2017-7-25龍泉市場(chǎng)分板塊分析

1、龍泉分為大面、世紀(jì)大道、東山新城、老城板塊四大板塊。項(xiàng)目位于世紀(jì)大道板塊，由于老城區(qū)開(kāi)發(fā)量較小，老城置業(yè)客戶多往世紀(jì)大道板塊遷移。大面板塊世紀(jì)大道板塊老城板塊東山新城板塊老城板塊：受資源影響和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度影響，基本無(wú)市場(chǎng)影響力項(xiàng)目。東山板塊：以東山新城為區(qū)域主要供貨項(xiàng)目，且存在幾許中小型項(xiàng)目。大面板塊：目前龍泉開(kāi)發(fā)強(qiáng)度最高，項(xiàng)目最集中，認(rèn)知度最高的板塊，但多以成都客群為主。世紀(jì)廣場(chǎng)板塊：項(xiàng)目所在區(qū)域，目前在售項(xiàng)目較少，3大競(jìng)品并駕齊驅(qū)，且各項(xiàng)目銷量突出，板塊競(jìng)爭(zhēng)加劇。本案月均走量：1020套均價(jià)：5700元/月均走量：303套均價(jià)：5153元/月均走量：60套均價(jià)：5391元/月均走量：375套均

2、價(jià)：5558元/區(qū)域面板塊格局龍泉區(qū)域，以大面、世紀(jì)大道為主力競(jìng)爭(zhēng)板塊。大面板塊近年熱度不斷攀升，成交量持續(xù)上揚(yáng)，整體月均走量1020套，遠(yuǎn)超其他板塊；世紀(jì)大道板塊2016年成交量有所上升，月均走量375套，板塊市場(chǎng)有回暖跡象；老城板塊、東山板塊項(xiàng)目供應(yīng)較少，成交持續(xù)低迷。世紀(jì)大道板塊大面板塊東山板塊龍泉老城板塊銳理數(shù)據(jù)，截至8月27日區(qū)域面板塊格局項(xiàng)目多，大品牌，熱度高，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈，擾動(dòng)市場(chǎng)；13年后各項(xiàng)目成交均價(jià)紛紛跳水，逐年下降，14年后板塊整體呈現(xiàn)以價(jià)換量趨勢(shì)；大面板塊走量面積區(qū)間集中在70-110，板塊呈現(xiàn)剛需剛改標(biāo)簽。在售項(xiàng)目眾多，品牌開(kāi)發(fā)商云集，包含保利、華潤(rùn)、世茂、凱德等一線

3、知名房企。區(qū)域面大面板塊大面板塊大面板塊成交客戶地圖二級(jí)城市：12%外?。?%成都主城區(qū)東南（川師、三圣鄉(xiāng)等）55%龍泉、大面13%成都市內(nèi)16%吸附力強(qiáng)，主城東、南方向外溢剛需客戶為主，關(guān)注價(jià)格。代表項(xiàng)目為世茂城，客戶主要來(lái)源于主城東南片區(qū)，年齡21-30歲，關(guān)注價(jià)格、品牌及地段。區(qū)域面大面板塊板塊熱度低，輻射弱、吸附能力有限；在售項(xiàng)目較少，品牌小，供應(yīng)不足，板塊熱度相對(duì)較低；隨著新城吾悅廣場(chǎng)面世，板塊熱度和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境隨之升溫；2011年至今供銷量?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)，進(jìn)入2016年整體量?jī)r(jià)有所回升。驛都城成都御源置業(yè)有限公司壹中心（小型綜合體）成都永垹置業(yè)有限公司錦橙/桃都印象(小型綜合體）成都龍泉

4、光遠(yuǎn)實(shí)業(yè)有限公司新城吾悅廣場(chǎng)成都新城萬(wàn)博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司皇冠湖壹號(hào)綠地集團(tuán)成都申瓏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本案區(qū)域面世紀(jì)大道板塊吸附力較弱，龍泉地緣性、首置首改客戶為主，關(guān)注價(jià)格。代表項(xiàng)目驛都城，客戶主要來(lái)源于龍泉本地客群，年齡21-30歲，關(guān)注價(jià)格、戶型等。龍泉本地客61%成都外溢客群17%其他區(qū)域4%二線城市18%世紀(jì)大道板塊成交客戶地圖大面客群經(jīng)開(kāi)區(qū)客群核心客戶重要客戶輔助客戶客戶特征： 首置客群為主； 在龍泉的生意人，外來(lái)工作者； 對(duì)價(jià)格敏感，關(guān)注商業(yè)及生活配套；省內(nèi)二線城市成都外溢客戶 龍泉老城區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶客戶特征： 首置客群為主； 地鐵二號(hào)線附近工作人群，對(duì)市區(qū)房?jī)r(jià)承受能力較低客

5、戶； 了解龍泉的發(fā)展，也看好新城片區(qū)的發(fā)展，關(guān)注環(huán)境、性價(jià)比；客戶特征： 首置、首改優(yōu)質(zhì)客群； 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工薪階層、老城區(qū)居民； 關(guān)注戶型及性價(jià)比、商業(yè)及生活配套；約61%約18%約17%區(qū)域面世紀(jì)大道板塊項(xiàng)目少，品牌影響力較低，個(gè)別項(xiàng)目支撐板塊銷量；板塊至12年以來(lái)，新增供應(yīng)與價(jià)格持續(xù)下滑，2016年受樓市利好政策影響新增有較大幅度反彈；區(qū)域東山國(guó)際新城為主要供貨項(xiàng)目；東山板塊走量面積區(qū)間集中在70-90，板塊呈現(xiàn)剛需標(biāo)簽。區(qū)域面東山板塊項(xiàng)目較多，品牌缺乏影響力，板塊幾乎無(wú)區(qū)域性發(fā)聲項(xiàng)目；板塊至12年以來(lái)，新增供應(yīng)波動(dòng)較大，受周邊板塊項(xiàng)目擠壓，16年本板塊銷量下滑明顯；龍泉老城板塊走量面積區(qū)

6、間集中在90-110，龍泉區(qū)域各板塊最低的均價(jià)，使板塊總價(jià)更具優(yōu)勢(shì)。區(qū)域面龍泉老城板塊典型競(jìng)品新城吾悅廣場(chǎng)區(qū)域商業(yè)補(bǔ)充，以強(qiáng)商業(yè)形象帶住宅，區(qū)域內(nèi)銷量第一，月均150套；區(qū)域唯一商住綜合體，以龍泉本地剛需及首改客群為主，年齡21-30歲，關(guān)注項(xiàng)目商業(yè)及價(jià)格。項(xiàng)目總占地181余畝，其中住宅約90畝，住宅共計(jì)3477戶，住宅容積率約5.0，面積段為79-105m。新城吾悅廣場(chǎng)2016年，整體走量平穩(wěn)，居于板塊銷量第一，月均走量約150套，價(jià)格緩步上升，均價(jià)約5900元/左右。新城吾悅廣場(chǎng)商業(yè)共21萬(wàn)方，包含金街，寫(xiě)字樓，公寓，6萬(wàn)方購(gòu)物中心以及2.7萬(wàn)方底商等物業(yè)形態(tài)，規(guī)劃有獨(dú)立住宅組團(tuán)。戶型配比

7、：主力戶型81-96 之間占比89%，以剛需產(chǎn)品為主；產(chǎn)品去化：96套三雙衛(wèi)最暢銷，去化率達(dá)到93%，去化占比43%，其次是88套三雙衛(wèi)，去化率78%，去化占比33%。3號(hào)樓、4號(hào)樓、5號(hào)樓、6號(hào)樓戶型配比81.56三室兩廳單衛(wèi)51233%87.88三室兩廳雙衛(wèi)42327%96.63三室兩廳雙衛(wèi)45629%107四室兩廳雙衛(wèi)1027%109四室兩廳雙衛(wèi)624%項(xiàng)目住宅31萬(wàn)方，以套三、套四剛需產(chǎn)品為主，主力戶型集中在81-96 之間占比89%，其中套三雙衛(wèi)占比56%。從項(xiàng)目成交來(lái)看，96、88套三雙衛(wèi)最為暢銷，分別占比43%、33%，符合區(qū)域主流戶型設(shè)置。典型競(jìng)品新城吾悅廣場(chǎng)超高性價(jià)比支撐，靠

8、口碑制勝，均價(jià)約5200元/，月均走量約130套；目前區(qū)域性價(jià)比最高項(xiàng)目，以龍泉本地首置剛需客群為主，年齡21-30歲，主要關(guān)注價(jià)格。項(xiàng)目總占地120畝，共計(jì)4074戶，面積段為51-116m。住宅容積率約5.8，綠化率20%。驛都城2016年整體走量突出，近期月均走量在130套左右，價(jià)格維持在5100-5200元/左右。項(xiàng)目營(yíng)銷主要靠性價(jià)比吸引，以口碑效應(yīng)帶動(dòng)地緣性客戶購(gòu)買。本案驛都城典型競(jìng)品驛都城戶型配比：主力戶型79-117之間，以中小面積為主的中低端項(xiàng)目；產(chǎn)品去化：91套三雙衛(wèi)戶型去化最佳，其次是106套四雙衛(wèi)產(chǎn)品。項(xiàng)目已推2134套房源，去化1139套，成交均價(jià)約5227元/，月均銷

9、售約130套，其中91三房戶型銷售最佳；成交客戶來(lái)源，龍泉占比約65%，二級(jí)城市約20%，成都外溢約10%，其他5%。典型競(jìng)品驛都城品牌優(yōu)勢(shì)突出，高層+洋房，高晨均價(jià)6080元/，月均走量約100套；三大品牌開(kāi)發(fā)商聯(lián)手打造，以龍泉本地首改及改善型客群為主，主要關(guān)注品牌、環(huán)境及價(jià)格。項(xiàng)目占地135畝，總建面約35萬(wàn)方，住宅建面25萬(wàn)方，高層和洋房，容積率3.0，總戶數(shù)2464戶，面積段為88-273m。皇冠湖壹號(hào)2016年，整體銷量位居板塊前三，月均走量約100套，高層均價(jià)約6080元/，洋房均價(jià)8700元/左右?；使诤继?hào)由綠地、新希望、中國(guó)鐵建三大品牌開(kāi)發(fā)商攜手打造，區(qū)域品牌實(shí)力最強(qiáng)項(xiàng)目，品

10、牌號(hào)召力極強(qiáng)。典型競(jìng)品皇冠湖壹號(hào)戶型配比：主力戶型88-100 之間占比79%，以首置首改產(chǎn)品為主；產(chǎn)品去化：110套四雙衛(wèi)最暢銷，去化率達(dá)到91%，88套三單衛(wèi)，去化量最大，去化占比達(dá)到29%。項(xiàng)目住宅分為高層和洋房，其中高層以套三、套四首置、首改產(chǎn)品為主，主力戶型集中在88-100 之間占比79%，其中套三雙衛(wèi)占比45%。從項(xiàng)目成交來(lái)看，88、100套三產(chǎn)品最為暢銷，分別占比29%、21%，符合區(qū)域主流戶型設(shè)置。典型競(jìng)品皇冠湖一號(hào)1、2、3、4棟樓戶型配比面積（）套型供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比去化套數(shù)去化占比去化率88套三單衛(wèi)38134%19529%51%99套三雙衛(wèi)25523%12819%50%1

11、00套三雙衛(wèi)24622%14421%59%110套四雙衛(wèi)12811%11617%91%107套四雙衛(wèi)12011%8813%73%合計(jì)1130671宏觀面16年成都市場(chǎng)受利好政策影響，供求比縮小，銷量上漲明顯，市場(chǎng)整體呈回暖趨勢(shì)，入市時(shí)機(jī)較好。整體情況：供銷平穩(wěn)，分為大面、世紀(jì)大道、老城區(qū)、東山四大板塊，其中大面熱度最高，世紀(jì)大道板塊其次，區(qū)域內(nèi)客群豐富，具備市場(chǎng)挖掘潛力，但直面3大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)激烈；供銷走勢(shì)：大面月均走量最高，達(dá)1000套以上，均價(jià)5700元/；世紀(jì)大道板塊其次，月均走量近400套，均價(jià)5500元/。客群情況：板塊內(nèi)較封閉，60%以上客戶為地緣性客戶，其次為少量主城外溢客戶及二級(jí)城市客戶。主要通過(guò)口碑傳