yīng)制定特殊情況下的應(yīng)急處理程序 (下圖是一個典型的搶修工作程序) 四、設(shè)備管理

9、的內(nèi)容和方法（三）設(shè)備設(shè)施管理注意的事項2.要有年度管理計劃四、設(shè)備管理的內(nèi)容和方法（三）設(shè)備設(shè)施管搶修工作程序管理處值班人員管理處負責(zé)人員緊急故障較大故障工程部總經(jīng)理通知用戶和相關(guān)單位故障報告，說明故障發(fā)生的地點、設(shè)備和基本情況，現(xiàn)場應(yīng)急處理了解故障情況，判斷故障性質(zhì)，制定搶修方案管理處維修班一般故障事故現(xiàn)場搶修其它相關(guān)部門技術(shù)協(xié)作搶修完畢恢復(fù)運行搶修報告，故障分析報告，物料統(tǒng)計補充搶修工作程序管理處值班人員管理處負責(zé)人員緊急故障較大故障工程5.委托維修保養(yǎng)合同的簽定和執(zhí)行監(jiān)督6.外委維修工程的管理 7.技術(shù)改造和設(shè)備更新 8.節(jié)能計劃和措施9.檔案資料的管理 四、設(shè)備管理的內(nèi)容和方法（三）

10、設(shè)備設(shè)施管理注意的事項5.委托維修保養(yǎng)合同的簽定和執(zhí)行監(jiān)督四、設(shè)備管理的內(nèi)容和方法技術(shù)改造和設(shè)備更新流程圖管理處申報，提供工作可行性論證報告工程部初審，制定工程技術(shù)方案、技術(shù)要求和施工方案，進行工程預(yù)算總經(jīng)理或公司辦公會議批準(zhǔn)根據(jù)具體情況報業(yè)主大會和業(yè)主委員會通過資金準(zhǔn)備技術(shù)改造和設(shè)備更新流程圖管理處申報，提供工程部初審，制定工程接上圖由外單位完成由本公司完成工程招標(biāo)簽定合同專業(yè)工程師現(xiàn)場監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查人員配備物料采購現(xiàn)場施工組織驗收資料整理存檔接上圖由外單位完成由本公司完成工程招標(biāo)專業(yè)工程師現(xiàn)場人員配備54物業(yè)管理的綜合服務(wù)一、與房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備設(shè)施管理的區(qū)別對象不同 目的不同

11、二、綜合服務(wù)的特點綜合性強 專業(yè)性強 政策性強 54一、與房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備設(shè)施管理的區(qū)別三、綜合服務(wù)的運作與管理 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)管理綜合服務(wù)的組織者與管理者 四、綜合服務(wù)基本內(nèi)容簡述 三、綜合服務(wù)的運作與管理 (物業(yè)管理課件)物業(yè)日常管理與服務(wù)1.常規(guī)性的公共服務(wù) 是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向所有用戶提供的最基本的管理與服務(wù)，以保證物業(yè)的完好與正常使用，保證用戶正常的生活、工作秩序，以及生活環(huán)境的凈化和美化。包括：1.常規(guī)性的公共服務(wù) 房屋建筑主體的管理 房屋設(shè)備、設(shè)施的管理 環(huán)境衛(wèi)生的管理 綠化管理 安全防范 消防管理 車輛及道路管理 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)房屋建筑主體的管理 2.針對性的專項服務(wù) 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善和提高住用戶的工作、生活條件，面向廣大使用人、為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。 2.針對性的專項服務(wù) 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善和提高3.委托性的特約服務(wù) 委托性的特約服務(wù)是指為了滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需要并受其委托而提供的服務(wù)3.委托性的特約服務(wù) 委托性的特約服務(wù)是指為了滿1.房屋建筑主體的管理2.房屋設(shè)施、設(shè)備管理3.物業(yè)管理的綜合服務(wù)（物業(yè)的綜合管理）1.房屋建筑主體的管理2.房屋設(shè)施、設(shè)備管理3.物業(yè)管理的綜在正常使用條件，建設(shè)工程