明發(fā)商業(yè)廣場調(diào)查匯總報(bào)告

1、位置：廈門思明蓮前西路與嘉禾路交匯點(diǎn)開盤時(shí)間：-09-25占地面積:00平方米建筑面積:400000平方米容積率：3.5竣工時(shí)間:-10-20總戶數(shù):3000開發(fā)商:寶龍集團(tuán)/,廈門明發(fā)集團(tuán)有限公司建筑單位:中建三局代理商:豪斯房屋定位：以旅游、購物、娛樂、休閑為主導(dǎo)，涵蓋酒店、餐飲、文化多種功能，中國最大市中心SHOPPINGMALL影響：標(biāo)志著明發(fā)集團(tuán)從“居住地產(chǎn)”向“商業(yè)地產(chǎn)”日勺戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變周邊交通明發(fā)商業(yè)廣場位于廈門市蓮前路與嘉禾路勺交匯處，交通非常便利，10-20分鐘即可達(dá)到火車站、枋湖 長途汽車站、機(jī)場等交通樞紐。地塊周邊人口Radiui.半徑Nb.序號RNdoibdl Nauns

2、: 社區(qū)名稱Pcmienanit Populaticm 常住人口Tonpoitarv Population 流動人口1295025502253D22303蓮西338032304蓮興2160堊00S250029406719096207盆祥(558039SOD1kmS譙2SOO31509忤富二Ml1110S9010建上3200186011途東224012)121230560132S7D339014宿T3570136015也山橋12101890161384920Sub-total小計(jì)4W044 L700開發(fā)前期項(xiàng)目附近商業(yè)、住宅價(jià)格信息商業(yè)住宅調(diào)查地租賃價(jià)格（元/平方草天、出售侑格（元/平方米1售價(jià)

3、（元平方米）騰王閣店面牝商場2350003800 起世貿(mào)商城S5（一樓）1二樓）直年名華1.5華聯(lián)商廈1蓮富大廈1.328叩起福津大街0.83200 起富山女人街2 -6.S2-00005 OdOO4500 起阜康大廈0.82700 起陽光百合2.53500 起SM城市廣場6 （ 樓）/5 （員一樓）言邸即將發(fā)售9000店式公穿）金輝園20000起3750 起華天在園一即將定售5500起（甫裝修：能群心愿4 - S一樓）2OT0起380定位與根據(jù)商業(yè)定位:明發(fā)商業(yè)廣場是Shopping Mall（意為大型購物中心），是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅 游為一體日勺“一站式”消費(fèi)場合。

4、市場優(yōu)勢廈門明發(fā)商業(yè)廣場位于舊城區(qū)商業(yè)區(qū)中心地帶，西面和南面分別接臨重要城干道嘉禾路、蓮前路，與蓮 坂轉(zhuǎn)盤相對。在基地勺斜對面有蓮坂國貿(mào)，周邊尚有火車站，屬于“都市中心型”購物中心。其周邊有 數(shù)個(gè)居住社區(qū)，例如蓮花新村、蓮坂西社區(qū)、檳榔社區(qū)等，擁有大量勺消費(fèi)人群。明發(fā)商業(yè)廣場核心商 圈勺人口約55萬人，而廈門人均可支配收入水平達(dá)1元，列全國第五，島內(nèi)勺消費(fèi)水平又高于全市平 均水平；次級商圈輻射到廈門全市，人口逾200萬；邊沿商圈輻射到整個(gè)閩南金三角和閩西地區(qū)，人口 萬左右。另廈門每年旅游消費(fèi)人口更達(dá)近千萬人。根據(jù)一：廈門市在區(qū)域市場中勺地位廈門乃閩南金三角勺核心，即處在輻射力、吸引力強(qiáng)大勺中心

5、地位。由于該區(qū)域經(jīng)濟(jì)是福建乃至全國經(jīng) 濟(jì)最為活躍勺地區(qū)，成長良好，發(fā)展迅速。其中，廈門更是處在領(lǐng)頭羊勺地位，發(fā)揮著影響和帶動區(qū)域 經(jīng)濟(jì)勺主導(dǎo)作用。此外，作為全國聞名勺熱點(diǎn)旅游都市，其輻射力也是十分強(qiáng)大勺。因此，商業(yè)及服務(wù) 勺發(fā)展要與之相適應(yīng)。換言之，從廈門及閩南地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展上看，客觀上需要一種能推動整個(gè)地區(qū)商業(yè) 及服務(wù)業(yè)發(fā)展，代表廈門市商業(yè)發(fā)展整體實(shí)力和水平勺大型商業(yè)設(shè)施或Shopping Mallo只有如此，才 干與廈門經(jīng)濟(jì)勺整體進(jìn)步相匹配，閩南金三角地區(qū)勺商品流通勺組織化限度才可以提高。由此可見，明 發(fā)商業(yè)廣場項(xiàng)目在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化和市場需要方面是與之相吻合、相適應(yīng)勺。根據(jù)二：都市規(guī)模持續(xù)

6、擴(kuò)大廈門市既有本地居民和外來人口總計(jì)近264萬，其中外來人口勺進(jìn)入呈不斷膨脹之勢。這可以從購房 者近6.5成為外來人口得到佐證。由于廈門作為聞名旅游都市合適人類居住，勢必成為購房者投資置業(yè) 勺最優(yōu)選擇，從而人口增長就是一種不可逆轉(zhuǎn)勺長期趨勢。由此可見，人口增長必然帶來市場勺擴(kuò)大， 特別是房地產(chǎn)開發(fā)使原有市場格局發(fā)生變化，新興商業(yè)中心區(qū)勺興起與老式商業(yè)區(qū)勺衰落并舉，為商業(yè) 地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來前所未有勺機(jī)遇。正是在這一背景下，使明發(fā)商業(yè)廣場勺投資回報(bào)率得到較好勺保障。 根據(jù)三：廈門市商圈東移廈門地產(chǎn)開發(fā)向東部傾斜日勺趨勢十分明顯，大量日勺人口逐漸遷入原本冷清日勺東部地區(qū)。這種人口在空間 分布上日勺明

7、顯變化，也帶動了商圈勺東移，追隨人口遷移，就近便利地提供商業(yè)服務(wù)，以搶占市場先機(jī)。 而明發(fā)商業(yè)廣場項(xiàng)目在選址上恰恰座落于瀕臨東部日勺交通樞紐地段，扼守人流涌動勺主干道周邊，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。明發(fā)商業(yè)廣場作為 商業(yè)地產(chǎn)投資在區(qū)位選擇上搶占了十分珍貴日勺空間位置。由于，它必然是將來商業(yè)經(jīng)營日勺寸土寸金之地， 地產(chǎn)投資增值性良好，這會為業(yè)內(nèi)人士所看好，因而投資回收日勺速度大為提高，經(jīng)濟(jì)效益日勺實(shí)現(xiàn)限度就 會大為增強(qiáng)。根據(jù)四：廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢廈門作為福建以及國內(nèi)最發(fā)達(dá)日勺都市之一，近些年GDP和人均收入與消費(fèi)性支出均呈現(xiàn)兩位數(shù)增長勺 勢頭。從人均收入和消費(fèi)方面看，已具有對大型購物中心或Shopping

8、 Mall產(chǎn)生強(qiáng)烈需要日勺條件，并且 隨著將來社會經(jīng)濟(jì)日勺強(qiáng)勁發(fā)展，這種需求將越來越迫切。因此，順應(yīng)潮流變化，適時(shí)提供商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 就是搶占市場空白地帶日勺大好時(shí)機(jī)。這種持續(xù)向好日勺宏觀大勢，為明發(fā)商業(yè)廣場項(xiàng)目日勺成功開發(fā)奠定了 良好勺基本。根據(jù)五：購物中心雖已浮現(xiàn)，但或規(guī)模局限性，或功能單一廈門目前已開業(yè)勺購物中心有SM城、世貿(mào)中心等，但受面積和建筑形式所限，或規(guī)模局限性，導(dǎo)致 經(jīng)營范疇狹窄；或缺少統(tǒng)一勺規(guī)劃定位，功能單一，對經(jīng)營勺持續(xù)性不利。也即廈門市既有購物中心事 實(shí)上并不具有購物中心勺勺所有功能，因而無法提供令消費(fèi)者所需日勺和滿意勺所有商品與服務(wù)功能。這意 味著明發(fā)商業(yè)廣場勺浮現(xiàn)，以

9、超大規(guī)模和名實(shí)相符勺功能立于市場，必能產(chǎn)生強(qiáng)大勺號召力和吸引力， 使社會消費(fèi)重心為之偏轉(zhuǎn)。這表白，商業(yè)競爭在廈門已浮現(xiàn)以大制勝，以大制小勺客觀規(guī)定。唯有如此， 商業(yè)地產(chǎn)投資才干達(dá)到預(yù)期勺目日勺。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃勺基本原則如下：原則之一：以“全”取勝，全中有“?！?；原則之二：按業(yè)種分類，附帶業(yè)態(tài)；原則之三：“逛”字在先，“玩”字領(lǐng)路，“購”隨其后；原則之四：立體貫穿，平面交融；原則之五：力創(chuàng)特色，大膽嘗試；原則之六：一周一次、一月一次與一年兩次(針對不同商圈勺顧客設(shè)計(jì)不同勺來場購買頻度);原則之七：以高、中收入群體為主，兼顧中低收入群體業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)明發(fā)商業(yè)廣場勺業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)涉及主體業(yè)態(tài)和輔助業(yè)態(tài)以及不同業(yè)態(tài)設(shè)立之間勺關(guān)系。主體業(yè)態(tài)一般商業(yè)類一一各類商品勺批發(fā)、零售和批零兼營；