番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析

1、番禺區(qū)龍龍歧地塊塊投資可可行性分分析恒昌地產(chǎn)產(chǎn)研究部部 前言 20003年年12月月2日，番禺區(qū)區(qū)國土局局發(fā)布了了國有土土地使用用權(quán)掛牌牌出讓公公告，公公開掛牌牌出讓五五宗國有有土地使使用權(quán)，競價(jià)日日期自220033年122月122日至220033年122月222日上午午10時(shí)時(shí)正止。本次土土地掛牌牌有三個(gè)個(gè)新亮點(diǎn)點(diǎn)：第一一，地價(jià)價(jià)提升；第二，教育配配套設(shè)施施由政府府統(tǒng)一配配置；第第三，拍拍賣地塊塊集中于于南區(qū)、鐘村。番禺區(qū)區(qū)政府決決定從220033年起重重點(diǎn)開發(fā)發(fā)市橋南南區(qū)，并并把南區(qū)區(qū)定位為為“具有南南國水鄉(xiāng)鄉(xiāng)特色，融精品品商業(yè)、休閑度度假和文文化娛樂樂于一體體的生態(tài)態(tài)型生活活園區(qū)”。本次

2、次土地掛掛牌出讓讓就有兩兩塊地塊塊位于南南區(qū)，以以下就其其中沙灣灣鎮(zhèn)龍岐岐村地塊塊作一個(gè)個(gè)初步的的開發(fā)投投資可行行性分析析，粗鄙鄙之處請(qǐng)請(qǐng)行家指指正。 本次分分析主要要分為：基礎(chǔ)分分析、市市場(chǎng)分析析、項(xiàng)目目定位、成本效效益、結(jié)結(jié)論及思思考五個(gè)個(gè)部分。 一、基礎(chǔ)分分析 11.地塊塊背景資資料 2.區(qū)位位分析 11)隨著著德興大大橋的通通車、西西麗大橋橋的動(dòng)工工，阻礙礙南區(qū)社社會(huì)發(fā)展展的交通通問題得得到緩解解，規(guī)劃劃中的路路網(wǎng)、橋橋梁的建建設(shè)也正正如火如如荼地順順利進(jìn)行行，令市市民可充充分享受受市橋城城區(qū)的生生活環(huán)境境，使該該區(qū)域的的城市化化進(jìn)程加加快。 22)南區(qū)區(qū)及沙灣灣是市民民公認(rèn)的的教育資

3、資源配置置最豐富富、最完完善的區(qū)區(qū)域，番番禺的“高等學(xué)學(xué)府”基本上上都在該該區(qū)域范范圍內(nèi)，教育配配套從省省一級(jí)幼幼兒園、中小學(xué)學(xué)到職業(yè)業(yè)技術(shù)學(xué)學(xué)院等完完全是“一條龍龍”，這使使該區(qū)域域住宅的的吸引力力有較大大提升。 3)該該區(qū)域近近兩年發(fā)發(fā)展快速速，生活活氛圍日日漸成熟熟，大型型的批發(fā)發(fā)市場(chǎng)、花卉市市場(chǎng)、綜綜合市場(chǎng)場(chǎng)等的啟啟用，轄轄區(qū)內(nèi)的的樓盤以以大型項(xiàng)項(xiàng)目或別別墅項(xiàng)目目為主，而且新新建樓盤盤在整體體規(guī)劃上上都有較較高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，使該該區(qū)域的的生活設(shè)設(shè)施和住住宅配套套日益完完善，促促使該區(qū)區(qū)域成為為番禺未未來居住住中心區(qū)區(qū)。 4)目前項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊的公共共配套尚尚未完善善，除中中小學(xué)和和一些中中小型

4、商商鋪外，其他方方面的配配套有待待改善，特別是是公共交交通、市市場(chǎng)、醫(yī)醫(yī)院等方方面。 二、市市場(chǎng)分析析 1.區(qū)區(qū)域住宅宅市場(chǎng)分分析 1)供應(yīng)量量：以舊舊盤新貨貨為主 由由表2可可以看出出，南區(qū)區(qū)及沙灣灣的樓盤盤的供應(yīng)應(yīng)情況可可分為兩兩大部分分，一部部分為一一、兩年年前的產(chǎn)產(chǎn)品，現(xiàn)現(xiàn)剩余少少量尾貨貨在售，另一部部分為大大型樓盤盤的新組組團(tuán)。 單單從市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)角角度分析析，估計(jì)計(jì)現(xiàn)時(shí)該該區(qū)域一一手住宅宅的總供供應(yīng)量約約為15500套套。 2)產(chǎn)品品： 大大盤大戶戶型占主主導(dǎo) 現(xiàn)時(shí)時(shí)該區(qū)域域市場(chǎng)上上以小高高層和多多層兩種種住宅為為主，高高層住宅宅的供應(yīng)應(yīng)量較少少，而且且番禺的的別墅也也較集中中于該區(qū)

5、區(qū)域，因因此住宅宅小區(qū)的的密度較較低，樓樓盤占地地面積和和建設(shè)規(guī)規(guī)模較大大，多在在7440萬平平方米。 樓盤建建設(shè)較有有特色，如番奧奧以運(yùn)動(dòng)動(dòng)為主題題、海倫倫堡和御御院以歐歐洲水景景為主題題，內(nèi)部部依靠造造景能形形成較好好的社區(qū)區(qū)人文環(huán)環(huán)境，使使該區(qū)域域的整體體素質(zhì)得得到提升升。 住宅宅戶型偏偏大，1100平平方米以以上的單單位占六六成；以以10001220平方方米的33房為主主，約占占五成；其次是是2房和和4房單單位，這這反映出出客戶在在該區(qū)域域購房是是以自住住為主。 資料來源源：珠江江恒昌代代理三部部實(shí)地調(diào)調(diào)查 注注：上述述數(shù)據(jù)以以戶型的的面積為為量化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 33)價(jià)格格： 高高低兩極極明

6、顯，中檔盤盤少 南區(qū)區(qū)及沙灣灣現(xiàn)時(shí)在在售的一一手住宅宅，單價(jià)價(jià)集中在在20000225000元/mm2的范范圍內(nèi)，總價(jià)集集中在220330萬元元的范圍圍內(nèi)，分分別約占占三成。 該區(qū)域域的樓價(jià)價(jià)兩極分分化明顯顯，單價(jià)價(jià)最低低低于16600元元/m22，最高高價(jià)高于于35000元/m2 ，相差差超過220000元/mm2，例例如御院院和華薈薈南景園園、番奧奧和朗陶陶居，都都是相隔隔一條馬馬路但均均價(jià)卻拉拉差10000元元/m22，使同同戶型住住宅的總總價(jià)相差差1020萬萬，令該該區(qū)域集集中了大大量高端端和低端端的客戶戶。 2.目標(biāo)標(biāo)住宅市市場(chǎng)分析析 本區(qū)區(qū)域住宅宅目標(biāo)市市場(chǎng)分為為二類： 第一類類為

7、高質(zhì)質(zhì)素樓盤盤目標(biāo)客客戶：客客源分布布區(qū)域廣廣，包括括本區(qū)域域及市橋橋、周邊邊各鎮(zhèn)等等地區(qū)的的中、高高收入人人群，他他們對(duì)住住宅質(zhì)素素要求高高，對(duì)價(jià)價(jià)格考慮慮少，住住宅消費(fèi)費(fèi)潛力大大?？山咏邮軜莾r(jià)價(jià)在28800元元以上，對(duì)戶型型需求則則從兩房房到四房房均有一一定比例例。 第二二類為低低價(jià)樓盤盤目標(biāo)客客戶：客客源主要要集中在在本區(qū)域域，主要要考慮價(jià)價(jià)格優(yōu)惠惠，對(duì)戶戶型需求求偏小。 三、項(xiàng)目定定位分析析 優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析 ss優(yōu)勢(shì): 享有有河涌綠綠化帶資資源，周周邊環(huán)境境良好；位處重重點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域南南區(qū)；周周邊生活活配套規(guī)規(guī)劃前景景好，教教育資源源豐富；鄰近舊舊區(qū)，四四周均有有40米米或500米的規(guī)規(guī)

8、劃路,交通方方便。 ww劣勢(shì)： 南郊郊偏西方方向，存存在一定定區(qū)域門門檻；現(xiàn)現(xiàn)時(shí)交通通不便，生活配配套設(shè)施施未完善善;四周周規(guī)劃主主干道造造成噪音音污染;河涌綠綠化帶橫橫穿地塊塊,影響響規(guī)劃布布局;項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模小。 oo機(jī)會(huì)：南區(qū)規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)全面鋪鋪開，有有力促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)；南郊居居住氣氛氛日益濃濃厚，置置業(yè)前景景理想；區(qū)域存存在中檔檔樓盤缺缺口。 tt威脅：御苑、番奧、金沙灣灣等大型型成熟樓樓盤存量量較大，阻礙項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展；南郊郊尚有較較多待開開發(fā)土地地，競爭爭激烈，而本次次拍賣北北斗大橋橋地塊規(guī)規(guī)模大、成本相相對(duì)較低低，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目構(gòu)成成直接威威脅；項(xiàng)項(xiàng)目地價(jià)價(jià)成本高高，利潤潤空間不不大。

9、 市場(chǎng)場(chǎng)定位 根根據(jù)上述述SWOOT分析析，項(xiàng)目目應(yīng)以自自身規(guī)模模及河涌涌綠化帶帶為基本本立足點(diǎn)點(diǎn)，從彌彌補(bǔ)區(qū)域域中檔市市場(chǎng)空白白點(diǎn)，尋尋求樓盤盤差異化化出發(fā)，確立項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位。 產(chǎn)品定定位：中中偏高檔檔的生態(tài)態(tài)、高尚尚精品社社區(qū)；住住宅類型型以六層層、九層層洋房為為主，并并可利用用良好景景觀資源源配置少少量疊層層別墅；戶型以以二房、三房為為主，主主力戶型型面積775平方方米1110平平方米，充分考考慮小二二房、小小三房配配置。 消消費(fèi)者定定位：本本區(qū)、市市橋及周周邊各鎮(zhèn)鎮(zhèn)有穩(wěn)定定收入的的中產(chǎn)階階層買家家為主，戶型要要求實(shí)用用，樓盤盤質(zhì)素、品味要要求高。 價(jià)格定定位： 六層洋洋房均價(jià)價(jià)26

10、000元/M2，九層電電梯洋房房均價(jià)229000元/MM2，又又疊層別別墅均價(jià)價(jià)35000元/M2，洋房總總價(jià)主要要控制在在2530萬萬元之間間（市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)），別別墅總價(jià)價(jià)控制在在60萬萬元左右右。 形象象定位： 中產(chǎn)產(chǎn)者的高高尚社區(qū)區(qū)城市市中心水水岸家園園 四、成本效效益分析析 1.項(xiàng)項(xiàng)目方案案建議 項(xiàng)項(xiàng)目建議議由100%疊層層別墅、50%多層住住宅、440%高高層住宅宅組成。地上建建筑面積積為9220655平方米米，設(shè)置置1層地地下室，面積為為100000平平方米。配置225000平方米米會(huì)所面面積（含含規(guī)劃指指定的公公建配套套）。車車庫分別別設(shè)在地地下室和和地面空空地，共共24330

11、0平平方米。 項(xiàng)目目由20004年年1月（假設(shè)時(shí)時(shí)間）開開始進(jìn)入入籌建階階段，220044年7月月20006年年6月為為工程建建設(shè)階段段，預(yù)計(jì)計(jì)在20005年年1月開開始預(yù)售售。 注注：1）、利用用河涌綠綠化帶建建設(shè)小部部分別墅墅，可增增加項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效效益； 22）、考考慮電梯梯洋房為為大勢(shì)趨趨向，因因此后建建建議以以九層電電梯洋房房為主，且可節(jié)節(jié)約用地地營造綠化化空間，提升樓樓盤檔次次； 3）、設(shè)置置一定規(guī)規(guī)模的主主題會(huì)所所，增加加項(xiàng)目附附加值。 2.項(xiàng)目成成本及效效益分析析 成本本估算： 根據(jù)初初步估算算，項(xiàng)目目開發(fā)所所需投入入成本約約為2118711萬元，其中競競買土地地的支出出占總成成

12、本的332.887以以上，土土地成本本明顯提提高。為為營造項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)素素，園林林綠化及及廣場(chǎng)成成本應(yīng)適適當(dāng)增加加，因此此紅線內(nèi)內(nèi)外工程程費(fèi)適當(dāng)當(dāng)增加，但對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目總體體成本影影響不大大。 項(xiàng)目目銷售總總收入約約3.11億（不不包括會(huì)會(huì)所經(jīng)營營收入和和車位的的租金收收入）。多層洋洋房均價(jià)價(jià)為26600元元/平方方米，九九層洋房房均價(jià)為為29000元/平方米米，后者者均價(jià)高高3000元，其其一為電電梯房，其二為為后期銷銷售，因因地價(jià)拍拍賣成本本提高，估計(jì)后后期樓價(jià)價(jià)會(huì)逐步步提升。 效益分析析： 項(xiàng)目目在前述述建議的的開發(fā)方方案與售售價(jià)的前前提下，稅前、稅后的的資本收收益率尚尚屬理想想，在扣扣除所得得稅

13、、貸貸款利息息后利潤潤約為333288萬元。 3.盈虧虧平衡分分析/敏敏感性分分析 1）忽略售售價(jià)變動(dòng)動(dòng)因素，且考慮慮銷售率率為900的情情況下，當(dāng)?shù)貎r(jià)價(jià)為87780萬萬元時(shí)，資本收收益率等等于零，投資剛剛好保本本。 2）忽略地地價(jià)、建建筑成本本變動(dòng)因因素及車車位、商商鋪售價(jià)價(jià)變化，只考慮慮洋房均均價(jià)的變變化，當(dāng)當(dāng)六層洋洋房均價(jià)價(jià)為26600元元，九層層洋房均均價(jià)為229000元時(shí)，銷售率率為822.6%時(shí)，資資本收益益率為零零，盈虧虧平衡。當(dāng)洋房房均價(jià)下下降2000元，銷售率率為900%時(shí)，項(xiàng)目勉勉強(qiáng)保持持盈利，具備一一定抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的能能力，但但抗擊力力較弱，特別是是目前地地價(jià)尚有有可能提提升

14、。（盈虧平平衡分析析表略） 五、結(jié)論及及思考 結(jié)結(jié)論 總總結(jié)以上上分析，按目前前69880萬元元拍賣底底價(jià)，該該地塊進(jìn)進(jìn)行住宅宅開發(fā)存存在一定定利潤空空間，但但抗擊風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力力不高，因此，地價(jià)不不宜再大大輻提升升，最好好能控制制在100%的升升輻范圍圍，以減減少投資資風(fēng)險(xiǎn)、增加利利潤空間間。同時(shí)時(shí)提高項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)素素，創(chuàng)造造差異性性產(chǎn)品，提升項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值值，是發(fā)發(fā)展商能能獲取更更多利潤潤的最佳佳方法。 思考 縱縱觀本次次分析并并結(jié)合土土地拍賣賣的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果得得出以下下幾點(diǎn)： 首先，本次土土地拍賣賣價(jià)較之之前大輻輻提升，說明在在眾多利利好政策策的支持持下，番番禺土地地已明顯顯增值。地價(jià)成成本提高高，為創(chuàng)創(chuàng)造更多多利潤空空間，必必然要求求發(fā)展商商提升樓樓盤質(zhì)素素，增加加樓盤附附加值，而樓價(jià)價(jià)隨之上上升是必必然趨勢(shì)勢(shì)。 其次次，土地地拍賣提提高了房房地產(chǎn)開開發(fā)的門門檻，對(duì)對(duì)于實(shí)力力較弱的的發(fā)展商商難以單