建筑工程合同策劃

1、建筑工程合同策劃一、建筑工程合同策劃概述（一）合同策劃及要考慮的問(wèn)題在建筑工程項(xiàng)目的初始階段必需進(jìn)行相關(guān)合同的策劃益。種托付方式和承包方式；合同的種類、形式和條件；合同重要條款的確定;合同簽訂和實(shí)施時(shí)重大問(wèn)題的決策；各個(gè)合同的內(nèi)容、組織、技術(shù)、時(shí)間上的協(xié)調(diào)。(二)合同策劃的意義合同的策劃打算著項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)及管理體制，打算合同各方面責(zé)任、權(quán)力和工作的劃分,所以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目管理產(chǎn)生根本性的影響.業(yè)主通過(guò)合同托付項(xiàng)目任務(wù)對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)把握.合同是實(shí)施工程項(xiàng)目的手段，通過(guò)策劃確定各方面的重大關(guān)系，無(wú)論對(duì)業(yè)主還是對(duì)承包商,完善的合同策劃可以保證合同圓滿地履行，克服關(guān)系的不協(xié)調(diào)，削減沖突和爭(zhēng)議，順當(dāng)?shù)貙?shí)現(xiàn)工

2、程項(xiàng)目總目標(biāo)。（三)合同策劃的依據(jù)(1）業(yè)主方面:業(yè)主的資信、資金供應(yīng)力量、管理水平和具有的管理力氣，業(yè)主的目標(biāo)以及目標(biāo)的確定性，期望對(duì)工程管理的介入深度,業(yè)主對(duì)工程師和承包商的信任程度，業(yè)主的管理風(fēng)格，業(yè)主對(duì)工程的質(zhì)量和工期要求等。承包商方面：承包商的力量、資信、企業(yè)規(guī)模、管理風(fēng)格和水平、在本項(xiàng)目中的目標(biāo) 與動(dòng)機(jī)、目前經(jīng)營(yíng)狀況、過(guò)去同類工程閱歷、企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、長(zhǎng)期動(dòng)機(jī)、承受和抗御風(fēng)險(xiǎn)的力量等.工程方面:工程的類型、規(guī)模、特點(diǎn)，技術(shù)簡(jiǎn)單程度、工程技術(shù)設(shè)計(jì)精確程度、工程質(zhì) 程序，工程資源(如資金、材料、設(shè)備等)供應(yīng)及限制條件等。環(huán)境方面：工程所處的法律環(huán)境，建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，物價(jià)的穩(wěn)定性，地

3、質(zhì)、氣候、自然、現(xiàn)場(chǎng)條件的確定性，資源供應(yīng)的保證程度,獲得額外資源的可能性。（四）合同策劃的程序(1)爭(zhēng)辯企業(yè)戰(zhàn)略和項(xiàng)目戰(zhàn)略，確定企業(yè)及項(xiàng)目對(duì)合同的要求.確定合同的總體原則和目標(biāo)。分層次、分對(duì)象對(duì)合同的一些重大問(wèn)題進(jìn)行爭(zhēng)辯，列出各種可能的選擇，依據(jù)上述策劃的依據(jù)，綜合分析各種選擇的利弊得失。 接受各種猜測(cè)、決策方法，風(fēng)險(xiǎn)分析方法,技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法。在開(kāi)頭預(yù)備每一個(gè)合同招標(biāo)和預(yù)備簽訂每一份合同時(shí)都應(yīng)對(duì)合同策劃再作一次評(píng)價(jià)。二、業(yè)主的建筑工程合同策劃（一）分散平行承包和全包（1）分散平行承包，即業(yè)主將設(shè)計(jì)、設(shè)備供應(yīng)、土建、電器安裝、機(jī)械安裝、裝飾等工程 施工分別托付給不同的承包商.各承包商分別與業(yè)

4、主簽訂合同其特點(diǎn)是:1）業(yè)主有大量的管理工作，有很多次招標(biāo),需作比較精細(xì)的方案及把握,因此項(xiàng)目前期需要比較充裕的時(shí)間。 2）業(yè)主負(fù)責(zé)各承包商之間的協(xié)調(diào)工作，對(duì)各承包商由于相互干擾所造成的問(wèn)題擔(dān)當(dāng)責(zé)任。3)該承包方式要求業(yè)主管理和把握較細(xì),業(yè)主必需具備較強(qiáng)的項(xiàng)目管理力量.4）對(duì)于大型工程項(xiàng)目,該承包方式使業(yè)主面對(duì)眾多承包商，管理跨度大,協(xié)調(diào)困難，易造成混亂和失控，且業(yè)主管理費(fèi)用增加，導(dǎo)致總投資增加和工期延長(zhǎng)。 5）接受這種承包方式，業(yè)主可以分階段進(jìn)行招標(biāo)，可以通過(guò)協(xié)調(diào)和項(xiàng)目管理加強(qiáng)對(duì)工程的干預(yù)。同時(shí)承包商之間存在著肯定的制衡。 6）接受這種承包方式，項(xiàng)目的方案和設(shè)計(jì)必需周全、精確、細(xì)致。這樣各承

5、包商的工程范圍簡(jiǎn)潔確定，責(zé)任界限比較清楚. (2）全包（又稱統(tǒng)包，一攬子承包，設(shè)計(jì)一建筑及交鑰匙工程)合同，即由一個(gè)承包商承包建筑工程項(xiàng)目的全部工作,并向業(yè)主擔(dān)當(dāng)全部工程責(zé)任，包括設(shè)計(jì)、供應(yīng)、各專業(yè)工程的施 的特點(diǎn)是：1）驗(yàn)收成果,通常不干涉承包商的工作，因而合同糾紛和索賠較少。 2）便利協(xié)調(diào)和把握，削減大量的重復(fù)性的管理工作，信息溝通便利、快捷、精確。有利于 施工現(xiàn)場(chǎng)管理，削減中間環(huán)節(jié),從而可削減費(fèi)用和縮短工期。 3）業(yè)主的責(zé)任體系完備，避開(kāi)各種干擾,對(duì)業(yè)主和承包商都有利,工程整體效益高.4）施工力氣，而且尚需很強(qiáng)的設(shè)計(jì)、管理、供應(yīng)，乃至項(xiàng)目策劃和融資力量。接受上述二者之間的中間形式，即將工

6、程托付給幾個(gè)承包商，如設(shè)計(jì)、施工、供應(yīng)等承包商。（二）招標(biāo)方式的選擇國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定,招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。1。公開(kāi)招標(biāo)這種招標(biāo)方式,招標(biāo)單位有較大的選擇余地，可在眾多的投標(biāo)單位之間選擇報(bào)價(jià)合理、工期 招標(biāo)方式.但這種方式業(yè)主管理工作量大，要預(yù)備很多資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件，要進(jìn)行資 格預(yù)審、評(píng)標(biāo)、進(jìn)行澄清會(huì)議等。雖可降低報(bào)價(jià)、提高工程質(zhì)量,但招標(biāo)期較長(zhǎng).2。邀請(qǐng)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)又稱有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo).這種招標(biāo)不發(fā)布廣告，由招標(biāo)單位向預(yù)先選擇的數(shù)目有限的 承包商發(fā)出邀請(qǐng)信，邀請(qǐng)他們參與某項(xiàng)工程的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng).接受邀請(qǐng)方式招標(biāo)，一般可以保證 參與投標(biāo)的承包商有此項(xiàng)工程閱歷，信譽(yù)牢靠,有力量完成該工程項(xiàng)目

7、，招標(biāo)單位可以削減 有可能漏掉一些在技術(shù)上、報(bào)價(jià)上有競(jìng)爭(zhēng)力的后起之秀。邀請(qǐng)招標(biāo)方式適用于以下?tīng)顩r：（1)在特殊狀況下，工程規(guī)模大，招標(biāo)單位認(rèn)為中、小型施工企業(yè)不行能勝任，因而選定幾家大公司參與投標(biāo)。(2）工程簡(jiǎn)單、專業(yè)性強(qiáng)，招標(biāo)單位認(rèn)為只有某些企業(yè)才能擔(dān)當(dāng).（3)工程規(guī)模小，為節(jié)省招標(biāo)開(kāi)支沒(méi)有必要公開(kāi)招標(biāo)。公開(kāi)招標(biāo)后，無(wú)人投標(biāo)，招標(biāo)單位只好邀請(qǐng)少數(shù)單位投標(biāo)。（5)由于工期緊迫或保密的要求等緣由而不宜公開(kāi)招標(biāo)的工程。51033.議標(biāo)對(duì)不宜公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)的特殊工程 門，經(jīng)批準(zhǔn)后可以議標(biāo).這種方式是建設(shè)單位或其代理人直接邀請(qǐng)某一承包商進(jìn)行談判，達(dá) 議標(biāo)通常適用于以下?tīng)顩r：工程的性質(zhì)特殊,內(nèi)容簡(jiǎn)單

8、,發(fā)包時(shí)尚不能清楚詳盡地確定其中若干技術(shù)細(xì)節(jié)和近似的工程量。接受某種新技術(shù),需施工單位從設(shè)計(jì)階段就開(kāi)頭參與合作.（3)公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)未能產(chǎn)生中標(biāo)單位。工程規(guī)模不大，工期緊急，需邊設(shè)計(jì)邊施工等。此,無(wú)特殊狀況，為規(guī)范建筑市場(chǎng)行為，應(yīng)嚴(yán)格限制議標(biāo)方式。(三）合同種類的選擇合同的計(jì)價(jià)方式有很多種，不同種類的合同,有不同的應(yīng)用條件、不同的權(quán)力和責(zé)任安排、 不同的付款方式，同時(shí)合同雙方的風(fēng)險(xiǎn)也不同，應(yīng)依具體狀況選擇合同類型。目前，合同的類型主要有四種。單價(jià)合同這是最常見(jiàn)的合同種類，適用范圍廣,如 fidic 土木工程施工合同。我國(guó)的建設(shè)工程施工合同也主要是這一類合同.在這種合同中，承包商僅按合同規(guī)定

9、擔(dān)當(dāng)報(bào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn),即對(duì)報(bào)價(jià)(主要為單價(jià)）的正確性和適宜性擔(dān)當(dāng)責(zé)任；而工程量變化的風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主擔(dān)當(dāng).由于風(fēng)險(xiǎn)安排比較合理,能夠適應(yīng)大多數(shù)工程，能調(diào)動(dòng)承包商和業(yè)主雙方的管理樂(lè)觀性。單價(jià)合同又分為固定單價(jià)合同和可調(diào)單價(jià)合同等形式。fidic數(shù)字，而實(shí)際合同價(jià)款按實(shí)際完成的工程量和承包商所報(bào)的單價(jià)計(jì)算.雖然在投標(biāo)報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)、簽訂合同中，人們經(jīng)常留意合同總價(jià)格,但在工程款結(jié)算中單價(jià)優(yōu)先，所以單價(jià)是不能錯(cuò)的。對(duì)于投標(biāo)書(shū)中明顯的數(shù)字計(jì)算的錯(cuò)誤，業(yè)主有權(quán)先作修改再評(píng)標(biāo)。固定總價(jià)合同（1)固定總價(jià)合同的概念及特點(diǎn)這種合同以一次包死的總價(jià)托付,價(jià)格不因環(huán)境的變化和工程量增減而變化，所以在這類合同中承包商擔(dān)當(dāng)了全部的工

10、作量和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn).除了設(shè)計(jì)有重大變更，一般不允許調(diào)整合同價(jià)格。在現(xiàn)代工程中,特殊在合資項(xiàng)目中，業(yè)主寵愛(ài)接受這種合同形式,由于：工程中雙方結(jié)算方式較為簡(jiǎn)潔。在固定總價(jià)合同的執(zhí)行中，承包商的索賠機(jī)會(huì)較少（但不能根除索賠）.通?？梢悦獬龢I(yè)主由于要追加合同價(jià)款、追加投資帶來(lái)的需上級(jí),如董事會(huì)、甚至股東大會(huì)審批的麻煩。 但由于承包商擔(dān)當(dāng)了全部風(fēng)險(xiǎn)，報(bào)價(jià)中不行預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用較高.承包商報(bào)價(jià)的確定必需考慮施工期間物價(jià)變化以及工程量變化帶來(lái)的影響。在這種合同的實(shí)施中，由于業(yè)主沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)， 所以他干預(yù)工程的權(quán)力較小，只管總的目標(biāo)和要求。固定總價(jià)合同的應(yīng)用前提在以前很長(zhǎng)時(shí)間中，固定總價(jià)合同的應(yīng)用范圍很?。汗こ淘O(shè)計(jì)較細(xì)，

11、圖紙完整、具體、清楚。（理。工程結(jié)構(gòu)、技術(shù)簡(jiǎn)潔，風(fēng)險(xiǎn)小，報(bào)價(jià)估算便利。方案。合同條件完備，雙方的權(quán)利和義務(wù)格外清楚。固定總價(jià)合同的計(jì)價(jià)方式必需復(fù)核.各分項(xiàng)工程的固定總價(jià)之和即為整個(gè)工程的價(jià)格。固定總價(jià)合同的確定固定總價(jià)合同是總價(jià)優(yōu)先,承包商報(bào)總價(jià)，雙方商定合同總價(jià)，最終按總價(jià)結(jié)算。通常只在設(shè)計(jì)變更或符合合同規(guī)定的調(diào)價(jià)條件時(shí)才允許調(diào)整合同價(jià)格。接受固定總價(jià)合同時(shí)承包商的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)：報(bào)價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤；漏報(bào)項(xiàng)目；工程實(shí)施中物價(jià)和人工費(fèi)漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。 由于設(shè)計(jì)深度不夠造成的工程量計(jì)算誤差。成本加酬金合同這是與固定總價(jià)合同截然相反的合同類型.工程最終合同價(jià)格按承包商的實(shí)際成本加肯定比率的酬金(間接費(fèi)）計(jì)算。在

12、合同簽訂時(shí)不能確定一個(gè)具體的合同價(jià)格，只能確定酬金的比率.由于合同價(jià)格按承包商的實(shí)際成本結(jié)算，所以在這類合同中，承包商不擔(dān)當(dāng)任何風(fēng)險(xiǎn)， 僅不情愿壓縮成本,相反期望提高成本以提高他自己的工程經(jīng)濟(jì)效益.這樣會(huì)損害工程的整 體效益.所以這類合同的使用應(yīng)受到嚴(yán)格限制,通常應(yīng)用于如下?tīng)顩r:投標(biāo)階段依據(jù)不準(zhǔn),工程的范圍無(wú)法界定，無(wú)法精確估價(jià)，缺少工程的具體說(shuō)明。 況確定。（3)時(shí)間特殊緊急,要求盡快開(kāi)工。如搶救、搶險(xiǎn)工程，人們無(wú)法具體地方案和商談？lt;b r確定目標(biāo)成本,實(shí)際成本在目標(biāo)成本范圍內(nèi)按比例支付酬金,超過(guò)目標(biāo)成本部分不再增加酬 本加固定額度的酬金，不隨實(shí)際成本數(shù)量的變化而變化.4。目標(biāo)合同和開(kāi)

13、發(fā)項(xiàng)目、軍事工程項(xiàng)目中?？偝杀?、工期目標(biāo)擔(dān)當(dāng)責(zé)任.若工程投產(chǎn)后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)達(dá)不到預(yù)定生產(chǎn)力量，則按肯定的比例扣減合同價(jià)款;若工期拖延，則承包商擔(dān)當(dāng)工期拖延違約金；若實(shí)際總成本低于預(yù)定總（四)重要合同條款的確定起草招標(biāo)文件,并確定一些重要的合同條款。主要有：適用于合同關(guān)系的法律,以及合同爭(zhēng)吵仲裁的地點(diǎn)、程序等。 來(lái)源保證狀況等因素打算。讓承包商在工程上過(guò)多地墊資，會(huì)對(duì)承包商的風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、 保函的狀況下，又會(huì)給業(yè)主帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。（3)合同價(jià)格的調(diào)整條件、范圍、調(diào)整方法，特殊是由于物價(jià)上漲、匯率變化、法律變化、海關(guān)稅變化等對(duì)合同價(jià)格調(diào)整的規(guī)定。合同雙方風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān).即將工程風(fēng)險(xiǎn)在業(yè)主和承包商之間合理安

14、排?；驹瓌t是,通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)安排激勵(lì)承包商，把握風(fēng)險(xiǎn)，取得最佳經(jīng)濟(jì)效益.對(duì)承包商的激勵(lì)措施.（6) 主的處理權(quán)等.三、承包商的合同策劃承包商的合同策劃聽(tīng)從于承包商的基本目標(biāo)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。（一）投標(biāo)的選擇承包商必需就投標(biāo)方向做出戰(zhàn)略決策，其決策取決于市場(chǎng)狀況,主要有：（1）承包市場(chǎng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì).（2)該工程競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況,以確定自己投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)力和中標(biāo)的可能性。工程及業(yè)主狀況.包括工程的技術(shù)難度，施工所需的工藝、技術(shù)和設(shè)備,對(duì)施工工期的和要求；業(yè)主的資信狀況，是否不守信用、不付款的歷史,業(yè)主建設(shè)資金的預(yù)備狀況和企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。承包商自身狀況。包括公司的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、技術(shù)水平、施工力氣、

15、資金狀況、同類工程的閱歷、現(xiàn)有工程數(shù)量等。自己施工技術(shù)水平、管理力量和財(cái)務(wù)力量的工程及沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的工程。（二）合同風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)通常若工程存在下述問(wèn)題，則工程風(fēng)險(xiǎn)大：（1）工程規(guī)模大,工期長(zhǎng)，而業(yè)主要求接受固定總價(jià)合同形式.(2，或合同中的工程變更賠償條款對(duì)承包商很不利，但業(yè)主要求接受固定總價(jià)合同。業(yè)主將做標(biāo)期壓縮得很短,承包商沒(méi)有時(shí)間具體分析招標(biāo)文件，而且招標(biāo)文件為外文， 接受承包商不生疏的合同條件。工程環(huán)境不確定性因素多，且業(yè)主要求接受固定價(jià)格合同。（三）承包方式的選擇財(cái)力上的優(yōu)勢(shì),并共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。分包分包的緣由主要有以下幾點(diǎn):（1）技術(shù)上需要?？偝邪滩恍心?，也不必具備總承包合同工程范圍內(nèi)的全部

16、專業(yè)工程的施工力量.通過(guò)分包的形式可以彌補(bǔ)總承包商技術(shù)、人力、設(shè)備、資金等方面的不足。同時(shí)總承包商又可通過(guò)這種形式擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，承接自己不能獨(dú)立擔(dān)當(dāng)?shù)墓こ?（2)報(bào)價(jià)低同時(shí)又有力量的分包商擔(dān)當(dāng)，總承包商不僅可以避開(kāi)損失,而且可以取得肯定的經(jīng)濟(jì)效益。轉(zhuǎn)嫁或削減風(fēng)險(xiǎn).通過(guò)分包,可以將總包合同的風(fēng)險(xiǎn)部分地轉(zhuǎn)嫁給分包商。這樣，大家共同擔(dān)當(dāng)總承包合同風(fēng)險(xiǎn)，提高工程經(jīng)濟(jì)效益。業(yè)主的要求。業(yè)主指令總承包商將一些分項(xiàng)工程分包出去。通常有如下兩種狀況： 1）對(duì)于某些特殊專業(yè)或需要特殊技能的分項(xiàng)工程，業(yè)主僅對(duì)某專業(yè)承包商信任和放心，可要求或建議總承包商將這些工程分包給該專業(yè)承包商，即業(yè)主指定分包商。 2）在國(guó)際工

17、程中,一些國(guó)家規(guī)定,外國(guó)總承包商承接工程后必需將肯定量的工程分包給本國(guó)承包商；或工程只能由本國(guó)承包商承接,外國(guó)承包商只能分包。這是對(duì)本國(guó)企業(yè)的一種愛(ài)護(hù)措施。業(yè)主對(duì)分包商有較高的要求，也要對(duì)分包商作資格審查。沒(méi)有工程師（業(yè)主代表） 承包商不得任憑分包工程。由于承包商向業(yè)主擔(dān)當(dāng)全部工程責(zé)任,分包商消滅任何問(wèn)題都由 總包負(fù)責(zé),所以分包商的選擇要格外慎重 商談分包合同的主要條件,甚至簽訂分包意向書(shū).聯(lián)營(yíng)承包（包商）聯(lián)合投標(biāo)，共同承接工程。其優(yōu)點(diǎn)是:（1)承包商可通過(guò)聯(lián)營(yíng)進(jìn)行聯(lián)合，以承接工程量大、技術(shù)簡(jiǎn)單、風(fēng)險(xiǎn)大程，使經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大。 (2）都以全包的形式承接工程,各聯(lián)營(yíng)成員具有法律上的連帶責(zé)任標(biāo)。（3）在國(guó)際工程中，國(guó)外的承包商假如與當(dāng)?shù)氐某邪搪?lián)營(yíng)投標(biāo),可以獲得價(jià)格上的優(yōu)待. 這樣更能增加報(bào)價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)力。（4)工程風(fēng)險(xiǎn)，增加承包商的應(yīng)變力量，能取得較好的工程經(jīng)濟(jì)效果。(5)通常聯(lián)營(yíng)僅在某一工程中進(jìn)行，該工程結(jié)束，聯(lián)營(yíng)體解散，無(wú)其他牽掛。假如情愿，各方還可以連續(xù)尋求新的合作機(jī)會(huì)。所以它比合營(yíng)、合資有更大的機(jī)敏性.合資成立一個(gè)具有法人地位的新公司通常費(fèi)用較高，運(yùn)行形式簡(jiǎn)單，母公司僅擔(dān)當(dāng)有限責(zé)任,業(yè)主不信任。（四)合同執(zhí)行戰(zhàn)略合同執(zhí)行戰(zhàn)略是承包商按企業(yè)和工程具體狀況確定的執(zhí)行合同的基本方針。（1）企業(yè)必需考慮該工程在企業(yè)同期很多工程中的地位、重要性，確定優(yōu)先等級(jí)。對(duì)重要預(yù)備進(jìn)展業(yè)