2016年中國房地產(chǎn)市場變化及未來走勢

1、2016年中國房地產(chǎn)市場變化及未來走勢第一頁，共23頁。2016土地政策變化土地政策立法中國房市遭打壓土地嚴重積壓供給側(cè)及金融改革使土地兩極分化第二頁，共23頁。2016：土地政策立法首先：土地政策的供給調(diào)節(jié)作用將得到強化；其次：建設(shè)用地供應(yīng)政策將從嚴從緊；第三：土地法及相關(guān)職能法規(guī)的立法工作最后：隨著土地調(diào)控政策的深入，土地調(diào)控的政策手段將日趨 多元化。 第三頁，共23頁。中國房市遭打壓土地嚴重積壓第一：在北京、上海等大城市，最近幾年的房價漲幅已經(jīng)翻倍，買不起房而又不能享受住房保障政策的人越來越多；另一方面，各級政府落實住房保障政策的力度不大，解決的住房困難戶有限，遠遠趕不上由于房價快速上漲

2、所導(dǎo)致的新增住房困難群體。這種局面顯然與中央解決民生問題的目標背道而馳；第二：金融風(fēng)險正逐漸到達一個臨界點；第三：因建筑質(zhì)量低劣和規(guī)劃短視造成的建筑浪費，需要通過拐點或極 點的出現(xiàn)來矯正；第四頁，共23頁。供給側(cè)及金融改革使土地兩極分化 前幾年我國房價之所以持續(xù)快速上漲，其中一個很大的因素在于投機，在于人為因素導(dǎo)致的有效供給嚴重不足。市場供應(yīng)的充足與否直接決定著某種商品的稀缺程度，相應(yīng)的，也決定著其價格的走勢。國家進行供給側(cè)及金融改革，這無疑將直接增加住房的有效供應(yīng)，但給未來的房價走勢帶來一大不確定性因素，使其土地形成兩級分化，一線城市土地供不應(yīng)求，二三線城市土地供大于求。當然，這一切都取決于

3、政府如何梳理引導(dǎo)，使其土地財政轉(zhuǎn)變?yōu)槎愂肇斦?第五頁，共23頁。2016房地產(chǎn)金融政策 1、 銀行 提升銀行競爭力改進金融服務(wù) 推進機構(gòu)改革 加快產(chǎn)品創(chuàng)新 開展綜合經(jīng)營 加強創(chuàng)新監(jiān)管第六頁，共23頁。 2、保險 發(fā)揮保障功能覆蓋民生角落 政策農(nóng)險覆蓋更廣 責(zé)任保險試點更多 小額保險進郵局 不盲目發(fā)展理財產(chǎn)品 擬公示行業(yè)“黑名單第七頁，共23頁。3、證券 加強市場建設(shè)豐富投資產(chǎn)品 基金更加平衡發(fā)展 低風(fēng)險產(chǎn)品有望增加 多層次資本市場建設(shè)求突破 爭取上半年推出創(chuàng)業(yè)板第八頁，共23頁。2016年房地產(chǎn)政策 宏觀調(diào)控三劍齊發(fā) 在近二年相繼出臺的國家房地產(chǎn)調(diào)控措施中，除去70/90政策屬于硬性規(guī)定以外

4、，其余所有政策的控制權(quán)全部集中在地方政府手中，基層政府由于利益或者政績等問題等影響，在執(zhí)行上并非嚴格落實，所以收效并不明顯。種種跡象表明，2016年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將從土地、金融、稅收這三方面進一步深化，并著力貫徹執(zhí)行。 第九頁，共23頁。 首先，土地是房地產(chǎn)開發(fā)的根本。國土資源部最近出臺的有關(guān)開發(fā)商不付清全部土地出讓金不得分期取得土地證的“39號令”，以及國土部門已經(jīng)制定了包括實行“凈地”出讓、合理控制單宗土地出讓規(guī)模、規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時間等詳細方法，對房地產(chǎn)市場而言將會起到不小的沖擊作用。尤其是在防范信貸風(fēng)險、抑制開發(fā)商圈地、囤地等方面起到積極作用，將加快商品房入市，平衡市場供需。因

5、此，以上措施一旦有力執(zhí)行，將在土地出讓規(guī)模、開發(fā)周期等方面對開發(fā)商產(chǎn)生約束與強第十頁，共23頁。 其次，物業(yè)稅一旦實轉(zhuǎn)運行，將成為稅收方面的殺手锏對樓市產(chǎn)生影響。物業(yè)稅主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)實施征稅，將加大不動產(chǎn)的保有成本。一旦實施，將有效抑制投機性購房行為。第十一頁，共23頁。 再次，提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅率也正式實施。提高第二套住房首付比例以及利率晚霞提高至現(xiàn)有水平1.1倍，100萬元20年房貸，需要增加10萬元左右的利息，投資利潤空間縮小，對投資性住房需求會產(chǎn)生一定的沖擊作用。不久國家發(fā)改委也公開表示，未來的調(diào)控措施中將包括明確只鼓勵家庭擁有一套住房等住房基本政策，而

6、對投資性住房采取較嚴厲的抑制政策，同時限制外藉人員購房。第十二頁，共23頁。中國二手房市場現(xiàn)狀 1、營業(yè)稅從過去的2年延長到5年，點中了投資投機房產(chǎn)者的“穴位”，將沉重地打擊投機和規(guī)范投資行為，市場交易的活躍程度將明顯受到抑制，房地產(chǎn)投資遭遇迄今為止最大的稅收政策“寒流”。 2、受到一系列政策影響，今年開發(fā)商觀望情緒頗濃，新盤上市擱淺，一手房供應(yīng)不足，價格卻上漲。一手房有價無市致使二手房行情看漲、量價齊升，個別城市二手房價甚至超過新房價格。 第十三頁，共23頁。2016房地產(chǎn)狀況1、今年的房地產(chǎn)是錢少地多 第十四頁，共23頁。第十五頁，共23頁。第十六頁，共23頁。2、銷售狀況下滑（以深圳一二

7、月份成交量價比為例）第十七頁，共23頁。第十八頁，共23頁。第十九頁，共23頁。2016中國房地產(chǎn)業(yè)走勢專家分析意見部分地區(qū)房價適度回落 調(diào)控效果將更為顯著 回歸理性 第二十頁，共23頁。1、部分地區(qū)房價適度回落 各個地方的市場不一樣。局部市場的房地產(chǎn)銷售價格出現(xiàn)回落，但不一定是拐點。廣州、深圳等南方地區(qū)的房地產(chǎn)比較市場化，整個區(qū)域的人都相對理性，所以房價的上升滯后于上海和北京。廣州、深圳房價在2016年上半年漲幅很大，大概是30%到50%。這里面可能有外部的力量，如香港和外資的力量在炒作，我相信本地的購買力是非常有限的。房價在短期內(nèi)快速上漲必然會有一個相應(yīng)的回落，這是正常的。房地產(chǎn)也是商品，沒有永遠漲價的時候。但是從結(jié)構(gòu)來看，趨勢不太好判斷，在銀行信貸收緊和改善需求的產(chǎn)品供給減少之后，房價很可能出現(xiàn)反彈。 第二十一頁，共23頁。2、調(diào)控效果會繼續(xù)顯現(xiàn) 2016年開始的調(diào)控政策，整體趨勢是針對性加強，操作性加強。政府從2015年開始對房地產(chǎn)行業(yè)出臺調(diào)控政策，曾經(jīng)嘗試過調(diào)控