房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)影響分析2第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述第一節(jié) 可行性研究概述基本含義作用和依據(jù)編制單位及人員構(gòu)成工作階段質(zhì)量、時(shí)間、費(fèi)用主要內(nèi)容3第一節(jié) 可行性研究概述基本含義3一、基本含義最初是美國30年代為開發(fā)田納西河流域而采用。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的必要性、實(shí)施項(xiàng)目的外部條件，項(xiàng)目選址、規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項(xiàng)目實(shí)施方式、生產(chǎn)經(jīng)營周期、項(xiàng)目的效益等，都需要進(jìn)行周密的調(diào)查研究和分析，這一調(diào)查研究和分析

2、過程，稱之為可行性研究過程。4一、基本含義最初是美國30年代為開發(fā)田納西河流域而采用。4二、作用和依據(jù)作用項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)；申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)；項(xiàng)目申請(qǐng)金融信貸的依據(jù)；指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)。5二、作用和依據(jù)作用5二、作用和依據(jù)依據(jù)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件；國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃；自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等資料；有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。6二、作用和依據(jù)依據(jù)6三、編制

3、單位及人員構(gòu)成編制單位開發(fā)商自行編制委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制人員構(gòu)成注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；造價(jià)工程師；市場調(diào)查和分析人員；經(jīng)濟(jì)分析專家；制作人員；社會(huì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家 7三、編制單位及人員構(gòu)成編制單位7四、工作階段機(jī)會(huì)研究階段初步可行性研究階段可行性研究階段8四、工作階段機(jī)會(huì)研究階段81.機(jī)會(huì)研究階段機(jī)會(huì)研究是通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的背景、趨勢、基礎(chǔ)和條件等方面的研究，來鑒別項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)的大小和確定可能的投資方向，同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的成本效益進(jìn)行粗略的估計(jì)。91.機(jī)會(huì)研究階段機(jī)會(huì)研究是通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的背景、趨勢、2.初步可行性研究階段對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案進(jìn)行初步的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。主要解決

4、兩個(gè)問題：擬議中的項(xiàng)目是否真的具有很大的開發(fā)前景，是否值得進(jìn)一步進(jìn)行可行性研究；對(duì)擬議項(xiàng)目的關(guān)鍵性問題需要進(jìn)行專門的調(diào)查和研究，并取得準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和資料。102.初步可行性研究階段對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案進(jìn)行初步的技術(shù)經(jīng)3.可行性研究階段要進(jìn)行多方案的選擇對(duì)比，并選出最佳方案。113.可行性研究階段要進(jìn)行多方案的選擇對(duì)比，并選出最佳方案。1五、質(zhì)量、時(shí)間、費(fèi)用質(zhì)量可行性研究的質(zhì)量反映在研究的最終結(jié)果上，即可行性研究報(bào)告結(jié)論中。 針對(duì)可行性研究的不同研究深度，即機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和可行性研究，其研究結(jié)果質(zhì)量要求也是不同的，通常的質(zhì)量要求：機(jī)會(huì)研究：30%；初步可行性研究：20%；可行性研究：1

5、0%。12五、質(zhì)量、時(shí)間、費(fèi)用質(zhì)量12五、質(zhì)量、時(shí)間、費(fèi)用時(shí)間與研究深度和建設(shè)規(guī)模有關(guān)一般小型項(xiàng)目1-2個(gè)月，甚至2-3個(gè)星期；中型項(xiàng)目8-9個(gè)月；大型項(xiàng)目1.5-2年或更長。從整個(gè)建設(shè)工程看，前期可行性研究占1/3，工程規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備占1/3，施工建設(shè)占1/3。13五、質(zhì)量、時(shí)間、費(fèi)用時(shí)間與研究深度和建設(shè)規(guī)模有關(guān)13五、質(zhì)量、時(shí)間、費(fèi)用費(fèi)用與規(guī)模、研究深度成正比一般占投資總額的比例：機(jī)會(huì)研究：0.2-1.0%初步可行性研究：0.25-1.5%可行性研究：大型項(xiàng)目0.2-1.0%；小型項(xiàng)目1.0-3.0%14五、質(zhì)量、時(shí)間、費(fèi)用費(fèi)用與規(guī)模、研究深度成正比14六、主要內(nèi)容項(xiàng)目概況開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查市

6、場研究項(xiàng)目開發(fā)方案建設(shè)條件與資源供給分析、規(guī)劃方案、開發(fā)進(jìn)度、市場營銷策略、環(huán)境影響分析、開發(fā)組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)投資與收入估算、資金安排、經(jīng)濟(jì)參數(shù)確定、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)社會(huì)影響分析結(jié)論及建議15六、主要內(nèi)容項(xiàng)目概況15項(xiàng)目建議書了解有關(guān)部門與委托單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)想開發(fā)地點(diǎn)選擇資源調(diào)查市場調(diào)查確定建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目構(gòu)成、人員配置、組織結(jié)構(gòu)征求有關(guān)部門與委托單位對(duì)方案的初步意見財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)提出可行性研究報(bào)告項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及編制建設(shè)總進(jìn)度決策部門決策研究項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性方案論證、比較研究技術(shù)上的可能性研究經(jīng)濟(jì)上的合理性研究實(shí)施辦法得出結(jié)論與建議16項(xiàng)目建議書了解有

7、關(guān)部門與委托單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)想開發(fā)地點(diǎn)選擇第二節(jié) 項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算17第二節(jié) 項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算17一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算開發(fā)直接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)18一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算開發(fā)直接費(fèi)181.開發(fā)直接費(fèi)土地費(fèi)用前期工程費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)191.開發(fā)直接費(fèi)土地費(fèi)用19(1)土地費(fèi)用劃撥用地生地：農(nóng)村土地征收拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)毛地：城鎮(zhèn)土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)以及視開發(fā)程度而定的土地開發(fā)成本20(1)土地費(fèi)用劃撥用地20(1)土地費(fèi)用出讓用地毛地：土地出讓金城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)熟地：土地出讓金拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)轉(zhuǎn)讓用地參考市場價(jià)格

8、合作用地參考市場價(jià)格21(1)土地費(fèi)用出讓用地21(2)前期工程費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)可行性研究費(fèi)水文、地質(zhì)勘探費(fèi)“三通一平”等土地前期開發(fā)費(fèi)用22(2)前期工程費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)22(3)房屋開發(fā)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)23(3)房屋開發(fā)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)23基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)概念又稱室外工程費(fèi)，是指建筑物米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的工程管線建設(shè)費(fèi)用、與市政設(shè)施的接口費(fèi)用以及其他室外工程費(fèi)用等。構(gòu)成供水、排水、排污、燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施管線的工程費(fèi)用；上述設(shè)施與市政管網(wǎng)的接口費(fèi)用；道路、綠化、供電、路燈、圍墻、環(huán)衛(wèi)、安防等設(shè)施的工程建設(shè)費(fèi)用。24基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)概念24建安工程費(fèi)概念是指直接用

9、于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。構(gòu)成建筑工程費(fèi)：結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)設(shè)備及安裝工程費(fèi)：給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其它設(shè)備及安裝等室內(nèi)裝飾家居費(fèi)25建安工程費(fèi)概念25建安工程費(fèi)估算方法單元估算法：是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。單位指標(biāo)估算法：是指單位工程量投資額乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。工程量近似匡算法：采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。概算指標(biāo)法：采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)

10、建筑面積主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標(biāo)建筑面積26建安工程費(fèi)估算方法26公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)概念又稱附屬工程費(fèi)，是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。構(gòu)成居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。27公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)概念272.開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用其它費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)稅費(fèi)282.開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)28(1)管理費(fèi)概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。構(gòu)成人員工資、員工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、法律咨詢費(fèi)

11、、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷等。項(xiàng)目投資的2%4%29(1)管理費(fèi)概念29(2)銷售費(fèi)用概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。構(gòu)成銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、銷售許可證費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)等。銷售收入的3%5%30(2)銷售費(fèi)用概念30(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。構(gòu)成借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。31(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用概念31(4)其它費(fèi)用包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)

12、建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底便直費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。32(4)其它費(fèi)用包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底便(5)不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的2%5%估算。33(5)不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程(6)稅費(fèi)概念項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。構(gòu)成固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等。34(6)

13、稅費(fèi)概念34二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算租售方案的制定確定租售方式確定可租售面積及可分?jǐn)偨ㄖ娣e安排租售進(jìn)度確定售價(jià)（租金）水平編制租售計(jì)劃表銷售（出租）面積和收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃35二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算租售方案的制定35第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本概念和指標(biāo)體系財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本程序財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表36第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí)36一、基礎(chǔ)知識(shí)資金的時(shí)間價(jià)值資金等值及其計(jì)算公式37一、基礎(chǔ)知識(shí)資金的時(shí)間價(jià)值371.資金的時(shí)間價(jià)值含義資金隨時(shí)間的延續(xù)而變化，其變化的幅度就叫資金的時(shí)間價(jià)值。即同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)間點(diǎn)上具有不

14、同的價(jià)值。資金價(jià)值變化的原因通貨膨脹承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)貨幣增值381.資金的時(shí)間價(jià)值含義381.資金的時(shí)間價(jià)值利息單利只對(duì)本金計(jì)算利息，而對(duì)每期本金所產(chǎn)生的利息不再計(jì)算利息，從而使每期的利息固定不變。用P表示本金的數(shù)額，n表示計(jì)息周期數(shù)，i表示利率，I表示利息數(shù)額，F(xiàn)表示本利和，則復(fù)利借款人在每個(gè)計(jì)息期末不支付利息，而將該期利息轉(zhuǎn)為下期的本金，下期再按本利和的總額計(jì)算，即不但本金產(chǎn)生利息，利息部分也產(chǎn)生利息。391.資金的時(shí)間價(jià)值利息39舉例某公司以單利方式借款1000萬元，規(guī)定年利率為6%，則在第一年末利息應(yīng)為：I=100016%=60（萬元），本利和為：F=1060（萬元）當(dāng)借入資金的期間等于幾個(gè)計(jì)

15、息周期時(shí)，例如上述款項(xiàng)共借4年，則償還情況：年次年初欠款額年末應(yīng)付利息年末欠款額年末償還額110006010600210606011200311206011800411806012401240單位：萬元40舉例某公司以單利方式借款1000萬元，規(guī)定年利率為6%，則在例題如果按照6%復(fù)利計(jì)息，其償還情況如表所示：年次 年初欠款額年末應(yīng)付利息年末欠款額 年末償還額1100010000.06=601000+60=106002106010600.06=63.61060+63.6=1123.6031123.61123.60.06=67.421123.6+67.42 =1191.02041191.0211

16、91.020.06=71.461191.02+71.46=1262.481262.48單位：萬元41例題如果按照6%復(fù)利計(jì)息，其償還情況如表所示：年次 年初年末1.資金的時(shí)間價(jià)值利率：在一定時(shí)間內(nèi)所得到利息額與借貸資金（本金）之比。計(jì)息周期：用于表示計(jì)算利息的時(shí)間單位（我國以月為單位）。付息周期：在計(jì)息基礎(chǔ)上支付利息的時(shí)間單位（一般以年為單位）。計(jì)息周期與付息周期不一致產(chǎn)生名義與實(shí)際利率的問題。名義利率(r)計(jì)息周期利率和付息周期內(nèi)的計(jì)息周期數(shù)的乘積實(shí)際利率(i)把付息周期內(nèi)的利息再生因素考慮在內(nèi)421.資金的時(shí)間價(jià)值利率：在一定時(shí)間內(nèi)所得到利息額與借貸資金（例題1.某房地產(chǎn)投資商從甲銀行取得

17、貸款，年利率為18%，按年復(fù)利計(jì)算；從乙銀行取得貸款，年利率為17%，按月復(fù)利計(jì)算，試比較向誰貸款有利。2.某房地產(chǎn)企業(yè)為建一酒店向銀行貸款，分三次進(jìn)行，每兩次貸款之間為一年，第一次貸款100萬元，第二、三次貸款均為80元，貸款發(fā)生在各年的年初，如果年名義利率為6%，要求每半年復(fù)利一次，問三年后，該企業(yè)應(yīng)償還銀行多少錢？43例題1.某房地產(chǎn)投資商從甲銀行取得貸款，年利率為18%，按年1.資金的時(shí)間價(jià)值現(xiàn)金流量擬建的房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各個(gè)時(shí)點(diǎn)上實(shí)際所發(fā)生的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出以及流入與流出的差額（又稱為凈現(xiàn)金流量）現(xiàn)金流量表通過列表的方式將投資項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期間的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及凈現(xiàn)金

18、流量的數(shù)量和時(shí)間體現(xiàn)出來。441.資金的時(shí)間價(jià)值現(xiàn)金流量44現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬元）建設(shè)期經(jīng)營期123456 1現(xiàn)金流入1.1售房收入 小計(jì)2現(xiàn)金流出2.1建安成本 小計(jì)3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值6累計(jì)凈現(xiàn)值45現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營期123456 1現(xiàn)金流入1.資金的時(shí)間價(jià)值現(xiàn)金流量圖（三要素：大小、方向、時(shí)間）0n-11n461.資金的時(shí)間價(jià)值現(xiàn)金流量圖（三要素：大小、方向、時(shí)間）0n2.資金等值及其計(jì)算公式概念在時(shí)間因素的作用下，絕對(duì)值不等的資金在不同時(shí)點(diǎn)上可能具有相同的價(jià)值。影響資金等值的因素金額發(fā)生的時(shí)間利率（折現(xiàn)率）的大小關(guān)鍵金額的大小472.資金等值及其

19、計(jì)算公式概念472.資金等值及其計(jì)算公式資金等值計(jì)算的相關(guān)概念折現(xiàn):把將來某一時(shí)點(diǎn)的金額換算成與現(xiàn)在某一時(shí)點(diǎn)相等值的金額，這一過程稱為“折現(xiàn)”，或“貼現(xiàn)”。利率i（折現(xiàn)率）:根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流量求現(xiàn)在的現(xiàn)金流量時(shí)所使用的利率稱為折現(xiàn)率。一般指年利率。計(jì)息次數(shù)n:指房地產(chǎn)項(xiàng)目在從開始投入資金（開始建設(shè)）到項(xiàng)目的壽命周期終結(jié)為止的整個(gè)期限內(nèi)，計(jì)算利息的次數(shù)通常以“年”為單位?，F(xiàn)值P:表示資金發(fā)生在某一特定時(shí)間序列始點(diǎn)上的價(jià)值。終值F:表示資金發(fā)生在某一特定時(shí)間序列終點(diǎn)上的價(jià)值。年金A:是指各年等額收入或支付的金額，通常以等額序列表示，即在某一特定時(shí)間序列期內(nèi)，每隔相同時(shí)間其收支的金額相等4

20、82.資金等值及其計(jì)算公式資金等值計(jì)算的相關(guān)概念482.資金等值及其計(jì)算公式資金等值計(jì)算的基本公式整付情況下的等值運(yùn)算等額年金情況下的等值運(yùn)算等差收付情況下的等值運(yùn)算等比收付情況下的等值運(yùn)算492.資金等值及其計(jì)算公式資金等值計(jì)算的基本公式49整付情況下的等值運(yùn)算一次支付終值公式如果有一筆資金P，按年利率i進(jìn)行投資，n年以后本利和：例：有一房地產(chǎn)項(xiàng)目，向銀行貸款1000萬元，年利率10%，5年末還清，按復(fù)利計(jì)算償還本利共多少？一次支付現(xiàn)值公式例：某房地產(chǎn)公司對(duì)報(bào)酬率為10%的項(xiàng)目進(jìn)行投資，欲8年后得到2000萬元，現(xiàn)在應(yīng)投資多少？50整付情況下的等值運(yùn)算一次支付終值公式50等額年金情況下的等值

21、運(yùn)算等額支付序列年金終值公式例：某房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期為5年，每年年末向銀行借款100萬元，利率8%，建成時(shí)一次償還，問第5年末共應(yīng)支付多少？償債基金公式例：如果在5年之后得到資金586.66萬元，按年利率8%計(jì)算，從現(xiàn)在起連續(xù)5年每年年末必須存儲(chǔ)多少萬元？51等額年金情況下的等值運(yùn)算等額支付序列年金終值公式51等額年金情況下的等值運(yùn)算資金回收公式某人以年利率i存入一項(xiàng)資金P，希望在今后n年內(nèi)把本利和在每年年末以等額資金A的方式取出（已知P,i,n求A）。例：某房地產(chǎn)企業(yè)獲貸款額100萬元，利率10%，分5期于每年末等額償還，求每期的償還值。年金現(xiàn)值公式例：某項(xiàng)目15年中每年應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)35萬

22、元，利率12%，現(xiàn)在應(yīng)存入多少錢？52等額年金情況下的等值運(yùn)算資金回收公式52等差收付情況下的等值運(yùn)算等差收付現(xiàn)值公式等差收付年值公式53等差收付情況下的等值運(yùn)算等差收付現(xiàn)值公式53等比收付情況下的等值運(yùn)算等比收付現(xiàn)值公式等比收付年值公式54等比收付情況下的等值運(yùn)算等比收付現(xiàn)值公式54例題1.某開發(fā)商獲得10萬元貸款，償還期5年，年利率10，試比較以下四種還款方式的還款總額及還款額的現(xiàn)值：(1)每年末還2萬本金及所欠利息；(2)每年末只還所欠利息，本金在5年末一次還清；(3)每年末等額償還本金和利息(26379.75元）；(4)第五年末一次還清本金和利息。55例題1.某開發(fā)商獲得10萬元貸款，

23、償還期5年，年利率10，例題2.某企業(yè)擬購買土地，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格為500萬元，有兩種方式可以選擇：(1)一次性付款，優(yōu)惠12；(2)分期付款，不享受優(yōu)惠，首付40，第1年末付30，第2年末付20，第3年末付10。若用自有資金，自有資金的機(jī)會(huì)成本為10，應(yīng)選擇哪種付款方式？若用借貸資金，借款利率為16，應(yīng)選擇哪種付款方式？3.某投資者購買一房產(chǎn)，預(yù)計(jì)可以出租5年，在出租期內(nèi)每年可產(chǎn)生純收益6.5萬元，若企業(yè)要求的最低投資收益率為15，問該企業(yè)可接受的房產(chǎn)價(jià)格為多少？4.某家庭欲購買一套80平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，單價(jià)為3500元/平方米，首付25，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款，兩者的利率分別為4.

24、2和6.6，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請(qǐng)組合貸款后的最低月還款額是多少？56例題2.某企業(yè)擬購買土地，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格為500萬元，有兩種方習(xí)題1.某公司欲購買一轉(zhuǎn)讓地塊，對(duì)方提出兩種付款方式： (1)一次支付25萬美元； (2)簽約時(shí)付費(fèi)5萬美元，兩年地塊開發(fā)完成后，按租金收入60萬美元的6提成（從第三年末到第十二年末），如果資金利率為10，那么從經(jīng)濟(jì)角度應(yīng)選擇哪種付款方式？2.某家庭以4000元/平方米的價(jià)格購買了一套建筑面積為120平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，年利率為6，抵押貸款價(jià)值比例為70。如果該家庭在按月等額還款5年后于第6年初一

25、次性提前償還了貸款本金8萬元，問從第6年起的貸款抵押月還款額是多少？57習(xí)題1.某公司欲購買一轉(zhuǎn)讓地塊，對(duì)方提出兩種付款方式： 57二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本概念和指標(biāo)體系基本概念根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。指標(biāo)體系價(jià)值型、比率型、時(shí)間型盈利能力、清償能力靜態(tài)、動(dòng)態(tài)58二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本概念和指標(biāo)體系基本概念58財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)盈利能力分析項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表投資回收期投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目資本金

26、現(xiàn)金流量表投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率損益表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率清償能力分析資金來源與運(yùn)用表借款償還期資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率59財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)盈利能力分析清償能力分析60三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)盈利能力分析601.盈利能力分析靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期成本利潤率投資利潤率動(dòng)態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期611.盈利能力分析靜態(tài)指標(biāo)61(1)靜態(tài)投資回收期(Pt)概念：在不考慮資金時(shí)間價(jià)值的條件下，以房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償其全部投資所需要的時(shí)間。計(jì)算公式：判別準(zhǔn)則：設(shè)基準(zhǔn)投

27、資回收期為Pc，PtPc時(shí)，項(xiàng)目可以考慮接受。62(1)靜態(tài)投資回收期(Pt)概念：在不考慮資金時(shí)間價(jià)值的條件(1)靜態(tài)投資回收期(Pt)實(shí)例：某房地產(chǎn)公司投資一寫字樓，總投資為1000萬元，投資建設(shè)期2年，假設(shè)投資為均勻投入，項(xiàng)目經(jīng)營期為8年，每年的凈利潤為200萬元，項(xiàng)目折舊為每年125萬元，確定該項(xiàng)目的投資回收期。如果該類型項(xiàng)目的投資回收期一般為8年，試對(duì)該項(xiàng)目的投資效果進(jìn)行評(píng)價(jià)。投資階段投資建設(shè)期項(xiàng)目經(jīng)營期時(shí)間12345678910現(xiàn)金流量-500-500325325325325325325325325累計(jì)現(xiàn)金流量-500-1000-675-350-253006259501275160

28、0單位：萬元63(1)靜態(tài)投資回收期(Pt)實(shí)例：某房地產(chǎn)公司投資一寫字樓，(1)靜態(tài)投資回收期(Pt)指標(biāo)評(píng)價(jià)： 優(yōu)點(diǎn)：意義明確、直觀、計(jì)算方便 缺點(diǎn)：只考慮投資回收之前的情況，不能反映投資回收之后的效果； 沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，無法正確辨識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)劣，難免帶來不必要的損失。64(1)靜態(tài)投資回收期(Pt)指標(biāo)評(píng)價(jià)：64(2)成本利潤率(RPC)概念：開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率。計(jì)算公式：判別準(zhǔn)則：成本利潤率超過目標(biāo)利潤率時(shí)，認(rèn)為項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可以接受的。65(2)成本利潤率(RPC)概念：開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率。(3)投資利潤率概念：又稱投資收益率或投資效果系數(shù)，是指項(xiàng)目經(jīng)營期

29、內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率。計(jì)算公式：判別準(zhǔn)則：投資利潤率行業(yè)平均投資率時(shí)，認(rèn)為項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可以接受的。66(3)投資利潤率概念：又稱投資收益率或投資效果系數(shù)，是指項(xiàng)目(4)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)概念：是指某擬開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后的未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值與未來現(xiàn)金流出的現(xiàn)值之間的差額。計(jì)算公式：判斷規(guī)則：FNPV0，表示開發(fā)項(xiàng)目方案收益率大于或等于基準(zhǔn)收益率或折現(xiàn)率所預(yù)定的投資水平，即項(xiàng)目可行。67(4)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)概念：是指某擬開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成(4)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)實(shí)例：某房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期為2年，第一年投資1500萬元，第二年投資2000萬元，投資均在年初付

30、款，項(xiàng)目第三年全部出租，年租金收入（年底付款）為10000萬元，年經(jīng)營成本為8000萬元，稅金為租金收入的10%。該項(xiàng)目可使用15年，15年后有殘值500萬元，若項(xiàng)目最低收益率為12%，試求該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值并判斷項(xiàng)目是否可行。68(4)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)實(shí)例：某房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期為2年，(4)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)指標(biāo)評(píng)價(jià)： 優(yōu)點(diǎn)：考慮了資金的時(shí)間價(jià)值； 對(duì)項(xiàng)目的凈利潤有明確的反映。 缺點(diǎn)：貼現(xiàn)率的確定難度大； 沒有反映單位投資的經(jīng)濟(jì)效益，容易使投資者傾向于選擇投資大的方案。69(4)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)指標(biāo)評(píng)價(jià)：69(5)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)概念：是在投資活動(dòng)有效期內(nèi)，開發(fā)項(xiàng)目逐年的

31、現(xiàn)金流入的現(xiàn)值總和等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值的總和，即凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。70(5)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)概念：是在投資活動(dòng)有效期內(nèi)，(5)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)計(jì)算方法：試差法，先進(jìn)行試算，然后采用插入法求得最終結(jié)果。其具體計(jì)算步驟：在計(jì)算凈現(xiàn)值的基礎(chǔ)上，若凈現(xiàn)值為正數(shù)，則采用比這個(gè)凈現(xiàn)值計(jì)算中更高的折現(xiàn)率來計(jì)算。若凈現(xiàn)值依然是正數(shù)，則繼續(xù)提高折現(xiàn)率，直到計(jì)算的凈現(xiàn)值正數(shù)下降到接近于零時(shí)為止。在繼續(xù)提高折現(xiàn)率，直到計(jì)算出來的凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，而如果負(fù)數(shù)過大，就降低折現(xiàn)率一直計(jì)算到接近于零的負(fù)數(shù)。根據(jù)接近于零的正負(fù)兩個(gè)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率，運(yùn)用插入法求的精確的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。71(5)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(F

32、IRR)計(jì)算方法：試差法，先進(jìn)行試算r1:當(dāng)項(xiàng)目凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；r2:當(dāng)項(xiàng)目凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率;FNPV(r1):采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值；FNPV(r2):采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值。注：r1與r2之間的差距應(yīng)在2之內(nèi)，否則兩者之間不一定呈線性關(guān)系。 72r1:當(dāng)項(xiàng)目凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；注：r1與r2(5)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)判別準(zhǔn)則：FIRR可以反映項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，也可以與部門或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic進(jìn)行比較，當(dāng)FIRRic時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。實(shí)例：某項(xiàng)目的建設(shè)期為2年，經(jīng)濟(jì)壽命為7年。項(xiàng)目第一年年初投資

33、2500萬元，第二年年初投資2800萬元，從第三年起每年可獲純收入1250萬元。若基準(zhǔn)收益率為9.0%，試計(jì)算該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率并判斷該項(xiàng)目是否可行。73(5)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)判別準(zhǔn)則：FIRR可以反映項(xiàng)(5)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)指標(biāo)評(píng)價(jià)： 優(yōu)點(diǎn)：反映資金的使用效率及投資方案所做貢獻(xiàn)； 比較直觀，易理解。 缺點(diǎn)：計(jì)算比較復(fù)雜，且需要一個(gè)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率作為判別依據(jù)； 收益率大的方案，對(duì)于追求利潤絕對(duì)值最大化的企業(yè)而言，不一定是最優(yōu)方案。74(5)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)指標(biāo)評(píng)價(jià)：74(6)動(dòng)態(tài)投資回收期(DDP)概念：是指考慮折現(xiàn)因素時(shí)，擬投資項(xiàng)目的所有投入回收所需要的時(shí)間。計(jì)

34、算公式：75(6)動(dòng)態(tài)投資回收期(DDP)概念：是指考慮折現(xiàn)因素時(shí)，擬投習(xí)題 某投資者以600萬元的預(yù)售價(jià)格購入一商業(yè)物業(yè)用于出租，該投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流入、流出量如下表所示設(shè)目標(biāo)收益率為18%，試求該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，計(jì)算項(xiàng)目的內(nèi)部收益率，凈現(xiàn)值和動(dòng)態(tài)投資回收期，并判斷該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。年份012345678910購樓投資60180360毛租金收入250250250250250250250250經(jīng)營成本5050505050505050出售收入800裝修投資10016076習(xí)題 某投資者以600萬元的預(yù)售價(jià)格購入一商業(yè)物業(yè)用于出租2.清償能力分析借款償還期資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率772.清

35、償能力分析借款償還期77(1)借款償還期概念：指在國家財(cái)政規(guī)定及項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，以項(xiàng)目投產(chǎn)后可用于還款的資金償還固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款本金和建設(shè)期利息所需要的時(shí)間。計(jì)算公式：78(1)借款償還期概念：指在國家財(cái)政規(guī)定及項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，(2)資產(chǎn)負(fù)債率概念：又稱負(fù)債比率，是反映項(xiàng)目各年所面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及長期償債能力的指標(biāo)。計(jì)算公式：79(2)資產(chǎn)負(fù)債率概念：又稱負(fù)債比率，是反映項(xiàng)目各年所面臨財(cái)務(wù)(3)流動(dòng)比率概念：是反映項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)。計(jì)算公式：80(3)流動(dòng)比率概念：是反映項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)(4)速動(dòng)比率概念：是反映企業(yè)快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。計(jì)

36、算公式： 速動(dòng)資產(chǎn)=流動(dòng)資產(chǎn)-存貨81(4)速動(dòng)比率概念：是反映企業(yè)快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。8四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本程序測算財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，編制輔助財(cái)務(wù)報(bào)表；編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)；不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析。82四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本程序測算財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，編制輔助財(cái)務(wù)報(bào)表；8五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)輔助報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表83五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)輔助報(bào)表831.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)輔助報(bào)表總投資估算表銷售收入和銷售稅金及附加表投資計(jì)劃與資金籌措表841.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)輔助報(bào)表總投資估算表842.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表現(xiàn)金流量表損益表資金來源與應(yīng)用表852.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表現(xiàn)金流量表85第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

37、目國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本步驟86第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念86一、概念根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)和社會(huì)需求，采用影子價(jià)格、影子匯率、社會(huì)折現(xiàn)率等國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)，從國家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，計(jì)算并衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)際貢獻(xiàn)。87一、概念根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)和社會(huì)需求，采用影子價(jià)格、影二、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別評(píng)價(jià)的角度不同財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是從企業(yè)的角度考察項(xiàng)目的盈利能力和借款償還能力。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)需求的角度來考察項(xiàng)目需要社會(huì)付出的代價(jià)和對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)。計(jì)算內(nèi)容不同有些

38、在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中屬于支出的，在國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中不屬于支出（如稅金、國內(nèi)貸款利息），而在財(cái)務(wù)分析中不屬于支出的，在國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中屬于支出（如污染、出口補(bǔ)貼）。88二、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別評(píng)價(jià)的角度不同88二、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別評(píng)價(jià)對(duì)象不同財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)只考慮直接效益和費(fèi)用，國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)還要考慮間接效益和費(fèi)用，即項(xiàng)目的外部效果。評(píng)價(jià)采用的價(jià)格不同財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用的是現(xiàn)行市場價(jià)格，國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用的是根據(jù)機(jī)會(huì)成本和供求關(guān)系確定的影子價(jià)格。評(píng)價(jià)采用的參數(shù)不同財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用的是現(xiàn)行工資、官方匯率和行業(yè)基準(zhǔn)收益率等；國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)則采用國家統(tǒng)一測定的影子價(jià)格、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等。89二、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的區(qū)別評(píng)價(jià)對(duì)象不同89三、基本步驟效益和費(fèi)用范圍的調(diào)整效益和費(fèi)用數(shù)值的調(diào)整編制表格并計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)90三、基本步驟效益和費(fèi)用范圍的調(diào)整901.效益和費(fèi)用范圍的調(diào)整效益的識(shí)別費(fèi)用的識(shí)別轉(zhuǎn)移支付911.效益和費(fèi)用范圍的調(diào)整效益的識(shí)別91(1)效益的識(shí)別直接效益在房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍內(nèi)政府能夠得到的收益。間接效益由房地產(chǎn)項(xiàng)目引起的、在項(xiàng)目直接效益中未得