物業(yè)管理風險管控

1、物業(yè)管理風險管控第1頁01風險與物業(yè)管理風險概念02小區(qū)物業(yè)管理安全風險類型物業(yè)管理風險防范04當前項目存在管理風險03目 錄第2頁風險與物業(yè)管理風險概念1第3頁風險是指在某一個特定環(huán)境下，在某一特定時間段內(nèi)，某種損失發(fā)生可能性。不確定性是風險一個必要條件，但不是充分條件。只有含有不利影響事件發(fā)生，將會對企業(yè)價值創(chuàng)造帶來損害，才是企業(yè)風險。內(nèi)涵原因關(guān)系風險風險是由風險原因、風險事故和風險損失等要素組成。風險原因增加會造成事故發(fā)生可能性增加；而風險事故發(fā)生可能造成損失出現(xiàn)；而風險事故發(fā)生可能造成損失出現(xiàn)。這就是風險要素之間辯證關(guān)系。第4頁物業(yè)管理風險是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中，因為企業(yè)或企業(yè)以

2、外自然、社會原因所造成應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔意外損失。物業(yè)管理風險第5頁過分依附房地產(chǎn)開發(fā)商各行政主管部門和各專業(yè)服務(wù)部門服務(wù)不到位業(yè)主、住戶、業(yè)委會對物業(yè)服務(wù)消費觀念不成熟和不規(guī)范運作企業(yè)領(lǐng)導追求短期利益物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低內(nèi)部管理不科學、不規(guī)范風險來源外部風險內(nèi)部風險物業(yè)服務(wù)企業(yè)風險起源第6頁小區(qū)物業(yè)管理安全風險類型2第7頁小區(qū)物業(yè)管理風險類型小區(qū)風險類型123治安風險消防風險交通安全風險設(shè)施設(shè)備風險456公共環(huán)境風險意外事故風險第8頁治安風險物業(yè)小區(qū)治安安全主要表現(xiàn)為小區(qū)內(nèi)偷竊、搶劫、毀損、人身侵害等暴力、非暴力犯罪行為和其它應(yīng)受治安處罰行為。即使物業(yè)管理條例第四十七要求：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)

3、該幫助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作”，但我們物業(yè)服務(wù)人員在管理服務(wù)中存在過失，還是要賠償業(yè)主所受損失。消防風險 消防安全是物業(yè)服務(wù)工作中最主要，但也是最被人忽略，最沒人去做一項工作。物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)不一樣，對消防安全重視程度也不一樣，所以也可能造成小區(qū)消防安全隱患多，嚴重影響到業(yè)主人身、財產(chǎn)安全。交通安全風險物業(yè)小區(qū)交通安全就是小區(qū)車輛、業(yè)主出行安全管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)車輛管理目標在于，建立小區(qū)內(nèi)良好交通秩序、車輛停放秩序、預防業(yè)主、使用人車輛不受損壞或失竊等。第9頁意外事故風險意外事做是意想不到或預計不到事情，往往在發(fā)生前被人們忽略一些問題，因自然、外力等原因造成安全隱患。造成意外事故

4、發(fā)生往往是我們服務(wù)人員認為不可能發(fā)生，從而造成工作上疏忽。這么意外事做發(fā)生所造成經(jīng)濟損失也是相當大。公共環(huán)境風險 公共環(huán)境風險就是小區(qū)環(huán)境污染安全風險，伴隨社會進步，封閉式住宅小區(qū)日益增多，從一個小區(qū)幾棟房子到十幾棟房子發(fā)展到幾十棟房子，人口也伴隨增多，人口集聚帶來了系列環(huán)境衛(wèi)生問題。設(shè)施設(shè)備風險物業(yè)小區(qū)設(shè)施設(shè)備安全管理風險，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主生活居住、設(shè)備使用等提供安全保障，預防業(yè)主人身、財產(chǎn)遭受損失，而進行對小區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備安全檢驗與管理等活動。第10頁當前項目存在管理風險3第11頁小區(qū)電動車隨地亂停亂牽線充電和商鋪門口外墻上住戶私自安裝接電裝置現(xiàn)象，用電風險很高。室內(nèi)接線板在室外使用

5、輕易老化并漏電，如遇小區(qū)里貪玩小孩亂碰插座和電線，后果將不堪構(gòu)想。尤其是在夏季，灼熱氣溫加上充電時產(chǎn)生熱量，會造成電池表面溫度過高，燙化電池表面保護殼，從而誘發(fā)怒災，危及小區(qū)居民人身安全；有些車主忘記拔插頭，一充電就是一整天，加之車輛不重視保養(yǎng)，電池散熱較慢，即使不在陽光下暴曬，高溫也會讓電池“吃不消”；下雨時，水流進入插線板還會造成漏電、短路等問題。 存在現(xiàn)象 風險分析第12頁空調(diào)外掛機沒有放置在空調(diào)機位上，有部分業(yè)主家安裝了外置曬衣架?？照{(diào)外機和曬衣架支架，因為常年遭受風吹雨淋，或安裝不規(guī)范、擺放物品等原因，部分支架可能出現(xiàn)銹蝕、松動等現(xiàn)象，存在突然墜落、高空拋物、高空拋煙頭造成火災隱患，

6、危害社會公共安全。 存在現(xiàn)象 風險分析第13頁樓頂平臺大面積養(yǎng)花種草等，搭建金屬架子、棚子。1、依據(jù)物權(quán)法和物業(yè)管理條例等要求，小區(qū)綠地、樓頂、公共道路應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。個別業(yè)主利用樓頂養(yǎng)花種草，屬于違法行為。2、樓頂養(yǎng)花種菜輕易滋生蚊蟲和螞蟻，泥土碰到雨水便往外流，可能堵塞排水系統(tǒng)，造成頂樓漏水，植物枯枝敗葉從頂樓飄落下來環(huán)境污染。3、平臺搭架子增加高空墜物風險；增加承重，影響住戶安全問題，易引發(fā)鄰里糾紛；甚至還侵占安全避難區(qū)域、可能釀成火災等傷亡慘劇。 存在現(xiàn)象 風險分析第14頁提議項目聯(lián)合小區(qū)、街道、消防等部門有針對性上門與業(yè)戶溝通，通知危害性，勸說整改，下整改通知單并上報相關(guān)上級部門

7、。做好公告、溫馨提醒等相關(guān)宣傳工作。建 議第15頁商鋪門口雨陽棚玻璃爆裂未及時清理、更換普通雨陽棚玻璃用夾膠玻璃是用專業(yè)粘合劑將兩塊玻璃粘在一起，即使爆裂后，短時間內(nèi)不會整塊玻璃脫落，但假如碰到大風天氣或者長久不處理，則整塊玻璃可能碎裂脫落，從高處落下會對行人造成傷害，是比較危險。 存在現(xiàn)象 風險分析 建 議提議項目及時更換維修第16頁小區(qū)有高空牽線充電現(xiàn)象室內(nèi)接線板在室外使用輕易老化并漏電，如遇小區(qū)里貪玩小孩亂碰插座和電線，后果將不堪構(gòu)想。尤其是在夏季，灼熱氣溫加上充電時產(chǎn)生熱量，會造成電池表面溫度過高，燙化電池表面保護殼，從而誘發(fā)怒災，危及小區(qū)居民人身安全；有些車主忘記拔插頭，一充電就是一

8、整天，加之車輛不重視保養(yǎng)，電池散熱較慢，即使不在陽光下暴曬，高溫也會讓電池“吃不消”；下雨時，水流進入插線板還會造成漏電、短路等問題。 存在現(xiàn)象 風險分析 建 議提議項目聯(lián)合小區(qū)、街道、消防等部門有針對性上門與業(yè)戶溝通，造知危害性勸阻整改，下整改通知單。做好公告、溫馨提醒等相關(guān)宣傳工作第17頁小區(qū)一樓架空層健身場所周圍墻角有土方塌陷。小區(qū)一樓架空層周圍墻角土方塌陷，普通是因房屋主體沉降造成，不會對房屋質(zhì)量有影響。不過在健身場周圍，會對前來健身、休息業(yè)主帶來安全隱患。 存在現(xiàn)象 風險分析建 議提議項目安排處理，將塌陷處進行填充整平第18頁小區(qū)健身、游樂場所比較分散，區(qū)域較多，且只有兩處有“健身器

9、材溫馨提醒”。健身器材很多小區(qū)都有，以老年人、小孩使用居多。不過在使用健身器材過程中，會因使用方法、器材保養(yǎng)不到位等問題帶來很多安全隱患，最輕易傷到使用人。 存在現(xiàn)象 風險分析建 議提議項目在全部健身游樂場所張貼溫馨提醒，并在健身器械上標識注意安全字樣；加強日常健身游樂設(shè)施巡視和設(shè)施保養(yǎng)，及時排除存在安全隱患。第19頁樓棟單元門旁人行道邊上有裸露電線電線長久裸露在外，經(jīng)過風吹雨淋日曬，電線外表皮易老化破損，電線會有漏電現(xiàn)象，對行人造成傷害。 存在現(xiàn)象 風險分析建 議提議項目對后期不用電線斷電后埋進地下，或做好電線防水隔離保護辦法。第20頁 物業(yè)管理風險防范4第21頁物業(yè)管理風險防范對策在物業(yè)管理活動中，風險是客觀存在和不可防止，在一定條件下還帶有一些規(guī)律性。即使不可能完全消除風險，但能夠經(jīng)過努力把風險縮減到最小程度。這