某房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷報告課件

1、在調(diào)整中發(fā)展，在發(fā)展中調(diào)整。 “鼎盛帕堤歐”項(xiàng)目的營銷運(yùn)營前言在調(diào)整中發(fā)展，“鼎盛帕堤歐”項(xiàng)目的營銷運(yùn)營前言阜康基業(yè)2010年9月20日安陽“鼎盛帕堤歐”項(xiàng)目營銷報告溝通 我們一直在尋覓 ，尋覓，一個家園的夢想夢想，如此生活阜康基業(yè)安陽“鼎盛帕堤歐”項(xiàng)目營銷報告溝通 我們一直在尋覓第三部分全案營銷策略第二部分 鼎盛帕堤歐價值再認(rèn)識本 次 匯 報 框 架第一部分營銷環(huán)境與課題第四部分一期入市方案第三部分全案營銷策略第二部分 鼎盛帕堤歐價值再認(rèn)識本 第一部分營銷環(huán)境與課題城市發(fā)展環(huán)境 市場環(huán)境 環(huán)境與課題分析 第一部分營銷環(huán)境與課題城市發(fā)展環(huán)境 市場環(huán)境 環(huán)安陽位于河南省的最北部，東經(jīng)11337至

2、11458、北緯3512和3622之間，西部為山區(qū)，東部為平原；地處山西、河北、河南三省交匯點(diǎn)，西倚巍峨險峻的太行山，東聯(lián)一望無際的華北平原，是豫北區(qū)域性中心城市。安陽交通便利，地理位置優(yōu)勢，京廣鐵路縱貫市區(qū)，京珠高速，106、107國道貫穿南北。北上500公里直達(dá)北京，南下200公里直達(dá)省會鄭州。繼續(xù)東向入310國道500公里可達(dá)連云港。經(jīng)106、104國道貨車9個小時到達(dá)天津港。11條省級公路干線從市區(qū)輻射而出，連接周邊180公里半徑范圍內(nèi)中原經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)，共12個城市，總?cè)丝诮?000萬人。中原文化古都安陽是中國七大古都之一是易經(jīng)發(fā)源地、甲骨文的故鄉(xiāng)，安陽殷墟被列為世界文化遺產(chǎn)，近期的曹操

3、墓事件蠻聲全國。區(qū)域中心城市，交通便利，是中原文化古都。城市位置城市發(fā)展環(huán)境安陽位于河南省的最北部，東經(jīng)11337至11458、安陽市的GDP持續(xù)上漲，同比增長速度保持在兩位數(shù)以上。良好的經(jīng)濟(jì)狀況為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了快速發(fā)展的環(huán)境。2009年全市城鎮(zhèn)投資走勢2009年，全市累計完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資622.6億元，比上年增長31.5%，超過全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速0.2個百分點(diǎn)。總量位居全省第7位，增速位居全省第9位。 安陽市GDP持續(xù)上漲，固定資產(chǎn)投資增長速度快。城市經(jīng)濟(jì)362463557645808103611550200400600800100012002003200420052006200

4、7200820092003-2009年安陽市GDP變化情況（億元）城市發(fā)展環(huán)境安陽市的GDP持續(xù)上漲，同比增長速度保持在兩位數(shù)以上。良好的安陽城鎮(zhèn)居民收入增速較快，收入來源也向著多元化方向發(fā)展。據(jù)安陽市600戶城鎮(zhèn)住戶抽樣調(diào)查資料顯示，2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到14809元，比上年的13637元增1172元，增長8.6%。居民收入城市發(fā)展環(huán)境安陽城鎮(zhèn)居民收入增速較快，收入來源也向著多元化方向發(fā)展。據(jù)安安陽市城市總體規(guī)劃（20072020）主要內(nèi)容：規(guī)劃市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)為“一心兩軸多點(diǎn)”，確立了中心城市縣（市）域中心城市重點(diǎn)鎮(zhèn)一般鎮(zhèn)的四級市域城鎮(zhèn)職能結(jié)構(gòu)體系；到2020年市區(qū)總面積達(dá)到

5、543.6平方公里，城市建設(shè)用地為149.9平方公里，中心城區(qū)城市人口150萬人，。規(guī)劃期內(nèi)城市主要向南向東發(fā)展，適當(dāng)向西延伸。中心城區(qū)內(nèi)部確定12個居住片區(qū)，公共設(shè)施由文峰大道東西方向軸線，中華路和永明路南北方向軸線構(gòu)成“十字型”空間布局；城市綠地系統(tǒng)形成“兩脈、雙環(huán)、線網(wǎng)、多園”的空間格局。城市遠(yuǎn)景規(guī)劃按照“突出東部、提升北部、優(yōu)化西部、協(xié)調(diào)南部”的原則，發(fā)展為“一心雙城三組團(tuán)”的城市結(jié)構(gòu)，中心城區(qū)內(nèi)人口規(guī)模預(yù)測發(fā)展為220-240萬人，城市建設(shè)用地控制在240260平方公里。 優(yōu)化西部，為區(qū)域發(fā)展帶來新的契機(jī) 。突出東部提升北部協(xié)調(diào)南部優(yōu)化西部城市發(fā)展方向安陽市城市總體規(guī)劃（200720

6、20）主要內(nèi)容：規(guī)劃安陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)屬于穩(wěn)定、快速的發(fā)展階段，市場有多元化趨勢。城市改造與擴(kuò)張中，潛在供應(yīng)有可能將房地產(chǎn)帶入新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)城市發(fā)展環(huán)境安陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)屬于穩(wěn)定、快速的發(fā)展階段，市場有多元小結(jié)區(qū)域中心城市，交通便利，是中原文化古都。安陽市GDP持續(xù)上漲，固定資產(chǎn)投資增長速度快。安陽城鎮(zhèn)居民收入增速較快，收入來源也向著多元化方向發(fā)展。優(yōu)化西部，為區(qū)域發(fā)展帶來新的契機(jī)。城市發(fā)展向好，支持區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展與不動產(chǎn)購買前景。城市發(fā)展環(huán)境安陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)屬于穩(wěn)定、快速的發(fā)展階段，市場有多元化趨勢。城市改造與擴(kuò)張中，潛在供應(yīng)有可能將房地產(chǎn)帶入新的發(fā)展階段。

7、小結(jié)區(qū)域中心城市，交通便利，是中原文化古都。安陽市GDP持續(xù)市場環(huán)境市場環(huán)境鐵西板塊相對市場價格低、以地緣客戶為主、追求性價比。市場供需特征鐵西板塊相對市場價格低、以地緣客戶為主、追求性價比。市場供需區(qū)域市場阻力-板塊認(rèn)知區(qū)域：非城市熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，區(qū)域污染重、環(huán)境印象差、配套差、價格低、樓盤形象差、無名盤，銷售表現(xiàn)偏差；產(chǎn)品方面：高層產(chǎn)品份額逐漸增加，區(qū)域主力戶型面積仍為中大戶型為主，三房在120-140平方左右；價格方面：鐵西區(qū)房地產(chǎn)價格明顯低于安東新區(qū)和中心區(qū)，隨著巴黎春天項(xiàng)目入市銷售，略有帶動區(qū)域價格的攀升?？蛻舴矫妫鸿F西區(qū)的客戶呈現(xiàn)明顯的“就近購買”的傾向，客戶主要集中在鐵西，另有少量

8、西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。供應(yīng)量方面：隨著龍安新區(qū)的開發(fā)，后期會有大量項(xiàng)目入市，主要集中在文明大道南部，位置相對偏遠(yuǎn)，價格很難有大的突破。阻礙：想買不愛買-非城市熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，區(qū)域污染重、環(huán)境印象差、配套差、價格低、樓盤形象差、無名盤，銷售表現(xiàn)偏差；機(jī)會：客戶想買-地緣客戶就近購買區(qū)域市場阻力-板塊認(rèn)知區(qū)域：非城市熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，區(qū)域污染重我們面臨的是什么樣的課題？城市機(jī)會：城市發(fā)展向好，支持區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展與不動產(chǎn)購買前景。區(qū)域市場特點(diǎn)：安陽鐵西板塊相對市場價格低、以地緣客戶為主、追求性價比。機(jī)會與阻礙并存，有區(qū)域客群卻想買不愛買阻礙：想買不愛買-非城市熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，區(qū)域污染重、環(huán)境印象差、配套差、價格低、

9、樓盤形象差、無名盤，銷售表現(xiàn)偏差；機(jī)會：客戶想買-地緣客戶就近購買區(qū)域認(rèn)知：因?yàn)榄h(huán)境與課題分析我們面臨的是什么樣的課題？城市機(jī)會：城市發(fā)展向好，支持區(qū)域房這正是本案成功運(yùn)作的機(jī)會 滿足需要的產(chǎn)品+準(zhǔn)確有效的溝通我們要做的是生態(tài)環(huán)境、配套、品質(zhì)，沒有滿足區(qū)域客群要求!這正是本案成功運(yùn)作的機(jī)會 滿足需要的產(chǎn)品+準(zhǔn)確有效的溝通我們一直在尋覓 ，尋覓，一個家園的夢想夢想，如此生活營銷，形成與客戶有效溝通的橋梁我們一直在尋覓 ，尋覓，一個家園的夢想夢想，如此生活營銷，形第二部分 鼎盛帕堤歐價值再認(rèn)識區(qū)域發(fā)展與分析 第二部分 鼎盛帕堤歐價值再認(rèn)識區(qū)域發(fā)展與分析 區(qū)域交通根據(jù)安陽2007-2020年城市規(guī)劃

10、方案，鐵西交通路網(wǎng)前景極好。區(qū)域交通根據(jù)安陽2007-2020年城市規(guī)劃方案，鐵西交通路區(qū)域交通中州路梅東路安彩大道107國道(文昌大道)鐵西路近期已完成在施工的107國道、梅東路、安彩大街，將為本案及區(qū)域發(fā)展提供極為有利的交通條件。已貫通的107國道，還有小段未通的梅東路、計劃年底實(shí)現(xiàn)東西貫通的安彩大道，將使區(qū)域交通條件更加便利，為住宅區(qū)建設(shè)提供有利的交通條件。太行路煙廠路區(qū)域交通中州路梅東路安彩大道107國道(文昌大道)鐵西路近期安鋼、電廠區(qū)域重點(diǎn)企業(yè)安彩卷煙廠鐵西為重點(diǎn)工業(yè)區(qū)一類工業(yè)用地二三類工業(yè)用地根據(jù)安陽市2007-2020年規(guī)劃方案，鐵西將依然是安陽重點(diǎn)企業(yè)集中的工業(yè)區(qū)。目前，安陽

11、鐵西區(qū)安鋼、電廠、安彩、卷煙廠等大型企業(yè)集中，為區(qū)域提供了大量的從業(yè)人群，他們歷來是安陽市房地產(chǎn)項(xiàng)目的團(tuán)購主力，對本案，具有同樣的市場價值。安鋼、電廠區(qū)域重點(diǎn)企業(yè)安彩卷煙廠鐵西為重點(diǎn)工業(yè)區(qū)一類工業(yè)用地區(qū)域新產(chǎn)業(yè)帶動?xùn)|風(fēng)本田BWM4S店BYD4S店昌河4S店二手車市場已有的二手車市場，昌河、東風(fēng)本田、BYD等汽車4S店，及在建的BWM4S店及計劃中的其它4S店，使安彩大道東段成為安陽的一二手汽車，將大幅度地迅速提升區(qū)域認(rèn)知度，并持續(xù)帶來大量城市高消費(fèi)群體, 帶動區(qū)域的配套及其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展。區(qū)域新產(chǎn)業(yè)帶動?xùn)|風(fēng)本田BWM4S店BYD4S店昌河4S店二手區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)鼎盛帕堤歐碧海云天項(xiàng)目四府墳項(xiàng)目燒盆

12、窯項(xiàng)目候家莊項(xiàng)目巴黎春天項(xiàng)目本案與區(qū)域潛在地產(chǎn)項(xiàng)目將形成規(guī)模，使區(qū)域具有大型住宅區(qū)的發(fā)展前景，安彩大道將成為新的房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域，一個新的板塊正在形成安彩大道板塊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)鼎盛帕堤歐碧海云天四府墳燒盆窯候家莊巴黎春天極好的交通規(guī)劃與實(shí)施為區(qū)域帶來便利大型企業(yè)集中的工業(yè)區(qū)為區(qū)域提供了人群汽車產(chǎn)業(yè)將大幅提升區(qū)域認(rèn)知并帶來高消費(fèi)人群項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)大項(xiàng)目較多，未來將形成大規(guī)模居住區(qū)，利于區(qū)域配套完善龍安區(qū)政府帶動作用及購房價值區(qū)域發(fā)展，為本項(xiàng)目提供了交通、人群、形象提升、配套完善等強(qiáng)有力的支持與機(jī)會小結(jié)極好的交通規(guī)劃與實(shí)施為區(qū)域帶來便利區(qū)域發(fā)展，為本項(xiàng)目提供了交在城市化過程中，決定人口分布模式的因素

13、主要有三個：家庭收入、對通勤工具的依賴程度和社區(qū)環(huán)境。 薩姆B沃納（Sam B.Warner Jr)在城市化過程中，決定人口分布模式的因素主要有三個：其中，關(guān)于交通工具： 對公共交通工具依賴性不強(qiáng)的中上層收入階層，需要通暢的高速路往返于城市與郊區(qū)。 對公共交通工具依賴性較強(qiáng)的普通收入階層，需要便利的城市公共交通。目前需要解決公共交通問題，建議與公交公司洽談設(shè)立公交站。對于本項(xiàng)目，通達(dá)的路網(wǎng)、便利的公共交通，將直接促動其非同質(zhì)化大型社區(qū)的形成。通達(dá)的安彩大道，107國道和中州路、梅東路，將放大對鐵西區(qū)域及安陽城市中上層收入階層和普通收入階層的吸引。其中，關(guān)于交通工具：目前需要解決公共交通問題，建

14、議與公交公司 地塊45%的綠化指標(biāo)。大型居住區(qū)的未來開發(fā)規(guī)模前景。非中心區(qū)的住宅社區(qū)。奧姆斯特德(FrederickLaw)-景觀設(shè)計之父，里弗賽德是其作品之一。他把公園、園道及住宅小區(qū)（或衛(wèi)星郊區(qū)，satellite suburb）等幾個概念完全聯(lián)系在一起，把公園與規(guī)劃區(qū)連接起來， 形成“開放型城市社區(qū)”（open town suburb）。 對比“體現(xiàn)中產(chǎn)階級理想的社區(qū)代表”鼎盛帕堤歐，可同樣具有花園城市特質(zhì)里弗賽德-美國著名的浪漫郊區(qū)如果有唯一一個體現(xiàn)了中產(chǎn)階級烏托邦理想的(郊區(qū))設(shè)計方案，那就是里弗塞德。羅伯特菲什曼美國最偉大的郊區(qū)沃爾特克里斯(Walter Creese) 注重建筑品

15、質(zhì)。 鄰近公園，景觀不過分強(qiáng)調(diào)大型公共空間。 注重城市傳統(tǒng)生活與社區(qū)生活。 地塊45%的綠化指標(biāo)。奧姆斯特德(FrederickLa城市規(guī)劃對未來土地價值的拉升產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的高端需求規(guī)?；_發(fā)提升區(qū)域熱度較好的區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大的市場空間高性價比可持續(xù)開發(fā)的片區(qū)積極的客群鐵西忠實(shí)的地緣客群城市向往品質(zhì)的客群對房產(chǎn)積極的購買心態(tài)盡量保留原生態(tài)植物。 注重小型公園，不過分強(qiáng)調(diào)大型公共空間。 注重社區(qū)生活與建筑品質(zhì)人性化尺度與品質(zhì)公共交通工具(需落實(shí))更加便利的路網(wǎng)利好公交站增設(shè)可持續(xù)性城市規(guī)劃的長期落實(shí)產(chǎn)業(yè)與人口工業(yè)區(qū)與住宅區(qū)、項(xiàng)目與區(qū)域共生龍安區(qū)政府與新產(chǎn)業(yè)的帶動鼎盛帕堤歐區(qū)域名片，未來之城項(xiàng)目價

16、值梳理城市規(guī)劃對未來土地價值的拉升較好的區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大的市場空間第三部分全案營銷策略整體思路 客戶策略 價格策略 推廣策略 活動策略 第三部分全案營銷策略整體思路 客戶策略 價格項(xiàng)目附加營銷目標(biāo):實(shí)現(xiàn)比預(yù)期更高利潤的市場銷售塑造品牌實(shí)現(xiàn)銷售穩(wěn)健銷售創(chuàng)造溢價營銷策略制定原則整體思路項(xiàng)目附加營銷目標(biāo):實(shí)現(xiàn)比預(yù)期更高利潤的市場銷售塑造品牌實(shí)現(xiàn)銷一期平穩(wěn)落地階段二期鞏固提升階段三期商業(yè)全面輝煌階段迅速回款，形成口碑社區(qū)逐步成熟并利于二三期調(diào)整完善項(xiàng)目整體形象 增強(qiáng)一期客戶信心 價格持續(xù)上漲 美譽(yù)度增加一期是項(xiàng)目試水，并為二三期提供最有效依據(jù)的階段，操作的結(jié)果直接影響項(xiàng)目的運(yùn)作信心，也影響著整體策略，

17、承載了更多的壓力和任務(wù)，是全局戰(zhàn)略部署的關(guān)鍵一步。 一期的意義：成功入市順利銷售，是全盤操盤的關(guān)鍵項(xiàng)目一、二、三期/商業(yè)的關(guān)系整體思路迅速回款，形成口碑社區(qū)逐步成熟完善項(xiàng)目整體形象 增強(qiáng)一期客戶品牌運(yùn)作思路、品牌策略項(xiàng)目品牌策略品牌落地品牌提升一期二期區(qū)域持續(xù)性發(fā)展品牌形成三期商業(yè)品牌運(yùn)作思路、品牌策略項(xiàng)目品牌策略品牌落地品牌提升一期二期區(qū)低開高走一期二期高開高走實(shí)現(xiàn)價格目標(biāo)價格策略：三期、商業(yè)高開高走分期的界定：我們將首開區(qū)的8棟商品房樓稱為一期，二期為現(xiàn)規(guī)劃的余房住宅，三期為項(xiàng)目底商及后續(xù)的100畝地部分。低開高走一期二期高開高走實(shí)價格策略：三期、商業(yè)高開高走分期的通過一期品牌落地，形成市

18、場影響，成功實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。二期高舉高打，鞏固、拔高形象，提升品質(zhì)，增加項(xiàng)目附加值。通過一、二期的推廣和口碑傳播，在三期及商業(yè)營銷期，逐步完善項(xiàng)目品牌，同時通過招商吸引國內(nèi)大的品牌商家，發(fā)揮商業(yè)區(qū)示范性作用，形成有利的商業(yè)配套價值，實(shí)現(xiàn)三期 及商業(yè)的利潤最大化，并帶動項(xiàng)目品牌全面升級。全盤推廣策略：通過一期品牌落地，形成市場影響，成功實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。二期高舉高人氣策略：由于區(qū)域熱度差，項(xiàng)目位置偏，需采取聚人氣的活動形式，每兩周安排周末采取小型活動形式聚集人氣?；顒拥拇黉N策略：初期的到訪有禮+銷售優(yōu)惠，將聚集的客戶在熱銷氛圍中消化。品質(zhì)與調(diào)性的拉升策略：每月根據(jù)大型營銷節(jié)點(diǎn)，安排主題活動?；顒硬呗裕?/p>

19、人氣策略：由于區(qū)域熱度差，項(xiàng)目位置偏，需采取聚人氣的活動形式客戶策略：渠道客戶、關(guān)系客戶、鐵西區(qū)市場客戶及一定比例的安陽市客戶市場與渠道客戶，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶關(guān)系客戶、團(tuán)購客戶從全盤營銷的角度，逐步實(shí)現(xiàn)客戶的升級與精細(xì)，和區(qū)域的滲透和挖深，來解決項(xiàng)目銷售所需要的客戶量，從而實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。安陽及周邊客戶客戶策略：渠道客戶、關(guān)系客戶、鐵西區(qū)市場客戶及一定比例的安陽第四部分一期入市方案第四部分一期入市方案形象定位分析：不能好高務(wù)遠(yuǎn),拉升到城市的高度，名不符實(shí)，則不能準(zhǔn)確有效地與客戶溝通。建議根據(jù)市場需要，從項(xiàng)目中微觀層面出發(fā)，解決購買障礙，首先達(dá)成2個目的： 1、鐵西名片；2、生態(tài)、品質(zhì)、配套的載體。首

20、席加州生活區(qū)SLOGAN：以LOGO體現(xiàn)品質(zhì)感與調(diào)性，在推廣中以別墅感的建筑符合與形象拉升項(xiàng)目品質(zhì)感；SLOGAN中，“首席”體現(xiàn)身份，“加州”強(qiáng)調(diào)建筑品質(zhì)，“生活區(qū)”首先說明項(xiàng)目是住宅類項(xiàng)目冊，并通過銷售話術(shù)延展為區(qū)域的規(guī)?；_發(fā)前景。形象定位分析：不能好高務(wù)遠(yuǎn),拉升到城市的高度，名不符實(shí)，則不首波廣告語階段營銷策略：提升區(qū)域價值、樹立項(xiàng)目特點(diǎn)街頭公園街頭公園三園一城，首席加州生活區(qū)本案園林帕堤歐與候家莊、燒盆窯、碧海云天、巴黎春天、四府墳，6大項(xiàng)目形成的大型居住社區(qū)首波廣告語首波廣告語階段營銷策略：街頭公園街頭公園三園一城，首席加州生一期價格與促銷策略低天高走整體策略前提下，結(jié)合客戶的貪便

21、宜與購買心態(tài)，一期采取大折扣優(yōu)惠策略，吸引購買并拉升客戶身份感。結(jié)合一期房源的價格建議：低總價特價房策略 + 大讓利入市策略 + 大折扣收首付策略二居采取低總價特價房策略：三居為本項(xiàng)目主力產(chǎn)品，二居低樓層設(shè)10套特價房，拉低單價，實(shí)現(xiàn)低總價，可以降低承受力，擴(kuò)大客戶群，充分展示項(xiàng)目的性價比。如特惠房源：84平米二居20萬/套大讓利入市策略：售樓處開放日開始認(rèn)籌，當(dāng)天認(rèn)籌1萬抵4萬優(yōu)惠、價格不釋放，但釋放價格范圍：2800-3200元/平方米房大折扣收首付策略：根據(jù)年前5000萬款目標(biāo)，一期房源需收回大比例房款，如認(rèn)購當(dāng)日交款，一次性購房享受96折其實(shí)優(yōu)惠、貸款按98折銷售，促進(jìn)直接回款。一期價

22、格與促銷策略低天高走整體策略前提下，結(jié)合客戶的貪便宜與一期銷控策略根據(jù)年前5000萬款目標(biāo)，一期房源需收回大比例房款，但根據(jù)銷售節(jié)奏，首批房源以內(nèi)部認(rèn)購形式，房源進(jìn)行控制。結(jié)合一期房源與價格，最終銷控建議：梯形總價 + 房源遞補(bǔ)梯形總價：以C1#、C2#、C3#三個樓座，將二梯三戶、二梯四戶、二梯二戶的二三居板塔搭配，做為第一批房源，形成低總價的梯形房源，以內(nèi)部認(rèn)購形式先推出。認(rèn)籌時排號順序?yàn)檎J(rèn)購時選房次序。房源遞補(bǔ)：根據(jù)銷售速度，房源即時調(diào)整釋放。一期銷控策略根據(jù)年前5000萬款目標(biāo)，一期房源需收回大比例房一期推廣策略媒體建議：形象與蓄客并重：戶外 + 報紙 + 短信以戶外樹立形象，形成一定

23、的區(qū)域知名度，以報紙廣告打開知名度并告知銷售活動，以短信有效積累客戶?；顒訂樱旱统杀疽仔杏行В和茝V式調(diào)查開始認(rèn)籌前2個周，以銷售隊(duì)伍開始在市區(qū)主要位置(拱辰廣場、丹尼斯、貞元廣場附近、安鋼)進(jìn)行市場調(diào)查，目的在于低費(fèi)用推廣項(xiàng)目，收集客戶。一期推廣策略媒體建議：一期營銷梳理第一步目標(biāo)：樹立形象，積累客戶第二步目標(biāo)：打破區(qū)域偏僻感，保證有人看房，形成人氣第三步目標(biāo)：開放日認(rèn)籌現(xiàn)場保證人氣，形成認(rèn)籌量，一炮而紅第四步目標(biāo)：房源與價格的后續(xù)補(bǔ)進(jìn)難點(diǎn)：迅速打開知名度，形成客戶量難點(diǎn)：讓人來到現(xiàn)場難點(diǎn)：當(dāng)天現(xiàn)場人氣，及交定難點(diǎn)：相對難度低(1)營銷過程分解：1、推廣式調(diào)查2、房展會3、接待中心開放認(rèn)籌通

24、過1、2實(shí)現(xiàn)第一步目標(biāo)；結(jié)合調(diào)查中贈送禮品及抽獎，房展會活動，首先積累客戶，并誘使客戶在開放日到達(dá)現(xiàn)場參加活動，實(shí)現(xiàn)第二步目標(biāo)；通過開放日認(rèn)籌活動現(xiàn)場政策刺激，及人氣影響，實(shí)現(xiàn)第三步目標(biāo)。(2)面市的三件大事與目標(biāo)分解：一期營銷梳理第一步目標(biāo)：樹立形象，積累客戶難點(diǎn)：迅速打開知名入市節(jié)點(diǎn)10.810.1410.1610.8戶外、報紙、電臺10.9推廣正式開始，集中推廣，形成影響10.9調(diào)查開始10.14房展10.16接待中心開放開始認(rèn)籌10.3010.30開始認(rèn)購鎖房補(bǔ)款推廣線銷售線9月10.1時期營銷籌備期預(yù)熱期熱銷期準(zhǔn)備工作各廣告稿件問卷銷講辭答客問銷售道具房展會方案具施工條件價格表房源表

25、交房標(biāo)準(zhǔn)與條件、交房日期等工程開工土地手續(xù)、拆遷協(xié)議完成裝修裝飾、家具、園林到位保安保潔及其服裝到位園林、施工等合作單位確定房展會裝修到位銷售物料、沙盤等方案一：入市節(jié)點(diǎn)10.810.1410.1610.810.9推廣正式入市節(jié)點(diǎn)10.810.1410.8戶外、報紙、電臺10.9推廣正式開始，集中推廣，形成影響10.9調(diào)查開始10.14房展10.16接待中心開放開始認(rèn)籌10.3011.20開始認(rèn)購鎖房補(bǔ)款推廣線銷售線9月10.1時期營銷籌備期預(yù)熱期熱銷期準(zhǔn)備工作各廣告稿件問卷銷講辭答客問銷售道具房展會方案具施工條件價格表房源表交房標(biāo)準(zhǔn)與條件、交房日期等工程開工土地手續(xù)、拆遷協(xié)議完成裝修裝飾、家

26、具、園林到位保安保潔及其服裝到位園林、施工等合作單位確定房展會裝修到位銷售物料、沙盤等方案二：11.20入市節(jié)點(diǎn)10.810.1410.810.9推廣正式開始，集中節(jié)點(diǎn)活動準(zhǔn)備(1)推廣式調(diào)查參與人員的發(fā)放小禮品， 領(lǐng)禮品的人員來形成現(xiàn)場人氣(2)現(xiàn)場認(rèn)籌客戶抽巨獎 巨將與禮品共同吸引客戶來到現(xiàn)場(3)調(diào)查中獲取的客戶、團(tuán)購開發(fā)客戶、來電客戶的提前預(yù)約作為本次認(rèn)籌的實(shí)效客戶需提前確定活動流程、活動公司、現(xiàn)場物料及獎品、禮品等節(jié)點(diǎn)活動準(zhǔn)備(1)推廣式調(diào)查參與人員的發(fā)放小禮品， 領(lǐng)禮品的鼎盛帕堤歐27萬平方米的項(xiàng)目，后期的成功運(yùn)作，不是優(yōu)惠政策、促銷手段就可以達(dá)成的。造一艘大船，決不是放大小船的技

27、藝鼎盛帕堤歐27萬平方米的項(xiàng)目，后期的成功運(yùn)作，不是優(yōu)惠政策(1)解決公共交通問題：針對區(qū)域交通，和客戶對公交的依賴性，建議馬上洽談公交公司，在項(xiàng)目周邊設(shè)立公交車站(尤其是安彩大道的項(xiàng)目北側(cè)位置)，并命名站名：下一站：帕堤歐站對于推廣項(xiàng)目、體現(xiàn)成熟度與交通便利性，將形成極直觀的效果，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。帕堤歐站(1)解決公共交通問題：針對區(qū)域交通，和客戶對公交的依賴性，(2)解決區(qū)域形象差問題：針對區(qū)域形象差，通過促進(jìn)改善綠化，提升項(xiàng)目價值，并樹立項(xiàng)目標(biāo)識型候車亭：實(shí)現(xiàn)：安彩大道綠化景觀街、帕堤歐候車亭(2)解決區(qū)域形象差問題：針對區(qū)域形象差，通過促進(jìn)改善綠化，接待中心外紅線外區(qū)域設(shè)置考慮并盡量規(guī)避

28、施工通道入口對接待中心的影響；將項(xiàng)目旁邊較為零亂部分，納入整體景觀為考量，將未來出入動線與項(xiàng)目景觀設(shè)計融為一體。讓接待中心室外區(qū)、項(xiàng)目紅線外區(qū)域的道路和設(shè)施，深深地印上帕堤歐的符號接待中心外考慮并盡量規(guī)避施工通道入口對接待中心的影響；讓接待(3)樣板間：建議在2011年春季，開始打造樣板間。其不僅對戶型缺點(diǎn)的彌補(bǔ)價值，有利于促進(jìn)銷售，其品質(zhì)感，奢侈感，更有利于品質(zhì)大盤地位的確立，并：充分刺激世俗的淺表神經(jīng)(3)樣板間：樣板間，是傳說中的尺度，傳說中的生活樣板間，是傳說中的尺度，傳說中的生活價值的樣板，可以讓本案進(jìn)入到營銷的另一個層面價值的樣板，可以讓本案進(jìn)入到營銷的另一個層面(4)會所式售樓處

29、：在二期營銷期間，工期允許情況下，在實(shí)體建筑中提前建造會所，后期可以經(jīng)營，將會所作為價值營銷的場所，從項(xiàng)目開發(fā)獲取真正的價值最大化：價值營銷利益最大化的不二途徑(4)會所式售樓處：帥氣亮麗的異國門童為您打開宮殿的大門帥氣亮麗的異國門童為您打開宮殿的大門華貴的宮殿畫卷在您面前展開華貴的宮殿畫卷在您面前展開美麗的女孩走上前來，帶您穿過宮殿美麗的女孩走上前來，帶您穿過宮殿在動人的影音室欣賞項(xiàng)目精心制作的介紹片在動人的影音室欣賞項(xiàng)目精心制作的介紹片走廊里看似不經(jīng)意的名畫，仿佛已等待了千年知音走廊里看似不經(jīng)意的名畫，仿佛已等待了千年知音在會所一側(cè)的西餐廳休息片刻在會所一側(cè)的西餐廳休息片刻年老忠實(shí)的wai

30、ter端上豐美的點(diǎn)心和茶飲年老忠實(shí)的waiter端上豐美的點(diǎn)心和茶飲Thanks.祝鼎盛帕堤歐開發(fā)取得輝煌業(yè)績。Thanks.最為命運(yùn)所屈辱的人，只要還抱有希望，便無所怨懼。這個世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出來的成績，然后再去強(qiáng)調(diào)你的感受。10月-2210月-2210:29以愛為凝聚力的公司比靠畏懼維系的公司要穩(wěn)固得多。珍惜今天的擁有，明天才會富有。一個公司要發(fā)展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聰明的人才。3歲前后嚴(yán)格管理，做孩子的家長；13歲前后逐步放手，做孩子的朋友。有效的教育是先嚴(yán)后松，無效的教育是先松后嚴(yán)。有效的激勵是朝五晚九，無效的激勵是朝九晚五。10月-2210月-2210:

31、2910月-22懷疑和否定之海，圍繞著人們小小的島嶼，而信念則鞭策人，使人勇敢面對未知的前途。10月-2210月-2210月-2210月-22對人才的運(yùn)用，僅僅限于收羅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，重要的是對人才不僅要善于識別其長處，而且要敢于大膽地使用，以讓其充分顯示自己的才能。微軟公司在用人上所表現(xiàn)出的膽略與氣魄是別的公司無可比擬的。因?yàn)橛辛烁兄x之心，才能引發(fā)惜物及謙虛之心，使生活充滿歡樂，心理保持平衡，在待人接物時自然能免去許多無謂的對抗與爭執(zhí)。只有一條路不能選擇10:29:2810:29:28一個人在科學(xué)探索的道路上，走過彎路，犯過錯誤，并不是壞事，更不是什么恥辱，要在實(shí)踐中勇于承認(rèn)和改正錯誤。業(yè)精于

32、勤，荒于嬉。10月-2210月-226210:29:2810月-22合作是一切團(tuán)隊(duì)繁榮的根本。我知道什么是勞動:勞動是世界上一切歡樂和一切美好事情的源泉。世間沒有一種具有真正價值的東西，可以不經(jīng)過艱苦辛勤勞動而能夠得到的。10:2910:29:2810月-2210:29靠制訂和管理標(biāo)準(zhǔn)吃飯的，有什么樣的判斷就會有什么樣的產(chǎn)品，有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)就會有什么樣的人才。講到國家的政治，根本上要人民有權(quán)；至于管理政府的人，便要付之于有能的專家們。只要有堅強(qiáng)的持久心，一個庸俗平凡的人也會有成功的一天，否則即使是一個才識卓越的人，也只能遭遇失敗的命運(yùn)。有信念不一定成功，沒信念一定會失敗。10月-2210月-2

33、210月-2210月-22我這一生基本上只是辛苦工作，我可以說，我活了七十五歲，沒有那一個月過的是舒服生活，就好象推一塊石頭上山，石頭不停地滾下來又推上去。2022/10/1 10:2910:2910:29:28一次良好的撤退，應(yīng)和一次偉大的勝利一樣受到獎賞。有非凡志向，才有非凡成就。10:29:28 上午10月-2210:29:28我的人生哲學(xué)是工作，我要揭示大自然的奧秘，并以此為人類服務(wù)。我們在世的短暫的一生中，我不知道還有什么比這種服務(wù)更好的了。抓住時機(jī)并快速決策是現(xiàn)代企業(yè)成功的關(guān)鍵。最有希望的成功者，并不是才華最出眾的人，而是那些最善于利用每一時機(jī)發(fā)掘開拓的人。01 十月 202201-10