大廈管物業(yè)管理方案

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔大廈管物業(yè)管理方案目錄一 萬(wàn)業(yè)源大廈管理的整體設(shè)想及策劃1. 認(rèn)識(shí)與定位2. 工作重點(diǎn)3. 環(huán)境營(yíng)造二 管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備1. 管理方式2. 工作計(jì)劃3. 物資裝備計(jì)劃三 管理人員架構(gòu)、人員培訓(xùn)和管理1. 管理崗位的架構(gòu)及任職要求2. 管理人員的培訓(xùn)計(jì)劃及管理方案四 管理制度及檔案資料的建設(shè)1 各崗位規(guī)章制度、獎(jiǎng)懲辦法2. 檔案資料的建立及管理五 管理成本測(cè)算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1. 固定支出項(xiàng)目明細(xì)及標(biāo)準(zhǔn)2. 管理成本費(fèi)用測(cè)算六 神都總部的運(yùn)行及管理1. 前期準(zhǔn)備階段工作2. 機(jī)電設(shè)施的運(yùn)行管理3. 日常事務(wù)的運(yùn)行管理第一章 萬(wàn)業(yè)源大廈管理的整體

2、設(shè)想及策劃一 認(rèn)識(shí)與定位神都天驕投資有限公司承租萬(wàn)業(yè)源大廈，位于北京海淀區(qū)復(fù)興路乙59-1號(hào)院，建筑面積5000余平米。該項(xiàng)目地下1層，地上9層，局部11層。采用LOW-E彩釉雙層玻璃幕墻、VRV中央新風(fēng)空調(diào)，兩部高速電梯，移動(dòng)車庫(kù)為32車位。1-4層為公司投資的餐飲公司，5-9層為公司辦公總部，其中5層為商務(wù)套間，6層為職能部門辦公區(qū)域，7層為貴州公司，8、9層為總經(jīng)理、董事長(zhǎng)辦公區(qū)域。完善的服務(wù)配套、合理的規(guī)劃布局必將成為該大廈最精致的亮點(diǎn)，及時(shí)了解公司需求，根據(jù)各部門的工作特點(diǎn)、辦事風(fēng)格、人員構(gòu)成等及時(shí)為公司提供滿意、細(xì)致的管理服務(wù)工作。二 工作重點(diǎn)秉承專業(yè)性的物業(yè)管理原則，導(dǎo)入質(zhì)量管理

3、體系標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合自身項(xiàng)目的管理特點(diǎn)，確立公司管理發(fā)展方向和形象，樹(shù)立公司特有的管理特色，實(shí)現(xiàn)服務(wù)操作的規(guī)范化、工程技術(shù)的專業(yè)化的管理模式。并根據(jù)管理服務(wù)需求，最大限度地提高工作效率，節(jié)省能耗開(kāi)支，強(qiáng)化與公司及各部門的溝通。有針對(duì)性地制定相應(yīng)的接待服務(wù)方案，確保各種服務(wù)任務(wù)的順利完成。三 環(huán)境營(yíng)造結(jié)和大廈管理服務(wù)特點(diǎn)，要從行為環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、情感環(huán)境三個(gè)方面入手，營(yíng)造高貴典雅、整潔爽目、放心安全的優(yōu)美環(huán)境。第二章 管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備一 管理方式1.擬采取的管理方式“前臺(tái)運(yùn)行，后臺(tái)統(tǒng)籌”的管理模式，遇重大事項(xiàng)時(shí)調(diào)動(dòng)系統(tǒng)內(nèi)全部資源，形成整體優(yōu)勢(shì)，及時(shí)進(jìn)行應(yīng)急處理及支持。實(shí)施“首問(wèn)負(fù)責(zé)制”服務(wù)

4、方式，在服務(wù)區(qū)域內(nèi)均可向首名遇到的服務(wù)管理人員提出自己的要求和詢問(wèn)，服務(wù)管理人員均有責(zé)任和義務(wù)給予解答，不得以任何借口給予回絕，如不屬于自身責(zé)權(quán)范圍內(nèi)的事情，有義務(wù)快速準(zhǔn)確的向相關(guān)部門傳遞具體信息，并及時(shí)了解公司需求，最大程度的提供一個(gè)迅速、方便、舒適的服務(wù)平臺(tái)。2. 組織機(jī)構(gòu)及人員配備管理部門工作計(jì)劃制定、物資采購(gòu)、對(duì)外聯(lián)系、工作檢查指導(dǎo)客房保潔部日常保潔客房服務(wù)會(huì)議服務(wù)工程技術(shù)部日常維護(hù)設(shè)備維保節(jié)能降耗消防中控安保部車場(chǎng)管理安全保衛(wèi)消防管理管理部門： 經(jīng)理 1人 助理 1人職責(zé)：負(fù)責(zé)各部門工作計(jì)劃、維保計(jì)劃、各種繳費(fèi)、對(duì)外會(huì)議聯(lián)系、各部門物資采購(gòu)、各種報(bào)表、上報(bào)文件、資料歸檔、制定應(yīng)急預(yù)案

5、、協(xié)調(diào)工作、人員培訓(xùn)、人事招聘、突發(fā)事件處理?？头勘嵅浚?主管 2人 客房服務(wù)員 4人 保潔員 4 人工作范圍：停車場(chǎng)、 5層商務(wù)客房 6、7層辦公區(qū) 8、9層總經(jīng)理董事長(zhǎng)辦公區(qū) 西側(cè)藝術(shù)展廳職責(zé)：負(fù)責(zé)商務(wù)客房清潔整理、各樓層衛(wèi)生清掃、垃圾清運(yùn)、車場(chǎng)、外圍衛(wèi)生清掃、玻璃幕墻清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、突發(fā)事件處理。工程技術(shù)部： 電工 2人 弱電工 1人 空調(diào)水 2人工作范圍：全樓配電柜、照明、排風(fēng)、空調(diào)、給排水、通訊網(wǎng)絡(luò)、電梯、監(jiān)控探頭職責(zé)：負(fù)責(zé)設(shè)備年度保養(yǎng)、設(shè)備搶修、日常檢修、大廈節(jié)能降耗、保障設(shè)備完整率、突發(fā)事件處理。消防中控安保部： 主管 1人 中控員 4人 安保員 8人工作范圍：B110區(qū)域、停

6、車場(chǎng)、中控室職責(zé)：負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、保安監(jiān)控、電梯監(jiān)控、車場(chǎng)監(jiān)控、出入管理、消防隱患排除、消防演習(xí)、樓層巡視、突發(fā)事件處理?？傆?jì)： 30人二 工作計(jì)劃1. 完成的工程整改項(xiàng)目，消除計(jì)劃施工中遺留的不適合使用的不合理的因素。2. 各設(shè)備系統(tǒng)完好率達(dá)到95%以上。3. 供電、給排水方面的穩(wěn)定性達(dá)到100%（因供電局、自來(lái)水公司等外界原因，及使用不當(dāng)造成短路事故等除外）。4. 空調(diào)系統(tǒng)穩(wěn)定運(yùn)行率達(dá)到100%，95%以上的區(qū)域達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)定的溫度、濕度、新風(fēng)量指標(biāo)。5. 完成標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作體系的建立，帶領(lǐng)員工開(kāi)展各項(xiàng)管理工作。建立起各部門的管理系統(tǒng)，并得到穩(wěn)定、有效的運(yùn)用。6. 每年至少進(jìn)行一次安全消防演習(xí)，使

7、安全保衛(wèi)方面的發(fā)案率及消防隱患率保持在公安部門規(guī)定的指標(biāo)之下。7. 使管理中心具備全面、完善的大廈運(yùn)行檔案資料，并有完善的管理制度。8. 環(huán)境方面保持本市同類物業(yè)的一流水平。三 物資裝備計(jì)劃根據(jù)公司要求，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，擬投入項(xiàng)目物資裝備如下：第三章 管理人員架構(gòu)、人員培訓(xùn)和管理一. 管理崗位的架構(gòu)及任職要求1) 管理人員配備的原則是：因事設(shè)崗、因崗擇人、平等競(jìng)爭(zhēng)、統(tǒng)一培訓(xùn)，考核上崗。2) 管理中心分為：行政辦公室、保潔客務(wù)部、工程部、消防安保部。3) 管理中心管理層人員均需具備較高的個(gè)人素質(zhì)和長(zhǎng)期高檔物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。4) 所有專業(yè)技術(shù)人員（強(qiáng)電運(yùn)行人員、弱電運(yùn)行人員、設(shè)備維修工等）都

8、必須具有專業(yè)工種技術(shù)證書和國(guó)家行政主管部門的資質(zhì)認(rèn)定，并具有多年本崗位工作經(jīng)驗(yàn)?？头勘嵅?10人主 管 1人 客房領(lǐng)班 1人保潔員 4人 客房服務(wù)員 4人工程技術(shù)維護(hù)部 5人強(qiáng)電工 2人 弱電工 1人空調(diào)水 2人消防安保部 13人主管 1人中控員 4人 安保員 8人行政管理部行政經(jīng)理1人行政助理1人總計(jì)：30人遵循“精簡(jiǎn)效能”的原則進(jìn)行項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和定員編制。在保證工作質(zhì)量之前提下，務(wù)求崗位責(zé)任制與精簡(jiǎn)人員架構(gòu)的配合，體現(xiàn)效率高、成本低、專業(yè)強(qiáng)的系統(tǒng)化管理機(jī)構(gòu)。充分發(fā)揮員工的積極性、創(chuàng)造性，提高工作效率和管理效率，從而使管理中心人力資源配備與其它資源合理有效的結(jié)合，產(chǎn)生最佳的工作效果。

9、二. 管理人員的培訓(xùn)計(jì)劃及管理方案培訓(xùn)計(jì)劃從觀念培訓(xùn)、管理培訓(xùn)、崗位技能培訓(xùn)三個(gè)方面進(jìn)行，不斷提高員工素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)一專多能。為公司創(chuàng)建人才庫(kù)。管理方案基礎(chǔ)以獎(jiǎng)勵(lì)為主，實(shí)施目標(biāo)管理責(zé)任制，充分調(diào)動(dòng)員工積極性。讓員工加入管理當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)利益共同體，共同參與管理、共同承擔(dān)壓力、共同邁向成功。第四章 管理制度及檔案資料的建設(shè)一 各崗位規(guī)章制度、獎(jiǎng)懲辦法行政管理l 培訓(xùn)管理辦法l 表彰管理辦法(試行)獎(jiǎng)勵(lì)：凡符合下列條件，均按公司表彰管理辦法對(duì)相關(guān)部門及人員給予獎(jiǎng)勵(lì)或通報(bào)表?yè)P(yáng)。（1）凡已明確考核期限的連續(xù)性工作，經(jīng)過(guò)努力提前完成，并對(duì)推進(jìn)公司下階段工作起到促進(jìn)作用。（2）對(duì)克服困難，創(chuàng)造性的開(kāi)展工作，為公司

10、帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，贏得榮譽(yù)。（3）對(duì)臨時(shí)性指派工作保質(zhì)保量提前完成。l 特種作業(yè)人員管理辦法l 檔案管理辦法l 物資裝備管理規(guī)范三、自行采購(gòu)的管理規(guī)定自行采購(gòu)范圍：A、日常消耗品、不可預(yù)見(jiàn)突發(fā)事件所需的備品備件。B、總價(jià)值在200元以下，單位價(jià)值在100元以下。C、不能在合格供方中實(shí)施采購(gòu)。根據(jù)采購(gòu)內(nèi)容，自行選擇供方并實(shí)施采購(gòu)工作。對(duì)自行采購(gòu)的要求：1、如需要自行采購(gòu)，應(yīng)報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)，并報(bào)行政人事部備案。2、自行采購(gòu)用品確保產(chǎn)品質(zhì)量以及環(huán)保要求。3、采購(gòu)申請(qǐng)單上報(bào)行政人事部存檔以便查閱。采購(gòu)單注明部門名稱、采購(gòu)內(nèi)容、數(shù)量、總價(jià)格并明確標(biāo)示使用用途。4、采購(gòu)申請(qǐng)單要有部門經(jīng)理簽字、實(shí)施采購(gòu)人簽字、并

11、經(jīng)使用部門簽字確認(rèn)。5、采購(gòu)物品到貨，由使用部門確認(rèn)簽收，項(xiàng)目經(jīng)理簽字認(rèn)可。6、月末，部門要將本月自行采購(gòu)入庫(kù)單上報(bào)行政人事部留存。l 產(chǎn)品防護(hù)管理規(guī)定l 庫(kù)房管理規(guī)定l 標(biāo)識(shí)管理規(guī)定l 辦公設(shè)備及物資管理規(guī)定l 辦公設(shè)備的配備及使用管理規(guī)定l 財(cái)產(chǎn)物資管理規(guī)定l 通訊器材配置及管理規(guī)定l 辦公用品管理辦法客戶服務(wù)管理制度l 大堂保潔工作程序及標(biāo)準(zhǔn)l 日常保潔工作程序及標(biāo)準(zhǔn)l 樓層公共區(qū)域保潔工作程序及標(biāo)準(zhǔn)l 公共區(qū)域綠化工作程序及標(biāo)準(zhǔn)l 辦公間日常保潔工作程序及標(biāo)準(zhǔn)l 公共衛(wèi)生間保潔工作程序及標(biāo)準(zhǔn)l 外圍區(qū)域保潔工作程序及標(biāo)準(zhǔn)l 電梯保潔工作程序及標(biāo)準(zhǔn)l 更衣室保潔工作程序及標(biāo)準(zhǔn)l 會(huì)議室保

12、潔工作程序及標(biāo)準(zhǔn)l 綠色植物的保養(yǎng)工作程序及標(biāo)準(zhǔn)l 殺蟲(chóng)與防疫處理工作程序l 特約性服務(wù)工作程序l 地毯清潔保養(yǎng)工作程序及標(biāo)準(zhǔn)l 硬地面清潔保養(yǎng)工作程序l 清潔機(jī)器設(shè)備的使用管理制度l 衛(wèi)生保潔檢查制度l 報(bào)刊郵件發(fā)送工作程序l 會(huì)議室（含VIP）服務(wù)工作程序l 留物轉(zhuǎn)交服務(wù)工作程序l 庫(kù)房用品管理制度l 鑰匙的發(fā)放和管理制度l 客務(wù)標(biāo)識(shí)匯總l 特殊事項(xiàng)的處理工作程序工程管理制度l 基礎(chǔ)管理l 用戶報(bào)修處理程序l 緊急事故處理程序l 月報(bào)告制度l 能源管理制度l 設(shè)備技術(shù)檔案管理制度l 新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度l 零件、耗材采購(gòu)、庫(kù)存及領(lǐng)用管理制度l 工具管理制度l 外包招標(biāo)制度l 設(shè)備運(yùn)

13、行管理l 安全運(yùn)行管理制度l 安全用電制度l 防火制度l 值班及交接班制度l 機(jī)房管理制度l 設(shè)備故障處理程序l 設(shè)備維修管理l 計(jì)劃維修制度l 不影響正常營(yíng)業(yè)的施工及設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)定l 影響正常營(yíng)業(yè)的施工及設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)定l 設(shè)備的日常報(bào)修制度l 公共部位巡檢制度l 工作計(jì)劃考核辦法安全管理制度l 綜合安全管理責(zé)任制l 治安防范管理規(guī)定l 公共安全衛(wèi)生防疫管理規(guī)定l 消防安全管理規(guī)定l 安全生產(chǎn)管理規(guī)定l 逐級(jí)防火責(zé)任制l 公共安全衛(wèi)生防疫工作考核管理辦法l 交通安全管理辦法l 地下空間安全管理規(guī)定l 中控室安全管理規(guī)定l 配電室、機(jī)房安全管理規(guī)定l 庫(kù)房安全管理規(guī)定l 停車場(chǎng)安全管理規(guī)定l

14、 電源、火源、燃?xì)?、燃油、危險(xiǎn)物品安全管理規(guī)定l 有毒有害、易燃易爆化學(xué)品管理辦法l 施工安全管理規(guī)定l 動(dòng)火作業(yè)安全管理規(guī)定l 電氣焊安全操作規(guī)定l 監(jiān)視和測(cè)量裝置控制管理規(guī)定l 險(xiǎn)情報(bào)告處置管理規(guī)定l 保密制度l 突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案l 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理預(yù)案l 人員傷亡事故緊急處理預(yù)案l 電梯突發(fā)事件緊急處理預(yù)案l 跑水、防汛應(yīng)急處理預(yù)案l 停電應(yīng)急處理預(yù)案l 失竊事件應(yīng)急處理預(yù)案l 搶劫、綁架、兇殺突應(yīng)急處理預(yù)案l 精神病、打架、斗毆、酗酒鬧事應(yīng)急處理預(yù)案l 急癥患者應(yīng)急處理預(yù)案l 突發(fā)疫情應(yīng)急處理預(yù)案l 爆炸及可疑爆炸物品應(yīng)急處理預(yù)案l 爆炸恐嚇事件應(yīng)急處理預(yù)案l 地震、雷擊、風(fēng)暴應(yīng)急處

15、理預(yù)案l 制冷機(jī)冷媒泄漏管理預(yù)案l 設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案l 冬季鏟冰掃雪預(yù)案其它管理制度l 內(nèi)部計(jì)算機(jī)設(shè)備及網(wǎng)絡(luò)維護(hù)報(bào)修規(guī)定及處理流程l 其他管理規(guī)范l 鑰匙管理規(guī)定l 交接班管理規(guī)定l 撿拾物品管理規(guī)定二. 檔案的建立與管理1) 公司的批復(fù)、指示、通知、要求等2) 公司各類文件及人事資料工程設(shè)計(jì)、施工資料、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有關(guān)文件四、工程檔案歸檔范圍、保管期限及內(nèi)容1、房屋及設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)資料（1）竣工圖（房屋總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙） 永久（2）地質(zhì)勘察報(bào)告 永久（3）工程合同及開(kāi)工、竣工報(bào)告 永久（4）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（5）

16、隱蔽工程驗(yàn)簽證 永久（6）沉降觀察記錄 永久（7）竣工驗(yàn)收證明書 永久（8）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 永久（9）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書 永久（10）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 永久（11）供水、供暖的試壓報(bào)告 永久（12）竣工和接管驗(yàn)收資料清冊(cè) 永久（13）物業(yè)公司驗(yàn)收質(zhì)量問(wèn)題清單 永久（14）寫字樓設(shè)備設(shè)施資料移交表 永久（15）設(shè)備設(shè)施使用說(shuō)明書、手冊(cè)及相關(guān)原始技術(shù)資料 永久2、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料（1）房屋產(chǎn)權(quán)情況清冊(cè)（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)情況、數(shù)量、分?jǐn)傇瓌t和分?jǐn)傁禂?shù)） 永久（2）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 永久（3）用地批準(zhǔn)文件 永久（4）建筑執(zhí)照 永久（5

17、）拆遷安置資料 永久3、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理資料（1）房屋管理清冊(cè) 長(zhǎng)期（2）分戶管理記錄 長(zhǎng)期（3）歷年的房屋完損等級(jí)評(píng)定表 長(zhǎng)期（4）空房防護(hù)記錄 長(zhǎng)期（5）設(shè)備維修審批表 長(zhǎng)期（6）修繕工程合同 長(zhǎng)期（7）物業(yè)公司大、中修工程審批單 永久（8）物業(yè)公司大、中修工程驗(yàn)收單 永久（9）建設(shè)工程質(zhì)量保修修理通知書 長(zhǎng)期（10）建設(shè)工程保修合同 長(zhǎng)期（11）設(shè)備及設(shè)施檢查記錄 短期（12）零維修檢查記錄 短期（13）設(shè)備及設(shè)施運(yùn)行記錄（維修） 長(zhǎng)期（14）意見(jiàn)征詢表 長(zhǎng)期（15）物業(yè)公司房屋鑰匙移交單 短期（16）派工單 短期（17）回訪記錄 短期五、客戶檔案歸檔范圍、保管期限及內(nèi)容1、發(fā)展商/業(yè)主致物

18、業(yè)公司售/租房入伙通知書 永久2、與客戶簽訂的入住承諾書 永久3、寫字樓房態(tài)匯簽表 永久4、室內(nèi)修補(bǔ)完成確認(rèn)書 永久5、室內(nèi)裝修委托書 永久6、裝修承諾書 永久7、二次裝修施工監(jiān)管協(xié)議書 永久8、施工安全責(zé)任書 永久9、二次裝修工程驗(yàn)收表 永久10、二裝進(jìn)場(chǎng)通知單 永久11、二裝竣工（施工）圖紙（全套） 永久12、開(kāi)工許可證 永久13、施工單位資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證件 永久14、建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表 永久15、建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火審核意見(jiàn)書 永久16、施工現(xiàn)場(chǎng)消防安全審核申報(bào)表 永久17、施工現(xiàn)場(chǎng)消防安全審核意見(jiàn)書 永久18、建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表 永久19、建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書 永久

19、20、檢驗(yàn)報(bào)告 永久21、隱蔽、預(yù)檢工程檢查記錄 永久22、電檢 永久23、消檢 永久24、施工組織設(shè)計(jì) 永久25、入住單位安全協(xié)議書 永久26、租用購(gòu)買直線電話線路申請(qǐng)表 永久27、地下停車場(chǎng)租賃車位申請(qǐng)表 永久28、收繳通知單（管理費(fèi)、車位費(fèi)等） 永久29、退租遷出房態(tài)匯簽表 永久30、發(fā)展商業(yè)主致物業(yè)公司退租通知書 永久31、與客戶往來(lái)函件（客戶投訴等） 永久32、其它（客戶、客戶二裝資料等） 短期六、不列入歸檔范圍文件材料為提高公司歸檔文書材料的質(zhì)量，減少檔案中龐雜臃腫的現(xiàn)象，以下文件屬于不歸檔的文件材料：1、以公司名義編號(hào)的發(fā)文，除行政人事部保存一份打印稿立卷和留存一份為付本外，其他部門一律不得立卷保存（但為查閱方