河?xùn)|花園第三段接管建議書

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔河?xùn)|花園第二、三段接管建議書前 言根據(jù)樓宇的實際情況與發(fā)展商的合作方式，針對樓宇后期開發(fā)交付使用的第二、三段物業(yè)管理服務(wù)方案，我司派專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場考察，力求做到為各用戶提供優(yōu)質(zhì)、高效的管理服務(wù)，創(chuàng)造一個安全、整潔、舒適的生活環(huán)境。接管驗收一、接管驗收根據(jù)現(xiàn)階段樓宇的竣工進(jìn)度，發(fā)展商應(yīng)在每項設(shè)備設(shè)施竣工驗收合格后，提前15天，以發(fā)函的方式通知物業(yè)公司進(jìn)行接管驗收，由物業(yè)公司與開發(fā)商組成驗收小組，完成一項工程移交一項。對不符合要求的，開發(fā)商應(yīng)限期整改，以順利交樓，減少業(yè)主投訴。二、檢驗辦法參照建設(shè)部頒布的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)到業(yè)戶

2、（業(yè)主）的合理要求（包括開發(fā)商承諾給業(yè)主的交樓標(biāo)準(zhǔn)）。三、接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料1、產(chǎn)權(quán)資料；2、市府驗收合格資料；3、工程技術(shù)資料；4、各項工程承建商的名稱、電話、負(fù)責(zé)人等聯(lián)系資料；5、質(zhì)量保證書河?xùn)|花園工程使用說明書；四、工程驗收1、所有已發(fā)布的各專業(yè)的驗收規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（包括國家、行業(yè)和地方的，較為完備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)）。2、前期施工合同（協(xié)議）制定的標(biāo)準(zhǔn)、要求。3、所有的設(shè)備，材料等的技術(shù)說明書、安裝使用說明書、設(shè)備設(shè)施和主要材料的清單、合格證等。4、設(shè)備試壓、試運行合格報告等。五、清潔項目驗收按國家有關(guān)規(guī)定，樓宇竣工后要進(jìn)行全面“開荒”后，才能交給業(yè)主或物業(yè)公司，其內(nèi)容包括：

3、1、對物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾（水泥、膠紙）的清理；2、對玻璃、地面、墻面等處所沾灰塵、污垢的清除；3、對公用部位樓梯、電梯、消防通道、地下車庫以及設(shè)施的清掃；4、各種指示牌、外墻的清洗；應(yīng)達(dá)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：1、墻面、天花清潔干凈無灰塵、污跡、水跡、蛛網(wǎng)；2、踢腳線、開關(guān)、插座、窗框、窗壁裝飾物，應(yīng)急燈、指示牌等表面清潔干凈無灰塵、油污；3、垃圾筒內(nèi)外潔凈，筒外無垃圾、門、窗、墻壁飾物、指示牌、花盆、消防栓、扶手等無積塵、無污跡，壁面、天花無蛛網(wǎng)、無明顯灰塵、污跡；4、地面潔凈、無垃圾雜物，無浮塵、污跡；5、電梯內(nèi)外潔凈；6、下水道、排水口（管）通暢，無雜物堵塞，無積水、無青苔；垃圾存放容器種類選擇和定點：

4、1、垃圾存放容器要按種類和性質(zhì)配備，分可回收和不可回收；2、垃圾存放容器應(yīng)加蓋以防異味散發(fā)；3、垃圾存放容器應(yīng)考慮易存放、易清倒、易搬運、易清洗。六、消防安全驗收（一）消防系統(tǒng)：1、消防系統(tǒng)須經(jīng)消防主管部門驗收合格；2、消防箱安裝穩(wěn)固合理，外界無干擾阻擋，箱體外觀無污染，無脫漆生銹，箱內(nèi)消防水袋、消防水管配套齊全，箱門標(biāo)識清楚，箱門玻璃安裝牢固，門鎖開啟自如，消防管無滲漏現(xiàn)象，閥門完好；手動報警消防警鈴可正常報警，消防水管無脫漆污漬，有明顯水流導(dǎo)向標(biāo)識，消防水閥無漏水現(xiàn)象，接口處密實，消防管內(nèi)水壓力不得低于國家標(biāo)準(zhǔn)要求，消防水池保持干凈衛(wèi)生，池口有防護(hù)網(wǎng)，火災(zāi)狀態(tài)消防電梯可正常聯(lián)動。3、消防栓

5、油漆均勻，無少刷，漏刷現(xiàn)象，閥門完好，無滲漏現(xiàn)象。4、每層要配4KG干粉滅火器2瓶，滅火器須由支架掛起；每棟須要配備至少24個防煙面具；疏散照明系統(tǒng)能正常使用，安裝合理，指示明確。5、送風(fēng)機(jī)可正常聯(lián)動、手動開啟，有明顯標(biāo)識。6、噴淋系統(tǒng)安裝合理，噴淋閘閥和末端排水閥標(biāo)識明確，消防報警系統(tǒng)按照國家規(guī)定經(jīng)測試可以報警，消防聯(lián)運測試正常；噴漆管無脫漆安裝穩(wěn)固，有明顯的水流導(dǎo)向標(biāo)識，有備用的煙感、溫感及噴淋頭。7、配備應(yīng)急消防用品：防煙面具、消防斧、消防錘、消防撬棍、消防繩、安全帶、消防梯、防火服、防火鞋、消防扳手；（二）公共場所安全：1、道路平整無起沙、空鼓，路牌標(biāo)識清楚，地面線條順直。2、地下停車

6、場路面平整無空鼓、裂紋，入口、出口處標(biāo)識明確，油漆均勻，道閘安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損壞。3、崗?fù)づ鋫潺R全，安裝牢固，型材面無損壞，玻璃無污漬。4、監(jiān)控系統(tǒng)安裝合理，畫面清晰，線路安裝符合國家標(biāo)準(zhǔn)要求。5、紅外線系統(tǒng)安裝合理，能正常報警，系統(tǒng)運行正常，線路安裝符合國家標(biāo)準(zhǔn)。6、門禁對講系統(tǒng)，能正常使用，語音圖像清晰，通話器完好無損，玻璃門開啟閉鎖靈活，玻璃門無污漬，無掛花痕跡，有明顯推拉標(biāo)識。七、綠化驗收1、提供綠化區(qū)域園林設(shè)計、規(guī)劃圖紙和種植樹木、花卉名稱、數(shù)量的資料。2、按照綠化區(qū)域施工合同，確定?；钇谙藓箝_始接管，并對枯死植物的種類、數(shù)量登記或補種拋棄。3、綠化植物成活率達(dá)

7、98%以上，無病蟲害發(fā)生，無綠化死角，無雜草縱生，綠化純度98%。4、綠化水管布局合理，閥門開關(guān)距離四周不超過100米，布局覆蓋率100%，閥門開關(guān)靈活，無漏水，安裝穩(wěn)固，無搖晃。八、其它驗收項目1、每個大堂出入口應(yīng)安裝監(jiān)控鏡頭，并經(jīng)過國家相關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn)；2、所有單元要報裝單元門牌號，開通郵寄；3、小區(qū)應(yīng)配備垃圾房、煤氣房、清潔綠化工具房，驗收標(biāo)準(zhǔn)參照相關(guān)房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和檢驗辦法的室內(nèi)接管驗收部分；4、公共區(qū)域應(yīng)安裝公告欄、宣傳欄；5、公共區(qū)域應(yīng)安裝標(biāo)識牌；以上各項按標(biāo)準(zhǔn)驗收合格后，才能交給物業(yè)公司，物業(yè)公司按國家規(guī)定和委托合同只有日常維護(hù)、保養(yǎng)、管理的責(zé)任，其它有關(guān)責(zé)任和義務(wù)按規(guī)定由相關(guān)公司

8、負(fù)責(zé)。物業(yè)管理工作A、接管前的物業(yè)管理工作1、組建管理中心，招聘有關(guān)管理人員，進(jìn)行培訓(xùn)，確保各類管理人員在收樓日3天前全部到崗。2、制定各類管理制度，表格表單。在收樓時間的15前全部完成，如住戶手冊業(yè)主公約收樓須知房屋二次裝修申請書裝修管理規(guī)定裝修協(xié)議消防防火協(xié)議等。3、與開發(fā)商的工程部溝通，做好工程整改工作，督促有關(guān)部門確保工程質(zhì)量。4、與開發(fā)商的銷售部溝通，做好業(yè)主收樓的資料，確保業(yè)主順利收樓。5、與相關(guān)部門溝通，做好業(yè)主的解釋工作。B、入伙時的工作1、全部準(zhǔn)備工作做好后，物業(yè)公司會根據(jù)實際情況增加管理人員，配合收樓工作。2、適當(dāng)?shù)匕才乓恍┥碳一蚩蛻粼诂F(xiàn)場接待，增加節(jié)日氣氛，感受到開發(fā)商、

9、物業(yè)公司處處在為業(yè)主著想，不出門就能辦好所有事，讓業(yè)主實實在在感受家的溫馨。C、收樓時的工作1、入住手續(xù)的辦理管理員在業(yè)主前來辦理入住手續(xù)時，首先對相關(guān)證件進(jìn)行驗證，證件符合后，帶業(yè)主驗房，發(fā)放鑰匙，簽署相關(guān)資料，發(fā)放資料，開通用戶水電。2、業(yè)主資料的存檔。3、對不符合要求的項目，及時發(fā)單開發(fā)商工程部限期整改，整改合格后，再通知業(yè)主驗收。D、日常管理工作一、裝修管理（一）日常裝修管理1、管理中心安排人員辦理裝修單元的培訓(xùn)、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。2、跟蹤施工情況，管理中心工程主管每日巡視，了解各施工點施工情況，保安部主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。3、保安管理

10、24小時值班，控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。4、裝修垃圾清運，采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法，袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。（二）、裝修安全管理1、保安部負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。2、與業(yè)戶和施工隊負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。3、裝修材料按指定時間進(jìn)入，保安員進(jìn)行認(rèn)真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。4、需要進(jìn)行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向管理中心提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。5、裝修管理員巡查時，對裝修地點的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。6、發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進(jìn)行。（三）違章裝修的處理1、裝修期施工期間，發(fā)

11、現(xiàn)違章裝修的，立即要求住戶停止違章裝修，恢復(fù)原狀。2、并視情況采取批評教育、出具違章整改通知單限期整改、要求賠償損失等措施。3、裝修施工驗收時，如發(fā)現(xiàn)住戶違章裝修的，應(yīng)對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的違害程度做出評估，并視情況進(jìn)行扣款，扣完裝修押金仍不能補償扣款的，要求住房給予賠償。二、報修管理，主要規(guī)范住戶報修及公共設(shè)施設(shè)備報修處理工作，保證維修工作得到及時有效的處理。主要包括：1、住房報修2、公共設(shè)施設(shè)備報修3、費用結(jié)算4、資料保存處理內(nèi)容。三、住戶投訴處理管理，主要規(guī)范投訴處理工作，確保住戶的各類投訴能及時、合理地得到解決，處理的基本原則：禮貌、樂觀、熱情、友善、耐心、平等。四、住戶求助

12、服務(wù)管理，主要規(guī)范住戶求助服務(wù)的管理工作，確保及時、優(yōu)質(zhì)的為住戶提供力所能及的幫助。包括：小區(qū)內(nèi)急救病人、盜竊、打架斗毆、搶劫、兇殺、中毒、交通意外、臺風(fēng)、水浸、火災(zāi)等生活或工作上的正常求助服務(wù)。五、回訪管理及時驗證管理服務(wù)工作的質(zhì)量和效果，確保管理服務(wù)工作質(zhì)量。六、鑰匙委托管理1、包括發(fā)展商托管的鑰匙。2、業(yè)主在特定情況下托管的鑰匙。3、托管鑰匙的管理。七、空置房管理，管理員根據(jù)季節(jié)變化定時對空置進(jìn)行開窗通風(fēng)、散熱。必要時應(yīng)進(jìn)行烘干處理，防止墻面、天花發(fā)霉、木制品生蟲及變形。八、業(yè)主檔案管理，由管理員每季度進(jìn)行一次檢查，對通訊電話聯(lián)系方式發(fā)生變化的及時更新，對拖欠管理費、水費和其他服務(wù)費的進(jìn)

13、行跟蹤管理。九、社區(qū)文體活動組織實施管理。目的是規(guī)范社區(qū)文體活動組織實施工作，引導(dǎo)社區(qū)居民開展健康向上的群眾文體活動，加強社區(qū)精神文明建設(shè)、和睦鄰里關(guān)系，增強管理公司與住戶的有效溝通，推動小區(qū)的物業(yè)管理。十、開展有償便民服務(wù)。便民服務(wù)的基本工作原則：優(yōu)質(zhì)服務(wù)、時效制、提供便民服務(wù)不影響其他住戶、保本微利、社會效益與經(jīng)濟(jì)效益綜合評價原則。D、公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備管理1、管理目標(biāo)保證設(shè)備運行正常，無重大管理責(zé)任事故。管理措施制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理的維修人員持證上崗。設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢

14、、無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。消防系統(tǒng)設(shè)施齊全、完好無損，確保隨時啟用。消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染

15、。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員有規(guī)定的時間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，小區(qū)范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。E、保安管理工作（一）安全管理工作管理目標(biāo)確保小區(qū)內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。維護(hù)好小區(qū)內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象，控制小商小販進(jìn)入。有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。 建立交互式聯(lián)動治

16、安網(wǎng)絡(luò)在小區(qū)設(shè)立流動崗哨，實行24小時值巡邏制。做到每一小時巡視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。遇有緊急情況或其他治安需要，管理中心通過對講機(jī)下達(dá)指令，保安員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行支援。與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理中心安全管理指導(dǎo)員，定期與管理中心保安員分析治安形勢、特點及防范方法和技能.緊急情況下的應(yīng)急處理措施發(fā)生盜竊，搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時，管理中心迅速調(diào)集巡邏安全管理員，發(fā)最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面。爭取主動。迅速調(diào)動整人力，物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。發(fā)生案件時，立即報警并維護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。管理中心當(dāng)值經(jīng)理應(yīng)

17、在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達(dá)現(xiàn)場，沉著、機(jī)智實施處理，并向上級進(jìn)行報告。（二）消防管理消防組織機(jī)構(gòu)的建立管理中心負(fù)責(zé)建立消防安全小組。管理中心經(jīng)理為消防安全負(fù)責(zé)人。管理中心其他人員為義務(wù)消防員。保安主管為專職安全監(jiān)督員。日常巡視保安員為兼職消防巡查員。管理中心負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。建立各項消防制度消防檢查制度。專、職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安情況，包括消防設(shè)備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在安全檢查記錄中，該記錄每周由管理中心經(jīng)理審核。保安員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每兩小時巡視一遍，填寫消防安全檢查登記表。在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時采取整改措施，做到

18、隱患不過夜。發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放整改通知，限期整改，并跟蹤驗證。管理中心制定動火申批制度，內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。防火措施貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，來戶要樹立防火意識，管理中心每周確定一名主管以上的管理人員防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找管理中心安排施工。嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施的通道。不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。公共場所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可

19、燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。配備火警時的必須材料，如：應(yīng)急照明燈等。（四）消防知識培訓(xùn)1、對業(yè)戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過業(yè)戶須知、管理公約傳達(dá)到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。2、管理中心內(nèi)部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理條例，內(nèi)部的消防和理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。管理中心經(jīng)理每月檢查一次安全活動記錄并簽字認(rèn)可。在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動記錄中登記并整改。專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識的消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每

20、年確認(rèn)一次。消防設(shè)備管理管理中心負(fù)責(zé)建立消防檔案。管理中心對各種消防設(shè)備的設(shè)施的標(biāo)識進(jìn)行設(shè)計，編制消防設(shè)備標(biāo)識登記。消防設(shè)備標(biāo)識由管理中心經(jīng)理指定人專實施，并在各項安全檢查中作為檢查內(nèi)容。制定設(shè)備管理制度，對消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。消防演習(xí)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到二次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見由管理中心每次制定的消防演習(xí)方案并報政府消防部門。消防演習(xí)后，管理中心經(jīng)理編制消防演習(xí)報告。對演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時調(diào)整、糾正并驗證其結(jié)果。（七）車輛管理小區(qū)停車場實行24小時值班制度，由小區(qū)車庫管理保安員 負(fù)責(zé)管理，車輛可以隨時進(jìn)出、停放。本小區(qū)停車場實行有償使用，車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡（月卡或

21、一交性卡）進(jìn)入停車場。車輛進(jìn)入：車輛進(jìn)入停車場一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進(jìn)入。車輛停放：車照停放時必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。駛離：車輛駛離停車場時應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號相符，