營(yíng)改增有關(guān)增值稅的會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)

1、公平執(zhí)法 用心服務(wù)營(yíng)業(yè)稅改征增值值稅會(huì)計(jì)處理方法（房地產(chǎn)）主辦單位：鄂爾多斯市伊金金霍洛旗國(guó)家稅務(wù)局主講人：劉世成成二零一六年四月月二十三日一、營(yíng)業(yè)稅改征征增值稅對(duì)房房地產(chǎn)業(yè)的影影響 房地產(chǎn)產(chǎn)“營(yíng)改增”有助于房地地產(chǎn)企減輕稅稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)闉槎愗?fù)的降低低而提升，同同時(shí)，營(yíng)改增增后將所有企企業(yè)新增不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)所含增值值稅納入抵扣扣。具體來(lái)講講將產(chǎn)生如下下四點(diǎn)影響：（一）房地產(chǎn)“營(yíng)改增”有助于房地地產(chǎn)企業(yè)減輕輕稅負(fù)，相對(duì)對(duì)應(yīng)企業(yè)的利利潤(rùn)率也會(huì)因因?yàn)槎愗?fù)的降降低而提升，為為正處于轉(zhuǎn)型型期的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)提供了了緩沖期;（二）“營(yíng)改增增”將企業(yè)新增增不動(dòng)產(chǎn)所含含增值稅納入入抵扣范圍，對(duì)對(duì)

2、于所有企業(yè)業(yè)來(lái)講當(dāng)然是是利好，尤其其是當(dāng)企業(yè)改改善辦公條件件購(gòu)置辦公樓樓時(shí)，購(gòu)置辦辦公樓的成本本會(huì)降低，同同時(shí)，由于企企業(yè)新增不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)所含增值值稅納入抵扣扣范圍，也會(huì)會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)購(gòu)置辦公樓改改善辦公條件件，這樣，可可以有效去化化寫(xiě)字樓庫(kù)存存;（三）“營(yíng)改增增”將企業(yè)新增增不動(dòng)產(chǎn)所含含增值稅納入入抵扣范圍，不不動(dòng)產(chǎn)尤其是是房地產(chǎn)項(xiàng)目目大宗交易成成本會(huì)降低，促促使土地、項(xiàng)項(xiàng)目收購(gòu)，加加速房地產(chǎn)行行業(yè)整合;房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)施施“營(yíng)改增”后，增值稅稅稅率實(shí)行111%，雖然然稅率比原來(lái)來(lái)營(yíng)業(yè)稅5%有所提高，但但新政規(guī)定房房地產(chǎn)業(yè)土地地價(jià)款可從銷(xiāo)銷(xiāo)售收入中扣扣除，且購(gòu)進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目所含增增值稅可納入入抵扣，所以以預(yù)

3、計(jì)行業(yè)整整體稅負(fù)比原原來(lái)下降。不不僅如此，一一般納稅人的的企業(yè)購(gòu)入新新增不動(dòng)產(chǎn)可可以抵扣增值值稅，這也是是本次“營(yíng)改增”最大的亮點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)是極大大利好。而對(duì)于4月300日前已開(kāi)工工的老項(xiàng)目，設(shè)設(shè)置了過(guò)渡期期政策，按55%的征收率率繳納增值稅稅，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)政策平移?？偪傮w上從5%的營(yíng)業(yè)稅平平移到5%的的增值稅，實(shí)實(shí)際稅負(fù)因?yàn)闉槎愔朴?jì)算方方法不同，還還略有下降（11/(1+55%)=4.76%)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)特點(diǎn)及成本本核算項(xiàng)目及及內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃性性,監(jiān)管部門(mén)門(mén)多；開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)復(fù)雜性；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大；開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)長(zhǎng)，投資數(shù)額額大，屬于資資金密集型行行業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)

4、險(xiǎn)高高。5.有些房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)不僅銷(xiāo)銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的的商品房，還還可能持有自自有物業(yè)并進(jìn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理理。（二）房地產(chǎn)企企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流流程籌建=設(shè)立立=拿地地=開(kāi)發(fā)發(fā)=預(yù)售售=竣工工銷(xiāo)售=清清算分配房地產(chǎn)企業(yè)核心心的會(huì)計(jì)處理理集中在了“拿地=開(kāi)開(kāi)發(fā)=預(yù)預(yù)售=竣竣工銷(xiāo)售”（三）房地產(chǎn)企企業(yè)成本費(fèi)用用項(xiàng)目及核算算內(nèi)容成本費(fèi)用項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本本核算應(yīng)視開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具具體情況，按按制造成本法法設(shè)置成本項(xiàng)項(xiàng)目。成本項(xiàng)項(xiàng)目一般包括括下列八項(xiàng)：土地獲得價(jià)款款； 開(kāi)發(fā)前期期準(zhǔn)備費(fèi)；主體建筑工工程費(fèi)主體安裝工工程費(fèi)；社區(qū)管網(wǎng)工工程費(fèi)園林環(huán)境工工程費(fèi)；配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)； 開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)成本本費(fèi)用 HYP

5、ERLINK 房地產(chǎn)企業(yè)核算內(nèi)容.docx 核算內(nèi)內(nèi)容“營(yíng)改增”有關(guān)關(guān)增值稅的會(huì)會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)點(diǎn)把握以下幾幾點(diǎn)：1.進(jìn)項(xiàng)稅-發(fā)發(fā)生與開(kāi)發(fā)成成本或期間費(fèi)費(fèi)用有關(guān)的業(yè)業(yè)務(wù)；2.預(yù)繳稅款-取得預(yù)收款款（預(yù)征率33%）；3.銷(xiāo)售額-發(fā)發(fā)生與銷(xiāo)售有有關(guān)的業(yè)務(wù)；最大的特點(diǎn)點(diǎn)：交給政府府的土地出讓讓金可以按照照當(dāng)期銷(xiāo)售面面積占可售面面積的比例扣扣減銷(xiāo)售額。4.納稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時(shí)間-確確定銷(xiāo)售行為為發(fā)生并產(chǎn)生生納稅義務(wù)的的具體時(shí)間；5.稅率或征收收率-納稅的的深度（111%、5%）6.當(dāng)期應(yīng)納增增值稅額的計(jì)計(jì)算（區(qū)分一一般計(jì)稅方法法和簡(jiǎn)易計(jì)稅稅方法）；7.納稅地點(diǎn)-在哪交稅。營(yíng)業(yè)稅改征增值值稅的會(huì)計(jì)核核算（一）房

6、地產(chǎn)企企業(yè)會(huì)計(jì)科目目設(shè)置一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目核算項(xiàng)目備注開(kāi)發(fā)成本土地價(jià)款按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象象各成本核算對(duì)象象克分層次設(shè)設(shè)立開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象象主體建筑工程費(fèi)費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象象主體安裝工程費(fèi)費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象象社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象象園林環(huán)境工程費(fèi)費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象象配套設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象象自一級(jí)科目“開(kāi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”轉(zhuǎn)入成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)各成本核算對(duì)象象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱(chēng)工程管理費(fèi)按前述明細(xì)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用資本化利息物業(yè)管理完

7、善費(fèi)費(fèi)其他完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱(chēng)具體完工產(chǎn)品名名稱(chēng)或配套資資產(chǎn)名稱(chēng)住宅、商鋪、寫(xiě)寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)庫(kù)及車(chē)位、其其他1.“開(kāi)發(fā)成本本”科目 該科目目核算產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所所發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)級(jí)明細(xì)科目的的設(shè)置詳見(jiàn)“房地地產(chǎn)成本核算算科目明細(xì)表表”。 在各級(jí)級(jí)明細(xì)科目下下，應(yīng)按各成成本核算對(duì)象象設(shè)立核算項(xiàng)項(xiàng)目，成本核核算對(duì)象可分分層次設(shè)立。 為了歸歸集暫時(shí)不能能確定特定成成本核算對(duì)象象的成本，以以及需要先歸歸集后分配的的成本，在每每個(gè)項(xiàng)目的成成本核算對(duì)象象中，加設(shè)一一條“待分?jǐn)偝杀颈尽边M(jìn)行歸集。2.“開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)”科目 該科目目歸集和分配配與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)直接相關(guān)、但但不能明確屬屬于特定開(kāi)發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)的成本本

8、費(fèi)用性支出出；以及項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建建造費(fèi)。 這類(lèi)費(fèi)費(fèi)用先歸集，再再按一定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分配計(jì)入各各成本核算對(duì)對(duì)象。各級(jí)明明細(xì)科目的設(shè)設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本本核算科目明明細(xì)表”。 3. “預(yù)提提費(fèi)用”科目 核算按按權(quán)責(zé)發(fā)生制制原則計(jì)提的的，應(yīng)由本受受益期、受益益對(duì)象承擔(dān)的的已經(jīng)發(fā)生或或?qū)⒁l(fā)生、但但尚未支付的的成本、費(fèi)用用。費(fèi)用預(yù)提的范圍圍：對(duì)未完工工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)預(yù)提，完工產(chǎn)產(chǎn)品按實(shí)際支支付金額核算算成本；費(fèi)用預(yù)提的金額額：以預(yù)算成成本總額減帳帳面已列入成成本總額的差差額計(jì)提。核算方法：預(yù)提提時(shí)，借記“開(kāi)發(fā)成本成本預(yù)提及及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科科目；次月月月初，再將上上述分錄用紅紅字沖回。4.“待攤費(fèi)

9、用用”科目 按權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生制原則則核算在本期期發(fā)生但應(yīng)由由本期及以后后各期共同負(fù)負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)倲偲谙拊谝荒昴暌詢?nèi)的費(fèi)用用。5.“完工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品”科目 核算已開(kāi)發(fā)完完成并驗(yàn)收合合格的開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的庫(kù)存實(shí)實(shí)際成本。（二）成本費(fèi)用用的分配和歸歸集1.土地獲得價(jià)價(jià)款一般能分清成本本核算對(duì)象的的，可直接將將土地成本計(jì)計(jì)入特定的成成本核算對(duì)象象中；如果分分不清成本核核算對(duì)象，可可先在“土地獲得價(jià)價(jià)款”之“待分?jǐn)偝杀颈尽钡暮怂沩?xiàng)目目進(jìn)行歸集，然然后再在有關(guān)關(guān)成本核算對(duì)對(duì)象間分配；也可以不進(jìn)進(jìn)行歸集而直直接通過(guò)設(shè)定定分?jǐn)偡椒ǚ址峙溆?jì)入有關(guān)關(guān)成本核算對(duì)對(duì)象。有關(guān)分分配方法如下下：（1）按占地面面積進(jìn)行分配配方先按小區(qū)

10、的占占地面積將土土地成本分配配到各小區(qū)；再將分配到到各小區(qū)內(nèi)的的土地成本，按按小區(qū)內(nèi)房屋屋等成本核算算對(duì)象和道路路、廣場(chǎng)等公公用場(chǎng)所的占占地面積進(jìn)行行直接分配；然后將分配配到小區(qū)內(nèi)道道路、廣場(chǎng)等等公用場(chǎng)所占占地面積的土土地成本，按按房屋等成本本核算對(duì)象的的占地面積進(jìn)進(jìn)行間接分配配，計(jì)入房屋屋等成本核算算對(duì)象的的開(kāi)開(kāi)發(fā)成本；房房屋等成本核核算對(duì)象的直直接分配數(shù)加加間接分配數(shù)數(shù)，即為該房房屋等成本核核算對(duì)象應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的土地成成本。也可將公用占占地面積先分分?jǐn)偟椒课莸鹊瘸杀竞怂銓?duì)對(duì)象的占地面面積上，房屋屋等成本核算算對(duì)象自身的的占地面積加加分?jǐn)偟墓糜谜嫉孛娣e，再再乘以單位面面積的土地成成本來(lái)分配。（

11、2）按成本核核算對(duì)象的建建筑面積來(lái)分分?jǐn)偂?.開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)準(zhǔn)備費(fèi)、主體體建筑工程費(fèi)費(fèi)、主體安裝裝工程費(fèi)、社社區(qū)管網(wǎng)工程程費(fèi)、園林環(huán)環(huán)境工程費(fèi)、配配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核核算對(duì)象的，可可直接計(jì)入成成本核算對(duì)象象的相應(yīng)成本本項(xiàng)目；應(yīng)由由兩個(gè)或兩個(gè)個(gè)以上的成本本核算對(duì)象負(fù)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可可通過(guò)各成本本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀颈尽敝怂沩?xiàng)目目進(jìn)行歸集，再再按下表所示示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分分配計(jì)入各成成本核算對(duì)象象：成本項(xiàng)目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)按可售面積分?jǐn)倲傊黧w建筑工程費(fèi)費(fèi)（1）扣除直接接費(fèi)用后，按按建筑面積分分?jǐn)?（2）根根據(jù)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)數(shù)和建筑面積積，確定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分?jǐn)?。主體安裝工程費(fèi)費(fèi)（1）扣除直接接費(fèi)用后，按按建筑

12、面積分分?jǐn)?；?）根根據(jù)造價(jià)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)系數(shù)和建筑筑面積相乘，確確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)倲?。基礎(chǔ)設(shè)施-社區(qū)區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)費(fèi)按可售面積分?jǐn)倲?；若能區(qū)分分可按占地面面積分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施-園林林環(huán)境工程費(fèi)費(fèi)共享性強(qiáng)，按可可售面積分?jǐn)倲?；共享性不不?qiáng)并可區(qū)分分，按占地面面積分?jǐn)?。公共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)按可售面積分?jǐn)倲?.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目目歸集開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)的實(shí)際際發(fā)生數(shù)，在在每月（季）末末，根據(jù)其實(shí)實(shí)際發(fā)生數(shù)按按一定標(biāo)準(zhǔn)分分配計(jì)入各開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各各成本核算對(duì)對(duì)象。車(chē)位及及車(chē)庫(kù)、其他他配套設(shè)施及及留作自用的的固定資產(chǎn)，均均不分配開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)營(yíng)改增”增值稅核心心會(huì)計(jì)處理方方法1.取得土地使使

13、用權(quán)土地使用權(quán)取得得方式有一下下兩種：（1）國(guó)家土地地使用權(quán)出讓讓?zhuān)ㄍ恋亟灰滓滓患?jí)市場(chǎng)）包包括：招標(biāo)、拍拍賣(mài)、掛牌；（2）在二二級(jí)市場(chǎng)取得得土地使用權(quán)權(quán)，包括：購(gòu)購(gòu)買(mǎi)、抵債、接接受投資等方方式取得。取得土地使用權(quán)權(quán)后的會(huì)計(jì)處處理（1）用于土地地開(kāi)發(fā)的土地地使用權(quán)根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)取取得的土地使使用權(quán)用于土土地開(kāi)發(fā)，應(yīng)應(yīng)將土地使用用權(quán)的取得成成本計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”中，即借記記“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)” 科目，貸貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等。借：開(kāi)發(fā)成本-土地開(kāi)發(fā)貸：銀行存款、應(yīng)應(yīng)收賬款等（2）用于商品品房開(kāi)發(fā)的土土地使用權(quán)根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取取得的土地使使用權(quán)用于

14、建建造對(duì)外出售售的房屋建筑筑物，相關(guān)的的土地使用權(quán)權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所所建造的房屋屋建筑成本，即即借記“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)” 科目，貸貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等。（3）自建用房房的土地使用用權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)取得的土地地使用權(quán)用于于自建用房等等地上建筑物物時(shí)，土地使使用權(quán)的取得得成本直接計(jì)計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”賬戶，且土土地使用權(quán)的的賬面價(jià)值不不與地上建筑筑物合并計(jì)算算成本，而仍仍作為無(wú)形資資產(chǎn)進(jìn)行核算算，土地使用用權(quán)與地上建建筑物分別進(jìn)進(jìn)行攤銷(xiāo)和提提取折舊。為為建造辦公樓樓等自用而取取得的土地使使用權(quán)所繳納納的契稅，計(jì)計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”賬戶。如果果取得的土地地暫時(shí)沒(méi)有確確定使用用途途，計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)土地

15、使用權(quán)權(quán)”賬戶。借：無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)權(quán)貸：銀行存款、應(yīng)應(yīng)收賬款等（4）用于賺取取租金的土地地使用權(quán)企業(yè)改變土地使使用權(quán)的用途途，將其作為為用于對(duì)外出出租時(shí)，應(yīng)將將其轉(zhuǎn)為“投資性房地地產(chǎn)”。取得土地使用權(quán)權(quán)后需繳納各各種稅費(fèi)其中：契稅、耕耕地占用稅記記入土地取得得成本，印花花稅和城鎮(zhèn)土土地使用稅記記入“管理費(fèi)用” 3.“營(yíng)改增增”后取得土地地使用權(quán)的增增值稅處理 （1）相關(guān)規(guī)規(guī)定 財(cái)稅22016336號(hào)文附件件1營(yíng)業(yè)稅稅改征增值稅稅試點(diǎn)實(shí)施辦辦法第二十十四條： 進(jìn)項(xiàng)稅稅額，是指納納稅人購(gòu)進(jìn)貨貨物、加工修修理修配勞務(wù)務(wù)、服務(wù)、無(wú)無(wú)形資產(chǎn)或者者不動(dòng)產(chǎn)，支支付或者負(fù)擔(dān)擔(dān)的增值稅額額。 注意：購(gòu)購(gòu)入

16、、債務(wù)重重組、接受投投資取得的土土地使用權(quán)在在取得合法有有效的抵扣憑憑證，可以抵抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。在在一級(jí)市場(chǎng)招招拍掛取得的的土地使用權(quán)權(quán)給支付給政政府部門(mén)的土土地出讓金可可以在銷(xiāo)售額額扣除。財(cái)稅2016636號(hào)文文附件2營(yíng)營(yíng)業(yè)稅改征增增值稅試點(diǎn)有有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)規(guī)定規(guī)定可可以差額征稅稅的應(yīng)稅行為為第10項(xiàng)規(guī)規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)中的一般納納稅人銷(xiāo)售其其開(kāi)發(fā)的房地地產(chǎn)項(xiàng)目（選選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅稅方法的房地地產(chǎn)老項(xiàng)目除除外），以取取得的全部?jī)r(jià)價(jià)款和價(jià)外費(fèi)費(fèi)用，扣除受受讓土地時(shí)向向政府部門(mén)支支付的土地價(jià)價(jià)款后的余額額為銷(xiāo)售額。有關(guān)有效扣除憑憑證的規(guī)定：財(cái)稅2016636號(hào)文文附件2營(yíng)營(yíng)業(yè)稅改征增增值稅試點(diǎn)有有關(guān)事

17、項(xiàng)的規(guī)規(guī)定規(guī)定可可以差額征稅稅的應(yīng)稅行為為第11項(xiàng)中中規(guī)定： 試點(diǎn)納納稅人按照上上述4100款的規(guī)定從從全部?jī)r(jià)款和和價(jià)外費(fèi)用中中扣除的價(jià)款款，應(yīng)當(dāng)取得得符合法律、行行政法規(guī)和國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局局規(guī)定的有效效憑證。否則則，不得扣除除。上述憑證是指：（1）支付給境境內(nèi)單位或者者個(gè)人的款項(xiàng)項(xiàng)，以發(fā)票為為合法有效憑憑證。（2）支付給境境外單位或者者個(gè)人的款項(xiàng)項(xiàng)，以該單位位或者個(gè)人的的簽收單據(jù)為為合法有效憑憑證，稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單單據(jù)有疑議的的，可以要求求其提供境外外公證機(jī)構(gòu)的的確認(rèn)證明。（3）繳納的稅稅款，以完稅稅憑證為合法法有效憑證。（4）扣除的政政府性基金、行行政事業(yè)性收收費(fèi)或者向政政府支付的土土地價(jià)

18、款，以以省級(jí)以上（含含省級(jí)）財(cái)政政部門(mén)監(jiān)（印?。┲频呢?cái)政政票據(jù)為合法法有效憑證。（5）國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局規(guī)定的的其他憑證。 納稅人人取得的上述述憑證屬于增增值稅扣稅憑憑證的，其進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額不得得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額額中抵扣。具體的扣除辦法法參見(jiàn) HYPERLINK ./國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第13號(hào)至19號(hào)/2016年第18號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法的公告/國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法的公告.doc 房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目增值稅稅征收管理暫暫行辦法（國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局局公告201

19、16年第188號(hào)）。我們?cè)谟嘘P(guān)銷(xiāo)售售額的部分具具體講述取得得土地價(jià)款在在銷(xiāo)售額中扣扣除的具體操操作和相關(guān)計(jì)計(jì)算方法。通過(guò)接受投資取取得土地使用用權(quán)。例1：20166年7月1日日，甲企業(yè)（一一般納稅人）、乙乙企業(yè)、丙企企業(yè)共同投資資成立戊公司司（房地產(chǎn)企企業(yè)）。甲企企業(yè)用非貨幣幣資產(chǎn)投資。投投資資產(chǎn)情況況如下：1. 20100年6月份購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓樓,購(gòu)買(mǎi)后一一直用于辦公公。投資時(shí)的的不含稅公允允價(jià)值為35500萬(wàn)元，原原值為15000萬(wàn)元萬(wàn)元元，購(gòu)買(mǎi)后預(yù)預(yù)計(jì)使用年限限為30年，無(wú)無(wú)殘值，按直直線法計(jì)提折折舊；2.22011年11月年從政府府招拍掛獲取取的商業(yè)用地地使用權(quán)（SS地塊），使使用年限

20、500年。經(jīng)整理理開(kāi)發(fā)與20011年7月月出租給了AA公司，甲公公司將該地塊塊確認(rèn)為投資資性房地產(chǎn)，按按照成本模式式進(jìn)行會(huì)計(jì)核核算，直線法法攤銷(xiāo)，無(wú)殘殘值。當(dāng)時(shí)給給政府土地主主管部門(mén)繳納納土地出讓金金及稅費(fèi)共計(jì)計(jì)3000萬(wàn)萬(wàn)元，為整理理土地支出11000萬(wàn)元元。投資時(shí)的的不含稅公允允價(jià)值為65500萬(wàn)元；3.乙公司司、丙公司分分別用現(xiàn)金出出資20000萬(wàn)元；4.甲公司對(duì)戊戊公司具有控控制權(quán)；5.戊公司將寫(xiě)寫(xiě)字樓作為辦辦公樓自用，土土地使用權(quán)用用于開(kāi)發(fā)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)并銷(xiāo)售售，于20116年7月11日辦理了相相關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)續(xù)。問(wèn)題：11.請(qǐng)分析甲甲公司的財(cái)務(wù)務(wù)和增值稅的的處理并寫(xiě)出出會(huì)計(jì)分錄

21、；2.分析戊戊公司的財(cái)務(wù)務(wù)增值稅處理理并寫(xiě)出會(huì)計(jì)計(jì)分錄。解答：1.有關(guān)關(guān)寫(xiě)字樓的財(cái)財(cái)務(wù)稅務(wù)分析析。財(cái)務(wù)處理：甲公公司用固定資資產(chǎn)，屬于非非日?；顒?dòng)，該該投資行為屬屬于資產(chǎn)處置置行為，產(chǎn)生生的利德和損損失應(yīng)計(jì)入損損益（營(yíng)業(yè)外外收入或營(yíng)業(yè)業(yè)外支出）；處置投資性性房地產(chǎn)屬于于日常經(jīng)營(yíng)行行為，應(yīng)計(jì)入入其他業(yè)務(wù)收收入，并結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)成成本，并核銷(xiāo)銷(xiāo)相關(guān)資產(chǎn)。稅務(wù)處理：一般般納稅人銷(xiāo)售售其20166年4月300日前取得（不不含自建）的的不動(dòng)產(chǎn)，可可以選擇適用用簡(jiǎn)易計(jì)稅方方法，以取得得的全部?jī)r(jià)款款和價(jià)外費(fèi)用用減去該項(xiàng)不不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原原價(jià)或者取得得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的的作價(jià)后的余余額為銷(xiāo)售額額，按照5%的征收率計(jì)計(jì)算應(yīng)

22、納稅額額。納稅人應(yīng)應(yīng)按照上述計(jì)計(jì)稅方法在不不動(dòng)產(chǎn)所在地地預(yù)繳稅款后后，向機(jī)構(gòu)所所在地主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行行納稅申報(bào)。在在稅法中沒(méi)有有投資性房地地產(chǎn)的概念，土土地使用權(quán)屬屬于無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)，根據(jù)本附附件第十五條條第二款的規(guī)規(guī)定，按111%的稅率征征收增值稅。借：固定資產(chǎn)清清理-寫(xiě)字樓樓 12000（15000-15000/306） 累計(jì)折折舊300 貸：固定資資產(chǎn)-寫(xiě)字樓樓 11500借：長(zhǎng)期股權(quán)投投資 110935 貸：固固定資產(chǎn)清理理 12000 其它業(yè)務(wù)務(wù)收入 66500 應(yīng)繳稅費(fèi)費(fèi)-應(yīng)繳增值值稅 2220（35500-15500）5% 應(yīng)繳稅費(fèi)費(fèi)-應(yīng)繳增值值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅稅額 7155 （6550

23、011%） 營(yíng)業(yè)外收收入 23000一般納稅人銷(xiāo)售售其20166年4月300日前取得（不不含自建）的的不動(dòng)產(chǎn)，可可以選擇適用用簡(jiǎn)易計(jì)稅方方法，以取得得的全部?jī)r(jià)款款和價(jià)外費(fèi)用用減去該項(xiàng)不不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原原價(jià)或者取得得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的的作價(jià)后的余余額為銷(xiāo)售額額，按照5%的征收率計(jì)計(jì)算應(yīng)納稅額額。納稅人應(yīng)應(yīng)按照上述計(jì)計(jì)稅方法在不不動(dòng)產(chǎn)所在地地預(yù)繳稅款后后，向機(jī)構(gòu)所所在地主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行行納稅申報(bào)。借：其他業(yè)務(wù)成成本 3600 投資資性房地產(chǎn)累累計(jì)攤銷(xiāo) 400貸：投資性房地地產(chǎn)-土地使使用權(quán) 440002.戊公司的財(cái)財(cái)務(wù)和稅務(wù)分分析根據(jù)本通知附件件2的規(guī)定（原原增值稅一般般納稅人購(gòu)進(jìn)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形形資產(chǎn)或者不不

24、動(dòng)產(chǎn)，取得得的增值稅專(zhuān)專(zhuān)用發(fā)票上注注明的增值稅稅額為進(jìn)項(xiàng)稅稅額，準(zhǔn)予從從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中中抵扣。 22016年55月1日后取取得并在會(huì)計(jì)計(jì)制度上按固固定資產(chǎn)核算算的不動(dòng)產(chǎn)或或者20166年5月1日日后取得的不不動(dòng)產(chǎn)在建工工程，其進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額應(yīng)自取取得之日起分分2年從銷(xiāo)項(xiàng)項(xiàng)稅額中抵扣扣，第一年抵抵扣比例為660%，滿113個(gè)月后的的抵扣比例為為40%。），戊戊公司取得的的投資資產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)增加實(shí)收資資本或股本，寫(xiě)寫(xiě)字樓的進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅分兩年抵抵扣，土地使使用權(quán)作為開(kāi)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)的土地成本本，進(jìn)項(xiàng)稅可可以在當(dāng)年抵抵扣。會(huì)計(jì)處理如下：借：固定資產(chǎn)-寫(xiě)字樓 35000 開(kāi)發(fā)成成本-土地成成本 65500 應(yīng)繳稅稅費(fèi)-

25、應(yīng)繳增增值稅（進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額） 8847 應(yīng)繳稅稅費(fèi)-待抵扣扣進(jìn)項(xiàng)稅 888220040%=888 貸：實(shí)收收資本（股本本） 110935其中待抵扣進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅從取得增增值稅扣稅憑憑證當(dāng)月滿113個(gè)月才能能轉(zhuǎn)讓進(jìn)項(xiàng)稅稅進(jìn)行抵扣。中華人民共和和國(guó)契稅暫行行條例細(xì)則第第八條規(guī)定：土地、房屋屋權(quán)屬以下列列方式轉(zhuǎn)移的的，視同土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓、房屋買(mǎi)賣(mài)賣(mài)或者房屋贈(zèng)贈(zèng)與征稅：（一）以土地、房房屋權(quán)屬作價(jià)價(jià)投資、入股股；（二）以土地、房房屋權(quán)屬抵債債；（三）以獲獎(jiǎng)方方式承受土地地、房屋權(quán)屬屬；（四）以預(yù)購(gòu)方方式或者預(yù)付付集資建房款款方式承受土土地、房屋權(quán)權(quán)屬。假設(shè)戊五公司所所在省契稅稅稅率為3%，則則在取得不動(dòng)動(dòng)

26、產(chǎn)和土地使使用權(quán)時(shí)，應(yīng)應(yīng)作如下會(huì)計(jì)計(jì)分錄：借：固定資產(chǎn)-寫(xiě)字樓 1,0500,000 開(kāi)發(fā)成成本-土地成成本 1,950,0000 貸：應(yīng)交稅稅費(fèi)-應(yīng)交契契稅 3,000,0000例2：甲房地產(chǎn)產(chǎn)公司通過(guò)招招拍掛方式從從A市土地部部門(mén)取得S地地塊的土地使使用權(quán)30畝畝，用于開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)住宅。支支付土地出讓讓金150000萬(wàn)元，該該省契稅稅率率3%，產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)印印花稅稅率00.5，寫(xiě)出有關(guān)關(guān)會(huì)計(jì)分錄。借：開(kāi)發(fā)成本-土地成本 1544,500,000管理費(fèi)用-印花花稅 75,000貸：銀行存款 1500,075,000 應(yīng)交稅稅費(fèi)-應(yīng)交契契稅 4,500,0000回遷安置房的會(huì)會(huì)計(jì)處理例3：20

27、166年4月份，AA房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司與當(dāng)?shù)氐卣恋夭坎块T(mén)住宅建設(shè)設(shè)用地100000，土土地成本已發(fā)發(fā)生貨幣性支支出50000萬(wàn)元，其中中支付給當(dāng)?shù)氐卣恋爻龀鲎尳?0000萬(wàn)元；另另外，在本項(xiàng)項(xiàng)目中，需要要按照11的比例，與與拆遷戶兌現(xiàn)現(xiàn)回遷房600套（平均每每套150）。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分兩期期進(jìn)行建設(shè)，兩兩期總的可售售面積為1220000。一期項(xiàng)目目占地面積66000，二二期項(xiàng)目占地地面積40000。20018年9月月，完成一期期12棟500套775000樓房建設(shè)，建建安成本實(shí)際際支出77770萬(wàn)元（基基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公公共配套設(shè)施施費(fèi)等暫不計(jì)計(jì)），一期有有回遷房400套，剩余的的20套回遷遷房在

28、二期待待建。假設(shè)一一期房屋對(duì)外外售價(jià)為30000元/。請(qǐng)確定第第一期完工開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的會(huì)會(huì)計(jì)成本和計(jì)計(jì)稅成本（只只考慮增值稅稅，不考慮其其他稅費(fèi)）。該納稅人采用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。1、支付土地出出讓金與發(fā)生生的建筑支出出借：開(kāi)發(fā)成本-土地價(jià)款 50,000,0000 貸：銀行存款款 500,000,000借：開(kāi)發(fā)成本-建筑安裝費(fèi)費(fèi) 77,700,0000 應(yīng)交稅稅費(fèi)-應(yīng)交增增值稅（進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額） 7,7000,000 貸：銀行存款款 777,700,0002、第一期回遷遷房40套與與土地成本的的賬務(wù)處理根據(jù)題目所示，其其交換行為符符合企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第77號(hào)-非貨幣幣資產(chǎn)交換規(guī)規(guī)定，假設(shè)該該

29、交換具有商商業(yè)實(shí)質(zhì)，且且換入換出資資產(chǎn)的公允價(jià)價(jià)值能夠可靠靠計(jì)量，則“應(yīng)當(dāng)以換出出資產(chǎn)的公允允價(jià)值和應(yīng)支支付的相關(guān)稅稅費(fèi)作為換入入資產(chǎn)的成本本”。換出資產(chǎn)產(chǎn)為“A公司建造造的商品房”換入資產(chǎn)為“被被拆遷戶的房房產(chǎn)”，同時(shí)也是是“土地征用及及拆遷補(bǔ)償需需要支出的費(fèi)費(fèi)用”。在交付該40套套商品房給被被拆遷戶時(shí)，可可做如下會(huì)計(jì)計(jì)處理：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)銷(xiāo)售自行行開(kāi)發(fā)的房地地產(chǎn)項(xiàng)目增值值稅征收管理理暫行辦法 HYPERLINK ./國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第13號(hào)至19號(hào)/2016年第18號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法的公告/國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地

30、產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法的公告.doc （國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條、第五條的規(guī)定。假設(shè)該納稅申報(bào)報(bào)期按拆遷補(bǔ)補(bǔ)償協(xié)議，將將40套回遷遷安置房產(chǎn)權(quán)權(quán)過(guò)戶給拆遷遷戶，假設(shè)沒(méi)有其他他銷(xiāo)售。計(jì)算算可以在銷(xiāo)售售額中可以扣扣除的土地成成本=50000(40150)/1200000=2550萬(wàn)元。借：開(kāi)發(fā)成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi) 188,000,000 （4401503000） 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入 16,2116,2166.22 應(yīng)交交稅費(fèi)-應(yīng)交交增值稅（銷(xiāo)銷(xiāo)項(xiàng)稅額） 1,7833,783.78 188,000,000/(1+11%)11%=11,783,783.

31、778借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅稅（營(yíng)改增抵抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅稅額）2477,747.75 貸：開(kāi)發(fā)成成本-拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi) 2447,7477.752,500,0000/(11+11%)11%=2247,7447.753、為反映成本本的完整，按按照第一期項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)價(jià)預(yù)提二期土土地成本借：開(kāi)發(fā)成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi) 9,000,0000 貸：預(yù)提成成本-拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi) 9,0000,000（2201503000）由于二期回遷安安置房發(fā)生的的預(yù)提成本計(jì)入土地地成本，在二二期完工后將將回遷安置房房分配給安置置戶時(shí)，需要要根據(jù)二期開(kāi)開(kāi)發(fā)住宅的公公允價(jià)值對(duì)土土地成本進(jìn)行行重新調(diào)整。土地成本合計(jì)：5000+1800+

32、900-224.77=7675.23萬(wàn)元；第一期項(xiàng)目應(yīng)分分配土地成本本=7675.236000/100000=46055.14萬(wàn)元元;單位可售建筑面面積土地成本本=46055.14750000=614.02元/mm2;單位可售建筑面面積建筑成本本=7000750000=933.33元/mm2;5、第一期開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)計(jì)成本借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-一期 116055.14貸：開(kāi)發(fā)成本-土地征用及及拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi) 46005.14開(kāi)發(fā)成本-建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi) 770006、結(jié)轉(zhuǎn)換出440套開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本-40套套 9,2284,1112貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-一期 9,2844,112（

33、11605.1475000040150）100000=9,2884,1122 說(shuō)明：如果理解解有困難，我我們可以換一一種考慮問(wèn)題題的角度：假假設(shè)甲房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從從其他開(kāi)發(fā)商商手中購(gòu)入了了40套房屋屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)補(bǔ)償，再補(bǔ)償償給拆遷戶，所所補(bǔ)償?shù)姆课菸菔欠駪?yīng)該記記入開(kāi)發(fā)成本本？國(guó)稅函200077688號(hào)文規(guī)定產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換政策策：房地產(chǎn)公司對(duì)被被拆遷戶實(shí)行行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換，其實(shí)質(zhì)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)為表表現(xiàn)形式的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益交換換。房地產(chǎn)公公司將擁有不不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移給被拆拆遷戶，并獲獲得相應(yīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益，根據(jù)據(jù)營(yíng)業(yè)稅規(guī)定定，應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)”稅目繳營(yíng)業(yè)業(yè)稅。國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于納稅人人開(kāi)發(fā)回遷安安

34、置用房有關(guān)關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題題的公告（國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局局公告20114年第2號(hào)號(hào)）現(xiàn)將納稅人開(kāi)發(fā)發(fā)回遷安置房房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅稅問(wèn)題明確如如下：納稅人以自己名名義立項(xiàng)，在在該納稅人不不承擔(dān)土地出出讓價(jià)款的土土地上開(kāi)發(fā)回回遷安置房，并并向原居民無(wú)無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷遷安置房所有有權(quán)的行為，按按照中華人人民共和國(guó)營(yíng)營(yíng)業(yè)稅暫行條條例實(shí)施細(xì)則則（財(cái)政部部國(guó)家稅務(wù)總總局令第522號(hào)）第五條條之規(guī)定，視視同銷(xiāo)售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅，其計(jì)稅稅營(yíng)業(yè)額按財(cái)財(cái)政部國(guó)家稅稅務(wù)總局令第第52號(hào)第二二十條第一款款第（三）項(xiàng)項(xiàng)的規(guī)定予以以核定，但不不包括回遷安安置房所處地地塊的土地使使用權(quán)價(jià)款?！景聪铝泄胶撕硕ǎ籂I(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成成本或者工程程

35、成本（1成本本利潤(rùn)率）（1-營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅率）】本公告自20114年3月11日起施行。本本公告生效前前未作處理的的事項(xiàng)，按照照本公告規(guī)定定執(zhí)行。 記入“開(kāi)發(fā)發(fā)成本-拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)”的回遷安置置房的費(fèi)用，應(yīng)應(yīng)作為取得土土地使用權(quán)應(yīng)應(yīng)繳納契稅的的計(jì)稅依據(jù)。例4：稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)在對(duì)某建筑筑企業(yè)（以下下簡(jiǎn)稱(chēng)企業(yè)）進(jìn)進(jìn)行入戶納稅稅輔導(dǎo)時(shí)，發(fā)發(fā)現(xiàn)該企業(yè)有有一筆受甲房房地產(chǎn)公司委委托的拆遷業(yè)業(yè)務(wù)，在納稅稅申報(bào)時(shí)，將將委托方一次次性支付的費(fèi)費(fèi)用（包括給給拆遷戶的補(bǔ)補(bǔ)償款和拆除除費(fèi)用）減去去代委托方支支付的拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)后的余余額為銷(xiāo)售額額計(jì)算繳納增增值稅。請(qǐng)問(wèn)問(wèn)：1.該納納稅人的稅務(wù)務(wù)處理正確嗎嗎？2.該納稅人人和甲公司

36、應(yīng)應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)會(huì)計(jì)處理？根據(jù)財(cái)稅20016366號(hào)附件2營(yíng)營(yíng)業(yè)稅改征增增值稅試點(diǎn)實(shí)實(shí)施辦法中中建筑物拆除除的規(guī)定：其他建筑服務(wù)，是是指上列工程程作業(yè)之外的的各種工程作作業(yè)服務(wù)，如如鉆井（打井井）、拆除建建筑物或者構(gòu)構(gòu)筑物、平整整土地、園林林綠化、疏?？＃ú话ê胶降朗杩＃⒔ńㄖ锲揭?、搭搭腳手架、爆爆破、礦山穿穿孔、表面附附著物（包括括巖層、土層層、沙層等）剝剝離和清理等等工程作業(yè)。根據(jù)上述規(guī)定，該納稅人的拆除建筑物或者構(gòu)筑物屬于其他建筑服務(wù)。代委托方支付的的拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)的行為，屬屬于現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)-商務(wù)輔輔助服務(wù)-經(jīng)經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)務(wù)。該納稅人將委托托方一次性支支付的費(fèi)用減去代委委托方支付的的拆

37、遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)后的余額為為銷(xiāo)售額按照照其他建筑服服務(wù)計(jì)算繳納納增值稅不正正確，且該納納稅人發(fā)生的的應(yīng)稅行為不不符合差額征征稅的規(guī)定。該納稅人應(yīng)在合合同中明確約約定：拆除建建筑物或者構(gòu)構(gòu)筑物勞務(wù)金金額和代為支支付拆遷補(bǔ)償償款的服務(wù)金金額。假設(shè)甲公司需要要支付的拆遷遷補(bǔ)償款為22000萬(wàn)元元，拆除建筑筑物或者構(gòu)筑筑物給動(dòng)遷公公司232.6萬(wàn)元，其其中：2222萬(wàn)元為拆除除建筑物或者者構(gòu)筑物服務(wù)務(wù)費(fèi)，10.6萬(wàn)元為代代為支付拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)的服服務(wù)費(fèi)，該動(dòng)動(dòng)遷應(yīng)給甲公公司開(kāi)具增值值稅專(zhuān)用發(fā)票票。動(dòng)遷公司應(yīng)按按按如下方法進(jìn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理理：借：銀行存款 20,000,0000 貸：其他他應(yīng)付款 20,0000,

38、0000借：銀行存款 2,2220,0000 貸：應(yīng)應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)銷(xiāo)項(xiàng)稅額） 220,000 主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入 2,000,0000借：銀行存款 1066,000 貸：其他他業(yè)務(wù)收入 100,000 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額額）6,0000甲公司的會(huì)計(jì)處處理：借：開(kāi)發(fā)成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi) 2,2,1000,000 應(yīng)交稅稅費(fèi)-應(yīng)繳增增值稅 226,000 貸：預(yù)預(yù)付賬款、銀行存款 22,3226,0000 思考：某地塊競(jìng)競(jìng)拍時(shí)，政府府部門(mén)在招拍拍掛文件中明明確要求競(jìng)得得者必須在項(xiàng)項(xiàng)目紅線外無(wú)無(wú)償建造一條條道路和一座座市政公園（紅紅線外附加工工程），兩項(xiàng)項(xiàng)附加工程造造價(jià)由房地產(chǎn)產(chǎn)

39、開(kāi)發(fā)企業(yè)承承擔(dān)，不含在在土地出讓金金內(nèi)，甲公司司最后取得該該地塊。1.有關(guān)紅線外外附加工程建造成本本中發(fā)生的進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額可以以抵扣嗎？2.有關(guān)建造成成本能在企業(yè)業(yè)所得稅前攤攤銷(xiāo)扣除嗎？參考房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)企業(yè)所得稅稅處理辦法（國(guó)國(guó)稅發(fā)20009311號(hào)）3.有關(guān)建造成成本能在計(jì)算算繳納土地增增值稅前扣除除嗎？4.有關(guān)建造成成本是否包含含在契稅的計(jì)計(jì)稅依據(jù)中？（各省規(guī)定不同同）5.會(huì)計(jì)處理：開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)？本質(zhì)問(wèn)題：企業(yè)業(yè)對(duì)政府的“捐贈(zèng)”還是“拿地成本”思考：乙房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)通過(guò)招招拍掛購(gòu)?fù)恋氐?00畝，與與國(guó)土部門(mén)簽簽出讓合同價(jià)價(jià)1億元，企企業(yè)已繳1億億元。土地出出讓金入庫(kù)后后以財(cái)政支

40、持持方式給乙房房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)補(bǔ)助3,0000萬(wàn)元。房房地產(chǎn)企業(yè)取取得的30000萬(wàn)元征收收增值稅嗎？是否應(yīng)該計(jì)計(jì)入企業(yè)的應(yīng)應(yīng)納稅稅所得得額征收企業(yè)業(yè)所得稅？可可以沖減契稅稅的計(jì)稅依據(jù)據(jù)嗎？根據(jù)財(cái)稅20016366號(hào)附件1營(yíng)營(yíng)業(yè)稅改征增增值稅試點(diǎn)實(shí)實(shí)施辦法的的下列規(guī)定：第十條 銷(xiāo)售服服務(wù)、無(wú)形資資產(chǎn)或者不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，是指有有償提供服務(wù)務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓讓無(wú)形資產(chǎn)或或者不動(dòng)產(chǎn)，但但屬于下列非非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的的情形除外：（一）行政單位位收取的同時(shí)時(shí)滿足以下條條件的政府性性基金或者行行政事業(yè)性收收費(fèi)。1.由國(guó)務(wù)院或或者財(cái)政部批批準(zhǔn)設(shè)立的政政府性基金，由由國(guó)務(wù)院或者者省級(jí)人民政政府及其財(cái)政政、價(jià)格主管管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)設(shè)立的

41、行政事事業(yè)性收費(fèi)；2.收取時(shí)開(kāi)具具省級(jí)以上（含含省級(jí)）財(cái)政政部門(mén)監(jiān)（印?。┲频呢?cái)政政票據(jù)；3.所收款項(xiàng)全全額上繳財(cái)政政。（二）單位或者者個(gè)體工商戶戶聘用的員工工為本單位或或者雇主提供供取得工資的的服務(wù)。（三）單位或者者個(gè)體工商戶戶為聘用的員員工提供服務(wù)務(wù)。（四）財(cái)政部和和國(guó)家稅務(wù)總總局規(guī)定的其其他情形。第十一條 有償償，是指取得得貨幣、貨物物或者其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益。上述行為不屬于于有償提供服服務(wù)、有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，所以不征征增值稅。會(huì)計(jì)處理：借：開(kāi)發(fā)成本土地價(jià)款 100,000,0000貸：銀行存款 100,0000,0000借：銀行存款 30,000,0000貸：營(yíng)業(yè)外收入入 3

42、0,000,0000例5：某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)通過(guò)招招拍掛購(gòu)?fù)恋氐?00畝，與與國(guó)土部門(mén)簽簽出讓合同價(jià)價(jià)1億元，企企業(yè)已繳1億億元。合同約約定，企業(yè)須須承建1萬(wàn)平平米限價(jià)房，單單價(jià)3,3330元/平方方米，由政府府回購(gòu)，具體體做法：在土土地出讓金入入庫(kù)后政府根根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目目建設(shè)進(jìn)度逐逐步回?fù)?,330萬(wàn)元元。項(xiàng)目正常常住宅銷(xiāo)售均均價(jià)8,8880元/平方方米。本例實(shí)實(shí)質(zhì)上是“政府主導(dǎo)拆拆遷，土地出出讓金返還用用于購(gòu)買(mǎi)回遷遷安置房”。假設(shè)可售面面積為1000000m22。土地出讓金返還還用于購(gòu)限價(jià)價(jià)房，企業(yè)應(yīng)應(yīng)做預(yù)收賬款款處理。1.收到返還款款時(shí)：根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售售自行開(kāi)發(fā)的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目增值稅

43、征收收管理暫行辦辦法（國(guó)家家稅務(wù)總局公公告20166年第18號(hào)號(hào)）中規(guī)定：第十條 一般納納稅人采取預(yù)預(yù)收款方式銷(xiāo)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，應(yīng)在收收到預(yù)收款時(shí)時(shí)按照3%的的預(yù)征率預(yù)繳繳增值稅。第十一條 應(yīng)預(yù)預(yù)繳稅款按照照以下公式計(jì)計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)預(yù)收款（1+適用用稅率或征收收率）3%適用一般計(jì)稅方方法計(jì)稅的，按按照11%的的適用稅率計(jì)計(jì)算；適用簡(jiǎn)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法法計(jì)稅的，按按照5%的征征收率計(jì)算。第十二條 一般般納稅人應(yīng)在在取得預(yù)收款款的次月納稅稅申報(bào)期向主主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)關(guān)預(yù)繳稅款。借：銀行存款 33,3300,0000貸：預(yù)收賬款 33,3000,0000借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅稅（已交稅金

44、金） 9000,000 貸：銀行行存款 9900,0000討論：在取得預(yù)預(yù)售許可證前前收到的誠(chéng)意意金、定金或或購(gòu)房意向款款屬于收到預(yù)預(yù)收款嗎？2.完工轉(zhuǎn)收入入時(shí)：借：預(yù)收賬款 33,3300,0000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入 300,000,000應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交交增值稅（銷(xiāo)銷(xiāo)項(xiàng)稅額）33,300,000借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅稅（營(yíng)改增抵抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅稅額） 100,000,000 貸：開(kāi)發(fā)發(fā)成本-土地地價(jià)款 100,000,000同時(shí)從開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品中結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)成本。說(shuō)明：無(wú)需擔(dān)心心稅務(wù)機(jī)關(guān)按按照財(cái)稅22016336號(hào)附件11營(yíng)業(yè)稅改改征增值稅試試點(diǎn)實(shí)施辦法法第四十四四條：第四十四條 納納稅人發(fā)生應(yīng)

45、應(yīng)稅行為價(jià)格格明顯偏低或或者偏高且不不具有合理商商業(yè)目的的，或或者發(fā)生本辦辦法第十四條條所列行為而而無(wú)銷(xiāo)售額的的，主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按按照下列順序序確定銷(xiāo)售額額：（一）按照納稅稅人最近時(shí)期期銷(xiāo)售同類(lèi)服服務(wù)、無(wú)形資資產(chǎn)或者不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)價(jià)格確定。（二）按照其他他納稅人最近近時(shí)期銷(xiāo)售同同類(lèi)服務(wù)、無(wú)無(wú)形資產(chǎn)或者者不動(dòng)產(chǎn)的平平均價(jià)格確定定。（三）按照組成成計(jì)稅價(jià)格確確定。組成計(jì)計(jì)稅價(jià)格的公公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本（1+成本本利潤(rùn)率）成本利潤(rùn)率由國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局局確定。不具有合理商業(yè)業(yè)目的，是指指以謀取稅收收利益為主要要目的，通過(guò)過(guò)人為安排，減減少、免除、推推遲繳納增值值稅稅款，或或者增加退還還增值稅

46、稅款款。例6：土地出讓讓金返還用于于補(bǔ)助拆遷甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)通過(guò)招拍拍掛購(gòu)入土地地100畝，與與國(guó)土部門(mén)簽簽訂的出讓合合同價(jià)格為110000萬(wàn)萬(wàn)元，企業(yè)已已繳納100000萬(wàn)元。協(xié)協(xié)議約定，在在土地出讓金金入庫(kù)后以財(cái)財(cái)政支持的方方式給予乙方方補(bǔ)助30000萬(wàn)元，用用于該項(xiàng)目110000平平土地及地上上建筑物的拆拆遷費(fèi)用支出出。國(guó)土部門(mén)門(mén)委托房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代代理進(jìn)行建筑筑物拆除、平平整土地并代代委托方向原原土地使用權(quán)權(quán)人支付拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)。約約定返還的33000萬(wàn)中中，用于拆遷遷費(fèi)用10000萬(wàn)元，用用于動(dòng)遷戶補(bǔ)補(bǔ)償20000萬(wàn)元,動(dòng)遷遷戶補(bǔ)償款低低于20000萬(wàn)元的，歸歸企業(yè)所有，大大于20

47、000萬(wàn)元的，由由企業(yè)承擔(dān)。甲房地產(chǎn)公司自自行在當(dāng)年完完成拆除工作作，實(shí)際發(fā)生生成本9300萬(wàn)元，拆除除過(guò)程中取得得增值稅專(zhuān)用用發(fā)票注明的的進(jìn)項(xiàng)稅333萬(wàn)元；企業(yè)業(yè)實(shí)際向動(dòng)遷遷戶支付補(bǔ)償償款15000萬(wàn)元。解析：1.取得得的提供建筑筑物拆除、平平整土地勞務(wù)務(wù)取得的收入入1000萬(wàn)萬(wàn)元，應(yīng)按其其它建筑服務(wù)務(wù)計(jì)提銷(xiāo)項(xiàng)稅稅額10000/(1+111%)11%=999.10萬(wàn)萬(wàn)元。會(huì)計(jì)處理如下：借：工程施工-合同成本 8977 應(yīng)交稅稅費(fèi)-應(yīng)交增增值稅（進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅額） 33 貸：應(yīng)付職職工薪酬-工工資、累計(jì)折折舊、銀行存存款 930借：應(yīng)收賬款（其其它應(yīng)收款） 10000 貸：工程程結(jié)算 900.990

48、 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額額）99.110借：其它業(yè)務(wù)成成本 8997 工程施施工-合同毛毛利 4.11 貸：其他他業(yè)務(wù)收入 900.90借：工程結(jié)算 900.90 貸：工工程施工-合合同成本 897 工程施工工-合同毛利利 4.1 收到款項(xiàng)：借：銀行存款 10000 貸貸：應(yīng)收賬款款（其它應(yīng)收收款） 1000支付土地出讓金金時(shí)，100000全部計(jì)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本土地價(jià)款”并作為契稅稅的計(jì)稅依據(jù)據(jù)。關(guān)于政府返還的的土地出讓金金用于補(bǔ)償動(dòng)動(dòng)遷戶的，下下面兩種處理理方法，哪一一種正確？支出拆遷補(bǔ)償償款時(shí)：借：其它應(yīng)收款款 15000 貸：銀行行存款 1500收到返還款并代代理支付動(dòng)遷遷補(bǔ)償款

49、業(yè)務(wù)務(wù)借：銀行存款 20000貸：其它應(yīng)收款款 15000 其其它業(yè)務(wù)收入入 4711.70 應(yīng)應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)應(yīng)交增值稅(銷(xiāo)項(xiàng)稅額) 288.3發(fā)生動(dòng)遷支出出時(shí)借：開(kāi)發(fā)成本-拆遷補(bǔ)償款款 15500 貸：銀行行存款 11500收到政府的款項(xiàng)項(xiàng)時(shí)：借：銀行存款 20000 貸：營(yíng)業(yè)業(yè)外收入 20000土地出讓金返還還用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目外其他用用途的情況土地出讓金返返還用于開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目外的基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè) 按規(guī)定項(xiàng)目外外城市道路、供供水、排水、燃燃?xì)?、熱力、防防洪等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施工程所需需支出，應(yīng)由由政府承擔(dān)。但但政府把這個(gè)個(gè)責(zé)任推給開(kāi)開(kāi)發(fā)商，并要要其承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)建設(shè)支出。對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商，這這種特征符合合BT模式（建

50、建設(shè)移交）。即即開(kāi)發(fā)商將該該項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施工程建設(shè)設(shè)完工后，移移交給政府。開(kāi)開(kāi)發(fā)商取得基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)返還款業(yè)務(wù)務(wù)，應(yīng)按建設(shè)設(shè)移交模式下下提供建筑服服務(wù)進(jìn)行增值值稅處理。土地出讓金返返還用于補(bǔ)助助公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)【分析】： 公公共配套設(shè)施施是項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)發(fā)生的、獨(dú)立立的、非營(yíng)利利性的，且產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)業(yè)主的，或無(wú)無(wú)償贈(zèng)與地方方政府、政府府公用事業(yè)單單位的公共配配套設(shè)施。是是企業(yè)立項(xiàng)時(shí)時(shí)承諾建的，其其成本費(fèi)用應(yīng)應(yīng)由企業(yè)自行行承擔(dān)。且開(kāi)開(kāi)發(fā)商在定價(jià)價(jià)時(shí)，已含公公共配套設(shè)施施建設(shè)支出因因素在內(nèi)。1、企業(yè)將建成成公共配套設(shè)設(shè)施移交給全全體業(yè)主，不不屬視同銷(xiāo)售售行為。因開(kāi)開(kāi)發(fā)商通過(guò)設(shè)設(shè)定房?jī)r(jià)，從從銷(xiāo)售給業(yè)

51、主主房款中已取取得相應(yīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益。其屬屬全體業(yè)主共共有權(quán)益。收到3,0000萬(wàn)補(bǔ)助款不不屬于增值稅稅應(yīng)收銷(xiāo)售額額，不征收增增值稅。企業(yè)將建成公共共配套設(shè)施無(wú)無(wú)償贈(zèng)與地方方政府、政府府公用事業(yè)單單位，財(cái)稅22016336號(hào)文附件件1營(yíng)業(yè)稅稅改征增值稅稅試點(diǎn)實(shí)施辦辦法有關(guān)銷(xiāo)銷(xiāo)售額的規(guī)定定,開(kāi)發(fā)商收收到3,0000萬(wàn)財(cái)政補(bǔ)補(bǔ)助款視為政政府出資購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)全部或部分分公共配套設(shè)設(shè)施，銷(xiāo)售不不動(dòng)產(chǎn)收入計(jì)計(jì)算繳納增值值稅。 相關(guān)會(huì)計(jì)處理理這里不一一一累述。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)銷(xiāo)售自行行開(kāi)發(fā)的房地地產(chǎn)項(xiàng)目增值值稅征收管暫暫行辦法（國(guó)家稅稅務(wù)總局公告告2016年年年第18號(hào)號(hào)）如下規(guī)定定：第三條 房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以以接

52、盤(pán)等形式式購(gòu)入未完工工的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)后，以自己己的名義立項(xiàng)項(xiàng)銷(xiāo)售的，屬屬于本辦法規(guī)規(guī)定的銷(xiāo)售自自行開(kāi)發(fā)的房房地產(chǎn)項(xiàng)目。第八條 一般納納稅人銷(xiāo)售自自行開(kāi)發(fā)的房房地產(chǎn)老項(xiàng)目目，可以選擇擇適用簡(jiǎn)易計(jì)計(jì)稅方法按照照5%的征收收率計(jì)稅。一一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易易計(jì)稅方法計(jì)計(jì)稅的，366個(gè)月內(nèi)不得得變更為一般般計(jì)稅方法計(jì)計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是是指：（一）建筑工工程施工許可可證注明的的合同開(kāi)工日日期在20116年4月330日前的房房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）建筑工工程施工許可可證未注明明合同開(kāi)工日日期或者未取取得建筑工工程施工許可可證但建筑筑工程承包合合同注明的開(kāi)開(kāi)工日期在22016年44月30日前前的建筑工程程項(xiàng)目

53、。第九條 一般納納稅人銷(xiāo)售自自行開(kāi)發(fā)的房房地產(chǎn)老項(xiàng)目目適用簡(jiǎn)易計(jì)計(jì)稅方法計(jì)稅稅的，以取得得的全部?jī)r(jià)款款和價(jià)外費(fèi)用用為銷(xiāo)售額，不不得扣除對(duì)應(yīng)應(yīng)的土地價(jià)款款。例7：20166年6月甲房房地產(chǎn)公司購(gòu)購(gòu)買(mǎi)其他房地地產(chǎn)公司一棟棟爛尾樓，該該爛尾樓已建建成8,0000平方米，包包括土地成本本1000萬(wàn)萬(wàn)，建造成本本2,2000萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓讓價(jià)7,3550萬(wàn)元，甲甲房地產(chǎn)公司司繼續(xù)建設(shè)完完工后，以自自己的名義立立項(xiàng)銷(xiāo)售。該該爛尾樓20013年5月月動(dòng)工修建，原原開(kāi)發(fā)商選擇擇按照簡(jiǎn)易計(jì)計(jì)稅方法計(jì)算算繳納增值稅稅。原開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售爛爛尾樓需要繳繳納增值稅、企企業(yè)所得稅、土土地增值稅和和印花稅。有有關(guān)正整數(shù)會(huì)會(huì)計(jì)處理如

54、下下：借：應(yīng)收賬款、銀銀行存款 7350貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入 7000應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交交增值稅 350借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本 32200貸：開(kāi)發(fā)成本 32200甲公司的會(huì)計(jì)處處理，甲公司司取得該項(xiàng)目目如果選擇安安裝一般計(jì)稅稅方法繳納增增值稅，應(yīng)按按如下處理：借：開(kāi)發(fā)成本 70000應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交交增值稅（進(jìn)進(jìn)項(xiàng)稅額） 350貸：應(yīng)付賬款、銀銀行存款 7350如選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅稅方法計(jì)算繳繳納增值稅，按按如下處理：借：開(kāi)發(fā)成本 73350貸：應(yīng)付賬款、銀銀行存款 73500相關(guān)鏈接：財(cái)稅20077162號(hào)號(hào)規(guī)定：土地地使用者將土土地使用權(quán)及及所附建筑物物、構(gòu)筑物等等（包括在建建的房屋、其其他建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物

55、和其他他附著物）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的的，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓讓總價(jià)款征契契稅。契稅的的計(jì)稅依據(jù)是是？甲公司需要繳納納契稅和印花花稅。繳納的的契稅記入“開(kāi)發(fā)成本”。思考題：如果該該爛尾樓的原原業(yè)主不是房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)，應(yīng)該如如何計(jì)算繳納納增值稅？財(cái)稅2016636號(hào)文文附件1營(yíng)營(yíng)業(yè)稅改征增增值稅試點(diǎn)有有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)規(guī)定中對(duì)銷(xiāo)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)做做出如下規(guī)定定：1.一般納稅人人銷(xiāo)售其20016年4月月30日前取取得（不含自自建）的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，可以選選擇適用簡(jiǎn)易易計(jì)稅方法，以以取得的全部部?jī)r(jià)款和價(jià)外外費(fèi)用減去該該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)購(gòu)置原價(jià)或者者取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后后的余額為銷(xiāo)銷(xiāo)售額，按照照5%的征收收率計(jì)算應(yīng)納納稅額。納稅稅人應(yīng)按照

56、上上述計(jì)稅方法法在不動(dòng)產(chǎn)所所在地預(yù)繳稅稅款后，向機(jī)機(jī)構(gòu)所在地主主管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)進(jìn)行納稅申申報(bào)。2.一般納稅人人銷(xiāo)售其20016年4月月30日前自自建的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，可以選擇擇適用簡(jiǎn)易計(jì)計(jì)稅方法，以以取得的全部部?jī)r(jià)款和價(jià)外外費(fèi)用為銷(xiāo)售售額，按照55%的征收率率計(jì)算應(yīng)納稅稅額。納稅人人應(yīng)按照上述述計(jì)稅方法在在不動(dòng)產(chǎn)所在在地預(yù)繳稅款款后，向機(jī)構(gòu)構(gòu)所在地主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)進(jìn)行納稅申報(bào)報(bào)。有關(guān)合作建房的的增值稅處理理問(wèn)題項(xiàng)目公司模式真假投資之分利益分享合作開(kāi)發(fā)本質(zhì)模式一雙方（真投資）稅后利潤(rùn)投資模式二出地方（假投資資）取得固定收益賣(mài)地取得固定比例收收益賣(mài)地分得商品房賣(mài)地模式三出錢(qián)方（假投資資）取得固定收益借款并

57、取得利息息取得固定比例收收益借款并取得利息息分得商品房購(gòu)買(mǎi)商品房模式一：用土地地使用權(quán)投資資（真投資），按照銷(xiāo)售售土地使用權(quán)權(quán)征收增值稅稅，參考22016336號(hào)文附件件1營(yíng)業(yè)稅稅改征增值稅稅試點(diǎn)實(shí)施辦辦法第十條條、第十一條條有關(guān)規(guī)定;銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形形資產(chǎn)或者不不動(dòng)產(chǎn)，是指指有償提供服服務(wù)、有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，但屬于下下列非經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)的情形除除外：第十一條 有償償，是指取得得貨幣、貨物物或者其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益。模式二：用土地地使用權(quán)投資資（假投資），收取固定定收益，增值值稅如何處理理，目前沒(méi)有有規(guī)定，原則則上應(yīng)該按照照銷(xiāo)售土地使使用權(quán)征收增增值稅；模式三：投出貨貨幣性資金，收收取固定

58、收益益或規(guī)定比例例的收益，按按照貸款服務(wù)務(wù)征收增值稅稅，參考參考考2016636號(hào)文文附件1營(yíng)營(yíng)業(yè)稅改征增增值稅試點(diǎn)實(shí)實(shí)施辦法中中銷(xiāo)售服務(wù)務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注注釋中有關(guān)關(guān)貸款服務(wù)的的注釋。貸款，是指將資資金貸與他人人使用而取得得利息收入的的業(yè)務(wù)活動(dòng)。以貨幣資金投資資收取的固定定利潤(rùn)或者保保底利潤(rùn)，按按照貸款服務(wù)務(wù)繳納增值稅稅。 4.房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段段會(huì)計(jì)處理與與稅收問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)階段會(huì)計(jì)核核算的關(guān)鍵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)在建設(shè)階段段要區(qū)分如下下幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行成本核算算：前期工程費(fèi)費(fèi)；建筑安裝工工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)；公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用。在每個(gè)個(gè)項(xiàng)目中都需需要盡量按照照 HY

59、PERLINK 房地產(chǎn)企業(yè)核算內(nèi)容.docx 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算內(nèi)內(nèi)容，盡量準(zhǔn)準(zhǔn)確的確定成成本核算對(duì)象象。所發(fā)生的的無(wú)法確定成成本核算對(duì)象象的支出，統(tǒng)統(tǒng)一歸集到“開(kāi)發(fā)成本-間接費(fèi)用”中，待完工工時(shí)按照確定定的分配標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，進(jìn)行分配配。在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段段，成本核算算對(duì)象多、金金額大。有關(guān)關(guān)增值稅進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅的核算中中，需要注意意的問(wèn)題：在選擇貨物物供應(yīng)商和服服務(wù)提供商時(shí)時(shí)盡量選擇能能提供增值稅稅專(zhuān)用發(fā)票一一般納稅人，以以取得增值稅稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)進(jìn)行抵扣，從從而有效降低低增值稅稅負(fù)負(fù)在簽訂合同同時(shí)一定要明明確所購(gòu)貨物物或所接受的的服務(wù)是否含含稅價(jià)，同時(shí)時(shí)合同中需明明確對(duì)方需提提供真實(shí)合法法的專(zhuān)用發(fā)票票及開(kāi)

60、具發(fā)票票的時(shí)限；支付購(gòu)貨款款或服務(wù)對(duì)價(jià)價(jià)時(shí)要通過(guò)對(duì)對(duì)公賬戶收付付款，且收款款方和增值稅稅專(zhuān)用發(fā)票注注明的貨物銷(xiāo)銷(xiāo)售方或服務(wù)務(wù)提供商一致致；嚴(yán)禁取得虛虛開(kāi)的增值稅稅專(zhuān)用發(fā)票或或內(nèi)容不真實(shí)實(shí)的增值稅專(zhuān)專(zhuān)用發(fā)票，一一旦查實(shí)，會(huì)會(huì)承擔(dān)刑事責(zé)責(zé)任，參考中中華人民共和和國(guó)刑法第第二百零五條條。 前期工程費(fèi)費(fèi)：指在取得得土地開(kāi)發(fā)權(quán)權(quán)之后、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)前期的的水文地質(zhì)勘勘察、測(cè)繪、規(guī)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可可行性研究、籌籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用用。房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)過(guò)程中發(fā)生生的前期工程程費(fèi)，能分清清成本核算對(duì)對(duì)象的。 借：開(kāi)發(fā)成本本房屋開(kāi)發(fā)某某成本對(duì)對(duì)象前期工程費(fèi)費(fèi)貸： “銀行存存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶應(yīng)由兩個(gè)或兩兩