房地產(chǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)參考

1、房產(chǎn)工程還沒有決算能否能結(jié)轉(zhuǎn)成本問:我企業(yè)是一家房地產(chǎn)開發(fā)單位，一期工程基本完工，已獲得了大產(chǎn)權(quán)證,但眼前海未與施工單位進(jìn)行完工決算,還有部分未付的工程款還沒有獲得施工單位的發(fā)票。事物所審計(jì)時(shí)提出依照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則成本不可以靠譜計(jì)量，不予結(jié)轉(zhuǎn)成本,但我單位以為大部分工程款都已經(jīng)逼真發(fā)生而且已經(jīng)付款,可以預(yù)估成本，結(jié)轉(zhuǎn)收入,此問題比較迷惑,請(qǐng)恩賜指教！答：事務(wù)所的說法有依據(jù)的，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-收入規(guī)定：“銷售商品的收入，應(yīng)在以下條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)：(1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和酬勞轉(zhuǎn)移給購貨方;（2）企業(yè)既沒有儲(chǔ)存通常與所有權(quán)相聯(lián)系的連續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)行控制;（3)與交易相關(guān)

2、的經(jīng)濟(jì)利益可以流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本可以靠譜地計(jì)量。”貴單位的工程款不過大部分可以正確計(jì)量,但不符合“相關(guān)的收入和成本可以靠譜地計(jì)量”的規(guī)定，所以不可以按預(yù)估的成原來結(jié)轉(zhuǎn)收入。問：我企業(yè)屬于一家從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。在房屋還沒有交付使用從前，將所收到的銷售收入計(jì)入了預(yù)收賬款項(xiàng)目中，將支付的工程款及相關(guān)配套和先期費(fèi)用計(jì)入了開發(fā)成本中，這樣會(huì)計(jì)核算能否穩(wěn)當(dāng)？答：依照房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定：一、企業(yè)獲得的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)及時(shí)入賬：1轉(zhuǎn)讓，銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。2代建的房屋和工程，應(yīng)在房屋和工程完工查收，辦好財(cái)富交接

3、手續(xù),并已將代建的房屋和工程的工程價(jià)款結(jié)算賬單提交拜托單位時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。3對(duì)土地和商品房采納分期收款銷售方法的，可按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次轉(zhuǎn)入收入.4出租開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)在出租合同(或協(xié)議)規(guī)定日期收取租金后作為收入實(shí)現(xiàn)；合同規(guī)定的收款日期已到,租用方未付租金的，仍應(yīng)視為經(jīng)營(yíng)收入實(shí)現(xiàn).二、“開發(fā)間接花費(fèi)”期末應(yīng)按企業(yè)成本核算方法的規(guī)定，分配計(jì)入相關(guān)的成本核算對(duì)象,借記“開發(fā)成本”科目，貸記“開發(fā)間接花費(fèi)”。本科目期末應(yīng)無余額.三、“開發(fā)成本”科目：企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并查收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和待建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn).月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí),按實(shí)質(zhì)成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本.本

4、科目的期末余額為在建開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)成本。四、“經(jīng)營(yíng)成本科目,月份終了，企業(yè)應(yīng)依據(jù)本月已對(duì)外轉(zhuǎn)讓，銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)成本，借記“經(jīng)營(yíng)成本”,貸記“開發(fā)產(chǎn)品、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。綜上所述，只有“開發(fā)間接花費(fèi)”需要按月結(jié)轉(zhuǎn)，“經(jīng)營(yíng)收入”?！敖?jīng)營(yíng)成本”、“開發(fā)成本”在具備相應(yīng)條件時(shí)方可結(jié)轉(zhuǎn).問：我房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)產(chǎn)品已完工，向房管部門完工報(bào)備。眼前工程在結(jié)算中，已獲得承建方部分土建成本發(fā)票。在這類條件下，我企業(yè)獲得售樓收入是連續(xù)按15利潤(rùn)率預(yù)繳企業(yè)所得稅,還是將所有的預(yù)收帳款結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入依照依帳征收（收入相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的計(jì)稅成本一時(shí)期花費(fèi)營(yíng)業(yè)外進(jìn)出）申報(bào)？答：依據(jù)國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文第二

5、條規(guī)定，凡符合文件要求的條件之一的，應(yīng)視為完工產(chǎn)品進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。請(qǐng)問：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)中每個(gè)月底如何結(jié)轉(zhuǎn)成本?房地產(chǎn)會(huì)計(jì)交的稅款是按“預(yù)收帳款”計(jì)算繳納，那么，在未工的前提下，每個(gè)月是如何結(jié)轉(zhuǎn)成本計(jì)算出“今年利潤(rùn)”的?答:房地產(chǎn)企業(yè)按“預(yù)收賬款”繳納稅款有兩種稅,一是營(yíng)業(yè)稅及城建教育附帶,二是企業(yè)所得稅。對(duì)于第一種狀況按預(yù)收賬款的實(shí)質(zhì)數(shù)目作為計(jì)稅依照進(jìn)行納稅;對(duì)于第二種狀況，則按房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤(rùn)率進(jìn)行估量企業(yè)利潤(rùn),而后按適用的所得稅稅率預(yù)繳企業(yè)所得稅。至于今年利潤(rùn)則是依如實(shí)質(zhì)發(fā)生的成本花費(fèi)以后余額結(jié)轉(zhuǎn)出今年利潤(rùn)。問：我是一家房地產(chǎn)企業(yè)，假如說是03年10月開發(fā)的房屋,04年9月一期工程完工,05

6、年2月二期工程完工，04年1月開始預(yù)售，到04年關(guān)共獲得銷售收入3000萬，到04年關(guān)，由上開發(fā)成本科目余額為2800萬,05年銷售收入為2500萬，05年今年帳上發(fā)生成本2600萬（即05年1月12月帳上發(fā)生成本2600萬）,06年整年實(shí)現(xiàn)銷售收入300萬,06年1-12月發(fā)生成本700萬，請(qǐng)問各年的成本應(yīng)如何結(jié)轉(zhuǎn)，是帳上有多少成本就轉(zhuǎn)多少呢，還是如何結(jié)轉(zhuǎn).注,整個(gè)小區(qū)總銷售面積60000平方,總開發(fā)成本6100萬，估計(jì)所有售完，可實(shí)現(xiàn)銷售收入6400萬.04年售出3萬平方，05年售出2萬平方，06年售出3000平方，還余7000平方未售出。答：我們企業(yè)是有多少轉(zhuǎn)多少，但是我以為應(yīng)該依照“配

7、比原則”，當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的成本應(yīng)為：當(dāng)期銷售面積估計(jì)總開發(fā)成本/總銷售面積，到年關(guān)或項(xiàng)目完成時(shí)再按實(shí)際的開發(fā)總成本調(diào)整。答:你們也是按有多少轉(zhuǎn)多少的原則結(jié)轉(zhuǎn)的呀，那你們當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門認(rèn)同了嗎，我的以為和你的一致,應(yīng)該按配比原則進(jìn)行,英豪所見略同，但是,我們當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門可不這樣以為，他們也以為是有多少轉(zhuǎn)多少.問：房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)月做了銷售，當(dāng)月要結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本嗎開發(fā)成本發(fā)票沒有到位，審計(jì)價(jià)又沒有出來，沒法估量，想在年度結(jié)轉(zhuǎn)成本，當(dāng)月只做銷售,營(yíng)業(yè)稅按銷售繳納，所得稅不影響，當(dāng)月做了銷售可以不結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本嗎？答:依照收入與成本合理配比的要求，當(dāng)期確認(rèn)的收入,應(yīng)在同期結(jié)轉(zhuǎn)成本。你所說這類狀況，可先將實(shí)現(xiàn)的銷售

8、計(jì)入預(yù)收賬款，并按估計(jì)利潤(rùn)率估計(jì)所得稅，待獲得開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算發(fā)票后再轉(zhuǎn)入銷售收入,同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。并進(jìn)行所得稅清理。問:房地產(chǎn)企業(yè)如何結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按以下公式計(jì)算確立:可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把租金收入計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本對(duì)嗎？那么應(yīng)如何結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本?答:依據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則房地產(chǎn)企業(yè)出租房地產(chǎn)時(shí)，計(jì)入

9、投資性房地產(chǎn).借：投資性房地產(chǎn)貸:開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)租金收入借:銀行存款貸:其余業(yè)務(wù)收入或主營(yíng)業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本借:其余業(yè)務(wù)成本或主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)有兩種方法，一是在；1。成本構(gòu)成的不行切割性;2.成本與售價(jià)的不配比性；3.商品房?jī)r(jià)格的不確立性;二、商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法；財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和稅法都要求商品房以“買主”購買的商；1.有些企業(yè)按當(dāng)期完工查收后商品房的總成本除以開；2。有些企業(yè)經(jīng)過確立系數(shù)的方法，依據(jù)總成本按樓層;3.還有些企業(yè)憑經(jīng)驗(yàn)或受某些利益的驅(qū)遣，隨便確立；當(dāng)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)有兩種方法，一是在商品房完工查收辦理決算后把

10、歸集的開發(fā)成本按必定標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)到商品房中去。二是在商品房銷售以后才把已銷商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)到銷售成本中去。商品房的成本結(jié)轉(zhuǎn)既不一樣于一般商品成本，也不一樣于建筑施工成本，而有以下特色：1。成本構(gòu)成的不行切割性。商品房的開發(fā)從決策立項(xiàng)到房屋交付使用,成本的歸集分配大約分兩個(gè)階段。第一階段從立項(xiàng)、土位置用、拆遷部署、工程勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)到建筑施工前的各項(xiàng)稅費(fèi)都是以開發(fā)項(xiàng)目歸集的，按土地面積（也可以采納建筑面積)作為標(biāo)準(zhǔn)分配的,這一階段成本以往稱為先期開發(fā)成本。第二階段從建筑施工的招標(biāo)或發(fā)包開始到工程完工查收辦理決算為止。因?yàn)楝F(xiàn)行國(guó)家法規(guī)不一樣意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事工程施工,這就需要將建

11、設(shè)工程招標(biāo)或發(fā)包出去,所以第二階段開發(fā)成本也稱建筑安裝成本。第一階段按土地面積（或建筑面積）分?jǐn)偟南绕陂_發(fā)成本和第二階段的建筑安裝成本，就構(gòu)成了商品房直接開發(fā)成本.自然在整個(gè)開發(fā)時(shí)期還會(huì)發(fā)生人職薪水、辦公費(fèi)、籌資費(fèi)等間接開發(fā)成本，也要按合適標(biāo)準(zhǔn)分配到建設(shè)工程中去.但不論是直接開發(fā)成本，還是間接開發(fā)成本，都沒法按樓層或戶型來確立成本。成本與售價(jià)的不配比性。一般商品的售價(jià)總是環(huán)繞成本上下波動(dòng)，而商品房卻不一樣，商品房成本形成是整體的，成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，但銷售時(shí)是按樓層或戶型為單位的.從單個(gè)樓層或戶型看，售價(jià)明顯不與成本配比.如同一結(jié)構(gòu)(磚混或框架)商品房，基層建筑施工成本低，高層建筑施工成本

12、高，這是建筑施工的特色所決定的。但銷售時(shí),基層售價(jià)反而高于高層。假如開發(fā)“丁字型樓房，固然同樓層成本相同，因?yàn)槌虿灰粯樱涫蹆r(jià)相差很大。商品房?jī)r(jià)格的不確立性.商品房的建設(shè)在工藝上與一般建設(shè)工程是相同的.但是，一般建設(shè)工程是依據(jù)“買主”的要求建筑的，工程完工查收并辦理決算后，收入即可實(shí)現(xiàn).至于款項(xiàng)能否回收,只涉及到壞賬損失而已。但商品房完工查收后,卻不可以確立“買主”，也不可以確定價(jià)格，只有與“買主簽訂購銷合同后銷售才能成立。二、商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和稅法都要求商品房以“買主”購買的商品房作為獨(dú)立的產(chǎn)品準(zhǔn)時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)和進(jìn)行成本的結(jié)轉(zhuǎn).但現(xiàn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)方法又都是按獨(dú)立產(chǎn)品作為計(jì)量單

13、位結(jié)轉(zhuǎn)的。所以現(xiàn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)方法不可以適應(yīng)商品房開發(fā)與銷售這一特別業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)處于無序狀況，歸納起來大約有三種狀況。有些企業(yè)按當(dāng)期完工查收后商品房的總成本除以開發(fā)建筑面積得出平方米建筑面積成本，隨后按銷售面積乘以平方米建筑面積成本就是本期銷售成本。因?yàn)樯唐贩渴蹆r(jià)受樓層、朝向要素影響，售房?jī)r(jià)格差異很大，采納上述分?jǐn)偡椒?，?jì)算出的經(jīng)營(yíng)成就會(huì)嚴(yán)重失真。2。有些企業(yè)經(jīng)過確立系數(shù)的方法，依據(jù)總成本按樓層面積和系數(shù)計(jì)算出各樓層成本,再依據(jù)各層成本按建筑面積計(jì)算出平方米建筑面積成本，從而計(jì)算每個(gè)戶型成本。這類方法，第一是確立系數(shù)的依照還沒有科學(xué)標(biāo)準(zhǔn),全憑人為估量，其次對(duì)于朝向不一樣的

14、樓層，售價(jià)差異也大，所以供給的財(cái)務(wù)信息也會(huì)失真.還有些企業(yè)憑經(jīng)驗(yàn)或受某些利益的驅(qū)遣，隨便確立成本售價(jià)比率進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。采納的比率也不盡相同,有的采納成本與實(shí)質(zhì)售價(jià)比率，有的采納成本與計(jì)劃售價(jià)比率。對(duì)于成本結(jié)轉(zhuǎn)沒有一個(gè)公允、合理、科學(xué)的法規(guī)拘束，其結(jié)果不是傷害國(guó)家利益，就是加重企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),傷害投資人利益。當(dāng)開發(fā)的商品房達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，開發(fā)企業(yè)會(huì)依據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等要素?cái)M定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，為認(rèn)識(shí)決商品房銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位這一特別問題，有必需引進(jìn)這個(gè)價(jià)格作為成安分配標(biāo)準(zhǔn)，求得一個(gè)計(jì)劃銷售成本率（即：實(shí)質(zhì)開發(fā)成本除以計(jì)劃銷售總數(shù)）來進(jìn)行商品房成本的結(jié)轉(zhuǎn)。在實(shí)質(zhì)工作中，還可以夠分為實(shí)質(zhì)

15、售價(jià)成本率結(jié)轉(zhuǎn)法和計(jì)劃售價(jià)成本率結(jié)轉(zhuǎn)法.實(shí)質(zhì)售價(jià)成本率法,是在季度前兩個(gè)月按實(shí)質(zhì)售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期銷售成本，季末再按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率減去季度前兩個(gè)月已轉(zhuǎn)銷售成本等于季本銷售成本的方法調(diào)整。具體操作程序是：分類明細(xì)賬應(yīng)按開、完工時(shí)間相同或相鄰且一并辦理工程決算的商品房設(shè)置賬戶，商品明細(xì)賬應(yīng)在分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上再按計(jì)劃價(jià)格相同的商品房房分類設(shè)戶，價(jià)格不一樣分別設(shè)置，季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)，即按分類明細(xì)賬記錄的當(dāng)月實(shí)質(zhì)銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷售欄只登記數(shù)目.待季本將未銷售房面積的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月底儲(chǔ)存成本,用倒擠的方法結(jié)轉(zhuǎn)出銷售成本.這類方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，長(zhǎng)處是可以簡(jiǎn)化上作量。弊端是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)折扣影響會(huì)產(chǎn)生必定偏差,而且不可以及時(shí)、正確供給較詳實(shí)的成本資料.計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是一直按計(jì)劃售