綜合辦公樓建設可研報告

1、拓維信息系統(tǒng)股份有限公司關于購置北京 BDA 芯中心辦公樓項目的可行性研究報告出處 : 巨潮資訊網(wǎng)|發(fā)布時間 : 2012-04-20 01:38拓維信息系統(tǒng)股份有限公司關于購臵北京BDA 芯中心辦公樓項目的可行性研究報告二一二年四月購置北京BDA 芯中心辦公樓項目可行性研究報告目 錄一、項目概況 ,2二、項目實施背景 ,3三、項目實施的必要性 ,3四、項目投資方案及進度安排 ,5五、項目效益分析 ,6六、項目風險分析及對策 ,7七、報告結論 ,71/8購置北京BDA 芯中心辦公樓項目可行性研究報告拓維信息系統(tǒng)股份有限公司關于購臵北京BDA 芯中心辦公樓項目的可行性研究報告一、項目概況為適應拓

2、維信息系統(tǒng)股份有限公司（以下簡稱“公司”）未來業(yè)務發(fā)展需要，推進公司整體戰(zhàn)略順利實施，提升公司整體運營環(huán)境和外部形象，公司經(jīng)慎重研究，擬認購位于北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)芯中心B區(qū)北區(qū) 28-2 、28-3號辦公樓，承擔產(chǎn)品研發(fā)、運營、營銷管理中心、行政辦公、產(chǎn)品展示等核心職能，具體內(nèi)容如下：項目名稱：購臵北京 BDA 芯中心辦公樓項目交易對方：北京經(jīng)開工大投資管理有限公司3. 項目地址：北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)地盛北街1 號項目規(guī)模：建筑層數(shù)為7層（地上 6層，地下1層），建筑面積共計4257.48平方米（注：面積最終按房地產(chǎn)權證為準）項目投資估算：預計總投資額約為人民幣6682萬元，包括購房款、公共維修

3、基金、相關稅費及后期裝修費用。目前狀態(tài)：目前 BDA 芯中心 B區(qū)北區(qū) 28-2 、 28-3號樓已竣工驗收，達到使用條件；用地性質(zhì)：工業(yè)用地；使用年限： 2002 年 3月 13日到 2052年 3月 12日，共 50年。7項目后期規(guī)劃BDA 芯中心購臵啟用后，公司將建立全國運營中心、全國營銷中心和研發(fā)2/8購置北京BDA 芯中心辦公樓項目可行性研究報告基地。全國運營、營銷服務中心負責統(tǒng)一管理全國市場工作，優(yōu)化資源配臵，為全國市場拓展工作提供便捷有力的支撐，提高市場工作效率。研發(fā)基地建成后，公司將充分利用人才政策優(yōu)勢，吸引高端科研人員，同時進一步加大研發(fā)投入，加強對外合作交流，提高公司盈利能

4、力。此外，公司還將在辦公樓內(nèi)設臵產(chǎn)品展示區(qū)、合作洽談區(qū)、健身娛樂區(qū)、閱讀研討區(qū)、員工倒班休息室等，提升企業(yè)形象，傳播企業(yè)文化。二、項目實施背景北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)位于中國北京東南亦莊地區(qū)，是北京唯一同時享受“國家經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)”和“國家高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)”雙重優(yōu)惠政策的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。BDA 芯中心項目位于北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)商務核心區(qū)內(nèi)，周邊聚集了中芯國際、京東方、中國數(shù)碼、中企動力、云基地、中國路橋等數(shù)十家大型高科技企業(yè)，形成了濃郁的產(chǎn)業(yè)生態(tài)氛圍。BDA 芯中心開創(chuàng)了辦公社區(qū)化的建園理念，以庭院式布局，構成包括公共技術服務平臺、辦公、商業(yè)配套、星級酒店、高端公寓等多種物業(yè)形式為一體的高端商

5、務綜合體，充分滿足園區(qū)職工工作、生活、休閑、娛樂的需要。為了更好促進公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提高綜合競爭力，推進各項業(yè)務在全國的落地，公司擬認購的BDA 芯中心 B 區(qū)北區(qū) 28-2 、 28-3號辦公樓，將承載全國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運營中心、全國移動教育研發(fā)總部、全國營銷中心總部的建立，公司將以此為聚集人才、資金與技術研發(fā)的高地，向全國進行輻射。三、項目實施的必要性本項目是根據(jù)國家文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢而擬定，符合公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的需要。十七屆六中全會對文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出明確要求，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨重大歷史機遇。面對瞬息萬變的移動互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境，公司一直致力于以手機動漫為核心，打造全媒介、全運營的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；同時繼續(xù)努力建

6、立教育與移動互聯(lián)網(wǎng)交叉領域的第一品牌，構建移動終端、實體教育、網(wǎng)絡教育為一體的服務體系。本次3/8購置北京BDA 芯中心辦公樓項目可行性研究報告購臵辦公樓建立全國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運營中心、全國移動教育研發(fā)總部是根據(jù)公司未來業(yè)務發(fā)展需要而擬定，符合公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的需要。本項目的實施可有效解決管理問題，提升公司整體運作效率。目前公司營銷體系分散在全國 29 個省，隨著各項業(yè)務在全國范圍內(nèi)的落地，由于空間距離大，各環(huán)節(jié)溝通和協(xié)助效率低下，公司整體運作效率無法得到提升。實施本項目，對促進溝通協(xié)作，規(guī)范統(tǒng)一管理，提高整體工作效率起到保障作用。本項目建成全國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運營中心、全國移動教育研發(fā)總部，能有效推動

7、業(yè)務發(fā)展，提高盈利水平。人才與技術是公司最重要的資源，在全國經(jīng)濟、文化中心的北京建立運營、研發(fā)總部，能更好的聚集全國最優(yōu)秀的人才、聚焦最先進的技術、獲取最優(yōu)質(zhì)的業(yè)務資源，推動業(yè)務發(fā)展，提高盈利水平。本項目的實施能改善目前辦公擁擠的問題，同時提升企業(yè)形象。目前公司在北京的辦公場地位于金融街 Excle 大廈，雖地段優(yōu)越，但人員擁擠，整體性較差，尚未建設良好的產(chǎn)品展示和投資交流環(huán)境。同時，隨著公司市場全國化，北京辦公人數(shù)逐漸增多，現(xiàn)有辦公場地已不能滿足需要，若繼續(xù)以租賃方式取得辦公場地一方面物業(yè)成本成倍增加，另一方面也不利于企業(yè)長期發(fā)展。因此本項目既能解決現(xiàn)有辦公場地問題，又能規(guī)避房屋租金不斷提升

8、的風險，具有較強的經(jīng)濟實用性。同時，隨著本項目中產(chǎn)品展示區(qū)、合作洽談區(qū)、閱讀研討區(qū)的建設，能有效提升企業(yè)形象，傳播企業(yè)文化。公司自營場地面積增加，為后續(xù)發(fā)展預留足夠空間。目前公司辦公場所建筑面積約為465平方米，且為租賃；在購臵BDA 芯中心 B 區(qū)北區(qū) 28-2 、 28-3 號辦公樓后，公司自有營運場地面積增加數(shù)倍，為公司后續(xù)發(fā)展預留了足夠的空間。同時，園區(qū)良好的區(qū)位、交通、物流、產(chǎn)業(yè)配套及功能配套為公司未來長遠發(fā)展提供支撐。4/8購置北京BDA 芯中心辦公樓項目可行性研究報告四、項目投資方案及進度安排投資估算經(jīng)過詳細測算，項目總投資為6682萬元，具體單項測算如下表：項目總投資估算表序號

9、 項目小計(萬元)備注1購房價格5748 13500元/ 平方米2公共維修基金 46 稅率 8 ?3契稅 172稅率 3%4印花稅 3稅率0.5?5 后期裝修費用426 1000元 / 平方米6 預備費用287購房價格5%合計1）購房成本系根據(jù)交易雙方已商榷的購買意向，按照建筑面積計算，該房屋單價為每平方米人民幣約13500 元，總價款人民幣約 5748 萬元；2）公共維修基金按相關要求，以8 ?比例計算，共 46 萬元；（3）根據(jù)相關稅務規(guī)定，契稅征收比例為3%，共 172萬元；印花稅稅率為 0.5 ?，約 3 萬元；（4）后期裝修費用包括裝飾材料采購及安裝費用，以1000元/ 計算，共萬元

10、；（5）預備費用為不可預見費用，預計為購房價格的5%，總金額預計為287萬元。資金來源本項目共需資金約6682萬元，在經(jīng)董事會和股東大會審議批準后，將原“湖南拓維科技園擴建工程”募集資金3263萬元用于本項目，剩余3419萬元使用超募資金和累計利息收入扣除手續(xù)費后凈額支付。5/8購置北京BDA 芯中心辦公樓項目可行性研究報告項目進度安排1）本次交易經(jīng)董事會和股東大會審議批準后，公司將與北京經(jīng)開工大投資管理有限公司簽訂正式認購合同；2）目前芯中心寫字樓已竣工驗收，待辦理相關交易手續(xù)后，預計可于2012 年 6月交付使用；3）公司將對芯中心 B 區(qū)北區(qū) 28-2 、 28-3 號辦公樓進行系統(tǒng)裝修

11、規(guī)劃，預計 2013 年 5 月完成相關裝修事項；4）預計將于 2013 年 6 月完成搬遷工作五、項目效益分析本項目經(jīng)濟效益評價方法：按市價計算的房屋租金與按購買總投資的年折舊額進行對比分析。1.基礎數(shù)據(jù) 購房預計年折舊額根據(jù)會計準則及公司會計制度，凈殘值率為3%，折舊年限為20年，預計本項目完成后每年產(chǎn)生的折舊為324萬元。預計年折舊額 =總投資額（1- 殘值率）使用年限=6682（ 1-3%） 20=324萬元 租房預計年租金技術開發(fā)區(qū)內(nèi)寫字樓日平均租金價格為3元 / ，若租用與本項目建筑面積相同的辦公場地，每年需要承擔租金466萬元。預計年租金 = 建筑面積 日租金價格 365 = 4

12、257 3 365 =466萬元項目利潤預測本項目按辦公所需場地計算，節(jié)約的費用就是項目產(chǎn)生的利潤。預計項目利潤 =預計年租金-預計年折舊額 = 466 324 =142萬元經(jīng)濟效益評價本項目完成后每年可以為公司節(jié)約142萬元費用。此外，目前公司租用北京金融街Excle大廈建筑面積465的寫字樓作為6/8購置北京BDA 芯中心辦公樓項目可行性研究報告辦公場地，金融街地區(qū)寫字樓2012 年平均租金價格為每天15元 / 。項目完成后，公司將停止在金融街租用辦公場地，每年也將至少減少255萬元租金支出。項目建成后，公司還能充分享受項目所在地政策、稅收的優(yōu)惠，降低費用水平和因土地資源減少而帶來的租金成

13、本升高的風險，同時提高研發(fā)和管理水平，提升盈利能力。本項目位于北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)商務核心區(qū)內(nèi)，蘊藏著巨大的機遇和無限的發(fā)展空間，未來具備較大的升值潛力。六、項目風險分析及對策對于本次購買辦公樓的項目，盡管公司已經(jīng)就相關狀況進行了全面考慮并判斷具有良好的經(jīng)濟效益，具備可行性，本項目仍然存在以下風險：購臵辦公樓后，新增折舊費用影響公司利潤的風險本次購臵辦公樓不會發(fā)生因為固定資產(chǎn)折舊增加而導致利潤明顯下降的情況。本項目實施后，預計每年產(chǎn)生的折舊費用為324萬元，但公司將停止在金融街租用辦公場地，每年至少減少255萬元租金；同時，隨著公司經(jīng)營規(guī)模的擴大和管理的規(guī)范，公司將大幅提高工作效率，在固定資產(chǎn)規(guī)模擴大的同時增強了公司盈利能力，因此折舊對公司利潤影響非常有限。項目完成后，因地域變化造成人工成本增加，影響公司凈利潤的風險本項目造成的人工成本增加不會對公司凈利潤產(chǎn)生較大影響。項目實施后，全國營銷中心將對市場工作進行統(tǒng)一調(diào)配管理，在不影響業(yè)務發(fā)展的條件下精簡人員，提高工作效率；同時，研發(fā)基地的成立會加速業(yè)務的產(chǎn)品化，大幅降低成本，提高盈利能力，故人工成本的增加不會對凈利潤造成較大影響。七、報告結論本項目位于北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)，項目所在地環(huán)境優(yōu)越，交通便利，配套設施齊全