土地增值稅計算題

1、個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習=專業(yè)收集精品文檔=個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習=專業(yè)收集精品文檔=個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習=專業(yè)收集精品文檔=專業(yè)收集精品文檔=專業(yè)收集精品文檔=專業(yè)收集精品文檔=專業(yè)收集精品文檔=專業(yè)收集精品文檔=專業(yè)收集精品文檔=【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明），但其中有50萬元屬加罰的利息轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計為555萬元該

2、單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應納的土地增值稅。【答案】（一）確認收入收入總額=10000萬元（二）確定扣除項目（1）取得土地使用權支付的地價未及有關費用為1000萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用=50050+（1000+3000）X5%=650（萬元）（4）允許扣除的稅費為555萬元（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%加計扣除額=（1000+3000）X20%=800（萬元）（6）允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）（三）計算增值額增值額=100006005=39

3、95萬元）（四）計算增值率增值率=3995：6005X100%=66.53%（五）確定適用稅率（六）依據(jù)適用稅率計算應納稅額應納稅額=3995X40%6005X5%=1297.75（萬元）【教材例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司2007年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下（公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護建設稅稅率7%、教育費附加征收率3%、印花稅稅率0.5%。（已記入公司“管理費用”中）、企業(yè)所得稅稅率33%）.按轉讓產(chǎn)權合同取得收入4000萬元.支付取得土地使用權的金額800萬元.開發(fā)成本費用1500萬元.開發(fā)費用250萬元(當?shù)卣?guī)定開發(fā)費用的扣除比例為10%)。公司計算應繳納的有關稅金如下：(1)應繳

4、納營業(yè)稅=4000X5%=200(萬元)(2)應繳納城市維護建設稅=200X7%=14(萬元)(3)應繳納教育費附加=200X3%=6(萬元)(4)應繳納印花稅=4000X0.5%o=2(萬元)(5)應繳納土地增值稅：扣除項目金額=800+1500+250+222+(800+1500)X20%=3232(萬元)增值額=40003232=768萬元)增值率=768:3232X100%N24%應繳納土地增值稅=768X30%3232X0=230.4(萬元)(6)應繳納企業(yè)所得稅=(40003232230.4)X33%=177.408(萬元)要求：.根據(jù)上述核算資料，分析公司計算應繳納的各種稅費是否

5、正確錯在何處.核定該公司應繳納的各種稅費是多少【答案】分析處理如下：1.公司自行計算應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯誤。(1)計算土地增值額時，其開發(fā)費用應按照當?shù)卣?guī)定的比例計算扣除，而企業(yè)按照實際數(shù)扣除。(2)按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應記入其“管理費用”賬戶中，計算土地增值額時不再單獨扣除。如果轉讓時印花稅未記入其“管理費用”，可做扣除。(3)公司在計算企業(yè)所得稅時，扣除金額中含有計算土地增值額時的加計扣除金額，加計扣除金額允許作為計算土地增值額時的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項目中沒有該項規(guī)定。2.核定應繳納的土地增值稅、企業(yè)所

6、得稅如下：（一）確認收入按轉讓產(chǎn)權合同取得收入00（萬元（二）確定扣除項目扣除項目金額=800+1500+（800+1500）X10%+220+（800+1500）X20%=3210（萬元）（三）計算增值額增值額=0003210=79萬元）（四）計算增值率增值率=790:3210X100%N25%（五）確定適用稅率第一檔（六）依據(jù)適用稅率計算應納稅額應繳納土地增值稅=790X30%3210X0=237（萬元）（2）企業(yè)所得稅：應納稅所得額=收入000支付取得土地使用權800開發(fā)成本1500開發(fā)費用250稅金220土地增值稅237=993（萬元）應繳納企業(yè)所得稅=993X33%=327.69（萬

7、元）2007注冊稅務師計算題【例題】某市內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年開發(fā)一個項目，有關經(jīng)營情況如下：（1）該項目商品房全部銷售，取得銷售收入00（萬元，并簽訂了銷售合同。（2）簽訂土地購買合同，支付與該項目相關的土地使用權價款600萬元，相關稅費50萬元。（3）發(fā)生土地拆遷補償費200萬元，前期工程費100萬元，支付工程價款750萬元，基礎設施及公共配套設施費150萬元，開發(fā)間接費用60萬元。（發(fā)生銷售費用100萬元，財務費用60萬元，管理費用80萬元。（5）該房地產(chǎn)開發(fā)公司不能按轉讓項目計算分攤利息，當?shù)卣?guī)定的開發(fā)費用扣除比例為10%。根據(jù)上述資料和稅法相關規(guī)定，回答下列問題：個人收集了

8、溫度哦精品文檔供大家學習個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習=專業(yè)收集精品文檔=個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習=專業(yè)收集精品文檔=個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習=專業(yè)收集精品文檔=專業(yè)收集精品文檔專業(yè)收集精品文檔=專業(yè)收集精品文檔=專業(yè)收集精品文檔=.該房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年應繳納印花稅（）萬元。.1.38.1.50.2.18.2.30【答案】【解析】該房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年應繳納印花稅=4000X0.5%o+600X0.5%o=2.30（萬元）.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值額時準予扣除的稅金和附加為（）萬元。.220.222.65.225.230.6【答案】【解析】該房地產(chǎn)開發(fā)公司

9、計算土地增值稅時準予扣除的稅金及附加=4000X5%X（1+7%+3%）=220（萬元）3.該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值稅時準予扣除土地使用費、開發(fā)成本、開發(fā)費用、其他扣除項目金額（）萬元。.2301.2303.65.2483.2685【答案】【解析】準予扣除土地使用費=600+50=650（萬元）準予扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本=200+100+750+150+60=1260（萬元）準予扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用=（650+1260）X10%=191（萬元）準予扣除“其他扣除項目金額”=（650+1260）X20%=382（萬元）該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值稅時準予扣除土地使用費、開發(fā)成本、開發(fā)費用、其他扣除

10、項目金額合計二土地使用費650+開發(fā)成本1260+開發(fā)費用191+其他扣除項目金額382=2483（萬元）4.該房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年應繳納土地增值稅（）萬元。.389.1.394.5.678.54.679.6【答案】【解析】收入總額=4000（萬元）準予扣除項目合計=2202483=2703萬元增值額=40002703=1297萬元增值率二增值額：扣除項目金額X100%=1297：2703X100%=47.98%,適用稅率30%。應納土地增值稅=1297X30%=389.1（萬元二、出售舊房應納稅額的計算方法計算步驟：（一收入（二扣除計算評估價格計算轉讓費用計算稅金匯集扣除項目金額（三計算

11、增值額（四計算增值率（五依據(jù)增值稅率確定適用稅率（六依據(jù)適用稅率計算應納稅額應納稅額;增值額X適用稅率扣除項目金額X速算扣除系數(shù)【教材例題】某工業(yè)企業(yè)轉讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為7成新，按500萬元出售，支付有關稅費計27.5萬元。計算企業(yè)轉讓舊房應繳納的土增值稅額。【答案】（一確認收入500萬元（二確定扣除項目（1評估價格=600X70%=420（萬元（2允許扣除的稅金27.5萬元（3扣除項目金額合計=42027.5=447.5萬元（三計算增值額增值額=500447.5=5

12、2.5萬元（四計算增值率增值率=52.5：447.5X100%=11.73%（五確定適用稅率第一檔稅率（六依據(jù)適用稅率計算應納稅額應納稅額=52.5X30%=15.75（萬元三、特殊售房方式應納稅額的計算方法例如：某專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的企業(yè)，2008年以1500萬元購得非耕地1000坪方米的土地使用權用于開發(fā)寫字樓和商品房。其中寫字樓占地200坪方米、商品房占地8000平方米。商品房2009年建成，全部出售。納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項目的金額可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務機關確認

13、的其他方式計算分攤。按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例，計算分攤扣除項目金額的計算公式為：扣除項目金額;扣除項目的總金額X(轉讓土地使用權的面積或建筑面積：受讓土地使用權的總面積)例題：位于市區(qū)的某國有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫字樓，2007年發(fā)生的相關業(yè)務如下：(1)按照國家有關規(guī)定補交土地出讓金4000萬元，繳納相關費160萬元(2)寫字樓開發(fā)成本3000萬元，其中裝修費用500萬元(3)寫字樓開發(fā)費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機構證明)(4)寫字樓竣工驗收，將總建筑面積的12銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元將另外12的建筑面積出租，當年取得租金收入15萬元。(其

14、他相關資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。)要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。(1)企業(yè)計算土地增值稅時應扣除的取得土地使用權所支付的金額(2)企業(yè)計算土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本的金額(3)企業(yè)計算土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用的金額(4)企業(yè)計算土地增值稅時應扣除的有關稅金(5)企業(yè)應繳納的土地增值稅(6)企業(yè)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加(7)企業(yè)應繳納的房產(chǎn)稅。答案：(1)取得土地使用權所支付的金額=(4000+160)X50%=2080(萬元)(2)應扣除的開發(fā)成本的金額=3000X50%=1500(萬元

15、)(3)應扣除的開發(fā)費用的金額=(2080+1500)X10%=358(萬元)(4)應扣除的有關稅金=6500X5%X(1+7%+3%)+6500X0.05%=360.75(萬元)(5)扣除項目合計=2080+1500+358+360.75=4298.75(萬元)增值稅率=(65004298.75)：4298.75X100%=51.20%應繳納的土地增值稅=(65004298.75)X40%4298.75X5%=665.56(萬元)(6)營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加=(6500+15)X5%X(1+7%+3%)=358.33(萬元)(7)應繳納的房產(chǎn)稅=15X12%=1.8(萬元)3、某

16、市一內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年有關經(jīng)營情況如下：(1)2月1日與當?shù)亟ㄔO銀行簽訂借款合同一份，合同記載借款金額2000萬元，借款期限10個月，還款到期日11月30日。(2)2月中旬用借款2000萬元和自有資金800萬元，購得非耕地40000平方米的使用權用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地使用權為60年，2月末辦完相關權屬證件。(3)第一期工程(“三通一平”和第一棟寫字樓開發(fā))于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”費用400萬元和寫字樓建造費用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。(4)到12月31日為止對外銷售寫字樓50000平

17、方米，全部簽了售房合同，每平方米售價0.32萬元，共計收入16000萬元，按售房合同規(guī)定全部款項于12月31日均可收回，有關土地權證和房產(chǎn)證次年為客戶辦理其余10000平方米與某企業(yè)合作投資興辦五星級酒店，共擔風險，該酒店2008年由于剛開業(yè)出現(xiàn)虧損，未分配利潤。(5)在售房過程中發(fā)生銷售費用1500萬元發(fā)生管理費用(不含印花稅)900萬元。(說明：計算土地增值稅開發(fā)費用的扣除比例為10%)要求：根據(jù)所給資料，回答下列問題：個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習專業(yè)收集精品文檔個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習專業(yè)收集精品文檔專業(yè)

18、收集精品文檔專業(yè)收集精品文檔專業(yè)收集精品文檔專業(yè)收集精品文檔征收土地增值稅時應扣除的取得土地使用權支付的金額。征收土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本。征收土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用和其他項目。年應繳納的土地增值稅。答案征收土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額X0萬元征收土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本金額X0萬元征征收土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用和其他項目金額X萬元房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以不動產(chǎn)對外投資需要征收土地增值稅以不動產(chǎn)對外投資，共擔風險，不繳納營業(yè)稅。年應繳納的土地增值稅:扣除項目增值額增值率扣除項目增值額增值率0X萬元萬元應繳納土地增值稅某市房地產(chǎn)開發(fā)公司金萬元，繳納相關費用樓占地面積比例為：應繳

19、納土地增值稅某市房地產(chǎn)開發(fā)公司金萬元，繳納相關費用樓占地面積比例為：X年發(fā)生以下業(yè)務:萬元月份通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權，支付土地出讓萬元以上述土地開發(fā)建設普通標準住宅樓和綜合樓，普通標準住宅樓和綜合住宅樓開發(fā)成本萬元，開發(fā)費用中分攤到住宅樓利息支出萬元，包括加罰利息萬元綜合樓開發(fā)成本萬元未包括裝修費用萬元，無法提供金融機構證明利息支出具體數(shù)額建成后的普通標準住宅樓全部銷售，收入總額萬元，綜合樓銷售，收入萬元綜合樓未銷售部分與他人聯(lián)營開設一商場，共同承擔經(jīng)營風險，當年收到分紅萬元。其他相關資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，營業(yè)稅稅率為

20、，城建稅稅率為，教育費附加稅率為根據(jù)上述資料和稅法有關規(guī)定，回答下列問題：公司住宅樓部分計算土地增值稅時準予扣除的項目合計萬元。公司住宅樓部分應繳納的土地增值稅為萬元。公司綜合樓部分計算土地增值稅時準予扣除的項目合計萬元。公司綜合樓部分應繳納的土地增值稅為萬元。、某市一內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司年開發(fā)一個項目，有關經(jīng)營情況如下：該項目商品房全部銷售，取得銷售收入萬元，并簽訂了銷售合同。簽訂土地購買合同，支付與該項目相關的土地使用權價款萬元，繳納有關費用萬元。發(fā)生土地拆遷補償費萬元，前期工程費萬元，支付工程價款萬元，基礎設施及公共配套設施費萬元，開發(fā)間接費用萬元。發(fā)生銷售費用萬元，財務費用萬元。管理費用

21、萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司不能按轉讓項目計算分攤利息，當?shù)卣?guī)定的開發(fā)費用扣除比例為。根據(jù)上述資料和稅法相關規(guī)定，回答下列問題：該房地產(chǎn)開發(fā)公司年應繳納印花稅萬元。該公司計算土地增值額時準予扣除的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加共計萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值稅時準予扣除的扣除項目金額為萬元該房地產(chǎn)開發(fā)公司年應繳納土地增值稅萬元答案：解析：應扣除的土地使用權的金額應扣除的開發(fā)成本的金額萬元萬元萬元轉讓環(huán)節(jié)的稅金準予扣除項目合計增值額增值率：應納土地增值稅專萬元萬元萬元轉讓環(huán)節(jié)的稅金準予扣除項目合計增值額增值率：應納土地增值稅專萬元萬元萬元,適用萬元的稅率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)與他人聯(lián)營開設一

22、商場，共同承擔經(jīng)營風險，應當征收土地增值稅。應扣除的土地使用權的金額應扣除的開發(fā)成本的金額應扣除的稅金X%應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目萬元準予扣除的項目合計萬元萬元萬元以不動產(chǎn)對外投資，共擔風險的，不繳納營業(yè)稅應扣除的土地使用權的金額應扣除的開發(fā)成本的金額應扣除的稅金X%應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目萬元準予扣除的項目合計萬元萬元萬元以不動產(chǎn)對外投資，共擔風險的，不繳納營業(yè)稅萬元收入總額增值額增值率應繳納土地增值稅、答案：解析：該房地產(chǎn)開發(fā)公司萬元萬元XX,速算扣除數(shù)萬元年應繳納印花稅萬元該公司計算土地增值稅時準予扣除的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加共計萬元取得土地使用權所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成

23、本準予扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用準予扣除的稅金及附加萬元取得土地使用權所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本準予扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用準予扣除的稅金及附加其他扣除項目金額扣除項目金額合計萬元萬元萬元萬元，X房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅不單獨作為稅金扣除。萬元萬元萬元萬元萬元萬元收入總額準予扣除項目增值額增值率增值額：扣除項目金額X:X4適用稅率。應納土地增值稅X萬元三、計算題1、某市一內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司2011年開發(fā)一個項目，有關經(jīng)營情況如下：(1)該項目商品房全部銷售，取得銷售收入4000萬元，并簽訂了銷售合同。(2)簽訂土地購買合同，支付與該項目相關的土地使用權價款600萬元，繳納有關費用50萬元。(3)發(fā)生土地拆遷補

24、償費200萬元，前期工程費100萬元，支付工程價款750萬元，基礎設施及公共配套設施費150萬元，開發(fā)間接費用60萬元。(4)發(fā)生銷售費用100萬元，財務費用60萬元。管理費用80萬元。(5)該房地產(chǎn)開發(fā)公司不能按轉讓項目計算分攤利息，當?shù)卣?guī)定的開發(fā)費用扣除比例為10%。根據(jù)上述資料和稅法相關規(guī)定，回答下列問題：、該房地產(chǎn)開發(fā)公司2011年應繳納印花稅()萬元。A.1.38B.1.50C.2.18D.2.30、該公司計算土地增值額時準予扣除的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加共計()萬元。A.220B.222.65C.225D.230.6、該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值稅時準予扣除的扣除項目金額為(

25、)萬元.A.2301B.2303.65C.2703D.2685、該房地產(chǎn)開發(fā)公司2011年應繳納土地增值稅()萬元.A.389.1B.394.5C.678.54D.679.62、某市房地產(chǎn)開發(fā)公司2011年發(fā)生以下業(yè)務：(1)1月份通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權，支付土地出讓金600萬元，繳納相關費用140萬元；(2)以上述土地開發(fā)建設普通標準住宅樓和綜合樓，普通標準住宅樓和綜合樓占地面積比例為1：3；(3)住宅樓開發(fā)成本3000萬元，開發(fā)費用中分攤到住宅樓利息支出300萬元，包括加罰利息40萬元；(4)綜合樓開發(fā)成本3400萬元(未包括裝修費用600萬元)，無法提供金融機構證明利息支出具體

26、數(shù)額；(5)建成后的普通標準住宅樓全部銷售，收入總額6500萬元，綜合樓銷售50%,收入5000萬元；(6)綜合樓未銷售部分與他人聯(lián)營開設一商場，共同承擔經(jīng)營風險，當年收到分紅250萬元。其他相關資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，營業(yè)稅稅率為5%,城建稅稅率為7%,教育費附加稅率為3%。根據(jù)上述資料和稅法有關規(guī)定，回答下列問題：、公司住宅樓部分計算土地增值稅時準予扣除的項目合計()萬元。A.4598.75B.4236.65C.4456D.4358、公司住宅樓部分應繳納的土地增值稅為()萬元。A.535.40B.0C.570.38D.585.

27、40、公司綜合樓部分計算土地增值稅時準予扣除的項目合計()萬元。A.7416.50B.8416.50C.6196.50D.5471.50、公司綜合樓部分應繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1211.58B.1110.78C.1201.78D.1210.78、【正確答案】D【答案解析】該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年應繳納印花稅=額品=2.3額（萬元）品、【正確答案】A【答案解析】：該公司計算土地增值稅時準予扣除的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加共計=4000 x5%（1+7%+3%）=220（萬元）、【正確答案】C【答案解析】取得土地使用權所支付的金額=600+50=650（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)成本=200+1

28、00+750+150+60=1260（萬元）準予扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用=（650+1260）x10%=191（萬元）準予扣除的稅金及附加=220（萬元），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅不單獨作為稅金扣除。其他扣除項目金額=（650+1260）x20%=382（萬元）扣除項目金額合計=650+1260+191+220+382=2703（萬元）、【正確答案】A【答案解析】收入總額=4000萬元準予扣除項目=2703（萬元）增值額=4000-2703=1297（萬元）增值率=增值額扣除項目金額x100%=1297+2703x100%=47.98%,適用稅率30%。應納土地增值稅=1297x30%=389.1（萬

29、元）、【正確答案】A【答案解析】應扣除的土地使用權的金額=（600+140）x1+4=185（萬元）應扣除的開發(fā)成本的金額=3000（萬元）應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目=（30040）+（185+3000）x5%+（185+3000）x20%=1056.25（萬元）轉讓環(huán)節(jié)的稅金=6500 x5%x（1+7%+3%）=357.5（萬元）準予扣除項目合計=185+3000+1056.25+357.5=4598.75（萬元）、【正確答案】C【答案解析】增值額=65004598.75=1901.25（萬元）增值率=1901.25+4598.75x100%=41.34%,適用30%的稅率。應納土地增

30、值稅=1901.25x30%=570.38（萬元）、【正確答案】C【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)與他人聯(lián)營開設一商場，共同承擔經(jīng)營風險，應當征收土地增值稅。應扣除的土地使用權的金額=（600+140）x3-4=555（萬元）應扣除的開發(fā)成本的金額=3400+600=4000（萬元）應扣除的稅金=5000 x5%x（1+7%+3%）=275（萬元）（以不動產(chǎn)對外投資，共擔風險的，不繳納營業(yè)稅）應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目=（555+4000）x10%+（555+4000）x20%=1366.5（萬元）準予扣除的項目合計=555+4000+275+1366.5=6196.50（萬元）、【正

31、確答案】A【答案解析】收入總額=5000 x2=10000（萬元）增值額=100006196.50=3803.5（萬元）增值率=3803.56196.50 x100%=61.38%,適用稅率40%,速算扣除數(shù)5%。應繳納土地增值稅=3803.5x40%6196.50 x5%=1211.58（萬元）三、計算題1、某市一內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年開發(fā)一個項目，有關經(jīng)營情況如下：（1）該項目商品房全部銷售，取得銷售收入4000萬元，并簽訂了銷售合同。（2）簽訂土地購買合同，支付與該項目相關的土地使用權價款600萬元，繳納有關費用50萬元。（3）發(fā)生土地拆遷補償費200萬元，前期工程費100萬元，支

32、付工程價款750萬元，基礎設施及公共配套設施費150萬元，開發(fā)間接費用60萬元。（4）發(fā)生銷售費用100萬元，財務費用60萬元。管理費用80萬元。（5）該房地產(chǎn)開發(fā)公司不能按轉讓項目計算分攤利息，當?shù)卣?guī)定的開發(fā)費用扣除比例為10%。根據(jù)上述資料和稅法相關規(guī)定，回答下列問題：、該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年應繳納印花稅（）萬元。A.1.38B.1.50C.2.18D.2.30、該公司計算土地增值額時準予扣除的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加共計()萬元。A.220B.222.65C.225D.230.6、該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值稅時準予扣除的扣除項目金額為()萬元.A.2301B.2303.65C

33、.2703D.2685、該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年應繳納土地增值稅()萬元.A.389.1B.394.5C.678.54D.679.62、某市房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年發(fā)生以下業(yè)務：(1)1月份通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權，支付土地出讓金600萬元，繳納相關費用140萬元；(2)以上述土地開發(fā)建設普通標準住宅樓和綜合樓，普通標準住宅樓和綜合樓占地面積比例為1：3；(3)住宅樓開發(fā)成本3000萬元，開發(fā)費用中分攤到住宅樓利息支出300萬元，包括加罰利息40萬元；(4)綜合樓開發(fā)成本3400萬元(未包括裝修費用600萬元)，無法提供金融機構證明利息支出具體數(shù)額;(5)建成后的普通標準住宅樓全部銷

34、售，收入總額6500萬元，綜合樓銷售50%,收入5000萬元；(6)綜合樓未銷售部分與他人聯(lián)營開設一商場，共同承擔經(jīng)營風險，當年收到分紅250萬元。個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習專業(yè)收集精品文檔個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習專業(yè)收集精品文檔 、專業(yè)收集精品文檔其他相關資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，營業(yè)稅稅率為5%,城建稅稅率為7%,教育費附加稅率為3%。根據(jù)上述資料和稅法有關規(guī)定，回答下列問題：、公司住宅樓部分計算土地增值稅時準予扣除的項目合計（）萬元。A.45

35、98.75B.4236.65C.4456D.4358、公司住宅樓部分應繳納的土地增值稅為（）萬元。A.535.40B.0C.570.38D.585.40、公司綜合樓部分計算土地增值稅時準予扣除的項目合計（）萬元。A.7416.50B.8416.50C.6196.50D.5471.50、公司綜合樓部分應繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1211.58B.1110.78C.1201.78D.1210.78三、計算題、【正確答案】：D【答案解析】：該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年應繳納印花稅=單品=2.30（萬元）品、【正確答案】：A【答案解析】：該公司計算土地增值稅時準予扣除的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加共

36、計=4000 x5%（1+7%+3%）=220（萬元）、【正確答案】：C【答案解析】：取得土地使用權所支付的金額=600+50=650（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)成本=200+100+750+150+60=1260（萬元）準予扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用=（650+1260）x10%=191（萬元）準予扣除的稅金及附加=220（萬元），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅不單獨作為稅金扣除。其他扣除項目金額=（650+1260）x20%=382（萬元）扣除項目金額合計=650+1260+191+220+382=2703（萬元）、【正確答案】：A【答案解析】：收入總額=4000萬元準予扣除項目=2703（萬元）增值額=4000-

37、2703=1297（萬元）增值率=增值額扣除項目金額x100%=1297+2703x100%=47.98%，適用稅率30%。應納土地增值稅=1297x30%=389.1（萬元）個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習專業(yè)收集精品文檔個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習個人收集了溫度哦精品文檔供大家學習專業(yè)收集精品文檔專業(yè)收集精品文檔專業(yè)收集精品文檔專業(yè)收集精品文檔專業(yè)收集精品文檔、【正確答案】：A【答案解析】：應扣除的土地使用權的金額=（600+140）x1-4=185（萬元）應扣除的開發(fā)成本的金額=3000（萬元）應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目=（30040）+（1

38、85+3000）x5%+（185+3000）x20%=1056.25（萬元）轉讓環(huán)節(jié)的稅金=6500 x5%x（1+7%+3%）=357.5（萬元）準予扣除項目合計=185+3000+1056.25+357.5=4598.75（萬元）、【正確答案】：C【答案解析】：增值額=65004598.75=1901.25（萬元）增值率=1901.254598.75x100%=41.34%,適用30%的稅率。應納土地增值稅=1901.25x30%=570.38（萬元）、【正確答案】：C【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)與他人聯(lián)營開設一商場，共同承擔經(jīng)營風險，應當征收土地增值稅。應扣除的土地使用權的金額

39、=（600+140）x3-4=555（萬元）應扣除的開發(fā)成本的金額=3400+600=4000（萬元）應扣除的稅金=5000 x5%x（1+7%+3%）=275（萬元）（以不動產(chǎn)對外投資，共擔風險的，不繳納營業(yè)稅）應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目=（555+4000）x10%+（555+4000）x20%=1366.5（萬元）準予扣除的項目合計=555+4000+275+1366.5=6196.50（萬元）、【正確答案】：A【答案解析】：收入總額=5000 x2=10000（萬元）增值額=100006196.50=3803.5（萬元）增值率=3803.56196.50 x100%=61.38%,

40、適用稅率40%,速算扣除數(shù)5%。應繳納土地增值稅=3803.5x40%6196.50 x5%=1211.58（萬元）三、計算題年月，市智誠房地產(chǎn)開發(fā)公司（外商投資企業(yè)）“城南居”項目全部銷售完畢，符合土地增值稅清算條件。某稅務所管理員按照規(guī)定對其實施了土地增值稅清算，相關資料如下：一、項目概況智誠房地產(chǎn)開發(fā)公司于年月開始興建“城南居”住宅項目,以競拍的方式從西安市土地管理局取得的居住用地，使用權期限該項目一次性開發(fā)。項目土地是公司年。該片土地位于西安市高新區(qū)，總面積m,折合畝。批準建筑面積（一）批準總銷售面積為通住宅占地面積（二）不可轉讓的面積為于占地面積基本一致。m2,其中:m2,m2o包括

41、：住宅面積非普通住宅占地面積m2,臨街門面房面積為m2；im。包括：小區(qū)內(nèi)長廊式景觀mo、其他配套設施m2o其中，普m2,建筑面積二、收入情況本項目于年月日開始銷售，截止普通住宅面積m2智誠房地產(chǎn)開發(fā)公司于年月開始興建“城南居”住宅項目,以競拍的方式從西安市土地管理局取得的居住用地，使用權期限該項目一次性開發(fā)。項目土地是公司年。該片土地位于西安市高新區(qū)，總面積m,折合畝。批準建筑面積（一）批準總銷售面積為通住宅占地面積（二）不可轉讓的面積為于占地面積基本一致。m2,其中:m2,m2o包括：住宅面積非普通住宅占地面積m2,臨街門面房面積為m2；im。包括：小區(qū)內(nèi)長廊式景觀mo、其他配套設施m2o

42、其中，普m2,建筑面積二、收入情況本項目于年月日開始銷售，截止普通住宅面積m2,收入為將套普通標準住宅用于抵付所欠工程尾款，年月,元；面積共計已經(jīng)全部銷售完畢，取得收入非普通住宅面積m%收入m，,按照當時市場價確認收入元。元；其中：元；臨街門面房全部售完，取得收入代收各類規(guī)費、基金等合計三、成本情況支付土地出讓金本費元、土地登記費房地產(chǎn)開發(fā)成本（）土地征用及補償費人收款收條。（）前期工程費元。元，企業(yè)通過“其他應付款”科目核算。元，與取得土地使用權相關的稅費元，其中：繳納契稅元、工元、土地測量費元、地形圖元。需要說明的是，支付的拆遷補償款能夠提供真實的村委會收據(jù)和農(nóng)民個元，包括：規(guī)劃費元、設計

43、費測繪費元、市政配套費法原始憑證。元、“七通一平”花費元、勘探費需要說明的是，、元、測繪費無合（）建筑安裝工程費普通標準住宅的建安成本（）基礎設施費元、供氣工程元、綠化工程（）公共配套設施費元。元o其中用于建造普通標準住宅的建安成本元，包括：小區(qū)內(nèi)道路元、排污工程元、地暖工程元、供水工程支出元、排洪工程元，其中：小區(qū)內(nèi)長廊景觀建設采購材料元,用于建造非元、供電工程支出元、照明工程元、施工費用元、其他費用（）開發(fā)間接費用元、辦公費元、保潔費業(yè)務招待費仲四、期間費用元。元，包括：工程管理人員工資元、福利費元、折舊費元、水電費元、交通費元、業(yè)務招待費元、監(jiān)理費元、保安費用元。需要說明的是，交通費仲元

44、無法查找合法原始憑證；元屬于無發(fā)票。智誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關人員聲稱發(fā)生了金融機構借款，但無法提供金融機構借款證明，為此公司寫了一份保證書并加蓋公司公章。管理費用和銷售費用合計元。五、有關稅金與房地產(chǎn)轉讓有關的稅金元，包括：營業(yè)稅元、水利基金元（當?shù)卣魇盏囊?guī)費，計費依據(jù)與營業(yè)稅保持一致，計費率8土地增值稅前準予扣除）。已經(jīng)預繳土地增值稅元。需要說明的是，外商投資企業(yè)不繳納城建稅和教育費附加。本案例旨在說明土地增值稅的計算過程，資料中未提及的事項均視為正確處理；在土地增值稅清算過程中，涉及的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、水利基金等如有差額，視同企業(yè)已經(jīng)補繳。計算企業(yè)應補繳或者應退還的土地增值

45、稅。三、計算題一、普通住宅土地增值稅計算過程：（一）銷售收入的確認銷售收入貨幣資金銷售收入視同銷售收入元需要說明的是，房地產(chǎn)開發(fā)公司以開發(fā)產(chǎn)品抵債時，房屋按照市場價值計算，無需納稅調(diào)整。（二）土地使用權和開發(fā)成本的確認取得土地使用權發(fā)生的成本取得土地使用權發(fā)生的成本支付土地出讓金與取得土地使用權相關的稅費元由于普通住宅、非普通住宅和不可售的公共配套設施占地面積能夠獲取。普通住宅分攤的土地成本普通住宅占地面積項目總占地面積X取得土地使用權發(fā)生的成本XX元需要說明的是，會計核算將支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發(fā)費，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價等計入“土地

46、征用及拆遷補償費”成本項目。在計算土地增值稅時，將取得土地使用權所支付的金額單獨作為一項，將拆遷補償費等作為開發(fā)成本的一項。兩者只是口徑不同，并無實質性差異。開發(fā)成本的確認（）土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費元。普通住宅、非普通住宅和不可售的公共配套設施占地面積能夠獲取。普通住宅應分攤的土地征用及拆遷補償費普通住宅占地面積項目總占地面積X土地征用及拆遷補償費XX元需要說明的是，拆遷補償款能夠提供真實的村委會收據(jù)和農(nóng)民個人收款收條，無需取得發(fā)票，可以在計算土地增值稅時扣除。還需要說明的是，由于拆遷補償費與取得土地面積直接相關，按照占地面積法分攤比較合理。()前期工程費前期工程費元，其中測

47、繪費元無合法原始憑證，不予扣除。對于普通住宅應分攤的前期工程費，按照建筑面積法進行分配TOC o 1-5 h z(84-X(-4x元()建筑安裝工程費由于建筑安裝工程費屬于直接成本，用于建造普通住宅的建筑安裝工程費元。()基礎設施費基礎設施費元，對于普通住宅應分攤的基礎設施費，按照建筑面積法進行分配(8-xx元需要說明的是，基礎設施費中包含的道路、綠化用地也占用一定面積的土地。本例中僅涉及一個開發(fā)項目且一次性開發(fā)，是否將道路、綠化用地的土地成本先歸集，再分配到普通住宅和非普通住宅并不影響土地增值稅計算結果。實際工作中可能發(fā)生分期開發(fā)的情況，基礎設施費中包含的道路、綠化用地如果同時為兩期以上的項

48、目服務，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在分期開發(fā)時，后期的規(guī)劃可能并不精確，此時將道路、綠化用地的土地成本先歸集在基礎設施費，再按照建筑面積法在各期的普通住宅和非普通住宅之間分配比較準確。()公共配套設施費公共配套設施費包括以下幾個部分：TOC o 1-5 h z土地成本：-X元分攤的土地征用及拆遷補償費：-X元直接成本：元公共配套設施費合計元，因其無法銷售，進一步分配至普通住宅和非普通住宅中，普通住宅按照建筑面積法應分攤的公共配套設施費：(8-xx元需要說明的是，公共配套設施常見的分攤方法有兩種：一是將公共配套設施所占用的土地成本(包括取得土地指出和拆遷補償費等，即上述、之和)通過“開發(fā)成本一土地征用及

49、拆遷補償費”在普通住宅和非普通住宅之間分配。直接成本(即上述)按照建筑面積在普通住宅和非普通住宅之間分配；二是先將公共配套設施所占用的土地成本按照占地面積在公共配套設施和住宅之間分配。公共配套設施分配的成本加上直接成本，再按照建筑面積在各期的普通住宅和非普通住宅之間分配。在不存在分期開發(fā)且只有一個開發(fā)項目，換句話說在土地增值稅最小清算單位的前提下，上述兩種方法計算結果相同，不影響土地增值稅的計算。但是，實際工作中很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會分批開發(fā)項目，此時可能出現(xiàn)分期開發(fā)的項目共用公共配套設施的情況。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在分期開發(fā)時，后期的規(guī)劃可能并不精確，在這種情況下公共配套設施的成本分攤更適用第二種方法，能夠更加準確的進行成本分攤，進而準確計算土地增值稅。()開發(fā)間接費用對于普通住宅應分攤的開發(fā)間接費用，按照建筑面積法進行分配（）4-x（一一）X元需要說明的是，開發(fā)間接費用元，其中交通費元和業(yè)務招待費元均屬于無發(fā)票，不予扣除。開發(fā)費用的確認（）利息支出由于該房地產(chǎn)開發(fā)公司無法提供利息支出的合法有效證明，故在計算土地增值稅時不作扣減。（）其他房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費+前期工程費+建筑安裝工程費+基礎設施費+公共配套設施費+開發(fā)間接費用+元其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（取得土地使用權發(fā)生的成本房地產(chǎn)開發(fā)成本）X（）XX元需要說明的是，管理費用和銷售費用一般情況下