07-08年8月XXXX年北京宣武區(qū)陶然商業(yè)中心策劃與實(shí)施方案

1、宣武區(qū)陶然商業(yè)中心策劃與實(shí)施方案中稷控股集團(tuán)有限公司2006年12月目 錄第一部分 項(xiàng)目背景與介紹第二部分 項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢(shì)分析第三部分 項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)定位第四部分 我們的優(yōu)勢(shì)第五部分 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃第六部分 項(xiàng)目資金安排第七部分 項(xiàng)目投資測(cè)算第八部分 經(jīng)濟(jì)效益分析第九部分 市場(chǎng)定位與營(yíng)銷第十部分 政府相關(guān)的支持第十一部分 結(jié)論第一部分 項(xiàng)目背景與介紹國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速的增長(zhǎng)，必然會(huì)給北京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來巨大的發(fā)展機(jī)遇，尤其是給北京房地產(chǎn)業(yè)注入了強(qiáng)大的生機(jī)和活力。 奧運(yùn)會(huì)在北京的主辦，給北京的商業(yè)和旅游業(yè)帶來巨大的商機(jī)，抓住奧運(yùn)時(shí)機(jī)和北京經(jīng)濟(jì)南移的契機(jī)，宣武區(qū)必將是未來新興的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)。

2、宣武陶然項(xiàng)目將采用先進(jìn)的管理模式，超前的經(jīng)營(yíng)理念，為商家搭建共創(chuàng)、共享、共榮、共贏的合作平臺(tái)，創(chuàng)建全新而具有永久生命力的世界房地產(chǎn)品牌。第一部分 項(xiàng)目背景與介紹宣武區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的定位宣武區(qū)發(fā)展首要任務(wù)是在符合首都功能定位，做好首都風(fēng)貌保護(hù)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善居民住房條件，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，并以此打造國(guó)家新聞傳媒聚集地、宣南文化發(fā)祥地和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)是宣武區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)。國(guó)際新聞中心、新聞出版總署、北京通信大樓主體工程、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社業(yè)務(wù)樓等正在建設(shè)并即將交付使用，國(guó)際傳媒大道日漸成熟。馬連道特色經(jīng)濟(jì)將通過結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級(jí)，成為一個(gè)品質(zhì)高、經(jīng)營(yíng)規(guī)范、手段先進(jìn)的集茶葉、圖書、音像等產(chǎn)業(yè)的采購(gòu)中心區(qū)

3、。新華書店圖書物流中心、歐倍德建材超市、北京音像大廈將建成開業(yè)等都給宣武區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)注入新的活力。 第一部分 項(xiàng)目背景與介紹項(xiàng)目介紹地理位置：西至菜市口大街東至龍爪槐胡同南至陶然亭公園北至市政管理所交通優(yōu)勢(shì)：該地點(diǎn)位于改擴(kuò)建的北京南站附近，北京南站將成為北京新的重要交通樞紐，這必將帶動(dòng)該地域的商業(yè)發(fā)展正在建設(shè)中的地鐵4號(hào)線從該地塊邊通過，并設(shè)有地鐵站臺(tái)一個(gè)規(guī)劃中的1500平方米公交總站將建于該地塊內(nèi)部第一部分 項(xiàng)目背景與介紹坐依千年龍脈，尊貴與生俱來 陶然商業(yè)中心4000米天安門陶然商業(yè)中心3000米西單商場(chǎng)陶然商業(yè)中心4000米金融街 第一部分 項(xiàng)目背景與介紹項(xiàng)目建設(shè)基本數(shù)據(jù)總占地面積19,

4、000平方米規(guī)劃中建設(shè)高度為30米容積率：2.5綠地率：30%空地率：50%第二部分 項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)分析周邊商業(yè)環(huán)境商務(wù)環(huán)境：位于北京二環(huán)內(nèi)、宣武區(qū)正中心、南二環(huán)和國(guó)際傳媒大道兩條主干道的交匯處，與天安門、西單、國(guó)家大劇院等中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)建筑咫尺相望。區(qū)域勃興：亮劍財(cái)富顛峰，占據(jù)中國(guó)傳媒業(yè)華爾街國(guó)際傳媒大道焦點(diǎn)位置。龍頭交通：兩條70米級(jí)主干道交匯處，可建500個(gè)停車位，坐擁地鐵4、7號(hào)線換乘站，以北1000米為地鐵2號(hào)線宣武門站，以南500米為南二環(huán)主干道。商圈基礎(chǔ)：西單、金融街、SOGO遙相呼應(yīng)，成熟商圈奠定財(cái)勢(shì)，性價(jià)優(yōu)勢(shì)一目了然，為您打造投資黃金前沿。開發(fā)潛力：周圍商業(yè)密度并不高，而人口密度

5、很高，商業(yè)市場(chǎng)潛力巨大，主要有一個(gè)沃爾瑪超市，商業(yè)氛圍較強(qiáng)。第二部分 項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)本案第二部分 項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)分析地鐵讓商業(yè)輕松贏得話語(yǔ)權(quán)未來城市交通將是地鐵的天下，陶然亭商業(yè)中心坐擁北京地鐵4號(hào)線和7號(hào)線（規(guī)劃中）換乘站出口，讓您占據(jù)先機(jī)，不出中心，即可無(wú)阻礙暢行大北京地區(qū)。第二部分 項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)分析金融街-亞洲金融重鎮(zhèn) 金融街，位于陶然商業(yè)中心以北3.5公里，該地區(qū)聚集了600多家全國(guó)性金融機(jī)構(gòu)總部和大企業(yè)總部，區(qū)域內(nèi)企業(yè)管理的總資產(chǎn)達(dá)到18萬(wàn)億元，管理著中國(guó)16萬(wàn)億元的金融資產(chǎn)，控制著全國(guó)90%的信貸資金和65%的保費(fèi)資金運(yùn)用。第二部分 項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)分析西單

6、-中國(guó)著名商業(yè)中心西單，位于中心以北3000米，享譽(yù)全國(guó)的商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)濃郁的商業(yè)、人文氣氛，使它成為各地游客來京購(gòu)物觀光的首選。與金融街共同為陶然商業(yè)中心營(yíng)造了先天的財(cái)勢(shì)基礎(chǔ)。第二部分 項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)分析西單標(biāo)志性建筑西單商場(chǎng)君太百貨第二部分 項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)分析SOGO商圈-京城商業(yè)新軍SOGO（莊勝崇光百貨)商圈，位于中心以北500米，是北京新近崛起的一個(gè)商業(yè)中心，區(qū)域以SOGO為核心，聚集了包括沃爾瑪商場(chǎng)等一批明星商業(yè)企業(yè)，為陶然商業(yè)中心的商業(yè)生活配套增加了重重的砝碼。第二部分 項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)分析周邊明星商業(yè)第三部分 項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位新興的梅地亞中心國(guó)際傳媒大道建設(shè)成集新聞傳媒、科技

7、傳媒、教育傳媒、娛樂傳媒、通訊網(wǎng)絡(luò)傳媒為一體的綜合文化產(chǎn)業(yè)核心區(qū)。國(guó)際傳媒大道位于北京市宣武區(qū)，北起宣武門，南至南二環(huán)，南北長(zhǎng)3.2公里，道路規(guī)劃寬度為70米，東西縱深開發(fā)寬度為5001000米。陶然商業(yè)中位居國(guó)際傳媒大道之要塞，未來的寫字樓與商業(yè)的定位都將于傳媒業(yè)息息相關(guān)。第三部分 項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位站在高端的陶然商業(yè)中心陶然商業(yè)中心設(shè)計(jì)理念定位：站在高端陶然商業(yè)中心主營(yíng)精品店和高檔商品展示廳，另有一個(gè)高級(jí)健身休閑中心。作為SOGO商圈的一部分，商業(yè)城既充分利用了周邊商業(yè)伙伴已經(jīng)聚集起來的良好財(cái)勢(shì)，又在業(yè)務(wù)上與SOGO、沃爾瑪?shù)荣u場(chǎng)做了嚴(yán)格區(qū)分，主攻精品店，突出層次感，這使商業(yè)城在競(jìng)爭(zhēng)中獨(dú)樹一幟，

8、未戰(zhàn)而算勝，為各方有膽識(shí)的投資者搭建一個(gè)展示智慧和實(shí)力的平臺(tái)。第三部分 項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位設(shè)計(jì)方案根據(jù)我們的商業(yè)調(diào)研，可以考慮把該地塊開發(fā)成為一個(gè)集商業(yè)、百貨、餐飲和辦公為一體的建筑群。外觀設(shè)計(jì)要與陶然亭公園景點(diǎn)相協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)地下一層至地上五層為商業(yè)購(gòu)物中心，五層以上為5A級(jí)別寫字辦公場(chǎng)所。地下二、三層為停車場(chǎng)，并建設(shè)有一個(gè)高檔的健身中心和娛樂中心。采用租售結(jié)合，以售為主的銷售策略。第三部分 項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位聯(lián)體建筑，扛鼎力作 第三部分 項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)理念文武之道，一張一弛。陶然亭商務(wù)中心寫字樓的設(shè)計(jì)思路相對(duì)傳統(tǒng)5A寫字樓有重大突破，創(chuàng)新性的在每層設(shè)置了四個(gè)總裁辦公室，里面采用獨(dú)立的上下水設(shè)計(jì)

9、，擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間、淋浴間、休息室。讓各位高層的私人空間在公司得到延展，輕松面對(duì)各種商務(wù)挑戰(zhàn)。第三部分 項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位5A級(jí)的商業(yè)中心與寫字樓陶然亭商業(yè)中心不是一座普通的5A級(jí)寫字樓，不僅是由英國(guó)皇家設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，而且它使用的建筑材料和建筑工藝跟普通的5A級(jí)寫字樓完全不同,是一座具有英倫風(fēng)格的商業(yè)巨作。與南城起步相對(duì)較晚的商業(yè)環(huán)境來看，附近還沒有一家5A級(jí)全功能型的寫字樓。這對(duì)于陶然商業(yè)中心的先發(fā)優(yōu)勢(shì)是顯而易見。第三部分 項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位英國(guó)皇家設(shè)計(jì)師的古典與現(xiàn)代的融合第三部分 項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位商業(yè)中心效果圖寫字樓大廳與商業(yè)中心設(shè)計(jì)效果圖第三部分 項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合打造精品 開發(fā)商將由中稷控股集團(tuán)聯(lián)合國(guó)

10、外著名投資商英國(guó)思嘉伯發(fā)展集團(tuán)共同開發(fā)。建筑企業(yè)和設(shè)計(jì)單位將由國(guó)內(nèi)外知名建筑和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建設(shè)和設(shè)計(jì)。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將打造宣武區(qū)一嶄新商業(yè)中心精品。第四部分 我們的優(yōu)勢(shì)中稷控股集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)中稷控股集團(tuán)有限公司由中共中央黨校投資控股的企業(yè)，主要投資在文化教育、光纖寬帶、房地產(chǎn)、能源和礦產(chǎn)等領(lǐng)域。其宗旨是為中央黨校教學(xué)科研建立社會(huì)實(shí)踐基地、開辟國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、學(xué)術(shù)交流渠道、為教學(xué)科研提供經(jīng)費(fèi)支持，為國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展做一些力所能及的工作。中稷控股集團(tuán)在北京、深圳、廣州、天津、山西、內(nèi)蒙和遼寧等地均有投資，并有廣泛的國(guó)內(nèi)和國(guó)際的合作伙伴。第四部分 我們的優(yōu)勢(shì)中稷控股集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)1、資金實(shí)力的優(yōu)勢(shì)2、專

11、業(yè)的開發(fā)優(yōu)勢(shì)3、品牌影響的優(yōu)勢(shì)4、廣泛的合作伙伴綜合優(yōu)勢(shì)第四部分 我們的優(yōu)勢(shì)思嘉伯發(fā)展集團(tuán)優(yōu)勢(shì)英國(guó)思嘉伯發(fā)展集團(tuán)是國(guó)際著名體育和房地產(chǎn)投資商，蘇格蘭銀行為其股東之一，旗下公司遍布?xì)W美及亞洲，并擁有英超著名的謝菲爾德足球俱樂部，在歐洲及亞洲多處均有商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目。思嘉伯發(fā)展集團(tuán)于02年開始進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地投資，在上海、廣州、深圳、常州和成都各地都有地產(chǎn)的投資，獲得了與沃爾瑪在華東的獨(dú)家合作權(quán)。思嘉伯發(fā)展集團(tuán)在06年9月份收購(gòu)成都五牛并更名為成都謝菲爾德俱樂部，足球做媒以30億元人民幣的總投資進(jìn)軍成都房地產(chǎn)，打造成都商業(yè)地產(chǎn)的旗艦。近期思嘉伯發(fā)展集團(tuán)已經(jīng)把環(huán)渤海地區(qū)的京、津作為首要的投資重點(diǎn)區(qū)域。第

12、四部分 我們的優(yōu)勢(shì)國(guó)內(nèi)合作機(jī)構(gòu)1、中國(guó)銀行2、中國(guó)光大集團(tuán)3、國(guó)家開發(fā)銀行4、中國(guó)工商銀行5、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行6、中國(guó)建筑總公司7、中國(guó)海外集團(tuán)8、紫金國(guó)際9、首開集團(tuán)10、北京城建集團(tuán)11、保利房地產(chǎn)集團(tuán)12、招商地產(chǎn)13、富力地產(chǎn)14、上海城投置地15、中軟置業(yè)16、合生創(chuàng)展集團(tuán)17、金地集團(tuán)18、萬(wàn)通集團(tuán)第四部分 我們的優(yōu)勢(shì)境外合作機(jī)構(gòu)1、瑞銀集團(tuán)2、德意志銀行3、高盛集團(tuán)4、美林證券5、摩根士丹利6、花旗銀行7、羅斯?；?、匯豐銀行9、美國(guó)雷曼兄弟10、凱雷投資集團(tuán)11、澳大利亞麥格里銀行12、三山國(guó)際基金13、華平投資基金14、摩根大通15、新加坡太平星基金16、柯羅尼揚(yáng)子基金17、思

13、嘉伯發(fā)展集團(tuán)18、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)第五部分 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程計(jì)劃2007年1月成立項(xiàng)目公司-北京中稷思嘉伯置業(yè)有限公司，注冊(cè)資金為1億元人民幣。此項(xiàng)目公司作為投資開發(fā)主體于07年2月份取得陶然商業(yè)項(xiàng)目土地的開發(fā)權(quán)。2007年3月份實(shí)施建筑設(shè)計(jì)。2008年年前完成整個(gè)項(xiàng)目施工。第六部分 資金使用安排北京中稷思嘉伯置業(yè)有限公司首期投入資金1.5億元人民幣用于取得項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)后，公司將追加投資2億元人民幣，作為項(xiàng)目建安費(fèi)用。后期的市場(chǎng)推廣與營(yíng)銷等工作資金需求較少，可由投資方適度安排。第七部分 項(xiàng)目投資測(cè)算周邊商業(yè)樓宇調(diào)研 項(xiàng)目名稱地址均價(jià)/元西環(huán)廣場(chǎng)金融街15000 北京國(guó)際金融街18000

14、 長(zhǎng)安新融中心金融街23000 置地星座西單21000 凱晨廣場(chǎng)西單28000 TOP百盈西單40000 陶然商業(yè)中心傳媒商圈13000 投入成本占地面積（平方米）容積率建筑面積(平方米)單位成本（元)總投資(萬(wàn)元)土地成本19,000 2.50 47,500 7,500 35,625 建安費(fèi)用19,000 2.50 47,500 3,500 16,625 管理費(fèi)用-1,568 合計(jì)-53,818 銷售收入-建筑面積(平方米)銷售價(jià)格（元）銷售收入19,000 -47,500 18,000 85,500 銷售費(fèi)用-3,420 銷售利潤(rùn)-28,080 毛利潤(rùn)-28,263 利潤(rùn)率-32.93%第

15、七部分 項(xiàng)目投資測(cè)算投資收入測(cè)算表第八部分 經(jīng)濟(jì)效益分析陶然商業(yè)中心建成以后，將有力的推動(dòng)宣武區(qū)GDP的增長(zhǎng)，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。近萬(wàn)平米的商場(chǎng)、健身中心、飲食廣場(chǎng)和娛樂服務(wù)將產(chǎn)生10萬(wàn)人次的日客流，日消費(fèi)額將在百萬(wàn)以上。陶然商業(yè)中心建成后將成為國(guó)際傳媒大道上最靚麗的風(fēng)景。第九部分 市場(chǎng)定位與營(yíng)銷未來商業(yè)中心的寫字樓的客戶將是國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)為主，主要吸引從事傳媒、創(chuàng)意、文化、體育等知名企業(yè)入駐。思嘉博亞洲總部和其歐美、亞洲的戰(zhàn)略伙伴將會(huì)成為寫字樓的第一批客戶。陶然商業(yè)中心1-5層底商為大型商場(chǎng)，同時(shí)吸引家樂福、易初蓮花、香奈兒等世界頂級(jí)明星企業(yè)入駐。商業(yè)中心將有部分用于餐飲、健身、娛樂配

16、套設(shè)施。第十部分 政府相關(guān)的支持現(xiàn)在項(xiàng)目宗地已經(jīng)是一塊平地，唯有一個(gè)市政管理處未完成搬遷，希望政府有關(guān)部門盡快協(xié)調(diào)完成搬遷工作。希望政府相關(guān)部門盡快完善該地塊的市政配套設(shè)施。希望政府相關(guān)部門盡快完善本項(xiàng)目手續(xù)審批，使我方盡快獲得該項(xiàng)目開發(fā)權(quán)。在項(xiàng)目開發(fā)和銷售過程中，給予相關(guān)政策支持。第十一部分 結(jié)論上述所列舉的宣內(nèi)、西單、金融街等熱點(diǎn)樓宇項(xiàng)目與陶然商業(yè)中心都在4000米左右的范圍，目前與陶然商業(yè)中心的各種配套環(huán)境基本一致，但由于位于一個(gè)成熟商圈，價(jià)格上遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于陶然商業(yè)中心。未來5年，隨著奧運(yùn)會(huì)的舉辦和北京城市規(guī)劃的進(jìn)一步完善，陶然商業(yè)中心所在的傳媒商圈必將順勢(shì)崛起，可以帶動(dòng)周邊商業(yè)崛起，發(fā)展前景不言而喻。政府與投資商共同打造北京商業(yè)地產(chǎn)的新典范。演講完畢，謝謝觀看！內(nèi)容總結(jié)宣武區(qū)陶然商業(yè)中心策劃與實(shí)施方案。第三部分 項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)定位。第九部分 市場(chǎng)定位與營(yíng)銷。第一部分 項(xiàng)目背景與介紹項(xiàng)目介紹。第一部分 項(xiàng)目背景與介紹項(xiàng)目建設(shè)基本數(shù)據(jù)。區(qū)域勃興：亮劍財(cái)富顛峰，占據(jù)中國(guó)傳媒業(yè)華爾街國(guó)際傳媒大道焦點(diǎn)位置。第二部分 項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)分析