南通星湖101商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告-108-易居

1、星湖101商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告2008年5月目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc198439690 南通星湖101項(xiàng)目成功要素 PAGEREF _Toc198439690 h 1 HYPERLINK l _Toc198439691 一、生活決定商業(yè)地產(chǎn) PAGEREF _Toc198439691 h 2 HYPERLINK l _Toc198439692 二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作前應(yīng)具備的條件 PAGEREF _Toc198439692 h 3 HYPERLINK l _Toc198439693 1前期的市場(chǎng)定位工作組 PAGEREF _Toc198439693 h 3

2、HYPERLINK l _Toc198439694 2專業(yè)的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì) PAGEREF _Toc198439694 h 4 HYPERLINK l _Toc198439695 3優(yōu)秀的招商團(tuán)隊(duì) PAGEREF _Toc198439695 h 4 HYPERLINK l _Toc198439696 4優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì) PAGEREF _Toc198439696 h 5 HYPERLINK l _Toc198439697 5優(yōu)秀的項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)組 PAGEREF _Toc198439697 h 5 HYPERLINK l _Toc198439698 三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的成功要素 PAGEREF _

3、Toc198439698 h 6 HYPERLINK l _Toc198439699 1星湖101已擁有的成功要素 PAGEREF _Toc198439699 h 6 HYPERLINK l _Toc198439700 2星湖101欠缺的成功要素 PAGEREF _Toc198439700 h 11 HYPERLINK l _Toc198439701 四、項(xiàng)目成功要素綜述 PAGEREF _Toc198439701 h 16 HYPERLINK l _Toc198439702 南通星湖101項(xiàng)目市場(chǎng)租金 PAGEREF _Toc198439702 h 18 HYPERLINK l _Toc19

4、8439703 一、影響市場(chǎng)租金的因素 PAGEREF _Toc198439703 h 19 HYPERLINK l _Toc198439704 1地理位置 PAGEREF _Toc198439704 h 19 HYPERLINK l _Toc198439705 2交通狀況 PAGEREF _Toc198439705 h 19 HYPERLINK l _Toc198439706 3環(huán)境 PAGEREF _Toc198439706 h 20 HYPERLINK l _Toc198439707 4周邊租金狀況 PAGEREF _Toc198439707 h 21 HYPERLINK l _Toc1

5、98439708 5商業(yè)業(yè)態(tài) PAGEREF _Toc198439708 h 21 HYPERLINK l _Toc198439709 6商鋪房型面積 PAGEREF _Toc198439709 h 22 HYPERLINK l _Toc198439710 7商業(yè)配套 PAGEREF _Toc198439710 h 23 HYPERLINK l _Toc198439711 8經(jīng)營(yíng)管理 PAGEREF _Toc198439711 h 24 HYPERLINK l _Toc198439712 9. HOPSCA案例六本木新城 PAGEREF _Toc198439712 h 25 HYPERLINK

6、 l _Toc198439713 二、綜述 PAGEREF _Toc198439713 h 29 HYPERLINK l _Toc198439714 1強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 PAGEREF _Toc198439714 h 29 HYPERLINK l _Toc198439715 2放水養(yǎng)魚(yú) PAGEREF _Toc198439715 h 29 HYPERLINK l _Toc198439716 3培育市場(chǎng) PAGEREF _Toc198439716 h 29 HYPERLINK l _Toc198439717 4提升管理 PAGEREF _Toc198439717 h 30 HYPERLINK l _To

7、c198439718 南通星湖101項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng) PAGEREF _Toc198439718 h 31 HYPERLINK l _Toc198439719 一、南通市目前的商業(yè)格局 PAGEREF _Toc198439719 h 32 HYPERLINK l _Toc198439720 1南大街商圈 PAGEREF _Toc198439720 h 32 HYPERLINK l _Toc198439721 2桃塢路商圈 PAGEREF _Toc198439721 h 33 HYPERLINK l _Toc198439722 3工農(nóng)路青年路餐飲一條街 PAGEREF _Toc198439722 h

8、 33 HYPERLINK l _Toc198439723 4外環(huán)北路商圈 PAGEREF _Toc198439723 h 34 HYPERLINK l _Toc198439724 5. 通州市金游城 PAGEREF _Toc198439724 h 34 HYPERLINK l _Toc198439725 6南通商業(yè)格局對(duì)星湖101項(xiàng)目的影響 PAGEREF _Toc198439725 h 35 HYPERLINK l _Toc198439726 二、南通商業(yè)供應(yīng)概況及分析 PAGEREF _Toc198439726 h 36 HYPERLINK l _Toc198439727 1南通商業(yè)供應(yīng)

9、情況 PAGEREF _Toc198439727 h 36 HYPERLINK l _Toc198439728 2業(yè)態(tài)分析 PAGEREF _Toc198439728 h 37 HYPERLINK l _Toc198439729 三、南通商業(yè)盈利模式研判 PAGEREF _Toc198439729 h 39 HYPERLINK l _Toc198439730 1商業(yè)地產(chǎn)盈利模式 PAGEREF _Toc198439730 h 39 HYPERLINK l _Toc198439731 2南通商業(yè)的盈利模式PAGEREF _Toc198439731 h 42 HYPERLINK l _Toc198

10、439732 四、市場(chǎng)綜述 PAGEREF _Toc198439732 h 43 HYPERLINK l _Toc198439733 南通星湖101項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc198439733 h 44 HYPERLINK l _Toc198439734 一、南通經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc198439734 h 45 HYPERLINK l _Toc198439735 1. 南通市社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc198439735 h 45 HYPERLINK l _Toc198439736 2南通的城區(qū)規(guī)劃 PAGEREF _Toc198439736

11、 h 46 HYPERLINK l _Toc198439737 3南通城區(qū)發(fā)展方向 PAGEREF _Toc198439737 h 46 HYPERLINK l _Toc198439738 4南通國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 PAGEREF _Toc198439738 h 47 HYPERLINK l _Toc198439739 5綜述 PAGEREF _Toc198439739 h 48 HYPERLINK l _Toc198439740 二、南通商用地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc198439740 h 49 HYPERLINK l _Toc198439741 1商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) PAGE

12、REF _Toc198439741 h 49 HYPERLINK l _Toc198439742 2南通商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì) PAGEREF _Toc198439742 h 50 HYPERLINK l _Toc198439743 3. 綜述 PAGEREF _Toc198439743 h 51 HYPERLINK l _Toc198439744 三、居民消費(fèi)及投資 PAGEREF _Toc198439744 h 52 HYPERLINK l _Toc198439745 1居民消費(fèi)需求逐年上升，趨勢(shì)平穩(wěn) PAGEREF _Toc198439745 h 52 HYPERLINK l _Toc198439

13、746 2消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，消費(fèi)觀念不斷改變 PAGEREF _Toc198439746 h 52 HYPERLINK l _Toc198439747 3消費(fèi)需求呈現(xiàn)多樣化、多層次的格局 PAGEREF _Toc198439747 h 52 HYPERLINK l _Toc198439748 4綜述 PAGEREF _Toc198439748 h 53 HYPERLINK l _Toc198439749 四、星湖101市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc198439749 h 54 HYPERLINK l _Toc198439750 1政府對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃 PAGEREF _Toc1984

14、39750 h 54 HYPERLINK l _Toc198439751 2城市發(fā)展的合理布局，求得整體效益最大化 PAGEREF _Toc198439751 h 55 HYPERLINK l _Toc198439752 3商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的客觀條件或基礎(chǔ) PAGEREF _Toc198439752 h 56 HYPERLINK l _Toc198439753 4南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃 PAGEREF _Toc198439753 h 57 HYPERLINK l _Toc198439754 五、發(fā)展趨勢(shì)研判 PAGEREF _Toc198439754 h 61 HYPERLINK l _Toc1

15、98439755 南通星湖101項(xiàng)目市場(chǎng)業(yè)態(tài)定位 PAGEREF _Toc198439755 h 62 HYPERLINK l _Toc198439756 一、市場(chǎng)總體形象定位 PAGEREF _Toc198439756 h 63 HYPERLINK l _Toc198439757 1目標(biāo)市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc198439757 h 63 HYPERLINK l _Toc198439758 2業(yè)態(tài)定位 PAGEREF _Toc198439758 h 63 HYPERLINK l _Toc198439759 3形象定位 PAGEREF _Toc198439759 h 64 HYPER

16、LINK l _Toc198439760 二、休閑廣場(chǎng)“體驗(yàn)式”消費(fèi) PAGEREF _Toc198439760 h 65 HYPERLINK l _Toc198439761 1體驗(yàn)式消費(fèi)的定義 PAGEREF _Toc198439761 h 65 HYPERLINK l _Toc198439762 2體驗(yàn)式的主題商業(yè) PAGEREF _Toc198439762 h 65 HYPERLINK l _Toc198439763 2功能影響業(yè)態(tài)定位 PAGEREF _Toc198439763 h 67 HYPERLINK l _Toc198439764 3案例：寧波天一廣場(chǎng) PAGEREF _Toc

17、198439764 h 68 HYPERLINK l _Toc198439765 三、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 PAGEREF _Toc198439765 h 70 HYPERLINK l _Toc198439766 1南通的商業(yè)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc198439766 h 70 HYPERLINK l _Toc198439767 2錯(cuò)位經(jīng)營(yíng) PAGEREF _Toc198439767 h 71 HYPERLINK l _Toc198439768 3案例：徐家匯商圈的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) PAGEREF _Toc198439768 h 71 HYPERLINK l _Toc198439769 四、消費(fèi)者對(duì)業(yè)態(tài)的偏

18、好 PAGEREF _Toc198439769 h 74 HYPERLINK l _Toc198439770 1消費(fèi)需求影響對(duì)業(yè)態(tài)的偏好 PAGEREF _Toc198439770 h 74 HYPERLINK l _Toc198439771 2心理作用影響對(duì)業(yè)態(tài)的偏好。 PAGEREF _Toc198439771 h 74 HYPERLINK l _Toc198439772 3案例：百聯(lián)西郊購(gòu)物中心圍繞“社區(qū)”做足文章 PAGEREF _Toc198439772 h 75 HYPERLINK l _Toc198439773 四、建筑規(guī)劃 PAGEREF _Toc198439773 h 77

19、HYPERLINK l _Toc198439774 1整體建筑規(guī)劃 PAGEREF _Toc198439774 h 77 HYPERLINK l _Toc198439775 2環(huán)境的營(yíng)造 PAGEREF _Toc198439775 h 80 HYPERLINK l _Toc198439776 五、商業(yè)地產(chǎn)的模式 PAGEREF _Toc198439776 h 82 HYPERLINK l _Toc198439777 1被動(dòng)的訂單模式 PAGEREF _Toc198439777 h 82 HYPERLINK l _Toc198439778 2主動(dòng)的訂單模式 PAGEREF _Toc1984397

20、78 h 82 HYPERLINK l _Toc198439779 六、綜述 PAGEREF _Toc198439779 h 83 HYPERLINK l _Toc198439780 最佳商業(yè)結(jié)構(gòu)組合、目標(biāo)商戶組合 PAGEREF _Toc198439780 h 84 HYPERLINK l _Toc198439781 一、最佳商業(yè)結(jié)構(gòu)組合、目標(biāo)商戶組合 PAGEREF _Toc198439781 h 85 HYPERLINK l _Toc198439782 A區(qū)餐飲區(qū) PAGEREF _Toc198439782 h 86 HYPERLINK l _Toc198439783 B區(qū)酒店公寓 PA

21、GEREF _Toc198439783 h 91 HYPERLINK l _Toc198439784 C區(qū)辦公寫(xiě)字樓 PAGEREF _Toc198439784 h 92 HYPERLINK l _Toc198439785 D區(qū)中央湖 PAGEREF _Toc198439785 h 93 HYPERLINK l _Toc198439786 E區(qū)健身中心 PAGEREF _Toc198439786 h 94 HYPERLINK l _Toc198439787 F區(qū)經(jīng)濟(jì)酒店 PAGEREF _Toc198439787 h 94 HYPERLINK l _Toc198439788 G區(qū)休閑中心 PA

22、GEREF _Toc198439788 h 95 HYPERLINK l _Toc198439789 H區(qū)游樂(lè)中心 PAGEREF _Toc198439789 h 96 HYPERLINK l _Toc198439790 二、建筑景觀的規(guī)劃建議 PAGEREF _Toc198439790 h 97 HYPERLINK l _Toc198439791 1外立面 PAGEREF _Toc198439791 h 97 HYPERLINK l _Toc198439792 2入口 PAGEREF _Toc198439792 h 98 HYPERLINK l _Toc198439793 3鋪地 PAGER

23、EF _Toc198439793 h 99 HYPERLINK l _Toc198439794 4座椅 PAGEREF _Toc198439794 h 100 HYPERLINK l _Toc198439795 5雕塑 PAGEREF _Toc198439795 h 101 HYPERLINK l _Toc198439796 6噴泉、瀑布 PAGEREF _Toc198439796 h 102 HYPERLINK l _Toc198439797 7燈飾 PAGEREF _Toc198439797 h 103 HYPERLINK l _Toc198439798 8店招 PAGEREF _Toc1

24、98439798 h 104南通星湖101項(xiàng)目成功要素一、生活決定商業(yè)地產(chǎn)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人民生活水平的日益提高，大量國(guó)際優(yōu)秀零售商業(yè)的進(jìn)入及其在中國(guó)的飛速發(fā)展，推動(dòng)中國(guó)的商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的階段，傳統(tǒng)的商業(yè)模式在新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下自然除“莠”存優(yōu)，新生及外來(lái)的商業(yè)模式在不完全規(guī)范的商業(yè)環(huán)境下摸索著快速發(fā)展。 無(wú)論是中心城市還是中小城市，各式各樣的商業(yè)中心項(xiàng)目以極富想象力的包裝方式相繼涌出。在看似商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的背后，我們似乎有一種似曾相識(shí)的感覺(jué)：那就是在當(dāng)年中國(guó)住宅房地產(chǎn)高速發(fā)展的某一個(gè)階段，絕大多數(shù)地產(chǎn)商都在遵循一個(gè)原則：概念即是銷售。現(xiàn)在的商業(yè)中心正在復(fù)制當(dāng)年的概

25、念化炒作。事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，其最主要區(qū)別在于住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是將其產(chǎn)品直接銷售給最終客戶，而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品是以租售的方式直接或間接（部分通過(guò)小商業(yè)地產(chǎn)投資商）提供商鋪，其價(jià)值是通過(guò)商鋪的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)狀態(tài)實(shí)現(xiàn)的。現(xiàn)階段，在全國(guó)出現(xiàn)了許多在建的各種類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)現(xiàn)象讓人既高興，又擔(dān)心，高興的是越來(lái)越多的人發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的重要性，更多的人加入到這一淘金的隊(duì)伍中，擔(dān)心的是這些即將投入市場(chǎng)的新項(xiàng)目有多少是能夠經(jīng)得住市場(chǎng)的檢驗(yàn)，而最終成為贏家？每年都有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加入到這個(gè)市場(chǎng),但是終端消費(fèi)者是有限的，可以把商業(yè)地產(chǎn)比喻為“三高產(chǎn)品”：高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。如何在有限的消費(fèi)者面

26、前成為首選的體驗(yàn)場(chǎng)所呢？要經(jīng)營(yíng)好這“三高產(chǎn)品”呢？要做商業(yè)地產(chǎn)必須要了解生活，懂得生活，需要花很多時(shí)間去了解各業(yè)態(tài)的企業(yè)在為消費(fèi)者提供產(chǎn)品的同時(shí)，又提供了什么樣的生活方式。如：快餐、汽車、房子、電影、筆記本電腦、CD、PDA、DVD、手機(jī)、服裝、食品、旅游、電信服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、雜志等消費(fèi)者在決定購(gòu)買這些產(chǎn)品的時(shí)候又希望得到什么樣的生活方式？不同階層、不同年齡段的消費(fèi)者最理想的生活方式又是什么？所謂的商業(yè)中心必須是符合目標(biāo)客戶群生活方式的消費(fèi)場(chǎng)所，消費(fèi)者的生活決定商業(yè)地產(chǎn)。二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作前應(yīng)具備的條件商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)，對(duì)于硬性條件的把握無(wú)非是項(xiàng)目本身需要盡可能良好的地段、政府的大力支

27、持（各種稅收的減免或優(yōu)惠、交通路線的保障）等硬性條件，這些硬性條件的確非常重要，但是真正能使商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生變化往往由那些看不見(jiàn)的軟性因素引起，那么，商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)作前應(yīng)具備哪些軟條件？其中從市場(chǎng)的角度而言幾項(xiàng)非常關(guān)鍵的“軟資本”條件：1前期的市場(chǎng)定位工作組簡(jiǎn)單地說(shuō)，定位就是決定一個(gè)項(xiàng)目要做成什么樣的？賣給誰(shuí)？誰(shuí)來(lái)使用？嚴(yán)格地說(shuō)，項(xiàng)目定位就是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查研究，確定項(xiàng)目所面向的市場(chǎng)范圍，并圍繞這一市場(chǎng)而將項(xiàng)目的功能、形象做特別有針對(duì)性的規(guī)定。本定義具有如下特點(diǎn)：定位建立在市場(chǎng)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上。優(yōu)勢(shì)企業(yè)家也會(huì)根據(jù)自己的判斷定位，而且也能取得良好的效果。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是輸不起的行業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目做砸了，全盤皆

28、輸。所以，定位應(yīng)建立在必然性規(guī)律上，根據(jù)事物的發(fā)展規(guī)律研判事物發(fā)展態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)調(diào)查和研究就是集合各個(gè)階層的意見(jiàn)和專家智慧達(dá)到必然結(jié)果的正確選擇。定位的核心是確定功能。例如，建筑性質(zhì)是什么？有何用途？如果我們定位方向是商場(chǎng)類物業(yè)，那么，具體應(yīng)該是什么樣的物業(yè)？超市、產(chǎn)權(quán)式商鋪、集貿(mào)市場(chǎng)、百貨商場(chǎng)還是專業(yè)性市場(chǎng)？定位是系統(tǒng)工程。確立了定位的同時(shí)，也應(yīng)該確定了目標(biāo)客戶和目標(biāo)形象，以及相關(guān)的市場(chǎng)推廣策略。單一的定位往往造成前后脫節(jié)，降低定位的協(xié)同效能。再好的地段，沒(méi)有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位的項(xiàng)目注定是失敗的，如北京站附近一個(gè)香港著名的房地產(chǎn)企業(yè)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)部分，開(kāi)業(yè)幾年調(diào)整過(guò)多次經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，但始終經(jīng)營(yíng)不能

29、進(jìn)入狀態(tài)，在2002年一年的時(shí)間里便換了六任總經(jīng)理，但效果還是不好。該項(xiàng)目除了定位不準(zhǔn)確，而且高層管理人員又都是從香港“空降”而來(lái)，本身對(duì)北京市場(chǎng)不熟悉，還需有一個(gè)了解的過(guò)程。商業(yè)地產(chǎn)的難度就是每個(gè)地區(qū)每個(gè)城市的消費(fèi)者的消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)特點(diǎn)都有很大的差異，并不是將一個(gè)地區(qū)、城市的成功經(jīng)驗(yàn)、成功模式簡(jiǎn)單地復(fù)制到另一個(gè)城市就可以確保成功的；另有一個(gè)在廣東的項(xiàng)目，也有面積接近40萬(wàn)平方米的華南 MALL。一個(gè)40萬(wàn)的大型SHOPPING MALL每天需要多少銷售額的支撐，才能良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，這在此前都需要經(jīng)過(guò)調(diào)查。而這個(gè)城市還是由分散的幾十個(gè)鎮(zhèn)組成，人口并不集中如何讓這些分散的人群長(zhǎng)期的來(lái)消費(fèi)并

30、不是一件容易的事。全國(guó)還有很多類似的由于定位不準(zhǔn)確而經(jīng)營(yíng)不成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就算最后重新定位能夠經(jīng)營(yíng)好，所費(fèi)的時(shí)間成本、機(jī)會(huì)成本也很高?，F(xiàn)今在商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)較發(fā)達(dá)的香港，發(fā)展商對(duì)建造商業(yè)中心的前期市場(chǎng)調(diào)研等工作非常重視，在做商業(yè)項(xiàng)目時(shí)必須“有的放矢”。因此，星湖101項(xiàng)目需根據(jù)南通的經(jīng)濟(jì)情況及未來(lái)規(guī)劃發(fā)展，南通消費(fèi)者的需求、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)特點(diǎn)等進(jìn)行準(zhǔn)確的前期市場(chǎng)定位，以免項(xiàng)目由于前期定位不明而導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法吸引南通消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。2專業(yè)的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)各種專業(yè)人士組成的顧問(wèn)團(tuán)，在項(xiàng)目的前期、中期、后期、都需要相關(guān)各個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)人士為項(xiàng)目提供各種專業(yè)的顧問(wèn)式服務(wù)，無(wú)疑為項(xiàng)目的不同階段的成功又增

31、加了一些勝算。3優(yōu)秀的招商團(tuán)隊(duì)專業(yè)優(yōu)秀的招商團(tuán)隊(duì)，可以幫助發(fā)展商避免走很多彎路、節(jié)省時(shí)間的同時(shí)，還可以幫助發(fā)展商嚴(yán)格把關(guān)，為發(fā)展商提供優(yōu)化的商戶結(jié)構(gòu)。而不至于為多賺取傭金，而損害發(fā)展商的長(zhǎng)期收益，為發(fā)展商招進(jìn)并不適合的商戶。還可以幫助發(fā)展商在少花錢的情況下，招到適合的商戶，招商隊(duì)伍的工作狀態(tài)是否良好，往往也是決定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要要素之一。4優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理是在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)之后起向目標(biāo)消費(fèi)群體以及各商業(yè)企業(yè)、專業(yè)機(jī)構(gòu)、媒體負(fù)責(zé)推廣的專業(yè)機(jī)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)程度是和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，其中包括租金、物業(yè)增值、品牌知名度、品牌美譽(yù)度等方面都是有極大關(guān)聯(lián)的。5優(yōu)秀的項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)組優(yōu)秀的項(xiàng)目規(guī)

32、劃設(shè)計(jì)方案可以起到幫助發(fā)展商省錢的作用，而且也為日后的經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者留下舒適的經(jīng)營(yíng)、休閑環(huán)境。好的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案本身也是能夠吸引媒體、經(jīng)營(yíng)者、終端消費(fèi)者注意力的買點(diǎn)和公關(guān)事件的好的由頭。以上各領(lǐng)域的專業(yè)人士缺一不可、每個(gè)環(huán)節(jié)都是極其重要。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中都起著關(guān)鍵的作用。一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)的背后需有一個(gè)出色的團(tuán)隊(duì)。三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的成功要素 擁有良好的工作團(tuán)隊(duì)必須還要明確工作重點(diǎn)。商業(yè)項(xiàng)目的失敗有各種各樣的緣由，但是成功往往大相徑庭。成功要素往往也是界定項(xiàng)目日后是否能成功的標(biāo)準(zhǔn)。下文主要涉及星湖101項(xiàng)目的各項(xiàng)成功要素狀況。1星湖101已擁有的成功要素1.1 科學(xué)規(guī)劃商業(yè)開(kāi)發(fā)是一個(gè)城市

33、規(guī)劃的重要組成部分，而開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃，卻是一個(gè)城市商業(yè)規(guī)劃的點(diǎn)睛之筆。一塊商業(yè)項(xiàng)目在進(jìn)行了整體的規(guī)劃之后。在具體的一些產(chǎn)品形態(tài)方面的規(guī)劃也非常重要。商場(chǎng)整體規(guī)劃布局，決定著商場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)，對(duì)經(jīng)營(yíng)者和投資商的收益有著至關(guān)重要的作用。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)主要包括建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)配套規(guī)劃、賣場(chǎng)規(guī)劃（商鋪分割）、立面外觀規(guī)劃以及商場(chǎng)裝修規(guī)劃等，每個(gè)規(guī)劃步驟都要緊緊結(jié)合項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位、商業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)設(shè)計(jì)，不能脫離商業(yè)運(yùn)作實(shí)際。 案例：香港太古城中心根據(jù)市場(chǎng)需求科學(xué)規(guī)劃太古城中心主要分兩階段開(kāi)發(fā)，第一期始建于七十年代，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目位于新開(kāi)發(fā)的市郊住宅“太古城”內(nèi)，在功能定位時(shí)主要以服務(wù)住宅區(qū)的業(yè)主為主的

34、社區(qū)型商業(yè)中心，商業(yè)功能以服務(wù)居家服務(wù)所需的相關(guān)零售業(yè)為主。第二期隨著地鐵開(kāi)通和城市拓展而建造，位于地鐵太古站，是地鐵上蓋物業(yè)，并通過(guò)三條封閉式通道將一、二期連接成一個(gè)整體。在商業(yè)功能規(guī)劃上也從服務(wù)住宅消費(fèi)人群向服務(wù)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群延伸。太古城體現(xiàn)的是一個(gè)大的階段型規(guī)劃，在細(xì)節(jié)上經(jīng)過(guò)慎密規(guī)劃的典型案例也比比皆是?，F(xiàn)在有不少大型的商業(yè)中心將電影城入口設(shè)置于首層，但是出口卻在設(shè)置在高層，如香港的IFC MALL、上海的梅隴伊勢(shì)丹等。另外，內(nèi)地許多停車場(chǎng)只放在負(fù)一層，但是不少香港成熟的商業(yè)中心在停車場(chǎng)設(shè)置上卻進(jìn)行了更多方面的考慮，這些細(xì)節(jié)規(guī)劃都會(huì)萬(wàn)為日后商場(chǎng)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 星湖101項(xiàng)目的整體規(guī)劃以

35、及細(xì)節(jié)規(guī)劃是由資深的金豐易居普潤(rùn)地產(chǎn)的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)與英國(guó)佩爾西建筑設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)精英一同協(xié)商規(guī)劃，以專業(yè)的態(tài)度做到在整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，有了科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在以后的招商過(guò)程中，也有動(dòng)態(tài)的調(diào)整過(guò)程，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可以做到彈性設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目在整體規(guī)劃中，以“娛樂(lè)+公園”方式為規(guī)劃前提，以品牌檔次為規(guī)劃內(nèi)容，突出星湖101項(xiàng)目在南通商業(yè)中的“新”，由于本項(xiàng)目帶動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)的服務(wù)規(guī)劃，進(jìn)而引導(dǎo)未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃中住宅及商業(yè)定位。1.2準(zhǔn)確定位作為商業(yè)項(xiàng)目的定位，基于二個(gè)方面：本地區(qū)在城市歷史的淵源和資源。雖然南通有“八小佛山”的狼山，有濠河和古城，但是算不上極具特色，雖然南通的歷史也算悠久，但是算不上歷史文化名

36、城。但是南通有良好的交通資源，臨近上海及蘇錫常，連接整個(gè)蘇北，處于長(zhǎng)江入海口，有便捷的水路資源。對(duì)于這樣一個(gè)歷史并不是很悠久，但是交通出色的城市，往往會(huì)發(fā)展成一個(gè)現(xiàn)代化氣息明顯，功能完備的經(jīng)濟(jì)“新城”。自己所處的商圈狀況。星湖101項(xiàng)目處在南通經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，這是南通經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的核心商業(yè)地段。在這樣一個(gè)以外資企業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)商圈，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)雖然很大，同時(shí)對(duì)于這樣一個(gè)剛開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，需要一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的周期。面對(duì)這樣的現(xiàn)狀，在進(jìn)行商業(yè)定位時(shí)，既要遵循、依托星湖101項(xiàng)目自身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當(dāng)擴(kuò)大輻射半徑。準(zhǔn)確的定位，在招商的過(guò)程中輻射的半徑會(huì)很廣，日后經(jīng)營(yíng)范圍、銷售對(duì)象也會(huì)很廣

37、泛。星湖101項(xiàng)目定位為：集辦公、公寓、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、旅游、為一體的超大型時(shí)尚生活?yuàn)蕵?lè)休閑中心，構(gòu)建一個(gè)HOPSCA生態(tài)創(chuàng)意商業(yè)區(qū)。Hotel、 Office、Park、Shopping mall、Convention、Apartment，城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、文化娛樂(lè)、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的綜合建筑體或集群。HOPSCA通過(guò)街區(qū)作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價(jià)值。HOPSCA是對(duì)本案多種業(yè)態(tài)復(fù)合體的最好概括，其開(kāi)發(fā)理念也與本案吻合；生態(tài)和創(chuàng)意是本案價(jià)值的體現(xiàn)與延伸；街

38、區(qū)，是對(duì)商業(yè)功能的延伸和豐富，可長(zhǎng)期吸引人流，把商業(yè)中心變成社區(qū)中心，培養(yǎng)消費(fèi)人群的歸屬感。星湖101項(xiàng)目定位有“出位”之舉，在沒(méi)有充足人流及氛圍之下的定位可以是出位的，二項(xiàng)目的出位卻又是符合未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)及政府的指導(dǎo)方針，可以說(shuō)在開(kāi)發(fā)區(qū)，本項(xiàng)目的定位有前瞻性及遠(yuǎn)見(jiàn)之舉。1.3 招商先行 目前國(guó)內(nèi)一些城市的開(kāi)發(fā)商，在整個(gè)商業(yè)街建設(shè)前期，沒(méi)有很好的和商家結(jié)合，沒(méi)有明確商家的需求，開(kāi)發(fā)帶有一定的盲目性，導(dǎo)致和后期招商脫節(jié)。我們一直在倡導(dǎo)大連萬(wàn)達(dá)的訂單模式，如果在前期和主力商家達(dá)成聯(lián)盟，我們?cè)谌蘸蟮恼猩膛c經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，成功的可能性將大大提升?，F(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要避免項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)拍板定位后，在店鋪的位置、通

39、道都已經(jīng)規(guī)劃好的前提下，發(fā)展商和代理商再以現(xiàn)有的賣場(chǎng)規(guī)劃和條件，被動(dòng)地去洽談主力商家，再根據(jù)主力商家的要求來(lái)進(jìn)行修改建筑規(guī)劃，甚至因?yàn)橘u場(chǎng)不合適某類主力店而不得不重新經(jīng)營(yíng)定位。招商團(tuán)隊(duì)的前期進(jìn)入，進(jìn)行主力品牌商家及大型客戶的確認(rèn)，多方面達(dá)成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系后，基本確定項(xiàng)目所處的地段做什么、做多大的規(guī)模、主力店在商場(chǎng)規(guī)劃上有什么要求，確保商場(chǎng)規(guī)劃為主力店度身訂做。這種方式的成功之處就在于它的事先準(zhǔn)備，量身定做，降低開(kāi)發(fā)商未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)的不確定性，縮短商業(yè)培育期，減少未來(lái)改造的費(fèi)用，及時(shí)了解市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可程度，提高成功的概率。星湖101項(xiàng)目將會(huì)在設(shè)計(jì)完成前，確認(rèn)健身、滑冰、大型餐飲、浴場(chǎng)等大型客戶

40、的招商，同時(shí)完成部分主力店、品牌店招商，從而使設(shè)計(jì)能根據(jù)客戶的要求量身定做，降低開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。盡可能使得開(kāi)發(fā)進(jìn)程井然有序，也避免了項(xiàng)目落成之后出現(xiàn)一段時(shí)期的“空窗”。1.4 錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)在我國(guó)的這幾年商業(yè)街發(fā)展過(guò)程中，存在這樣的最基本的特征趨同性。千店一面，項(xiàng)目雷同缺乏特色這樣的特征非常明顯。從近幾年的情況看，中國(guó)零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從店與店之間的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到商業(yè)項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)。特別是在一個(gè)城市如果出現(xiàn)幾個(gè)類似的商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)的難度會(huì)越來(lái)越增大。在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈、商業(yè)地產(chǎn)通質(zhì)化越來(lái)越嚴(yán)重的情況下，運(yùn)用錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的原理和思路解決這個(gè)問(wèn)題，就能夠讓自己的項(xiàng)目脫穎而出。錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)主要包括五大類：商品特征、

41、商品類型為錯(cuò)位。消費(fèi)者的需求行為特征為錯(cuò)位。不同的經(jīng)營(yíng)方式為錯(cuò)位。不同的休閑環(huán)境為錯(cuò)位。不同建筑形態(tài)帶來(lái)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的錯(cuò)位。錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)中最主要的一個(gè)形式即主題。主題商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)性的商業(yè)街區(qū)和主題商業(yè)中心兩類物業(yè)。例如狀元坊不到200米中聚集了1000多個(gè)商鋪，是廣州單平方米最貴的商業(yè)物業(yè)，這里針對(duì)的是年輕人的流行的服飾類的街區(qū)，還有北京的后海酒吧街等等都是。主題的商業(yè)中心，是相對(duì)比較集中的商業(yè)場(chǎng)所，如上海陸家嘴的美食城，主要是經(jīng)營(yíng)餐飲為主的商業(yè)中心。商品類型相同，但跟商圈里面檔次相區(qū)別。在商業(yè)環(huán)境當(dāng)中，商品類型的產(chǎn)地要有所區(qū)別。武漢的某個(gè)項(xiàng)目，定位為中國(guó)首席兒童MALL，提供了整個(gè)關(guān)于兒童

42、產(chǎn)業(yè)的包括教育、用品銷售、娛樂(lè)等等一站式的主題MALL。營(yíng)造特色的環(huán)境和不同的建筑形態(tài)。無(wú)錫的一個(gè)購(gòu)物公園，外立面有五個(gè)不同中庭，環(huán)境營(yíng)造得非常的類似公園。中庭的頂部是可以開(kāi)可以合的，下雨的時(shí)候可以關(guān)閉，晴朗的時(shí)候可以打開(kāi)。另外一個(gè)購(gòu)物中心在建筑空間和形態(tài)上有所創(chuàng)新，是球型的，這就是尋求差異化。錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的主要目的一是降低因競(jìng)爭(zhēng)而擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)及成本壓力；二是通過(guò)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)體現(xiàn)特色經(jīng)營(yíng)、也為自我品牌的塑造奠定良好的基礎(chǔ)。位于瑞新路上的“蘇通商業(yè)廣場(chǎng)”，以經(jīng)營(yíng)建材家居櫥衛(wèi)為主。而星湖大道上本案對(duì)面正在規(guī)劃CBD區(qū)與本案的業(yè)態(tài)類型也是有區(qū)別的，市區(qū)尚沒(méi)有這么完善業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場(chǎng)，即使正在開(kāi)發(fā)的奧特萊斯項(xiàng)目也

43、在定位上有較大差別，因而星湖101項(xiàng)目與周邊的業(yè)態(tài)甚至市區(qū)的業(yè)態(tài)已形成了錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。1.5 以人為本不同的商業(yè)項(xiàng)目從發(fā)展過(guò)程中經(jīng)歷了幾個(gè)階段，第一個(gè)階段單純以購(gòu)物為主；第二個(gè)階段適當(dāng)考慮了一些對(duì)人的關(guān)懷；第三個(gè)階段是以人為本的原則?，F(xiàn)在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，包括非常成功的商業(yè)街、步行街，更多的也體現(xiàn)了社會(huì)活動(dòng)中心的功能。成功的商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃需把握“以人為本”的精神。在前期的商業(yè)策劃跟建筑規(guī)劃的雙結(jié)合，策劃性的招商技巧、持續(xù)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理和持續(xù)的客戶管理等各環(huán)節(jié)中，一定要了解消費(fèi)者的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注每一個(gè)細(xì)節(jié)，才能營(yíng)造出適合的項(xiàng)目。建筑規(guī)劃的前期參與能夠提升商業(yè)地產(chǎn)聚客的能力，同樣，規(guī)劃也要充分考慮消費(fèi)

44、者的習(xí)慣。建筑規(guī)劃可為商業(yè)地產(chǎn)提供合理的空間布局，合理的人流和交通路線。在規(guī)劃中，增加與主題相適合的一些亮點(diǎn)，再包括通過(guò)適當(dāng)?shù)臒艄狻⑺?、綠化等等，營(yíng)造一個(gè)特別的休閑環(huán)境。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，需要用以人為本的方式去處理建筑形態(tài)。人就是消費(fèi)者，所以每一個(gè)在建規(guī)劃里面，建筑設(shè)計(jì)師應(yīng)力求做到兩個(gè)字：方便。比如道路的設(shè)計(jì)，是人跟路走，還是路跟人走。商業(yè)地產(chǎn)建筑外形的規(guī)劃，一定要方便人的消費(fèi)行為，要能夠使顧客在很短的時(shí)間內(nèi)，有一條路線可立刻到達(dá)商業(yè)中心里面。但現(xiàn)在流行在大型商城前面做個(gè)廣場(chǎng)，往往對(duì)消費(fèi)者進(jìn)出帶來(lái)不方便。例如，香港旺角新世紀(jì)廣場(chǎng)將室外兒童游樂(lè)園與室內(nèi)的美食廊相連在一起，方便了餐飲與兒童之間的聯(lián)動(dòng)

45、。這樣的休閑中心充分考慮到不同年齡階層的消費(fèi)需求，在休閑中心里融合了全家人的不同需求，又成全了共享天倫之樂(lè)的樂(lè)趣，這種人性化的設(shè)計(jì)是具有前瞻思想的，體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商的領(lǐng)先的商業(yè)思維。星湖101項(xiàng)目的主題是“以商業(yè)廣場(chǎng)和休閑娛樂(lè)為主的親水樂(lè)園”，在規(guī)劃時(shí)，以現(xiàn)代休閑廣場(chǎng)為主線進(jìn)行營(yíng)造，以水為主體突出親水主題，配以音樂(lè)噴泉、白沙灘、親水平臺(tái)。又以自然景觀、開(kāi)闊的草坪、寬廣的流水，構(gòu)筑愜意的人與自然完美結(jié)合的休閑氛圍。同時(shí)提供水上高爾夫、水中漫步、游船、攀巖、滑輪、多人自行車等娛樂(lè)設(shè)施，滿足南通各個(gè)年齡層次消費(fèi)者的需求。2星湖101欠缺的成功要素2.1 行政選址 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)選擇適合的位置是其是否能成功

46、的先決條件之一。首先，交通的易達(dá)性及位置對(duì)人流的聚集效應(yīng)是商業(yè)中心選址時(shí)需要考慮的重要因素。其二，由于商家是我們的最終客戶，而他們普遍認(rèn)為“選好店址是成功的一半”，所有選址的好壞直接影響項(xiàng)目的招商及出售。目前星湖101項(xiàng)目從整個(gè)的地理位置講，離市中心有15公里遠(yuǎn)，在交通建設(shè)、公交線路、首末班車時(shí)間等都有很大的缺陷。但南通未來(lái)對(duì)城市規(guī)劃，城區(qū)將向東南沿江帶狀發(fā)展。開(kāi)發(fā)區(qū)人口將在未來(lái)的幾年內(nèi)增加一倍，達(dá)30萬(wàn)人次。周邊住宅區(qū)將被大量開(kāi)發(fā)，規(guī)劃中的“中南軍山半島”、“軍山金水灣”、“英格蘭小鎮(zhèn)”、“金河名人世家”、“開(kāi)發(fā)區(qū)港口工業(yè)三區(qū)職工宿舍”、“四海家園”、“江海風(fēng)情街星湖街區(qū)”等中高檔住宅都將在

47、2008年年初開(kāi)工，2年內(nèi)可建成。同時(shí)，與本案臨街相望的，將是南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的CBD能達(dá)商務(wù)區(qū)，集合了行政、商務(wù)、研究開(kāi)發(fā)、金融服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂(lè)等多功能為一體的綜合性商務(wù)區(qū)。2.2 商魂培育一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該有魂，這個(gè)魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務(wù)。所以對(duì)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目商魂的培育和樹(shù)立是非常重要的。構(gòu)建品牌核心優(yōu)勢(shì)。在傳統(tǒng)的推廣理念中，商業(yè)中心的品牌體現(xiàn)為一個(gè)名字的記憶符號(hào)以及這個(gè)符號(hào)所代表的品質(zhì)和口碑。但進(jìn)入新的發(fā)展階段之后，現(xiàn)代品牌意識(shí)也日益清晰，都致力于構(gòu)建有生命的、有靈魂的、可持續(xù)發(fā)展的品牌，而對(duì)品牌構(gòu)建也從簡(jiǎn)單的視覺(jué)符號(hào)過(guò)度到更加深入的文化理念

48、的營(yíng)造。不可復(fù)制的主題和特色。根據(jù)南通的人文景觀特質(zhì)，自然景觀特質(zhì)，區(qū)域環(huán)境經(jīng)濟(jì)特質(zhì)，確定星湖101以水景為特色。通過(guò)獨(dú)特舒適的休閑娛樂(lè)環(huán)境，打造有親水特色的主題公園，同時(shí)也提供了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。依托項(xiàng)目本身的客觀條件，結(jié)合創(chuàng)新的主題特色規(guī)劃，在千篇一律的商業(yè)中心中脫穎而出，打造星湖101獨(dú)特的“商魂”。星湖101項(xiàng)目雖然有了以人為本的前瞻商業(yè)理念，但本案規(guī)模較小，主要還是一個(gè)綜合體，以本案的商業(yè)面積打造的商業(yè)廣場(chǎng)很難完成商業(yè)品牌、內(nèi)含文化等內(nèi)容的打造。加上開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)原來(lái)并沒(méi)有文化、商業(yè)氛圍的沉淀，商魂的打造有利于“商脈”的形成，商脈往往可以帶來(lái)豐富的商機(jī)，因此未來(lái)商業(yè)“魂”的打造將是一個(gè)極重要的

49、要素。而如何打造將極為影響本項(xiàng)目的未來(lái)的收益，進(jìn)而導(dǎo)致本案的繁榮還是冷落。案例：日本Garden Walk廣場(chǎng)不可復(fù)制的城市花園Garden Walk是東京郊外的一個(gè)露天零售廣場(chǎng)，其特色是以花為主題。 從它的花瓣形的商店屋頂?shù)接艚鹣銍娙约跋蛉湛蔚谋硌菸枧_(tái)，這個(gè)160,000平方英尺、設(shè)有56家商店的露天零售廣場(chǎng)展示著華美的花的主題, 包括玫瑰院內(nèi)12英尺的玫瑰花叢,這里6英尺塑料“荊棘”奏出如“德克薩斯的黃玫瑰”之類的優(yōu)美曲調(diào)。Garden Walk是日本具主題特色的最新購(gòu)物中心實(shí)例之一，這種城市花園的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)得到延續(xù)使用，在人行道上有花形設(shè)計(jì)，購(gòu)物中心的外部有鮮明的花形繪圖，而遍布整個(gè)購(gòu)

50、物中心的是鮮花和山茱萸。這種與眾不同的設(shè)計(jì), 加上時(shí)尚的零售商如寵物店, 哥倫比亞運(yùn)動(dòng)休閑專賣店以及銀座商品屋, 使Garden Walk自2000年10月開(kāi)業(yè)以來(lái)取得了非常大的成功。 2.3 強(qiáng)化功能 現(xiàn)代休閑廣場(chǎng)已不是以傳統(tǒng)單一的購(gòu)物功能滿足消費(fèi)群、客戶群的需要了。隨著人們消費(fèi)水平的提高，休閑、娛樂(lè)型消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，通常有四大功能：休閑功能：休閑功能往往被當(dāng)作主要功能加以設(shè)置；娛樂(lè)功能：體現(xiàn)于各類游玩活動(dòng)，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等；服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商業(yè)物管和客戶經(jīng)營(yíng)主體服務(wù)兩方面；餐飲功能：餐飲功能是商場(chǎng)最基本功能。與百貨商店不同，商業(yè)中心具有多元化功能的特征。購(gòu)物功能并不能起

51、主導(dǎo)作用，相反，休閑、娛樂(lè)等功能才是商業(yè)休閑中心價(jià)值之所在。星湖101項(xiàng)目在功能定位上，應(yīng)對(duì)休閑、娛樂(lè)、服務(wù)功能進(jìn)行強(qiáng)化。對(duì)于休閑功能，可在廣場(chǎng)建造音樂(lè)噴泉、白沙灘等景觀平臺(tái)，以自然景觀為主題，在精鋼水泥森林中營(yíng)造愜意的天人合一的休閑廣場(chǎng)。對(duì)于娛樂(lè)功能，可建造溜冰場(chǎng)、游藝廳等吸引年輕消費(fèi)者，也可搭建親水平臺(tái)，水上高爾夫、游船、攀巖等適合家庭娛樂(lè)的項(xiàng)目。對(duì)于服務(wù)功能，應(yīng)“以人為本”，如采用無(wú)障礙設(shè)計(jì)，給走路不便的客人準(zhǔn)備輪椅、給帶孩子的客人配備嬰兒車，采取送貨上門等。這些功能的加強(qiáng)，將會(huì)使前來(lái)消費(fèi)的顧客有賓至如歸的親切感，從而拉近星湖101與消費(fèi)者的距離，聚集更多人氣。2.4營(yíng)造氛圍商業(yè)項(xiàng)目的氛

52、圍營(yíng)造，也是吸引消費(fèi)者流連的因素之一。良好的公園環(huán)境能增加消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，聚集人氣。人氣的聚集，又帶來(lái)良好的商業(yè)氛圍。兩者相輔相成，帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展。 舒適的環(huán)境營(yíng)造好的商業(yè)氛圍首先應(yīng)該講究環(huán)境的舒適化，從各方面滿足消費(fèi)者的心理享受要求。環(huán)境可以運(yùn)用一些簡(jiǎn)單的處理手法使它變的比較舒適。比如，在中庭廣場(chǎng)、步行街中設(shè)置花壇、樹(shù)標(biāo)、噴泉、雕塑、建筑小品等元素，創(chuàng)造出一種更為舒適、高質(zhì)量的、以人流動(dòng)線為設(shè)計(jì)重點(diǎn)的休閑環(huán)境。人們?cè)谶@里可以自由消費(fèi)、休憩、交談、欣賞雕塑或觀看街頭演出。游樂(lè)玩具、餐飲等商店分布于各層各區(qū)，讓消費(fèi)者體驗(yàn)隨機(jī)消費(fèi)的樂(lè)趣。不但滿足了人們多種物質(zhì)生活需求，同時(shí)還為人們提供了

53、一個(gè)更加舒適的、自由自在的休閑交往空間，成為了“時(shí)間消費(fèi)”的大眾活動(dòng)場(chǎng)所。 合理的布局對(duì)于購(gòu)買商鋪的人來(lái)說(shuō)，他們最重視的是商鋪的保值升值問(wèn)題。避免“二三樓空置現(xiàn)象”就要引導(dǎo)人流經(jīng)過(guò)每一間店鋪，核心商店通常安排在樓層的兩端，對(duì)引導(dǎo)人流起重要作用，被稱為磁極與錨固點(diǎn)；中庭合理布置，如自動(dòng)扶梯連環(huán)向上，盡量鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)；能聚集人氣的業(yè)態(tài)設(shè)在較高樓層，以使人流向上；較高樓層布置一些景點(diǎn)；設(shè)置少量休息座椅等，這些都是引導(dǎo)人流流動(dòng)的有效手段。物態(tài)的呼應(yīng)營(yíng)造商業(yè)氛圍還要根據(jù)當(dāng)?shù)厣倘统鞘刑攸c(diǎn)、人文特點(diǎn)、消費(fèi)能力和目標(biāo)人群的情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的物態(tài)。例如，在做旺人氣方面，要充分考慮兩個(gè)重要的因素，一個(gè)就是對(duì)兒童的

54、吸引力問(wèn)題。兒童的主觀意愿會(huì)對(duì)成年的消費(fèi)者有或多或少的影響，因此，兒童游樂(lè)設(shè)施是一個(gè)聚集人氣的很重要的部分。其二，是對(duì)那些沒(méi)有錢的人的吸引，根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕攸c(diǎn)和節(jié)事活動(dòng)的安排，可以設(shè)計(jì)讓居民有參與性的活動(dòng)，就是做旺人場(chǎng)的一個(gè)很重要的因素。隨著生活水平的提高，人們上街已不限于“買東西”，而是一種文化享受。所以星湖101項(xiàng)目商業(yè)氛圍的營(yíng)造應(yīng)注重確定文化特色、功能定位、市場(chǎng)容量的設(shè)計(jì)，充分考慮南通積淀的歷史文化、歷史典故和商業(yè)文化內(nèi)涵。從實(shí)際空間界面的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)到商業(yè)文化氛圍的營(yíng)造，星湖101項(xiàng)目都要體現(xiàn)飲食文化、本土文化和市井文化，一種與當(dāng)?shù)厣钸m合的文化。項(xiàng)目是否成功，設(shè)計(jì)和定位最關(guān)鍵，項(xiàng)目能否做

55、好，既要看空間界面的營(yíng)造，也要看是否體現(xiàn)星湖101的整體商業(yè)氛圍和文化氛圍的營(yíng)造。低層次的被動(dòng)經(jīng)營(yíng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作模式和競(jìng)爭(zhēng)，文化是競(jìng)爭(zhēng)的核心，文脈是歷史的延續(xù)?？偠灾?，星湖101項(xiàng)目空間界面和商業(yè)氛圍的營(yíng)造在于提升商業(yè)人氣，增強(qiáng)文化氛圍，提高南通開(kāi)發(fā)區(qū)整體品位，樹(shù)立文明形象，為今后南通開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)，成為一道獨(dú)特的“商業(yè)風(fēng)景”。案例：建國(guó)路8號(hào)舊廠房引領(lǐng)時(shí)尚建國(guó)路8號(hào)，原來(lái)是一家老工廠，他改造完以后，這是令所有的建筑設(shè)計(jì)界都覺(jué)得震驚的。建國(guó)路8號(hào)是由日本一家建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)的。此項(xiàng)工程主要以功能改造、動(dòng)結(jié)構(gòu)改造為主。但是在改造過(guò)程中，設(shè)計(jì)師考慮到了文化塑造和氛圍營(yíng)造。

56、“氛圍營(yíng)造”這四個(gè)造字在建國(guó)路8號(hào)上面有了很大的體現(xiàn)。常規(guī)做商業(yè)地產(chǎn)的都會(huì)希望能夠產(chǎn)生更大利益價(jià)值的面積多一些，公攤面積少一些。但是，此項(xiàng)工程改造后，這個(gè)園區(qū)的時(shí)候多出了將近2千米的面積做了一個(gè)外部場(chǎng)，白天都是空的，但是每到周末的晚上都有很多的時(shí)尚品牌在這里發(fā)展，包括百利達(dá)手表，包括藝術(shù)婚紗，還有一些珠寶秀都在這里展示。這些展示的場(chǎng)地費(fèi)用并不低廉，一般而言國(guó)際品牌的鉆石商在這邊做的秀場(chǎng)展示的租費(fèi)上達(dá)20萬(wàn)，這在原來(lái)是完全不可想象的。建國(guó)路8號(hào)改建起初定位的時(shí)候就想過(guò)了必須要有一個(gè)公共的場(chǎng)所做時(shí)尚物品的發(fā)布，也考慮到如何營(yíng)造這塊氛圍，在這個(gè)氛圍上能夠產(chǎn)生多大的經(jīng)濟(jì)效益，這在結(jié)構(gòu)節(jié)改造的時(shí)候就已經(jīng)

57、考慮到，否則不會(huì)留成一個(gè)空間，早就做成辦公室了。2.5獨(dú)特景觀越來(lái)越多的商業(yè)項(xiàng)目重視起了“細(xì)節(jié)”，目前很多城市，包括一些商業(yè)設(shè)施中對(duì)景觀的設(shè)計(jì)越來(lái)越重視。商業(yè)景觀設(shè)計(jì)中，特色的形成十分重要。商業(yè)建筑是游人主要的活動(dòng)空間，來(lái)往于此的行人目標(biāo)是十分明確的。過(guò)多的休閑設(shè)施只會(huì)分散消費(fèi)人流。 現(xiàn)代人的消費(fèi)能力的顧客也集中于下班后以及節(jié)假日等時(shí)段，夜景的塑造使得燈光的設(shè)計(jì)需要著重考慮。其二，景觀設(shè)計(jì)中需要體現(xiàn)牽引的功能，盡量多的將人群聚集起來(lái)。第三，主題風(fēng)格要突出，盡量用簡(jiǎn)而易懂，易于被接受又不失特色的VI。星湖101商業(yè)項(xiàng)目定位是聚合“個(gè)性、時(shí)尚、創(chuàng)意、雅致、先鋒”的現(xiàn)代商業(yè)理念，作為景觀，其設(shè)計(jì)更要

58、追求的是對(duì)這種定位的完美體現(xiàn)。如果星湖101項(xiàng)目能夠把很好的景觀設(shè)計(jì)出來(lái)，形成本地最亮麗的景觀特色群，這可能會(huì)形成商業(yè)和旅游的最佳黃金結(jié)合點(diǎn)。四、項(xiàng)目成功要素綜述經(jīng)過(guò)各項(xiàng)成功要素的分析，綜合而言星湖101項(xiàng)目的狀況并不算很理想，其中第一大問(wèn)題便是選址問(wèn)題。由于本項(xiàng)目是政府規(guī)劃項(xiàng)目，選址距離南通市中心較遠(yuǎn)已是不可避免的事實(shí)。目前項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛缺失，人口密度也不足，可謂先天不足的缺陷，加之項(xiàng)目本身還有許多不確定因素，這些在項(xiàng)目成功路上的“絆腳石”應(yīng)該如何解決呢？首先，星湖101所欠缺的“慎重選址”因素，可通過(guò)政府行為，盡快打造方便本案周邊的交通，即使短期未必成效很大，但長(zhǎng)期會(huì)起到很好的效果。古來(lái)

59、對(duì)商業(yè)繁華的形容便有“達(dá)三江”、“通四海”之稱。交通對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目至關(guān)重要。很多商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)建都是跟著交通走的，香港、臺(tái)灣、上海的不少商場(chǎng)就直接建在地鐵站之上。本項(xiàng)目擁有政府優(yōu)勢(shì)，想要發(fā)展起來(lái)，一定要得到政府的支持，為項(xiàng)目交通便利開(kāi)創(chuàng)良好的先決條件，彌補(bǔ)地理位置上的缺失。其次，周邊地塊住宅的開(kāi)發(fā)進(jìn)度、規(guī)模能夠使本案輻射范圍出現(xiàn)充足的人流，進(jìn)而滿足商業(yè)中心依附住宅區(qū)的境況；如果項(xiàng)目周邊住宅類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度較快，那么會(huì)使得項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降低很多，住宅的及時(shí)開(kāi)發(fā)，帶來(lái)穩(wěn)定的消費(fèi)群后，那么選址問(wèn)題和商業(yè)廣場(chǎng)的“有機(jī)連接”顯然已不再是個(gè)問(wèn)題。第三，本案的業(yè)態(tài)定位在南通目前的市場(chǎng)尚無(wú)相同的項(xiàng)目存在，在開(kāi)發(fā)中的奧特

60、萊斯的定位與本案相似，但無(wú)本案的獨(dú)特景致，因此在本案的定位上已與南通的其他區(qū)域的商業(yè)有差異。所以在形成商場(chǎng)“獨(dú)特景觀”時(shí)應(yīng)避開(kāi)與周邊商場(chǎng)形成雷同，而且商場(chǎng)的“錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”需要有獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)、管理、品牌、內(nèi)涵風(fēng)格，應(yīng)有與緊鄰商業(yè)的統(tǒng)一和錯(cuò)位。在景觀設(shè)置上應(yīng)當(dāng)結(jié)合經(jīng)營(yíng)方向，有助于商場(chǎng)日后的經(jīng)營(yíng)氛圍，輔助商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。第四，對(duì)于未來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的把握。商業(yè)項(xiàng)目往往在前期的定位、規(guī)劃、理念等都很完善，屆時(shí)，無(wú)論是持有的增值、租金的價(jià)格、未來(lái)的收益、品牌的價(jià)值、投資的回報(bào)等都由這些因素影響，商業(yè)顯得很成功。但是，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束運(yùn)營(yíng)開(kāi)始后，定位、規(guī)劃、理念都不再具備影響力。目前這些方面難以評(píng)估。建議儲(chǔ)備自有相關(guān)人才