淺析房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)科目設(shè)置

1、房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)計(jì)科目設(shè)置順序號(hào)編 號(hào)號(hào) 科目名稱 一、資資產(chǎn)類1 101 現(xiàn)金2 102 銀行存款一般的房地產(chǎn)公公司都會(huì)涉及及到貸款和銀銀行按揭貸款款，這里面會(huì)會(huì)涉及到幾種種性質(zhì)不同的的賬戶，建議議把貸款專戶戶和銀行按揭揭賬戶與一般般結(jié)算戶分開開，設(shè)成三級(jí)級(jí)明細(xì)102.01結(jié)算戶下設(shè)設(shè)明細(xì)102.02貸款專戶一一般項(xiàng)目公司司只有一個(gè)，如如有幾個(gè)則下下設(shè)明細(xì)102.03按揭保證金金戶視情況可可設(shè)明細(xì)，同同時(shí)一般情況況下，銀行會(huì)會(huì)要求對(duì)應(yīng)在在開一個(gè)一般般結(jié)算戶，專專門用于在按按揭保證金解解凍時(shí)劃入一一般結(jié)算戶這樣區(qū)分分的目的是因因?yàn)榘唇冶ＷC證金戶是不能能隨便動(dòng)用的的資金，便于于統(tǒng)計(jì)公司的的可動(dòng)用資

2、金金，可動(dòng)用資資金這一概念念對(duì)一個(gè)房地地產(chǎn)公司來說說還是很重要要的，在報(bào)建建的時(shí)候，計(jì)計(jì)委和建委都都會(huì)要銀行開開具相應(yīng)的資資金證明，這這個(gè)按揭保證證金上的錢是是不能計(jì)算在在內(nèi)的。3 109 其他貨幣資資金（該科目目一般不用）4 111 短期投資（該該科目一般不不用）5 112 應(yīng)收票據(jù)（該該科目一般不不用）6 113 應(yīng)收賬款 應(yīng)收售房房款現(xiàn)在都是房子預(yù)預(yù)售，用預(yù)收收賬款或其它它應(yīng)付款，一一般不用應(yīng)收收賬款，房地地產(chǎn)開發(fā)商一一般不會(huì)賒銷銷房子，如果果在市場(chǎng)發(fā)生生大的困難時(shí)時(shí)，也有可能能用分次付款款的方式促銷銷，會(huì)形成應(yīng)應(yīng)收賬款（交交房，并且結(jié)結(jié)算以后），如如果房地產(chǎn)開開發(fā)公司應(yīng)收收賬款業(yè)務(wù)比比

3、較多而且余余額大的情況況，那就比較較危險(xiǎn)了。7 114 壞賬準(zhǔn)備（該該科目一般不不用）8 115 預(yù)付賬款（該該科目一般不不用） 預(yù)付工程程款預(yù)付賬款在稅源源比較緊張的的地方，可能能會(huì)引起稅務(wù)務(wù)局的關(guān)注，會(huì)會(huì)提一些很莫莫明其妙的要要求，他是你你的主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)，你也也不好反駁，最最好還是收一一單發(fā)票付一一筆款。 9 119 其他應(yīng)收款款 其他應(yīng)收收單位款 其他應(yīng)收收個(gè)人款注意這個(gè)科目有有很多存出保保證金要放在在這個(gè)科目，主主要是報(bào)建過過程中的一些些如墻改基金金、散裝水泥泥保證金、民民工工資保證證金，臨時(shí)接接電保證金等等，各地政府府花樣不一樣樣，可以詳細(xì)細(xì)了解一下項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)建部門門及工程部門門的同

4、事。這這個(gè)科目建議議只設(shè)這樣幾幾個(gè)明細(xì)科目目：內(nèi)部個(gè)人人借款、存出出保證金、合合作單位往來來、其它；用用個(gè)人、客戶戶往來核算實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè)人人、單位的明明細(xì)管理。如如用軟件管理理要在開始進(jìn)進(jìn)行設(shè)置時(shí)設(shè)設(shè)好，尤其是是存出保證金金賬戶，在實(shí)實(shí)際工作中，報(bào)報(bào)建部門拿回回來的收據(jù)都都是一樣的，會(huì)會(huì)計(jì)尤其是剛剛?cè)腴T的會(huì)計(jì)計(jì)通常無法區(qū)區(qū)分哪些是直直接進(jìn)成本的的項(xiàng)目，哪些些要最后退回回來的項(xiàng)目，所所以要找懂報(bào)報(bào)建業(yè)務(wù)的同同事把這些項(xiàng)項(xiàng)目了解清楚楚。10 1211 物資采購(gòu)（該該科目一般不不用）11 1233 采購(gòu)保管費(fèi)費(fèi)12 1244 庫存材料一般庫存商品只只有結(jié)算后從從開發(fā)成本中中轉(zhuǎn)入，平時(shí)時(shí)就在開發(fā)成成本

5、中，報(bào)表表放存貨。13 1255 庫存設(shè)備14 1299 低值易耗品品（該科目一一般不用）15 1311 材料成本差差異（該科目目一般不用）16 1333 委托加工材材料（該科目目一般不用）17 1355 開發(fā)產(chǎn)品（項(xiàng)項(xiàng)目核算*）房屋配套設(shè)施18 1366 分期收款開開發(fā)產(chǎn)品19 1377 出租開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品20 1388 周轉(zhuǎn)房21 1399 待攤費(fèi)用22 1411 長(zhǎng)期投資23 1511 固定資產(chǎn)（與與其他會(huì)計(jì)核核算一樣）運(yùn)輸工具辦公設(shè)備其他固定資資產(chǎn)24 1555 累計(jì)折舊（與與其他會(huì)計(jì)核核算一樣）25 1566 固定資產(chǎn)清清理（與其他他會(huì)計(jì)核算一一樣）26 1599 固定資產(chǎn)購(gòu)建建支出27

6、 1611 無形資產(chǎn)（與與其他會(huì)計(jì)核核算一樣）28 1711 遞延資產(chǎn)29 1811 待處理財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損溢 二、負(fù)負(fù)債類30 2011 短期借款一般房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的借款款期是24個(gè)月，應(yīng)該該核算在長(zhǎng)期期借款里面，房房地產(chǎn)開發(fā)流流動(dòng)資金貸款款取消以后，這這個(gè)科目基本本上不用了。31 2022 應(yīng)付票據(jù)（該該科目一般不不用）32 2033 應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款款此科目不要用對(duì)對(duì)單位的二級(jí)級(jí)科目，應(yīng)采采用往來核算算，建議分一一下單位的類類別：如總包包單位、分包包單位、設(shè)計(jì)計(jì)單位等，視視具體情況而而定，如果項(xiàng)項(xiàng)目小的話，就就沒有必要，直直接用往來核核算，在用往往來核算的時(shí)時(shí)候，一定要要用往來單位位的全稱，

7、方方便以后核查查，這一點(diǎn)，做做會(huì)計(jì)要給予予相當(dāng)?shù)闹匾曇?。同時(shí)建議議所有的付款款都走這里走走一道，即便便是票款兩清清的時(shí)候。即即用下面的分分錄：借借：應(yīng)付賬款款貸貸：銀行存款款借：開開發(fā)成本貸：應(yīng)應(yīng)付賬款不要簡(jiǎn)化成成借：開開發(fā)成本貨：銀銀行存款這樣可以保保證在做財(cái)務(wù)務(wù)決算時(shí)，與與往來單位對(duì)對(duì)賬可以一目目了然，這一一工作應(yīng)該引引起相當(dāng)?shù)闹刂匾暎鹊經(jīng)Q決算時(shí)再來清清理，工作量量大得無法想想象。33 2044 預(yù)收賬款（客客戶核算張三、李四四等）預(yù)收售房款款預(yù)收一次性性付清款預(yù)收分期付付款預(yù)收按揭付付款現(xiàn)在的銷售模式式都是預(yù)售的的模式，預(yù)收收賬款也要采采取往來客戶戶核算的模式式。很多公司司采用表代賬賬

8、的模式，這這一點(diǎn)并不好好，財(cái)務(wù)基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒有，很很難保證準(zhǔn)確確性，如果有有很好的銷售售控制軟件來來控制，也可可以用表代賬賬的模式。千千萬不要相信信EXECl表這種電子子文件，沒有有一個(gè)人能保保證在頻繁地地操作中不會(huì)會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，一一旦出現(xiàn)，根根本沒有辦法法追溯，將讓讓你痛苦不已已。因?yàn)樗鼰o無法記錄過程程，而財(cái)務(wù)軟軟件則不同，能能夠告訴你形形成最后結(jié)果果的過程。在在預(yù)收房款的的核算中最好好把一次性付付款、分期付付款、按揭付付款等不同收收款形式的房房子分開來，才不至于出現(xiàn)你的老板會(huì)找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來的局面。也為你后期項(xiàng)目預(yù)測(cè)回款提供一定的依據(jù)。34 2099 其他應(yīng)付款款其他應(yīng)付單單位款其

9、他應(yīng)付個(gè)個(gè)人款一般來講，預(yù)收收的房屋銷售售款應(yīng)在預(yù)收收賬款中核算，如果果為了會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表的需要，有有可能需要放放在此科目。在在項(xiàng)目發(fā)包的的過程中，會(huì)會(huì)要求施工單單位交納一定定的工程進(jìn)度度質(zhì)量保證金金也會(huì)在此科科目核算，亦亦要用往來核核算，建議先先整體規(guī)劃好好。二級(jí)明細(xì)細(xì)設(shè)成存入保保證金、合作作單位往來、暫暫收房款定金金等，可根據(jù)據(jù)項(xiàng)目具體情情況來考慮。35 2111 應(yīng)付工資（與與其他會(huì)計(jì)核核算一樣）36 2144 應(yīng)付福利費(fèi)費(fèi)（與其他會(huì)會(huì)計(jì)核算一樣樣）37 2211 應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅稅應(yīng)交土地增增值稅應(yīng)交企業(yè)所所得稅應(yīng)交個(gè)人所所得稅應(yīng)交城建稅稅應(yīng)交土地使使用稅應(yīng)交車船使使用稅應(yīng)交房產(chǎn)稅稅房地

10、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)沒有增值稅稅，在此不表表。房地地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅及附加加、土地增值值稅和所得稅稅需要預(yù)繳，這這個(gè)各地情況況不一樣，具具體以主管稅稅務(wù)部門的要要求為準(zhǔn)，從從近幾年來看看，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的納納稅情況在稅稅款中占有很很大的比例，所所以在稅款的的繳納上可以以與稅務(wù)部門門做一定的溝溝通，具體繳繳納情況則要要看與稅務(wù)部部門的溝通情情況了。賬務(wù)處理上上則有幾種不不同的形式，根根據(jù)企業(yè)報(bào)表表的具體需要要而定。有的企業(yè)把把預(yù)繳的稅款款放在本科目目的借方，也也有的企業(yè)把把預(yù)繳的稅款款放在存貨里里，如果稅務(wù)務(wù)關(guān)系好，容容易核虧，放放在損益表也也無不可，不不能死搬會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則。38 2233 應(yīng)付利潤(rùn)（與

11、與其他會(huì)計(jì)核核算一樣）39 2299 其他應(yīng)交款款（與其他會(huì)會(huì)計(jì)核算一樣樣）應(yīng)交教育費(fèi)費(fèi)附加應(yīng)交地方教教育費(fèi)附加40 2311 預(yù)提費(fèi)用借款利息在計(jì)算銀行貸款款利息時(shí)可能能用到，你要要想簡(jiǎn)單的話話，可以直接接根據(jù)銀行收收貸款利息的的單子計(jì)入開開發(fā)間接費(fèi)用用將利息資本本化或計(jì)入財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用。441 241 長(zhǎng)期借款農(nóng)行#支行行核算銀行貸款。42 2511 應(yīng)付債券（該該科目一般不不用）43 2611 長(zhǎng)期應(yīng)付款款一般房地產(chǎn)公司司都會(huì)有營(yíng)業(yè)業(yè)稅返還的相相關(guān)政策，收收到財(cái)政相應(yīng)應(yīng)的補(bǔ)貼時(shí)，一一般放入此科科目。（補(bǔ)貼貼收入？） 三、所所有者權(quán)益類類44 3011 實(shí)收資本（與與其他會(huì)計(jì)核核算一樣）45

12、3111 資本公積（與與其他會(huì)計(jì)核核算一樣）46 3133 盈余公積（與與其他會(huì)計(jì)核核算一樣）法定盈余公公積法定公益金金任意盈余公公積47 3211 本年利潤(rùn)（與與其他會(huì)計(jì)核核算一樣）48 3222 利潤(rùn)分配（與與其他會(huì)計(jì)核核算一樣）未分配利潤(rùn)潤(rùn)提取法定盈盈余公積金提取法定公公益金提取任意盈盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)其他轉(zhuǎn)入 四、成成本類49 4011 開發(fā)成本（項(xiàng)項(xiàng)目核算*）房屋開發(fā)成成本土地征用及及拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)土地征用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)是指指按照城市建建設(shè)總體規(guī)劃劃進(jìn)行土地開開發(fā)所發(fā)生的的土地征用費(fèi)費(fèi)、耕地占用用稅、勞動(dòng)力力安置費(fèi)，及及有關(guān)地上、地地下物拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)等。但但對(duì)拆遷舊建建筑物回收的的殘值

13、應(yīng)估價(jià)價(jià)入賬并沖減減有關(guān)成本。開開發(fā)土地如通通過批租方式式取得的，應(yīng)應(yīng)列入批租地地價(jià)。前期工程費(fèi)費(fèi)前期工程費(fèi)是指指土地開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目前期工程程發(fā)生的費(fèi)用用，包括規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究費(fèi)，水文文、地質(zhì)勘察察、測(cè)繪費(fèi)，場(chǎng)場(chǎng)地平整費(fèi)等等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指指土地開發(fā)過過程中發(fā)生的的各種基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)，包括括道路、供水水、供電、供供氣、排污、排排洪、通訊等等設(shè)施費(fèi)用。配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)土地開發(fā)項(xiàng)目如如要負(fù)擔(dān)不能能有償轉(zhuǎn)讓的的配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用用以核算應(yīng)計(jì)計(jì)入土地開發(fā)發(fā)成本的配套套設(shè)施費(fèi)。建筑安裝工工程費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)應(yīng)由商品性土土地開發(fā)成本本負(fù)擔(dān)的開

14、發(fā)發(fā)間接費(fèi)用。配套設(shè)施開開發(fā)成本開發(fā)成本的核算算明細(xì)一般分分為土地及拆拆遷、前期費(fèi)費(fèi)用、建安工工程、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、配套費(fèi)費(fèi)用、開發(fā)間間接費(fèi)（系550 407 轉(zhuǎn)入），建建議在建立核核算體系之前前與成本控制制部門（預(yù)算算部門）進(jìn)行行溝通，最好好做到預(yù)算部部門的口徑與與財(cái)務(wù)部門核核算的口徑一一致，確保后后期項(xiàng)目決算算、對(duì)賬工作作的順利進(jìn)行行，不要弄成成預(yù)算部門和和財(cái)務(wù)部門提提出來的數(shù)據(jù)據(jù)不一致，這這樣會(huì)令老板板非常生氣，結(jié)結(jié)果兩個(gè)部門門都會(huì)挨罵。50 4077 開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用（部門核核算：財(cái)務(wù)部部、辦公室、管管理部等）工資福利辦公費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)費(fèi)差旅費(fèi)通訊費(fèi)交通費(fèi)折舊費(fèi)職工教育經(jīng)經(jīng)費(fèi)汽車費(fèi)水電費(fèi)低值易耗品品攤銷稅費(fèi)廣告宣傳費(fèi)費(fèi)其他費(fèi)用一般核算項(xiàng)目期期間的銀行貸貸款利息及工工程現(xiàn)場(chǎng)部門門的費(fèi)用，一一般包括工程程部門、設(shè)計(jì)計(jì)部門、成本本控制部門、綜綜合報(bào)建部門門的費(fèi)用。 五、損損益類51 5011 經(jīng)營(yíng)收入（與與其他會(huì)計(jì)核核算一樣）商品房銷售售收入52 5022 經(jīng)營(yíng)成本（與與其他會(huì)計(jì)核核算一樣）商品房銷售售成本53 5033 銷售費(fèi)用（與其他會(huì)計(jì)計(jì)核算一樣）54 5044 經(jīng)營(yíng)稅金及及附加（與其其他會(huì)計(jì)核算算一樣）55 5111 其他業(yè)務(wù)收收入（與其