校園商業(yè)街場(chǎng)定位策劃方案

1、校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 目錄0【摘要】 2【關(guān)鍵詞】2【前言】 3 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 一、常州大學(xué)城商業(yè)街市場(chǎng)環(huán)境分析 3 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document （一）市場(chǎng)環(huán)境分析 3 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document （二）競(jìng)爭(zhēng)者分析4 HYPERLINK l bookmark8 o Cu

2、rrent Document （三）消費(fèi)者行為分析 4 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document （四）經(jīng)營現(xiàn)狀分析 5 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 二、SWO分析5 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 三、常州大學(xué)城商業(yè)街目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略 6 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document （一）租金優(yōu)惠政策 6（二）經(jīng)營7 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document （三）業(yè)

3、態(tài)組合8 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document （四）產(chǎn)品策略8 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document （五）價(jià)格策略9 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 四、常州大學(xué)城商業(yè)街市場(chǎng)定位策略 9 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document （一）消費(fèi)者定位9 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document （二）商業(yè)街建議方案 10 HYPERLINK l bookmark40 o

4、 Current Document （三）目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分 11 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document （四）目標(biāo)市場(chǎng)定位 11 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document （五）目標(biāo)市場(chǎng)的改造 12 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 五、效果預(yù)測(cè)12【結(jié)論】13【謝辭】13第1頁共13頁校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案【摘要】從整體來看校園商業(yè)街面臨的競(jìng)爭(zhēng)是比較激烈的， 并且許多商業(yè)街都還運(yùn)用 著比較陳舊的商業(yè)形式來經(jīng)營，要想在競(jìng)爭(zhēng)中取得更高的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 就必須

5、擴(kuò)大 校園商業(yè)街的經(jīng)營范圍，這才能迎合大眾消費(fèi)群體的口味。唯有明確的定位，消費(fèi)者才會(huì)感到商品有特色，有別于同理產(chǎn)品，形成穩(wěn)定 的消費(fèi)群體。而且，唯有定位明確的市場(chǎng)，才會(huì)形成一定的品味，成為某一層次 消費(fèi)者文化品味的象征，從而得到消費(fèi)者的認(rèn)可，讓顧客得到情感和理性的滿足 感。要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，唯一的選擇就是差異化，而定位正是在戰(zhàn)略達(dá)到差 異化最有效的手段之一?！娟P(guān)鍵詞】環(huán)境分析目標(biāo)市場(chǎng)營銷策略環(huán)境分析目標(biāo)市場(chǎng)營銷策略第2頁共13頁校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案【前言】商業(yè)街，作為城市化進(jìn)程的產(chǎn)物，就好象名片一樣，是市容市貌中最繁華最 絢麗的景觀，是一個(gè)城市最引人注目的寫真。但就在這樣一個(gè)花團(tuán)

6、景簇之地，殘 紅敗綠卻隨處可見。定位，已成為了各大商業(yè)街晉升發(fā)展的桎梏， 也成為了眾多 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商和零售商爭(zhēng)相矚目的焦點(diǎn)。 唯有擁有有自己的特色，與眾不同才 能在如此激烈競(jìng)爭(zhēng)中求得生存求得更大的利益。 此次策劃就是在突破傳統(tǒng)商業(yè)街 模式下以獨(dú)特新穎的創(chuàng)意來為商業(yè)街求的成功求的利益。、常州大學(xué)城商業(yè)街市場(chǎng)環(huán)境分析（一）市場(chǎng)環(huán)境分析大學(xué)城市場(chǎng)，越來越多企業(yè)關(guān)注的市場(chǎng)。隨著中國高等教育的普及，大學(xué)城 高校市場(chǎng)將會(huì)是企業(yè)的一塊非常具有戰(zhàn)略意義的市場(chǎng)。這不僅體現(xiàn)在高校市場(chǎng)人 數(shù)和需求越來越多，更體現(xiàn)在高校是一個(gè)具有一批高素質(zhì)的人群和一塊非常具有 規(guī)律性組織的群體。而高校市場(chǎng)的巨大空間更是讓許多懂得經(jīng)

7、營的個(gè)體及企業(yè)追 逐向往。1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析隨著90后的崛起，大學(xué)生往往是當(dāng)前家庭結(jié)構(gòu)的核心，90后的意見將影響家 庭的消費(fèi)行為。校園內(nèi)的市場(chǎng)推廣，影響的將不僅僅是一個(gè)人，而是一個(gè)消費(fèi)行 業(yè)。因?yàn)樾@市場(chǎng)的推廣具有集中、高效、忠誠、開發(fā)成本低、延續(xù)的特點(diǎn)，在 封閉的大學(xué)環(huán)境下，大學(xué)生有強(qiáng)烈的群體認(rèn)同感，在消費(fèi)行為上相互影響，形成 信息擴(kuò)散的效果，使校園推廣具有事半功倍的效果。2、購物環(huán)境分析每學(xué)期自開學(xué)開始，高校周邊商業(yè)從租房到餐飲，從培訓(xùn)到圖書，從休閑到 美容，從網(wǎng)吧到KTV無一不是熱鬧的場(chǎng)景，一些特色店和休閑店也越來越受到 歡迎，如能提供交流、看書、上網(wǎng)、喝茶、聊天、聽音樂的地方，對(duì)于習(xí)慣了

8、三 點(diǎn)一線（宿舍、教室、食堂）的高校學(xué)生來說是一個(gè)很好的去處，而對(duì)于商家來 說則是商機(jī)無限。第3頁共13頁校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案（二）競(jìng)爭(zhēng)者分析只要想生存的就必定會(huì)受到競(jìng)爭(zhēng)者的威脅。如何打敗競(jìng)爭(zhēng)者就必須知道競(jìng)爭(zhēng) 者的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，以此來更好的調(diào)整我們的策劃方案。 我們將校園內(nèi)部商業(yè)街與 大學(xué)城周邊的商業(yè)街進(jìn)行比較。鳴凰街就是一個(gè)比較成功的商業(yè)街。坐落在大學(xué)城外圍的鳴凰商業(yè)街所處地域所涉及到的消費(fèi)群有一大部分是 我們共同的消費(fèi)群體。這對(duì)我們來說是有一定的威脅。鳴凰街本身已有一定的知 名度，存在許多的老顧客。要想得到這些老顧客我們商業(yè)街必須要有我們吸引他 們的特色。鳴凰街是一個(gè)多功能的商業(yè)街

9、，相對(duì)校內(nèi)商業(yè)街而言，其飲食、娛樂、 服務(wù)更加齊全，能多元化的滿足消費(fèi)者的需求。而校內(nèi)商業(yè)街在價(jià)格、地理位置 上占據(jù)絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。從整體來看校園商業(yè)街面臨的競(jìng)爭(zhēng)是比較激烈的， 并且許多商業(yè)街都還運(yùn)用 著比較陳舊的商業(yè)形式來經(jīng)營，要想在競(jìng)爭(zhēng)中取得更高的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 就必須擴(kuò)大 校園商業(yè)街的經(jīng)營范圍，這才能迎合大眾消費(fèi)群體的口味。（三）消費(fèi)者行為分析1、消費(fèi)能力學(xué)生整體消費(fèi)能力不強(qiáng)，消費(fèi)層次分化比較明顯。月均消費(fèi)支出在800元以下占65%,這部分以基本的生活需要為主；月均消費(fèi)支出在800-10007s占22%,月均消費(fèi)支出在1000元以上占13%。第4頁共13頁校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案2、消費(fèi)結(jié)

10、構(gòu)學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較單一?；锸臣叭沼闷分С雠旁趯W(xué)生消費(fèi)支出的首位， 交通、 通訊（手機(jī)話費(fèi)、上網(wǎng)等）支出排在第二位，其次就是服裝、餐飲交際等，絕大 部分學(xué)生用于學(xué)習(xí)、數(shù)碼產(chǎn)品等方面的支出不大。3、消費(fèi)傾向講求實(shí)際、理性消費(fèi)仍然是區(qū)內(nèi)學(xué)生主要的消費(fèi)觀念，在購買商品和服務(wù)時(shí)， 學(xué)生大多本著經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的原則，兼顧檔次和品牌。喜歡復(fù)古帶點(diǎn)新穎創(chuàng)意的產(chǎn)品 的人尤其多，充滿好奇心，喜歡特別、不一樣的東西。對(duì)休閑娛樂以及餐飲非常 重視。4、消費(fèi)需求與學(xué)生日常生活相配套的商業(yè)項(xiàng)目的支持率較高。銀行、水果店、超市、風(fēng) 味餐飲店的支持率排在前列，73%的擬設(shè)置項(xiàng)目的支持率超過50%。，持率低于 50%的項(xiàng)目是KTV、

11、咖啡、體育用品、眼鏡店、洗衣房、數(shù)碼港，因?yàn)檫@些不 是必備性商業(yè)，不是每個(gè)學(xué)生都需要的。根據(jù)以上描述可以看出大學(xué)生消費(fèi)群體的消費(fèi)能力并不是很高。 消費(fèi)人群大 都都是年輕有活力的群體喜歡符合潮流的一些流行元素， 對(duì)休閑娛樂及餐飲業(yè)非 常重視。（四）經(jīng)營現(xiàn)狀分析大學(xué)城校園商業(yè)街現(xiàn)在以超市、手機(jī)充值營業(yè)廳、理發(fā)店為主，而在服裝、 餐飲等方面的經(jīng)營幾乎為零。據(jù)調(diào)查，大學(xué)生對(duì)餐飲和服飾的要求不斷提高， 而校園商業(yè)街顯然不能滿足 大學(xué)生的需求，于是帶動(dòng)了校外商業(yè)街的發(fā)展。 與此同時(shí)，校內(nèi)商業(yè)街原本經(jīng)營 充沛的超市等行業(yè)就相對(duì)收到了冷落， 一定程度上被瓜分了 一定的份額。 而原本 校內(nèi)商業(yè)街所具備的價(jià)格和地

12、理優(yōu)勢(shì)也不能發(fā)揮出最大的功效。而在校園商業(yè)街的經(jīng)營中，超市、飾品店及理發(fā)店數(shù)量偏多，若將這些店的 數(shù)量重新進(jìn)行規(guī)劃，替補(bǔ)上服裝、餐飲稀缺的情況，一定會(huì)為校園商業(yè)街帶來更 大的利益。二、SWO疥析第5頁共13頁校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案優(yōu)勢(shì)1、商業(yè)街本身在校園內(nèi)，所能吸引的 消費(fèi)者比較多。優(yōu)勢(shì)1、商業(yè)街本身在校園內(nèi)，所能吸引的 消費(fèi)者比較多。2、由于校內(nèi)實(shí)施的一些店鋪優(yōu)惠政策, 商品價(jià)格低廉。3、地理位置優(yōu)越。劣勢(shì)1、商業(yè)街一些業(yè)態(tài)還不夠全面。2、商業(yè)街對(duì)一些市場(chǎng)反應(yīng)不能及時(shí)處 理好。3、商業(yè)街的一些規(guī)章制度還不夠完善 成熟。4、商業(yè)街還不能穩(wěn)定顧客群。機(jī)遇1、把特殊節(jié)日列入到對(duì)高校學(xué)生重點(diǎn)

13、 展開攻勢(shì)的時(shí)段，如圣誕節(jié)、元旦、 情人節(jié)、開學(xué)等，因?yàn)樵谶@些節(jié)日, 大學(xué)生會(huì)加強(qiáng)消費(fèi)力度。機(jī)遇1、把特殊節(jié)日列入到對(duì)高校學(xué)生重點(diǎn) 展開攻勢(shì)的時(shí)段，如圣誕節(jié)、元旦、 情人節(jié)、開學(xué)等，因?yàn)樵谶@些節(jié)日, 大學(xué)生會(huì)加強(qiáng)消費(fèi)力度。2、商家可以借助一些大型體育賽事、 重大校園活動(dòng)或新聞以及元旦、圣 誕節(jié)、情人節(jié)等節(jié)日進(jìn)行渲染促銷。3、動(dòng)態(tài)把握大學(xué)生在不同情景下的消 費(fèi)心理，進(jìn)而贏銷”市場(chǎng)。4、新穎的創(chuàng)意會(huì)滿足顧客的好奇心， 對(duì)商業(yè)街的發(fā)展非常有利，增加消 費(fèi)者。挑戰(zhàn)1、商業(yè)街的招商可能會(huì)受到校外商業(yè) 街的一些壓迫與局限。2、繁華的景象定會(huì)讓競(jìng)爭(zhēng)者使出各種 促銷手段，對(duì)我們會(huì)有一定的影響3、網(wǎng)購的流行一定

14、程度上影響商業(yè)街 發(fā)展。三、常州大學(xué)城商業(yè)街目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略（一）租金優(yōu)惠政策由于校園商業(yè)街周邊處于建設(shè)開發(fā)階段，常住人口不多，商業(yè)氛圍尚不成熟, 建議通過優(yōu)惠政策，吸引商家進(jìn)駐。1、房租逐年遞增、返租獎(jiǎng)勵(lì)相結(jié)合建議前二年實(shí)行上述第 4條較優(yōu)惠的租金價(jià)格，減少商家初次投入成本， 降低其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，第三年采用遞增的租金策略。同時(shí)通過一定的租金返回的優(yōu)惠第6頁共13頁校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案政策，來加強(qiáng)對(duì)商家的控制和管理。2、裝修免租期建議根據(jù)入住商家規(guī)模、品牌的大小給予商家相應(yīng)的裝修免租期，小型商家 為2個(gè)月免租期，主力店為3個(gè)月免租期。3、個(gè)案特殊處理對(duì)于知名品牌的三產(chǎn)企業(yè)，建議報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)

15、，采用特事特辦的方法，實(shí) 行更加優(yōu)惠的租金政策，吸引品牌商戶的入住。(二)經(jīng)營1、經(jīng)營原則(1)：商家賺錢優(yōu)先任何一個(gè)街區(qū)，只有讓商家賺到錢，才能保持可持續(xù)健康發(fā)展。(2):以特色贏取核心競(jìng)爭(zhēng)力集“吃、喝、玩、樂”為一體體驗(yàn)式步行街；西安稀有級(jí)生態(tài)園林式步行街 區(qū)，異域風(fēng)情一支獨(dú)秀，特色就是生命，特色就是競(jìng)爭(zhēng)力。(3):避免內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)在經(jīng)營項(xiàng)目及商家的選擇上，根據(jù)三大業(yè)態(tài)定位，堅(jiān)決不會(huì)引進(jìn)內(nèi)容同質(zhì)化 的商家，避免內(nèi)部商家的惡性競(jìng)爭(zhēng)；在經(jīng)營上要求各商家必須通過自己特色的服 務(wù)內(nèi)容和特色的經(jīng)營手段吸引顧客，杜絕街區(qū)內(nèi)部低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，否則將無條件清退 相關(guān)商家。2、經(jīng)營模式只租不售、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營

16、按棄租售結(jié)合、售后返租的傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)作模式，率先引進(jìn)“只租不售、統(tǒng)一 管理、統(tǒng)一運(yùn)營”的國際化流行商業(yè)運(yùn)營模式，與入駐商家共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)， 保證街區(qū)按照既定的特色路線健康發(fā)展。3、商戶經(jīng)營項(xiàng)目的考核標(biāo)準(zhǔn)審查商戶經(jīng)營類型；審查商戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力；審查商戶經(jīng)營能力；審查商戶品牌優(yōu)勢(shì)；審查營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證件；審查項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃書(含裝修方案、風(fēng)格定位、價(jià)格體系等) 。第7頁共13頁校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案（三）業(yè)態(tài)組合據(jù)最新的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，消費(fèi)者進(jìn)商業(yè)街60%以上是為了娛樂、旅游和 休閑以及特色餐飲，而只有不到40%的人是專為購物而來。所以商業(yè)街應(yīng)該主打 餐飲娛樂休閑，商業(yè)街業(yè)態(tài)以餐飲業(yè)和大眾娛樂

17、業(yè)為主，零售業(yè)服務(wù)業(yè)為輔。1、 餐飲業(yè)將來到商業(yè)街來的消費(fèi)者，吃是第一項(xiàng)，購物是第二項(xiàng)。而通過我們自身進(jìn) 行的問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，想在商業(yè)街嘗到有特色的食物與進(jìn)行一些不一樣的娛樂項(xiàng)目 的人比較多。相對(duì)來說購物成為了第二選擇。2、大眾娛樂業(yè)必須是大眾都能參與的，高檔的娛樂業(yè)不適合商業(yè)街3、百貨業(yè)4、通訊服務(wù)業(yè)5、專賣店和專營店（四）產(chǎn)品策略雖然大學(xué)城很多商業(yè)產(chǎn)品但整體不夠豐富， 項(xiàng)目也比較局限，希望更多的企 業(yè)能開發(fā)更多特色的品項(xiàng)。比如圍繞大學(xué)生的 吃喝”，可以運(yùn)作系列的特色餐飲 店，從洋快餐麥當(dāng)勞、KFG西式比薩，到中式餐館的川菜、粥店、火鍋店、掉 渣餅、大排檔等。也可以是快餐、便檔、冰吧、休閑吧、

18、可以是酒吧和茶樓、可 以是蛋糕店。因?yàn)樵诖髮W(xué)城周邊投資餐飲，一定要突出特色，除了價(jià)格上便宜容 易被學(xué)生群體接受外，還要突出特色，可以是地方特色，可以是中華名吃，如鴨 血粉絲湯、如川味火鍋店、沙縣小吃、如麻蝦店、如燒烤店等等。除了圍繞大學(xué)生的吃喝，還有大學(xué)生服裝、美容保健、理發(fā)店、眼睛店、化 妝品類產(chǎn)品等，這些店在大學(xué)城周邊最受關(guān)注，但需要的是符合大學(xué)生的習(xí)慣與 行為，如在服裝方面，學(xué)生比較追求時(shí)尚，但與社會(huì)人追求的時(shí)尚有所不同，主 要體現(xiàn)在款式的新穎上，如 韓”流的入侵使 韓”版服飾已經(jīng)成為學(xué)生追求的風(fēng) 潮。在美容保健的投資方面，由于大學(xué)生消費(fèi)水平有限，他們對(duì)質(zhì)地和品牌的要 求并不高，因而需要

19、在性價(jià)比方面具有吸引力。止匕外，許多學(xué)生因?yàn)閭€(gè)人因素，紛紛選擇外出租房，每逢大學(xué)城開學(xué)，周邊 房源立即告急，房源很緊張，除了在校生租房，校園周圍的考研大軍是導(dǎo)致房源 緊張的主要原因。由于要提前半年進(jìn)入備考階段，從大學(xué)城高校開學(xué)前一兩個(gè)月， 大學(xué)城周圍的房子就會(huì)緊俏。同時(shí)周邊的小旅社也是從周一到周末天天爆滿；另第8頁共13頁校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案一方面是家教市場(chǎng)火暴，許多學(xué)生為了勤工儉學(xué)，都選擇兼職和家教，衍生了相 應(yīng)的家教中介市場(chǎng)。 認(rèn)證培訓(xùn)”、技能營銷“、四六級(jí)”、公務(wù)員”、考研、駕 照”等培訓(xùn)在大學(xué)城也異常火暴，現(xiàn)在的學(xué)生為了提升將來在職場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力， 紛紛選擇充電，去考認(rèn)證和駕照

20、，掌握更多的技能，由此，圍繞大學(xué)城周邊的教 育培訓(xùn)類市場(chǎng)涌潮著巨大商機(jī)。（五）價(jià)格策略因?yàn)閷W(xué)校在房屋租金上施行了優(yōu)惠政策， 所以商品成本相對(duì)就比較低廉。商 家可根據(jù)市場(chǎng)的需求情況及競(jìng)爭(zhēng)激烈程度來確定定價(jià)，保證了一定的客流量，不 會(huì)流失。針對(duì)不同的服務(wù)設(shè)施進(jìn)行不同的定價(jià)策略， 進(jìn)行各種不同形式的定價(jià)方 式，以便于顧客選擇組合消費(fèi)，從而帶動(dòng)整體消費(fèi)水平上升。四、常州大學(xué)城商業(yè)街市場(chǎng)定位策略營銷策劃的總目標(biāo)是通過營銷策劃將產(chǎn)品信息傳播出去，提高產(chǎn)品的知名 度，吸引目標(biāo)消費(fèi)群，使其有了嘗試消費(fèi)的愿望，建立和促進(jìn)企業(yè)與顧客的關(guān)系， 推動(dòng)產(chǎn)品的銷售。（一）消費(fèi)者定位按照產(chǎn)品與某類消費(fèi)者的生活形態(tài)和生活方式

21、的關(guān)聯(lián)作為定位的基 礎(chǔ)，深入了解目標(biāo)消費(fèi)者希望得到什么樣的利益和結(jié)果，然后針對(duì)這一需 求提供相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品和利益。消費(fèi)群主要定位是常州大學(xué)城內(nèi)六所大學(xué)的學(xué)生群體， 綜合學(xué)生消費(fèi)的水平 及消費(fèi)需求比例，商業(yè)街將進(jìn)行一系列的業(yè)態(tài)調(diào)整。第9頁共13頁校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案（二）商業(yè)街建議方案比較項(xiàng)目力殺一力殺一目標(biāo) 消費(fèi)者校區(qū)學(xué)生附近社區(qū)居民 短期活動(dòng)及商務(wù)人員近期以校區(qū)學(xué)生為主，今后將有常州二院的醫(yī)生、患者及家 屬，大學(xué)教職工；公交首.末站流 動(dòng)人群；北部未開發(fā)地塊的社區(qū) 居民等檔次中檔：餐飲類不超過50元/人次娛樂類不超過50元/人次服飾類不超過200元/人次中低檔：餐飲類不超過30元/人

22、次 娛樂類不超過20元/人次 服飾類不超過150元/人次學(xué)生配套60%非學(xué)生配套40%學(xué)生配套80%非學(xué)生配套20%業(yè)態(tài)餐飲40%服務(wù)30%娛樂20%服飾10%餐飲30%、商業(yè)零售25%、生活服務(wù)30%、休閑娛樂15%餐飲快餐和異國料理，單店 300-500褶兩家，100 nf特色餐 飲小店。目標(biāo)商家：肯德基、永 和大王、健康煮、好粥道、薩莉 亞、鹿港冰鎮(zhèn)、juice bar考慮到商家的租金承受能力口 學(xué)生的消費(fèi)習(xí)慣，單店200-300 itf的風(fēng)味餐飲店 3家，100-200 itf特色小吃店2家。目標(biāo)商家： 花溪王米粉、四海游龍、永和豆 漿、陸長(zhǎng)興、桑保羅巴西烤肉、 東北人燒烤、要德火鍋等

23、娛樂類體量控制在20%左右，小型練歌房、游藝廳或酒吧，目標(biāo)商家：HAOLERI必愛歌三層580褶規(guī)劃為迪廳（適合 學(xué)生聚會(huì)、交際的大眾型文體娛 樂場(chǎng)所）；設(shè)置一個(gè)書吧、茶吧、 咖吧”三吧合一的特色書吧，可 看書、無線上網(wǎng)并提供休閑食 品。目標(biāo)商家：卡拉鼠服務(wù)類占比30%,建議考慮便利店、理 發(fā)店、數(shù)碼沖印、干洗店、電信 移動(dòng)營業(yè)廳、復(fù)印店、小型書店、銀行、通信、理發(fā)店、復(fù)印、數(shù) 碼沖印、干洗房、修理店等第10頁共13頁校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案文具店等服飾（商業(yè) 零售）區(qū)域不具備做服飾飾品類業(yè)態(tài)的 商業(yè)條件，建議盡量控制服飾飾 品類業(yè)態(tài)的比例，控制在 10%認(rèn) 內(nèi)，主要包括眼鏡店、女性服飾

24、 店、運(yùn)動(dòng)器材店。具體業(yè)種可分為：超市、休閑食 品店、水果店、眼鏡店、藥店、 數(shù)碼港、鮮花飾品店、休閑服飾 等目標(biāo)商家：美佳倍順、聯(lián)華、可 的、來伊份、豪克、愛國者、禮 安醫(yī)約、雷允上、真維斯等租金餐飲類：35-40元/褶/月服飾服務(wù)類：25-30元/褶/月基本租金：一樓為45兀/ m2 / 月，二樓為30-35元/褶/月；三 樓為15-20元/褶/月。12層 整體租賃的餐飲業(yè)態(tài)租金為40 元/nf/月，第三年遞增10%（三）目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分1、餐飲供應(yīng)量較大，項(xiàng)目周邊常住人口有限，流動(dòng)人口不多，建議商業(yè)街 的餐飲以風(fēng)味特色為主，符合大眾型消費(fèi)檔次，今后根據(jù)商圈人口結(jié)構(gòu)的變化進(jìn) 行調(diào)整。2、通過

25、對(duì)學(xué)生的訪談和調(diào)查，學(xué)生普遍反映生活不便，生活服務(wù)設(shè)施不全， 要求增加銀行、郵政等急需的配套服務(wù)項(xiàng)目，考慮到學(xué)生公寓的地理位置，因此 需要適當(dāng)加大生活服務(wù)設(shè)施的比重。3、商業(yè)零售類以符合學(xué)生需要的眼鏡店、蛋糕房、水果店、休閑食品等業(yè) 種為主，服裝類主要定位于針對(duì)女生消費(fèi)的時(shí)尚休閑服飾，因?yàn)榕鷮?duì)服飾的需 求大，對(duì)品牌沒有具體的要求。（四）目標(biāo)市場(chǎng)定位商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位要充分考慮到目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)的實(shí)際需求、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣等因素，從而確定合理的經(jīng)營檔次和業(yè)態(tài)， 同時(shí)結(jié)合商圈內(nèi)供應(yīng) 的實(shí)際情況，揚(yáng)長(zhǎng)避短。我們建議校園商業(yè)街以滿足學(xué)生餐飲、購物、生活服務(wù) 需求為核心，以社區(qū)商業(yè)為模式，傾力打

26、造集購物、餐飲、娛樂休閑、社會(huì)服務(wù) 等功能為一體的多業(yè)種組合，具有時(shí)尚潮流的商業(yè)步行街，將其塑造為學(xué)生消費(fèi)第11頁共13頁校園文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案的樂園。學(xué)生為主要目標(biāo)消費(fèi)人群，經(jīng)營檔次定位不高，以滿足學(xué)生生活消費(fèi)需 要為宗旨，今后將根據(jù)該商圈人口狀況的變化對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，逐步提高部分業(yè)態(tài)的經(jīng)營檔次，使之更符合商圈的實(shí)際需求。近期招商引進(jìn)適合于大眾型消 費(fèi)的品牌商家，提升商業(yè)形象，形成商業(yè)特色。（五）目標(biāo)市場(chǎng)的改造整條商業(yè)街以主題市復(fù)古風(fēng)來呈現(xiàn)，所有商業(yè)街店鋪都會(huì)以復(fù)古風(fēng)來裝修， 以形成統(tǒng)一。在商業(yè)街的開頭會(huì)以張榜的形式來介紹各大店鋪的名字。商業(yè)街一共分成兩層，對(duì)餐飲娛樂和購物化有專門的區(qū)域。 一層中有一些小 型露天的娛樂的場(chǎng)所和