月星國際大廈寫字樓推廣年案提報(bào)

1、月星國際大廈營銷推廣策劃全案-07-091/622/62 PART TWO 項(xiàng)目思索 PART THREE 策略規(guī)劃 PART ONE 市場分析 PART FOUR 推廣提議目 錄 MENU3/62市場分析MARKET ANALYSISPART ONE4/62A.依據(jù)整體寫字樓生存情況對比分析，不難找出區(qū)域間租金、入住率差異必定原因。蘇州整體寫字樓成熟度不高，提升物業(yè)品質(zhì)化、產(chǎn)品、物管等是未來發(fā)展趨勢。B.當(dāng)前寫字樓市場處于“大眾市場”階段，伴隨市場深入發(fā)展，市場會逐步細(xì)分，而每一個(gè)細(xì)分市場都有其本身期望、觀念、偏好以及購置標(biāo)準(zhǔn)。蘇州寫字樓市場發(fā)展階段5/62開發(fā)時(shí)間較晚，但綜合品質(zhì)最高開發(fā)時(shí)

2、間早，項(xiàng)目品質(zhì)較低開發(fā)時(shí)間早于工業(yè)園區(qū)，綜合品質(zhì)居中“一心”為中心城區(qū)，“兩翼”為新區(qū)、園區(qū)。“八板塊”是指中心城區(qū)寫字樓主要分布在以觀前、石路及南門三個(gè)商業(yè)區(qū)及其輻射范圍內(nèi)。新區(qū)寫字樓集中在新區(qū)商業(yè)中心、獅山路沿線附近；園區(qū)寫字樓分布在湖西中央商貿(mào)區(qū)和湖東行政中心周圍。吳中區(qū)和相城區(qū)發(fā)展剛起步，還未形成相對集中寫字樓密集區(qū)，只有在東吳北路、相城大道附近及人民北路沿線有寫字樓產(chǎn)品存在。園區(qū)是蘇州最具活力區(qū)域，同時(shí)是蘇州規(guī)劃建設(shè)中城市商務(wù)中心，擁有優(yōu)越產(chǎn)業(yè)和交通資源。伴隨新區(qū)關(guān)鍵區(qū)域商務(wù)用地稀缺，獅山路沿線將成為唯一令人向往商務(wù)地帶。蘇州寫字樓市場整體布局一心兩翼八板塊6/62個(gè)人投資者選取投資

3、方向要素 1、置業(yè)門檻和投資回報(bào) 2、寫字樓區(qū)位3、寫字樓檔次形象4、寫字樓品質(zhì)5、軟性配套與物業(yè)管理 企業(yè)選取寫字摟要素 1、企業(yè)本身情況，包含企業(yè)資金計(jì)劃、開支預(yù)算等 2、企業(yè)未來發(fā)展情況3、物業(yè)保值與增值 4、周圍客戶資源情況 5、物業(yè)本身檔次或管理情況 6、充分尊重員工對辦公地點(diǎn)意見 市場投資結(jié)構(gòu)類型7/62項(xiàng)目思索PROJECT THINKINGPART TWO8/62月星國際大廈項(xiàng)目背景月星國際大廈位于蘇州市相城區(qū)相城大道與華元路交匯處（大潤發(fā)超市西側(cè)）。從蘇州整個(gè)規(guī)劃來說，相城設(shè)定是“水城、花城、商城、最正確生態(tài)休閑人居城”偏向居住休閑城市定位。北部相城是蘇州中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展方向

4、之一，城中心城區(qū)建立為區(qū)域發(fā)展提供了良好鋪墊，作為未來發(fā)展重點(diǎn)，區(qū)內(nèi)各項(xiàng)生活、商業(yè)、工作配套水準(zhǔn)均將走上一個(gè)新臺階。相城區(qū)是古城蘇州北大門，東鄰工業(yè)園區(qū)，西接蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，南接蘇州主城區(qū)，總面積478.2平方公里。相城區(qū)為蘇州未來兩大副中心之一。9/621、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位上囊括了購物、餐飲、休閑、娛樂、辦公等多項(xiàng)功效，項(xiàng)目由一棟33層超高層星級酒店及兩棟9層單體組成，集星級酒店、餐飲娛樂、商業(yè)配套、經(jīng)濟(jì)型酒店為一體，采取新古典主義建筑格調(diào)，建筑面積近13萬平方米，從南到北，不一樣高度建筑錯(cuò)落有致，形成優(yōu)美城市天際線。作為蘇州市未來地標(biāo)性建筑之一，將創(chuàng)造蘇州相城區(qū)榮耀頂峰，成為蘇州休閑、

5、娛樂、社交頂級場所。月星國際大廈業(yè)態(tài)定位10/62位于相城主流區(qū)域關(guān)鍵位置；關(guān)鍵價(jià)值集中：“黃金地段”和“繁榮中心” ；不論是投資還是自用，“尊貴身份”和“關(guān)鍵地位”居于首位；主要面向外資和中資企業(yè)高管，私營企業(yè)主等。所在區(qū)域“商務(wù)性”與“生活性”并存；“投資性”要大于“享用性”；“他人尊重”層面滿足。 月星國際大廈項(xiàng)目價(jià)值分析11/62月星國際大廈項(xiàng)目數(shù)據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)：1、占地面積：24829； 2、建筑面積：129249.33；地上面積89488.53平方米（其中2592.00平方米不計(jì)容積率）。地下面積39760.80平方米（地下一層19880.40、地下二層19880.40）3.商業(yè)空間：

6、1號樓：-2F-33F；裙樓5層 2號樓、3號樓：-2F-9F12/62寫字樓，是月星國際大廈價(jià)值標(biāo)桿19-33樓寫字樓13/62商務(wù)寫字樓是共性-我們差異性在哪里？14/62差異化宣傳角度要賣出！找到或制造賣點(diǎn)要立??！提升品牌形象要叫響！整合傳輸要找到差異性實(shí)現(xiàn)差異營銷15/62我們手中有兩張牌16/62A.在相城，月星國家大廈是地標(biāo)性建筑B.在月星國際大廈，能享受真正生態(tài)17/62“姑蘇繁榮地 城北新地標(biāo)”已經(jīng)很好地詮釋了第一張牌，怎樣讓目標(biāo)客戶關(guān)注我們？“地標(biāo)”提法已經(jīng)被寫字樓市場廣泛提過，那么我們客戶還關(guān)注什么？我們需要處理第二張牌，提出全新“生態(tài)”概念尋找最終差異化！18/62策略規(guī)

7、劃PRODUCT POSITIONINGPART THREE19/62在月星國際大廈，有真正生態(tài)。20/62月星國際大廈可觸摸生態(tài)室內(nèi)大面積采光陽光中庭“肺空間”空中花園綠色辦公相城綠林密布外墻環(huán)境保護(hù)節(jié)能21/62塑質(zhì)綠色盆景零星點(diǎn)綴自然綠色大面積布置陽光與空氣追求月星國際大廈隸屬第五個(gè)層次生態(tài)商務(wù)五個(gè)層次立體淋漓真實(shí)生態(tài)動態(tài)生物22/62自然界光合作用能夠化腐朽為神奇,把二氧化碳轉(zhuǎn)化成鮮氧,為生物提供生存條件;產(chǎn)生巨大能量,促成生物加倍生長.利用到商業(yè)呢？ 將產(chǎn)生什么樣核裂變呢?23/62是光合作用改變了傳統(tǒng)商務(wù)，賦予商務(wù)全新生命力24/62所以，我們推出概念是以生態(tài)辦公為支持光合商務(wù)25

8、/62傳輸語26/62OPTION1生態(tài)辦公 光合商務(wù)27/6228/62OPTION2釋放商務(wù)能量29/6230/62OPTION3姑蘇繁榮地 城北新地標(biāo)執(zhí)關(guān)鍵樞紐 享光合商務(wù)31/6232/62文案細(xì)節(jié)33/62一姑蘇繁榮地 城北新地標(biāo)執(zhí)關(guān)鍵樞紐 享光合商務(wù)高度，不再是高處演出，而是新商務(wù)主義，位置，不再是空間秩序，而是創(chuàng)造財(cái)富工具，生態(tài)，不再是角落綠意，而是全新辦公方式。黃金樞紐位置，邀您坐擁無限升值潛力。二釋放商務(wù)能量蘇州首個(gè)光合商務(wù)試驗(yàn)室，體驗(yàn)生態(tài)健康空間，創(chuàng)造高效工作未來。 光合商務(wù)方程式:商務(wù)=工作+陽光+綠活植+鮮氧+空中花園+高科技光合商務(wù)=工作+陽光+綠活植+鮮氧+空中花園

9、+高科技+三生態(tài)辦公 光合商務(wù)生態(tài)是什么？是電梯口一盆綠植，是辦公桌旁一尾金魚，是會議室里那棵稀松富貴竹，還是，是室內(nèi)大面積陽光是空中花園密林綠意是在陽光、清風(fēng)、鮮氧中萌芽靈感在月星國家大廈，享受真正生態(tài)。34/62LOGO表現(xiàn)35/625個(gè)可觸摸生態(tài)+月星國際大廈星符號元素36/62室內(nèi)大面積采光陽光中庭“肺空間”空中花園綠色辦公相城綠林密布外墻環(huán)境保護(hù)節(jié)能37/6238/62物料延展篇39/62電梯廣告40/6241/62辦公用具42/62三折頁43/62雜志廣告44/62手提袋45/62車身廣告46/62工地圍欄47/6248/62推廣提議PROMOTION PROPOSALPART F

10、OUR49/62傳輸架構(gòu)及階段劃分50/62傳輸架構(gòu)品牌概念推廣后續(xù)銷售期1.年度性、連續(xù)性2.以品牌歷史和企業(yè)文化為主題3.以品牌廣告、軟文、企業(yè)公益活動為載體強(qiáng)勢銷售期1. 階段性、實(shí)效性2.以產(chǎn)品價(jià)值為主題3.以大眾傳輸、窄眾營銷為載體1. 補(bǔ)充性2.以口碑價(jià)值為主題3.以大眾傳輸為載體51/62形象篇上市，對品牌進(jìn)行概念闡釋工作內(nèi)容：實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目本身形象基礎(chǔ)建設(shè)；實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)當(dāng)前期形象整合。第一階段（品牌概念推廣期）.9-.3 52/62主題報(bào)廣報(bào)刊訴求品牌理念，建立形象高度主題示例：月星締造寫字樓里永不落幕春天品牌展示售樓部內(nèi)場包裝、品牌歷史手冊、品牌系列軟文、DM雜志售樓部

11、展示：經(jīng)過燈箱、展板、工地圍擋展示月星集團(tuán)多年取得卓越成就；品牌歷史手冊：詳細(xì)介紹月星集團(tuán)品牌背景、理念、作品及獨(dú)特優(yōu)勢，用于贈閱或隨DM雜志派送；系列軟文：在城市主流報(bào)紙上開辟月星空間之旅，改變?nèi)藗儗υ滦蔷褪亲黾揖庸逃杏∠?，詳?xì)介紹月星集團(tuán)在國內(nèi)其它城市成功運(yùn)行項(xiàng)目；DM雜志：經(jīng)過銀行高端俱樂部或者高檔DM雜志直投至高檔消費(fèi)場所；主題示例：商務(wù)軟環(huán)境革命公關(guān)活動活動贊助、樓市專題凸顯“人文關(guān)心”；造勢，強(qiáng)力訴求項(xiàng)目“價(jià)值”，建立區(qū)隔；贊助專題或新年音樂會（小提琴、鋼琴或交響樂）；主題示例：月星家居大手筆打造生態(tài)商務(wù)寫字樓自然辦公，商務(wù)也需要人性化空間53/62項(xiàng)目形象公開，概念推廣，品牌占位

12、，實(shí)現(xiàn)銷售目。工作內(nèi)容：配合銷售，進(jìn)行優(yōu)勢點(diǎn)訴求，突顯產(chǎn)品品質(zhì)；系統(tǒng)性媒體優(yōu)化組合和選擇，投入平面創(chuàng)意；促銷活動策劃、開展第二階段（強(qiáng)勢銷售期）.4-.10 54/62賣點(diǎn)提煉1：蘇州首座 生態(tài)辦公 光合商務(wù) 寫字樓55/62賣點(diǎn)提煉2：投資/服務(wù)增值/方便/欲望相城大道商圈潛力酒店式服務(wù)二十四小時(shí)商務(wù)中心戶型/總價(jià)人流量集中配套全投資投資/增值服務(wù)好環(huán)境好酒店商務(wù)選擇便利作辦事處回報(bào)投資回報(bào)、利潤回報(bào)、使用回報(bào)、欲望回報(bào)“姑蘇繁榮地 城北新地標(biāo)”56/62主題報(bào)廣報(bào)刊產(chǎn)品賣點(diǎn)提煉，建立銷售基礎(chǔ)主題示例：共享空間（提倡企業(yè)鄰里關(guān)系）戶外辦公（釋放商務(wù)能量）流連在后花園商人們（生態(tài)大堂）品牌展示

13、戶外廣告、廣播廣告、公交車身廣告、DM雜志平面及系列軟文、樓書、三折頁、網(wǎng)絡(luò)多媒體見平面創(chuàng)意及文案主題示例：生態(tài)辦公 光合商務(wù)釋放商務(wù)能量姑蘇繁榮地 城北新地標(biāo)執(zhí)關(guān)鍵樞紐 享光合商務(wù)公關(guān)活動產(chǎn)品說明會與目標(biāo)人群做觀念溝通，強(qiáng)化項(xiàng)目個(gè)性伎倆：合縱連橫，與一些面向中高端消費(fèi)人群產(chǎn)品（汽車、理財(cái)）建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，共享資源；57/62項(xiàng)目推廣困難處理，銷售難點(diǎn)突破。工作內(nèi)容：依據(jù)階段性目標(biāo)，工作內(nèi)容進(jìn)行對應(yīng)改變，尋找難點(diǎn)突破，作針對性廣告投放及促銷。第三階段（后續(xù)銷售期）.10之后 58/62（推廣組合略）59/62地址: 蘇州工業(yè)園區(qū)華池街時(shí)代廣場24幢蘇州國際金融中心602、603室Add: Room 602, 603 Block 24, Suzhou International Finance Center, Times Square, H u a chi Street, SIP Suzhou電話 Tel: 0512 6296 7808傳真 Fax: 0512 6296 780960/62版 權(quán) 聲 明 本策劃書之全部內(nèi)容及資料均由蘇州合群公關(guān)顧問