(4)管理制度系統(tǒng)

1、萬達(dá)地產(chǎn)萬達(dá)地產(chǎn)WANDA REAL ESTATES4 管理制度系統(tǒng)業(yè)務(wù)管理手冊發(fā)布日期:2003/12/31生效日期:2004/01/01PAGE PAGE 401 總則1.1 業(yè)務(wù)管理制度是公司業(yè)務(wù)管理運(yùn)作策劃結(jié)果的表達(dá)，業(yè)務(wù)管理制度的價值在于溝通意圖、統(tǒng)一行動，是保證管理公司房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)取得預(yù)期成果的重要手段。1.2 適用的業(yè)務(wù)管理制度有賴于系統(tǒng)的業(yè)務(wù)運(yùn)作策劃，識別、分析和確定業(yè)務(wù)運(yùn)作過程，有效構(gòu)建業(yè)務(wù)管理模式，是編制管理制度的基礎(chǔ)。1.3 易易于理解解和可操操作是對對管理制制度文件件的基本本要求，適適宜的文文件系統(tǒng)統(tǒng)結(jié)構(gòu)和和表達(dá)方方式將有有助于對對管理制制度的理理解、執(zhí)執(zhí)行和修修訂。

2、2 業(yè)務(wù)運(yùn)運(yùn)作策劃劃2.1 管管理公司司房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)運(yùn)作的總總體策劃劃，由管管理公司司經(jīng)營管管理委員員會統(tǒng)籌籌進(jìn)行，從從切實(shí)保保證項(xiàng)目目開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)效益益和效率率的目標(biāo)標(biāo)出發(fā)，優(yōu)優(yōu)化、規(guī)規(guī)范項(xiàng)目目開發(fā)作作業(yè)過程程，明確確管理公公司和項(xiàng)項(xiàng)目所在在公司各各自工作作責(zé)任和和方法，以以及相互互間的配配合關(guān)系系。2.2 系系統(tǒng)的業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)作作策劃應(yīng)應(yīng)遵循以以下要求求進(jìn)行：充分識別房房地產(chǎn)企企業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)管理所所需要的的過程，構(gòu)構(gòu)建以項(xiàng)項(xiàng)目管理理為核心心的過程程網(wǎng)絡(luò)；合理安排這這些過程程的順序序和作用用，保證證過程接接口嚴(yán)密密、運(yùn)作作有序；規(guī)定過程操操作的準(zhǔn)準(zhǔn)則和方方法，實(shí)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)務(wù)管理的的規(guī)范化化；提供必需的

3、的信息，確確保業(yè)務(wù)務(wù)運(yùn)作的的效率和和準(zhǔn)確性性；建立必要的的控制措措施，對對業(yè)務(wù)運(yùn)運(yùn)作過程程進(jìn)行適適當(dāng)?shù)谋O(jiān)監(jiān)控、測測量和分分析；持續(xù)改進(jìn)業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)作作流程，促促進(jìn)管理理水平和和經(jīng)營績績效的不不斷提升升。2.3 根根據(jù)項(xiàng)目目開發(fā)管管理的特特點(diǎn)，業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)作作策劃應(yīng)應(yīng)特別關(guān)關(guān)注項(xiàng)目目開發(fā)中中的顧客客需求識識別、產(chǎn)產(chǎn)品定位位、營銷銷推廣、業(yè)業(yè)務(wù)分包包，以及及項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作計劃劃體系、工工程質(zhì)量量、項(xiàng)目目成本的的管理。2.4 根根據(jù)管理理公司確確立的基基本管理理模式，管管理公司司和項(xiàng)目目所在公公司的協(xié)協(xié)調(diào)運(yùn)作作需要在在以下方方面進(jìn)行行明確，并并具體規(guī)規(guī)定操作作方式和和控制程程度。管理公司房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)作作的基

4、本本要求；項(xiàng)目所在公公司為執(zhí)執(zhí)行管理理公司的的規(guī)定要要求，結(jié)結(jié)合自身身實(shí)際情情況進(jìn)一一步細(xì)化化的操作作方法和和控制措措施；管理公司為為履行策策劃、指指導(dǎo)、監(jiān)監(jiān)督和控控制的職職能，促促進(jìn)項(xiàng)目目所在公公司執(zhí)行行房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)運(yùn)作要求求、其內(nèi)內(nèi)部的運(yùn)運(yùn)作方法法和要求求。3 管理制制度表達(dá)達(dá)與適用用范圍3.1 文文件結(jié)構(gòu)構(gòu)3.1.11 手冊冊及其支支持文件件的規(guī)定定表達(dá)了了管理公公司房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)運(yùn)作的的基本要要求，為為方便文文件使用用和修訂訂，根據(jù)據(jù)表達(dá)的的內(nèi)容不不同分為為不同層層次的文文件，包包括業(yè)務(wù)務(wù)管理手手冊、作作業(yè)流程程、工作作指引、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表單單等。3.1.22 本手手冊及其其支持文文件的內(nèi)

5、內(nèi)容沒有有包括僅僅適用于于某個（些些）項(xiàng)目目所在公公司內(nèi)部部運(yùn)作的的管理規(guī)規(guī)定，為為保證管管理制度度的充分分性和適適用性，各各項(xiàng)目所所在公司司應(yīng)根據(jù)據(jù)本手冊冊及其支支持文件件的規(guī)定定，并結(jié)結(jié)合自身身管理需需要進(jìn)一一步制訂訂相應(yīng)管管理文件件。3.2 業(yè)業(yè)務(wù)管理理手冊3.2.11 業(yè)務(wù)務(wù)管理手手冊是管管理公司司房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)運(yùn)作管理理制度中中最高層層次的文文件，規(guī)規(guī)定了管管理公司司業(yè)務(wù)管管理的基基本原則則和管理理政策，并并按章節(jié)節(jié)分別闡闡明了管管理公司司房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)運(yùn)作過程程的基本本流程、管管理權(quán)責(zé)責(zé)、控制制內(nèi)容，以以及遵循循本手冊冊規(guī)定所所需使用用的作業(yè)業(yè)流程、工工作指引引、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)表單。3.2

6、.22 本手手冊的規(guī)規(guī)定對管管理公司司和項(xiàng)目目所在公公司均是是強(qiáng)制性性要求，具具體工作作中必須須嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行。3.2.33 本手手冊中的的規(guī)定并并不具備備直接的的可操作作性，執(zhí)執(zhí)行本手手冊規(guī)定定需要使使用相應(yīng)應(yīng)的作業(yè)業(yè)流程、工工作指引引、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)表單，以以及要求求各項(xiàng)目目所在公公司自行行制訂的的文件。3.3 作作業(yè)流程程3.3.11 作業(yè)業(yè)流程是是支持業(yè)業(yè)務(wù)管理理手冊的的第二層層次的文文件，是是對常規(guī)規(guī)的、普普遍性的的、內(nèi)容容較固定定的作業(yè)業(yè)過程制制定的規(guī)規(guī)范與程程序。管管理公司司房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)作作業(yè)流程程采用跨跨職能流流程圖的的方式進(jìn)進(jìn)行編制制，可以以清晰地地表達(dá)業(yè)業(yè)務(wù)作業(yè)業(yè)步驟、作作業(yè)內(nèi)容容、順

7、序序、責(zé)任任，以及及執(zhí)行重重要作業(yè)業(yè)步驟所所需要使使用的工工作指引引和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)表單編編號。3.3.22 支持持本手冊冊的所有有作業(yè)流流程規(guī)定定屬于強(qiáng)強(qiáng)制性要要求，具具體工作作中必須須執(zhí)行。3.4 工工作指引引3.4.11 工作指指引一般般是作業(yè)業(yè)流程的的支持性性文件，對對流程中中的重要要活動起起解釋、指指導(dǎo)、提提示、補(bǔ)補(bǔ)充或輔輔助決策策作用，但但也可以以是直接接支持業(yè)業(yè)務(wù)管理理手冊的的文件。工工作指引引是公司司積累知知識、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，提提升核心心競爭力力，成為為學(xué)習(xí)型型組織的的重要基基礎(chǔ)。3.4.22 工作指指引可分分為強(qiáng)制制性和參參考性兩兩類，強(qiáng)強(qiáng)制性的的工作指指引各項(xiàng)項(xiàng)目所在在公司必必須執(zhí)行行，

8、參考考性工作作指引由由項(xiàng)目所所在公司司根據(jù)自自身實(shí)際際情況決決定是否否執(zhí)行，或或進(jìn)行修修訂。強(qiáng)強(qiáng)制性工工作指引引和參考考性工作作指引的的區(qū)別，將將通過工工作指引引的文件件編號方方式予以以體現(xiàn)。3.5 標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表單單3.5.11 標(biāo)準(zhǔn)表表單是預(yù)預(yù)先設(shè)計計好的、用用于作業(yè)業(yè)過程中中登記、填填寫、簽簽署和傳傳遞特定定信息的的表單或或文件，它它以特定定的格式式規(guī)定了了所填寫寫的內(nèi)容容、類型型、要求求等。3.5.22 與工工作指引引類似，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表單單也分為為強(qiáng)制性性的和參參考性的的，并通通過標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)表單編編號予以以區(qū)別。4 管理制制度文件件編碼規(guī)規(guī)則4.1 編編碼目的的在于規(guī)規(guī)范管理理公司各各項(xiàng)制度度文件的

9、的編制要要求，以以及編碼碼標(biāo)識方方式，以以便于文文件識別別和使用用。4.2 本本編碼規(guī)規(guī)則適用用于業(yè)務(wù)務(wù)管理手手冊、作作業(yè)流程程、工作作指引、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表單單等。4.3 文文件內(nèi)容容表達(dá)的的格式要要求4.3.11 業(yè)務(wù)務(wù)管理手手冊每一一節(jié)的內(nèi)內(nèi)容在表表達(dá)形式式上應(yīng)按按以下三三部分展展開：總則說說明管理理公司針針對某項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)管管理的基基本原則則和總體體要求；正文說說明管理理公司對對某項(xiàng)業(yè)業(yè)務(wù)活動動的職責(zé)責(zé)分配及及管理工工作內(nèi)容容；支持性文件件列出出落實(shí)該該項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)管理工工作的作作業(yè)流程程和工作作指引。4.3.22 作業(yè)業(yè)流程統(tǒng)統(tǒng)一以跨跨職能流流程圖的的方式表表達(dá)，對對流程圖圖基本畫畫法明確確如下：

10、表示示過程中中的一個個步驟/動作 表示示過程中中的判斷斷步驟，其其引出線線至少應(yīng)應(yīng)有2條條 流程程線，表表達(dá)步驟驟間的前前后關(guān)系系 表示示該步驟驟/動作作的內(nèi)容容為計劃劃/報告告的編制制 表示示各流程程間相互互關(guān)系 流程程結(jié)束點(diǎn)點(diǎn)4.3.22.1 流程圖中中的每一一步驟框框圖應(yīng)盡盡可能填填入“執(zhí)行動動作”，流程程圖的方方向用箭箭頭表示示，反映映“執(zhí)行動動作”的時間間或邏輯輯關(guān)系。4.3.22.2 在執(zhí)行行某個過過程步驟驟時，需需要使用用其它工工作指引引，以及及形成標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表單單形式的的記錄時時，均應(yīng)應(yīng)在流程程圖中該該步驟的的旁邊寫寫出相關(guān)關(guān)文件、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表單單的編號號。4.3.33 工作作指引一一

11、般采用用文字表表達(dá)方式式，不要要求執(zhí)行行統(tǒng)一格格式。其其內(nèi)容應(yīng)應(yīng)具體規(guī)規(guī)定完成成某項(xiàng)具具體工作作任務(wù)所所需的操操作方法法、技巧巧，或特特定的工工作責(zé)任任劃分。4.4 文文件編號號4.4.11 業(yè)務(wù)務(wù)管理手手冊業(yè)務(wù)管理手手冊各章章節(jié)的編編號方式式如下：X . XX 某一一節(jié)的自自然序號號（09） 所在在章的自自然序號號（09）4.4.22 作業(yè)業(yè)流程、工工作指引引與標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)表單業(yè)務(wù)類別代代號及其其流程模模塊序號號業(yè)務(wù)類別流程模塊名稱代號名稱序號企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略管理理 Devellopmmentt sttrattageem maanaggemeentDSM項(xiàng)目經(jīng)營目目標(biāo)管理理Projeect objj

12、ectt maanaggemeentPOM項(xiàng)目經(jīng)營目目標(biāo)管理理評價與與改進(jìn)100業(yè)務(wù)信息管管理Businnesss innforrmattionn maanaggemeentBIM經(jīng)濟(jì)合同管管理Econoomicc coontrractt maanaggemeentECM招投標(biāo)管理理Projeect purrchaase mannageemenntPPM管理公司集集中采購購100第一類招標(biāo)標(biāo)200第二類招標(biāo)標(biāo)300第三類招標(biāo)標(biāo)400材料設(shè)備采采購500供方管理600安全文明生生產(chǎn)管理理Safe & eenviironnmennt mmanaagemmenttSEM危機(jī)管理Corpooratti

13、onn crrisiis mmanaagemmenttCCM成本管理Projeect cosst mmanaagemmenttPCM目標(biāo)成本100成本統(tǒng)計與與控制200工程結(jié)算300進(jìn)度管理Schemme mmanaagemmenttSM項(xiàng)目投資管管理Projeect invvesttmennt mmanaagemmenttPIM項(xiàng)目論證與與決策100項(xiàng)目經(jīng)營策策劃200項(xiàng)目設(shè)計管管理Projeect dessignn maanaggemeentPDM規(guī)劃方案設(shè)設(shè)計100建筑方案設(shè)設(shè)計200景觀環(huán)境設(shè)設(shè)計300初步設(shè)計400施工圖設(shè)計計500設(shè)計變更600項(xiàng)目施工管管理Projeect eng

14、gineeeriing mannageemenntPEM施工準(zhǔn)備100施工過程200工程驗(yàn)收300工程移交400工程保修500項(xiàng)目銷售管管理Projeect salles mannageemenntPSM營銷策劃100銷售準(zhǔn)備200階段促銷300銷售過程400交樓入伙500物業(yè)管理Propeertyy maanaggemeentPRM文件類型代代號作業(yè)流流程P(prroceedurre)工作指指引G(gguidde)標(biāo)準(zhǔn)表表單F(fformm)c) 上述述編號方方式中，某某一流程程模塊僅僅有一個個作業(yè)流流程時，其其作業(yè)流流程編號號中的“DE”設(shè)置為為“00”；如某某一流程程模塊有有多個子子流程

15、時時，其作作業(yè)流程程編號中中的“E”設(shè)置為為“0”。如：PEPP1000，表示示“施工準(zhǔn)準(zhǔn)備”流程模模塊只有有一個作作業(yè)流程程文件。如：PEPP2200，表示示“施工過過程”流程模模塊中的的第二個個子流程程，即“項(xiàng)目施施工質(zhì)量量控制”。d) 工作作指引和和標(biāo)準(zhǔn)表表單一般般都直接接支持某某個作業(yè)業(yè)流程，在在編號方方式上只只與作業(yè)業(yè)流程有有關(guān)，均均以“E”字段進(jìn)進(jìn)行區(qū)別別。e) 部分分流程模模塊因只只有一個個作業(yè)流流程，其其相關(guān)工工作指引引和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)表單較較多（大大于9），此此時工作作指引和和標(biāo)準(zhǔn)表表單的流流水序號號同時使使用“DE”兩字段段，從001開始始編排。f) 部分分沒有作作業(yè)流程程，直接接

16、支持業(yè)業(yè)務(wù)手冊冊的工作作指引和和標(biāo)準(zhǔn)表表單，其其編號中中的“CDEE”字從0001開開始編排排。所有建議使使用（非非強(qiáng)制規(guī)規(guī)定）的的工作指指引和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表單單，其文文件編號號和版本本狀標(biāo)識識碼之間間加“(T)”表示示，如標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)合同同文本（參參考文本本）的編編制為EECG0003(T)AA。部分工作指指引和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表單單在一個個類型文文件編號號下，可可進(jìn)行繼繼續(xù)細(xì)分分，如：施工圖圖審查要要點(diǎn)，可可根據(jù)結(jié)結(jié)構(gòu)、電電氣、給給排水等等專業(yè)分分別制訂訂文件，為為區(qū)別不不同施工工圖審查查要點(diǎn)文文件的編編號，分分別表示示為PDDG3003(01)、PDDG3003(002)、PPDG(03)。4.5 文文件版本

17、本標(biāo)識4.5.11 業(yè)務(wù)務(wù)管理手手冊的版版本狀態(tài)態(tài)，以發(fā)發(fā)布日期期作為標(biāo)標(biāo)識。4.5.22 作業(yè)業(yè)流程、工工作指引引和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)表單的的版本狀狀態(tài)，以以英文字字母加以以標(biāo)識，寫寫在文件件（表單單）編號號后面。如如：PDDP1000A，表表示規(guī)劃劃方案設(shè)設(shè)計流程程文件的的版本為為“A”（即第第一版）。4.5.33 無論論修改內(nèi)內(nèi)容多少少，作業(yè)業(yè)流程、工工作指引引和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)表單每每次發(fā)生生修訂，均均須更換換文件“版號”，按AA、B、CC順序序遞增。5 管理制制度體系系審核5.1 審審核目的的 規(guī)規(guī)范對各各項(xiàng)目所所在公司司管理制制度執(zhí)行行情況的的監(jiān)控，增增強(qiáng)管理理制度的的執(zhí)行力力度，促促進(jìn)各項(xiàng)項(xiàng)目所在在公

18、司內(nèi)內(nèi)部管理理水平的的持續(xù)提提高。5.2 審審核依據(jù)據(jù)國家及地方方相關(guān)法法律法規(guī)規(guī)；集團(tuán)公司行行政管理理制度匯匯編；管理公司萬萬達(dá)房地地產(chǎn)經(jīng)營營管理制制度；項(xiàng)目所在公公司制定定的管理理制度（規(guī)規(guī)定）；項(xiàng)目所在公公司制定定的計劃劃性文件件；集團(tuán)、管理理公司下下達(dá)的專專項(xiàng)工作作指令（文文件）。5.3 審審核機(jī)構(gòu)構(gòu)5.3.11本著公公平、公公正、公公開的審審核原則則，管理理公司設(shè)設(shè)立管理理制度審審核領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)組，負(fù)負(fù)責(zé)管理理公司范范圍內(nèi)的的制度體體系審核核工作，監(jiān)監(jiān)督項(xiàng)目目所在公公司的管管理制度度內(nèi)部審審核工作作，并指指導(dǎo)審核核過程和和有效利利用審核核結(jié)果。5.3.22 管理理制度審審核領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)組下設(shè)設(shè)執(zhí)

19、行秘秘書，經(jīng)經(jīng)營管理理部作為為執(zhí)行秘秘書負(fù)責(zé)責(zé)審核工工作的聯(lián)聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)調(diào)和具體體操作執(zhí)執(zhí)行。5.3.33 項(xiàng)目目所在公公司應(yīng)建建立保證證管理制制度有效效執(zhí)行的的內(nèi)部審審核小組組，負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目所所在公司司的管理理制度內(nèi)內(nèi)部審核核工作，并并配合管管理公司司的制度度監(jiān)督、審審核工作作，該小小組成員員名單、工工作方式式等情況況應(yīng)上報報管理公公司經(jīng)營營管理部部備案。5.4 審審核方式式5.4.11管理公公司的日日常業(yè)務(wù)務(wù)審核在管理制度度審核領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)組的的領(lǐng)導(dǎo)下下，管理理公司各各部門負(fù)負(fù)責(zé)按照照管理制制度要求求檢查項(xiàng)項(xiàng)目所在在公司應(yīng)應(yīng)審批、核核準(zhǔn)、備備案事項(xiàng)項(xiàng)的執(zhí)行行情況，并并進(jìn)行督督促和指指導(dǎo)。5.4.22 管理理公司的的現(xiàn)場審審核根據(jù)相關(guān)指指引文件件規(guī)定，管管理公司司不定期期對項(xiàng)目目