2015年上半年陜西省房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：搜集估價(jià)所需資料考試試卷

1、2015年上半年陜西省房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：搜集估價(jià)所需資料考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在空間市場(chǎng)和_這兩個(gè)層面。A口資產(chǎn)市場(chǎng)B資本市場(chǎng)C口信托市場(chǎng)D口證券市場(chǎng)2、下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是（）。A口土地總價(jià)B口土地單價(jià)C口樓面地價(jià)D口商品房?jī)r(jià)格3、某經(jīng)紀(jì)公司獨(dú)家代理銷售的一房屋成交價(jià)格160萬(wàn)元，最高收費(fèi)_萬(wàn)元。A3.2B4.8C6.4D84、業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需要經(jīng)_同意。A口業(yè)主委員會(huì)B口專有部分占建筑物總面積

2、過(guò)半數(shù)的業(yè)主C口占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主D口專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主5、數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡(jiǎn)單、最常用的為。A：直線趨勢(shì)法B：C：二次拋物線趨勢(shì)法D：指數(shù)修勻法E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬(wàn)元，E乙=1800萬(wàn)元，E丙=2200萬(wàn),分別為6甲=890萬(wàn)元，6乙=910萬(wàn)元，6丙=1200萬(wàn),風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是（）。ADB甲乙丙CDDD7、業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)以上的業(yè)主同意。A：專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)?/p>

3、數(shù)二分之一B：專有部分占建筑物總面積三分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之一C：專有部分占建筑物總面積四分之三以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)四分之三D：專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、關(guān)于融資成本，下列說(shuō)法不正確的是A：融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用B：融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一C：融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本D：資金籌集費(fèi)包括利息、承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)E：借款合同9、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2，房地產(chǎn)總價(jià)值為2400萬(wàn)元，其中土地價(jià)值為800萬(wàn)元。某人購(gòu)買了其中300m2,該部分的房地

4、產(chǎn)價(jià)值為126萬(wàn)元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為_(kāi)。A5.00%B5.25%C5.42%D5.75%10、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的總收益和總費(fèi)用分別為13萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為_(kāi)萬(wàn)元。A217B117C100D.無(wú)法確定11、禁止發(fā)布房地產(chǎn)預(yù)售廣告的是_。A.在劃撥土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)B.已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)C.未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)D.沒(méi)有選聘物業(yè)管理企業(yè)的房地產(chǎn)12、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是_。A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B.路線價(jià)法適

5、用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格13、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬(wàn)元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5和3，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為【2003年考題】A：27.6萬(wàn)元B：28.2萬(wàn)元C：29.0萬(wàn)元D：29.9萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3000，成交總價(jià)為110萬(wàn)美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利

6、率為7），首付35萬(wàn)美元，半年后付35萬(wàn)美元，一年后付30萬(wàn)美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)匯率為1美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1：0.65，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價(jià)格為元人民幣/近。（近）A：17484.19B：19019.99C：19753.57D：20538.77E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的金額可能會(huì)在一定區(qū)間波動(dòng)時(shí)，應(yīng)采用的估計(jì)值。A：正常B：較低C：平均D：較高E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、下列不屬于房地產(chǎn)結(jié)合物的是_。A.管理人B.實(shí)物C.權(quán)益D.區(qū)位17、

7、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是_。A.吸納周期是捐房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間C.在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)18、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是【2004年考題】A：撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告B：審核估價(jià)報(bào)告C：出具估價(jià)報(bào)告D：估價(jià)資料歸檔E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、某城市某類房地產(chǎn)的當(dāng)期實(shí)際價(jià)格水平為3600元/近，預(yù)測(cè)值為3630元/近，修勻常數(shù)為0.65,則下一期房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)值為。A：3610.5元/m?B：3619.5元/m?C：3711.5元/mD：3719.5元/m?E：工

8、業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、指貸款期限在5年以上（不含5年）的貸款。A：短期貸款B：中期貸款C：長(zhǎng)期貸款D：永久貸款E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與_的日期相一致。A.簽訂估價(jià)合同B.開(kāi)始估價(jià)作業(yè)C.完成估價(jià)報(bào)告D.估價(jià)結(jié)果所屬22、根據(jù)住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法，下列關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的表述中，正確的是_。A.有不少于1000萬(wàn)元人民幣的注冊(cè)資本B.有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房C.是非銀行性金融機(jī)構(gòu)D.可要求借款人提供抵押反擔(dān)保23、根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定，屋面防水最低保修期限為年。A：1B：2C：3D：5E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章24、屬于直接房地產(chǎn)金融形式

9、的是。A：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款B：商品房開(kāi)發(fā)貸款C：居民住房消費(fèi)貸款D：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行股票E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、a.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)、b.建設(shè)用地規(guī)劃許可證、c.選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)和d.建設(shè)工程規(guī)劃許可證，它們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的核發(fā)順序?yàn)開(kāi)。A.abcdB.acdbC.cadbD.cbad二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是（）。A.容積率B.空置率C.利息備付率D.成本利潤(rùn)率2、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)

10、有。A：是一種專業(yè)意見(jiàn)B：估計(jì)價(jià)格或價(jià)值C：實(shí)行有償服務(wù)D：承擔(dān)法律責(zé)任E：估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)3、下列不確定性因素中，屬于“開(kāi)發(fā)-銷售”模式下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有A：土地費(fèi)用B：權(quán)益投資比率C：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D：開(kāi)發(fā)期E：貸款利率4、_是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定最佳用途。例如，在日常必需晶的零售商店集中地區(qū)，開(kāi)設(shè)專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開(kāi)設(shè)專賣店就不是最高最佳使用。A.權(quán)益原B.收益遞增遞減原理C.均衡原D.適合原理5、下列說(shuō)法不正確的是（）。A.利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)，對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，

11、該指標(biāo)值應(yīng)該大于1B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)，對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2C.在國(guó)際上，銀行一般要求流動(dòng)比率維持在200%以上D.一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%45%6、城市房屋拆遷當(dāng)事人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，又產(chǎn)生糾紛的，如選擇仲裁方式，則。A：必須經(jīng)房屋拆遷管理部門同意B：前提條件是當(dāng)事人必須自愿達(dá)成仲裁協(xié)議C：實(shí)行“一裁終局制”D：只有一方依據(jù)補(bǔ)償安置協(xié)議中的仲裁條款申請(qǐng)仲裁的，仲裁委員會(huì)不予受理E：對(duì)仲裁結(jié)果不服向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理7、關(guān)于某特定商品市場(chǎng)規(guī)模的說(shuō)法

12、，正確的有。A：有效市場(chǎng)大于服務(wù)市場(chǎng)B：服務(wù)市場(chǎng)大于潛在市場(chǎng)C：潛在市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)D：滲透市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)E：服務(wù)市場(chǎng)大于滲透市場(chǎng)8、下列關(guān)于項(xiàng)目資本金的出資方式，表述不正確的是_。A.項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資B.項(xiàng)目投資資本金也可以用實(shí)物出資C.項(xiàng)目投資資本金不可用建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資口.項(xiàng)目投資資本金也可以用非專利技術(shù)，但必須經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī)評(píng)估其價(jià)值，且不得高估或低估9、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)_時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。A50%B60%C80%D90%10、運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟一般可分為。A：搜集交易實(shí)例B：選取可比實(shí)例C：對(duì)可比實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚鞤：對(duì)

13、可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚鞥：求取比準(zhǔn)價(jià)格11、實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括。A：物業(yè)服務(wù)成本B：法定稅費(fèi)C：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)D：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金E：物業(yè)服務(wù)支出12、成本法特別適用于那些既沒(méi)有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類房地產(chǎn)主要包括等【2005年考題】A：圖書(shū)館B：鋼鐵廠C：空置的寫(xiě)字樓D：?jiǎn)渭兊慕ㄖ顴：加油站13、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是（）。A.增加抵押貸款B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)14、在城市用地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，確定各種地價(jià)修正系數(shù)基礎(chǔ)的區(qū)位條

14、件是。A：宏觀區(qū)位B：中觀區(qū)位C：微觀區(qū)位D：其他區(qū)位E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有。A：潛在毛租金收入B：有效毛收入C：凈運(yùn)營(yíng)收益口：稅前現(xiàn)金流量E：稅后現(xiàn)金流量16、住宅專項(xiàng)維修資金的依據(jù)包括。A：土地管理法B：城市房地產(chǎn)管理法C：物業(yè)管理?xiàng)l例D：住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法E：1998年國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知17、拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起內(nèi)給予答復(fù)。A：5日B：7日C：10日D：15日E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是。A：賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)B：滿足自身生活

15、居住的需要C：將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者以獲取出租收入D：滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要E：參與房地產(chǎn)間接投資19、各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是。A：凈現(xiàn)值B：凈現(xiàn)值期望值C：凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差D：凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)E：借款合同20、關(guān)于物權(quán)的效力說(shuō)法有誤的是_。A.同一標(biāo)的物，不允許有性質(zhì)不相容的兩個(gè)物權(quán)同時(shí)并存B.同一標(biāo)的物一般來(lái)說(shuō)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)C私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主失效D.物權(quán)成立后，無(wú)論其標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)落入何人之手，權(quán)利人均可追及標(biāo)的物行使其權(quán)利21、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從_起計(jì)。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.估價(jià)作業(yè)期C出具估價(jià)報(bào)告之D.簽訂估價(jià)委托合同之日22、企業(yè)財(cái)務(wù)分析中，反映企業(yè)盈利能力的分析指標(biāo)有。（2008年試題）A：資產(chǎn)報(bào)酬率B：銷售凈利率C：資產(chǎn)負(fù)債率D：存貨周轉(zhuǎn)率E：股東權(quán)益報(bào)酬率23、國(guó)辦發(fā)200626號(hào)文件規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上同時(shí)具備的條件有。A.住宅小區(qū)綠地率在30%以下B.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上C.單套建筑面積在120m2以下D.實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍以下E.人均居住