房地產(chǎn)定價策略

1、 PAGE PAGE 7價格細分策略（對外）個步驟便是房地產(chǎn)的定價了，它也是房地產(chǎn)買賣雙方最感興趣的話 題。一、商品房的價格分析房地產(chǎn)定價策略便是如何根據(jù)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本和使用價值應對控制在一個合理的時間和數(shù)量范圍之內(nèi)。二、定價依據(jù)根據(jù)我們對目標市場的調(diào)研和深入分析，本項目的入市定價應采取“低開高走”的策略，入市定價應具有彈性空間，入市時應具有較強的市場競爭力。1、產(chǎn)品價值分析可以依集合的不同分為二類：不同地塊樓盤之間的差異包括：地理位置、產(chǎn)品種類、規(guī)劃配套、平面設(shè)計、得房率、公司品牌、付款方式、建材裝璜等。同一樓盤不同單元之間的差異2、市場競爭定價地產(chǎn)的價格便提高，反之則走低。牌為重；短平快項

2、目，一切以利潤的實現(xiàn)為重。的銷售量，產(chǎn)品定價就低。 目標利潤：成本高，目標利潤高，產(chǎn)品價格就高，反之亦然。 資金狀況：資金缺乏或周轉(zhuǎn)不暢，需要迅速成交，回籠資金，價格就低；資金充足，有條件創(chuàng)造高利潤的產(chǎn)品售價就高。尋求最大的價格實現(xiàn)。根據(jù)可行性調(diào)研報告一系列經(jīng)濟指標及項目啟動后對目前區(qū)域 品質(zhì)，又考慮市場的接受能力，擬定本項目的銷售定價?！暗烷_高走”事實證明，好的開端往往意味著成功了一半，“低開”即低價開盤，指樓盤第一次面對消費者時（部分）以低于市場行情的價格公開銷售，此舉能具有以下好處：1、便于超速成交，促進良性循環(huán)作人員的自信心，創(chuàng)造出熱烈的現(xiàn)場氛圍，提升樓盤形象。2、便于以后價格調(diào)控逐步

3、提升價格，擴大利潤點，靜觀市場反應。3、利于財務周轉(zhuǎn)，資金回籠有成交便有資金流入，公司運轉(zhuǎn)才能保持良性循環(huán)。 1、具有別人沒有的明顯的樓盤賣點色、科學的布局是其他競爭項目所沒有的。2、產(chǎn)品的綜合性能上佳所在。3、公司信譽好，市場需求旺盛本項目的開發(fā)公司是具有多年開發(fā)實踐經(jīng)驗公司和資深的管理旺盛的市場需求。三、定價原則1、 以樹立企業(yè)品牌為重，堅持“高品質(zhì)、低價位”的原則。2又要確保利潤的最終實現(xiàn)。3、 立足市場，以市場指導價格作為定價依據(jù)，結(jié)合項目的特殊優(yōu)勢及功能，制定本項目價格。四、定價方法本著“順利啟動、逐步提升”的價格策略，考慮項目成本，又考慮市場的接受能力，以市場競爭樓盤價格為指導，擬

4、定本項目價格。1、價格方案：類比競爭項目價格確定均價1400 /2 均價（多層，1600 /2 均價（高層陽光麗景：1380 均價（多層）1338 元/m21600 元/m2（小高層1150元/m2（多層）1160 元/m2（多層1100 元/m2（多層，其價格同樣具有參考價值。分析本項目特點，其產(chǎn)品品質(zhì)高于其他樓盤，故其均價相應高于其他樓盤，但競爭樓盤已上市較早，本項目剛上市，具有較大壓力。1380 元/m2。2、具體樓層價格的細分由于同一樓樓層數(shù)不同，能夠業(yè)主的方便也不同，所有不同的樓層必然有不同的價格，綜合分析我們樓盤的特點以及剛上市的壓力， 我們將多層的價格定為 1380 元/m2，以

5、7 層高度為例，以5 樓為整棟均價層，其他樓層價格隨之上下浮動。具體樓層一二三四五六七差異系數(shù)103%96%101%102%100%98%經(jīng)過對區(qū)域市場的充分調(diào)研，綜合本項目疊加型別墅的建筑特色，將本項目此結(jié)構(gòu)初上市的均價定為1600/m2進度及市場反應再行調(diào)整價格。3、多層洋房檔次劃分A 100 元。B檔：不鄰近公路，房屋南北朝向，可看到的綠地較多，可透過圍合的開口看到部分江景，在均價層基礎(chǔ)上加 80 元。B檔：房屋南北朝向，可看綠地較多，不能看到江景，不鄰近公路，在均價層基礎(chǔ)上加 60 元。C檔：東南朝向，可看到較多綠地，不能看江景，不鄰近公50 元。C60-80 元。D 檔：東南朝向，可看綠地較少，不能看江景，鄰近公路；南北朝向，不能看江景，鄰近公路，在均價層基礎(chǔ)上減 60-100 元。分析本項目布局特點及單位所處位置，算出最好一套房屋價格， 以芳滿庭C5 為例（101、102）1380103%1